怡璟灣營銷方案BY合富

2009年12月騁望·怡璟灣營銷方案方案構成第一章總體市場分析第二章區(qū)域市場分析第三章住宅總體推廣戰(zhàn)略

第四章總體部署

第一部分總體市場分析一、政策環(huán)境分析二、南寧市總體概況近年出臺政策類別2008年四季度以前2008年四季度-2009年上半年2009年下半年2010年調(diào)控方向防止市場過熱發(fā)展扶持市場復蘇防止房價過快增長遏止房價過快增長住房供應結構調(diào)整調(diào)整調(diào)整加強調(diào)整90/70政策建立住房保障體系無出臺住房保障管理辦法經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案加快保障性住房建設，大規(guī)模推進保障性安居工程建設；加快普通商品住房建設。土地政策嚴格寬松寬松嚴格控制土地類型，增加保障性住房用地加大對土地違法行為處罰力度規(guī)范土地出讓程序放寬對開發(fā)時間的限制放寬地價款支付時限無適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供給,提高土地供應和實用效率.原則上一年，最常不得超過兩年內(nèi)付清地款，首次繳款不得低于50%。完善土地招牌掛制度財稅政策緊縮積極積極較積極嚴格稅收減稅減、免、緩多項費用無個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限2改5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施，金融政策從緊寬松較寬松適度寬松信貸緊縮加息準備金率上調(diào)信貸松綁5次降息準備金率5次下調(diào)加強按揭貸款風險管理加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險，加強信貸風險管理把握貨幣信貸增長速度其他從緊放寬略緊收緊加強預售管理，施工現(xiàn)場管理，房產(chǎn)測繪面積等管理放寬對首次和自住型購房的界定標準放寬住房公積金貸款政策放寬購房入戶政策等加強商品房銷售管理規(guī)范已購公有住房上市交易加強存量房交易結算資金繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強市場監(jiān)測，完善商品房預售制度2009年政策回顧——從“扶持發(fā)展”到“防止房價過快上漲”住房供應結構上半年貨幣政策從緊財稅政策緊縮土地政策調(diào)整提高土地供應和實用效率.原則上一年，最長不得超過兩年內(nèi)付清地款，首次繳款不得低于50%。營業(yè)稅免征年限改為5年下半年寬松信貸松綁5次降息準備金率5次下調(diào)減稅減、免、緩多項費用積極放寬對開發(fā)時間的限制放寬地價款支付時限無調(diào)整寬松出臺住房保障管理辦法經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案嚴格營業(yè)稅免征年限改為5年加強按揭貸款風險2009年政策回顧——再到“二套房貸”的微妙變局房地產(chǎn)市場在2009年經(jīng)歷了回暖——瘋漲的過程。2010年房地產(chǎn)政策影響分析調(diào)控目標:保持消費活力,穩(wěn)固經(jīng)濟回暖基礎,并遏制房價增長過快2010年執(zhí)行政策對房地產(chǎn)市場的影響類別原有政策新增政策利好影響不利影響住房供應結構90/70政策適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供給。加快普通商品住房建設。促進中等、中高收入群體需求的釋放中低價位，中小套型普通商品房增多，供應增大，競爭加劇，擠壓高檔住房市場土地政策放寬對開發(fā)時間的限制提高土地供應和使用效率原則上一年，特殊項目不得超過兩年內(nèi)付清地款，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。完善土地招牌掛制度——拿地成本提高，影響到部分實力較弱的開發(fā)商資金緊張，不得不加快推貨速度，降低價格要求，加快回款。財稅政策減稅減、免、緩多項費用個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限2改5年鼓勵首次及自住型、改善型購房者購房影響投資、投機購房者購房積極性影響2手房交易活躍度金融政策加強按揭貸款風險管理加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，防范各類住房按揭貸款風險，把握好貨幣信貸增長速度——影響二套、多套房的貸款，影響投資、投機購房者積極性其他放寬對首次和自住型購房的界定標準放寬住房公積金貸款政策加強商品房銷售管理規(guī)范已購公有住房上市交易加強存量房交易結算資金繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強市場監(jiān)測，完善商品房預售制度推動城市化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制市場運行日益規(guī)范，購房者放心消費，鼓勵首次及自住型購房者進行住房消費，鼓勵更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到城市購房、居住?！ㄟ^促進中低價位、中小面積住房需求的增長來保障消費活力，通過增加開發(fā)商資金壓力，抑制投資投機性住房消費來遏止房價增長過快。政策分析小結：對本項目有利的因素對本項目不利的因素政策明確抑制投資投機性需求，投資成本的提高將影響投資者對本項目的購買。2010年房地產(chǎn)政策變動可能性大，本項目的銷售周期內(nèi)應注意規(guī)避因政策變化所導致的市場波動風險。為穩(wěn)固經(jīng)濟的增長，2010年宏觀政策仍以寬松為基調(diào)，多項優(yōu)惠扶持措施得到保留，利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。政策表示要推動城鎮(zhèn)化進程，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到城市購房，利于本項目的發(fā)展。政策鼓勵自住型及改善型住房消費，多項優(yōu)惠措施得到保留，利于本項目的發(fā)展。二、南寧市房地產(chǎn)總體概況08年宏觀調(diào)控政策效應顯現(xiàn)導致房地產(chǎn)開發(fā)降溫明顯，2008年南寧市住宅預售總量約為381.9萬平方米。09年總體利好政策的刺激使得2009年前11月商品住宅預售面積為414.38萬平米，成交量同比下滑趨勢有所減緩?！鶖?shù)據(jù)來源：綠城人居網(wǎng)二、南寧市房地產(chǎn)總體概況受08年四季度以來的降息減稅、房貸下調(diào)等房產(chǎn)利好政策的刺激，09年南寧市房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)恢復性增長的發(fā)展態(tài)勢。進入09年下半年后，住宅價格進一步增長，但總體銷量呈現(xiàn)下滑趨勢?！鶖?shù)據(jù)來源：綠城人居網(wǎng)分析總結：房地產(chǎn)市場總體向好，利于項目的發(fā)展。城市房價持續(xù)上升，利于本項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益。對項目有利的方面對項目不利的方面09年房價增長快速，房價迅速上升至高位，今后增速有回調(diào)壓力。房價上升速度超出政府部門預期，應預防后市政策的調(diào)整風險。第二部分區(qū)域市場分析一、城市規(guī)劃分析二、區(qū)域住宅市場分析城市規(guī)劃本項目根據(jù)《南寧市城市總體規(guī)劃（2006—2020）》：

以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南。

中心城突出“一軸兩帶多中心”的發(fā)展模式，逐步形成沿邕江兩岸串珠式展開、沿其支流縱深發(fā)展的城市布局形態(tài)。南發(fā)展帶：以產(chǎn)業(yè)服務、工業(yè)及物流等產(chǎn)業(yè)功能為主北發(fā)展帶：以綜合服務、教育研發(fā)、高新技術產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等城市功能為主城市建設重點重點開發(fā)地區(qū)：蟠龍、鳳嶺、龍崗北、高新、羅文、沙井、那洪和安吉8個片區(qū)。重點改善地區(qū)：中心組團和埌東、友愛、東溝嶺、仙葫西、亭洪、富寧、大沙田和蒲廟8個片區(qū)。重點生態(tài)治理和培育地區(qū)是：青秀山風景名勝區(qū)、五象嶺森林公園、良鳳江森林公園、南湖公園，邕江兩岸濱水區(qū)域、朝陽溪、竹排沖、心圩江、可利江、八尺江等內(nèi)河水系沿岸，以及金沙湖、天雹、羅文、大王灘、龍?zhí)?、銀嶺、老虎嶺等7個水庫周邊和邕江上游重點水源保護區(qū)域。中心城各組團片區(qū)劃分組團片區(qū)江南組團亭洪片區(qū)、富寧片區(qū)、沙井片區(qū)和那洪片區(qū)城西組團高新片區(qū)、陳村片區(qū)、五里亭片區(qū)、可利片區(qū)和羅文片區(qū)良慶組團蟠龍片區(qū)、大沙田片區(qū)、玉洞片區(qū)和平樂片區(qū)中心組團新城片區(qū)、興寧片區(qū)和永新片區(qū)城北組團友愛片區(qū)、安吉片區(qū)、東溝嶺片區(qū)和金橋片區(qū)青秀組團鳳嶺片區(qū)、埌東片區(qū)、柳沙片區(qū)和青秀山片區(qū)邕寧組團蒲廟片區(qū)、龍崗北片區(qū)和龍崗南片區(qū)仙葫組團仙葫西片區(qū)、仙葫半島片區(qū)和仙葫東片區(qū)小結：南寧市在未來將持續(xù)東建西擴發(fā)展，項目所在的城西組團羅文片區(qū)將得到重點開發(fā)發(fā)展。從規(guī)劃可見，城西組團將成為科研教育中心、文教基地、高新技術產(chǎn)業(yè)基地和花園式居住新城，并且是南寧市重點水源保護區(qū)將利于本項目獲得良好的市場前景。區(qū)域內(nèi)板塊劃分根據(jù)西鄉(xiāng)塘區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤分布的密集度和呈現(xiàn)的片區(qū)同質化特點，我們將西鄉(xiāng)塘區(qū)劃分為：城北區(qū)板塊，相思湖板塊，永新板塊。本項目各板塊住宅發(fā)展狀況西鄉(xiāng)塘區(qū)城北板塊相思湖新區(qū)板塊永新區(qū)板塊在售樓盤數(shù)量3123新增樓盤數(shù)量221樓盤規(guī)模規(guī)模較小，建筑密度高中型規(guī)模，50-150畝為主規(guī)模小,建筑密度高物業(yè)檔次中端中高端中低端主要物業(yè)類型住宅、公寓住宅、公寓住宅.公寓建筑類型高層小高層,高層高層均價（元/㎡）4500-52004700-67004800-5600主力戶型單間42-60㎡兩房71-82㎡三房112-126㎡兩房87-90㎡三房117-133㎡兩房74-92㎡三房105-124㎡主要消費群企事業(yè)單位者、周邊居民、個體戶、私營業(yè)主企事業(yè)單位者、周邊居民、個體戶、私營業(yè)主企事業(yè)單位者、周邊居民、個體戶、私營業(yè)主項目所在板塊分析版塊內(nèi)各個在售項目都較本項目更為靠近成熟區(qū)域，享有便捷交通及配套。目前在本區(qū)域內(nèi)在售項目眾多,分布在廣西大學周邊、科園大道沿線、相思湖周邊。本項目所在的路段上目前無商品房項目在售，僅有昌泰清華園一個經(jīng)濟適用房項目在售，。2009在相思湖板塊售項目分布瀚林華府（67畝）盛天熙園（36畝）嘉匯馨源（101畝）現(xiàn)代魯班（168畝）福滿花園（58畝）錦秀豪庭（52畝）嘉華綠洲瀚林雅筑（54畝）西湖東郡（30畝）水岸華府（55畝）騁望酈都（86畝）本項目項目所在板塊分析本區(qū)域未來新增項目集中在科園大道沿線及相思湖以西片區(qū)，以中小規(guī)模項目為主，區(qū)域競爭市場進一步向西擴張延伸。

2010相思湖板塊潛在項目本項目桂成項目占地約11.5畝總建3.3萬㎡容積率：4.35樓面地價：1034同人項目占地約60.2畝總建10萬㎡容積率：2.5樓面地價：1800桂能項目占地約16.3畝總建4.3萬㎡容積率：4.0樓面地價：1166鄔慶穗項目占地約22.76畝總建7.6萬㎡容積率：5.0樓面地價：1290紅日東升項目占地約78.9畝總建15.8萬㎡容積率：3.0樓面地價：1775由于受到政策的限制，未來本片區(qū)的戶型產(chǎn)品仍將以90平米以下的緊湊實用戶型為主。項目占地面積容積率建筑類型(預計)戶型結構(預計)桂能項目16.3畝4高層套型建筑面積90平方米以下住房面積，達到住宅開發(fā)建設總面積的70％以上鄔慶穗項目22.76畝5高層桂成項目11.5畝4.35高層住宅商品房套型建筑面積90平方米以下建筑面積占住宅建設總面積15％以上同人項目60.2畝2.5小高層+高層住宅套型面積≤90m2的應占住宅總面積的60%以上騁望項目43.2畝3.8小高層+高層住宅套型面積≤90平方米的應占住宅總面積的70%以上區(qū)域住宅市場特征分析總結：1、區(qū)域樓盤規(guī)模都較大，且多規(guī)劃為小高層或高層建筑，同質化明顯；2、區(qū)域主力供需戶型以功能齊全的緊湊、實用型二房、三房為主，與本項目住宅戶型結構相似度較高；

3、區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)分散，自然景觀資源相對匱乏，居住環(huán)境不理想，業(yè)主素質普遍不高；4、區(qū)域內(nèi)置業(yè)消費以原居民為主，需求旺盛但購買力有限，對總價承受能力低。5、區(qū)域后續(xù)供應量較大，同質化競爭將會持續(xù)；第三部分住宅總體推廣戰(zhàn)略一、項目產(chǎn)品貨量分析

三、營銷戰(zhàn)略大思路

四、營銷銷售策略

二、項目價值提煉

貨量分析項目90平米以下產(chǎn)品占到70%，市場風險小。樓棟戶型面積（約㎡）套數(shù)1#2房、2+1房、3+1房、復式14902.8約2062#2房、2+1房、3+1房、復式14902.8約2063#2房、2+1房、3+1房、復式13043.2約1664#2房、2+1房、3+1房、復式13043.2約1665#2房、2+1房、3+1房、復式17044.4約238合計——72936.4約982大部分戶型贈送面積，附加值高，市場追捧。市場同質化嚴重。價值白皮書——從東盟商務區(qū)到東盟高教園區(qū)展開北部灣騰飛的翅膀到二O一五年，南寧市相思湖新區(qū)將建成總占地一萬四千三百八十六畝，擁有二十余所大專院校的高等職業(yè)教育園區(qū)，重點發(fā)展廣西與東盟國家教育、文化、技術等合作關系，建設成為東南亞國家語種人才、物流服務人才、技能人才等特色高素質人才培養(yǎng)輸送基地。一江兩河三公園承載夢想家園

“中國水城”——南寧發(fā)展的最新方向及步伐，而項目位于當前南寧市水環(huán)境綜合整治中處于主戰(zhàn)場，一江兩河三公園是夢想的居住家園。價值白皮書——從中國綠城到中國水城價值白皮書——從江岸到江灣景觀稀缺價值再度升級

邕江主脈，城市生息繁衍的養(yǎng)料和能量的供給源泉。在項目范圍，實現(xiàn)了城市江景中難得一見的三源匯達的景觀，大自然雕刻的原始資源，是南寧城市江景中不可復制的唯一資源，更是各大城市難得媲美的恢弘勝景。價值白皮書——從驪都到怡璟灣一群國際大師們的匠心力作騁望怡璟灣是繼驪都之后的又一恢弘藝術品，從規(guī)劃、建筑、園林到材料、設備，都凝聚了一群國際大師們的匠心力作

。（騁望·驪都）（騁望·怡璟灣）價值白皮書——從上層水建筑到節(jié)能環(huán)保示范小區(qū)騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球隨著地球氣候的變化及目前市場對環(huán)保的關注，作為有責任的企業(yè)公民，建議在墻面材料、屋頂材料、施工材料及配套設施上采用節(jié)能環(huán)保的新型技術。價值白皮書——從空間到增值價值漩渦獨有向心力南寧首創(chuàng)空中觀景平臺，打破了一戶人家只有可能享受一個水平高度的景觀，公共觀景平臺不僅享受了獨占景觀，更享受了水泥森林里久違的鄰里融洽；均好性較強的贈送面積的戶型，不單是客戶需求的主力熱點，也是居家文化多元化的具象表現(xiàn)。空間靈活的多樣性組合，更為生活的多彩和韻味增添不一樣的情趣。空間橫向延展空間縱向延展空間橫向延展價值白皮書——從品質到品味人居標桿的量變到質變市場客戶的眼光越發(fā)挑剔、各開發(fā)商對于自身發(fā)展越發(fā)嚴謹?shù)囊?，以及公眾的輿論監(jiān)督力量越來越強烈，對于住宅品質的要求呼聲越來越大。品質水準可以有據(jù)可循，生活品味必然是訴求、經(jīng)驗和精神的沉淀，不可能一蹴而就。80%的建筑密度還原心靈空間承載的是本真欲求，往往在生活空間中難以得到還原。怡璟灣不單在橫向空間將比例尺度最大化還原，還在縱向空間分布層次格局，使得空間尺度由傳統(tǒng)二維平面提升為三維立體，視野在內(nèi)外需求上享受最大化的奢適。價值白皮書——從樓距到視野錯落內(nèi)外水景融為一體無形似有形，看似柔弱卻能有穿石之功力，水可以根據(jù)外界的狀態(tài)改變自己的形狀，這是多么神奇的變幻能力！智者樂水

！怡璟灣的三疊水正是利用這一特性，將水景演繹的變化表現(xiàn)得淋漓精致。價值白皮書——從水園林到三疊水推廣策略大思路品牌戰(zhàn)略：以品牌帶動項目發(fā)展

潛在競爭對手均無品牌資源，對于騁望來說已有一定的品牌的積甸，應以此為契機，做為騁望品牌的強勢啟動的項目。本項目將是騁望品牌向市場展示的重要窗口，品牌戰(zhàn)略是本項目發(fā)展的重要戰(zhàn)略。因此，以“事件營銷”為突破口，引起市場關注，同時配合現(xiàn)場的品質展示，是本項目的首要發(fā)展戰(zhàn)略?！膀G望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營銷事件與環(huán)保部門合作發(fā)起南寧萬人綠色承諾活動與相思湖管委合作發(fā)起美化江畔綠色活動…………推廣策略大思路體驗戰(zhàn)略：體驗式、實景樣板營銷回顧中國以及南寧近年來成功的房地產(chǎn)開發(fā)案例，無一例外的采用震撼市場的體驗策略，項目位置偏遠，競爭激烈，體驗式營銷勢在必行。同時項目樣板展示必須突破常規(guī)，體現(xiàn)個性化特色。針對項目情況，我們提出環(huán)境體驗、環(huán)保品質體驗、服務體驗三大主題展示?，F(xiàn)場外圍包裝：2010年2月10日規(guī)避沿路茂盛綠化帶的遮擋，采用突破常規(guī)的8米超高工地外圍墻吸引眼球效果，采用具有“水概念”的異型外圍墻設計，增加路徑客群的關注體驗戰(zhàn)略：環(huán)境體驗——外部環(huán)境現(xiàn)場外圍包裝（夜間）：2010年2月10日江北大道作為直達項目的主干道，但是夜間市政亮化工程欠缺，建議沿項目周圍的綠化部分進行彩燈裝飾，達到搶眼奪目的效果，達到區(qū)域熱議的良好口碑，也化解客戶對于項目所在位置偏僻荒涼的想法，同時便于引起途徑客戶高度注意體驗戰(zhàn)略：環(huán)境體驗——外部環(huán)境道旗完成時間：2010年2月10日騁望·怡璟灣騁望·驪都體驗戰(zhàn)略：環(huán)境體驗——外部環(huán)境為保證在“五·一”房博會能夠有效的將項目和房博會的客戶進行有效互動，建議將園林工程搶在“五·一”房博會前完成。園林展示范圍體驗戰(zhàn)略：環(huán)境體驗——內(nèi)部環(huán)境工法房——著重環(huán)保品質體現(xiàn)。將建筑材料、施工工藝真實展現(xiàn)給出來，從細節(jié)打動客戶。樣板房——著重不同風格的演澤以及空間的利用。及概念的打造體驗戰(zhàn)略：品質體驗實際生活中對戶型功能的生動描述，莫過于通過樣板間的實景展示來表達。（水概念設計樣板間）1#，5F全層共8套體驗戰(zhàn)略：品質體驗在項目的外力面設計方面，開發(fā)商一直致力于做到盡善盡美，使外力面獨具特色。因此，我司建議在前期完成一、二號樓的外立面展示，在中期完成項目內(nèi)庭所有外立面展示。體驗戰(zhàn)略：品質體驗【時尚品質電梯大堂建議

】隨著南寧購房客戶的越趨于理性，除了項目的園林、戶型外，架空層作為一個鄰里交流的空間，電梯大堂成為了客戶判斷樓盤品質的一個重要因素，而且騁望驪都的電梯大堂的前期展示也給到市場一定的影響。建議在新項目中，展示更為漂亮大氣的電梯大堂。體驗戰(zhàn)略：品質體驗【時尚品質電梯大堂建議

】個性化前期物業(yè)現(xiàn)場服務體驗前期星級物業(yè)服務規(guī)范現(xiàn)場展示——獨立聘請形象好氣質佳的保潔、保安現(xiàn)場管家等做為項目前期物業(yè)形象的展示，將其收入與項目銷售收入掛勾，成為他們提供更好服務的源動力，給市場不同的服務體驗。體驗戰(zhàn)略：服務體驗騁望地產(chǎn)社區(qū)大巴騁望地產(chǎn)在江北大道2個項目近2600戶人家，雖然有車一族占一定，但是家人特別是老人出行還是不方便，雖然周邊還有輕軌及公車，但是始終也不方便，建立社區(qū)大巴，不僅可以解決此類問題，開發(fā)商的服務意識及業(yè)主的口碑也得到更大的體現(xiàn)。建議設立大巴怡璟灣、驪都、萬達三點一線站點。體驗戰(zhàn)略：服務體驗推廣策略大思路溫情戰(zhàn)略：老業(yè)主資源的溫情挖潛騁望·驪都的業(yè)主資源是本項目可以最快速、最直接可利用的資源之一。如何利用好老客戶資源，如何使他們成為我們銷售的潛在推手，深挖業(yè)主資源非常關鍵。

騁望會——作為擁有兩個項目業(yè)主的開發(fā)商，凝聚業(yè)主的共同社區(qū)精神和人文素質，是啟動這批資源的唯一號召力。信息通訊員——從騁望·驪都甄選一批騁望的“粉絲”業(yè)主，通過他們對騁望品牌的高認可，傳遞開發(fā)商和本項目各種利好信息。真情問候——天氣變化、大型節(jié)慶日，一句短信的問候會給業(yè)主帶來不一樣的感受。品質再品鑒——主動邀請老業(yè)主對新項目集體性參觀，利于快速、簡單的大面積打開項目展示優(yōu)勢和震撼力傳播。

新老共聯(lián)誼——增強兩批業(yè)主與開發(fā)商之間的關系，適用中秋活動。贈送小禮品——增加業(yè)主對項目的好感銷售策略——事件活動營銷策略營銷活動造勢“尊榮體驗之旅”——售樓部開放，準備的精致美味的比利時宮廷巧克力、英國貴族莊園巧克力以及法國lafite紅酒，邀請騁望驪都業(yè)主及前期意向客戶，在醇香甜美中，讓賓客快樂的體驗沙盤的性質。與項目采用的新型環(huán)保材料及技術公司進行合作協(xié)議簽署新聞發(fā)布會，最好是廣西重來沒有使用的新技術，引起市場的關注，并開啟系列營銷活動。銷售策略——事件活動營銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營銷事件與環(huán)保技術單位簽訂合作協(xié)議新聞發(fā)布會4月銷售策略——事件活動營銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營銷事件與環(huán)保部門合作發(fā)起南寧萬人綠色承諾活動將騁望運用新型環(huán)保材料及號召市民環(huán)保行為印制活動物料。印制活動T桖，在五一期間，在房博會外場、萬達、航洋進行萬人綠色承諾活動，只要市民在大型承諾展板前，朗讀綠色承諾并簽下名字，既可獲得宣傳物料及活動T桖。5月銷售策略——事件活動營銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營銷事件與相思湖管委合作發(fā)起美化江畔綠色活動與管委共同合作，號召驪都業(yè)主及新項目的意向客戶一起美化邕江項目段河堤邊。6月銷售策略——事件活動營銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營銷事件廣西首個綠色環(huán)保社區(qū)開放活動結合項目園林開放活動以“廣西首個綠色環(huán)保社區(qū)”開放，邀請老業(yè)主、意向客戶、環(huán)保單位、新聞媒體參加。將項目形象及騁望地產(chǎn)“企業(yè)公民”關注環(huán)保形象大大提高。7月銷售策略——阻擋營銷策略在項目前期形象樹立階段，可通過戶外廣告、電梯廣告、工地形象、公交車等戶外媒體強勢進入市場，集中將項目定位清晰傳達出去，突顯項目優(yōu)勢地位，加強形象宣傳曝光率?！竟卉噮⒖紙D例】【工地圍墻參考圖例】銷售策略——阻擋營銷策略戶外傳播攔截：高桿本案設置重點：人流攔截、形象傳播選址建議：1、快環(huán)沿線友愛路段：攔截外來高端人流，傳播項目信息2、萬達區(qū)域：傳播項目信息，樹立品牌形象3、大學魯班路段：外來人口、區(qū)域客戶必經(jīng)過區(qū)域4、永和橋段：攔截江北大道的出入口戶外攔截：重新加栽種項目沿線鮮艷花草植被，同時通過燈光映照，區(qū)別于周邊形象?，F(xiàn)場圍墻包裝，現(xiàn)沿街植被形成鮮明形象。銷售策略——阻擋營銷策略【參考圖例】聯(lián)合媒體結合時事要點進行炒作，開展“時要討論”和主題論壇，“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”、“從東盟商務區(qū)到東盟高教園區(qū)”、“尋找城市最后的典藏”在自身拉動客戶需求的同時，還營造市場熱點，就本項目所處板塊開發(fā)、建設對南寧乃至廣西居住發(fā)展的影響進行聯(lián)合正面評論，并在區(qū)、市內(nèi)各電視臺、報刊、雜志上進行多方面立體報導。主題論壇時要炒作銷售策略——活用媒體炒作策略“泛銷售”實質：“泛銷售”是利用人際關系傳播進行營銷的手段之一，兼?zhèn)淞虽N售和宣傳兩大功能?！胺轰N售”特點：銷售人員從“坐銷”轉變?yōu)橹鲃映鰮?，走出售樓部和固定工作時間，在社會各層面進行實務性的推廣銷售。建立并培訓泛銷售團隊，聯(lián)合廣西合富輝煌享有遍及廣西各城市超過10萬個客戶資源的龐大數(shù)據(jù)庫，并可在短期內(nèi)實現(xiàn)30多家二手房分行的聯(lián)動，為本項目尋找有效客源有巨大幫助。銷售策略——構建立體營銷網(wǎng)，泛銷售撒網(wǎng)捕魚銷售策略——以老帶新，深挖資源積累成立騁望會邀請騁望業(yè)主加入騁望會，介紹新業(yè)主成交可獲得相應獎勵。經(jīng)常性舉辦會員活動利用周末節(jié)假日在新項目舉辦主題業(yè)主會員活動，帶到項目現(xiàn)場氛圍情況下，加強業(yè)主忠誠度。啟動溫情計劃節(jié)日問候、小禮品贈送等系列小細節(jié)的關懷。銷售策略——不鳴則已，一鳴驚人所有成功的營銷，都必須有充分的營銷噱頭，以超出市場期望值的效果，征服市場。所以我們要用開場震撼的效果，培育市場信心。為此我們設計了本項目的“體驗戰(zhàn)略”，在項目開售前，制造項目一旦面市，必然震撼市場的效果。采用集中式開盤的方式，拉動“羊群效應”作用的發(fā)揮。利用較長時間的預約，積蓄大量的預約客戶，在開盤當天形成上千客戶瘋搶的局面，利用這一現(xiàn)象引發(fā)更多客戶的好奇心，同時，搶奪市場的目光，猶如給目標客戶注入強勁的興奮劑，激發(fā)客群的旺盛需求。利用這一供需不平衡的爆點，既確立了開發(fā)商品牌的新層次，又樹立了市場的產(chǎn)品標桿，也有力還擊競爭對手，達到“一石三鳥”的作用。銷售策略——利用“羊群效應”，采用爆炸式銷售策略第四部分住宅總體部署

銷售階段分期各階段銷售策略入市時機開盤前部署推貨部署3#三期：3#，2010.12中上旬，面積約13043㎡，約166套。以小貨量緊密推貨趁熱打鐵，利用不斷高漲的市場熱度消化貨量。1#四期：1#，2011.03中下旬，面積約14903㎡，約206套。社區(qū)在原有展示的基礎上成熟度更高，市場高認可度、小戶型、高實用率、最佳景觀等因素都為項目提供了更具主動性的銷售利器，利于價值的有效實現(xiàn)。4#一期：2#、4#，2010.08.上旬，面積約27946㎡，約372套。兩種景觀素質、相似的產(chǎn)品結構，利用價格差異吸納不同客群。2#5#二期：5#，2010.10中上旬，面積約17044㎡，約238套。利用市場熱銷局面，及時消化素質相差不大的高性價比產(chǎn)品，“金九銀十”節(jié)點推動消化節(jié)奏住宅推貨部署推貨周期時間推售單位套數(shù)面積（㎡）建議單價（元/㎡）成交金額（元）一期2010.082#20614,9035,300137,679,4004#16613,0434,500二期2010.105#23817,0444,75080,989,000三期2010.123#16613,0434,90063,910,700四期2011.031#20614,9035,60083,456,800合計————98272,9365,019366,035,900注：以上計劃為初步方案，由于銷售期內(nèi)將會受到許多客觀因素左右，實際銷售中將根據(jù)市場變化靈活調(diào)整銷售部署。推貨量分析注：以上計劃為初步方案，由于銷售期內(nèi)將會受到許多客觀因素左右，實際銷售中將根據(jù)市場變化靈活調(diào)整銷售部署。各階段推廣策略1、前期（2009年2月——2010年7月）重點塑造形象，以項目定位價值搶占片區(qū)市場至高點。前期以不可復制的“前景規(guī)劃”區(qū)域、項目的唯一的定位進行炒作，塑造項目形象和開發(fā)商升級的市場掛念，搶占銷售主動權，營造賣方市場環(huán)境。策略配合重點：高調(diào)樹立形象前期利用戶外形象廣告及包裝展示，樹立項目高度，加強品牌形象的市場信任度和美譽度，同時預告本項目入市。前所未有的全景園林的展示，具有重磅炸彈的轟炸力震撼市場。板塊炒作造勢開盤前與政府相關部門及各大主流媒體合作，全方位炒作區(qū)域定位價值、完整描繪區(qū)域無限前景，并結合項目進展情況舉辦形象推廣類的營銷活動。各階段推廣策略2、中期（2010年8月——2010年12月）側重定位核心賣點的解讀宣傳，突顯項目個性的差異化。中期整個項目推廣已全面展開，此時具備了品牌形象的價值認知基礎，需要充分的展現(xiàn)出本項目的主題賣點和個性，因此定位主題的闡述和延展則是此階段的重要任務。策略配合重點：緊抓個性化推廣價值本項目所處區(qū)域定位、同時擁有一線純粹江景、風水寶地是本項目最值得重點挖掘的三大核心價值。善用事件營銷本項目屬于中小型規(guī)模、推廣期不長，事件營銷要緊密結合項目主題定位，并具備一定的延續(xù)性和時效性，以鞏固和提升項目形象。各階段推廣策略3、后期（2011年1月——2011年5月）展現(xiàn)社區(qū)品質，實現(xiàn)價值全面提升。隨著銷售的推進，除了前期展示的部分更為成熟外，工程進度的不斷完善，也直觀的展示了生活配套完善、氛圍濃郁的成熟社區(qū)條件。策略配合重點：市場熱捧為主線，項目確立區(qū)域標桿和開發(fā)商品牌成功升級成熟的社區(qū)除了具有出彩的園林外，這個時候的項目更具生活氛圍，市場對于項目的喜好度更加明顯，解密當中客戶高度認可的原因——區(qū)域標桿和品牌升級。項目開盤條件1、現(xiàn)場展示工作完成

將項目的中庭的園林、、會所、工地形象墻、實體外立面、架空層及電梯大堂、實體樣板房、工程樣板房、看樓通道全部進行展示2、宣傳物料、資料完成3、足夠的宣傳儲備期4、物業(yè)公司及相關服務項目收費標準確定5、各項裝修標準、硬件設備確定6、獲得預售許可證法律規(guī)定，略。入市時機項目前期籌備時間項目的正式入市啟動時間為：2010年4月中下旬，項目首次開盤時間以下部署則先按照2010年8月8日為正式開盤時間，各階段的工作計劃均以此為參考進行。2010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.01包裝部署完成模型制作完成項目圍墻包裝；戶外等攔截完成樓書、戶型手冊、海報制作完成部分園林展示要求環(huán)保展示和樣板間裝修會所使用園林展示完成園林+架空層展示推廣部署形象鋪墊期形象強化期預約期開盤強化期首期推廣部署營銷部署入駐營銷中心預約啟動驪都會系列活動現(xiàn)場全面開放開放開盤“共筑我們的地球”系列營銷活動主題炒作東盟高教區(qū)炒作綠色地產(chǎn)炒作尋找城市典藏形象鋪墊期（2010年2月中下旬—2010年3月下旬）推廣核心：以“騁望品牌”及“騁望·怡璟灣”作為形象訴求，利用懸念蓄勢，迅速建立項目的品牌形象及知名度，并給市場足夠的期待，以達到攔截客戶、儲備客戶的目的。媒介組合：以戶外、圍墻及攔截策略為主。該階段工作重點內(nèi)容：確定各合作單位、完成戶外陣地確定、造型圍墻、銷售中心區(qū)域改變完成、各銷售物料準備。以“一江一湖，再獻一灣”作為形象推廣?！掘G望·驪都】銷售中心正式開始項目信息咨詢的接待。首期推廣部署首期推廣部署形象強化期（2010年4月中上旬—2010年4月下旬）推廣核心：通過立體的媒介宣傳組合，強勢樹立項目形象。以“東盟高教園”作為重點推廣訴求，與前期推廣形成對應，將項目絕版自然資源、品質形象、特殊的區(qū)域定位導入項目，實現(xiàn)客戶認同。媒介組合：《南國早報》、《榜樣》等