X鄉(xiāng)鎮(zhèn)安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

X鄉(xiāng)鎮(zhèn)安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（試行）第一章

總則第一條

為了規(guī)范我鎮(zhèn)范圍內(nèi)安置房、保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理工作，提高廣大業(yè)主的居住質(zhì)量，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合城南鎮(zhèn)實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條

本實(shí)施細(xì)則適用于城南鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)安置房、保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理。第三條

安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、政策引導(dǎo)、行業(yè)監(jiān)管、屬地管理的管理模式，積極穩(wěn)妥地引導(dǎo)各個(gè)安置房、保障性住房小區(qū)逐步建立社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制。第四條

鎮(zhèn)物業(yè)辦在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)督管理，依法指導(dǎo)和協(xié)助設(shè)立業(yè)主大會(huì)的成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，依法履行職責(zé)。第二章

物業(yè)管理單位的選擇第五條

本著“公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、好中選優(yōu)”的原則，選擇安置房、保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。第六條

參與安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的公司，必須具備下列條件：1.在工商管理部門登記注冊(cè)的合法公司，具有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2.服務(wù)公司必須使用自己的證照，不得掛靠其他公司；3.新入駐的服務(wù)公司需向鎮(zhèn)物業(yè)辦繳納10萬(wàn)元的履約保證金。第七條

對(duì)有物業(yè)服務(wù)需求的住宅小區(qū)，選擇物業(yè)服務(wù)單位，必須采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行，具體招標(biāo)方式要在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議研究決定。公開(kāi)招標(biāo)以鎮(zhèn)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)招標(biāo)參與單位不得少于3家公司。第八條

鎮(zhèn)物業(yè)辦、業(yè)主委員會(huì)對(duì)所有參與競(jìng)爭(zhēng)的公司進(jìn)行認(rèn)真考察、審核，發(fā)現(xiàn)有管理劣跡的，一律不得參與競(jìng)爭(zhēng)。第九條

對(duì)參與管理的物業(yè)服務(wù)公司采取試用制，試用期為6個(gè)月。試用合格后，方可簽訂正式準(zhǔn)入合同。同時(shí)將合同報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。第三章

物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)第十條

小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司享有以下權(quán)利：1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行服務(wù)管理；2.依照國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；3.制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；4.可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理一并委托給他人；5.法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。第十一條

小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；2.按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況；3.及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；4.負(fù)責(zé)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修保養(yǎng)；5.小區(qū)道路、路燈、停車場(chǎng)（庫(kù)）、供水、供電、供氣、排水、消防、安全等公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)；6.小區(qū)綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理與維護(hù)；7.小區(qū)內(nèi)煙花爆竹限放工作宣傳與管理；8.協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，抓好小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序維護(hù)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；9.接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；10.法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)；11.相關(guān)部門交辦的其他事務(wù)。第十二條小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。并在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送區(qū)物業(yè)行政主管部門及鎮(zhèn)人民政府備案。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：1.物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；3.物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；4.公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)；5.車輛的停放管理；6.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式；8.物業(yè)檔案資料的保管；9.物業(yè)服務(wù)合同期限；10雙方的權(quán)利義務(wù)；11.違約責(zé)任；12.物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；13其他事項(xiàng)。第十三條

小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)全面履行合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，接受區(qū)、鎮(zhèn)、村（居、社區(qū)）、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督，協(xié)助村（居、社區(qū)）積極開(kāi)展活動(dòng)，定期將小區(qū)住戶信息反饋給村（居、社區(qū)）及保障性住房管理機(jī)構(gòu)，協(xié)助做好綜治、安全等工作。第十四條

小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司行政管理人員，不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理須有兩年以上的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。若因工作原因物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需變更的，必須提前30天將變更情況報(bào)送鎮(zhèn)黨委、政府審核，經(jīng)同意后方可進(jìn)行變更，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。第四章

物業(yè)管理的資金保障第十五條

各安置房、保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司要按照區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及區(qū)物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取工作，做到規(guī)范宣傳到位、文明操作、應(yīng)收盡收、合理開(kāi)支，并及時(shí)將收支情況予以公示。同時(shí)，所有票據(jù)必須到鎮(zhèn)物業(yè)辦領(lǐng)取，用后要到鎮(zhèn)物業(yè)辦核銷，并無(wú)條件接受年度審計(jì)。第十六條

鎮(zhèn)政府對(duì)安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足部分，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼或以獎(jiǎng)代補(bǔ)，具體是：1.保障性住房小區(qū)，按照300元/戶/年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼。同時(shí)，必須接受鎮(zhèn)組織的考核，考核總分低于70分，獎(jiǎng)補(bǔ)70%；考核總分低于60分，不予獎(jiǎng)補(bǔ)，并直接予以解聘。2.安置房小區(qū)的空置房屋（未回遷安置的）按照0.20元/㎡/月進(jìn)行補(bǔ)貼，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)，為充分調(diào)動(dòng)物業(yè)積極性，加大物業(yè)管理力度，經(jīng)研究對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司分類進(jìn)行考評(píng)，全年實(shí)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)?？荚u(píng)總體兩大類，總建筑面積5萬(wàn)㎡以上的為A類；總建筑面積5萬(wàn)㎡以下的為B類。A類：考核總分90分以上為一類物業(yè)服務(wù)公司，獎(jiǎng)補(bǔ)3個(gè)月物業(yè)費(fèi)；考核總分80—90分為二類物業(yè)服務(wù)公司，獎(jiǎng)補(bǔ)2個(gè)月物業(yè)費(fèi)；考核總分70—80分為三類物業(yè)服務(wù)公司，獎(jiǎng)補(bǔ)1個(gè)月物業(yè)費(fèi)。（物業(yè)費(fèi)按0.30元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際居住面積測(cè)算。另外，南城一期、二期合并為一個(gè)物業(yè)；安康一二期為一個(gè)物業(yè)；安康三期、裕苑合并為一個(gè)物業(yè)）B類：考核總分90分以上為一類物業(yè)服務(wù)公司，按0.40元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)補(bǔ)；考核總分80—90分為二類物業(yè)服務(wù)公司，按0.30元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)補(bǔ)；考核總分70—80分為三類物業(yè)服務(wù)公司，按0.20元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)補(bǔ)。（每年獎(jiǎng)補(bǔ)12個(gè)月）第十七條

對(duì)于安置房、保障房小區(qū)公共部位、共用設(shè)施確需進(jìn)行維修的，實(shí)行報(bào)審制，具體規(guī)定如下：1.小型維修。保障性住房小型維修費(fèi)用含在“第十六條”規(guī)定的補(bǔ)貼之內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司自行安排，鎮(zhèn)不再另行撥付；安置房小區(qū)小型維修，由物業(yè)服務(wù)公司據(jù)實(shí)每季度申報(bào)一次，鎮(zhèn)物業(yè)辦核實(shí)、匯總，報(bào)鎮(zhèn)黨委、政府研究同意后予以實(shí)施。2.大型維修。安置房、保障性住房小區(qū)室外若需進(jìn)行大型維修，實(shí)行報(bào)審制。小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司先向鎮(zhèn)物業(yè)辦申請(qǐng)，鎮(zhèn)物業(yè)辦現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)并論證必要性、可行性，分清責(zé)任，報(bào)鎮(zhèn)黨委、政府研究同意后予以實(shí)施。工程建設(shè)必須經(jīng)過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)程序，規(guī)范實(shí)施。3.應(yīng)急性維修。對(duì)于影響到安全的應(yīng)急性維修，一事一報(bào)、一事一議，當(dāng)即解決。4.消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)。各安置房、保障性住房物業(yè)服務(wù)公司須定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要立即向鎮(zhèn)安監(jiān)所、物業(yè)辦報(bào)告，鎮(zhèn)安監(jiān)所、物業(yè)辦核實(shí)，報(bào)鎮(zhèn)黨委、政府研究同意后，予以實(shí)施。第五章

物業(yè)管理的考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制第十八條

鎮(zhèn)組成考核督查組，定期對(duì)各安置房、保障性住房小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行督查考核，督查考核情況作為以獎(jiǎng)代補(bǔ)的主要依據(jù)。第十九條

鎮(zhèn)督查考核組成人員主要由鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)、鎮(zhèn)紀(jì)委、鎮(zhèn)物業(yè)辦管理人員、部分“兩代表一委員”、相關(guān)村（居、社區(qū)）主要負(fù)責(zé)人等組成。第二十條

督查考核采取季度督查和年度考核相結(jié)合的方式。季度督查每季度開(kāi)展一次；年度考核除督查考核組考核以外，還邀請(qǐng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)黨政班子成員、業(yè)主代表對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)。第二十一條

每季度督查情況占全年總分值的5%，4次督查共占全年總分值的20%；年度三組考核共占全年總分值的80%。其中，督查考核組占40%，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、黨政班子成員、業(yè)主代表評(píng)價(jià)占40%。第二十二條

將輿情反映、業(yè)主投訴情況納入考核獎(jiǎng)懲之列。全年無(wú)業(yè)主上訪、無(wú)網(wǎng)帖投訴的小區(qū)，在全年總分中加5分；每出現(xiàn)一次信訪、投訴，經(jīng)查實(shí)屬于物業(yè)服務(wù)公司責(zé)任的，在全年總分中扣0.5分，扣分無(wú)上限。第二十三條

對(duì)各物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行嚴(yán)格的不合格退出機(jī)制。凡出現(xiàn)下列情形之一的，立即與其解除聘用合同，且納入城南鎮(zhèn)物業(yè)管理“黑名單”，同時(shí)上報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。1.小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司管理不善，在鎮(zhèn)年度考評(píng)中，得分低于60分的；2.小區(qū)物