廈門(mén)金綠歐洲城人文項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略-89p-XXXX年-銷(xiāo)售

從優(yōu)秀到卓越

金綠·歐洲城營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告廈門(mén)·世紀(jì)薈景2012.07.15請(qǐng)給我三分鐘時(shí)間······1、如何呈現(xiàn)本案最大價(jià)值

2、如何讓價(jià)值轉(zhuǎn)化為價(jià)格

3、如何讓關(guān)注成為行動(dòng)我們須厘清的三個(gè)核心問(wèn)題：？？？談到未來(lái)，首先立足當(dāng)下

也來(lái)說(shuō)說(shuō)金綠·歐洲城從古雷半島PX項(xiàng)目的啟動(dòng)到中石油、中石化的即將入主漳浦，這個(gè)原本以農(nóng)業(yè)型為主的城市正迎來(lái)它新的一次蛻變……在我們面前

是一個(gè)經(jīng)濟(jì)蓬勃興起，消費(fèi)力極具上升的漳浦

再看看我們的項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)總占地面積95211㎡總建筑面積:200000㎡容積率1.8綠化率30%建筑風(fēng)格新古典主義景觀風(fēng)格地中海風(fēng)情工程進(jìn)度一期一組團(tuán)1—3#樓已封頂，2012年交付使用二組團(tuán)5、8、9、10#樓即將封頂，計(jì)劃2013年交房；三組團(tuán)4、6、12#樓已出地面兩層。樓層狀況21棟住宅和1棟商務(wù)樓幢7棟多層、11棟小高層、3棟32層地標(biāo)高層住宅主力戶型一房60㎡,72-94㎡,112-136㎡三房金綠·歐洲城從地理位置上看：漳浦未來(lái)城市發(fā)展的中心位置漳浦麥?zhǔn)薪峙c和康大道交互處。從地理位置來(lái)看，本案處于漳浦十二五規(guī)劃東拓新城區(qū)與老城區(qū)的交匯處。

周邊配套齊全新車(chē)站石齋小學(xué)中醫(yī)院五星大酒店漳浦國(guó)稅局龍成中學(xué)九曲嶺風(fēng)景區(qū)于此我們可以做出這樣的結(jié)論：

金綠·歐洲城

項(xiàng)目無(wú)論從地理位置，還是政府規(guī)劃上都是：

未來(lái)漳浦的絕對(duì)核心所以：這里就是未來(lái)漳浦的富人區(qū)站在今天的漳浦未來(lái)核心動(dòng)力中心位置

站在海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮流中

重新看看金綠·歐洲城

站位豁然開(kāi)朗，眼光應(yīng)該放到更遠(yuǎn)大的市場(chǎng)上讓我們一起回顧

金綠·歐洲城輝煌的歷史實(shí)力名企·巔峰之作系列海報(bào)營(yíng)銷(xiāo)展示中心實(shí)景體驗(yàn)區(qū)樣板房巴黎春天婚紗攝影三期開(kāi)盤(pán)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放大地幼兒園簽約儀式20萬(wàn)㎡歐式經(jīng)典人文大城3萬(wàn)㎡歐式宮廷藝術(shù)園林純板式電梯高尚住宅社區(qū)32層地標(biāo)高層建筑12班國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園3000㎡架空層泛會(huì)所精裝樣板房+景觀示范區(qū)······我們只想告訴客戶：這里是最好的！3萬(wàn)㎡歐陸風(fēng)情商業(yè)街游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等設(shè)施雖然，我們心中有夢(mèng)想，我們就是漳浦樓市的王者！而現(xiàn)實(shí)是······1我們首先要解決的第一個(gè)問(wèn)題：如何與目標(biāo)客群建立對(duì)話，讓他們了解這里的好！我們的目標(biāo)客戶在哪里？聽(tīng)聽(tīng)客戶對(duì)金綠·歐洲城的看法：陳小姐：30歲漳浦本地人公務(wù)員觀點(diǎn)：我上次有去看過(guò)那個(gè)項(xiàng)目，覺(jué)得品質(zhì)不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)在三期也認(rèn)購(gòu)了誠(chéng)意金，但是后來(lái)開(kāi)盤(pán)發(fā)現(xiàn)價(jià)格有點(diǎn)貴，就選擇了其他樓盤(pán)。王先生：40歲漳浦人在外經(jīng)商觀點(diǎn)：我覺(jué)得那個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)很不錯(cuò)，園林景觀都做得很好，我已經(jīng)之前買(mǎi)了一套，有考慮再買(mǎi)一套作為投資，但是感覺(jué)價(jià)格比之前貴了很多！王先生：48歲漳浦人拆遷賠償戶觀點(diǎn)：原先在古雷那邊的村子被拆遷了，想到城里買(mǎi)套房子給孫子讀書(shū)用，買(mǎi)的是二期的，想讓自己的哥哥也買(mǎi)一套。所以，這群人是：漳浦的富人階層，事業(yè)穩(wěn)定子女教育是買(mǎi)房的重要決定因素對(duì)于都市生活有著強(qiáng)烈的追求對(duì)于買(mǎi)房有著自己的認(rèn)識(shí)······他們是未來(lái)城市的新貴和他們對(duì)話，又需要做些什么？策略一：做得好，更要叫得響！我們須要給一個(gè)更有氣勢(shì)的廣告語(yǔ)20萬(wàn)㎡歐式經(jīng)典人文大城只能體現(xiàn)項(xiàng)目的功能定位，無(wú)法滿足客戶對(duì)于富人階層的心理。一城一世界大氣彰顯豪宅本質(zhì)，與客戶心理上產(chǎn)生共鳴，滿足漳浦富人階層渴望都市生活的居住追求。廣告視覺(jué)表現(xiàn)策略二：與其說(shuō)，不如直接體驗(yàn)！除了廣告，還需要與客戶零距離接觸互動(dòng)式體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)以系列高端體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，拉近項(xiàng)目與客戶之間的接觸，在體驗(yàn)中感受項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)老客戶帶新客戶看房，根據(jù)銷(xiāo)售需求適時(shí)帶動(dòng)房源去化。浪漫月光酒會(huì)貴族式自助餐現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)節(jié)成就品質(zhì)策略三：營(yíng)銷(xiāo)中心體驗(yàn)感這里是客戶對(duì)于項(xiàng)目的第一感受聽(tīng)、嗅、觸、視、味、意6感體驗(yàn)門(mén)童物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心水吧臺(tái)樣板間一個(gè)可體驗(yàn)的樣板間真正的觸點(diǎn)讓客戶身臨樣板生活禮兵式安保人員全天候樣板房保潔樣板間參觀環(huán)保型鞋套總結(jié)：說(shuō)了那么多，我們只想的目的是，將本案原本的最優(yōu)秀的特質(zhì)全方位的展現(xiàn)給我們的目標(biāo)客群更確切地說(shuō)是，直接體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值感！漳浦首席豪宅典范2我們要解決的第二個(gè)問(wèn)題：讓價(jià)值轉(zhuǎn)化為價(jià)格首先，我們要清楚：貴了？便宜？值？不值？讓我們一起看下漳浦樓市！

漳浦樓市，一個(gè)不溫不火的住宅市場(chǎng)從縣城2011年成交量看，縣城月去化量大概在12000㎡；從2011年成交均價(jià)看，年初到年底差價(jià)有900元/㎡漲幅；預(yù)計(jì)3-4年，整體市場(chǎng)未來(lái)仍然處于供應(yīng)過(guò)剩階段。樓盤(pán)名稱(chēng)推售時(shí)間棟號(hào)推售套數(shù)已售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率（套）金仕頓中央城11年10月1日8#9#168150470089%11年11月3#712年1月1日6#11337500033%小計(jì)452229——51%港城國(guó)際豪庭11年12月24日1#3#146139440095%12年4月5#7#10846510043%小計(jì)254185——73%金綠歐洲城11年6月1#2#3#288221460077%11年10月1日5#8#9#10#192174495091%12年2月12#6812520018%12年6月22日4#7#11小計(jì)699479——68%

5000元/㎡，一個(gè)客戶心理似乎不可逾越的檻影響價(jià)格的多空分析利多因素■漳浦面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇■項(xiàng)目品質(zhì)和差異化配套■項(xiàng)目可通過(guò)加大推廣提升市場(chǎng)影響力利空因素■國(guó)家宏觀政策對(duì)項(xiàng)目負(fù)面影響■周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力在提升■周邊項(xiàng)目的價(jià)格明升暗降，價(jià)格突破5000元均出現(xiàn)嚴(yán)重滯銷(xiāo)短兵相接競(jìng)品樓盤(pán)戶型PK競(jìng)品樓盤(pán)一房產(chǎn)品比較金綠·歐洲城金仕頓·中央城vs競(jìng)品樓盤(pán)兩房產(chǎn)品比較（2011年推出）金綠·歐洲城金仕頓·中央城vs競(jìng)品樓盤(pán)兩房產(chǎn)品比較（2012年推出）無(wú)二房供應(yīng)，且2011年推出的70套二房，僅剩底層和頂層5套金綠·歐洲城金仕頓·中央城vs競(jìng)品樓盤(pán)三房產(chǎn)品比較（2011年推出）金綠·歐洲城金仕頓·中央城vs競(jìng)品樓盤(pán)三房產(chǎn)品比較（2012年推出）金綠·歐洲城金仕頓中央城三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)（111.26㎡）三房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)（120.31㎡）三房二廳二衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)（135.62㎡）vs競(jìng)品樓盤(pán)三房產(chǎn)品比較（2012年推出）vs金綠·歐洲城金仕頓·中央城·從產(chǎn)品剩余量看，金綠·歐洲城一房、兩房、三房戶型均有存量，而金仕頓·中央城可售只有三房戶型，本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，可滿足各類(lèi)客戶需求?！闹饕墒蹜粜皖?lèi)別看，金綠·歐洲城三房可售三房戶型只有2種，而金仕頓·中央城可售三房戶型有6種，且面積均偏大。·從戶型使用率看，金綠歐洲城戶型緊湊實(shí)用，空間浪費(fèi)少，金仕頓·中央城公攤相比較而言略高，且使用系數(shù)不高?！木坝^朝向看，金綠·歐洲城大部分戶型坐北朝南，采光和通風(fēng)度高，為宜居型品質(zhì)住宅，而金仕頓·中央城戶型相對(duì)一般，特點(diǎn)不明顯。結(jié)論：本案產(chǎn)品豐富，優(yōu)勢(shì)凸顯·房地產(chǎn)市場(chǎng)政府宏觀調(diào)控不放松，大環(huán)境前景不容盲目樂(lè)觀?！なＳ喾吭锤鶕?jù)戶型、位置和景觀因素調(diào)整單價(jià)，確保銷(xiāo)售速度的同時(shí)保證利潤(rùn)最大化，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)?！ぞ唧w如下

位置佳，高單價(jià)

小戶型，低單價(jià)

景觀佳，高單價(jià)

景觀差，低單價(jià)7#、11#樓量少位置佳建立價(jià)格標(biāo)桿，為二期價(jià)格做好鋪墊，

4#、6#、12#樓量大價(jià)中，快速去化，保證回款，1—3#樓價(jià)低量少，快速去化，后期對(duì)4#、12#、6#價(jià)格小幅頻跳，制造不斷熱銷(xiāo)同時(shí)讓客戶迅速接受。我們的定價(jià)策略123456789101112樓王建立價(jià)格標(biāo)桿，高于基準(zhǔn)均價(jià)500-800元基準(zhǔn)價(jià)，棟間價(jià)差80元左右快速去化，低于基準(zhǔn)價(jià)300-500元金綠·歐洲城一期定價(jià)區(qū)間：5400-5600元/㎡3我們要解決的第三個(gè)問(wèn)題：讓關(guān)注成為行動(dòng)！敢問(wèn)路在何方！競(jìng)爭(zhēng)回顧1——漳浦重點(diǎn)樓盤(pán)推盤(pán)情況6月1月11月9月10月2月4月6月金仕頓中央城港城國(guó)際豪庭

金綠歐洲城

6月1#2#3#

10月5#8#9#10#

6月22日4#7#11#2月12#12月24日1#3#

4月底5#7#10.18#9#6.21步行街元月1日6#11月預(yù)定3#7#

預(yù)熱

12月2011年度2011年度金仕頓.中央城競(jìng)爭(zhēng)回顧2——競(jìng)品樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)11月10月1月6月10月1日8、9#開(kāi)盤(pán)活動(dòng)活動(dòng)主題優(yōu)惠內(nèi)容141㎡以上充8萬(wàn)送3萬(wàn)75㎡以上充5萬(wàn)送2萬(wàn)75㎡以下充3萬(wàn)送1萬(wàn)活動(dòng)形式11月預(yù)定3#7#預(yù)定認(rèn)籌預(yù)定有好禮

元月1日6#盛大推出開(kāi)盤(pán)期間認(rèn)購(gòu)享受多重折扣

6.21步行街商鋪開(kāi)盤(pán)最高優(yōu)惠1000元/㎡

競(jìng)爭(zhēng)回顧3——主要樓盤(pán)成功點(diǎn)成功關(guān)鍵點(diǎn)啟示金綠歐洲城

港城國(guó)際豪庭金仕頓中央城·采取高頻率、高密度、高力度的推廣，·迅速建立市場(chǎng)知名度和影響力·客戶維系活動(dòng)頻繁，老帶新成交量大·少量快跑，價(jià)格標(biāo)桿的推盤(pán)策略·推廣主打教育牌·低價(jià)入市，建立影響力·擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，樹(shù)立口碑傳播·項(xiàng)目規(guī)劃理念領(lǐng)先，品質(zhì)卓越·營(yíng)銷(xiāo)中心、景觀展示區(qū)效果突出·周邊配套優(yōu)越·認(rèn)籌期、銷(xiāo)售期，高密度、高力度的推廣；·有利維持項(xiàng)目的知名度和影響力；·項(xiàng)目推售策略和價(jià)格標(biāo)桿影響客戶購(gòu)買(mǎi)心理品質(zhì)決定成敗細(xì)節(jié)展示實(shí)力教育優(yōu)勢(shì)成為其第一賣(mài)點(diǎn)尋求漳浦客戶對(duì)“最廈門(mén)”生活的向往？競(jìng)爭(zhēng)回顧4——主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況樓盤(pán)名稱(chēng)推售時(shí)間棟號(hào)推售套數(shù)已售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率（套）金仕頓中央城11年10月1日8#9#168150470089%11年11月3#712年1月1日6#11337500033%小計(jì)452229——51%港城國(guó)際豪庭11年12月24日1#3#146139440095%12年4月5#7#10846510043%小計(jì)254185——73%金綠歐洲城11年6月1#2#3#288221460077%11年10月1日5#8#9#10#192174495091%12年2月12#6812520018%12年6月22日4#7#11小計(jì)699479——68%以上數(shù)據(jù)來(lái)源為2012年7月9日前房管局備案數(shù)據(jù)結(jié)論：·金仕頓·中央城作為本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在歷次開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)把握上均領(lǐng)先本案，在一定程度上分流了客戶資源。·金仕頓·中央城和港城國(guó)際均采用了相對(duì)靈活的推盤(pán)策略，并運(yùn)用多層次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。·金仕頓·中央城和港城國(guó)際均在推廣力度和推廣主題上更為直接明確，對(duì)于客戶更具殺傷力?！耐剖郛a(chǎn)品上看，金仕頓·中央城以5#價(jià)格為標(biāo)桿，樹(shù)立標(biāo)桿效應(yīng)，拉動(dòng)并有效擠壓客戶去化其他樓棟產(chǎn)品。金綠·歐洲城三大推盤(pán)策略競(jìng)爭(zhēng)策略突出項(xiàng)目豪宅本質(zhì)，與競(jìng)品樓盤(pán)形成對(duì)比；利用梯級(jí)化產(chǎn)品推售，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)客戶；充分發(fā)揮項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)接待、強(qiáng)殺能力；繼續(xù)建立高端市場(chǎng)形象，逐漸向產(chǎn)品、配套深化；集中渠道，強(qiáng)勢(shì)推廣；銷(xiāo)售階段高頻率、高品質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛；長(zhǎng)期客戶維系，通過(guò)良好口碑、圈子傳播幫助銷(xiāo)售；充分了解客戶需求，最終實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)滲透式營(yíng)銷(xiāo)；加強(qiáng)展示，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)；推廣策略客戶策略金綠·歐洲城可售房源棟號(hào)套數(shù)面積（㎡）1#2#3#6742005#8#9#10#1819504#6#7#11#12#19720000一期商業(yè)——約15000二期房源——約90000以上數(shù)據(jù)來(lái)源為2012年7月9日房管局?jǐn)?shù)據(jù)扣除3組團(tuán)已售未登記部分123456789101112推盤(pán)節(jié)奏圖第一批推售后續(xù)推售（同戶型銷(xiāo)售達(dá)85%后陸續(xù)放盤(pán)）優(yōu)劣搭配，伺機(jī)推售A、針對(duì)一期剩余尾盤(pán)，我們將所有房源分為兩次推售，其中黃色色塊部分為第一批推出房源，具體理由如下：·第一批推售房源含一房、兩房、三房，房源數(shù)量不多，但戶型面積可選性較大，滿足客戶對(duì)戶型面積的不同需求?！?#、11#房源樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，體現(xiàn)其樓王價(jià)值，給客戶預(yù)留升值空間，帶動(dòng)4#（西側(cè)）、6#（東側(cè)）、12#（東側(cè)）房源的銷(xiāo)售。·同時(shí)，在推售第一批房源時(shí)，進(jìn)行房源的局部銷(xiāo)控，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)客需求及產(chǎn)品去化情況針對(duì)性釋放房源。B、后續(xù)房源根據(jù)相應(yīng)樓棟在去化85%后，擇機(jī)推出，推出量不高于剩余總量40%。C、二期產(chǎn)品及商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)方案后續(xù)提交，未列入本次提報(bào)內(nèi)容推盤(pán)策略明修棧道，暗渡陳倉(cāng)推廣策略·根據(jù)前期與開(kāi)發(fā)商溝通后，我們明確了開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售進(jìn)度上的訴求，即在2013年春節(jié)前完成對(duì)一期產(chǎn)品的去化?！臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，如我司在8月份入場(chǎng)，考慮到8月份是閩南農(nóng)歷7月（鬼月），客戶購(gòu)買(mǎi)欲望急劇下降。另外，春節(jié)前半個(gè)月也是房地產(chǎn)傳統(tǒng)購(gòu)房淡季，綜合以上兩個(gè)因素，可以清楚地看到：實(shí)際上給予我司真正的銷(xiāo)售周期為9、10、11、12、1月共5個(gè)自然月，這與要完成200套銷(xiāo)售目標(biāo)具有較大壓力。綜合以上因素，我們認(rèn)為——推廣策略1巧立名目，化整為零·8月份啟動(dòng)“金綠·歐洲城人文關(guān)懷季”計(jì)劃，利用戶外、短信及海報(bào)將活動(dòng)信息進(jìn)行對(duì)外釋放，引起客戶關(guān)注，增加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪、來(lái)客量?！?月份，舉辦中秋博餅活動(dòng)，針對(duì)8月份所積蓄客戶進(jìn)行特定房源的短期優(yōu)惠推售?！?0月底，針對(duì)之前所有成交客戶舉辦一場(chǎng)大型客戶答謝活動(dòng)，如：拉斯維加斯之夜同期根據(jù)客戶積累情況再次推出短期優(yōu)惠，推動(dòng)銷(xiāo)售?！?1月，主打教育牌，針對(duì)購(gòu)房客戶推出“金綠教育基金”優(yōu)惠活動(dòng)，結(jié)合特定房源進(jìn)行推售?！?013年1月，“年度回饋·感恩有你”在辭舊迎新之際，針對(duì)特定房源進(jìn)行推售。活動(dòng)節(jié)奏10月9月11月2013.1月8月金綠·歐洲城人文關(guān)懷季金綠·歐洲城新春感恩季活動(dòng)信息釋放+預(yù)熱中秋客戶購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)拉斯維加斯之夜“金綠教育基金”啟動(dòng)“年度回饋·感恩有你”2月教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)活動(dòng)主題活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)形式利用多樣化的活動(dòng)，將廣告推廣和體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)有效地滲透到營(yíng)銷(xiāo)體系中，展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，增加現(xiàn)場(chǎng)來(lái)電來(lái)訪，為銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)殺制作契機(jī)重點(diǎn)活動(dòng)展示教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)·時(shí)間：9.1-9.8·活動(dòng)對(duì)象：漳浦當(dāng)?shù)亟處熉毠ぁせ顒?dòng)內(nèi)容：教師憑教師證購(gòu)買(mǎi)指定房源可享受相應(yīng)優(yōu)惠中秋購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)·時(shí)間：9.15-9.30·活動(dòng)對(duì)象：活動(dòng)期間房客戶·活動(dòng)內(nèi)容：在中秋節(jié)期間購(gòu)買(mǎi)指定房源可享相應(yīng)優(yōu)惠重點(diǎn)活動(dòng)展示重點(diǎn)活動(dòng)展示說(shuō)明：以“拉斯維加斯之夜”為本次活動(dòng)的主題，迎合項(xiàng)目?jī)?nèi)各功能區(qū)域以博彩體驗(yàn)活動(dòng)為主，增強(qiáng)來(lái)賓的互動(dòng)性與參與感，打造一場(chǎng)完美的客戶答謝盛宴，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。拉斯維加斯之夜“金綠教育基金”啟動(dòng)·時(shí)間：11月-12月·活動(dòng)對(duì)象：購(gòu)買(mǎi)指定房源客戶·活動(dòng)內(nèi)容：在活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)指定房源可根據(jù)房源面積享受相應(yīng)優(yōu)惠折扣，所享受優(yōu)惠金額直接從房款總價(jià)中抵扣。重點(diǎn)活動(dòng)展示“年度回饋·感恩有你”·時(shí)間：2013.1-2月份·活動(dòng)對(duì)象：老業(yè)主+購(gòu)房客戶·活動(dòng)內(nèi)容：利用傳統(tǒng)雙節(jié)來(lái)臨之際，派發(fā)新春好禮，舉行一場(chǎng)業(yè)主小型圣誕派對(duì)，作為年度回饋客戶活動(dòng)，同時(shí)推售指定房源，并給與相應(yīng)優(yōu)惠！重點(diǎn)活動(dòng)展示推廣策略2前期造勢(shì)，后期乘勢(shì)·在廣告宣傳上，我們以營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏為基礎(chǔ)，分為兩個(gè)階段，即：第一階段8-10月份。第二階段11-2月份，階段性側(cè)重點(diǎn)不同?！さ谝浑A段（該階段主要集中在8-10月份）：考慮到本案在售一期產(chǎn)品（除6#外）已經(jīng)全部對(duì)外公開(kāi)，推廣也相應(yīng)跟進(jìn)，因此，我們?cè)谙掳肽甑耐茝V前期要形成一波密集型、短期轟炸，形成高度的市場(chǎng)關(guān)注度，為下半年推盤(pán)造勢(shì)。

·第二階段（該階段主要集中在11-2月份）：該階段主要是以短期促銷(xiāo)和客戶關(guān)系維系型活動(dòng)為主，通過(guò)老帶新現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)互動(dòng)的形式，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。10月9月11月2013.1月8月2月短期密集轟炸投放形式投放時(shí)間媒介選擇投放目的高立柱、圍墻、燈箱、發(fā)光字、短信、電視廣告、活動(dòng)促銷(xiāo)信息釋放高立柱、海報(bào)、短信、活動(dòng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置引起客戶關(guān)注，炒熱市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售蓄客，階段性批量去化產(chǎn)品通過(guò)老客戶關(guān)系維護(hù)和現(xiàn)場(chǎng)氛圍渲染實(shí)現(xiàn)成交，為二期奠定基礎(chǔ)階段性媒體投放策略（2011.8-2113.2）推廣策略3高效組合，控制成本·根據(jù)目前項(xiàng)目后續(xù)推售產(chǎn)品的體量測(cè)算，本案廣告費(fèi)按照總銷(xiāo)售金額的0.8%作為一期剩余產(chǎn)品的廣告投入總費(fèi)用（具體可根據(jù)銷(xiāo)售情況調(diào)整）·在媒體策略上，采用媒體組合拳的形式進(jìn)行分配，有所側(cè)重，根據(jù)不同階段進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整。·其中戶外、活動(dòng)所占比例較大，其次為現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售物料和短信?！敉猓焊吡⒅?、墻體、發(fā)光字·活動(dòng)：2-3個(gè)集中式體驗(yàn)互動(dòng)型活動(dòng)·宣傳物料：海報(bào)、DM·短信：以銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)