版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
GemdaleCorporation科學(xué)筑家TheScienceofLiving金地梅隴鎮(zhèn)08下半年?duì)I銷策略深圳地產(chǎn)公司梅隴鎮(zhèn)三期一批,均價(jià)11700元/平米,開(kāi)盤(pán)月周消化速度在60-70套;二批開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)12300元/平米,相比三期一批,消化速度銳減,周消化速度20套左右;項(xiàng)目進(jìn)入六月份以來(lái),銷售速度受阻,周銷售速度在10套以下;項(xiàng)目回顧第一部分:房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷問(wèn)題1:08年價(jià)格走勢(shì)?維度1:宏觀政策GDP:中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)5年保持10%以上的增長(zhǎng)速度,2007年GDP增長(zhǎng)達(dá)11.4%,遠(yuǎn)高于全球4.9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和美國(guó)2.9%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。三過(guò):貿(mào)易順差過(guò)大、信貸投放過(guò)多、投資增長(zhǎng)過(guò)快。資產(chǎn)價(jià)格:07年上半年以商品房和股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格飆升,一線城市新增商品房?jī)r(jià)格平均上漲37.1%;股市綜合價(jià)格指數(shù)一度突破6400點(diǎn)。消費(fèi)品價(jià)格:07年下半年以食品為代表的消費(fèi)品價(jià)格迅速上漲,08年1月CPI同比上漲7.1%,2月份CPI高達(dá)8.7%,3月份CPI高達(dá)8.4%,4月份CPI達(dá)8.5%.經(jīng)濟(jì)過(guò)熱通貨膨脹當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要特征:焦點(diǎn):CPI國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,5月CPI同比數(shù)據(jù)已經(jīng)回落至7.7%。雖然CPI回落至8%以下,但離政府年初制定的4.8%控制目標(biāo)差距還很大。整個(gè)市場(chǎng)對(duì)CPI的短暫回落表示出反彈的擔(dān)憂。從直接的推動(dòng)因素看,除了輸入型的外部因素外,內(nèi)部也是由多重因素造成的。一是雪災(zāi)、地震導(dǎo)致的運(yùn)輸困難加劇了商品的供求矛盾;二是國(guó)際大宗商品如農(nóng)產(chǎn)品、鐵礦石等的漲價(jià);三是國(guó)內(nèi)原材料、燃料等的漲價(jià);四是春節(jié)因素和翹尾因素。后果分析:經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹如得不到有效控制,會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退,失業(yè)率增加、社會(huì)動(dòng)蕩…因此,“兩防”(防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱/防通貨膨脹)成為2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一命題,“控制2008年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)8%左右,CPI在4.8%左右”是政府必須交待的答卷無(wú)論如何,政府今年會(huì)盡一切努力抑制CPI,甚至不排除采取更為嚴(yán)厲的措施;而所采取的行政手段中,信貨緊縮和加息都將會(huì)成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的決定性因素抑制CPI可能的手段:——加息——物價(jià)管制——收縮信貸——人民幣升值——提高存款準(zhǔn)備金率都是為了減少流動(dòng)性過(guò)剩央行行長(zhǎng)周小川曾表示,是否進(jìn)一步加息與否取決于5月份CPI情況。有專家認(rèn)為,如果CPI漲幅超過(guò)央行承受限度,則央行很可能于近期加息。信貨緊縮和加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響:“928”限制貸款和提高利率的金融政策出臺(tái)后,深圳一手商品房成交數(shù)據(jù)顯示:“928”前后全市商品房均價(jià)下跌2.6%(07年7-9月與07年10-12月相比),而08年農(nóng)歷新年后,這一跌幅更是達(dá)到了19.6%(07年7-9月與08年3月相比)一旦加息,房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)進(jìn)一步下挫事實(shí)上,央行進(jìn)一步采取金融手段以響應(yīng)政府從緊的貨幣政策,說(shuō)明金融壓力依然存在。央行于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,還是為了收縮過(guò)剩的流動(dòng)性。2008年6月7日,中國(guó)人民銀行宣布,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。這將是我國(guó)08年以來(lái)第5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,上調(diào)后,存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5%的歷史高位。根據(jù)中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),央行會(huì)繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金和利率。
雖然食品價(jià)格等指標(biāo)有所下降,但是經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)并沒(méi)有很大改善,外匯積累還很高,還存在超額的準(zhǔn)備金,這都存在很大壓力,需要全額對(duì)沖流動(dòng)性。調(diào)節(jié)準(zhǔn)備金率已成為央行對(duì)付通脹的慣常手段。維度2:新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下,08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎,將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。1月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng):區(qū)域項(xiàng)目名稱批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積銷售均價(jià)開(kāi)盤(pán)銷售率(%)福田明福居1389944.462000010%南山雷圳碧榕灣海景花園15915095.191200047.8%鼎勝林棲園16615355.41310018.1%南荔苑(悠山美地)42321848.951500012%鹽田金水灣御園56029866.151100013%寶安陽(yáng)光海灣花園567589.68148001.8%雅樂(lè)居(航城國(guó)際公寓)1656978.65756824.2%金泓凱旋城40150860.6185005.2%桃源盛景園39731164.08980016.1%星河丹堤花園732140027.28331918.9%招商華僑城曦城9727545.093700019.6%龍崗東部明珠雅苑11711197.145600起23.1%龍翔花園606764.10670030.0%華浩源40034886.7483003.8%2月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng):區(qū)域項(xiàng)目名稱批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積銷售均價(jià)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售率(%)寶安熙龍灣花園(N23區(qū))23940613.511861427.2%金地梅隴鎮(zhèn)花園70663819.791150031.2%1月份受市場(chǎng)觀望情緒影響,開(kāi)發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格防線,導(dǎo)致市場(chǎng)1月開(kāi)盤(pán)率極低。農(nóng)歷新年后,價(jià)格明顯跳水。維度2:新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下,08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎,將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。3月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng):區(qū)域項(xiàng)目名稱批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積銷售均價(jià)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售率(%)羅湖鉑金時(shí)代公寓30013971.481580032%寶安鴻榮源禧園50768790.81933335.7%幸福楓景花園35532574.79894130%深業(yè)新岸線948134993.81200048.5%泰華陽(yáng)光海灣花園567595.781100040%龍崗萬(wàn)科城22330356.831243063.7%金域東郡38836772.61770070%旭景佳園474888.84900048.9%區(qū)域項(xiàng)目名稱批預(yù)售套數(shù)批預(yù)售面積銷售均價(jià)開(kāi)盤(pán)銷售率(%)福田華盛領(lǐng)域27617337.381600087.0%水木瀾山48644342.361530015.4%南山鼎太風(fēng)華60643084.361200028.7%寶安佳華書(shū)苑雅閣33619974.131000059.5%金泓凱旋城24038236.891250030%碧海富通城44432229.651200038%海語(yǔ)西灣花園61655625.01933034.3%鴻榮源禧園22425256.8285004.9%金地梅隴鎮(zhèn)花園38133301.38120007.9%龍崗公園大地花園13412714.25910059.7%鴻基花園三期76037365.6185007.2%萬(wàn)科城23632054.291600029.4%君悅龍庭14414821.20920047.9%4月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng):維度2:新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下,08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎,將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出房源開(kāi)盤(pán)折扣開(kāi)盤(pán)價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷售率龍崗荔山公館5.1162598*97按揭額外98、一次性付款額外97折4天內(nèi)交首期98折均價(jià)8800元/㎡31049%公園大地天瓏郡37號(hào)樓5.17197對(duì)外表示無(wú)折扣,但以內(nèi)部特價(jià)房形式銷售整體均價(jià)約9300元/㎡,特價(jià)房8500-8600元/平米8242%寶安集信名城二期5.1774298×97折優(yōu)惠均價(jià)7600元/㎡20530%金港華庭5.251542一次性付款95折,按揭優(yōu)惠97折,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房95折,“日增千金”優(yōu)惠券南向均價(jià)8800元/㎡,北向均價(jià)7400元/㎡250約16%西岸華府5.3145699,團(tuán)購(gòu)小3房減5萬(wàn),大3房減8萬(wàn),4房減10萬(wàn)起價(jià)5500,均價(jià)650011024%鹽田華僑城天麓5.2856無(wú)5-9萬(wàn)/㎡3056%五月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng):3、4、5月份,新盤(pán)入市價(jià)格在波動(dòng)中試探市場(chǎng),雖然5月銷售量有所回升,但前提是新盤(pán)入市價(jià)格依然維持在較低的市場(chǎng)水平。區(qū)域項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出房源開(kāi)盤(pán)折扣開(kāi)盤(pán)價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷售率龍崗中??党菄?guó)際6。2155699折×99折×99折均價(jià)6900元/㎡13518%公園大地45號(hào)樓6。2183開(kāi)盤(pán)9折整體均價(jià)約11000元/㎡,1923%第五園景臺(tái)6。2132695。8折優(yōu)惠均價(jià)9500元/㎡10421%南山雷圳0755二期6。21753開(kāi)盤(pán)一次性付款95折,按揭98折均價(jià)9800元/㎡138約16%六月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng):6月份市場(chǎng)更加冷淡,新開(kāi)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格,開(kāi)盤(pán)率雙雙下降維度2:新盤(pán)入市情況在市場(chǎng)整體成交量不大的情況下,08年新盤(pán)入市價(jià)格都較為謹(jǐn)慎,將帶動(dòng)市場(chǎng)整體價(jià)格下挫。維度3:蝴蝶效應(yīng)按照萬(wàn)科十年的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃,2014年達(dá)到1000億的銷售目標(biāo),每年的復(fù)合增長(zhǎng)率至少達(dá)到30%。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),必須緩解資金壓力,即加快資金周轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速周轉(zhuǎn)。萬(wàn)科在2007年花巨資買下的多個(gè)地塊都面臨支付土地出讓金以及各種工程款項(xiàng)的問(wèn)題;萬(wàn)科在2006年同一些境外資金進(jìn)行合作,這些高利息投資已陸續(xù)進(jìn)入兌現(xiàn)周期;萬(wàn)科開(kāi)始為下一輪的土地儲(chǔ)備籌集資金。萬(wàn)科不追求過(guò)高的利潤(rùn)率,但萬(wàn)科追求高周轉(zhuǎn)率。萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)速度一般比行業(yè)平均水平高出一倍以上。2006年萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.56,而行業(yè)平均水平是0.32。而近年來(lái)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)節(jié)奏明顯呈加快趨勢(shì),從獲取項(xiàng)目到實(shí)現(xiàn)銷售的周期明顯縮短。這是萬(wàn)科迅速做出放棄高價(jià),快速回收資金決定的依據(jù)。求資金周轉(zhuǎn)率而非利潤(rùn)率,意味著萬(wàn)科速度目標(biāo)>價(jià)格目標(biāo)萬(wàn)科08年在龍坂供應(yīng)量高達(dá)36.8萬(wàn),都是要求快速回現(xiàn)的現(xiàn)金流項(xiàng)目08年龍坂小戶型供應(yīng)量項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn))容積率金地上塘道1期二線拓展區(qū)8.62.8金地梅隴鎮(zhèn)3期二線拓展區(qū)133.8金地梅隴鎮(zhèn)4期二線拓展區(qū)433萬(wàn)科金域華庭1期關(guān)口19.42.8萬(wàn)科第五園4期坂田6.61.3萬(wàn)科第五園8期坂田10.81.9書(shū)香門(mén)第上河坊關(guān)口8.71.5幸福楓景二線拓展區(qū)9.452.06珠江旭景3期坂田6.162.8佳兆業(yè)上品雅苑坂田163.5風(fēng)和日麗4期龍華鎮(zhèn)中心82.04大量的干擾競(jìng)爭(zhēng)者,但從社區(qū)/品質(zhì)/品牌上來(lái)看,都并非本項(xiàng)目同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手未來(lái)區(qū)域的重要競(jìng)爭(zhēng)者是萬(wàn)科系產(chǎn)品龍坂片區(qū):萬(wàn)科下半年小戶型供應(yīng)量達(dá)36.8萬(wàn)。萬(wàn)科第五園:建筑風(fēng)格延續(xù)中式古典氣質(zhì),與本項(xiàng)目差別顯著;四期82-84平米2房與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)科第五園4期:預(yù)計(jì)2008年11月中旬推出,1000余套產(chǎn)品:82平米2房為主(全面家居),有贈(zèng)送,但贈(zèng)送面積不可改房——預(yù)計(jì)戶型格局類似當(dāng)前3期2房產(chǎn)品,產(chǎn)品亮點(diǎn)集中于:裝修(如貯藏空間),自由拆卸的墻板等方面萬(wàn)科第五園5期:預(yù)計(jì)2008年8月推出,產(chǎn)品:120-200平米大戶型(全面家居),500-600套,非合拼戶型3期81-86平2房占地6.3萬(wàn)平米容積率2.8總建面20萬(wàn)平米1期住宅總計(jì)10萬(wàn)平米;高層8.83萬(wàn);TH0.67萬(wàn);LOFT0.5萬(wàn)1期商業(yè)0.8萬(wàn)平米幼兒園0.36萬(wàn)平米萬(wàn)科金域華庭:預(yù)計(jì)2008年11月中旬推出,1000余套三類產(chǎn)品共同入市銷售/中等規(guī)模/高覆蓋率/道路環(huán)包/自身配套十一號(hào)規(guī)劃路新區(qū)大道小型市政路上塘路聯(lián)排和七合院高層會(huì)所和LOFT公立幼兒園地鐵口小區(qū)主入口高層商業(yè)萬(wàn)科金域華庭(關(guān)口榕江項(xiàng)目):與本項(xiàng)目4期基本同期入市,產(chǎn)品構(gòu)成較接近,是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品面積(㎡)聯(lián)排230-310LOFT87-90二房84平米(贈(zèng)送4平米,不可改房)88平米(贈(zèng)送11平米,部分隔板后可達(dá)到22平米,可改3或4房,實(shí)際使用面積達(dá)100-140平米)項(xiàng)目產(chǎn)品配比:作為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者品牌,萬(wàn)科持續(xù)壓低價(jià)格的行為會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的蝴蝶效應(yīng)萬(wàn)科金域華庭:預(yù)計(jì)2008年10月左右推出,產(chǎn)品以小戶型居多總共1000余套;萬(wàn)科要求金域華庭開(kāi)盤(pán)銷售率不低于70%,在高銷售率的前提下勢(shì)必要以低價(jià)入市。萬(wàn)科第五園8期(景臺(tái)):產(chǎn)品以小戶型為主,08年6月22日開(kāi)盤(pán),總計(jì)推出326套,銷售104套,銷售率31%?,F(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)95.8折,實(shí)收均價(jià)9200元/平米。萬(wàn)科第五園3期:經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的調(diào)整,第五園把高層均價(jià)由原來(lái)的1萬(wàn)5左右調(diào)整到11500元/平米帶裝修的水平,保證了良好的銷售速度。萬(wàn)科第五園5、4期:分別于08年9月和11月入市,可能會(huì)保守定價(jià)。萬(wàn)科為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)而發(fā)動(dòng)的“降價(jià)潮”將會(huì)使更多開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)促銷行列中,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格很難有提升在萬(wàn)科降價(jià)促銷給眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的鯰魚(yú)效應(yīng)、多米諾骨牌效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)的效果累積發(fā)酵、陸續(xù)釋放下,在未來(lái)萬(wàn)科將繼續(xù)降價(jià)促銷對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的影響下,市場(chǎng)上無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)更多的跟隨者。維度4:目前趨勢(shì)07年4月至08年4月深圳住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖:目前深圳住宅價(jià)格呈下降趨勢(shì),價(jià)格已經(jīng)跌落回07年初的水平從07年10月以后,深圳住宅價(jià)格呈現(xiàn)一路下降趨勢(shì),目前價(jià)格已經(jīng)跌落回07年初的水平。二級(jí)市場(chǎng)一月二月三月四月五月成交套數(shù)1871792329342504732成交面積16930572356264318351816405957成交均價(jià)147291454312463119271114308年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù):08年3月開(kāi)始,全市成交均價(jià)有進(jìn)一步下探的趨勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題1:08年價(jià)格走勢(shì)?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié):因此,從宏觀政策、新盤(pán)入市情況、領(lǐng)導(dǎo)者品牌的蝴蝶效應(yīng)和目前趨勢(shì)四個(gè)維度來(lái)看,08年市場(chǎng)仍然會(huì)在艱難中前行,房地產(chǎn)價(jià)格難以上??;預(yù)計(jì)08年尤其是3、4季度,成交價(jià)格可能進(jìn)一步下挫;而價(jià)格的進(jìn)一步下跌可能帶來(lái)成交量小幅攀升,預(yù)計(jì)08年4季度價(jià)格可能在買賣雙方互相博弈中逐步找到平衡點(diǎn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一部分:房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題2:08年成交量走勢(shì)?4月份全市成交4250套,環(huán)比3月份增加了29.1%,同比去年4月份減少了15.5%。今年1-4月份全市總成交10206套,同比去年同期減少了52.7%。4月份全市成交35.2萬(wàn)平米,環(huán)比3月份增加了33.1%,同比去年4月份減少了32.6%。今年1-4月份全市總成交85.8萬(wàn)平米,同比去年同期減少了58.9%。08年全市成交情況:自春節(jié)遭遇市場(chǎng)寒冷后,市場(chǎng)呈現(xiàn)短暫的回暖趨勢(shì)08年受春節(jié)因素影響,成交量歷經(jīng)最慘淡的時(shí)期后,3、4月開(kāi)始剛性自住需求釋放,全市成交量明顯攀升,迎來(lái)市場(chǎng)第一輪“小陽(yáng)春”行情——月成交量已相當(dāng)于去年7-9月平均水平;5月春交會(huì)帶動(dòng)作用明顯,成交量又有所回升。二級(jí)市場(chǎng)一月二月三月四月五月成交套數(shù)1871792329342504732成交面積16930572356264318351816405957成交均價(jià)147291454312463119271114308年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù):07年深圳一手商品房成交數(shù)據(jù):08年受春節(jié)因素影響,成交量歷經(jīng)最慘淡的時(shí)期后,3、4月開(kāi)始剛性自住需求釋放,全市成交量明顯攀升,迎來(lái)市場(chǎng)第一輪“小陽(yáng)春”行情;已經(jīng)回到去年下半年的水平。5月春交會(huì)帶動(dòng)作用明顯,成交量又有所回升?!麄€(gè)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)波動(dòng)局面其中3-5月出現(xiàn)了市場(chǎng)“小陽(yáng)春”,說(shuō)明市場(chǎng)受行情帶動(dòng)作用明顯項(xiàng)目名稱上門(mén)量進(jìn)線量成交量中央悅城1201后海公館45102春華四季園19253君悅龍庭50404慢城114154中城天邑3994高發(fā)城馳54106鼎太風(fēng)華41447僑香諾園563195月26日-6月1日全市主要項(xiàng)目成交情況:而“51”春交會(huì)后,全市項(xiàng)目上門(mén)量和成交量又開(kāi)始下滑;6月份進(jìn)一步遇冷5月5日-5月11日全市主要項(xiàng)目成交情況:項(xiàng)目名稱上門(mén)量進(jìn)線量成交量中央悅城后海公館5752春華四季園25166君悅龍庭181226慢城1601312中城天邑942214高發(fā)城馳74177鼎太風(fēng)華1094710僑香諾園57502本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題2:08年成交量走勢(shì)?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié):可以預(yù)計(jì)08年10月受“秋交會(huì)”行情帶動(dòng),基于合理市場(chǎng)價(jià)格,成交量上會(huì)迎來(lái)短暫的“小陽(yáng)春”,10月可能是08年成交量最后的一撥行情,而08年6月-10月(08年3季度)市場(chǎng)成交缺乏熱點(diǎn),成交量的突破會(huì)比較艱難。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一部分:房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題3:09年房地產(chǎn)走勢(shì)?關(guān)鍵政策城市特征調(diào)控起因短期現(xiàn)象均為一級(jí)城市,城市經(jīng)濟(jì)總量大,經(jīng)濟(jì)活躍。上???cè)丝?600萬(wàn),深圳總?cè)丝?200萬(wàn),兩個(gè)城市均外來(lái)人口眾多中央關(guān)注,重點(diǎn)調(diào)控。經(jīng)歷1-2年的房?jī)r(jià)暴漲期,調(diào)控當(dāng)年年前與年后房?jī)r(jià)短期暴漲二次及以上置業(yè)者占絕大多數(shù),投資客數(shù)量占市場(chǎng)總量的70-80%,逼近警戒線銀監(jiān)會(huì)發(fā)文,各城市大銀行配合,銀根緊縮,限制多套置業(yè),二手房營(yíng)業(yè)稅征收落實(shí)政策二手房市場(chǎng)成交量首先暴跌,一手房市場(chǎng)隨后成交量萎縮,開(kāi)發(fā)商定價(jià)謹(jǐn)慎并展開(kāi)促銷類比上海市場(chǎng),深圳此輪宏觀調(diào)控的起因、關(guān)鍵性政策因素及現(xiàn)象都十分相似,并且同屬中國(guó)一線城市,對(duì)后市的影響應(yīng)當(dāng)可以類比宏觀調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從2005年3月開(kāi)始,歷經(jīng)1年半的橫盤(pán)調(diào)整期2003年-2005年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2年事件暴漲100%以上。05年宏觀調(diào)控后3個(gè)月后成交量跌落至谷底,而價(jià)格也隨著成交萎縮而開(kāi)始下降。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛降價(jià)促銷,導(dǎo)致05年底出現(xiàn)成交量上漲,價(jià)格下滑的局面。進(jìn)入06年后成交量與價(jià)格一直處于橫盤(pán)調(diào)整狀態(tài)。直到2007年3月開(kāi)始,市場(chǎng)成交量全面上升,價(jià)格隨之回調(diào)深圳市場(chǎng)可類比于上海,預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)約1年半橫盤(pán)調(diào)整時(shí)間(即09年2季度開(kāi)始)市場(chǎng)會(huì)逐漸明朗;
參照上海市場(chǎng)“恢復(fù)期”特征:首先成交量開(kāi)始明顯直線攀升,然后帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格小幅走高市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖銀行貸款政策的逐漸松動(dòng),導(dǎo)致2007年2月開(kāi)始上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量穩(wěn)步上升,到6月份再次創(chuàng)造歷史最高,同時(shí)價(jià)格開(kāi)始上調(diào)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題3:09年房地產(chǎn)走勢(shì)?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié):
預(yù)計(jì)09年2季度起市場(chǎng)會(huì)逐漸明朗,首先各月成交量開(kāi)始直線攀升,然后帶動(dòng)價(jià)格小幅走高,跡象轉(zhuǎn)暖。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前的政策信息:緊縮銀根:隨著存款儲(chǔ)備金率上調(diào)至歷史高位17.5%,央行繼續(xù)貫徹執(zhí)行從緊貨幣政策沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。假設(shè)CPI進(jìn)一步突破8%設(shè)置更高,不排除在08年下半年繼續(xù)提高存款儲(chǔ)備金率及加息的可能。嚴(yán)格審批信貸:從銀行操作層面來(lái)看,自9.27規(guī)定以家庭為單位實(shí)行按揭貸款審批政策后,事實(shí)上并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行,在操作上仍有以個(gè)人為單位貸款的可能。但是目前,銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房貸款政策,對(duì)個(gè)人住宅信貸實(shí)行嚴(yán)格審批程序。政府的基調(diào):央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)連續(xù)4期對(duì)北京、武漢、深圳、浙江的樓市做了全面報(bào)道,其中對(duì)國(guó)家金融政策、銀行貸款審批、發(fā)展商降價(jià)等做了詳盡分析,最終希望各行業(yè)能夠以大局為重,防止國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。這表明,國(guó)家在宏觀輿論上已經(jīng)發(fā)出“嚴(yán)格執(zhí)行政策,保證樓市平穩(wěn)”的基調(diào)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的??偨Y(jié):價(jià)格判斷:預(yù)計(jì)08年尤其是3、4季度,成交價(jià)格可能進(jìn)一步下挫;而價(jià)格的進(jìn)一步下跌可能帶來(lái)成交量小幅攀升,預(yù)計(jì)08年4季度價(jià)格可能在買賣雙方互相博弈中逐步找到平衡點(diǎn)。成交量判斷:可以預(yù)計(jì)08年10月受“秋交會(huì)”行情帶動(dòng),基于合理市場(chǎng)價(jià)格,成交量上會(huì)迎來(lái)短暫的“小陽(yáng)春”,10月可能是08年成交量最后的一撥行情,而08年6月-10月(08年3季度)市場(chǎng)成交缺乏熱點(diǎn),成交量的突破會(huì)比較艱難。預(yù)計(jì)09年2季度起市場(chǎng)會(huì)逐漸明朗,首先各月成交量開(kāi)始直線攀升,然后帶動(dòng)價(jià)格小幅走高,跡象轉(zhuǎn)暖。注:以上判斷是基于政府不再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的貨幣政策及金融手段。假設(shè)加息、上調(diào)存款儲(chǔ)備金率及信貸管制等政策相繼出臺(tái),那么市場(chǎng)回暖的時(shí)間可能會(huì)進(jìn)一步延后。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二部分:項(xiàng)目下半年?duì)I銷策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月份全市套數(shù)和面積供求都是1.15,連續(xù)第10個(gè)月市場(chǎng)處于供過(guò)于求的局面。這也在一定程度上解釋了,現(xiàn)在市場(chǎng)上呈現(xiàn)的大規(guī)模降價(jià)的現(xiàn)象,以及消費(fèi)者觀望氣氛濃厚的特點(diǎn)。然而,從去年12月份以來(lái),供求比有逐月下降的趨勢(shì),市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量也有了一定的放大,市場(chǎng)供需矛盾得到了緩和。整體市場(chǎng)·新增供求比整體市場(chǎng)·市場(chǎng)消化量4月份市場(chǎng)可售套數(shù)為34209套,成交4250套,消化率為12.4%;市場(chǎng)可售面積為341.1萬(wàn)平米,成交35.2萬(wàn)平米,消化率為10.3%。隨著市場(chǎng)降價(jià)現(xiàn)象的日益頻繁,成交量開(kāi)始逐月增加,但開(kāi)發(fā)商更加密集的出貨,使得存量市場(chǎng)規(guī)模依然在擴(kuò)大。說(shuō)明:市場(chǎng)可售量是表示一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)可售規(guī)模,本月可售量等于上月底的市場(chǎng)存量加上本月新增供應(yīng)量;市場(chǎng)存量是表示某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)可售量,本月底的市場(chǎng)存量等于本月可售套數(shù)減去本月成交量。此報(bào)告中市場(chǎng)可售量統(tǒng)計(jì)僅“06年以來(lái)新批預(yù)售項(xiàng)目總量及市場(chǎng)的消化情況”為指標(biāo)。(下同)整體市場(chǎng)·成交價(jià)格4月份全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)11927元/平米,環(huán)比3月份再度下跌4.3%,11個(gè)月以來(lái)首次跌破12000元/平米關(guān)口,已經(jīng)接近去年4月份的同期水平。今年1-4月份全市成交均價(jià)為13418元/平米,較去年同期仍有20.3%的增幅。而憑借市場(chǎng)特價(jià)項(xiàng)目的熱銷,成交量雖然得以放大,但均價(jià)依然會(huì)延續(xù)下滑的趨勢(shì)。下月成交均價(jià)將不可能出現(xiàn)大幅攀升的場(chǎng)面。年份新增供應(yīng)量(萬(wàn))新增供應(yīng)消化量(萬(wàn))全年總供應(yīng)量(萬(wàn))銷化量(萬(wàn))存量(萬(wàn))2005年————89.184.94.22006年122.9110.77127.1113.913.22007年112.468.66125.679.346.32008年169.72216.02備注:1、全年供應(yīng)量=新增供應(yīng)量+存量;2、2008年新增供應(yīng)量基于目前獲知信息預(yù)估,可能存在部分項(xiàng)目推遲入市的情況。龍坂片區(qū)住宅市場(chǎng)·05-08年龍坂供求數(shù)據(jù)樓盤(pán)項(xiàng)目名稱容積率批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)銷售面積春華四季園一期一批1.8954214.5550554003.9世紀(jì)春城8號(hào)地塊2.515969.5430015969.54萬(wàn)科城三期聽(tīng)湖居
15982.7913215847中海月朗苑1棟與4棟236499.3136936196.89春華四季園一期二批1.8940781.0036840035.3城色341215.9354840668.07金地梅隴鎮(zhèn)一期3127903.721238127553.78碧水龍庭一期2.8100806.55106891753.3世紀(jì)春城三期二批
12082.7410811975.35萬(wàn)科城高層尚房
31804.0527631173.42中海月朗苑5棟222996.6929222927.42世紀(jì)春城三期三批
21140.4124020547.41城投七里香榭一批1.8645630.7747248381.15南國(guó)麗園2.646702.0042235642香堤雅苑一批3.1714643.5619614312.71春華四季園二期A區(qū)一批平面1.8944191.7247243243.58陽(yáng)光新境園5.964747.9074863640.27珠江旭景佳園2.837210.2840334508.32春華四季園二期A區(qū)二批平面1.8916701.2422416701.24萬(wàn)科城二區(qū)楓湖居
15989.3813611185.55金地梅隴鎮(zhèn)一期商業(yè)3
勁力城市明珠三期一批2.523085.5722021021.58中海月朗苑商鋪2
香堤雅苑二批3.1716185.3431413621.28東華明珠園一期3.949365.175369500勁力城市明珠三期二批2.527612.8826314325.11城投七里香榭二批1.8639219.7139526606.87萬(wàn)科城長(zhǎng)島、淺水灣
5600365600萬(wàn)科城三期F區(qū)聯(lián)院HOUSE
16205.699716205.69萬(wàn)科城聯(lián)院別墅及寬景HOUSE
29826.7818729826.78春華四季園一期二批
17863.0010216745.44萬(wàn)科城景院別墅
12437.737112257.59星河丹堤1.851321.6320445273.36春華四季園二期A區(qū)一批復(fù)式1.8937783.5424834760.15春華四季園二期A區(qū)二批復(fù)式1.8910143.23729861.81萬(wàn)科城三期二區(qū)寬景HOUSE
2864.00182864.00萬(wàn)科城三期二區(qū)棕櫚灣水岸別墅
9720.00454972.24圣莫里斯一期1.273115.8221467973.14樓盤(pán)項(xiàng)目名稱容積率批準(zhǔn)預(yù)售總套數(shù)銷售面積幾組數(shù)據(jù):龍坂06年新增供銷數(shù)據(jù)分解新增供應(yīng)量122.9萬(wàn)新增供應(yīng)消化量110.77萬(wàn)項(xiàng)目07年推售面積(萬(wàn))07年新貨銷售面積(萬(wàn))07年新盤(pán)存量(萬(wàn))春華四季園二期B區(qū)一批5.3910.551.7春華四季園二期B區(qū)二批6.86世紀(jì)春城四期13.91.7512.15金地梅隴鎮(zhèn)二期1310.642.36碧水龍庭二期142.9411.06陽(yáng)光第五季4.844.840圣莫麗斯5.85.80星河丹堤F10.78.52.2江南華府3.153.150丹楓雅苑4.384.380可樂(lè)園1.981.980萬(wàn)科城三期MINIHOUSE6.044.821.22萬(wàn)科城三期別墅御水灣萬(wàn)科城陽(yáng)明山別墅萬(wàn)科第五園三期11.186.384.8珠江旭景佳園11.22.938.27合計(jì)112.4268.6643.76幾組數(shù)據(jù):龍坂07年新增供銷數(shù)據(jù)分解新增供應(yīng)量112.4萬(wàn)新增供應(yīng)消化量68.66萬(wàn)幾組數(shù)據(jù):龍坂08年新增供銷數(shù)據(jù)分解項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn)平米)容積率入市時(shí)間金地梅隴鎮(zhèn)3期二線拓展區(qū)133.808.3金地梅隴鎮(zhèn)4期二線拓展區(qū)4.3308年底幸福楓景二線拓展區(qū)9.452.0608.3金地上塘道1期二線拓展區(qū)8.62.808.10萬(wàn)科金域華庭1期關(guān)口推10(估)2.808年下半年書(shū)香門(mén)第上河坊關(guān)口8.71.508年底水榭山關(guān)口8.580.6
星河丹堤E區(qū)關(guān)口13.81.808.1圣莫麗斯關(guān)口12.7
08年下半年兆豐溪山美地1期關(guān)口推10(估)208.9萬(wàn)科第五園4期坂田6.61.308.11萬(wàn)科第五園5期坂田8.871.508.8萬(wàn)科第五園8期坂田10.81.908.7萬(wàn)科城4期高層坂田8.5
珠江旭景3期坂田6.162.807.9佳兆業(yè)上品雅苑坂田推8(估)3.508.12花語(yǔ)岸坂田推6(估)3.408年底金光華龍岸1期坂田7.66208.10風(fēng)和日麗4期龍華鎮(zhèn)中心82.0408年底新增供應(yīng)量169.72萬(wàn)幾組數(shù)據(jù):龍坂08年新增供銷數(shù)據(jù)分解項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn)平米)容積率入市時(shí)間書(shū)香門(mén)第上河坊關(guān)口8.71.508年底圣莫麗斯關(guān)口12.7
08年下半年佳兆業(yè)上品雅苑坂田推8(估)3.508.12花語(yǔ)岸坂田推6(估)3.408年底金光華龍岸1期坂田7.66208年底風(fēng)和日麗4期龍華鎮(zhèn)中心82.0408年底可能推遲入市項(xiàng)目51.06萬(wàn),去除可能推遲項(xiàng)目,08年新增供應(yīng)量約118.66萬(wàn)加上07年存量,全年總供應(yīng)量約216.02萬(wàn),去除可能推遲項(xiàng)目,全年總供應(yīng)量約164.96萬(wàn)其中可能推遲入市的項(xiàng)目:幾組數(shù)據(jù):龍坂08年新增供銷數(shù)據(jù)分解08年開(kāi)始9070政策影響開(kāi)始顯現(xiàn),08年受新政限制的小戶型整體新增供應(yīng)量約99.61萬(wàn)去除可能推遲項(xiàng)目,08年小戶型新增供應(yīng)量約48.55萬(wàn)其中受90/70或90/90限制的小戶型項(xiàng)目供應(yīng)量:項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn)平米)容積率金地梅隴鎮(zhèn)3期二線拓展區(qū)133.8金地梅隴鎮(zhèn)4期二線拓展區(qū)4.33幸福楓景二線拓展區(qū)9.452.06金地上塘道1期二線拓展區(qū)8.62.8萬(wàn)科金域華庭1期關(guān)口推10(估)2.8書(shū)香門(mén)第上河坊關(guān)口8.71.5萬(wàn)科第五園4期坂田6.61.3萬(wàn)科第五園8期坂田10.81.9珠江旭景3期坂田6.162.8佳兆業(yè)上品雅苑坂田推8(估)3.5花語(yǔ)岸坂田推6(估)3.4風(fēng)和日麗4期龍華鎮(zhèn)中心82.04幾組數(shù)據(jù):龍坂08年4季度新增供銷數(shù)據(jù)分解4季度新增供應(yīng)量96.72萬(wàn);去除可能推遲項(xiàng)目51.06萬(wàn),08年4季度新增供應(yīng)量45.66萬(wàn)項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn)平米)容積率入市時(shí)間金地上塘道1期二線拓展區(qū)8.62.82008年10月萬(wàn)科金域華庭1期關(guān)口推10(估)2.82008年10月書(shū)香門(mén)第上河坊關(guān)口8.71.508年底萬(wàn)科第五園4期坂田6.61.32008年11月珠江旭景3期坂田6.162.82008年金地梅隴鎮(zhèn)4期二線拓展區(qū)4.332008年底圣莫麗斯關(guān)口12.7
2008年底兆豐溪山美地1期關(guān)口推10(估)22008年底佳兆業(yè)上品雅苑坂田推8(估)3.52008年底花語(yǔ)岸坂田推6(估)3.42008年底金光華龍岸1期坂田7.6622008年底風(fēng)和日麗4期龍華鎮(zhèn)中心82.042008年底幾組數(shù)據(jù):龍坂08年4季度新增供銷數(shù)據(jù)分解4季度小戶型新增供應(yīng)量49.66萬(wàn);去除可能推遲項(xiàng)目14萬(wàn),08年小戶型新增供應(yīng)量35.66萬(wàn)其中受90/70或90/90限制的小戶型項(xiàng)目供應(yīng)量:項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn)平米)容積率入市時(shí)間金地上塘道1期二線拓展區(qū)8.62.82008年10月萬(wàn)科金域華庭1期關(guān)口推10(估)2.82008年10月萬(wàn)科第五園4期坂田6.61.32008年11月珠江旭景3期坂田6.162.82008年金地梅隴鎮(zhèn)4期二線拓展區(qū)4.332008年底佳兆業(yè)上品雅苑坂田推8(估)3.52008年底花語(yǔ)岸坂田推6(估)3.42008年底幾組數(shù)據(jù):龍坂08年新增供銷數(shù)據(jù)分解08年截止5月30日新增供應(yīng)項(xiàng)目消化量20.72萬(wàn);存量消化量10.45萬(wàn)共計(jì)消化31.17萬(wàn)(萬(wàn)科+金地共計(jì)消化14.25萬(wàn),占45.72%)08年截止5月30日新增供應(yīng)項(xiàng)目消化量:項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn))銷售面積(萬(wàn))容積率入市時(shí)間金地梅隴鎮(zhèn)3期二線拓展區(qū)135.33.808.3幸福楓景二線拓展區(qū)9.454.722.0608.3星河丹堤E區(qū)關(guān)口13.85.61.808.1萬(wàn)科城4期高層坂田8.55.1
08.4項(xiàng)目區(qū)位建面(萬(wàn))銷售面積(萬(wàn))容積率入市時(shí)間碧水龍庭2期二線拓展區(qū)6.30.22.8907.5世紀(jì)春城4期二線拓展區(qū)175.93.1207.12萬(wàn)科第五園3期第4批坂田3.93.85
07.11春華四季園2期尾盤(pán)坂田1.70.508年截止5月30日存量消化量:龍坂08年全年銷售量預(yù)計(jì)08年1-5月龍坂項(xiàng)目消化量:31.17萬(wàn),基本為3-5月消化(月均銷售10.39萬(wàn));根據(jù)報(bào)告第一部分對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷:預(yù)計(jì)10月開(kāi)始成交量小幅攀升,則4季度與3-5月銷售總量持平約31萬(wàn);而6-9月市場(chǎng)成交缺乏熱點(diǎn),成交量的突破會(huì)比較艱難,預(yù)計(jì)銷售總量?jī)H為3-5月銷售量的70%左右,則約為21.82萬(wàn)。08年全年銷售量預(yù)計(jì):31.17+21.82+31=83.99萬(wàn)備注:6-9月消化量參照4月與3月/5月消化量的比值(即市場(chǎng)波谷與波峰期比值)確定:4月消化量為3月的77.8%,為5月的64.0%,加權(quán)平均后為70.86%幾組數(shù)據(jù):龍坂09年新增供銷數(shù)據(jù)分解09年新增供應(yīng)105.25萬(wàn)項(xiàng)目/地塊占地面積(萬(wàn))建筑面積(萬(wàn))容積率推出時(shí)間萬(wàn)科金域華庭2期6.9推9.4(估)2.82009年兆豐溪山美地2期11.8推13.71(估)22009年佳兆業(yè)上品雅苑4.58推8(估)3.52009年華語(yǔ)岸3.68推6.5(估)3.42009年潛龍二線拓展區(qū)項(xiàng)目5總17,推10(估)3.42009年中金地上塘道小地塊2.246.7222232009年三季度泰華項(xiàng)目6.459312.918722009年底大貿(mào)項(xiàng)目14141.0/1.22009年三聯(lián)弓村7.4總23.68,推10(估)3.22009年古濃滕龍華和平路廣場(chǎng)項(xiàng)目8.13總28.48,推14(估)3.52009年底幾組數(shù)據(jù):龍坂09年以后新增項(xiàng)目數(shù)據(jù)2009以后龍坂新增供應(yīng)量410萬(wàn)潛龍二線拓展區(qū)項(xiàng)目5總17,推7(估)3.42009年后三聯(lián)弓村7.4總23.68,推13.68(估)3.22009年后古濃滕龍華和平路廣場(chǎng)項(xiàng)目8.13總28.48,推14.48(估)3.52009年后1、09年部分項(xiàng)目剩余未推售建面項(xiàng)目/地塊區(qū)域占地面積(萬(wàn))建筑面積(萬(wàn))容積率推出時(shí)間鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目二線拓展區(qū)312.242009年后中航項(xiàng)目二線拓展區(qū)6.1824.742009年后綠景項(xiàng)目二線拓展區(qū)8.218.82.32009年后鴻榮源龍一號(hào)二線拓展區(qū)6.88.21.22009年后特發(fā)園區(qū)舊改二線拓展區(qū)1141.83.82009年后萊蒙二線拓展區(qū)項(xiàng)目二線拓展區(qū)8.580829.17473.42009年后
2.20766.9573.22009年后1.79015.72833.22009年后
4.135914.47563.5
2009年后信義坂田舊改坂田9.932.33.252009年后光浩大發(fā)埔村舊改項(xiàng)目坂田2.61042009年后星河南坑村雅寶工業(yè)城項(xiàng)目坂田
28.5
2009年后潛龍山莊(原)地塊坂田33581.752009年后瀅水灣坂田6.123.13.82009年后星河民樂(lè)舊改關(guān)口8.1726.13.22009年后金光華舊改項(xiàng)目龍華鎮(zhèn)中心
20
2009年后卓能雅居龍華鎮(zhèn)中心1111.81.062009年后城龍項(xiàng)目龍華鎮(zhèn)中心0.6352009年后幾組數(shù)據(jù):龍坂09年以后新增項(xiàng)目數(shù)據(jù)2009以后龍坂新增供應(yīng)量410萬(wàn)2、09年后新推項(xiàng)目年份新增供應(yīng)量(萬(wàn))新增供應(yīng)消化量(萬(wàn))全年總供應(yīng)量(萬(wàn))銷化量(萬(wàn))存量(萬(wàn))供求比2005年————89.184.94.21.05:12006年122.9110.77127.1113.913.21.12:12007年112.468.66125.679.346.31.58:12008年118.66(去除推遲項(xiàng)目)164.9683.99(預(yù)測(cè))80.971.42:108-09年龍坂片區(qū)供求關(guān)系由此可見(jiàn),08年的供需比明顯加大,市場(chǎng)整體環(huán)境不容樂(lè)觀。但隨著價(jià)格的不斷下調(diào),預(yù)計(jì)消化量會(huì)有所增加。這是買賣雙方互相博弈的過(guò)程。項(xiàng)目名稱代理商物業(yè)類型推售套數(shù)(套)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售均價(jià)(元/平米)開(kāi)盤(pán)銷售率公園大地4期天瓏郡37棟世聯(lián)、鴻榮源住宅1252008-5-17930067%熙龍灣花園5棟自售住宅2392008-2-231800030%金地梅隴鎮(zhèn)3期世聯(lián)、金地住宅7062008-2-241170030%熙龍灣1期自售住宅3872008-3-81047559.40%深業(yè)新岸線3期戴德梁行住宅9482008-3-161100047.20%萬(wàn)科金域東郡中原住宅3882008-3-22770010.30%萬(wàn)科城四期逸湖居世聯(lián)住宅2232008-3-171220070%禧園1期自售住宅1202008-3-29920037.50%天健·芙蓉盛世自售住宅2432008-3-23550032%華盛領(lǐng)寓置業(yè)國(guó)際住宅2762008-4-61600082%鼎太風(fēng)華六期世聯(lián)住宅6062008-4-121200030%君悅龍庭1期世聯(lián)、龍光住宅1442008-4-12920050%保利?海語(yǔ)西灣世聯(lián)住宅6162008-4-20980035%水木瀾山居中原住宅4862008-4-201524314%萬(wàn)科城四期逸湖居世聯(lián)住宅1182008-4-191250077%風(fēng)臨國(guó)際中心自售住宅7602008-4-20850035%金泓凱旋城中原住宅6392008-4-26180003%書(shū)苑雅閣戴德梁行住宅3382008-4-271000060%信義荔山公館中原住宅6922008-5-11900050%當(dāng)前是個(gè)“信心市”:開(kāi)盤(pán)銷售率對(duì)提升客戶信心、獲得良好市場(chǎng)口碑極為重要。要保證后期賣的好,除入市價(jià)格趨于保守外,開(kāi)盤(pán)銷售率30%左右是眾發(fā)展商追求的目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二部分:項(xiàng)目上半年銷售分析
本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。梅隴鎮(zhèn)上半年銷售曲線回顧3期1批低價(jià)破冰,帶動(dòng)片區(qū)3月小回潮,成交火熱。4月份3期2批趁熱推出,由于較高的價(jià)格期望,市場(chǎng)反應(yīng)一般,但借4-5月春交會(huì)勢(shì)頭仍能保持溫?zé)?。但進(jìn)入6月份后,由于地震、雨水以及奧運(yùn)觀望氛圍濃厚,市場(chǎng)漸冷,目前2批存量消化面臨較大挑戰(zhàn)。
梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性在價(jià)格混戰(zhàn)的市場(chǎng)整固期,單價(jià)敏感始終是小戶型客戶成交難以逾越的門(mén)檻梅隴鎮(zhèn)三期一批,均價(jià)11700,開(kāi)盤(pán)月周消化速度在60-70套;二批開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)12300,相比三期一批,消化速度銳減,周消化速度降至10-20套左右,客戶對(duì)超過(guò)12000的單價(jià)敏感度較大;當(dāng)價(jià)格超過(guò)1.3萬(wàn),銷售速度受阻:梅隴鎮(zhèn)三期17棟四房大戶型(1-A)價(jià)格超過(guò)13000,銷售艱難,3個(gè)月僅銷售2套。1-A單元,腿實(shí)收均價(jià)13557梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性自住客成為市場(chǎng)主力,愿意為更高品質(zhì)買單——居住品質(zhì)是客戶能感知的價(jià)值點(diǎn),自住客戶愿意為居住品質(zhì)多付20-25萬(wàn)總價(jià)。梅隴鎮(zhèn)三期17棟,總套數(shù)381套:
通透式三房客廳帶露臺(tái)的優(yōu)質(zhì)單位(單價(jià)1.2萬(wàn)以上、總價(jià)117-119萬(wàn)),已售20套,消化率達(dá)80%(共25套);不通透小三房單位消化較好的為低價(jià)單位5-B(總價(jià)94-100萬(wàn)),已售9套;兩類戶型價(jià)格差異達(dá)到20-25萬(wàn)。135571198312758121711272211852126411257011678124751239211527119901238111550115841119711418梅隴鎮(zhèn)三期17棟各單元銷售率5-B2-A3-A成交客戶購(gòu)買決策周期普遍拉長(zhǎng)——觀望心態(tài)嚴(yán)重小戶型客戶由原來(lái)的上門(mén)一次或者兩次即可成交的周期拉長(zhǎng)到了目前的三次以上,甚至出現(xiàn)2個(gè)月前的客戶購(gòu)買的現(xiàn)象??蛻裘枋觯?/p>
周先生,湖北人,33歲,單身,穿著打扮很普通,沒(méi)有穿戴任何品牌,做事情很小心謹(jǐn)慎。購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)因素:家里已經(jīng)有三套房子,一套跟父母住,一套給弟弟住,一套作為辦公地點(diǎn),現(xiàn)在想搬出來(lái)自己住。很喜歡梅隴鎮(zhèn)的房子,連續(xù)5天上門(mén),看樣板房一看就是2、3小時(shí),很仔細(xì)的看每個(gè)地方,喜歡帶裝修的房子,怕麻煩。喜歡房子但一直沒(méi)下決心購(gòu)買,一直在猶豫,擔(dān)心五一會(huì)降價(jià)。銷售人員跟進(jìn)很積極,最后兩點(diǎn)迫使客戶下決心:1、銷售人員擔(dān)保五一不會(huì)有大折扣,只是宣傳,打消客戶擔(dān)心后期降價(jià)買虧的擔(dān)憂。2、告訴客戶,他一直關(guān)注的戶型樓層銷售情況,在客戶得知27層昨天已經(jīng)賣出,今天就下了15層的定。梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性56%的成交客戶家庭收入1-2萬(wàn),55%的客戶無(wú)車;與三期一批成交客戶比例完全一致,顯示三期二批客戶群與三期一批客戶群并無(wú)較大變化,他們是同一階層的同一群人。下一階段應(yīng)該提高這群人對(duì)于價(jià)格的接受度以及如何提升上門(mén)客戶群層次成交客戶的主要得知途徑:親友/業(yè)主介紹占到48%,戶外廣告成交占到18%,其次則是路過(guò)、網(wǎng)絡(luò)、春交會(huì)等渠道成交客戶啟示:下階段推廣需充分利用老客戶資源,同時(shí)加強(qiáng)戶外渠道的信息沖擊力,增加網(wǎng)絡(luò)及分展場(chǎng)渠道梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性“金地的房子做的挺好,畢竟是大品牌,品質(zhì)好?!薄捌放频谝唬∥遗笥奄I的不是金地,就是買萬(wàn)科的房子,我會(huì)比他們差么?“我很喜歡你們的大社區(qū),配套也很齊全!有健身房,瑜伽房,女孩子嘛,都很喜歡。還有你們的大園林,好讓我感動(dòng)。這里環(huán)境做得真的很不錯(cuò),到處都是花花草草,心情不好的時(shí)候,還可以下來(lái)散散心?!薄拔疫€是很看重你這里的業(yè)主專車的,現(xiàn)在沒(méi)幾個(gè)小區(qū)有這個(gè)的?!薄皫аb修的好,省事還省心,要不挺折騰的?!薄澳銈兊木b修很不錯(cuò),很實(shí)用,質(zhì)量也很好?!薄按笊鐓^(qū)”,“金地品牌”,“精裝修”依然是成交客戶買單的主要理由。推廣需要用梅隴鎮(zhèn)式語(yǔ)言體系和形象、包裝展示強(qiáng)化此三點(diǎn)內(nèi)容成交客戶語(yǔ)錄:梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性未成交客戶語(yǔ)錄:“對(duì)梅隴鎮(zhèn)我還是挺滿意的,猶豫的原因還是價(jià)格,除了價(jià)格還是價(jià)格!我希望不帶裝修,如果除去裝修的價(jià)格我肯定會(huì)買。我覺(jué)得沒(méi)必要裝成這樣,我自己隨便裝裝就行了,裝修其實(shí)是提高了我的價(jià)格。”“二手房也是我現(xiàn)在重點(diǎn)關(guān)注的,與買新房的可能性各占一半吧。梅隴鎮(zhèn)這里的二手房我剛才看了一套,但是這個(gè)價(jià)格再加上那些稅費(fèi)還是貴了點(diǎn),我不想多出那么多額外的錢(qián)?!薄拔疫@段時(shí)間看過(guò)上十個(gè)樓盤(pán)了,印象比較深的……中城天邑、高發(fā)城馳位置好,但對(duì)我們來(lái)說(shuō)太貴了,不好接受,萬(wàn)科城、慢城還可以,但是位置都不好。”“我每天都會(huì)上房信網(wǎng)看樓盤(pán)信息,金地梅隴鎮(zhèn)我已經(jīng)關(guān)注很久了,一直在關(guān)注它還會(huì)不會(huì)降價(jià)。目前確實(shí)是在觀望,想等到奧運(yùn)會(huì)后看房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再降點(diǎn)?!薄蛻魧?duì)市場(chǎng)信心不足,覺(jué)得價(jià)格較高,影響客戶購(gòu)買結(jié)論1:目前購(gòu)房主力以自住客戶為主,部分自住客戶具備購(gòu)買能力,但對(duì)“單價(jià)”敏感度高結(jié)論2:自住客戶購(gòu)買決策周期長(zhǎng),決策時(shí)猶豫度高。因此在必須在后期的促銷策略上加大力度,變換花樣來(lái)打消客戶觀望情緒,促使客戶縮短成交周期。梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性三期二批客戶與三期一批客戶相比,基本屬性(來(lái)源、職位、月入等)無(wú)明顯變化,顯示他們與三期一批客戶是同一批人,并無(wú)明顯提升;而三期二批小三房?jī)r(jià)格較三期一批提升了500-1500元/平米,且周邊及深圳各主流項(xiàng)目?jī)r(jià)格紛紛下降,客戶對(duì)于價(jià)格的預(yù)期被拉低,三期一批的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)在三期二批銷售時(shí)蕩然無(wú)存,形成了購(gòu)買障礙。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第三部分:項(xiàng)目下半年總體銷售策略
本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。梅隴鎮(zhèn)下半年剩余貨量分析總量統(tǒng)計(jì):貨量18棟17棟16棟19棟套數(shù)(套)172
255
128
460
面積(m2)16892
24143
13577
38378
均價(jià)1.18萬(wàn)/平米————項(xiàng)目3、4期剩余套數(shù)1015套,剩余戶型涵蓋37-135平米1房到4房梅隴鎮(zhèn)下半年剩余貨量分析產(chǎn)品統(tǒng)計(jì):3期余量戶型
戶型面積
套數(shù)
1房(精裝)37-45
4
2房(精裝)
70-80
80小3房(精裝)
84-89
239
大3房(精裝)109
40
4房(精裝)129-135
92
其他(3、4房毛坯))89-135
100
4期1房(精裝)42-48
69
2房(精裝)73-83
253
小3房(精裝)89
46
大3房(精裝)121-123
694房(精裝)125
23
3房與2房市場(chǎng)接受程度高。3期剩余小三房主要是不通透全南向三房以及通透三房中的客廳不帶露臺(tái)單位,而品質(zhì)最佳的通透且客廳帶露臺(tái)小三房已經(jīng)基本售罄。兩房單位主要集中在18B低樓層,總價(jià)低,是可快速走量單位。4房以及毛坯房市場(chǎng)接受程度低,需集中力度推售。梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略總綱回顧第一部分大勢(shì)分析結(jié)論:1、利用7-9月市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)空白期快速出貨,尤其是小戶型的出貨速度必須加快。2、利用品質(zhì)感對(duì)自住客戶形成較強(qiáng)的吸引力。3、針對(duì)客戶觀望心態(tài)嚴(yán)重需加大促銷力度實(shí)施逼定。3期剩余單位根據(jù)大小戶型、精裝/毛坯戶型的市場(chǎng)接受程度,分階段進(jìn)行集中營(yíng)銷集中訴求,主要通過(guò)豐富多變的促銷政策制造的人為小陽(yáng)春和小節(jié)點(diǎn)。4期獨(dú)立一隅,面臨更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),應(yīng)以梅隴鎮(zhèn)收官之做的全新、高調(diào)形象整合突破,以較低價(jià)格形成高性價(jià)比的尖刀利器,刺破市場(chǎng)突圍競(jìng)爭(zhēng)。
梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略總綱策略1:先易后難,先小后大的推廣節(jié)奏,快速出貨策略2:通過(guò)不斷推售新品,人為制造項(xiàng)目熱點(diǎn);策略3:采取聚焦策略,每階段通過(guò)聚焦不同數(shù)量的特定戶型來(lái)刺激客戶購(gòu)買;策略4:加大促銷優(yōu)惠力度,不斷變化促銷優(yōu)惠措施,縮短客戶購(gòu)買周期;策略5:提升項(xiàng)目品質(zhì)展示,改善看樓舒適度,增加項(xiàng)目附加值*結(jié)合目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)、客戶以及既有推廣分析得出本項(xiàng)目下階段策略總綱梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推售策略POINT:先易后難,集中推小戶型,快速出貨聚焦產(chǎn)品
3期2-小3房(精裝)
3期大3房、4房(精裝)4期小2房、小3房
尾盤(pán)(3期毛坯)
集中推售時(shí)間
7月、8月、9月中9月下,10月11月,12月
09年
市場(chǎng)形勢(shì)
市場(chǎng)接受度高;市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季;受第五園景臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)沖擊
市場(chǎng)接受度低;市場(chǎng)傳統(tǒng)暖季;受萬(wàn)科城尾盤(pán),第五園五期競(jìng)爭(zhēng)
市場(chǎng)接受度高;市場(chǎng)傳統(tǒng)暖季;受萬(wàn)科金域華府競(jìng)爭(zhēng)沖擊
市場(chǎng)接受度低;市場(chǎng)預(yù)期不明;受片區(qū)更多新增供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)
競(jìng)爭(zhēng)策略延續(xù)“國(guó)際精裝品質(zhì),大社區(qū)全能小戶型”的訴求,多變促銷,針對(duì)首次置業(yè)推廣
調(diào)整廣告訴求,精裝、高層、通途大戶。促銷力度較大,正對(duì)二次以上置業(yè)推廣
全新形象與廣告訴求,啟動(dòng)高密度推廣,價(jià)格王道
多種推廣、放盤(pán)渠道,銷售激勵(lì),尾盤(pán)促銷
目標(biāo)速度每周約12套,合計(jì)約120套每周約10套,合計(jì)約60套開(kāi)盤(pán)率30%130套,12月60套——梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:關(guān)于形象的思考時(shí)期:7月初-9月中推廣主題建議:落實(shí)到產(chǎn)品,結(jié)合階段活動(dòng)主題,針對(duì)小3房強(qiáng)勢(shì)推廣時(shí)期:9月中-10月推廣主題建議:大戶型全面推廣。大宅大戶,大鎮(zhèn)標(biāo)桿,鉑金4房熱銷中時(shí)期:10月中-11月推廣主題建議:4期熱啟動(dòng)。梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:廣告變臉,虛實(shí)結(jié)合,直擊要點(diǎn)戶外:創(chuàng)意取勝,實(shí)現(xiàn)銷售與品牌曝光、提升功能報(bào)紙廣告:以文字廣告為主,版面活躍大方,深入闡析項(xiàng)目片區(qū)、大社區(qū)、精裝修、90平米以下全功能精髓短信:產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)+“利誘”,憑短信有禮,憑短信申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠直接有效提高進(jìn)線及上門(mén)梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:保持主媒投放曝光率,維持大品牌號(hào)召力戶外:每月根據(jù)活動(dòng)主題與新貨推售節(jié)點(diǎn)更換畫(huà)面報(bào)紙:南都、特報(bào)直接投放,晚報(bào)、晶報(bào)、商報(bào)結(jié)合媒體促銷方案與活動(dòng)方案投放網(wǎng)絡(luò):根據(jù)新貨推售節(jié)點(diǎn)投放硬廣,每周以營(yíng)銷活動(dòng)報(bào)道保持主頁(yè)圖片新聞曝光。電視:根據(jù)奧運(yùn)、秋交會(huì)等節(jié)點(diǎn)媒體促銷方案投放梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:坐銷變直銷,空投變巷戰(zhàn),設(shè)立外展場(chǎng),主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶直接對(duì)話走出去,變被動(dòng)為主動(dòng)!位置選?。捍笮蜕虉?chǎng)、中心區(qū),南山科技產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓,會(huì)展中心各類展會(huì)(車站,婚博會(huì)等)包裝與物料準(zhǔn)備:準(zhǔn)備大背景板(明確信息點(diǎn)與項(xiàng)目名),讓路過(guò)客戶一目了然;維持展場(chǎng)人氣,準(zhǔn)備音響設(shè)備及小禮品,吸引客戶注意力?!肮潭üべY+績(jī)效工資”,直接刺激外展場(chǎng)促銷人員帶客動(dòng)力固定工資:視人員水平,保證基本的日常開(kāi)支即可績(jī)效工資:雙重績(jī)效,即上門(mén)績(jī)效和成交績(jī)效;上門(mén)績(jī)效可做為發(fā)放固定工資的條件,保證上門(mén)的客戶;績(jī)效工資可加大力度,刺激工作人員工作及有效上門(mén)量梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:參加秋交會(huì),為三期再?zèng)_銷量春交會(huì)為梅隴鎮(zhèn)帶來(lái)大量客戶,并直接促進(jìn)項(xiàng)目銷售。10月份秋交再戰(zhàn)江湖,為3期銷售最后沖刺,為4期啟動(dòng)準(zhǔn)備好條件。展會(huì)現(xiàn)場(chǎng):選取主通道及品牌開(kāi)發(fā)商旁邊,包裝上體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格,吸引客戶眼球??礃擒嚕喊才抛銐虻目礃擒囃惮F(xiàn)場(chǎng)上門(mén)抽獎(jiǎng),美食留客,銷控營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍上門(mén)抽獎(jiǎng),吸引上門(mén),促進(jìn)成交現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造:專人銷控,營(yíng)造緊張賣場(chǎng)氛圍,成交砸金蛋POINT:針對(duì)重點(diǎn)客戶,增加直效渠道華強(qiáng)北LED投放時(shí)間:8月-9月投放內(nèi)容:項(xiàng)目TVC廣告費(fèi)用預(yù)算:12萬(wàn)/月1、華強(qiáng)北客戶:電子私營(yíng)老板,過(guò)往年輕人群梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:針對(duì)重點(diǎn)客戶,增加直效渠道梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略2、福田中心區(qū):白領(lǐng)客戶及中高層管理員工中心書(shū)城展場(chǎng)投放時(shí)間:每周末投放地點(diǎn):福田中心區(qū)中心書(shū)城投放形式:中心書(shū)城門(mén)口處擺放項(xiàng)目資料、樓書(shū)、易拉包,聘請(qǐng)PT派發(fā)資料費(fèi)用:1500/天中心區(qū)寫(xiě)字樓巡展巡展時(shí)間:周一巡展地點(diǎn):中心區(qū)寫(xiě)字樓內(nèi)投放形式:寫(xiě)字樓大堂內(nèi)擺放宣傳點(diǎn),由銷售人員進(jìn)行講解費(fèi)用:2500/天POINT:針對(duì)重點(diǎn)客戶,增加直效渠道梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略3、龍華客戶:龍華私營(yíng)企業(yè)主及當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)內(nèi)中高層管理人員直郵廣告、電梯廣告動(dòng)作:選擇龍華主力客戶群所在的小區(qū)進(jìn)行覆蓋式推廣。如錦繡江南、美麗3A、美麗365等小區(qū)電梯廣告上畫(huà)宣傳選擇龍華私營(yíng)企業(yè)主以及富士康、華為、新天下企業(yè)的中高層管理人員投遞直郵。直郵形式建議:設(shè)計(jì)具有趣味性的異型折頁(yè)(如楓葉狀、梅隴鎮(zhèn)樓宇外形),并附加促銷信息,例如憑直郵上門(mén)可獲贈(zèng)禮品一份,購(gòu)房并可獲贈(zèng)2000元電器券POINT:滲透目標(biāo)客戶消費(fèi)場(chǎng)所梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略消費(fèi)場(chǎng)所資料擺放、梅隴鎮(zhèn)禮品派發(fā)動(dòng)作:選擇目標(biāo)客戶匹配的定點(diǎn)場(chǎng)所或高流量場(chǎng)所,雨花、萬(wàn)佳、5大銀行合作營(yíng)業(yè)廳、深業(yè)汽車營(yíng)業(yè)廳、中航健身會(huì)擺放梅隴鎮(zhèn)資料,派發(fā)梅隴鎮(zhèn)禮品。影院廣告片動(dòng)作:選擇大片上映檔期,投放影片插片廣告與派發(fā)隨票單張。所有外派單張及直郵均客請(qǐng)客戶上門(mén)領(lǐng)取禮品。公交車資源利用動(dòng)作:選擇龍華方向公車線路,投放公交車框架廣告梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,定點(diǎn)截留客戶競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目:萬(wàn)科第五園景臺(tái)2批開(kāi)放節(jié)點(diǎn)
第五園4期、5期開(kāi)放節(jié)點(diǎn)萬(wàn)科金域華府開(kāi)放節(jié)點(diǎn)
截客舉措:在第五園、萬(wàn)科金域華府門(mén)前的候車亭廣告覆蓋,作為指示使用。(指示畫(huà)面務(wù)必令人印象深刻,具備梅隴鎮(zhèn)風(fēng)格)在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)時(shí)間請(qǐng)PT前往現(xiàn)場(chǎng)記錄客戶車牌號(hào)碼并整理成電子文件后,發(fā)送給呼叫中心,呼叫中心即時(shí)從數(shù)據(jù)庫(kù)中篩選出車主手機(jī)號(hào)碼,組織有針對(duì)性的話述,進(jìn)行推介。梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——推廣策略POINT:拓展團(tuán)購(gòu)資源,定項(xiàng)團(tuán)購(gòu)?fù)茝V合作企業(yè)定向推廣:合作企業(yè):延續(xù)3期1批合作較好的優(yōu)質(zhì)企業(yè),增加公司其他合作單位如各大設(shè)計(jì)院,進(jìn)行企業(yè)內(nèi)宣傳推廣。推廣方式:代理代理公司分別負(fù)責(zé)不同企業(yè),以郵件、海報(bào)、專場(chǎng)講座形式向?qū)尤送茝V。網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu):參加房地產(chǎn)信息網(wǎng),搜房網(wǎng)團(tuán)購(gòu)看房團(tuán)。對(duì)于網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)看房團(tuán)予以實(shí)質(zhì)性價(jià)格優(yōu)惠,真正達(dá)到“團(tuán)購(gòu)”效果。梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——客戶策略POINT:利用短信及活動(dòng)關(guān)懷老客戶,提高客戶滿意度及口碑每月發(fā)送3期業(yè)主工程進(jìn)度信息,片區(qū)規(guī)劃落實(shí)信息,節(jié)日問(wèn)候,生日慶賀,每周售樓處活動(dòng)信息POINT:充分利用老客戶資源,全面開(kāi)展短信營(yíng)銷每周營(yíng)銷活動(dòng)信息、促銷信息發(fā)家天下非梅隴鎮(zhèn)業(yè)主會(huì)員、梅隴鎮(zhèn)1-3期辦卡客戶、3期上門(mén)客戶、3期進(jìn)線客戶。POINT:老帶新全面放開(kāi)及加大力度梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解——客戶策略針對(duì)難點(diǎn)戶型,煩推薦成交指定單位的老客戶,可獲得額外2000元獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)定老客戶推薦排行榜,截止9月底推薦2套以上購(gòu)買的老客戶可額外獲得獎(jiǎng)勵(lì)5000元。開(kāi)放金地其他社區(qū)業(yè)主及員工推薦獎(jiǎng)勵(lì),推薦成功可獲得15
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2024版珠寶采購(gòu)合同樣本文檔
- 2024年版高校教職工聘任協(xié)議范本下載一
- 2025項(xiàng)目投資居間合同融資方
- 二零二五年度智能快遞柜服務(wù)與租賃合同協(xié)議書(shū)3篇
- 二零二五年度數(shù)字貨幣交易股東分紅協(xié)議范本含合規(guī)性要求3篇
- 二零二五年度機(jī)場(chǎng)安檢人員勞務(wù)派遣合同樣本2篇
- 2025廣告銷售代理合同
- 2024版汽車銷售掛靠經(jīng)營(yíng)合同
- 2024年超高清視頻內(nèi)容制作與版權(quán)買賣合同
- 2025技術(shù)秘密轉(zhuǎn)讓合同樣式范本
- 二零二五年度IT公司內(nèi)部技術(shù)文檔保密與使用規(guī)范協(xié)議3篇
- 儲(chǔ)能系統(tǒng)技術(shù)服務(wù)合同
- 無(wú)錫市區(qū)2024-2025學(xué)年五年級(jí)上學(xué)期數(shù)學(xué)期末試題一(有答案)
- 2025年慢性阻塞性肺疾病全球創(chuàng)議GOLD指南修訂解讀課件
- 格力離心機(jī)技術(shù)服務(wù)手冊(cè)
- 注塑機(jī)成型工藝參數(shù)表
- 糖廠熱力衡算(6000噸每天)
- XX鎮(zhèn)“我為群眾辦實(shí)事”滿意度調(diào)查問(wèn)卷
- 常用嗎啡劑量滴定方法ppt課件
- 有關(guān)DPM的問(wèn)題
- 石油石化用化學(xué)劑產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)可實(shí)施細(xì)則
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論