中原-濟(jì)南紅尚坊商業(yè)項目招商銷售策略報告-122PPT-XXXX年

本次報告重點解決項目兩大核心問題商家和消費者為什么“來”？——打造商圈吸引力！客戶為什么“買”？——建立項目價值點！濟(jì)南商圈市中心商街對周邊六市的輻射泉城路商圈，為濟(jì)南商業(yè)的高度集中地；商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)豐富，使此區(qū)域的功能定位為整個濟(jì)南市的商業(yè)中心，且向周邊六市輻射。歷史文化名城、中心城區(qū)、傳統(tǒng)商圈；傳統(tǒng)魅力、時尚街區(qū)、鼎盛人氣、高端消費；本地人常來的休閑娛樂天地，外地人必到的旅游商業(yè)區(qū)。[紅尚坊商圈營造關(guān)鍵詞]：商業(yè)名片、時尚地標(biāo)、魅力街區(qū)，這就是未來的紅尚坊。

濟(jì)南省府前街/紅尚坊購物/餐飲/休閑/娛樂

項目定位及商機營造演繹：設(shè)計商業(yè)領(lǐng)地>國際商業(yè)體驗>自然人文生態(tài)以傳統(tǒng)特色文化的融入、特色餐飲及休閑娛樂為主業(yè)態(tài)，通過多元化經(jīng)營來吸引本地消費客群和旅游目標(biāo)人群。紅尚坊定位方向1234將濟(jì)南當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)特色的文化元素融入到商業(yè)氛圍中，一方面提升商業(yè)的文化內(nèi)涵，另一方面吸引更多游人的駐留，提升人氣本地品位高的客群和旅游人群是目標(biāo)消費群體，注重文化與商業(yè)項目的結(jié)合，增強參與性，以適應(yīng)目標(biāo)客戶的心理需求，增強趣味性以特色餐飲、休閑、娛樂等為主業(yè)態(tài)，專為本地休閑享樂人群和外地旅游人群打造，提升人氣，增強商業(yè)活力多元化經(jīng)營，打造的是“游客必到，本地人常來”的場所“省府前街紅尚坊”打造成濟(jì)南的時尚地標(biāo)和策源地紅尚坊—規(guī)劃定位定位策略：

紅尚坊的建筑定位類似于“上海新天地”、“南京1912街區(qū)”，其商業(yè)模式的定位符合項目區(qū)域價值與項目自然價值，不僅有利于整體體現(xiàn)濟(jì)南古代文明與現(xiàn)代文明的有效交接，省政府的光環(huán)與大明湖資源，更易打造出眾望所歸、極富特色的商街。建議本案的商業(yè)規(guī)劃，定向引進(jìn)創(chuàng)意設(shè)計文化產(chǎn)業(yè)與娛樂休閑產(chǎn)業(yè)中的一線品位、品牌商家，并進(jìn)行定向招商。業(yè)態(tài)組合：創(chuàng)意設(shè)計、時尚購物、品牌餐飲、個性娛樂、文化休閑類業(yè)態(tài)。品質(zhì)定位：

精品的、風(fēng)情的、文化的、互補的、高檔的濟(jì)南獨一無二的國際街區(qū)。

上海新天地※19三叁老場坊※外灘3號※南京1912※杭州湖濱國際名品街※北京三里屯※上海LAN※前門23號※上海新天地※19三叁老場坊※外灘3號※南京1912※杭州湖濱國際名品街※北京三里屯※上海LAN※前門23號※上海新天地※19三叁老場坊※外灘3號※南京1912※杭州湖濱國際名品街※北京三里屯※上海LAN※前門23號※上海新天地※19三叁老場坊※外灘3號※南京1912※杭州湖濱國際名品街※北京三里屯※上海LAN※前門23號※上海新天地※19三叁老場坊※外灘3號※南京1912※杭州湖濱國際名品街※北京三里屯※上海LAN※前門23號※上海新天地※19三叁老場坊※外灘3號※南京1912※杭州湖濱國際名品街※北京三里屯※上海LAN※前門23號※上海新天地※外灘3號濟(jì)南省府前街紅尚坊名片/地標(biāo)/窗口/策源地傳統(tǒng)魅力時尚高端國際文化

紅尚坊—規(guī)劃定位［定位描述］廊、巷、院分割成飲食、購物、社交、娛樂、文化、藝術(shù)等多重混合空間，構(gòu)筑起一種摩登的

現(xiàn)代［新街］秩序，催生出新鮮的創(chuàng)意設(shè)計商業(yè)。紅尚坊內(nèi)云集了諸多概念餐飲酒吧、設(shè)計師店、工藝品店、時尚會所、精品服飾、ＬＯＦＴ工作室……形成了一個個獨特的時尚商業(yè)業(yè)態(tài)。同時密切關(guān)注時尚商業(yè)與消費者之間的互動，不定期舉辦的創(chuàng)意市集和定期舉辦時尚新品發(fā)布會、時裝秀并加強與濟(jì)南當(dāng)?shù)叵M品牌發(fā)布互動等將向消費者展示前沿商業(yè)魅力、共享時尚生活。

紅尚坊—規(guī)劃定位獨特的新中式庭院建筑風(fēng)情，加上時尚的商業(yè)主題，將會受到目標(biāo)消費者的厚愛。優(yōu)勢全區(qū)規(guī)劃理念、建筑風(fēng)格與高質(zhì)量景觀將得到大多數(shù)客戶的肯定。未來招商、經(jīng)營管理可以充分調(diào)動政府資源，在市場上釋放號召力。個性化的經(jīng)營主題，新奇特的商業(yè)定位，將成為濟(jì)南省府前街的時尚消費領(lǐng)跑者，濟(jì)南的商業(yè)之窗。紅尚坊—規(guī)劃定位機會在城市化的遠(yuǎn)景下，板塊將由地理位置的中心發(fā)展成為真正的商業(yè)中心，成為眾人爭搶的財富之地。恒隆廣場、貴和購物中心、萬達(dá)廣場、沃爾瑪?shù)雀邫n購物中心云集，…..將為本區(qū)提供穩(wěn)定的高檔消費目標(biāo)客源。紅尚坊—規(guī)劃定位公園式時尚國際商業(yè)街公園式：省府前街紅尚坊實現(xiàn)了濟(jì)南首個公園式商業(yè)步行街，讓人可以邊逛邊享受大量的景觀設(shè)施和娛樂休閑設(shè)施，全新的業(yè)態(tài)組合，時尚的體驗消費模式，可以讓消費者在發(fā)現(xiàn)中體驗逛街的樂趣，真正實現(xiàn)了一站式的時尚休閑購物，這就是紅尚坊的精彩所在?！肮珗@式時尚國際商業(yè)街”的定位是項目的核心競爭優(yōu)勢所在，是項目領(lǐng)先市場、區(qū)隔競爭對手、提升增值潛力的重要支持點，對項目定位的推廣應(yīng)該貫穿于整個營銷階段。紅尚坊—項目定位項目核心競爭力項目外圍價值主題商業(yè)價值產(chǎn)品價值區(qū)域發(fā)展價值政府支持價值核心區(qū)位價值市場唯一性價值理念價值經(jīng)營概念價值質(zhì)量價值形象價值藝術(shù)價值紅尚坊—營造商機濟(jì)南時尚商業(yè)地標(biāo)：紅尚坊的時尚藝術(shù)商業(yè)平臺商業(yè)品牌館藝術(shù)家LOFT設(shè)計餐廳精品服飾館環(huán)保酒店主題會館水吧水療動漫酒吧西餐簡餐概念中餐時尚風(fēng)景廣場國際流行館數(shù)字藝術(shù)節(jié)時尚與藝術(shù)的沖動：潮流入侵商業(yè)電子音樂酒吧裝置藝術(shù)館流行百貨藝術(shù)品拍賣數(shù)字游戲城主題會所名品俱樂部時尚藝術(shù)論壇時尚潮流博覽會紅尚坊—營造商機

濟(jì)南省府前街/紅尚坊購物/餐飲/休閑/娛樂

商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)劃布局演繹：設(shè)計商業(yè)領(lǐng)地>國際商業(yè)體驗>自然人文生態(tài)商業(yè)紅尚坊—業(yè)態(tài)規(guī)劃1、規(guī)劃理念將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為重點業(yè)態(tài)突破,爭取直接引進(jìn)主要運營商，借助本項目已形成的省府經(jīng)濟(jì)商圈的基礎(chǔ)影響力，突出濟(jì)南自身深厚的文化底蘊和泉城路文化的精髓，以共同打造“濟(jì)南生活縮影街”的時尚國際文化為主題目標(biāo)。借力成勢，同時將創(chuàng)意與時尚產(chǎn)業(yè)作為業(yè)態(tài)組合，渲染項目與消費類市場的相關(guān)聯(lián)性，如泉城路商圈的文化積淀、區(qū)域交通組織優(yōu)勢、政府政策優(yōu)勢以及項目招商條件的優(yōu)勢等吸引專業(yè)人士（機構(gòu)），打造“公園式時尚國際街區(qū)”的主題概念。

2、規(guī)劃原則：對特定目標(biāo)客群消費傾向的迎合

品位高端的本地客群和游客的消費特點：

追求時尚、熱衷于新嘗試。單次駐留時間長、單筆消費額度大。是到達(dá)性消費、體驗式消費的典型代表?？神v留的、前沿的、文化的、時尚的、體驗的。有益于身心塑造的、有益于綜合素質(zhì)提高的、可滿足關(guān)聯(lián)消費的。

紅尚坊—業(yè)態(tài)規(guī)劃3、規(guī)劃策略在業(yè)態(tài)規(guī)劃中突出１0%-２0%的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，保留５0%的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，并同時為市場應(yīng)對預(yù)留10%-30%的空間。打造“寓文化于商、寓娛樂于商、寓藝術(shù)于商、寓休閑于商”的體驗型、個性型、到達(dá)型的第五代商業(yè)平臺；中國中部著名的集旅游、休閑為一體的時尚國際文化商業(yè)街區(qū)。４、可能適合引入的業(yè)態(tài)美食類：以餐飲為載體、文化、藝術(shù)為特色的概念型餐廳。數(shù)碼科技類：數(shù)碼影院、數(shù)碼科技博物館等。品位時尚類：藝術(shù)品賣場、生活類時尚購物等。娛樂休閑類：酒吧、咖啡、茶樓、KTV、健身美容館等。專項交流基地：以會館的形式開展藝術(shù)文化交流活動。紅尚坊總平面圖紅尚坊—業(yè)態(tài)布局A區(qū)A區(qū)：業(yè)態(tài)定位需考慮其于B、D區(qū)充分互動，原則是優(yōu)勢互補、共同旺場。建議其主題商業(yè)定位為中高端商場，如百盛、太平洋等，吸引最愛逛街的都市白領(lǐng)階層，并形成與恒隆的消費人群差異化，聚集人氣，其輔助的小面積商業(yè)走品牌零售路線。紅尚坊—業(yè)態(tài)定位主題商場B區(qū)D區(qū)我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是B、D區(qū)B區(qū)業(yè)態(tài)定位：主題餐飲、休閑娛樂、精品生活館等D區(qū)業(yè)態(tài)定位：黃金、珠寶、文化藏品及創(chuàng)意設(shè)計等紅尚坊—業(yè)態(tài)定位B區(qū)一層平面圖B區(qū)二層平面圖B區(qū)三層平面圖概念中餐西餐簡餐休閑娛樂時尚百貨環(huán)保酒店紅尚坊—業(yè)態(tài)組合時尚百貨概念餐廳咖啡語茶西式簡餐休閑娛樂主題會所環(huán)保酒店D區(qū)總平面圖D區(qū)一層D區(qū)二層老鳳祥銀樓1146㎡天泰金店珠寶城1525㎡通靈翠鉆242㎡紅尚坊—業(yè)態(tài)組合D區(qū)商鋪共76家，其中100㎡以下的店面有73間，17-80余平米不等，因鋪面普遍較小，定位時如與古玩城互動，更易做火。200㎡以上的商鋪有3家，經(jīng)營面積占39.8%，建議這三家作為主力店招商，以黃金、珠寶品牌首飾商家為主，帶動其他的文化、藏品、根雕、刺繡等小店。

濟(jì)南省府前街/紅尚坊購物/餐飲/休閑/娛樂公園式時尚國際商業(yè)街

項目招商與銷售策略D區(qū)B區(qū)103109111B1B2B3B4B區(qū)：建議開發(fā)商以持有招商為主，銷售部分集中在B1、B2區(qū)的純一零售業(yè)態(tài)的小商鋪，既利于順暢銷售，也利于整體經(jīng)營。D區(qū)：原則上建議全部銷售。整體小鋪多，總價可控，相對來說投資門檻低，利于回籠資金，除103、105和111號商鋪外，其他73個小鋪可銷售建筑面積共4633.74㎡，按前期定位報告中銷售均價5萬元/㎡計，這73個小鋪即可實現(xiàn)2.32億元銷售額。B、D兩區(qū)中所有投資性客戶需交紅尚坊商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和招租，確保整體紅火經(jīng)營。B、D兩區(qū)整體租售策略主力商戶的進(jìn)駐，是提升項目投資信心的有效手段。在項目的開發(fā)前期，主要是通過對主力商戶和大品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動項目的銷售。招商先行，是開發(fā)商實力和信心的表現(xiàn)，通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺商街的責(zé)任心，帶動銷售的火熱進(jìn)行；由招商先行可以帶來“未開先旺”、“永續(xù)經(jīng)營”的商街效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心。營銷建議/先招商，后銷售營銷建議/租金價格推理商業(yè)物業(yè)名稱售價（元/㎡）租金（元/天*㎡）建筑面積位置寶明齋眼鏡店——26.759天地壇街東北齊魯同人眼鏡店——2060天地壇街東北匯泉地王廣場一層：360001層8，2層6，3層450000縣西巷趵北6號一層：400001層10，2層5.5，-1層44500趵北路圣凱摩登城一層：40000提點25%25000濼源大街兩條腿——20160榜棚街喜來鳥——1635萬達(dá)廣場東側(cè)吉本良田——21.7120榜棚街魯泰格蕾芬——18.3200榜棚街泉城路中心商圈租金水平相對較高，租金梯度明顯、跨度較大項目周邊位置較好的商鋪一樓銷售均價在40000元/㎡左右租金水平跨度較大，其加權(quán)租金為13.9元/天*㎡項目緊鄰店鋪租金在20元/天*㎡左右。本項目租金提升系數(shù)從項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及終端客戶群需求、消費心理考慮，填補了區(qū)域甚至整個濟(jì)南的時尚、休閑高端商業(yè)的空白，本項目主題明確，業(yè)態(tài)豐富，且居絕對市中心黃金位置，應(yīng)該高于整個區(qū)域的商業(yè)租金水平。提升因素提升比例項目商業(yè)規(guī)劃、地位優(yōu)勢10%營銷建議/租金價格推理商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價所謂商業(yè)租金基準(zhǔn)價是不考慮商業(yè)業(yè)態(tài)，后期商業(yè)運營等價值提升手段，僅僅參考項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金水平，得出純靜態(tài)的租金價位。項目數(shù)值區(qū)域商業(yè)平均租金（元/天·平方米）13.9營銷建議/租金價格推理本項目商業(yè)提升值核算本項目租金基準(zhǔn)價（元/天·平方米）提升因素提升比例提升值（元/天·平方米）13.9整體商業(yè)的規(guī)劃及地位優(yōu)勢10%1.39商業(yè)租金總體提升值1.39營銷建議/租金價格推理本項目商業(yè)租金建議價格租金基準(zhǔn)價+總體提升價=本商業(yè)整體平均租金13.9元/平米.天+1.39元/平米.天=15.29元/平米.天綜上所述，本項目商業(yè)整體平均租金水平確定為：15.29元/天·平方米（建面）。營銷建議/租金價格推理銷售定價參考因素、租金回報推算若按投資回報率8%，即15.29元/平米.天*365天/8%=69761元/平米之前我們調(diào)查的純靜態(tài)租金，主要是純一樓商鋪，因此本項目1-3層銷售均價建議為5萬元/平米左右。營銷建議/租金價格推理招商先行強力蓄勢整體引爆小面積低總價減成本控風(fēng)險營銷建議/總體銷售策略1.銷售價格方式總控：賣總價

為化解項目部分門面的進(jìn)深太長的缺點，均衡門面性價比，回避單價敏感性和爭議性，所有門面根據(jù)位置、進(jìn)深、面積，通過精細(xì)計算，模糊單價，按總價推出，面市出售。營銷建議/銷售建議2.銷售模式細(xì)分

為促進(jìn)項目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售、直接銷售、只租不賣等多種營銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實現(xiàn)項目逐一消化。營銷建議/銷售建議2.銷售模式細(xì)分商鋪銷售方式建議一：商鋪直接銷售模式此種銷售模式，針對的產(chǎn)品是B、D區(qū)1-3層投資兼自營功能的商鋪，根據(jù)我司對市場商業(yè)物業(yè)成交情況分析，認(rèn)為類似本項目售價的商業(yè)物業(yè)總價在300萬以下成交率較高，因此建議總價控制在300萬以下的商鋪全部出售。營銷建議/銷售建議2.銷售模式細(xì)分商鋪銷售方式建議二：帶租約銷售此種銷售模式，主要是針對B、D區(qū)1000平米以上的商鋪。將商鋪分割成虛擬純投資產(chǎn)品。根據(jù)市場及項目情況，建議年租金回報率為８％，帶租約銷售，合同三年一簽。營銷建議/銷售建議立足本地、面向全球、主力店成點帶面狀態(tài)，激活整體商業(yè)招商總策略營銷建議/招商建議多渠道搭建招商平臺１．利用廣告推廣吸引上門意向客戶；２．主動出擊，尋找意向客戶；３．與中原工商部合作，深度挖掘江浙滬投資大客戶；４．通過商會、行業(yè)協(xié)會等找尋目標(biāo)客戶。營銷建議/招商建議招商組織原則⒈需求符合項目市場定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶；⒉優(yōu)先引進(jìn)主力店，全球一線品牌商家；⒊熱點平均分布，處處有賣點；⒋統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象。營銷建議/招商建議

濟(jì)南省府前街/紅尚坊/公園式時尚國際商業(yè)街購物/餐飲/休閑/娛樂

各階段營銷推廣策略演繹：創(chuàng)意商業(yè)領(lǐng)地>國際商業(yè)體驗>自然人文生態(tài)商業(yè)關(guān)鍵詞1：先造夢，再造店先進(jìn)行濟(jì)南紅尚坊概念的整體營造，突出吃喝玩樂購五大主題的游樂功能，塑造成最具濟(jì)南特色的時尚、魅力商業(yè)街，讓高端人群最想來的體驗圣地。營造歡快、魅惑的時尚氣氛，使人想到濟(jì)南，就先想到紅尚坊。猶如想到上海的新天地，想到南京的1912。營銷推廣策略：總綱紅尚坊—整合營銷關(guān)鍵詞2：先來人，再來錢首先讓業(yè)內(nèi)和媒體知道濟(jì)南紅尚坊，再在濟(jì)南及周遍地區(qū)廣泛制造社會影響，先讓人了解，吸引人來，再進(jìn)行利益點的打擊，先色誘再利誘，讓受眾關(guān)注、喜歡，又能實現(xiàn)價值體現(xiàn)的保障，買得開心，最后實現(xiàn)我們營銷期望。營銷推廣策略：總綱關(guān)鍵詞3：分主題，可執(zhí)行濟(jì)南自古以來就有主題性明確這一商業(yè)特征。因此我們在營銷推廣中一定要注意符合當(dāng)?shù)剡@一地脈、文脈和人脈。以泉城路上公園式時尚國際商業(yè)街的特色主題進(jìn)行入市的轟炸，接著輸出項目的價值點，有步驟的進(jìn)行針對性明確的營銷推廣，力使每個方案有最強的執(zhí)行性，以控制成本。營銷推廣策略：總綱我們根據(jù)工程進(jìn)展情況、招商情況及銷售條件三個條件進(jìn)行營銷的分期，四條軸線緊密配合。工程節(jié)點招商情況（準(zhǔn)備即啟動）銷售條件2010年6月中招商、銷售團(tuán)隊進(jìn)駐擬訂開盤準(zhǔn)備期開盤強銷期商家意向簽約竣工開街形象期開盤時機選擇和營銷階段劃分2011年2月2011年7月2010.82010.9.26銷售延續(xù)期2010年12月開盤時機選擇開盤時機的選擇——9月26日正式開盤項目開盤成功，一炮而紅，需要相當(dāng)成熟的條件，基于此考慮，我司建議于2010年9月26日（周日）進(jìn)行公開發(fā)售：各項銷售準(zhǔn)備工作全面就緒，包括人員、場地等；前期預(yù)熱與蓄客充分，擁有相當(dāng)數(shù)量的準(zhǔn)客戶，確保成交額；項目的主力店及品牌商家的招商進(jìn)度和商街的可售商鋪相關(guān)手續(xù)進(jìn)度的影響；承接商業(yè)地產(chǎn)在今年發(fā)力的勢能，促進(jìn)開盤成交，吸引客戶的注意。2010年的工作目標(biāo)目標(biāo)分解：6月中旬招商、銷售團(tuán)隊進(jìn)駐8月選擇部分商家意向簽約9月1日前交納誠意金客戶累計達(dá)200個9月25日前交納誠意金客戶累計達(dá)300個至9月26日開盤前消化VIP客戶，購買金額累計1-2億元9月26日開盤后至12月31日完成銷售目標(biāo)1-2億元2010年6月1日—12月31日實現(xiàn)總銷售額4億元。營銷階段劃分形象導(dǎo)入期（2010年6月—8月31日）該階段營銷重點是形象宣傳推廣和招商推廣，讓市場對項目地段、定位、經(jīng)營優(yōu)勢等全面認(rèn)知。我司建議前期以軟文和新聞的形式切入市場，啟動全球招商，并通過舉辦高規(guī)格的活動和適量的報紙硬廣，以及戶外、現(xiàn)場包裝、電臺廣告等建立項目的高端形象，以此引發(fā)政府、媒體、社會、市場對項目認(rèn)同和高度評價。同時，接受市場買家的咨詢和預(yù)約登記。投資引導(dǎo)期（9月1日—9月25日）開盤期營銷推廣的關(guān)鍵階段。通過更為深入的推廣及針對本項目的系統(tǒng)性炒作，以產(chǎn)品推介說明會和投資論壇為契機，從投資的角度引導(dǎo)潛在客戶，結(jié)合項目的優(yōu)勢訴求項目投資增值潛力、投資回報、促銷手段等，現(xiàn)場開始接受優(yōu)先登記認(rèn)購，客戶交納誠意金，享有開盤購鋪優(yōu)惠；VIP客戶可以優(yōu)先選鋪和辦理購鋪手續(xù)。開盤強銷期（9月26日—10月31日）開盤當(dāng)天，延續(xù)前期火熱熱頭，采用集中式銷售的選鋪大會的形式，展開全面銷售，確保項目的“開門紅”；并通過成功的銷售為后續(xù)階段造勢，增強客戶的信心，形成旺銷的勢頭。銷售延續(xù)期（2010年11月-2011年2月）承接開盤強銷期的勢能，以旺銷帶動對猶疑型客戶訴求，并開拓更廣的客戶層次，用全新的賣點、全新的營銷手段保證項目持續(xù)旺銷，在推出商鋪的選擇上，應(yīng)總結(jié)開盤階段的經(jīng)驗和不足，進(jìn)行必要的調(diào)整。

各階段營銷推廣計劃1、形象導(dǎo)入期/蓄客期6月—8月31日1）推廣目標(biāo)：本階段主要以招商為主(特別是主力店的招商），以強勢品牌打造濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的典范，正式建立濟(jì)南紅尚坊的形象，并逐步從媒體業(yè)內(nèi)向社會各界廣泛擴(kuò)散，樹立項目定位鮮明的市場形象和知名度，喚起市場對本項目的關(guān)注度；同時開始接受購鋪者進(jìn)行意向登記，為開盤儲蓄客源。2）銷售目標(biāo)：累計意向客戶達(dá)200個以上3）推廣主題：省府前街紅尚坊公園式時尚國際商業(yè)街省府前街紅尚坊最濟(jì)南的地方4）營銷推廣策略通過全球招商的啟動，“先招商、后銷售”的經(jīng)營模式建立投資者的信心，（該階段不公布主力品牌店，待到時機成熟時再適時舉辦主力店進(jìn)駐簽約儀式）；通過廣告和事件行銷在全社會建立項目的高端形象。從6月中開始接受意向登記，積蓄首批客戶；對登記的客戶進(jìn)行分類，著重對VIP客戶進(jìn)行一對一的重點營銷。通過炒作省府前街紅尚坊形象品牌，拉開紅尚坊銷售的序幕。在項目的形象宣傳方面?zhèn)戎赜诮?jīng)營保障舉措，目的：讓政府、媒體、社會、市場對項目認(rèn)同和高度評價。另外，要讓市民了解紅尚坊與與其他商業(yè)項目的差異性，充分領(lǐng)略紅尚坊各種優(yōu)勢。5）銷售手段完成現(xiàn)場銷售現(xiàn)場的包裝，繼續(xù)對銷售人員進(jìn)行實戰(zhàn)培訓(xùn)；組建直銷團(tuán)隊，完善有關(guān)銷售的管理和獎勵制度；在山東省其它目標(biāo)區(qū)域（如周邊富裕的縣市）設(shè)分銷點，進(jìn)行巡回展銷；首先可選擇淄博、聊城等一兩個城市作為重點區(qū)域，用DM、夾報的形式定點投放和派發(fā)（如服裝、皮具等商街或市場）；聯(lián)系相關(guān)的專業(yè)行業(yè)協(xié)會，有目的尋找高端客戶群體。6）事件營銷時間：2010年6月12日（周六）地點：紅尚坊營銷中心任務(wù)：項目露面前的鋪墊，廣交朋友，媒體預(yù)熱。其他支持：活動中需要用到介紹項目與瑞豐置地的銷售物料。

活動1：“濟(jì)南紅尚坊，實現(xiàn)城市的理想”新聞發(fā)布會時間：2010年6月26日（周六）地點：貴和皇冠假日酒店任務(wù)：推介省府前街紅尚坊，宣布全球招商正式展開其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。操作要點：（1）與《經(jīng)濟(jì)觀察報》等全國知名經(jīng)濟(jì)類報社和濟(jì)南市相關(guān)政府機構(gòu)、《齊魯晚報》合作舉辦，確保論壇的公信力和影響力；（2）注重會前的新聞和廣告的宣傳，加強會后媒體關(guān)于項目的宣傳報道力度；（3）邀請政界、商界以及國內(nèi)知名的專家參加，以提高活動的檔次和影響力；（省市高層領(lǐng)導(dǎo)2名以上），專家學(xué)者如厲以寧、郎咸平等著名經(jīng)濟(jì)界人士，以增加社會影響力；（4）把握好活動與項目的關(guān)系，不必太強化活動的商業(yè)性?；顒?：濟(jì)南商業(yè)論談暨項目推介說明會和全球同步招商發(fā)布會時間：2010年7—8月任務(wù)：為即將到來的開盤預(yù)熱，要使街頭巷尾所有人全部知道紅尚坊，并使“傳統(tǒng)魅力，時尚激情”的宣傳口號深入人心。其他支持：配合電視節(jié)目。活動3：“省府前街紅尚坊為百姓生活添魅力”街頭大采訪7）廣告推廣

軟文這一階段的平面廣告和軟文的發(fā)布相互輔助。遵循“一家媒體、兩路出擊、同日同題”的三個原則。即平面廣告和軟文的發(fā)布，在同一天，同一家報紙，以同樣的主題出現(xiàn)。整個這一階段的訴求兵分兩路，一路為項目訴求，一路為明發(fā)品牌訴求。如：7月8日，《齊魯晚報》/《濟(jì)南時報》選擇一家報紙，三版整版平面廣告，四版半版軟文發(fā)布。平面廣告的主題為“省府前街紅尚坊為濟(jì)南百姓添魅力”，軟文也是同主題，分別訴求紅尚坊是什么？紅尚坊的魅力是什么？濟(jì)南百姓的生活將會怎樣為紅尚坊所改變。電視這一階段的電視推廣以“紅尚坊改變生活”的電視訪談節(jié)目。訪談形式可分為街頭訪談及嘉賓訪談兩大類，宣講時尚魅力含義，濟(jì)南紅尚坊的內(nèi)涵，以及紅尚坊對生活帶來的改變。網(wǎng)絡(luò)這一階段的網(wǎng)絡(luò)主要是配合各項活動進(jìn)行全線炒作。商業(yè)專刊紅尚坊商業(yè)?？渡蟹簧睢?，定期（月刊）定向發(fā)布，成為商家和消費者了解紅尚坊的定制渠道。內(nèi)容：品牌資訊、新品發(fā)布、商家活動、名人堂、財智列傳等。尚坊生活時尚先鋒2010年8月號總第01期2、投資引導(dǎo)期/VIP認(rèn)購期9月1日—9月25日

1）推廣目標(biāo)：本階段前期主要側(cè)重于從投資的角度引導(dǎo)潛在的理性客戶作出投資抉擇，后期主要側(cè)重于快速消化VIP客戶，并通過一系列活動迅速提升項目知名度，以帶動新客戶為開盤蓄勢。2）銷售目標(biāo)：累計交納誠意金的意向客戶達(dá)300個以上；至9月25日開盤前消化VIP客戶，購買金額累計1-2億元；3）推廣主題：投資濟(jì)南街，首選紅尚坊品牌商家的圈地運動/中小投資者的提款機4）營銷手段：接受意向客戶優(yōu)先認(rèn)購登記，交納誠意金5萬元者在開盤購鋪時可獲得額外99折優(yōu)惠；利用投資論壇等活動，深化和拓展客戶，為項目積蓄客源；深化項目宣傳，令市場認(rèn)知與接受“公園式時尚風(fēng)情商業(yè)街”的優(yōu)勢定位和由此帶來的投資潛力；制造價格懸念，形成市場熱點話題，引起更大范圍內(nèi)的關(guān)注；繼續(xù)進(jìn)行巡展，總結(jié)經(jīng)驗，大規(guī)模推廣。5）事件營銷：活動1：“倡導(dǎo)價值投資”專題論談暨主力店進(jìn)駐簽約酒會時間：2010年9月11日（周六）地點：貴和皇冠假日酒店（待定）任務(wù)：紅尚坊價值點梳理，引導(dǎo)投資和煽動投資熱情；主力店酒會現(xiàn)場簽約，為公開發(fā)售預(yù)熱，堅定意向客戶的投資信心。其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。操作要點：（1）江浙滬購鋪投資團(tuán)包動車參加(由中原商業(yè)運營部來組織)江浙滬投資客已成為不可忽略的一股投資力量，有著驚人的投資潛力和經(jīng)濟(jì)實力，紅尚坊有必要針對江浙滬購房團(tuán)展開攻勢，充分挖掘長三角的投資潛力。（2）擬進(jìn)駐主力店簽約儀式的準(zhǔn)備、選擇；（3）酒會贊助商洽及酒會嘉賓邀請;（4）邀請中國或者國際上的成功人士、商業(yè)巨頭進(jìn)行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項目知名度；（5）媒體的全方位系列化炒作，樹立項目的美譽度和知名度，激發(fā)投資者的投資熱情。與中原在長三角的大客戶資源充分互動活動2：金飯碗計劃——金飯碗競猜活動

時間：2010年9月17日—26日地點：紅尚坊營銷接待中心任務(wù)：制造轟效應(yīng)，吸引大量人氣，促成更多意向客戶買鋪其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。操作要點：9月17日正式公布活動開始，開盤后公布中獎?wù)撸恢谱饕恢怀壗痫埻耄ㄖ亓?0公斤以上），在活動現(xiàn)場進(jìn)行展示，并由專人看管；在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。到晚上下班后由武警押送至安全的地方，媒介跟蹤報道，進(jìn)行持續(xù)性話題；“金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個人資料后均可參加競猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個身份證號碼只可有一次競猜機會，在公開發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓C部門評選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。買鋪的買家均可獲袖珍版“金飯碗”一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容；開盤日工作任務(wù)比較重，建議在開盤后一周左右公布中獎名單和頒獎，掀起開盤后的又一高潮。3、開盤強銷期9月26日—10月31日1）推廣目標(biāo)：引爆市場，正式開盤銷售；增加更多體驗，以累雪球之勢吸引更旺人氣2）銷售目標(biāo)：10月16日開盤后至2010年底完成銷售目標(biāo)1-2億元；3）推廣主題：紅尚坊首屆時尚魅力節(jié)（各大商業(yè)主題分別訴求）百年等一鋪，機會僅一次4）營銷及推廣手段：通過集中式認(rèn)購選鋪熱銷，來實現(xiàn)銷售目標(biāo)。戶外包裝（更換吃喝玩樂購分主題訴求以及開盤信息）現(xiàn)場包裝（圍墻更換為功能主題、業(yè)態(tài)定位及進(jìn)駐之主力店）活動（客戶活動為主）平面廣告軟文銷售物料時間：2010年9月26日地點：紅尚坊營銷接待中心任務(wù)：制造項目熱銷的場面，促成客戶快速購買，集中快速消化部分單位，并通過新聞炒作可提高項目的形象及宣傳，增強品牌效應(yīng)。其他支持：活動中需要用到介紹項目與招商平面手冊的銷售物料。操作要點：（1）意向客戶按事前規(guī)則開始認(rèn)購選鋪；（2）正式選鋪前公布商鋪真實的價格；（3）媒體造勢，引起社會的強烈關(guān)注；（4）在開盤前對VIP客戶進(jìn)行提前消化，開盤前根據(jù)情況制定推鋪的計劃；具體原則是：開盤推出的商鋪種類（各價格區(qū)間、商鋪位置）比較齊全，能滿足到各不同客戶層面的要求；保留部分“鋪王”用于后期的拍賣、部分特色鋪（如小面積商鋪）作為后期的熱點；具體情況在完成鋪位劃分后再進(jìn)行專項的討論。5）事件營銷：

活動1：選鋪大會時間：2010年9月26日任務(wù)：邀請與紅尚坊貼近的明星作為濟(jì)南紅尚坊的形象代言人，以盛大的儀式開盤，引爆濟(jì)南市場。在銷售現(xiàn)場設(shè)置休閑、娛樂、購物等體驗設(shè)施，讓受眾體驗將來紅尚坊的時尚魅力。其他支持：活動公司/相關(guān)銷售資料和禮品準(zhǔn)備?；顒?：“星光燦爛紅尚坊”開盤慶典時間：2010年12月作為濟(jì)南紅尚坊2010年開盤后的一次社會活動高潮。在銷售現(xiàn)場設(shè)置休閑、娛樂、購物等體驗設(shè)施，讓受眾體驗將來紅尚坊的時尚魅力。操作要點：要時尚、新潮，人人都想來觀摩或體驗活動2：紅尚坊“首屆紅尚坊時尚魅力節(jié)”4、銷售持續(xù)期2010年11月—2011年2月1）推廣目標(biāo)：強化品牌知名度，建立品牌美譽度；利用前期熱賣，再次掀起銷售高潮。2）銷售目標(biāo)：消化新推單位（具體目標(biāo)根據(jù)開盤成績確定）3）推廣主題：（新單位加推）投資好時機不容再錯過！買金鋪，就選紅尚坊！4）推廣策略：延續(xù)開盤期的熱銷口碑。5）事件營銷：活動1：鋪王拍賣會時間：2010年12月地點：待定任務(wù)：銷售推廣，是一個不斷提升客戶心理價格的過程，在項目開盤旺銷后，舉行鋪王拍賣會將更提高項目售價的期望值，一般來說買商鋪是買漲不買跌，通過舉行鋪王拍賣會預(yù)示商鋪良好的升值空間，從而形成銷售的勢能，達(dá)到項目的旺銷。操作要點：（1）媒體的前期宣傳炒作預(yù)熱；(２)拍賣鋪的選擇(選沿街50平米以下的2-3套金鋪)（3）鋪王拍賣會流程的確認(rèn)；（4）全國最著名的拍賣師的聘請?；顒?：超級名模秀時間：2011年1月地點：項目現(xiàn)場任務(wù)：讓濟(jì)南市民親身體驗時尚魅力生活，進(jìn)一步深化項目的體驗休閑、時尚購物的核心定位，促成剩余單位的銷售。操作要點：（1）邀請超級名模；（2）在超級名模表演的同時，穿插超級名模模仿有獎秀，互動參與。濟(jì)南紅尚坊商業(yè)經(jīng)營管理有限公司全程護(hù)航招商服務(wù)保障開發(fā)商將提供軟硬件設(shè)施支持先入場者可在匹配區(qū)域中優(yōu)先挑選優(yōu)勢位置商鋪裝修期間優(yōu)惠支持提供宣傳推廣支持紅尚坊—整合營銷銷售價格吸引B、Ｄ區(qū)售價制定依據(jù)：1.充分考慮了整個商業(yè)街的價值走向,南面大于北面,東面大于西面;2.充分考慮不同商戶類型的投資能力;3.1-5萬元的水平價差可充分保證不同面積商鋪的均勻銷售;4.垂直價差的設(shè)計主要針對中間鋪，二層鋪價差為一層鋪的60%，三層鋪的價差為一層鋪的40%紅尚坊—整合營銷5W+0.2+0.2+0.2+0.5+0.5+0.5+0.2+0.2+0.2+0.58W8W9.5W9W9W10W8W6W6.5W9W8W8W8W8W8W6W+0.5+0.5+0.56.5W6W7.5W7.5W8W7W7W5W4W3.8W6.5W7.5W6.5W6W6W8W8W7WD區(qū)一層建議售價D區(qū)二層建議售價4W3.5W3.5W3W3.5W3W3W3W2.5W2.5W4W4W3.5W3.5W3.5W4.5W4.5W3.5W3.5W3W3WB區(qū)定價建議B區(qū)套內(nèi)面積小于150平的鋪有20家，總建面為2139.4平,比例約為10%，基本上都分布于B1、B2區(qū)，這些純一樓旺鋪均價建議為8萬元/平，目標(biāo)是全部出售。原則上B區(qū)商鋪銷售比例為30%左右，整體均價5萬元/平。實際價格和銷售放量，最終還是視招商情況和首批鋪銷售情況來確定及調(diào)整余鋪銷售范圍和價格。銷售員招聘、培訓(xùn)、入職銷售物料的到位（如項目介紹冊/項目招商手冊/掃街活動中所需的調(diào)查問卷等）營銷接待中心的改造和相關(guān)包裝品設(shè)計制作項目現(xiàn)場包裝的落實和制作（如項目現(xiàn)場圍墻）營銷目標(biāo)制定銷售、招商工作明確到各銷售員各階段營策策略各階段銷售／招商目標(biāo)完成戶外/現(xiàn)場包裝的落實和制作落實適當(dāng)?shù)拿襟w公司，控制幾個要點：哪幾家媒體的組合/發(fā)布主題/發(fā)布篇幅/發(fā)布時間禮品公司的落實，進(jìn)行禮品的制作活動公司的落實，進(jìn)行活動準(zhǔn)備和配合平面廣告設(shè)計銷售物料的設(shè)計制作各媒體發(fā)布監(jiān)督、檢測與評估營銷推廣紅尚坊—任務(wù)執(zhí)行工程進(jìn)度把控與監(jiān)督銷售、招商政策各項營銷、推廣工作審批營銷節(jié)點及活動決策商業(yè)運營公司成立或引進(jìn)開發(fā)項目總監(jiān)（統(tǒng)籌）項目經(jīng)理（協(xié)調(diào)運營）招商經(jīng)理銷售經(jīng)理市場研究策劃、企劃無錫、上海客戶聯(lián)動組銷售及招商資源紅尚坊項目人員運行機制創(chuàng)立于1978年30余年中國地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗我們擁有獨特的全心為您的一支全程運作的服務(wù)共同體平臺一套獨創(chuàng)的房地產(chǎn)全程運作戰(zhàn)略體系一批在上海及長三角有代表性的項目和業(yè)績一個在全國都市圈及香港地區(qū)形成的組織網(wǎng)絡(luò)一支具有各種專業(yè)知識和實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才隊伍組合關(guān)于上海中原關(guān)于上海中原上海中原物業(yè)代理有限公司于1998年12月8日成立，是一家由香港中原(中國)物業(yè)顧問有限公司投資成立的獨資公司。公司以上海為中心，統(tǒng)籌整個華東地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展，以專業(yè)精干的市場形象向華東地區(qū)輻射發(fā)展。上海中原公司理念返璞歸真的理念與實踐純粹房地產(chǎn)服務(wù)公司有機組合團(tuán)隊公開資訊，公平交易行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者以人為本，人盡其才上海中原榮譽榜引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)步的中原地產(chǎn)上海中原代理樓盤分布(長三角地區(qū))上海中原代理樓盤遍布蘇州、嘉興、無錫、南通等一、二級城市上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶中原地產(chǎn)/地產(chǎn)合作伙伴(一)上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶中原地產(chǎn)/地產(chǎn)合作伙伴(二)上海中原代理地產(chǎn)服務(wù)客戶中原地產(chǎn)/地產(chǎn)合作伙伴(三)中原資源整合系統(tǒng)中原地產(chǎn)/全球合作伙伴（一）嘉里建設(shè)中原資源整合系統(tǒng)中原地產(chǎn)/全球合作伙伴（二）上海中原上海中原品牌+市場策劃能力+豐富數(shù)據(jù)庫+強大銷售網(wǎng)絡(luò)中原資源香港全線招租廣借渠道重拳出擊成功經(jīng)驗造勢提升形象境外銷售招租全國上海森拓普專業(yè)商業(yè)顧問國際品牌的豐富資源國際投資機構(gòu)的合作以江浙長三角為基礎(chǔ)在全國重點城市設(shè)點100余家銷售網(wǎng)點一二手聯(lián)動國內(nèi)知名品牌強強聯(lián)合優(yōu)勢互補實力才是征服市場的唯一道理眾多明星樓盤成功操作經(jīng)驗中原商業(yè)部商家資源

百貨餐飲娛樂KTV影院影城娛樂城中原服務(wù)過100多家品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有良好業(yè)界口碑眾多品牌資源大型酒店賓館中式特色餐飲西餐咖啡品牌女裝珠寶飾品品牌護(hù)膚品………………部分賣場行業(yè)代表商家

部分餐飲娛樂行業(yè)代表商家百貨品牌資源中原商業(yè)部大盤操作經(jīng)驗豐富

□中原項目部商業(yè)事業(yè)部具有豐富的項目營銷經(jīng)驗，策劃銷售過較多大型產(chǎn)權(quán)式商鋪項目并取得了輝煌的銷售業(yè)績?！鯏?shù)年的積累使中原商業(yè)事業(yè)部在綜合購物中心、專業(yè)市場、辦公樓銷售等方面累積了豐富的操作及應(yīng)變經(jīng)驗。中原商業(yè)案例SHOW上海第一個大型購物中心成功銷售典范7萬多平方米共1709個商鋪案例1北上海商業(yè)廣場2004年12月18日搖號當(dāng)天，5000人在寶山體育館排隊認(rèn)購正式開盤銷售僅1個月時間大定達(dá)到1350套，銷售金額達(dá)約5億。作為上海有史以來最大的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項目，獲得空前的成功。在9個月的時間內(nèi)完成4萬平米的商業(yè)招商利用中原積累的商家雄厚資源，采取招商先行的策略創(chuàng)造了，上海商業(yè)地產(chǎn)歷史上銷售和招商的奇跡！贏就贏在起跑線上。聯(lián)合中國商人運作全球市場鞋業(yè)皮革全球采購中心15萬平方米全國最大的鞋業(yè)專業(yè)市場中原地產(chǎn)繼北上海商業(yè)廣場之后的又一商業(yè)力作案例2上海曹安國際商城一層為沿街精品區(qū)\女鞋\童鞋