鹽城金座廣場市場調(diào)研報告

鹽城金座廣場

市場調(diào)研報告2013.11目錄鹽城概況市場調(diào)研分類市場調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論鹽城概況鹽城市位于江蘇省蘇北沿海中部，全市總面積14565平方公里，是江蘇省轄市中面積最大的城市；GDP突破千億，人口達到820.4萬，是繼徐州市后經(jīng)濟實力居蘇北第二位的城市。地處沿海、沿江、亞歐大陸經(jīng)濟帶上，沿海線582公里，是加快全省城市化進程的重要戰(zhàn)略，也是推進蘇北城市化進程的重要戰(zhàn)略，更是國家沿海大開發(fā)戰(zhàn)略的重要舉措，其區(qū)域戰(zhàn)略地位十分顯耀。城市狀況全面接軌上海、主動迎接上海輻射，是鹽城市委、市政府總攬全局做出的一項重大戰(zhàn)略決策——從地理位置和傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，鹽城經(jīng)濟戰(zhàn)略區(qū)為處于在上海經(jīng)濟圈的邊緣。有豐富的農(nóng)副業(yè)資源、土地資源、勞動力資源、水資源和優(yōu)越的灘涂資源、生態(tài)資源，更有兩個國家級自然保護區(qū)為龍頭的沿海灘涂自然風(fēng)光旅游帶；上海經(jīng)濟圈——世界工廠梯度轉(zhuǎn)移：隨著一線城市土地價格攀升促使一些跨國企業(yè)將生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，作為江蘇人口大市，鹽城資源豐富，這將為其迎來較大的發(fā)展空間。鹽城概況城市狀況鹽城——江蘇省轄市中面積最大，沿海面最長（約占全省56%）鹽城——經(jīng)濟穩(wěn)固快速增長，蘇北5市排名第二鹽城——人口密度大，且發(fā)展迅速，2020年市區(qū)人口可望達到200萬鹽城——大市區(qū)，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：市區(qū)版圖擴張“大而快”，城市框架擴張迅速。是一個城市、經(jīng)濟、人口均達到平穩(wěn)快速增長的成長型城市鹽城概況城市狀況鹽城將發(fā)展成為江蘇沿海中心特大城市人口75萬2005年人口100萬2010年人口150萬2020年人口200萬2030年按照江蘇省建設(shè)“第四都市圈”的規(guī)劃，鹽城市市區(qū)人口2010年要達到100萬，2020年達到150萬，2030年至少應(yīng)達到200萬以上，真正形成江蘇沿海中心的特大城市。

城市化進程的不斷加快將會有力促進新市區(qū)的發(fā)展；對于具有產(chǎn)業(yè)支撐的經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)更是很好的機遇；鹽城概況發(fā)展規(guī)劃鹽城——國家發(fā)展戰(zhàn)略城市3小時經(jīng)濟商圈鹽城可輻射華東12個城市

鹽城將發(fā)展成300萬人口特大城市

鹽城動車組2013年正式開通城市定位：江蘇沿海中心城市，新興工業(yè)城市，海洋經(jīng)濟服務(wù)基地。鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機。鹽城概況發(fā)展規(guī)劃2004年-2020鹽城新規(guī)劃從功能劃分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住倉儲物流市場城西南工業(yè)倉儲物流市場城北工業(yè)鐵路物流倉儲居住商服教育物流工業(yè)倉儲六大功能

河?xùn)|居住工業(yè)基本平衡鹽城市總體規(guī)劃(2003-2020)鹽城概況城市規(guī)劃

城市發(fā)展的主體方針：以老城為中心，重點向南，逐步向東，適度向西，控制向北。

城市版圖由2006年71平方公里擴展到目前的118平方公里，大市區(qū)框架基本形成。

鹽馬路—文港路—海純路—青年路的中心城區(qū)向南擴展到新都路、向西到西環(huán)路、東到通榆河以東希望大道鹽城概況城市規(guī)劃鹽城市經(jīng)濟保持平穩(wěn)快速發(fā)展，年均環(huán)比增幅達18%。城市經(jīng)濟以汽車成產(chǎn)、高檔紡織、動力機械為基礎(chǔ)的支柱產(chǎn)業(yè)，化工、造船、海洋灘涂產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。城市經(jīng)濟實力不斷增強，為房地產(chǎn)市場提供有效保障。鹽城概況經(jīng)濟狀況鹽城概況經(jīng)濟狀況鹽城市區(qū)人口于2008年突破100萬大關(guān),其中外來人口約只占到7.2％，外籍人士占到0.4％,消費人口主要為鹽城當(dāng)?shù)乜蛻簦丝诮Y(jié)構(gòu)較單一。2010年城市化水平達到47.8%，至十二五期末城市化水平目標(biāo)58%。依據(jù)市政府城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：預(yù)計到2020年，鹽城城區(qū)人口將突破200萬人大關(guān)。鹽城概況經(jīng)濟狀況鹽城概況經(jīng)濟狀況總結(jié)：

鹽城經(jīng)濟發(fā)展迅猛，城市綜合實力不斷增強；市場消費水平和能力在蘇北五市中僅次于徐州，市場潛力巨大；沿海開發(fā)戰(zhàn)略和城市化進程將對房地產(chǎn)市場提供良好持續(xù)的市場環(huán)境。鹽城概況經(jīng)濟狀況供求現(xiàn)狀板塊及差異城市規(guī)劃價格走勢目錄鹽城概況市場調(diào)研分類市場調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論市場調(diào)研在鹽城商業(yè)物業(yè)迅猛發(fā)展的今天，市場清晰的定位已成為項目立足的關(guān)鍵。市場從地段、經(jīng)營前景、物業(yè)增值、收益保障等方面對商業(yè)地產(chǎn)項目提出了更高要求；此外，對各項目的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運營、物業(yè)管理、銷售招商等方面的梳理和調(diào)控提出了細而微的要求。對于一個大中型城市的現(xiàn)代化進程來講，商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂的互動融合是形成新城市中心板塊的關(guān)鍵性要素，而與之相關(guān)聯(lián)的土地、物業(yè)、服務(wù)、就業(yè)等等才會實現(xiàn)增值型發(fā)展。其商業(yè)物業(yè)的附加值才能夠完全釋放和體現(xiàn)出來……市場現(xiàn)狀從現(xiàn)有市場角度來看，鹽城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依賴以下支撐：商業(yè)地產(chǎn)可預(yù)見的經(jīng)濟回報，引導(dǎo)百姓資金投資流向；公眾對于餐飲、服裝、娛樂等的消費熱情帶來的商業(yè)機會；城市規(guī)劃不斷完善，新區(qū)逐漸形成；城市消費文化的不斷前進，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)；旅游市場逐步放大，外來人口持續(xù)增多。市場調(diào)研市場現(xiàn)狀鹽城最強大的消費主體仍是靠中低端消費人群的支撐；商務(wù)活動沒有形成規(guī)模，難以推動高端消費；商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，缺乏有效引導(dǎo)和規(guī)劃；旅游人群并不能帶來持續(xù)的消費；在這樣的發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)如何能夠與城市經(jīng)濟、文化發(fā)展同步協(xié)調(diào)，將是對政府、發(fā)展商、商業(yè)運營主體等各個角色的考驗。我們也應(yīng)看到商業(yè)地產(chǎn)市場必定要受限于城市發(fā)展的一些制約和瓶頸：市場調(diào)研市場現(xiàn)狀各大品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛圈地二三線城市，看好鹽城沿海經(jīng)濟帶的喉舌位置，（超）百萬平米的商業(yè)（復(fù)合）綜合體項目陸續(xù)搶灘鹽城，未來城市商業(yè)項目的發(fā)展將更專業(yè)化、規(guī)?；⒓毞只?，對發(fā)展商來說，機遇與挑戰(zhàn)并存，市場競爭將日趨激烈。市場調(diào)研市場現(xiàn)狀通過比較，鹽城房價處于相對比較安全的低洼水平，排除政府限價因素，房地產(chǎn)市場價格理論上具有一定上揚空間。市場調(diào)研市場現(xiàn)狀在鹽城房產(chǎn)市場整體運行良好的大環(huán)境下，受國家政策影響，在全市范圍內(nèi)采取物價控制，價格相對穩(wěn)定，另因市場調(diào)控，銀行信貸政策緊縮，引起了部分樓盤成交量的下降，但房價緩慢增長趨勢不變。剛性需求占主導(dǎo)地位，消費較為理性。房價持續(xù)平穩(wěn)上揚，樓盤品質(zhì)提升快，已經(jīng)進入大盤發(fā)展品質(zhì)競爭時代。市場銷售狀況穩(wěn)定良好，基本無存量房這是一個以剛需為主流、城市擴張為基礎(chǔ)持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展的市場。市場調(diào)研市場現(xiàn)狀市場調(diào)研板塊劃分根據(jù)鹽城商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：市區(qū)將形成“一主、四次”的商業(yè)空間布局，即一個市級商業(yè)中心，四個區(qū)域商業(yè)中心，另有3個在建商圈，并同時建設(shè)若干商業(yè)特色街區(qū)。市場調(diào)研商圈位置核心商業(yè)與市中心距離商圈定位存在問題銅馬商圈市中心百貨大樓、商業(yè)大廈、金鷹、樂天瑪特0鹽城中心商圈商業(yè)升級，提升配套招商場商圈老城北偏東招商場、四季服裝城、悅達酒店、瀛洲賓館2公里鹽城小商品批發(fā)市場商業(yè)升級，提升配套大慶路商圈老城南部家樂福、鴻基電腦城0.8公里老城區(qū)新型綜合商圈過于分散，缺乏整合鹽瀆商圈新城區(qū)鹽瀆公園周邊東進路餐飲街、水街3.2公里新城區(qū)特色商圈招商不力，人氣不足世紀(jì)大道商圈新城區(qū)南部紅星美凱龍4.8公里專業(yè)市場與西環(huán)路的競爭鹽城“1+4”商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀板塊劃分市場調(diào)研價格走勢除2008年受整體宏觀樓市環(huán)境影響，銷售均價有明顯降低外，自2006年-2012年的7年間，鹽城房產(chǎn)市場價格持續(xù)并穩(wěn)定上揚。2009年起出現(xiàn)明顯漲幅，2010年開始由于國家樓市限價政策令房價得到較有效的抑制。目錄鹽城概況市場調(diào)研分類市場調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論城南新區(qū)商圈分類市場調(diào)研公寓市場項目售價物業(yè)費裝修情況占地面積建筑面積層高開發(fā)商紫薇金融城8500-12000元/㎡4.5元/㎡辦公簡裝182000㎡620000㎡無挑高金融城建設(shè)發(fā)展有限公司紫薇國際廣場6800元/㎡2元/㎡毛坯12萬㎡30萬㎡無挑高鹽城瑞爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城中一號公館8600元/㎡1.5元/㎡毛坯90526㎡162947㎡無挑高鹽城市中建地產(chǎn)有限公司金鷹天地中心8500元/㎡1.5元/㎡毛坯70720㎡322100㎡5.4米鹽城金國聯(lián)置業(yè)有限公司圣華名都苑公寓5000~7000寫字樓8000，2元/㎡毛坯31687㎡110602㎡無挑高鹽城圣誠置業(yè)發(fā)展有限公司競爭案例（南）分類市場調(diào)研公寓市場均價6800元/㎡物業(yè)費2元/平方米·月占地面積12萬㎡建筑面積30萬㎡容積率2.5總戶數(shù)440項目地址人民南路紫薇國際廣場競爭案例（南）分類市場調(diào)研公寓市場紫薇國際廣場位置競爭案例（南）分類市場調(diào)研公寓市場紫薇國際廣場戶型競爭案例（南）分類市場調(diào)研公寓市場購買客群：鹽城本地投資客，剛需房客群目標(biāo)人群需求項目名稱學(xué)區(qū)資源紫薇國際廣場聚亨路小學(xué)康居路中學(xué)金鷹天地中心聚亨路小學(xué)康居路中學(xué)城中一號公館解放路實驗小學(xué)文峰中學(xué)圣華名都苑南苑小學(xué)文峰中學(xué)虹亞·翰府廣場鹽城小學(xué)景山中學(xué)（在建中）河?xùn)|商圈分類市場調(diào)研公寓市場項目售價物業(yè)費裝修情況占地面積建筑面積層高開發(fā)商涌鑫中心毛坯5000元/㎡精裝7000元/㎡2元/㎡毛坯，精裝約46000㎡250000㎡無挑高鹽城涌鑫地產(chǎn)有限公司綠地天成苑4800元/㎡2元/㎡毛坯119047㎡36萬㎡無挑高鹽城綠地浩盈置業(yè)有限公司國園一城5500元/㎡1.5元/㎡毛坯98667㎡32萬㎡無挑高鹽城市國園置業(yè)有限公司虹亞·翰府廣場5000元/㎡1.7元/㎡毛坯3.4萬㎡9萬㎡無挑高鹽城虹亞置業(yè)有限公競爭案例（東）分類市場調(diào)研公寓市場均價5000元/㎡物業(yè)費2元/平方米·月占地面積約46000㎡建筑面積250000㎡產(chǎn)權(quán)40年容積率4.49總戶數(shù)994項目地址新都東路31號項目在售房源為27-58㎡的住宅及辦公樓，毛坯均價為5000元/㎡

（含家具裝修7000元/㎡）購買客群：鹽城本地投資創(chuàng)業(yè)青年、起亞集團中高層員工購置涌鑫中心：競爭案例（東）分類市場調(diào)研公寓市場涌鑫中心位置競爭案例（東）分類市場調(diào)研公寓市場涌鑫中心戶型城南新區(qū)商圈分類市場調(diào)研商業(yè)市場項目售價占地面積建筑面積開發(fā)商紫薇金融城3-4萬元/㎡182000㎡620000㎡金融城建設(shè)發(fā)展有限公司紫薇國際廣場3萬元/㎡12萬㎡30萬㎡鹽城瑞爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五洲國際廣場4萬/㎡22386.9㎡12.8萬㎡鹽城五洲置業(yè)有限公司金鷹天地中心自持70720㎡322100㎡鹽城金國聯(lián)置業(yè)有限公司圣華名都苑2-3萬元/㎡31687㎡110602㎡鹽城圣誠置業(yè)發(fā)展有限公司競爭案例（南）分類市場調(diào)研商業(yè)市場均價40000/㎡占地面積22386.9㎡建筑面積12.8萬㎡容積率4.0綠地率20%項目地址迎賓南路28號五洲國際廣場：購買客群：鹽城本地及周邊投資客群，住宅需求群體，企事業(yè)單位競爭案例（南）分類市場調(diào)研商業(yè)市場五洲國際廣場位置河?xùn)|商圈分類市場調(diào)研商業(yè)市場項目售價占地面積建筑面積開發(fā)商不夜城2。3萬元/㎡未知63000㎡鹽城嘉元置業(yè)有限公司國園一城2萬元/㎡98667㎡32萬㎡鹽城市國園置業(yè)有限公司虹亞·翰府廣場2萬元/㎡3.4萬㎡9萬㎡鹽城虹亞置業(yè)有限公競爭案例（南）分類市場調(diào)研商業(yè)市場均價20000元/㎡物業(yè)費1.7元/平方米·月占地面積34302㎡建筑面積367180.2㎡容積率2綠地率35%總戶數(shù)474項目地址亭湖新區(qū)希望大道東緯二路北韓府廣場：購買客群：鹽城本地及周邊投資客群，住宅需求群體，企事業(yè)單位競爭案例（南）分類市場調(diào)研商業(yè)市場翰府廣場位置供求關(guān)系分類市場調(diào)研商業(yè)市場年份供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率均價（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）08年全市商業(yè)地產(chǎn)市場迎來發(fā)展春天，市場成交猛然出現(xiàn)井噴，并帶來持續(xù)三年的穩(wěn)定發(fā)展時期；從今年上半年的表現(xiàn)來看，受宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)較住宅看雖然影響較小，但量價日漸趨穩(wěn)。其中，幾家大型商業(yè)地產(chǎn)品牌的強勁入市，明顯拉動成交數(shù)據(jù)走高。目錄鹽城概況市場調(diào)研分類市場調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論制定計劃項目定位玉橋市場汽車站火車站參考案例（商業(yè)）：南京玉橋市場制定計劃項目定位酒店式公寓商業(yè)品牌折扣店（未營業(yè)）商業(yè)三期綜合購物廣場&美食廣場商業(yè)一、二期專業(yè)批發(fā)中心參考案例參考案例（商業(yè)）：南京玉橋市場制定計劃項目定位玉橋三期定位時尚生活購物中心。圍繞時尚和生活的主題，設(shè)置面積2200平米高23米頂部自由開啟（南京首家）休閑主題中庭、3000平米室外綠地花園（南京獨家）和1000輛車的地下停車庫。酒店式公寓高100米，傲視周邊建筑，建成后將成為中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)的地標(biāo)性建筑。玉橋商業(yè)廣場涵蓋了購物、餐飲、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能，未來將成為城北新的綜合購物和生活休閑中心。參考案例（商業(yè)）：南京玉橋市場制