鹽城金座廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

鹽城金座廣場(chǎng)

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2013.11目錄鹽城概況市場(chǎng)調(diào)研分類市場(chǎng)調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論鹽城概況鹽城市位于江蘇省蘇北沿海中部，全市總面積14565平方公里，是江蘇省轄市中面積最大的城市；GDP突破千億，人口達(dá)到820.4萬(wàn)，是繼徐州市后經(jīng)濟(jì)實(shí)力居蘇北第二位的城市。地處沿海、沿江、亞歐大陸經(jīng)濟(jì)帶上，沿海線582公里，是加快全省城市化進(jìn)程的重要戰(zhàn)略，也是推進(jìn)蘇北城市化進(jìn)程的重要戰(zhàn)略，更是國(guó)家沿海大開發(fā)戰(zhàn)略的重要舉措，其區(qū)域戰(zhàn)略地位十分顯耀。城市狀況全面接軌上海、主動(dòng)迎接上海輻射，是鹽城市委、市政府總攬全局做出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策——從地理位置和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，鹽城經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略區(qū)為處于在上海經(jīng)濟(jì)圈的邊緣。有豐富的農(nóng)副業(yè)資源、土地資源、勞動(dòng)力資源、水資源和優(yōu)越的灘涂資源、生態(tài)資源，更有兩個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為龍頭的沿海灘涂自然風(fēng)光旅游帶；上海經(jīng)濟(jì)圈——世界工廠梯度轉(zhuǎn)移：隨著一線城市土地價(jià)格攀升促使一些跨國(guó)企業(yè)將生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，作為江蘇人口大市，鹽城資源豐富，這將為其迎來較大的發(fā)展空間。鹽城概況城市狀況鹽城——江蘇省轄市中面積最大，沿海面最長(zhǎng)（約占全省56%）鹽城——經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固快速增長(zhǎng)，蘇北5市排名第二鹽城——人口密度大，且發(fā)展迅速，2020年市區(qū)人口可望達(dá)到200萬(wàn)鹽城——大市區(qū)，小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：市區(qū)版圖擴(kuò)張“大而快”，城市框架擴(kuò)張迅速。是一個(gè)城市、經(jīng)濟(jì)、人口均達(dá)到平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的成長(zhǎng)型城市鹽城概況城市狀況鹽城將發(fā)展成為江蘇沿海中心特大城市人口75萬(wàn)2005年人口100萬(wàn)2010年人口150萬(wàn)2020年人口200萬(wàn)2030年按照江蘇省建設(shè)“第四都市圈”的規(guī)劃，鹽城市市區(qū)人口2010年要達(dá)到100萬(wàn)，2020年達(dá)到150萬(wàn)，2030年至少應(yīng)達(dá)到200萬(wàn)以上，真正形成江蘇沿海中心的特大城市。

城市化進(jìn)程的不斷加快將會(huì)有力促進(jìn)新市區(qū)的發(fā)展；對(duì)于具有產(chǎn)業(yè)支撐的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)更是很好的機(jī)遇；鹽城概況發(fā)展規(guī)劃鹽城——國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈鹽城可輻射華東12個(gè)城市

鹽城將發(fā)展成300萬(wàn)人口特大城市

鹽城動(dòng)車組2013年正式開通城市定位：江蘇沿海中心城市，新興工業(yè)城市，海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地。鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)。鹽城概況發(fā)展規(guī)劃2004年-2020鹽城新規(guī)劃從功能劃分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)城西南工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)城北工業(yè)鐵路物流倉(cāng)儲(chǔ)居住商服教育物流工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)六大功能

河?xùn)|居住工業(yè)基本平衡鹽城市總體規(guī)劃(2003-2020)鹽城概況城市規(guī)劃

城市發(fā)展的主體方針：以老城為中心，重點(diǎn)向南，逐步向東，適度向西，控制向北。

城市版圖由2006年71平方公里擴(kuò)展到目前的118平方公里，大市區(qū)框架基本形成。

鹽馬路—文港路—海純路—青年路的中心城區(qū)向南擴(kuò)展到新都路、向西到西環(huán)路、東到通榆河以東希望大道鹽城概況城市規(guī)劃鹽城市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速發(fā)展，年均環(huán)比增幅達(dá)18%。城市經(jīng)濟(jì)以汽車成產(chǎn)、高檔紡織、動(dòng)力機(jī)械為基礎(chǔ)的支柱產(chǎn)業(yè)，化工、造船、海洋灘涂產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有效保障。鹽城概況經(jīng)濟(jì)狀況鹽城概況經(jīng)濟(jì)狀況鹽城市區(qū)人口于2008年突破100萬(wàn)大關(guān),其中外來人口約只占到7.2％，外籍人士占到0.4％,消費(fèi)人口主要為鹽城當(dāng)?shù)乜蛻?，人口結(jié)構(gòu)較單一。2010年城市化水平達(dá)到47.8%，至十二五期末城市化水平目標(biāo)58%。依據(jù)市政府城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：預(yù)計(jì)到2020年，鹽城城區(qū)人口將突破200萬(wàn)人大關(guān)。鹽城概況經(jīng)濟(jì)狀況鹽城概況經(jīng)濟(jì)狀況總結(jié)：

鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)；市場(chǎng)消費(fèi)水平和能力在蘇北五市中僅次于徐州，市場(chǎng)潛力巨大；沿海開發(fā)戰(zhàn)略和城市化進(jìn)程將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好持續(xù)的市場(chǎng)環(huán)境。鹽城概況經(jīng)濟(jì)狀況供求現(xiàn)狀板塊及差異城市規(guī)劃價(jià)格走勢(shì)目錄鹽城概況市場(chǎng)調(diào)研分類市場(chǎng)調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論市場(chǎng)調(diào)研在鹽城商業(yè)物業(yè)迅猛發(fā)展的今天，市場(chǎng)清晰的定位已成為項(xiàng)目立足的關(guān)鍵。市場(chǎng)從地段、經(jīng)營(yíng)前景、物業(yè)增值、收益保障等方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提出了更高要求；此外，對(duì)各項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、銷售招商等方面的梳理和調(diào)控提出了細(xì)而微的要求。對(duì)于一個(gè)大中型城市的現(xiàn)代化進(jìn)程來講，商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂的互動(dòng)融合是形成新城市中心板塊的關(guān)鍵性要素，而與之相關(guān)聯(lián)的土地、物業(yè)、服務(wù)、就業(yè)等等才會(huì)實(shí)現(xiàn)增值型發(fā)展。其商業(yè)物業(yè)的附加值才能夠完全釋放和體現(xiàn)出來……市場(chǎng)現(xiàn)狀從現(xiàn)有市場(chǎng)角度來看，鹽城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依賴以下支撐：商業(yè)地產(chǎn)可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，引導(dǎo)百姓資金投資流向；公眾對(duì)于餐飲、服裝、娛樂等的消費(fèi)熱情帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)；城市規(guī)劃不斷完善，新區(qū)逐漸形成；城市消費(fèi)文化的不斷前進(jìn)，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)；旅游市場(chǎng)逐步放大，外來人口持續(xù)增多。市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀鹽城最強(qiáng)大的消費(fèi)主體仍是靠中低端消費(fèi)人群的支撐；商務(wù)活動(dòng)沒有形成規(guī)模，難以推動(dòng)高端消費(fèi)；商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，缺乏有效引導(dǎo)和規(guī)劃；旅游人群并不能帶來持續(xù)的消費(fèi)；在這樣的發(fā)展背景下，商業(yè)地產(chǎn)如何能夠與城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展同步協(xié)調(diào)，將是對(duì)政府、發(fā)展商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)主體等各個(gè)角色的考驗(yàn)。我們也應(yīng)看到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)必定要受限于城市發(fā)展的一些制約和瓶頸：市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀各大品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛圈地二三線城市，看好鹽城沿海經(jīng)濟(jì)帶的喉舌位置，（超）百萬(wàn)平米的商業(yè)（復(fù)合）綜合體項(xiàng)目陸續(xù)搶灘鹽城，未來城市商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展將更專業(yè)化、規(guī)?；⒓?xì)分化，對(duì)發(fā)展商來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀通過比較，鹽城房?jī)r(jià)處于相對(duì)比較安全的低洼水平，排除政府限價(jià)因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理論上具有一定上揚(yáng)空間。市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀在鹽城房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行良好的大環(huán)境下，受國(guó)家政策影響，在全市范圍內(nèi)采取物價(jià)控制，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，另因市場(chǎng)調(diào)控，銀行信貸政策緊縮，引起了部分樓盤成交量的下降，但房?jī)r(jià)緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)不變。剛性需求占主導(dǎo)地位，消費(fèi)較為理性。房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)上揚(yáng)，樓盤品質(zhì)提升快，已經(jīng)進(jìn)入大盤發(fā)展品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)銷售狀況穩(wěn)定良好，基本無(wú)存量房這是一個(gè)以剛需為主流、城市擴(kuò)張為基礎(chǔ)持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展的市場(chǎng)。市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)調(diào)研板塊劃分根據(jù)鹽城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：市區(qū)將形成“一主、四次”的商業(yè)空間布局，即一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，另有3個(gè)在建商圈，并同時(shí)建設(shè)若干商業(yè)特色街區(qū)。市場(chǎng)調(diào)研商圈位置核心商業(yè)與市中心距離商圈定位存在問題銅馬商圈市中心百貨大樓、商業(yè)大廈、金鷹、樂天瑪特0鹽城中心商圈商業(yè)升級(jí)，提升配套招商場(chǎng)商圈老城北偏東招商場(chǎng)、四季服裝城、悅達(dá)酒店、瀛洲賓館2公里鹽城小商品批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)升級(jí)，提升配套大慶路商圈老城南部家樂福、鴻基電腦城0.8公里老城區(qū)新型綜合商圈過于分散，缺乏整合鹽瀆商圈新城區(qū)鹽瀆公園周邊東進(jìn)路餐飲街、水街3.2公里新城區(qū)特色商圈招商不力，人氣不足世紀(jì)大道商圈新城區(qū)南部紅星美凱龍4.8公里專業(yè)市場(chǎng)與西環(huán)路的競(jìng)爭(zhēng)鹽城“1+4”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀板塊劃分市場(chǎng)調(diào)研價(jià)格走勢(shì)除2008年受整體宏觀樓市環(huán)境影響，銷售均價(jià)有明顯降低外，自2006年-2012年的7年間，鹽城房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)并穩(wěn)定上揚(yáng)。2009年起出現(xiàn)明顯漲幅，2010年開始由于國(guó)家樓市限價(jià)政策令房?jī)r(jià)得到較有效的抑制。目錄鹽城概況市場(chǎng)調(diào)研分類市場(chǎng)調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論城南新區(qū)商圈分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)項(xiàng)目售價(jià)物業(yè)費(fèi)裝修情況占地面積建筑面積層高開發(fā)商紫薇金融城8500-12000元/㎡4.5元/㎡辦公簡(jiǎn)裝182000㎡620000㎡無(wú)挑高金融城建設(shè)發(fā)展有限公司紫薇國(guó)際廣場(chǎng)6800元/㎡2元/㎡毛坯12萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡無(wú)挑高鹽城瑞爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城中一號(hào)公館8600元/㎡1.5元/㎡毛坯90526㎡162947㎡無(wú)挑高鹽城市中建地產(chǎn)有限公司金鷹天地中心8500元/㎡1.5元/㎡毛坯70720㎡322100㎡5.4米鹽城金國(guó)聯(lián)置業(yè)有限公司圣華名都苑公寓5000~7000寫字樓8000，2元/㎡毛坯31687㎡110602㎡無(wú)挑高鹽城圣誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)均價(jià)6800元/㎡物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月占地面積12萬(wàn)㎡建筑面積30萬(wàn)㎡容積率2.5總戶數(shù)440項(xiàng)目地址人民南路紫薇國(guó)際廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)紫薇國(guó)際廣場(chǎng)位置競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)紫薇國(guó)際廣場(chǎng)戶型競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)購(gòu)買客群：鹽城本地投資客，剛需房客群目標(biāo)人群需求項(xiàng)目名稱學(xué)區(qū)資源紫薇國(guó)際廣場(chǎng)聚亨路小學(xué)康居路中學(xué)金鷹天地中心聚亨路小學(xué)康居路中學(xué)城中一號(hào)公館解放路實(shí)驗(yàn)小學(xué)文峰中學(xué)圣華名都苑南苑小學(xué)文峰中學(xué)虹亞·翰府廣場(chǎng)鹽城小學(xué)景山中學(xué)（在建中）河?xùn)|商圈分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)項(xiàng)目售價(jià)物業(yè)費(fèi)裝修情況占地面積建筑面積層高開發(fā)商涌鑫中心毛坯5000元/㎡精裝7000元/㎡2元/㎡毛坯，精裝約46000㎡250000㎡無(wú)挑高鹽城涌鑫地產(chǎn)有限公司綠地天成苑4800元/㎡2元/㎡毛坯119047㎡36萬(wàn)㎡無(wú)挑高鹽城綠地浩盈置業(yè)有限公司國(guó)園一城5500元/㎡1.5元/㎡毛坯98667㎡32萬(wàn)㎡無(wú)挑高鹽城市國(guó)園置業(yè)有限公司虹亞·翰府廣場(chǎng)5000元/㎡1.7元/㎡毛坯3.4萬(wàn)㎡9萬(wàn)㎡無(wú)挑高鹽城虹亞置業(yè)有限公競(jìng)爭(zhēng)案例（東）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)均價(jià)5000元/㎡物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月占地面積約46000㎡建筑面積250000㎡產(chǎn)權(quán)40年容積率4.49總戶數(shù)994項(xiàng)目地址新都東路31號(hào)項(xiàng)目在售房源為27-58㎡的住宅及辦公樓，毛坯均價(jià)為5000元/㎡

（含家具裝修7000元/㎡）購(gòu)買客群：鹽城本地投資創(chuàng)業(yè)青年、起亞集團(tuán)中高層員工購(gòu)置涌鑫中心：競(jìng)爭(zhēng)案例（東）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)涌鑫中心位置競(jìng)爭(zhēng)案例（東）分類市場(chǎng)調(diào)研公寓市場(chǎng)涌鑫中心戶型城南新區(qū)商圈分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目售價(jià)占地面積建筑面積開發(fā)商紫薇金融城3-4萬(wàn)元/㎡182000㎡620000㎡金融城建設(shè)發(fā)展有限公司紫薇國(guó)際廣場(chǎng)3萬(wàn)元/㎡12萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡鹽城瑞爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五洲國(guó)際廣場(chǎng)4萬(wàn)/㎡22386.9㎡12.8萬(wàn)㎡鹽城五洲置業(yè)有限公司金鷹天地中心自持70720㎡322100㎡鹽城金國(guó)聯(lián)置業(yè)有限公司圣華名都苑2-3萬(wàn)元/㎡31687㎡110602㎡鹽城圣誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)40000/㎡占地面積22386.9㎡建筑面積12.8萬(wàn)㎡容積率4.0綠地率20%項(xiàng)目地址迎賓南路28號(hào)五洲國(guó)際廣場(chǎng)：購(gòu)買客群：鹽城本地及周邊投資客群，住宅需求群體，企事業(yè)單位競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)五洲國(guó)際廣場(chǎng)位置河?xùn)|商圈分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目售價(jià)占地面積建筑面積開發(fā)商不夜城2。3萬(wàn)元/㎡未知63000㎡鹽城嘉元置業(yè)有限公司國(guó)園一城2萬(wàn)元/㎡98667㎡32萬(wàn)㎡鹽城市國(guó)園置業(yè)有限公司虹亞·翰府廣場(chǎng)2萬(wàn)元/㎡3.4萬(wàn)㎡9萬(wàn)㎡鹽城虹亞置業(yè)有限公競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)均價(jià)20000元/㎡物業(yè)費(fèi)1.7元/平方米·月占地面積34302㎡建筑面積367180.2㎡容積率2綠地率35%總戶數(shù)474項(xiàng)目地址亭湖新區(qū)希望大道東緯二路北韓府廣場(chǎng)：購(gòu)買客群：鹽城本地及周邊投資客群，住宅需求群體，企事業(yè)單位競(jìng)爭(zhēng)案例（南）分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)翰府廣場(chǎng)位置供求關(guān)系分類市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)市場(chǎng)年份供應(yīng)量（㎡）銷售量（㎡）銷售率均價(jià)（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）08年全市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來發(fā)展春天，市場(chǎng)成交猛然出現(xiàn)井噴，并帶來持續(xù)三年的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；從今年上半年的表現(xiàn)來看，受宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)較住宅看雖然影響較小，但量?jī)r(jià)日漸趨穩(wěn)。其中，幾家大型商業(yè)地產(chǎn)品牌的強(qiáng)勁入市，明顯拉動(dòng)成交數(shù)據(jù)走高。目錄鹽城概況市場(chǎng)調(diào)研分類市場(chǎng)調(diào)研參考物業(yè)結(jié)論制定計(jì)劃項(xiàng)目定位玉橋市場(chǎng)汽車站火車站參考案例（商業(yè)）：南京玉橋市場(chǎng)制定計(jì)劃項(xiàng)目定位酒店式公寓商業(yè)品牌折扣店（未營(yíng)業(yè)）商業(yè)三期綜合購(gòu)物廣場(chǎng)&美食廣場(chǎng)商業(yè)一、二期專業(yè)批發(fā)中心參考案例參考案例（商業(yè)）：南京玉橋市場(chǎng)制定計(jì)劃項(xiàng)目定位玉橋三期定位時(shí)尚生活購(gòu)物中心。圍繞時(shí)尚和生活的主題，設(shè)置面積2200平米高23米頂部自由開啟（南京首家）休閑主題中庭、3000平米室外綠地花園（南京獨(dú)家）和1000輛車的地下停車庫(kù)。酒店式公寓高100米，傲視周邊建筑，建成后將成為中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)的地標(biāo)性建筑。玉橋商業(yè)廣場(chǎng)涵蓋了購(gòu)物、餐飲、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能，未來將成為城北新的綜合購(gòu)物和生活休閑中心。參考案例（商業(yè)）：南京玉橋市場(chǎng)制