第11章 地價評估和地價分攤

第十一章

地價評估和地價分攤lshaot@126.com主要內(nèi)容：第一節(jié)地租理論及測算第二節(jié)路線價法第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估第四節(jié)基準地價修正法第五節(jié)補地價的測算第六節(jié)高層建筑地價分攤第一節(jié)地租理論及測算1.地租的含義（熟悉）

狹義，指利用土地所獲得的超額報酬。

廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。

基本含義，是一種純粹的剩余物。

第一節(jié)地租理論及測算2.地租現(xiàn)象（熟悉）

農(nóng)產(chǎn)品價值是按照最劣等地的平均成產(chǎn)成本、最遠區(qū)位的運輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地，都有級差地租。

第一節(jié)地租理論及測算3.地租理論的回顧（了解）

（1）威廉·配第地租＝市場價格－生產(chǎn)成本

（2）理查德·坎蒂隆地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－經(jīng)營利潤

（3）亞當·斯密地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－普通利潤（平均利潤）

（4）詹姆斯·安德森地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價格，而是產(chǎn)品的價格決定地租。

第一節(jié)地租理論及測算

（5）大衛(wèi)·李嘉圖地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤

（6）馬爾薩斯

地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－所使用的資本×－般農(nóng)業(yè)資本利潤率

（7）約翰·馮·杜能地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

（8）馬克思地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

（9）其他

第一節(jié)地租理論及測算4.地租的測算（熟悉）

（1）地租測算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤

說明：

公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外其它投入資本的利息（不包括土地價值的資本的利息）。

（2）土地是在最佳用途下使用的——競標地租理論

（3）土地是在最佳集約利用下使用的——馬克思級差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減

（4）銷售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除

（5）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價格為P，則市場價格＝PQ

第一節(jié)地租理論及測算實際測算地租的具體方法4種：

——從房租中分離出地租

地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃費用－租賃稅費－利潤

——由地價求出地租，地租=地價×資本化率

——采用市場法求出地租

——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租

第二節(jié)路線價法一、路線價法概述1.路線價法的含義（熟悉）是在特定街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率來求取該街道其他臨街土地價值的方法。

第二節(jié)路線價法2.路線價法的理論依據(jù)（熟悉）

路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法。

理論依據(jù)——替代原理。

第二節(jié)路線價法(1)路線價法與市場法的關(guān)系：

路線價法中的標準臨街宗地，可視為市場法中的可比實例；路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，可視為市場法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整后的可比實例價格；以路線價為基準，考慮該土地的臨街深度、形狀、臨街狀況、臨街寬度等的調(diào)整，可視為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

第二節(jié)路線價法(2)路線價法與市場法的不同：

①

路線價法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整；

②路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對每個可比實例價格進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合；③路線價可以進行批量評估，可同時評估出許多需估價對象，市場法只評估出一個估價對象的價值。第二節(jié)路線價法（3）求在路線價法中不進行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：

①求得的路線價——若干標準臨街土地的平均價格，已是正常價格，所以不必進行交易情況修正。

②得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都是估價時點，所以不必進行市場狀況調(diào)整。

第二節(jié)路線價法【2010年真題】路線價法，實際上是一種市場法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修正，但應(yīng)進行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

【答案】錯誤

【解析】交易情況和房地產(chǎn)市場狀況在確定路線價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

第二節(jié)路線價法【2007年真題】由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。（）

【答案】錯誤

【解析】路線價不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但必須進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

第二節(jié)路線價法3.路線價法適用的估價對象和條件（熟悉）

適用的估價對象，主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。

具體對象：房地產(chǎn)稅收；市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）；房地產(chǎn)征收補償；其他需要在大范圍內(nèi)同時對許多宗土地進行估價的情況。

前提條件：街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。

第二節(jié)路線價法4.路線價法估價的操作步驟（熟悉）

劃分路線區(qū)設(shè)定標準臨街深度

選取標準臨街宗地

調(diào)查評估路線價

制作價格修正率表

計算臨街土地的價值

第二節(jié)路線價法二、劃分路線價區(qū)段（熟悉）

路線價區(qū)段，是指具有同一個路線價的地段。

劃分原則：

應(yīng)將“通達性相當、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一路線價區(qū)段。

兩個路線價區(qū)段的分界，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。

較長的繁華街道，兩個路口之間可劃分為多個路線價區(qū)段。

某些不繁華的街道，多個路口間的街道可以劃分為一個路線價區(qū)段。

同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平顯著差異時，應(yīng)以街道中心為分界線，將街道兩側(cè)劃分為不同的路線價區(qū)段。

第二節(jié)路線價法【2008年真題】劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。（）

【答案】錯誤

【解析】如果路線太長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。注意:“必然是”三個字。參見教材P370。

第二節(jié)路線價法三、設(shè)定標準臨街深度（了解）

標準臨街深度：是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點；由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價基本不變。

設(shè)定方法：通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)（有代表性），這樣可以簡化以后各宗土地價值的計算。

第二節(jié)路線價法四、選取標準臨街宗地（了解）

標準臨街宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地

選取的具體要求（8要求）：

一面臨街；

地塊形狀為矩形；

臨街深度為標準臨街深度；

臨街寬度為標準臨街寬度；

臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當；

用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；

容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率；

其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。

第二節(jié)路線價法五、調(diào)查評估路線價（了解）

路線價是附設(shè)在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格。

求取方法：可以運用收益法、市場法分別求取各宗的價格，然后采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)、眾數(shù)等綜合為一個路線價。

路線價的表示方法：可以為土地單價，也可以為樓面地價：可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示。

第二節(jié)路線價法六、制作價格修正率表（掌握）

（一）臨街深度價格修正率表1.臨街深度價格遞減率

原理：（同樣面積的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價值也越小

第二節(jié)路線價法（1）四三二一法則

將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%

第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%

第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%

第四個（距離街道最遠的）25英尺，價值占整塊土地價值的10%

第二節(jié)路線價法（2）九八七六法則

超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值9%、8%、7%、6%。

第二節(jié)路線價法【2011年真題】估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標準宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為（）元／m2。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】畫圖法

400×90%×20/25=288萬元

288萬元/20×75=1920元／m2第二節(jié)路線價法【單選題】甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）?！?009年真題】

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】CE

【解析】參見教材P372。

第二節(jié)路線價法【11-1】某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰的臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地的總價。

【答案】該相鄰臨街土地的總價計算如下：

121.92×（40﹪＋30%）＝85.34（萬元）

【解析】參見教材P373。

第二節(jié)路線價法【11-2】例11-1中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m（即150英尺），其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價為多少萬元?

【答案】該相鄰臨街土地的總價計算如下：

121.92×（40﹪＋30﹪＋20﹪＋10﹪＋9﹪＋8﹪）

＝121.92×（100﹪＋9﹪＋8﹪）

＝142.65（萬元）

參見教材P373。

第二節(jié)路線價法【例11-3】通過標準臨街宗地單價（路線價）求得的一宗臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度為20.00m的土地總價為85.34萬元。標準臨街宗地的臨街深度為30.48m（即100英尺），臨街寬度為25.00m。假設(shè)臨街寬度20.00m與臨街寬度25.00的差異對土地單價的高低影響不大，請根據(jù)四三二一法則，計算標準臨街宗地的單價和總價。第二節(jié)路線價法【解】標準臨街宗地的單價和總價計算如下：

設(shè)臨街深度為30.48、臨街寬度為20.00m的土地總價為V，則：

V×（40%＋30%）＝85.34（萬元）

V＝85.34÷（40%＋30%）

＝121.92（萬元）

標準臨街宗地的單價＝121.92×10000÷（30.48×20.00）

＝20000.00（元/m2）

標準臨街宗地的總價＝20000.00×（30.48×25.00）÷10000

＝152.40（萬元）

第二節(jié)路線價法（3）其他法則

①“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價值，各占整塊土地價值的一半。

②蘇慕斯法則（Somersrule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別占整塊土地價值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。

第二節(jié)路線價法

③霍夫曼法則（Hoffmanrule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的37.5%、67.%、87.7%和100%。

④哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的

。例如，臨街深度為100英尺的土地，前25英尺部分的價值占整塊土地價值的

＝50%，前半部分的價值占整塊土地價值的

＝70%。

第二節(jié)路線價法（二）幾種臨街深度價格修正率

假設(shè)a1，a2，a3，…，an－1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，則單獨深度價格修正率的關(guān)系為：

a1>a2>a3>…>an—1>an

累計深度價格修正率的關(guān)系為：

a1<（a1+a2）<（a1+a2+a3）<...<（a1+a2+a3+…+an-1+an）

平均深度價格修正率的關(guān)系為：

第二節(jié)路線價法

以四三二一法則為例，單獨深度價格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計深度價格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價格修正率為：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

為簡明起見，將上述臨街深度價格修正率用表格反映，即為臨街深度價格修正率表，

第二節(jié)路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）160

（40）140

（35）120

（30）100

（25）87.2

（21.8）78.0

（19.5）70.8

（17.7）65.0

（16.25）第二節(jié)路線價法平均深度與累計深度價格修正率的關(guān)系：

(1)平均深度價格修正率＝累計深度價格修正率×標準臨街深度/所給臨街深度

(2)

第二節(jié)路線價法制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)：

設(shè)定標準臨街深將標準臨街深度分為若干等份

確定臨街深度價格修正率取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率

并用表格表示第二節(jié)路線價法【2009年真題】【判斷】某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。

【答案】正確

【解析】參見教材P374-376

價值比重為50%+30%=80%

面積比重為16/24=2/3

平均深度價格修正率=80%/2/3=120%

第二節(jié)路線價法【2006年真題】隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（）。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.加權(quán)深度價格修正率

【答案】B

【解析】A.單獨深度價格修正率是遞減的；B.累計深度價格修正率是遞增的，他是累加；C.平均深度價格修正率也是遞減的；D.加權(quán)深度價格修正率，沒有這個概念。參見教材P375。

第二節(jié)路線價法七、計算臨街土地的價值（掌握）

（一）路線價法的計算公式1.當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率，即Σ單獨深度價格修正率。①如果估價對象土地的臨街寬度與標準臨街宗地的臨街寬度相同，并將估價對象土地的臨街深度簡稱為臨街深度，則臨街土地價值V的計算公式為：V（總價）＝標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率

第二節(jié)路線價法②如果臨街寬度與標準寬度不相同，則臨街土地價值V的計算公式為：第二節(jié)路線價法2.當以單位寬度的標準標準臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率

，則臨街土地價值V的計算公式為：

第二節(jié)路線價法3.當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率

，則臨街土地價值V的計算公式為：

V（單價）＝路線價×平均深度價格修正率

V（總價）＝路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度

第二節(jié)路線價法4.

如果形狀不是矩形，或是情況不同，則要進行其他修正。

V（單價）＝路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率

V（總價）＝路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率×土地面積

或者V（總價）＝路線價×平均深度價格修正率×土地面積±總價修正額

記憶：總價為路線價時，用累計深度價格修正率

單價為路線價時，用平均深度價格修正率

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第二節(jié)路線價法【例題·2010年真題】某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元，假設(shè)標準深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為（）元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000【答案】B

【解析】該地塊面積=18×50=900平方米

單價=2430000/900=2700元/平方米

單價=路線價×平均深度價格修正率

平均深度價格修正率=[（40+30+20）/100]/[18/24]=1.2

路線價=單價/平均深度修正率=2700/1.2=2250

第二節(jié)路線價法（二）臨街土地價值的計算

1.一面臨街矩形土地的價值計算

土地單價＝路線價×平均深度價格修正率

土地總價＝土地單價×土地面積

第二節(jié)路線價法【例11-4】圖11-7中是一塊臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/㎡。根據(jù)表11-1中的臨街深度價格修正率，計算該塊臨街土地的單價和總價。

第二節(jié)路線價法臨街深度價格修正率的形式11-1臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）160

（40）140

（35）120

（30）100

（25）87.2

（21.8）78.0

（19.5）70.8

（17.7）65.0

（16.25）第二節(jié)路線價法【答案】由于路線是用土地單價表示的，所以計算時采用表11-1中的臨街深度價格修正率，具體應(yīng)為平均深度價格修正率。因此

該塊土地的單價＝路線價×平均深度價格修正率

＝2000×140%＝2800（元/m2）

該塊土地的總價＝土地單價×土地面積

＝2800×20×15.24＝85.34（萬元）

第二節(jié)路線價法2.前后兩面臨街矩形土地的價值計算

采用重疊價值估價法

先確定高價街（前街）與低價街（后街）的影響范圍的分界線

以此分界線將前后兩面臨街的矩形土地分為前后兩部分，根據(jù)各自所臨街的路線價和臨街深度分別計算價值，然后再將此兩部分價值加總

前、后街影響深度與總深度的關(guān)系

前街影響深度＋后街影響深度＝總深度第二節(jié)路線價法【2008年真題】下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

第二節(jié)路線價法

【正確答案】B

【答案解析】前街影響深度=總深度×前街路線價÷（前街路線價＋后街路線價）=175×320÷（320＋240）=100米

后街影響深度=總深度-前街影響深度=175-100=75米

總價=前街路線價×前街臨街深度價格修正率×臨街寬度×前街影響深度＋后街路線價×后街臨街深度價格修正率×臨街寬度×后街影響深度=320×100%×30×100＋240×120%×30×75=160.8萬元。參見教材P378。

第二節(jié)路線價法3.矩形街角地的價值計算

采用正旁兩街分別輕重估價法

先求出高價街（正街）的價值，再計算低價街（旁街）的影響加價，最后加總

土地單價＝正街路線價×正街臨街深度價格修正率＋旁街路線價×旁街臨街深度價格修正率×旁街影響加價率

第二節(jié)路線價法【11-6】圖11-9中是一塊矩形街角地，正街路線價（土地單價）為2000元/㎡,旁街路線價（土地單價）為1000元/㎡，臨正街深度為22.86m即（75英尺），臨旁街深度為15.24m（即50英尺）。根據(jù)表11-1中的臨街深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為20%，請計算該土地的單價和總價。第二節(jié)路線價法【正確答案】參見教材P379。

該土地的單價和總價計算如下：

該塊土地的單價＝u0×dv0＋u1×dv1×t

＝2000×120%＋1000×140%×20%＝2680（元/㎡）

該塊土地的總價＝土地單價×土地面積

＝2680×15.24×22.86＝93.37（萬元）第二節(jié)路線價法4.三角形土地的價值計算

一邊臨街直角三角形土地價值計算

按矩形土地計算價值，再乘以三角形土地價格修正率

土地單價=路線價×臨街深度價格修正率×三角形土地價格修正率

土地總價=路線價×臨街深度價格修正率×三角形土地價格修正率×1/2×臨街寬度×臨街深度其他三角形土地價值計算先將三角形作輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地，然后計算兩個一邊臨街直角三角形土地的價值，再相減。

第二節(jié)路線價法

【例11-7】圖11-11中是一塊三角形ABC的土地，如果臨街深度為80英尺的一面臨街矩形的土地的平均深度價格修正率為116%，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%，試計算該塊三角形ABC土地的價值。第二節(jié)路線價法【正確答案】參見教材P381。

在圖11-11上做輔助線AD，AE,CE及BF，則有：

三角形ACD土地的總價＝1000×116%×63%×70×80÷2＝2046240（元）

三角形ABD土地的總價＝1000×116%×63%×20×80÷2＝584640（元）

三角形ABC土地的總價＝三角形ACD土地的總價－三角形ABD土地的總價

＝2046240－584640＝1461600（元）

第二節(jié)路線價法5.其他形狀土地的價值計算

先將其劃分為矩形、三角形土地，分別計算這些形狀的土地價值，再進行加減

第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估1.城鎮(zhèn)基準地價的概念（熟悉）

是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。

基準地價具有特定的內(nèi)涵，即有其對應(yīng)的估價時點（基準日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估2.城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序（熟悉）

（1）制定基準地價評估作業(yè)方案

確定基準地價評估的區(qū)域范圍的選擇：城鎮(zhèn)行政區(qū)、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)、土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍、建成區(qū)、市區(qū)第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估（2）明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表述方式等

內(nèi)涵的一般內(nèi)容：

估價時點（一般為年度的1月1日）

土地用途

土地使用權(quán)性質(zhì)

土地使用期限

土地開發(fā)程度

容積率

第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估（3）劃分土地級別或地價區(qū)段

商業(yè)路線價區(qū)段

住宅片區(qū)段

工業(yè)片區(qū)段（4）抽樣評估若干宗地的價格（5）計算各土地級別或地價區(qū)段的地價（6）綜合確定基準地價（7）編寫基準地價使用說明

第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估【2011年真題】現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。（）

【正確答案】錯誤

【答案解析】基準地價也是評估出來的。參見教材P382。第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估【2007年真題】評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵?；鶞实貎r的內(nèi)涵包括（）。

A.基準日期

B.土地開發(fā)程度

C.基準地價修正體系

D.土地用途

E.基準地價公布日期

【正確答案】ABD

【答案解析】參見教材P382。第四節(jié)基準地價修正法基準地價修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法

是一種間接的估價方法，估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性

第四節(jié)基準地價修正法步驟：搜集有關(guān)基準地價的資料；查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價；進行市場狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整；求出估價對象宗地的價格

宗地價格=適用的基準地價×土地市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×用途調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)第五節(jié)補地價的測算補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益、租金等

需要補地價的情形（3種）

改變土地用途、容積率等土地使用條件

延長土地使用期限

轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)

第五節(jié)補地價的測算測算方法

對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，總體公式

補地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格

對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價的計算

補地價（單價）=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率

如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則

第五節(jié)補地價的測算【2011年真題】某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價為800元／㎡。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元／㎡；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【正確答案】C

【答案解析】3000×8×40%+1000×8×60%-800×1=13600元／㎡

補地價=5000×13600=6800萬元

參見教材P385。第五節(jié)補地價的測算【2010年真題】某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因為容積率提高應(yīng)該補交的地價款為（）萬元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375【正確答案】A

【答案解析】

原樓面地價=4500/3=1500

新樓面地價：樓面地價=1500-（5-3）/0.1×1500×1%=1200

補地價=（1200×5-1500×3）×7500=1125萬

參見教材P385。第五節(jié)補地價的測算【例11—8】某宗土地總面積1000㎡，容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元/㎡，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。試計算應(yīng)補地價的數(shù)額?！菊_答案】應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：

補地價（總價）=300×1000=30（萬元）

或

原樓面地價=450/3=150

樓面地價不變

補地價（單價）=150×5-150×3=300元/平方米

補地價（總價）=300×1000=30萬元

參見教材P385。第五節(jié)補地價的測算

【例11-9】某宗工業(yè)用地的面積為3000㎡，容積率為0.8，樓面地價為700元/㎡?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到2.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/㎡。計算應(yīng)補地價的數(shù)額?！菊_答案】

應(yīng)補交的地價的數(shù)額為：

補地價（單價）＝1500×2-700×0.8＝2440（元/平方米）

補地價（總價）＝2440×0.3＝732（萬元）

參見教材P385。第六節(jié)高層建筑地價分攤1.高層建筑地價分攤的意義（熟悉）

解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權(quán)利與義務(wù)

高層建筑地價分攤解決的問題

確定各部分占有的土地份額

確定各部分分攤的土地面積

確定各部分分攤的地價數(shù)額

第六節(jié)高層建筑地價分攤2.按照建筑物面積進行分攤（掌握）

公式

第六節(jié)高層建筑地價分攤【例11—10】某幢樓房的建筑面積1000m2，土地總面積500㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積。請按照建筑面積進行分攤的方法計算該人占有的土地份額及分攤的土地面積。【正確答案】該人占有的土地份額=80/1000=8%

該人分攤的土地面積=500×8%=40（m2）

或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面積附帶0.5㎡的土地面積。

參見教材P387。第六節(jié)高層建筑地價分攤優(yōu)點：簡便，可操作性強

缺點：相同面積而不同用途的房地產(chǎn)，價值相差很大，但算出來的土地份額與土價數(shù)額卻相同

公式

第六節(jié)高層建筑地價分攤優(yōu)點：更符合實際情況缺點：分攤要復(fù)雜一些，但是會出現(xiàn)同樣建筑面積同種用途的房屋，分攤的地價不同的情況

由于未來房地產(chǎn)價值在不斷變動，因此確定的土地占有份額理論上也應(yīng)變動，但實際中要求土地占有份額一旦確定下來就不宜經(jīng)常變動

3.按照房地產(chǎn)價值進行分攤（掌握）

第六節(jié)高層建筑地價分攤【例11—11】某幢大廈為六層綜合樓，其中一至三層為商場，四至六層為寫字樓，商場為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有。該大廈的土地價值為3500萬元，房地總價值為5000萬元，其中商場的房地價值為3000萬元，寫字樓的房地價值為2000萬元。請按照房地價值進行分攤的方法計算甲、乙公司占有的土地份額及分攤的地價數(shù)額。

【正確答案】甲公司分攤的地價數(shù)額=3500×60%=2100（萬元）

乙公司分攤的地價數(shù)額=3500×40%=1400（萬元）

參見教材P389。第六節(jié)高層建筑地價分攤【2006年真題】有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。（）【正確答案】對

第六節(jié)高層建筑地價分攤【答案解析】參見教材P388-389

設(shè)第一層價格為x，則第二層為1.05x，第四層為1.05x×0.91=0.9555x

第三層為0.9555x×1.15=1.0988x

第三層所占的土地份額≈27%

第六節(jié)高層建筑地價分攤4.按照土地價值進行分攤（掌握）

公式

某部分分攤的土地面積=土地總面積×該部分占有的土地份額

某部分分攤的地價數(shù)額=土地總價值×該部分占有的土地份額

另一組公式

第六節(jié)高層建筑地價分攤【例11—12】某幢大廈的房地總價值為5000萬元，其中