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第十一章

地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)俵shaot@126.com主要內(nèi)容：第一節(jié)地租理論及測(cè)算第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟谝还?jié)地租理論及測(cè)算1.地租的含義（熟悉）

狹義，指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。

廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。

基本含義，是一種純粹的剩余物。

第一節(jié)地租理論及測(cè)算2.地租現(xiàn)象（熟悉）

農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值是按照最劣等地的平均成產(chǎn)成本、最遠(yuǎn)區(qū)位的運(yùn)輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地，都有級(jí)差地租。

第一節(jié)地租理論及測(cè)算3.地租理論的回顧（了解）

（1）威廉·配第地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本

（2）理查德·坎蒂隆地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－經(jīng)營利潤

（3）亞當(dāng)·斯密地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－普通利潤（平均利潤）

（4）詹姆斯·安德森地租是對(duì)耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報(bào)酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價(jià)格，而是產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。

第一節(jié)地租理論及測(cè)算

（5）大衛(wèi)·李嘉圖地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－平均利潤

（6）馬爾薩斯

地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－所使用的資本×－般農(nóng)業(yè)資本利潤率

（7）約翰·馮·杜能地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

（8）馬克思地租=市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

（9）其他

第一節(jié)地租理論及測(cè)算4.地租的測(cè)算（熟悉）

（1）地租測(cè)算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤

說明：

公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外其它投入資本的利息（不包括土地價(jià)值的資本的利息）。

（2）土地是在最佳用途下使用的——競標(biāo)地租理論

（3）土地是在最佳集約利用下使用的——馬克思級(jí)差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減

（4）銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除

（5）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格為P，則市場(chǎng)價(jià)格＝PQ

第一節(jié)地租理論及測(cè)算實(shí)際測(cè)算地租的具體方法4種：

——從房租中分離出地租

地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤

——由地價(jià)求出地租，地租=地價(jià)×資本化率

——采用市場(chǎng)法求出地租

——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租

第二節(jié)路線價(jià)法一、路線價(jià)法概述1.路線價(jià)法的含義（熟悉）是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來求取該街道其他臨街土地價(jià)值的方法。

第二節(jié)路線價(jià)法2.路線價(jià)法的理論依據(jù)（熟悉）

路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法。

理論依據(jù)——替代原理。

第二節(jié)路線價(jià)法(1)路線價(jià)法與市場(chǎng)法的關(guān)系：

路線價(jià)法中的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，可視為市場(chǎng)法中的可比實(shí)例；路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中經(jīng)過交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格；以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮該土地的臨街深度、形狀、臨街狀況、臨街寬度等的調(diào)整，可視為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

第二節(jié)路線價(jià)法(2)路線價(jià)法與市場(chǎng)法的不同：

①

路線價(jià)法不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整；

②路線價(jià)先對(duì)多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而不是先分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合；③路線價(jià)可以進(jìn)行批量評(píng)估，可同時(shí)評(píng)估出許多需估價(jià)對(duì)象，市場(chǎng)法只評(píng)估出一個(gè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。第二節(jié)路線價(jià)法（3）求在路線價(jià)法中不進(jìn)行交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整的原因：

①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街土地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格，所以不必進(jìn)行交易情況修正。

②得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價(jià)值的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，所以不必進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。

第二節(jié)路線價(jià)法【2010年真題】路線價(jià)法，實(shí)際上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)法時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

【答案】錯(cuò)誤

【解析】交易情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況在確定路線價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了，所以計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，只有進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P369。

第二節(jié)路線價(jià)法【2007年真題】由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。（）

【答案】錯(cuò)誤

【解析】路線價(jià)不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產(chǎn)狀況修正。參見教材P369。

第二節(jié)路線價(jià)法3.路線價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件（熟悉）

適用的估價(jià)對(duì)象，主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。

具體對(duì)象：房地產(chǎn)稅收；市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）；房地產(chǎn)征收補(bǔ)償；其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情況。

前提條件：街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。

第二節(jié)路線價(jià)法4.路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟（熟悉）

劃分路線區(qū)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

制作價(jià)格修正率表

計(jì)算臨街土地的價(jià)值

第二節(jié)路線價(jià)法二、劃分路線價(jià)區(qū)段（熟悉）

路線價(jià)區(qū)段，是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。

劃分原則：

應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近”的臨街土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。

兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

較長的繁華街道，兩個(gè)路口之間可劃分為多個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

某些不繁華的街道，多個(gè)路口間的街道可以劃分為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。

同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平顯著差異時(shí)，應(yīng)以街道中心為分界線，將街道兩側(cè)劃分為不同的路線價(jià)區(qū)段。

第二節(jié)路線價(jià)法【2008年真題】劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。（）

【答案】錯(cuò)誤

【解析】如果路線太長的繁華地段，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。注意:“必然是”三個(gè)字。參見教材P370。

第二節(jié)路線價(jià)法三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度（了解）

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)基本不變。

設(shè)定方法：通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)（有代表性），這樣可以簡化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。

第二節(jié)路線價(jià)法四、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地（了解）

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地

選取的具體要求（8要求）：

一面臨街；

地塊形狀為矩形；

臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；

臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；

臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當(dāng)；

用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；

容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率；

其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。

第二節(jié)路線價(jià)法五、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)（了解）

路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。

求取方法：可以運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法分別求取各宗的價(jià)格，然后采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)、眾數(shù)等綜合為一個(gè)路線價(jià)。

路線價(jià)的表示方法：可以為土地單價(jià)，也可以為樓面地價(jià)：可以用貨幣表示，也可以用相對(duì)數(shù)表示。

第二節(jié)路線價(jià)法六、制作價(jià)格修正率表（掌握）

（一）臨街深度價(jià)格修正率表1.臨街深度價(jià)格遞減率

原理：（同樣面積的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也越小

第二節(jié)路線價(jià)法（1）四三二一法則

將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

距街道最近的第一個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%

第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%

第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%

第四個(gè)（距離街道最遠(yuǎn)的）25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%

第二節(jié)路線價(jià)法（2）九八七六法則

超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補(bǔ)充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值9%、8%、7%、6%。

第二節(jié)路線價(jià)法【2011年真題】估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價(jià)格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為（）元／m2。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【解析】畫圖法

400×90%×20/25=288萬元

288萬元/20×75=1920元／m2第二節(jié)路線價(jià)法【單選題】甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）?！?009年真題】

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

【答案】CE

【解析】參見教材P372。

第二節(jié)路線價(jià)法【11-1】某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。試根據(jù)四三二一法則，計(jì)算其相鄰的臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)。

【答案】該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：

121.92×（40﹪＋30%）＝85.34（萬元）

【解析】參見教材P373。

第二節(jié)路線價(jià)法【11-2】例11-1中如果相鄰臨街土地的臨街深度為45.72m（即150英尺），其他條件不變，則該相鄰臨街土地的總價(jià)為多少萬元?

【答案】該相鄰臨街土地的總價(jià)計(jì)算如下：

121.92×（40﹪＋30﹪＋20﹪＋10﹪＋9﹪＋8﹪）

＝121.92×（100﹪＋9﹪＋8﹪）

＝142.65（萬元）

參見教材P373。

第二節(jié)路線價(jià)法【例11-3】通過標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)（路線價(jià)）求得的一宗臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度為20.00m的土地總價(jià)為85.34萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的臨街深度為30.48m（即100英尺），臨街寬度為25.00m。假設(shè)臨街寬度20.00m與臨街寬度25.00的差異對(duì)土地單價(jià)的高低影響不大，請(qǐng)根據(jù)四三二一法則，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)和總價(jià)。第二節(jié)路線價(jià)法【解】標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)和總價(jià)計(jì)算如下：

設(shè)臨街深度為30.48、臨街寬度為20.00m的土地總價(jià)為V，則：

V×（40%＋30%）＝85.34（萬元）

V＝85.34÷（40%＋30%）

＝121.92（萬元）

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)＝121.92×10000÷（30.48×20.00）

＝20000.00（元/m2）

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)＝20000.00×（30.48×25.00）÷10000

＝152.40（萬元）

第二節(jié)路線價(jià)法（3）其他法則

①“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價(jià)值，各占整塊土地價(jià)值的一半。

②蘇慕斯法則（Somersrule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價(jià)值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價(jià)值的15%。

第二節(jié)路線價(jià)法

③霍夫曼法則（Hoffmanrule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的37.5%、67.%、87.7%和100%。

④哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的

。例如，臨街深度為100英尺的土地，前25英尺部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的

＝50%，前半部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的

＝70%。

第二節(jié)路線價(jià)法（二）幾種臨街深度價(jià)格修正率

假設(shè)a1，a2，a3，…，an－1，an也分別表示各細(xì)條的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比率，則單獨(dú)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：

a1>a2>a3>…>an—1>an

累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：

a1<（a1+a2）<（a1+a2+a3）<...<（a1+a2+a3+…+an-1+an）

平均深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：

第二節(jié)路線價(jià)法

以四三二一法則為例，單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：

40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

累計(jì)深度價(jià)格修正率為：

40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

平均深度價(jià)格修正率為：

40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

為簡明起見，將上述臨街深度價(jià)格修正率用表格反映，即為臨街深度價(jià)格修正率表，

第二節(jié)路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）160

（40）140

（35）120

（30）100

（25）87.2

（21.8）78.0

（19.5）70.8

（17.7）65.0

（16.25）第二節(jié)路線價(jià)法平均深度與累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系：

(1)平均深度價(jià)格修正率＝累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度

(2)

第二節(jié)路線價(jià)法制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)：

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

確定臨街深度價(jià)格修正率取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率

并用表格表示第二節(jié)路線價(jià)法【2009年真題】【判斷】某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。

【答案】正確

【解析】參見教材P374-376

價(jià)值比重為50%+30%=80%

面積比重為16/24=2/3

平均深度價(jià)格修正率=80%/2/3=120%

第二節(jié)路線價(jià)法【2006年真題】隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。

A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

C.平均深度價(jià)格修正率

D.加權(quán)深度價(jià)格修正率

【答案】B

【解析】A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減的；B.累計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的，他是累加；C.平均深度價(jià)格修正率也是遞減的；D.加權(quán)深度價(jià)格修正率，沒有這個(gè)概念。參見教材P375。

第二節(jié)路線價(jià)法七、計(jì)算臨街土地的價(jià)值（掌握）

（一）路線價(jià)法的計(jì)算公式1.當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率，即Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率。①如果估價(jià)對(duì)象土地的臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的臨街寬度相同，并將估價(jià)對(duì)象土地的臨街深度簡稱為臨街深度，則臨街土地價(jià)值V的計(jì)算公式為：V（總價(jià)）＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)×Σ單獨(dú)深度價(jià)格修正率

第二節(jié)路線價(jià)法②如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度不相同，則臨街土地價(jià)值V的計(jì)算公式為：第二節(jié)路線價(jià)法2.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率

，則臨街土地價(jià)值V的計(jì)算公式為：

第二節(jié)路線價(jià)法3.當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率

，則臨街土地價(jià)值V的計(jì)算公式為：

V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×臨街寬度×臨街深度

第二節(jié)路線價(jià)法4.

如果形狀不是矩形，或是情況不同，則要進(jìn)行其他修正。

V（單價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率

V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×其他價(jià)格修正率×土地面積

或者V（總價(jià)）＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率×土地面積±總價(jià)修正額

記憶：總價(jià)為路線價(jià)時(shí)，用累計(jì)深度價(jià)格修正率

單價(jià)為路線價(jià)時(shí)，用平均深度價(jià)格修正率

感嘆一下！俺們復(fù)習(xí)估價(jià)師考試，總是累啊！總——累

第二節(jié)路線價(jià)法【例題·2010年真題】某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價(jià)格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（）元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000【答案】B

【解析】該地塊面積=18×50=900平方米

單價(jià)=2430000/900=2700元/平方米

單價(jià)=路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

平均深度價(jià)格修正率=[（40+30+20）/100]/[18/24]=1.2

路線價(jià)=單價(jià)/平均深度修正率=2700/1.2=2250

第二節(jié)路線價(jià)法（二）臨街土地價(jià)值的計(jì)算

1.一面臨街矩形土地的價(jià)值計(jì)算

土地單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

土地總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積

第二節(jié)路線價(jià)法【例11-4】圖11-7中是一塊臨街深度為15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/㎡。根據(jù)表11-1中的臨街深度價(jià)格修正率，計(jì)算該塊臨街土地的單價(jià)和總價(jià)。

第二節(jié)路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式11-1臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）160

（40）140

（35）120

（30）100

（25）87.2

（21.8）78.0

（19.5）70.8

（17.7）65.0

（16.25）第二節(jié)路線價(jià)法【答案】由于路線是用土地單價(jià)表示的，所以計(jì)算時(shí)采用表11-1中的臨街深度價(jià)格修正率，具體應(yīng)為平均深度價(jià)格修正率。因此

該塊土地的單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率

＝2000×140%＝2800（元/m2）

該塊土地的總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積

＝2800×20×15.24＝85.34（萬元）

第二節(jié)路線價(jià)法2.前后兩面臨街矩形土地的價(jià)值計(jì)算

采用重疊價(jià)值估價(jià)法

先確定高價(jià)街（前街）與低價(jià)街（后街）的影響范圍的分界線

以此分界線將前后兩面臨街的矩形土地分為前后兩部分，根據(jù)各自所臨街的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值，然后再將此兩部分價(jià)值加總

前、后街影響深度與總深度的關(guān)系

前街影響深度＋后街影響深度＝總深度第二節(jié)路線價(jià)法【2008年真題】下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬元。

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

第二節(jié)路線價(jià)法

【正確答案】B

【答案解析】前街影響深度=總深度×前街路線價(jià)÷（前街路線價(jià)＋后街路線價(jià)）=175×320÷（320＋240）=100米

后街影響深度=總深度-前街影響深度=175-100=75米

總價(jià)=前街路線價(jià)×前街臨街深度價(jià)格修正率×臨街寬度×前街影響深度＋后街路線價(jià)×后街臨街深度價(jià)格修正率×臨街寬度×后街影響深度=320×100%×30×100＋240×120%×30×75=160.8萬元。參見教材P378。

第二節(jié)路線價(jià)法3.矩形街角地的價(jià)值計(jì)算

采用正旁兩街分別輕重估價(jià)法

先求出高價(jià)街（正街）的價(jià)值，再計(jì)算低價(jià)街（旁街）的影響加價(jià)，最后加總

土地單價(jià)＝正街路線價(jià)×正街臨街深度價(jià)格修正率＋旁街路線價(jià)×旁街臨街深度價(jià)格修正率×旁街影響加價(jià)率

第二節(jié)路線價(jià)法【11-6】圖11-9中是一塊矩形街角地，正街路線價(jià)（土地單價(jià)）為2000元/㎡,旁街路線價(jià)（土地單價(jià)）為1000元/㎡，臨正街深度為22.86m即（75英尺），臨旁街深度為15.24m（即50英尺）。根據(jù)表11-1中的臨街深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%，請(qǐng)計(jì)算該土地的單價(jià)和總價(jià)。第二節(jié)路線價(jià)法【正確答案】參見教材P379。

該土地的單價(jià)和總價(jià)計(jì)算如下：

該塊土地的單價(jià)＝u0×dv0＋u1×dv1×t

＝2000×120%＋1000×140%×20%＝2680（元/㎡）

該塊土地的總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積

＝2680×15.24×22.86＝93.37（萬元）第二節(jié)路線價(jià)法4.三角形土地的價(jià)值計(jì)算

一邊臨街直角三角形土地價(jià)值計(jì)算

按矩形土地計(jì)算價(jià)值，再乘以三角形土地價(jià)格修正率

土地單價(jià)=路線價(jià)×臨街深度價(jià)格修正率×三角形土地價(jià)格修正率

土地總價(jià)=路線價(jià)×臨街深度價(jià)格修正率×三角形土地價(jià)格修正率×1/2×臨街寬度×臨街深度其他三角形土地價(jià)值計(jì)算先將三角形作輔助線，使其成為一邊臨街的直角三角形土地，然后計(jì)算兩個(gè)一邊臨街直角三角形土地的價(jià)值，再相減。

第二節(jié)路線價(jià)法

【例11-7】圖11-11中是一塊三角形ABC的土地，如果臨街深度為80英尺的一面臨街矩形的土地的平均深度價(jià)格修正率為116%，臨街深度80英尺的三角形土地價(jià)格修正率為63%，試計(jì)算該塊三角形ABC土地的價(jià)值。第二節(jié)路線價(jià)法【正確答案】參見教材P381。

在圖11-11上做輔助線AD，AE,CE及BF，則有：

三角形ACD土地的總價(jià)＝1000×116%×63%×70×80÷2＝2046240（元）

三角形ABD土地的總價(jià)＝1000×116%×63%×20×80÷2＝584640（元）

三角形ABC土地的總價(jià)＝三角形ACD土地的總價(jià)－三角形ABD土地的總價(jià)

＝2046240－584640＝1461600（元）

第二節(jié)路線價(jià)法5.其他形狀土地的價(jià)值計(jì)算

先將其劃分為矩形、三角形土地，分別計(jì)算這些形狀的土地價(jià)值，再進(jìn)行加減

第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估1.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念（熟悉）

是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)具有特定的內(nèi)涵，即有其對(duì)應(yīng)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)（基準(zhǔn)日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估2.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和程序（熟悉）

（1）制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估作業(yè)方案

確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍的選擇：城鎮(zhèn)行政區(qū)、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)、土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍、建成區(qū)、市區(qū)第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（2）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表述方式等

內(nèi)涵的一般內(nèi)容：

估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一般為年度的1月1日）

土地用途

土地使用權(quán)性質(zhì)

土地使用期限

土地開發(fā)程度

容積率

第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（3）劃分土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段

商業(yè)路線價(jià)區(qū)段

住宅片區(qū)段

工業(yè)片區(qū)段（4）抽樣評(píng)估若干宗地的價(jià)格（5）計(jì)算各土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的地價(jià)（6）綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)（7）編寫基準(zhǔn)地價(jià)使用說明

第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估【2011年真題】現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價(jià)，而不是通過評(píng)估確定的地價(jià)。（）

【正確答案】錯(cuò)誤

【答案解析】基準(zhǔn)地價(jià)也是評(píng)估出來的。參見教材P382。第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估【2007年真題】評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括（）。

A.基準(zhǔn)日期

B.土地開發(fā)程度

C.基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

D.土地用途

E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期

【正確答案】ABD

【答案解析】參見教材P382。第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法

是一種間接的估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性

第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法步驟：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；查出估價(jià)對(duì)象宗地所在土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整；求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格

宗地價(jià)格=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位調(diào)整系數(shù)×用途調(diào)整系數(shù)×土地使用期限調(diào)整系數(shù)×容積率調(diào)整系數(shù)×土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)×其他因素調(diào)整系數(shù)第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價(jià)款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益、租金等

需要補(bǔ)地價(jià)的情形（3種）

改變土地用途、容積率等土地使用條件

延長土地使用期限

轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)

第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算測(cè)算方法

對(duì)于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，總體公式

補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

對(duì)于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算

補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率

如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則

第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算【2011年真題】某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元／㎡。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元／㎡；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元／㎡。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【正確答案】C

【答案解析】3000×8×40%+1000×8×60%-800×1=13600元／㎡

補(bǔ)地價(jià)=5000×13600=6800萬元

參見教材P385。第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算【2010年真題】某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因?yàn)槿莘e率提高應(yīng)該補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375【正確答案】A

【答案解析】

原樓面地價(jià)=4500/3=1500

新樓面地價(jià)：樓面地價(jià)=1500-（5-3）/0.1×1500×1%=1200

補(bǔ)地價(jià)=（1200×5-1500×3）×7500=1125萬

參見教材P385。第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算【例11—8】某宗土地總面積1000㎡，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元/㎡，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額?！菊_答案】應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額計(jì)算如下：

補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=300×1000=30（萬元）

或

原樓面地價(jià)=450/3=150

樓面地價(jià)不變

補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=150×5-150×3=300元/平方米

補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=300×1000=30萬元

參見教材P385。第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算

【例11-9】某宗工業(yè)用地的面積為3000㎡，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/㎡。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到2.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額?！菊_答案】

應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)的數(shù)額為：

補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝1500×2-700×0.8＝2440（元/平方米）

補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝2440×0.3＝732（萬元）

參見教材P385。第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x（熟悉）

解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有土地的份額，明確他們?cè)谕恋刂械臋?quán)利與義務(wù)

高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q的問題

確定各部分占有的土地份額

確定各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e

確定各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?.按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)偅ㄕ莆眨?/p>

公式

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂纠?1—10】某幢樓房的建筑面積1000m2，土地總面積500㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積。請(qǐng)按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額及分?jǐn)偟耐恋孛娣e?！菊_答案】該人占有的土地份額=80/1000=8%

該人分?jǐn)偟耐恋孛娣e=500×8%=40（m2）

或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面積附帶0.5㎡的土地面積。

參見教材P387。第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)們?yōu)點(diǎn)：簡便，可操作性強(qiáng)

缺點(diǎn)：相同面積而不同用途的房地產(chǎn)，價(jià)值相差很大，但算出來的土地份額與土價(jià)數(shù)額卻相同

公式

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)們?yōu)點(diǎn)：更符合實(shí)際情況缺點(diǎn)：分?jǐn)傄獜?fù)雜一些，但是會(huì)出現(xiàn)同樣建筑面積同種用途的房屋，分?jǐn)偟牡貎r(jià)不同的情況

由于未來房地產(chǎn)價(jià)值在不斷變動(dòng)，因此確定的土地占有份額理論上也應(yīng)變動(dòng)，但實(shí)際中要求土地占有份額一旦確定下來就不宜經(jīng)常變動(dòng)

3.按照房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅ㄕ莆眨?/p>

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂纠?1—11】某幢大廈為六層綜合樓，其中一至三層為商場(chǎng)，四至六層為寫字樓，商場(chǎng)為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有。該大廈的土地價(jià)值為3500萬元，房地總價(jià)值為5000萬元，其中商場(chǎng)的房地價(jià)值為3000萬元，寫字樓的房地價(jià)值為2000萬元。請(qǐng)按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算甲、乙公司占有的土地份額及分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額。

【正確答案】甲公司分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=3500×60%=2100（萬元）

乙公司分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=3500×40%=1400（萬元）

參見教材P389。第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂?006年真題】有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27%。（）【正確答案】對(duì)

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂敬鸢附馕觥繀⒁娊滩腜388-389

設(shè)第一層價(jià)格為x，則第二層為1.05x，第四層為1.05x×0.91=0.9555x

第三層為0.9555x×1.15=1.0988x

第三層所占的土地份額≈27%

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?.按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅ㄕ莆眨?/p>

公式

某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e=土地總面積×該部分占有的土地份額

某部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值×該部分占有的土地份額

另一組公式

第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂纠?1—12】某幢大廈的房地總價(jià)值為5000萬元，其中