第14章 房地產經紀概述

1第14章

房地產經紀概述2第一節(jié)房地產經紀的內涵與分類一、房地產經紀的內涵房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業(yè)務的經濟活動。在上述定義中，應把握三個核心概念，即傭金、居間、代理。3二、房地產經紀的分類

1.房地產居間

房地產居間是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為。2.房地產代理房地產代理是指以委托人的名義，在授權范圍內為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。4三、房地產居間與房地產代理的區(qū)別房地產居間與房地產代理是兩種不同的經紀活動，在法律性質上有明顯的差異：在房地產居間業(yè)務中，房地產經紀機構可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。而在房地產代理業(yè)務中，房地產經紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，因為國家法律沒有有關代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理義務的解釋。5第二節(jié)房地產經紀人員的職業(yè)資格一、房地產經紀人員職業(yè)資格的種類我國設立房地產經紀專業(yè)人員水平評價類職業(yè)資格制度，政府及相關行業(yè)組織面向全社會提供房地產經紀專業(yè)人員能力水平評價服務，并納入全國專業(yè)技術職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。我國房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格分為：房地產經紀人員協(xié)理、房地產經紀人和高級房地產經紀人3個級別。6二、房地產經紀人員職業(yè)資格考試（一）考試組織房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人職業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉行一次。人力資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部指導中國房地產估價師和房地產經紀人學會確定房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人職業(yè)資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準，并對考試工作進行監(jiān)督、檢查。中國房地產估價師和房地產經紀人學會負責房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格評價的管理和實施工作，組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。7

（二）考試科目1.房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格考試設科目為《房地產經紀綜合能力》、《房地產經紀操作實務》2個科目。2.房地產經紀人職業(yè)資格考試科目為設《房地產交易制度政策》、《房地產經紀職業(yè)導論》、《房地產經紀專業(yè)基礎》、和《房地產經紀業(yè)務操作》4個科目。8（三）考試成績滾動周期房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格各科目考試成績實行滾動管理的辦法。在規(guī)定的期限內參加應試科目并合格，方可獲得相應級別的房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書。1.參加房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格考試的人員，須在連續(xù)的2個考試年度內通過全部2個科目的考試；2.參加房地產經紀人職業(yè)資格考試的人員，須在連續(xù)的4個考試年度內通過全部4個科目的考試；3.符合免試部分科目條件參加1個或3個科目考試的人員，須在1個或連續(xù)的

3個考試年度內通過應試科目的考試。9

（四）考試范圍《全國房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格考試大綱》、《全國房地產經紀人職業(yè)資格考試大綱》確定的范圍。報考人員可在“中國房地產經紀人網”（)的“資格考試”專欄查詢考試用書樣式和購買方式。（五）考試作答方式房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人職業(yè)資格考試均采用閉卷、計算機化考試方式，即在計算機終端獲取試題、作答并提交答題結果?？忌M入考場不得攜帶電子記事本、尋呼機、移動電話等通訊設備；已帶入考場的要切斷電源，并與其他物品一同存放在指定位置，不得帶至座位。報考人員可于規(guī)定時間登錄“中國房地產經紀人網”，進行機考練習，以提前熟悉機考環(huán)境和電子化試題形式。10（六）證書核發(fā)房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人職業(yè)資格考試合格人員，核發(fā)由人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設部監(jiān)制，中國房地產估價師與房地產經紀人學會用印的相應級別《中華人民共和國房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書》該證書在全國范圍有效。對違反考試紀律等以不正當手段取得房地產經紀專業(yè)人員資格證書的，按照《專業(yè)技術人員資格考試違紀違規(guī)行為處理規(guī)定》（人力資源和社會保障部令第12號）的相關規(guī)定予以處理。11（七）考試報名的基本條件申請參加房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試應當具備下列基本條件：1.遵守國家法律、法規(guī)和行業(yè)標準與規(guī)范；2.秉承誠信、公平、公正的基本原則；3.恪守職業(yè)道德。（九）房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格考試報名條件申請參加房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格考試的人員，除具備基本條件外，還應具備中?；蛘吒咧屑耙陨蠈W歷。12（十）房地產經紀人職業(yè)資格考試報名條件申請參加房地產經紀人職業(yè)資格考試的人員，除具備基本條件外，還應符合下列條件之一：1.通過相關省份考試取得房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產經紀業(yè)務工作滿6年；2.取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作滿3年；3.取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作滿2年；4.取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作滿1年；5.取得碩士學歷（學位），工作滿2年，其中從事房地產經紀業(yè)務工作滿1年；6.取得博士學歷（學位）。13（十一）免試條件符合相應級別考試報名條件并具備相應級別免試條件的，可免于參加房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格部分科目的考試：1.房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格考試免試條件。通過全國統(tǒng)一考試，取得經濟專業(yè)技術資格“房地產經濟”專業(yè)初級資格證書的人員，可免試房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格《房地產經紀綜合能力》科目，只參加《房地產經紀操作實務》1個科目的考試；按照原《<房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>》（人發(fā)〔2001〕128號）要求，通過考試取得房地產經紀人協(xié)理資格證書的人員，可免試房地產經紀人協(xié)理職業(yè)資格《房地產經紀操作實務》科目，只參加《房地產經紀綜合能力》1個目的考試。如同時具有免試兩科資格時，只能任選一科進行免試。142.房地產經紀人職業(yè)資格考試免試條件。

通過全國統(tǒng)一考試，取得房地產估價師資格證書、經濟專業(yè)技術資格“房地產經濟”專業(yè)中級資格證書的人員，或者按照國家統(tǒng)一規(guī)定評聘高級經濟師職務的人員，可免試房地產經紀人職業(yè)資格《房地產交易制度政策》科目，只參加《房地產經紀職業(yè)導論》、《房地產經紀專業(yè)基礎》和《房地產經紀業(yè)務操作》3個科目的考試。15（十二）香港、澳門、臺灣居民報考有關要求根據《關于做好香港、澳門居民參加內地統(tǒng)一舉行的專業(yè)技術人員資格考試有關問題的通知》(國人部發(fā)〔2005〕9號)和《關于向臺灣居民開放部分專業(yè)技術人員資格考試有關問題的通知》（國人部發(fā)〔2007〕78號）精神，香港、澳門和臺灣地區(qū)居民申請參加房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試，在報名時應上傳國務院教育行政部門認可的相應學歷或學位證書等證明。為便于統(tǒng)計香港、澳門、臺灣地區(qū)參加相應考試的情況，報考人員在考生注冊時，應準確填寫“證件類型”欄信息。16（十三）考試成績認定和證書領取一）考試成績查詢考試成績將在考試結束后2個月內發(fā)布。屆時，考生可登錄考試服務平臺查詢成績并打印成績單。二）資格審查全部應試科目成績合格的考生，請在規(guī)定時間內提交報名時上傳的有關證明原件和身份證明原件接受資格審查。提交的原件符合報名規(guī)定的，方可領取資格證書。不能提交或提交的原件與上傳證明不一致的，資格審查不能通過，不予發(fā)放資格證書。1718三、房地產經紀人員職業(yè)資格互認中國港澳臺地區(qū)和國外的房地產經紀人員通過資格互認，也可以取得中國房地產經紀人職業(yè)資格。

目前，內地房地產經紀人與香港地產代理實現了專業(yè)資格互認。

2011年7月18-19日，內地66名房地產經紀人和香港225名地產代理人通過了職業(yè)資格互認。19四、房地產經紀人職業(yè)資格登記

房地產經紀專業(yè)人員資格證書實行登記》的人員，由服務制度。

房地產經紀人員登記服務的具體工作由中國房地產估價師和房地產經紀人學會負責。

取得中華人民共和國房地產經紀人職業(yè)資格的人員，經中國房地產估價師與房地產經紀人學會登記，取得《中華人民共和國房地產經紀人員登記證書》。未經登記者，不得以房地產經紀專業(yè)人員的名義從事房地產經紀活動，不得在房地產經紀服務合同上簽字。20第三節(jié)房地產經紀人員職業(yè)技能和道德要求

一、房地產經紀人員職業(yè)技能的構成（一）收集信息的技能（二）產品分析的技能（三）市場分析的技能（四）人際溝通的技能（五）供求搭配的技能

（六）議價談判的技能（七）促成交易的技能21二、房地產經紀人員職業(yè)道德的基本要求（一）遵紀守法（二）規(guī)范執(zhí)業(yè)（三）誠實守信（四）盡職守責（五）公平競爭22第四節(jié)房地產經紀機構設立的條件和程序一、房地產經紀機構設立的條件

房地產經紀機構的設立應符合《中華人民共和國公司法》（中華人民共和國主席令第42號，以下簡稱《公司法》）、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》（中華人民共和國主席令第82號，以下簡稱《合伙企業(yè)法》）、《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》（中華人民共和國主席令第20號，以下簡稱《個人獨資企業(yè)法》）等法律法規(guī)及其實施細則和工商登記管理的規(guī)定。此外，設立房地產經紀機構應當具備一定數量的房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理，具體數量由各市、縣房地產主管部門制定。23二、房地產經紀機構設立的程序

1.工商登記。

房地產經紀機構的名稱應以“房地產經紀”作為其行業(yè)特點，經營項目統(tǒng)一核定為“房地產經紀”。2.備案。房地產經紀機構及其分支機構在領取工商營業(yè)執(zhí)照后之日起30日內，到登記機構所在地房地產行政管理部門進行備案。24第五節(jié)房地產經紀的基本業(yè)務

一、房地產經紀基本業(yè)務的分類1.根據經紀活動的方式，可以分為房地產代理業(yè)務和房地產居間業(yè)務。2.根據經紀活動所涉及的標的房地產類型，可以分為土地經紀業(yè)務、新建商品房經紀業(yè)務和二手房經紀業(yè)務。3.根據房地產經紀活動所促成的房地產交易類型，可以將房地產經紀業(yè)務分為房地產轉讓經紀業(yè)務、房地產租賃經紀業(yè)務和房地產抵押經紀業(yè)務。25二、房地產經紀相關業(yè)務1.房地產行紀行紀又稱信托，就是指行紀人受他人委托，以自己的名義代他人購物、從事貿易活動或寄售物品，并取得報酬的法律行為?！吨腥A人民共和國合同法》第22章提出了行紀合同的相關法律條款，表明法律并未禁止行紀活動。房地產行紀是指房地產經紀機構收購開發(fā)商的空置商品房，在未將產權過戶到自己名下的情況下以自己的名義向市場出售的行為。(尚有爭議)262.房地產拍賣拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣的一個最基本原則就是“價高者得。拍賣必須符合三個條件：一是有兩個以上的買主；二是要有競爭；三是價高者得。273.代辦房地產權屬登記備案房地產權屬登記是保障房地產權利人合法權益的基本手段。由于房地產固定性的特征，必須以登記為要件作為權屬轉移的標志，許多權利人并不了解房地產權屬登記過程中所需要的各種前提條件和需準備的資料以及應遵循的程序，因此人們常常委托房地產經紀人代為辦理。284.房地產經紀業(yè)務中的咨詢服務(1)房地產投資咨詢房地產經紀人員可以進行房地產開發(fā)投資咨詢和房地產置業(yè)投資咨詢。(2)房地產價格咨詢房地產經紀人員通常會對某一特定區(qū)域、特定類型的房地產市場供需及價格有深入的了解，可以提供較為準確的房地產價格咨詢。(3)房地產法律咨詢房地產經紀機構可開展的房地產法律咨詢服務是有關房地產交易的法律知識咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動。29三、房地產經紀業(yè)務的創(chuàng)新房地產經紀業(yè)務的創(chuàng)新探索集中在以下幾個方面：1.面向互聯(lián)網的業(yè)務發(fā)展許多大型專業(yè)的房地產中介門戶網站已經使得相當部分的房地產經紀業(yè)務轉移到互聯(lián)網上。而很多房地產經紀公司自身也越來越注重互聯(lián)網的利用，把自己公司的官網逐步打造成了公司的網上門店。更有甚者，有些公司就此轉型，開始專注于網上房地產經紀業(yè)務。302.放棄傭金收入，只收取服務費目前,廣州有房地產經紀公司提出不向客戶收傭，而是免費為買賣雙方提供撮合信息。由于多數業(yè)主和買家可能是第一次買賣房屋，缺少相關專業(yè)知識，既不太了解