世聯(lián)-復地集團-上海高福坊項目營銷策略溝通建議報告-182PPT

發(fā)現(xiàn)價值洼地打造城市豪宅

－高福坊項目營銷策略溝通建議報告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。土地獲取項目規(guī)劃期建筑設(shè)計期正式動工期銷售籌備與開盤期銷售持續(xù)期1.市場數(shù)據(jù)

2.土地信息

3.項目比對

4.可行性研究

5.經(jīng)濟測算1.項目發(fā)展戰(zhàn)略

2.項目定位

3.規(guī)劃設(shè)計要求

4.相關(guān)合作單位1.戶型配比

2.建筑單體設(shè)計(戶型、外立面等)

3.公建設(shè)計(會所、社區(qū)商業(yè)等)

4.園林設(shè)計

5.建筑新技術(shù)應用營銷總戰(zhàn)略及目標現(xiàn)有規(guī)劃調(diào)整1.入市時機選擇及開盤策略

2.價格實現(xiàn)預期

3.銷售流程及組織架構(gòu)

4.銷售物料及現(xiàn)場包裝展示

5.階段推廣計劃1.完成階段性銷售目標

2.保持持續(xù)性銷售

3.營銷成本控制

4.銷售團隊能力持續(xù)提升1.宏觀市場數(shù)據(jù)收集與研究

2.土地市場數(shù)據(jù)收集與研究

3.項目分析與比對

3.可行性研究1.公司戰(zhàn)略與資源盤點

2.市場調(diào)研，項目內(nèi)外資源整合

3.優(yōu)秀案例研究，項目定位的規(guī)劃實施

4.規(guī)劃設(shè)計跟進1.優(yōu)秀案例研究

2.項目定位的建筑實施

3.建筑設(shè)計跟進1.競爭市場研究

2.目標客戶研究

3.核心賣點研究

4.現(xiàn)有規(guī)劃和產(chǎn)品調(diào)整5.項目定位深化及表現(xiàn)

6.價格預判

7.銷售節(jié)奏安排1.競爭市場研究跟進

2.客戶積累及跟蹤

3.價格策略及價格表制定

4.銷售團隊組建、流程建設(shè)、檔案建立、能力評估、培訓

5.銷售物料及現(xiàn)場包裝展示跟進

6.媒體、渠道選擇及費用預算

7.SP活動建議、執(zhí)行跟進及費用預算

8.相關(guān)合作單位選擇與跟進1.競爭市場研究跟進

2.開盤期及階段性銷售總結(jié)

3.成交客戶深度研究

4.價格策略調(diào)整

5.銷售團隊提升培訓

6.媒體、渠道選擇及費用預算

7.SP活動建議、執(zhí)行跟進及費用預算

1.《土地市場報告》

2.《市場調(diào)研報告》

3.《可行性研究報告》

4.《月度市場信息速遞》

5.《半年度市場趨勢研判》1.《市場調(diào)研報告》

2.《項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告》(含市場、客戶、產(chǎn)品、形象四項定位)

3.《啟動區(qū)建議》

4.《規(guī)劃任務書》

5.《月度市場速遞》1.《物業(yè)發(fā)展建議》

2.《建筑設(shè)計任務書》

3.《建筑設(shè)計調(diào)整建議》

4.《月度市場信息速遞》1.《競爭市場分析報告》

2.《營銷策略總綱》

3.《營銷執(zhí)行報告》

4.月度市場信息速遞

5.《樣板房、樣板段選擇與設(shè)計包裝建議》1.《月度計劃及總結(jié)》

2.《價格策略及價格表》

3.《銷售物料建議》

4.《開盤策略》

5.《現(xiàn)場包裝建議》

6.《月度市場信息速遞》

7.《銷售流程及檔案》

8.《銷售培訓計劃》

9.《媒體推廣計劃及效果評估》

10.《SP活動方案與效果評估》1.《開盤期、銷售率50%、70%、結(jié)案等總結(jié)》

2.《策略調(diào)整報告》

3.《成交客戶研究報告》

4.《價格策略調(diào)整報告》

5.《媒體推廣計劃及效果評估》

6.《SP活動方案與效果評估》

7.《銷售難點專項突破方案》(困難戶型與尾盤等)本次核心成果溝通：項目營銷總戰(zhàn)略及目標本次溝通聲明：本次競標甲方不能提供戶型設(shè)計、立面風格和物業(yè)配比等關(guān)鍵資料，且平面擴初已定，建筑規(guī)劃不可大調(diào)，鑒于此，在本招標書內(nèi)容中所要求的“（一）營銷策劃：3）對本項目的產(chǎn)品分析及賣點規(guī)劃和（二）銷售推廣：1）價格策略及各產(chǎn)品類型的銷售價格建議”兩部分內(nèi)容難以深入分析，并且只能在現(xiàn)有眾多限制條件，給出本項目營銷戰(zhàn)略方向，并在此方向下提供可借鑒的規(guī)劃實施與產(chǎn)品調(diào)整、提升建議。報告架構(gòu)市場現(xiàn)狀升！還是升！區(qū)域分析豪宅的誕生客戶研究喜歡閘北的理由產(chǎn)品建議上海核心版圖專屬精品社區(qū)營銷戰(zhàn)略現(xiàn)場體驗定向營銷故事營銷基于項目整體定位和價值重新發(fā)掘的理念，報告重點提出了未來營銷概念的策劃和執(zhí)行方向，以及規(guī)劃和產(chǎn)品的調(diào)整及提升建議。新江灣城地價翻倍綠城12.6億6分鐘拿下D1地塊2007年06月22日07:49第一財經(jīng)日報

樓面地價1.25萬元/平方米未來售價須近2萬元剛從競標現(xiàn)場出來的綠城（中國）（3900.HK，下稱“綠城”）董事長宋衛(wèi)平額頭上已滲出汗滴，“整個競標過程只有6分鐘，我們最后加價1000萬元，沒有人跟進，我們以12.6億元的價格拿下了D1地塊”。這一成交價較D1地塊的起拍價5.16億元超出7.4億余元，其樓面地價高達1.25萬元/平方米，較此前成交的新江灣城C2地塊的樓面地價6676元/平方米幾乎翻倍。最早走出競標現(xiàn)場的新加坡凱德置地中國區(qū)總裁林明彥對這一結(jié)果只以“不知道”作為回應。據(jù)宋衛(wèi)平透露，前幾輪競價都是以1億元的價格在往上漲。中間最長時間的一次“冷場”出現(xiàn)在第一次競價，舉8號牌的競拍者只報出100萬元的加價，頓時使在場的開發(fā)商“有些反應不過來”。據(jù)了解，持8號牌的可能是來自東方海外（0316.HK）的人員。公告顯示，D1地塊位于規(guī)劃中新江灣城城區(qū)西部，這一純住宅用地東至政澄路、南至國曉路、西至淞滬路、北至殷行路，占地面積59253.7平方米，容積率1.7，可建面積超過10萬平方米。與此前出讓的C1、C2地塊相比，這一地塊的面積顯得略小。據(jù)一位在現(xiàn)場參與競價的某地產(chǎn)公司工作人員透露，整個競價過程“懸念不大”，金地集團（600383.SH）上海公司總經(jīng)理趙漢忠、綠城董事長宋衛(wèi)平等好幾家開發(fā)商的老總都親臨現(xiàn)場，“勢頭很猛”。據(jù)了解，此前已拿下C2地塊的華潤置地（1109.HK）也“做足功課”，“爭取再把D1地塊再拿下來”，但最終的成交價仍比華潤置地的心理價位“超了很多”。據(jù)了解，綠城在競價現(xiàn)場遭遇的最大對手是來自重慶的龍湖地產(chǎn)。在有關(guān)“面粉比面包貴”的新聞無疑是2007年上海樓市最吸引眼球的報道，同時，又似乎是一個信號，點燃了上海樓市量價齊升的熊熊烈火，溫度甚至超過了上海百年不遇的高溫天氣。。。上海：蘇寧房地產(chǎn)44億拿下南京路黃金地塊

每日經(jīng)濟新聞

2007-08-27

近日，備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)163街坊地塊被南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得，每平方米樓面地價達6.69萬元。NEWS市場掃描A、宏觀市場發(fā)展態(tài)勢政府頻下猛藥，樓市供不應求，價格火爆抬升2007年7月31日人行宣布自8月15日起進行年內(nèi)第六次，06年以來第九次的上調(diào)存款準備金率至12％。2007年6月14日宣布對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格、又不能提供購房發(fā)票的，從2007年7月15日起，稅務機關(guān)可實行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。2007年3月22日人行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。。。。。。。具有諷刺意味的是，每次政府打壓政策出臺，股市必以紅盤報收，同樣的情況，京滬兩地響應中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，紛紛加大限戶型、限面積、甚至限價格的住宅供應，不斷增加土地供應量且以文件等形式加以保障，而效果適得其反。市場掃描A、宏觀市場發(fā)展態(tài)勢政府頻下猛藥，樓市供不應求，價格火爆抬升炎熱的6月上海房地產(chǎn)的月成交量繼5月后再次創(chuàng)造06年至今的最高水平，但其中商品房供求失衡狀態(tài)十分嚴重。7月全市僅推出134.65萬平方房源，僅相當于同期成交量的51.99%，供需比甚至上升到1：2.33

。市場掃描A、宏觀市場發(fā)展態(tài)勢政府頻下猛藥，樓市供不應求，價格火爆抬升外環(huán)內(nèi)土地供應量稀缺商品房開發(fā)面積不足2001年初至2007年5月份，開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平米，但實際僅開發(fā)12.96億平米，不足購置面積60%，相當數(shù)量的土地被囤積和轉(zhuǎn)賣。預計下半年集中上市的90/70項目將成為區(qū)域價格的“領(lǐng)頭羊”

小戶型因其房型優(yōu)勢、結(jié)構(gòu)合理、總價控制得當正領(lǐng)漲市場，首批推出的90/70項目已印證這一事實，平均漲幅在1000元/平米，如九亭奧園（9000元/平米）和三林的萬科金色國際公寓（13769元/平米）。小戶型供應面積不足2007年前5個月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。如果政府不出臺更有針對性的調(diào)控政策，上海市下半年房地產(chǎn)價格還將加速上漲。其中，中心區(qū)的高房價將波及郊區(qū)，前期房價上漲較少的區(qū)域也將出現(xiàn)快速補漲。市場掃描B、整體市場表現(xiàn)5-6月內(nèi)中環(huán)優(yōu)質(zhì)樓盤集中放量，造成后續(xù)供應不足，外環(huán)外始終是成交熱點區(qū)域市場掃描B、整體市場表現(xiàn)無論是公寓成交量或是小戶型成交量，閘北在上海傳統(tǒng)市區(qū)中均位于前列市場掃描C、區(qū)域市場表現(xiàn)閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊商品房住宅樓盤稀少，且在售項目均已接近售罄樓盤名稱地點單價開發(fā)商入伙時間綠洲雅賓利花園中興路699號16000上海置業(yè)有限公司2007/8嘉里不夜城卓悅居共和新路268號16000上海港滬房地產(chǎn)有限公司2008/3蒙特利城永興路99弄（鴻興路口）15000上海泰宇房地產(chǎn)（集團）有限公司2007年底聯(lián)富假日公寓河南北路133弄14937上海聯(lián)富房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)房U品(紫蘭苑二期)普善路188號11500上海浩華置業(yè)有限公司2007/12閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊6月均價為15876元/平米，其中綠洲雅賓利價格和品質(zhì)為區(qū)域之冠，近期達到19000元/平米，蒙特利城尾隨其后，兩盤均在尾期銷售中。兩盤后續(xù)地塊均面臨拆遷問題。市場掃描C、區(qū)域市場表現(xiàn)閘北土地后續(xù)供應規(guī)模較小，數(shù)量不多，且樓板成本價都相對較高序號 區(qū)縣地塊名稱四至范圍

產(chǎn)業(yè)類型地塊面積(公頃)容積率20070412閘北區(qū)閘北區(qū)彭浦鎮(zhèn)313街坊73宗地塊規(guī)劃廣中西路以北、西門子公司以西商業(yè)、辦公、賓館2.0313.5地塊公告號地塊名稱面積（M2）成交價（萬元）受讓人交易方式位置容積率出讓年限規(guī)劃用途中標時間20050501閘北區(qū)上海市閘北區(qū)平型關(guān)路地塊掛牌2410024674上海北亞華欣置業(yè)有限公司掛牌民和路以南、平型關(guān)路以西2.550綜合2006-1-2020050502閘北區(qū)上海市閘北區(qū)北站街道43坊10丘地塊掛牌573122063上海凱成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司掛牌西藏北路以東、曲阜路以南3.550綜合2006-1-20另，中海地產(chǎn)在2007年上半年通過股權(quán)收購方式已獲得兩塊閘北舊城改造項目，其中7月底獲得的閘北中天通庵路190號住宅地塊離本項目距離較近。市場掃描C、市場發(fā)展趨勢預判長期向好趨勢不會改變，商品房價格持續(xù)上漲實屬必然作為全國地位領(lǐng)先的一線核心城市，上海承擔著輻射長三角區(qū)域的重要作用，國際吸引力逐年增加，經(jīng)濟發(fā)展前景長期向好。人民幣升值的長期趨勢不會改變，基于資本的逐利性，國際機構(gòu)的熱錢將源源不斷的流入，對于不動產(chǎn)的需求也將逐年放大。隨著上海市住宅的持續(xù)發(fā)展，市內(nèi)用地成為開發(fā)商緊追不舍的緊俏資源。一方面是越來越少的土地供應量，一方面是無數(shù)虎視眈眈的開發(fā)商，土地價格勢必上漲。上海作為中國經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的城市，許多大開發(fā)商本著戰(zhàn)略布局的目的積極參與上海及周邊城市的項目開發(fā)，不僅如此，海外開發(fā)商和房地產(chǎn)基金也動作頻出。長期向好趨勢不會改變，商品房價格持續(xù)上漲實屬必然經(jīng)濟供求資本競爭上海豪宅戰(zhàn)國圖新天地板塊聯(lián)洋板塊2007年已超越3萬元單價的板塊2008年將超越3萬元單價的板塊2009年將超越3萬元單價的板塊老西門板塊徐家匯板塊新江灣板塊虹橋古北板塊陸家嘴板塊北外灘板塊北靜安板塊按此趨勢持續(xù)發(fā)展，至2009年上海內(nèi)環(huán)新盤皆豪宅

身處量價齊升，或許不久就價升量減的火爆上海樓市，面對在非豪宅區(qū)域不斷誕生的豪宅項目，上海人的價值觀念一再受到挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)豪宅區(qū)域概念被一再打破。本項目帶著16000元/平米的高昂成本價和開發(fā)商即將回歸A股的企業(yè)理想，將創(chuàng)造怎樣的價格神話和營銷奇跡呢？總用地面積23754M2總建筑面積117861.8M2地上建筑面積89077.8M2其中住宅建筑面積75403M2商業(yè)建筑面積13125M2配套建筑面積549M2容積率3.75建筑密度30％綠地率35％總戶數(shù)664戶機動車停車數(shù)577個高有多高？最作為上海傳統(tǒng)下只角的閘北，老公房和棚戶區(qū)放眼可見，城區(qū)面貌陳舊破落，位處寶山路、鴻興路和公興路的高福坊項目能創(chuàng)出怎樣的高價呢？讓我們來看看在閘北房地產(chǎn)市場上曾經(jīng)誕生過的高價格。。。綠洲雅賓利花園（一期）區(qū)域標桿區(qū)位：位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)西起西藏北路,南臨中興路,北靠天通庵路,東接寶通路,總占地面積20.624公頃項目規(guī)模：總占地面積20.624公頃，地上50萬平米，其中包括4萬平米城市公園，16平米立體商業(yè)，33萬平米高檔公寓、5A級寫字樓、星級酒店、名流俱樂部、健身場所等區(qū)域劣勢：周邊老公房眾多，整體環(huán)境差項目定位：市中心HOPSCA國際復合街區(qū)功能定位：HOPSCA——融合HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CLUB、APARTMENT的綜合社區(qū)推廣定位：中央腹地，國際都心綠洲雅賓利憑借其豪華的售賣場所、完整系統(tǒng)的銷講流程、品牌開發(fā)商的影響力、都市綜合體的優(yōu)勢規(guī)劃，在2006年周邊最高價12000元/平米的情況下創(chuàng)出了區(qū)域破天價18000元/平米，并在后續(xù)銷售中，逐漸提升至19000元/平米，其中頂層300平米的復式大戶型，總價接近700萬，竟然被首先賣出。2006年初區(qū)域標桿項目綠洲雅賓利占據(jù)最優(yōu)資源的高端產(chǎn)品上摸到了豪宅價格的邊緣，證實了閘北變身豪宅區(qū)域的可能性和客戶對閘北豪宅的接受度，而本項目將在2009年初擔負起沖擊區(qū)域更高價的重責，重新建立閘北市場的豪宅標竿！地處人民廣場北5公里內(nèi)，四川北路商圈和七浦路環(huán)伺左右，閘北整體規(guī)劃正逐漸啟動，上海樓市持續(xù)升溫。。。

基于如此突出的區(qū)域優(yōu)勢和向好大勢，本項目2008年底2009年初開盤時突破24000元/平米不成問題，但企業(yè)的理想注定了這不是最終目標。。。綠洲雅賓利的一期房源在2006年就已大部分去化，目前全部售完，預計2008年中推出二期兩棟單體，共400多套的100平米左右兩房戶型，單價至少在25000元/平方米以上。土地增值利潤開發(fā)利潤營銷利潤預期售價開發(fā)利潤營銷利潤本區(qū)域城市豪宅的支撐和保證是否存在客戶接受閘北豪宅？這類客戶具有哪些階層特點、生活態(tài)度和購買偏好？價格接受區(qū)間范圍是多少？購買驅(qū)動因素和接受產(chǎn)品的理由包括哪些？客戶研究項目本體具有哪些優(yōu)劣勢？規(guī)劃及產(chǎn)品賣點分析？結(jié)合客戶特征、競爭對手分析及價格限制，本項目規(guī)劃和產(chǎn)品還需要做哪些方面的調(diào)整？并給出項目整體SWOT分析和調(diào)整方向建議。產(chǎn)品研究營銷策略基于項目賣點分析和客戶特點，項目應制定怎樣的整體營銷定位？在此營銷定位下應采取怎樣的銷售策略、展示策略、推廣策略、媒體策略、價格策略、服務策略和價值提升策略？城市豪宅客戶特征描述不同于普通住宅，城市豪宅的客戶一定是來自全市甚至外省市區(qū)域的，受地緣限制較小，因此借鑒閘北區(qū)一般樓盤的客戶已無意義，而通常來說上海的城市豪宅客戶由如下幾類構(gòu)成：購買偏好：環(huán)境好，鬧中取靜。地段的稀缺性。購買隨意性強，喜歡就買。大房型。購買偏好：四房以上，景觀開闊，產(chǎn)品質(zhì)量好；地段要求不嚴格，重視社區(qū)品牌和氛圍。購買偏好：房型不一定大，地段一定要好，對景觀、產(chǎn)品、社區(qū)要求均不高，喜歡扎堆。購買偏好：三房以上，最好臥室全朝南，對景觀和裝修要求不高，但地段要以人民廣場為中心，社區(qū)參與度低。上海本金系外來大鱷海外實力系身份特征：上海實力客戶，以大型私營業(yè)家的老板為主置業(yè)特征：由于該類客戶久居上海，對于上海城市非常了解，因此置業(yè)次數(shù)也較多，同時由于置業(yè)時間較早，在城市中心往往已經(jīng)有房，因此對于城市中的公寓豪宅興趣往往并不大，一般更傾向于別墅產(chǎn)品，尤其對于西郊區(qū)域。身份特征：外來的實力客戶，以江、浙私營企業(yè)為主，同時也包含一部分洗錢的客戶置業(yè)特征：該類客戶群居性強，社團影響力大，從購買偏好來看，對于同等價位下的別墅產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品并沒有明顯的偏好，往往下次置業(yè)的選擇取決于以往的置業(yè)情況與工作與財富情況。身份特征：海外華人，港臺人士（臺灣客戶實力較強），具有海外背景的上海人以及少量的純老外置業(yè)特征：該類客戶由于工作關(guān)系，需要經(jīng)常往來于國內(nèi)外，從而往往更偏好于城市中心的高端豪宅，要求住宅交通便利，周邊高端配套齊全，同時社區(qū)住戶的層次與其身份相同?？蛻魧Τ鞘泻勒倪x擇：有交集，但更多的是非交集然生活習慣和購買偏好有所區(qū)別，但城市豪宅客戶都具有兩個共同的特點：雖或多或少抱有一定的投資心理，因此對地段要求較高；對城市資源有強烈的占有欲望，不太愿意離開城市生活。

綠洲雅賓利接近700萬復式公寓的迅速去化證明了閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)是可以誕生城市豪宅的板塊，也說明了已經(jīng)有部分客戶看到了該區(qū)域的升值潛力和投資價值?？蛻粼L談——宋先生：看重都市核心生活圈的價值訪談地點：人民廣場附近某咖啡店（邀約）被訪人：36歲，某集團上海分公司副總訪談內(nèi)容：上海分公司成立于2005年，宋先生在當年來到了上海。由于分公司剛起步，千頭萬緒，因此當時沒有考慮置業(yè)，一直住在酒店式公寓。隨著公司的逐步穩(wěn)定，宋先生決定在上海長期發(fā)展，因此最近開始考慮置業(yè)。由于宋先生希望最大程度上節(jié)約時間，因此要求置業(yè)區(qū)域到上班地點人民廣場必須在20分鐘以內(nèi)，同時希望區(qū)域配套成熟。其現(xiàn)階段主要考慮的區(qū)域是南黃浦與閘北區(qū)，一是區(qū)域價格比較能接受，二是區(qū)域距離也符合其要求?？蛻粢呀?jīng)看過了綠洲雅賓利，覺得閘北的發(fā)展?jié)摿^大，同時對閘北南部區(qū)域環(huán)境也較滿意，認為其屬于都市核心生活圈內(nèi)。

綠洲雅賓利接近700萬復式公寓的迅速去化證明了閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)是可以誕生城市豪宅的板塊，也說明了已經(jīng)有部分客戶看到了該區(qū)域的升值潛力和投資價值。客戶訪談——劉先生：區(qū)域升值潛力大，但實現(xiàn)時間難預測訪談地點：淮海路附近某咖啡店（邀約）被訪人：劉先生，40多歲，浙江人，某印刷公司董事長訪談內(nèi)容：該客戶已經(jīng)在上海有三套房，公司附近有一套公寓，浦東有一套公寓，而在閔行則有一套別墅。其認為上海一直是向南發(fā)展，北面不是發(fā)展的方向。閘北、虹口與普陀是北面較好的區(qū)域，主要是由于離市區(qū)中心距離較近，但環(huán)境與規(guī)劃都一般般?，F(xiàn)階段劉先生不考慮在閘北置業(yè)，主要原因兩點：一是認為雖然閘北升值潛力較大，但由于政府規(guī)劃跟不上，實現(xiàn)時間難以預期。二是認為閘北現(xiàn)沒有什么好項目，大多定位較低產(chǎn)品不夠理想，所以暫時不考慮置業(yè)。但其同時表示，如果區(qū)域內(nèi)有品質(zhì)較好的樓盤，像翠湖，價格合理的話會考慮置業(yè)。新天地板塊淮海路CBD，時尚天地聯(lián)洋板塊稀缺的城市公園景觀價值,外籍人士的居集區(qū)老西門板塊歷史人文資源，市區(qū)核心新江灣板塊新區(qū)規(guī)劃和城市綠洲的稀缺價值徐家匯板塊城市副中心虹橋古北板塊老開發(fā)區(qū)、虹橋CBD、外籍聚集區(qū)陸家嘴板塊城市中心，核心CBD,無敵江景高檔居住區(qū)北外灘板塊絕版江景、北外灘綜合區(qū)規(guī)劃北靜安板塊老上海別墅區(qū)，高貴血統(tǒng)2007年已超越3萬元單價的板塊2008年將超越3萬元單價的板塊2009年將超越3萬元單價的板塊客戶眼中豪宅板塊價值比對？價格突破：3萬是豪宅的價格起點嗎？

目前行業(yè)內(nèi)認可的上海豪宅起點為單價3萬元/平方米，但是隨著市場大勢向好、土地供應趨少帶來的房價一波一波持續(xù)上漲，未來上海的城市豪宅價格勢必將被刷新。無論土地增值帶來多少利潤，我們始終堅信開發(fā)利潤才是體現(xiàn)企業(yè)價值的根本，項目的未來價格也許還將凌駕于3萬之上。。。板塊趨勢：只有盧灣和黃浦才能誕生豪宅嗎？

城市豪宅的關(guān)鍵詞在于城市，即豪宅的價值是體現(xiàn)在對多種城市資源的集中占有程度上的。盧灣和黃浦從前是上海都市資源最為集中的區(qū)域，但是隨著土地供求失衡，其豪宅的誕生可能性將日漸稀少，鑒于此，其他最有可能打造豪宅的板塊也將以城市中心為核心展開，距離城市中心最近的區(qū)域?qū)⒅苯邮芤妗?。。價值體現(xiàn)：什么是豪宅的真正價值？

豪宅的價值在于稀缺和難以獲得，而這種稀缺性是依靠完整系統(tǒng)的城市豪宅價值體系來表現(xiàn)的價值集合體，地段、規(guī)劃、物管、裝修、技術(shù)缺一不可。上海城市豪宅發(fā)展趨勢預判：什么樣的客戶會在上海諸多豪宅區(qū)域中選擇購買本項目產(chǎn)品呢？他們不拘傳統(tǒng)，對時尚潮流亦步亦趨生活及工作重心以人民廣場為核心展開他們注重生活質(zhì)量，注重住宅的品質(zhì)對上海有城市情節(jié)，愿意生活在城市資源信手拈來的環(huán)境中他們是財富嗅覺敏感的外來資本家他們擁有成熟與獨立的性格，不假外求因為工作繁忙，他們對社區(qū)規(guī)模要求不高找到項目核心目標客戶的驅(qū)動因素生活觀：細節(jié)>整體消費觀：產(chǎn)品之外>產(chǎn)品價值觀：精神>物質(zhì)產(chǎn)品研究A、本體分析本項目位于上海市閘北區(qū)寶山路、鴻興路和公興路之間的三角形地塊上，占地面積約2萬平米，容積率3.75，規(guī)劃有6棟住宅樓和4棟商業(yè)樓；地塊內(nèi)西南部有六棟老公房，不可拆遷；地塊西南至為公興路客運站；地塊南至三號和四號線的寶山路站；地塊周邊除西北部為新建樓盤蒙特利城之外，其余大部分為老公房或棚戶區(qū)，城區(qū)面貌陳舊破落；項目周邊配套完備，出行方便，但整體檔次較低。項目屬性：老城區(qū)小規(guī)模舊改客運站6棟老公房蒙特利城M3&4商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)項目屬性：老城區(qū)小規(guī)模舊改產(chǎn)品研究A、本體分析規(guī)劃無大特色，產(chǎn)品排布較為適當本項目地塊形狀不規(guī)整，在滿足南北朝向的情況下，較難有規(guī)劃發(fā)揮的空間；北部開間較大的地塊排布項目中65％的大戶型，借助中央集中景觀和相對南部較好的外部資源，提升這部分的產(chǎn)品價值；南部面對地鐵站和多層老公房，噪聲影響和外部環(huán)境均較為惡劣，因此排布35％的小戶型，并與商業(yè)相互呼應；項目地塊面積較小，社區(qū)生活配套空間不大，如何利用景觀規(guī)劃和道路系統(tǒng)最大限度利用和提升地塊整體價值將是重中之重。65％大戶型35％小戶型規(guī)劃特點：地塊面積小，發(fā)揮空間有限減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會優(yōu)勢（Strength）機會（Opportunity）威脅（Threat）：B、項目整體SWOT分析劣勢（Weakness）：Strength產(chǎn)品研究交通便利，距市中心近，成熟城區(qū)，周邊配套齊全Weakness地塊面積小，內(nèi)部配套少。周邊環(huán)境差，配套檔次較低。地塊內(nèi)有老公房，外部直接面對地鐵站和客運站。現(xiàn)有規(guī)劃和產(chǎn)品無大亮點。ThreatOpportunity閘北的整體發(fā)展帶來的區(qū)域機會；綠洲雅賓利已打開閘北區(qū)域的豪宅上升通道上海傳統(tǒng)豪宅和接近豪宅區(qū)域的競爭；本區(qū)域內(nèi)高端樓盤綠洲雅賓利的標竿地位強調(diào)區(qū)域發(fā)展機會和項目對城市資源的占有，主張“都市主義”借勢綠洲雅賓利打造閘北豪宅，實現(xiàn)區(qū)域共榮；差異化競爭，吸引不同目標客戶群打造小社區(qū)豪宅，以精品概念統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略精心營造內(nèi)部環(huán)境，利用精品社區(qū)區(qū)隔其他競爭對手C、定位城市豪宅，本項目產(chǎn)品將面臨的問題產(chǎn)品研究問題一：可與傳統(tǒng)豪宅區(qū)相互媲美的高價格是否能吸引投資客戶？問題二：項目所處區(qū)域印象陳舊破落，生活配套檔次較低，將成為自住客戶購買決策過程中最大的負面影響。問題三：項目產(chǎn)品和規(guī)劃亮點缺缺，如何與周邊大規(guī)劃大社區(qū)的競爭樓盤PK？投資價值如何體現(xiàn)？自住價值如何體現(xiàn)？物業(yè)價值如何體現(xiàn)？問題一：臨近的綠洲雅賓利和蒙特利城的景觀資源和生活配套都大大優(yōu)越于本項目，如何超越區(qū)域標竿？問題二：外部條件較差、產(chǎn)品力不足的小戶型如何實現(xiàn)價值最大化？問題三：如何考慮項目的整體定位，并安排各類物業(yè)的合理推售，逐漸提升后期形象價值與產(chǎn)品價值？問題四：酒店式公寓與商業(yè)對項目價值的提升？現(xiàn)階段關(guān)鍵要明確的問題——客戶為什么買？而我們到底在賣什么？C、定位城市豪宅，本項目營銷將面臨的問題產(chǎn)品研究為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會重復贏得時尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望！為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛RollsRoyce？NotOnlyButAlso在近年席卷全球的轟轟烈烈的財富化運動中，是什么？促使高端客戶一擲千金？欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以具有無限性。為什么買？關(guān)鍵詞：欲望Desire稀缺Scarcity時尚Fashion身份Status營造時尚感追逐時尚潮流元素營造稀缺感占有稀缺并炫耀營造身份感渴望尊貴至尚的地位為什么買？城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要——迎合客戶的欲望需求。房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。世聯(lián)的全國豪宅經(jīng)驗告訴，我們區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項目的營銷方向。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營銷方向陌生區(qū)域，認知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會長得很美”重新定義區(qū)域價值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同”基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造下的細節(jié)放大我們正處于由區(qū)域的少年期，我們的營銷方向是：發(fā)掘區(qū)域價值，在限制條件下重新定義物業(yè)價值營銷方向—我們賣什么區(qū)域價值少年期下的豪宅營銷典型案例豪宅成功營銷案例1位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；綠化率：50%；均價：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開發(fā)商：北京世紀朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；園林設(shè)計：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽公園自然景觀，CBD、燕莎商務圈。項目概況區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場；市場價格形勢：片區(qū)內(nèi)樓盤價格：6000-7000元/平米，本項目目標價格：10000元/平米；項目核心概念：“城市公園文化”；推廣側(cè)重點：強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)；營銷問題：賣點過于單薄，支撐價格走高有困難；概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。項目背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項目運作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！世聯(lián)策劃代理前實現(xiàn)均價10000元/平米，月均銷售20套，策劃代理后實現(xiàn)均價14000元/平米，月均銷售40套。世聯(lián)操作效果世聯(lián)介入時間：２００１年世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“少年”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值；區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度；項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽公園完成項目營銷動作

贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了本項目時尚、健康的生活方式。時尚感

邀請美國小姐在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目國際化、時尚前沿的形象相符。

舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財富階層的時尚主張。

聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進行設(shè)計。會所內(nèi)飾設(shè)計具備國際水準，軟硬件設(shè)備與國際接軌。完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會所。世界市中心宣傳推廣上，強勢凸顯本項目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出尊貴的氣勢；Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。美國總統(tǒng)小布什來華訪問期間，受邀來本項目參觀，給項目及客戶均帶來很強的面子感。案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差名師設(shè)計會所印度珠寶展美國小姐來訪國際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價值五星級超大會所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來訪有氣勢的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念豪宅成功營銷案例2項目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2（橫跨市政路）項目分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶世聯(lián)介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴重；區(qū)域價值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；本項目既定目標：樹立項目高端豪宅形象；實現(xiàn)項目高溢價；項目整體的可持續(xù)銷售；開發(fā)商品牌形象樹立。項目背景紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認可的深圳新興豪宅區(qū)域；項目一期開盤2個月實現(xiàn)4.5億銷售額。世聯(lián)操作效果世聯(lián)介入時間：２００３年４月世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定義模糊區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“少年”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，明確區(qū)域價值>個盤價值；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。完成項目營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。時尚感

根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計公司梁志天進行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞，營造項目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。現(xiàn)場服務細致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務品質(zhì)，更令客戶體驗到尊貴身份感。完成項目營銷動作案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定位模糊酒會、GOLF活動梁志天設(shè)計樣板間注冊“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念『案例下的思考』發(fā)掘區(qū)域價值，在限制條件下重新定義物業(yè)價值區(qū)域價值再挖掘基于我們區(qū)域價值的盤點與挖掘，我們認為本項目的區(qū)域占位應為人民廣場北，上海都市核心圈，并與其它豪宅板塊形成了同一層級物業(yè)價值的重新定義我們需要美的與眾不同，因此在本項目的產(chǎn)品定位中，我們不僅要超越雅洲雅賓利，同時與上海其他豪宅形成區(qū)隔，形成我們的特色特色在哪里？新天地湖南路陸家嘴佘山

當中國的財富與特權(quán)階層們被新天地的繁華時尚所媚惑，被湖南路的寧靜歷史所吸引，被陸家嘴的速度激情所感動，被佘山的天人合一所陶醉，我們的項目憑什么能夠勝出？城市豪宅的意義決不僅僅停留在豪華的內(nèi)裝和氣派的立面，同時要代表一種能與客戶心靈形成共鳴的生活方式。繁華與時尚鬧中取靜核心CBD一線江景桃源生活營銷就是最大化傳遞價值！暴富時代下的豪宅反思縱觀上?，F(xiàn)有的許多豪宅，無不以富貴、階層、奢華等標簽來裝飾自己。然而在此之下，我們看到的更多是一種暴富時代下的蒼白。

歐陸風情，北美格調(diào)，洋即為貴，似乎已成為豪宅定位中顛撲不破的真理。然而在此之下，我們看到是中國的豪宅正逐漸失去自己的“魂魄”。尋找植于中國的豪宅，中國居住理念回歸趨勢發(fā)展——九間堂觀唐“九間堂”的設(shè)計終于顯示了中式建筑在現(xiàn)代生活中勝出的希望。這個“園林大宅”講究“意境”，講究“空靈”與“留白”。設(shè)計師大膽借鑒了中國傳統(tǒng)建筑的“馬頭墻”、“飛檐翹角”、“瓦當收口”等意象符號，卻用新的建筑材料和新的建筑技術(shù)將其實現(xiàn)?！八蜆洹笔谴送ピ褐凶罨镜脑兀皹洹毖由炝丝v向的空間，是庭院中的“天”與“地”的聯(lián)系與呼應，“水”的存在拓寬了視覺的空間感，柔化了建筑的堅硬和石材玻璃的冰冷感。“觀唐”整個社區(qū)仿造老北京城區(qū)街巷式布局，中軸路和二環(huán)線配合。主街寬，胡同窄，明確表達著鄰里、街坊的半私密空間，建筑上的中式經(jīng)典元素包括制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)北方民居雙坡筒瓦制式屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等。而室內(nèi)空間的設(shè)計更多吸收了西式住宅元素，空間通透、亮堂、大氣。環(huán)境設(shè)計借鑒中國傳統(tǒng)園林的手法和意境，吸收傳統(tǒng)園林的詩情畫意，因借巧循，充分體現(xiàn)中國景觀藝術(shù)“移天縮地入君懷”意境。中國建筑的精神：“再沒有其它地方表現(xiàn)得象中國人那樣熱心于體現(xiàn)他們偉大的設(shè)想：人不能離開自然的原則，這個人不是社會上可以分割出來的人。皇宮、廟宇等重大建筑物自不在話下，城鄉(xiāng)中不論集中的或散布于田莊中的住宅也都經(jīng)常出現(xiàn)對宇宙的圖景的感覺，以及作為方向、節(jié)令、風向和星宿的象征主義?！爸袊幼±砟詈诵奶烊撕弦粓A明園盛時的布局圖暗合風水學上“九宮八卦”的宇宙圖式建筑風水學“天人合一”的延續(xù)風水學是一門集天文學、地理學、環(huán)境學、建筑學、美學、心理學、倫理學等于一體的學問。概括地說，風水學就是人對環(huán)境的優(yōu)選學。我國古代建筑的靈魂就是風水學。太極八卦——追平自然平衡追求自然平衡現(xiàn)代建筑+風水應用在現(xiàn)代建筑中，許多項目對于風水的理解與運用，更多體現(xiàn)在項目規(guī)劃或戶型設(shè)計的局部，而從未有樓盤將風水學的本質(zhì)精神“天人合一”在整個項目中集中、系統(tǒng)、完整地表現(xiàn)出來。3、傳統(tǒng)中國思想中有“聚水為財”之說。因此許多項目在路口處設(shè)置噴泉。1、金鐘廣場的金鐘來鎮(zhèn)壓地下的湍流2、戶型設(shè)計中，通過玄關(guān)設(shè)計來回避戾氣123豪宅客戶風水觀普遍來說，中國的社會財富與特權(quán)階層，特別在傳統(tǒng)習俗保留較深的南部地區(qū)，都對風水有不同程度的迷信。風水被認為能夠影響一個人的財富、婚姻、健康和家庭等多方面的運勢，因此很多商人在購買居住和辦公物業(yè)前都會請風水先生參與決策過程。阿里巴巴總裁馬云：我相信風水

我蠻相信風水的，人家跟我講科學，我相信風水，但是我不迷信風水，稀里糊涂會有一個事情出來，而且記住一下風水的第一個原理，改變千萬要注意，搬新房子往往會開始倒霉。風水就是這樣，你到了這個地方你就知道，這個團隊有問題，業(yè)績在下滑，你首先要分析出來是生意出了問題？還是什么問題？等你知道問題的時候。有的時候說換風水，有人都說這個風水不好，就把辦公室的位置擺一下。其實有時候是一個氣氛，當然你的辦公室的設(shè)計不合理，也是不對的。

——馬云在CCTV2《嬴在中國》的發(fā)言

深圳首席豪宅香蜜湖1號客戶語錄“風水很重要，我的風水師幫我看過了，只有19、20、21號的風水合適，因此如果上面的房子選不到，我就不考慮了。”——文先生“我打過電話給風水師傅，你猜他說什么？他說，抽簽可能抽不到你，但是房子肯定是屬于你的?！薄S小姐“風水一定是有道理，但可能也不是決定，但是寧可信其有，不可信其無。”——李先生——“天人合一”風水居住理念下的競爭區(qū)隔機會的發(fā)現(xiàn)與本區(qū)域高端住宅綠洲雅賓利與蒙特利城的競爭區(qū)隔與上海其他板塊豪宅項目的競爭區(qū)隔“天人合一”風水居住理念市場印象——大盤、自我成長能力，但客戶層次不純粹市場印象——傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，自有板塊價值，財富身份的標簽競爭區(qū)隔一競爭區(qū)隔二區(qū)隔點——精致特色小盤，客戶純粹區(qū)隔點——傳統(tǒng)居住理念的回歸vsvs我們的策略區(qū)域價值居住價值核心價值都市核心版圖“天人合一”的居住理念+&策略方向通過將都市核心版圖轉(zhuǎn)化為龍形，將項目所在區(qū)域與人民廣場等高尚區(qū)域建立聯(lián)系，提升區(qū)域形象以“天人合一”的居住理念對項目進行打造，在上海的豪宅市場中，形成自身的特色，從而與競爭對手形成區(qū)隔綠洲雅賓利的“西藏路”關(guān)聯(lián)策略華府天地的“天地海景，紫園檀宮”如何將“天人合一”的理念轉(zhuǎn)化為客戶價值點？項目核心價值：區(qū)域價值、規(guī)劃理念、園林設(shè)計區(qū)域價值行勢圖解靜安陸家嘴新天地徐家匯人民廣場本項目從區(qū)域價值來看，本項目位于上海都市核心版圖內(nèi)，行勢就如一條盤龍伸出的四個龍爪之一，與“龍頭”人民廣場、“龍爪”靜安、新天地與陸家嘴，以及“龍尾”徐家匯相呼應，氣勢如虹！住宅住宅住宅住宅項目規(guī)劃行勢圖解住宅住宅商鋪北斗七星在太微北，樞為天，璇為地，璣為人，權(quán)為時，玉衡為音，開陽為律，搖光為星。樞、璇、璣、權(quán)合為魁。玉衡、開陽、搖光合為標?？c標則合而為斗。與五行陰陽相對應的“北斗七星”雖然地塊內(nèi)南部有老公房，但卻造就本項目天罡北斗七星的獨特規(guī)劃形態(tài)，中國天象研究中各星都有自己的特點和運勢，在未來的產(chǎn)品調(diào)整和營銷包裝中，將把七星的優(yōu)勢做到極至，并以此滿足客戶的不同需求（心理需求&居住需求）。北斗第一陽明貪狼星君(天樞)北斗第二陰精巨門星君(天璇)北斗第三真人祿存星君(天璣)北斗第四玄冥文曲星君(天權(quán))北斗第五丹元廉貞星君(玉衡)北斗第六北極武曲星君(開陽)北斗第七天關(guān)破軍星君(搖光)貪狼星：多才多藝，靈敏機巧，善于交際，學習力強，足智多謀，野心十足，生活多姿多彩，常得異性助力。巨門星：忠厚善良，無害人之心，做事仔細，小心謹慎，反應快，頭腦冷靜，守密，善察言觀色，眼光銳利，自尊心強，對環(huán)境之忍耐十足。祿存星：主財，有逢兇化吉的功能。能使吉星更增其光輝，能降低兇星的氣焰。文曲星：主科甲功名，文曲與文昌同屬為吉星，代表有文藝方面的才能或者愛好文學及藝術(shù)。廉貞星：不拘小節(jié)，不喜管束，好新鮮事物。聰明，記性好，好勝，心直口快，好辯論，做事神氣活現(xiàn)，有領(lǐng)導能力，有抱負，敢作敢為武曲星：為財帛宮主，成為財富之神，司掌財富、武勇。若入財帛宮，主財旺，必是理財高手。與天府星同坐則有壽。破軍星：殺氣騰騰，猶如軍隊中的敢死隊，先鋒部隊，沖鋒陷陣以奮勇爭先為目的。設(shè)計理念——內(nèi)圣外王

“內(nèi)圣外王”一詞最早出自《莊子·天下篇》，象征著陰陽合一的辨證思想。而后世儒家則將其采用，視為君子處事之道，即“外剛內(nèi)柔”，要求君子對內(nèi)修身養(yǎng)息，對外創(chuàng)功立業(yè)。這與我們目標客戶的特質(zhì)非常相似，他們往往在外追求財富的積累與社會的認同，而回到家內(nèi)則希望得到家庭的和睦與心境的平和。本項目可以將客戶這種氣質(zhì)與規(guī)劃結(jié)合，通過商鋪與項目的外立面來顯示王者之氣，與周邊的環(huán)境形成區(qū)隔，而通過園林來顯示賢者之智，從而符合“天人合一”的原則。外王——單體的建筑立面與商鋪應有王者之氣，從而與周邊環(huán)境形成區(qū)隔，形成項目的地界。內(nèi)圣——園林設(shè)計應強調(diào)人與自然的和諧，努力創(chuàng)造一個讓客戶在繁忙城市中放松的環(huán)境。建筑布局——七星耀北大戶型為主小戶型與商鋪《天官書》中將北斗視為天帝坐著的馬車，傳說天帝坐在馬車上，一刻不停地巡行四方。其中斗柄的三顆星是車轅，而組成斗口的4顆星合稱為魁，是車身。帝王居于斗魁之中。在建筑布局中，由于北部四幢樓以大戶型為主，而南部則為小戶型與商鋪，這與北斗傳說相對應。因此在景觀設(shè)計中，建議北部的園林景觀設(shè)計更多應體現(xiàn)出王者之氣，而南部則以溪流景觀為主，體現(xiàn)出活力，與客戶相對應。景觀設(shè)計應體現(xiàn)出王者之氣以溪流景觀為主，體現(xiàn)活力園林規(guī)劃——龍騰四海

本項目的園林設(shè)計，在總體上力求人與自然的和諧，并將風水要素引入，不僅體現(xiàn)出“天人合一”理念，同時與客戶價值形成共鳴。在風水學中，山主人丁，主官貴與名聲。水則主財，聚水之處必聚財。因此，山水是園林風水的基本構(gòu)成要素。本項目中，建筑單體可以象征山，而道路系統(tǒng)可以象征流水。由于本項目地塊呈狹長狀。因此在布局上可以采取漸進式布局，通過彎曲的道路，將景觀節(jié)點一一聯(lián)起，并利用樹植隔斷，形成移步變景的效果。同時，在主景觀節(jié)點，設(shè)置潭水，取“聚財”之意。整體構(gòu)圖猶如“龍騰四?！薄u進式布局：通過曲折的道路將景觀節(jié)點串聯(lián)，并通過樹植隔斷，形成移步換景效果在每一景觀節(jié)點，設(shè)置潭水，其形態(tài)可取“九曲塘居”水，高層（山）與水相交輝映，使得富貴之氣永不散盡規(guī)劃理念——內(nèi)圣外王建筑布局——七星耀北園林規(guī)劃——龍騰四海++將風水的理念引入到產(chǎn)品設(shè)計，構(gòu)成本項目的產(chǎn)品特色專屬精品社區(qū)將項目區(qū)域價值通過龍脈將與上海核心核心價值相關(guān)聯(lián)區(qū)域價值——核心版圖上海核心版圖上海核心版圖專屬精品社區(qū)真正大富之家也許會選擇郊遠豪宅，但其實內(nèi)心還是向往城市的種種便利繁華時尚。。。城市發(fā)展的軌跡注定未來都市中心不會有大幅地塊的動遷改造，新建豪宅將與舊時住宅相安無事，富豪與平民階層比鄰而居，共同享受城市價值的優(yōu)美風韻。未來上層階級的終極居住趨勢：小而精、優(yōu)而純——豪宅營銷的關(guān)鍵——豪宅操作的關(guān)鍵在于“極至性”與“均好性”的完美結(jié)合。均好性——做好產(chǎn)品、營銷等諸多環(huán)節(jié)上的每一個細節(jié)，是一個豪宅項目成功操作的必要條件。這就如同在戰(zhàn)場中建立一條穩(wěn)固的紡線，使得項目首先立于一個不敗之地。2、立于不敗之地——項目的均好性極至性——抓住一個項目切入點，進行極至的放大，最終構(gòu)成項目在市場上的核心亮點，猶如戰(zhàn)場上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。1、致勝的關(guān)鍵——產(chǎn)品的極至性基于城市豪宅價值體系的產(chǎn)品打造基于“天人合一”的居住理念的產(chǎn)品打造——城市豪宅KPI（一）——1、絕版地段現(xiàn)實中心地段華府天地\仁恒濱江園規(guī)劃中心地段綠洲雅賓利絕版資源地段翠湖天地御苑\仁恒濱江園2、頂級規(guī)劃品牌設(shè)計院華府天地：上海都市規(guī)劃設(shè)計院仁恒濱江園：上海華東房產(chǎn)設(shè)計院高層低密度化容積率2.5~3.5,建筑密度15%~17%,綠化率30~50%圍合、點式布置棟間距大、景觀視野好、園林規(guī)?；咂焚|(zhì)園林組團中心園林、水主題、典藏小品走廊、珍貴植物等豪華入口、地下車庫大堂、單元入口大堂入口儀式感（雕像、行道樹、大型臺階）單元大堂豪華化：空間：100~150平米，9米凈空，裝修標準：五星級裝修戶型豪華化多為200~500平米戶型，雙主臥、工人房、全明設(shè)計、電梯采光3、豪華裝修豪華外立面進口鋁板：盛大金磐進口石材：華府天地進口墻磚：仁恒濱江（墻裙蘑菇石、羅馬外墻磚、室外豎向異型石材）

室外燈光工程:華府天地屋頂激光束(中心感):

深圳地王等極品內(nèi)裝原裝進口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施進口品牌裝飾材料品牌電梯數(shù)量：三梯一戶、三梯兩戶、兩梯兩戶（主仆分離）品牌：原裝進口OTIS，三棱等功能：業(yè)主刷卡入戶，僅在所屬樓層?？扛邫n門窗進口鋁合金門窗，德國ROTO(華府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃——城市豪宅KPI（二）——4、特色會所大規(guī)模功能齊全會所仁恒濱江6000平米

金色海岸5000平米頂級品牌豪華會所仁恒濱江：美洲會特色私人會所華府天地地下會所：專屬圖書館、健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐飲會所波托菲諾：丹桂軒５、頂級物管品牌物管戴德梁行物管：管家式服務、港人負責制第一太平戴維斯頂級管家物管全球招聘＼荷蘭皇家管理學院培訓港人負責制五星級酒店物管深藍廣場：雷迪森廣場酒店華府天地：五星級酒店式服務——城市豪宅KPI（三）——６、高新科技安全攝像監(jiān)控＼紅外監(jiān)控＼門磁＼窗磁舒適空氣:戶式中央空調(diào)＼新風系統(tǒng)Low-E中空鍍膜玻璃保溫:外墻外保溫系統(tǒng)水:直飲水系統(tǒng)+中水系統(tǒng)+雨水收集系統(tǒng)氣派電梯刷卡入戶通訊電話二門一戶，寬帶入戶門禁可視對講機環(huán)保食物垃圾處理機生態(tài)滅蚊機城市豪宅的稀缺價值將體現(xiàn)為完整系統(tǒng)的價值結(jié)合體，而非單一的資源占有！——城市豪宅KPI（四）——總結(jié)城市豪宅的KPI價值體系，結(jié)合目標客戶訪談，本項目城市豪宅價值的體現(xiàn)如下：階層感與身份感安全感與專屬感項目具有昭示性、標志性私屬領(lǐng)地界定明確占有稀缺資源稀缺的的生活方式與眾不同的公共空間居住尺度的增加居住功能的增加居住范圍的延伸人身安全的絕對保障私密性的不可侵犯專屬的服務目標客戶對城市豪宅感知的三大價值體系奢華感與舒適度階層感與身份感國語中式景觀古典建筑立面頂級空中會所外街EMBA教學場豪華入戶大堂、電梯間DIS系統(tǒng)（圍墻、路燈、行人道、綠植）單棟入口花園特色地下停車場入庫雙大堂奢華感與舒適度高新生態(tài)技術(shù)先進建筑標準創(chuàng)意生活空間完備居住功能智能家居系統(tǒng)安全感與身份感知名物業(yè)管理公司先進安保技術(shù)電梯刷卡入戶7*24全天候酒店式服務基于城市豪宅定位，本項目產(chǎn)品調(diào)整和規(guī)劃提升入口：城市豪宅的入口是豪宅氣勢的重要表現(xiàn)途徑，而本項目入口空間有限，氣勢不足調(diào)整方式：利用入口大堂，扭轉(zhuǎn)入口印象景觀：地塊北部是項目中唯一一塊可以打造中央景觀的空間，必須充分利用，集中展示調(diào)整方式：有收有放，遠近結(jié)合道路：受項目建筑排布及消防要求，本項目道路系統(tǒng)必須以葉脈的形式連貫所有建筑單體，但會對景觀產(chǎn)生較大影響調(diào)整方式：道路與景觀統(tǒng)籌考慮商業(yè)：規(guī)劃外街滿布商業(yè)，因此商業(yè)外立面和引入業(yè)態(tài)對項目影響極大建議方向：注重商業(yè)的統(tǒng)一性和連續(xù)性空間：本項目地塊面積較小，空間不夠方正，因此如何在有限的空間里精雕細刻，做出大文章，是打造城市豪宅空間感的重要考慮因素建議方向：大開大闔，精雕細刻入口大堂：第一眼豪宅元素關(guān)鍵詞：挑高、層疊、直線條、華貴、質(zhì)感建筑形象（入口）主入口位于兩棟住宅單體之間，空間有限，氣勢不足，為改變客戶進入后對入口空間的扭曲和局促的印象，建議將大堂建筑設(shè)計成適合導入方正空間的形體

。NEWYORK-HudsonHotel不同主題的入口大堂帶來的不同體驗藝術(shù)氣息濃郁的入口大堂建筑形象（立面）商業(yè)上蓋的城市豪宅摒棄了古典主義繁瑣的山花、廊柱、雕飾等元素，保留三段式造型，主體使用線條清晰、簡潔大方的新古典主義風格立面，更符合現(xiàn)代上層階級的居住理念。高檔豪宅并不一定是用名貴的材料堆砌而成，能夠體現(xiàn)建筑的特質(zhì)、個性、視覺美感、與環(huán)境的融洽性、天然性、環(huán)保性的材質(zhì)，更能夠激發(fā)客戶的認同感。在色彩上，采用素雅的顏色，穿插少許沉穩(wěn)的深色。米色、黃色傳達了新古典主義精神，而同時它們又是很純粹的中國現(xiàn)代住宅的色彩語匯，中國傳統(tǒng)美學與西方現(xiàn)代住宅形態(tài)在此得到很好的結(jié)合。建筑立面：新古典主義建筑形象（商業(yè)）外街商業(yè)：高端人士的交際所本項目外街滿布商業(yè)，但底商并不連貫，因此保持店鋪的連續(xù)性和統(tǒng)一感異常重要，同時這也是項目體現(xiàn)豪宅氣質(zhì)的重要因素

。使用石材立面和大量的落地玻璃，并采用連續(xù)廊頂裝飾將大大提升商業(yè)檔次。元素關(guān)鍵詞：通透、廊頂、石材、統(tǒng)一感和連續(xù)性項目形象（中央景觀）項目北部地塊是唯一可能做出中央景觀的空間，鑒于歐式景觀對地塊面積要求較大，建議項目還是采取中式景觀規(guī)劃方向，在入口處設(shè)置一泓清泉、半彎假山和大量珍貴植物遮擋外來窺視眼光和雜亂環(huán)境。集中景觀：華麗的視覺盛宴項目形象（景觀主軸）項目南部地塊面對老公房和地鐵站，需用密植區(qū)隔外界雜亂環(huán)境，考慮到空間的有限性，建議設(shè)置一條景觀主軸，同時結(jié)合中央景觀，形成尺度的收放和空間的變幻。主軸由沿墻密植、淺水灣流和硬質(zhì)鋪裝行人道（消防道3.5米寬）組合，形成步步有景、處處流連的曲折效果。景觀主軸：豪宅生活的想象空間國語園林易中天和于丹對中國傳統(tǒng)文學富有時代感的詮釋，重新贏取了國人對中國文化的濃厚興趣和深入研究，“國語文化”不脛而走。本項目借用中式園林中的重要元素“山、水、樹”構(gòu)成景觀之精神，同時用新材料新技術(shù)表現(xiàn)，實現(xiàn)了國語園林，即中式抽象園林，有中式園林之精致優(yōu)美，而無中式園林之傳統(tǒng)繁復?？罩?60度會所空中會所項目形象（奢華感）建議在項目6號樓酒店式公寓的兩層頂樓設(shè)置360度環(huán)繞空中會所，可南向俯瞰城市中心繁華景象和黃浦江兩岸風光。空中會所同時承擔起項目公共交流空間功能，同時成為北上海上流階層的交際場所。一個非?？臻g的空間；一個可自用可經(jīng)營的場所；一個類酒店居住方式的場所；一個私人接待/辦公的場所；一個企業(yè)接待的場所；一個企業(yè)會議的場所；一個舉行PARTY的場所；一個舉辦個人畫展的場所；尊崇的會所享受挑高的水漾大場景營造WaterClub

獨特體驗專屬的營造專屬的營造為業(yè)主特別設(shè)置的藏酒窖會所特設(shè)的名酒藏酒窖，并設(shè)有品酒空間專屬的營造名畫和名藝術(shù)品為會所大堂增加了文化藝術(shù)感和價值感藝術(shù)感和歷史感交融的高級商務吧可以邀請知名藝術(shù)家設(shè)計家私、燈具、作畫專屬的營造商業(yè)定位：復興與復旦的雙劍合璧復星集團與復旦大學擁有著深厚的淵源。作為百年名校的復旦與中國最大的綜合類民營企業(yè)集團復星，兩者在氣質(zhì)上具有眾多的相同支持。而本項目完全可以通過對兩種的資源整合，形成項目的軟性優(yōu)勢。項目氣質(zhì)（身份感）商業(yè)價值的提升與項目檔次的界定

——復旦EMBA管理課程基地的引入復旦大學EMBA項目面向中國（包括港、澳、臺地區(qū)）企業(yè)和政府組織中受過高等教育、事業(yè)有成的高層管理人士。其學院全部來自跨國公司和國內(nèi)著名企業(yè)的中高層管理人員，遍及東北、西北、西南、香港、臺灣等地，其中任職集團公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的學員比例高達84%，不少人都是所在企業(yè)的核心領(lǐng)導。我們建議利用復星與復旦淵源，將復旦EMBA課程基地引入本項目的會所/商業(yè)中心，從而提升本項目的商業(yè)價值并提高項目的檔次。[策略下的功能定位]教學功能定位：1、小型圖書館2、多功能會議廳3、教學課堂商務型酒店復旦EMBA教學基地4、電子閱覽室5、商務中心……輔助功能定位：1、酒店式服務2、商務型酒店3、電子密碼保險箱3、空中會所4、休閑咖啡吧基于以上的策略，建議將我們南部商業(yè)中心定位為長期性的EMBA教學基地，在此基礎(chǔ)在樓內(nèi)設(shè)置教學課堂、多媒體會議室等，而相鄰的6號樓酒店式公寓恰可提供相關(guān)的配套服務設(shè)計細節(jié)（商業(yè)）商業(yè)連廊：玻璃與鐵藝的際會項目住宅底商和商業(yè)單體之間的空間形成死角的可能性很大，為營造商業(yè)的連續(xù)性和高貴感，可用經(jīng)過處理的玻璃穹頂連接相鄰建筑，下設(shè)鐵藝鏤空雕花門和硬質(zhì)鋪裝，形成雍容華貴的宮廷氣勢。地面入口兩層挑高的豪華酒店式服務大堂與地下一層的候梯大堂結(jié)合的雙大堂入樓設(shè)計，充分體現(xiàn)客戶的尊貴感和項目的豪奢品質(zhì)。流行設(shè)計（階層感）精致地下大堂＋候梯間五星級酒店式大堂電梯大堂價值提升關(guān)鍵點：1.尺度寬敞：尊貴感的大堂開間進深都有一定要求，一般面積為55-61平米，凈高5.5-6米2.材質(zhì)考究：人手可觸摸部分選用高檔石材，高處及頂部選用仿石材；如圖3個墻面分別由木質(zhì)鏤空、原生態(tài)石材和光滑大理石貼面，用材高檔、處理細膩，并制造了豐富的視覺效果。3.燈光處理：在不同高度運用不同的照明設(shè)備達到不同的功能要求，并制造豐富的燈光照明效果：臺燈，視線高處壁燈，頂部簡潔吊燈，射燈及吊頂線型燈光來烘托氣氛，注意用節(jié)能燈泡、燈口向下，利于日后維修保養(yǎng)。4.地面鋪裝：采用對稱型拼花，形成華麗感。5.材質(zhì)呼應：墻面材質(zhì)和地面呼應，減少繁復線條。6.休息處：高檔皮質(zhì)/布藝沙發(fā)組供住戶休息。7.細節(jié)裝飾：藝術(shù)品與植物點綴，軟性裝飾增加人文氣息。流行設(shè)計（階層感）電梯間、公共走道注意細節(jié)：電梯墻面采用大體塊暖色調(diào)石材和局部黑金砂體現(xiàn)氣勢，提升檔次；電梯門采柔和的雅金色體現(xiàn)尊貴感；建議防火門采用和電梯門相同材質(zhì)；線條流暢簡潔的天花燈飾處理；設(shè)置LCD、高級金屬垃圾筒。石材效果風格：石材、新古典、品質(zhì)燈飾注意細節(jié)：選用高檔仿石材體現(xiàn)品質(zhì)感，易于日后維護。采用紅外節(jié)能燈，降低物管費用。入戶門選用深色木質(zhì)（例如櫻桃木色），消防門選用同色門框+藝術(shù)玻璃，協(xié)調(diào)的同時使空間通透。在墻面拐角處擺放綠植。流行設(shè)計（階層感）流行設(shè)計（身份感）庭院小擺設(shè)的使用能大大增強氣運各建筑南側(cè)主入口采用不同形式的私家花園設(shè)計，其中使用的植物和山石暗合風水運勢，精心營造生活氛圍和專屬感受。

流行設(shè)計（階層感）地下停車庫利用采光井設(shè)計出別具特色的精致景觀，令業(yè)主即使在停車時也能感受到迎面而來的品味和氣派。

夏季送20攝氏度循環(huán)水冬季送23攝氏度循環(huán)水表皮：混凝土采暖制冷子系統(tǒng)規(guī)定動作（舒適感）表皮：外墻、地下和屋面子系統(tǒng)世界頂級德國斷橋鋁合金窗框；冬季能把陽光能量留在室內(nèi)的低輻射（Low-E）玻璃；鋁合金遮陽卷簾阻擋80%太陽輻射；窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點處理技術(shù)。規(guī)定動作（舒適感）表皮：建筑防噪音系統(tǒng)噪音來源解決方案室外的噪音透過外墻和窗戶傳入室內(nèi)；樓上活動透過樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音；下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音。360mm厚外墻隔絕噪音斷橋鋁合金窗隔噪38分貝,防止室外噪音傳入門框設(shè)計密封條衛(wèi)生間墻排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味規(guī)定動作（舒適感）內(nèi)部：置換式健康新風系統(tǒng)經(jīng)處理后的室外空氣，通過風道送入室內(nèi)，24小時不間斷地更新室內(nèi)污濁空氣，在不開窗的情況下也可保持室內(nèi)空氣新鮮，有益身體健康。規(guī)定動作（舒適感）內(nèi)部:垃圾處理系統(tǒng)中央吸塵、食物垃圾處理器、可回收分類垃圾周轉(zhuǎn)箱，徹底根除室內(nèi)外垃圾二次搬運所導致的揚塵等污染。規(guī)定動作（舒適感）精裝修:品牌俱樂部

建議裝修標準：[3000,4000]內(nèi)部：精裝修交房——成品住宅詩意棲居，源自格調(diào)本色刷卡入小區(qū)、刷卡入大堂、可視門禁、電梯刷卡入戶入戶刷卡彩色可視對講電梯刷卡規(guī)定動作（身份感）規(guī)定動作（安全感）ABB是世界智能家居領(lǐng)域的先導品牌，在德國海根堡別墅、馬來西亞云頂度假別墅酒店、瑞士商會會長公寓等高尚場合廣泛使用。規(guī)定動作（全天候酒店式服務）除服務項目內(nèi)部的酒店式公寓外，其他住宅業(yè)主也可通過物業(yè)安排聯(lián)系使用酒店式服務。酒店式服務包括：游泳、健身、桑拿服務；停車服務；每周三次免費家居清潔服務；每天派發(fā)本地報紙服務；商務中心服務；托嬰服務/洗衣服務；預約出租車服務/接送行李服務/貼心管家服務/叫醒服務。全球五大物業(yè)管理公司高力國際（ColliersInternational），是物業(yè)管理領(lǐng)域公認的業(yè)內(nèi)翹楚。已經(jīng)成為亞太地區(qū)規(guī)模最為龐大且成長最快、最為活躍的國際性不動產(chǎn)服務品牌，并代表著住宅服務的最高品質(zhì)。規(guī)定動作（品牌物管）針對具有北上海情節(jié)，對傳統(tǒng)下只角區(qū)域無抗性的客戶進行定向營銷，其中包括：1、早年通過老北站來到上海生活并最終發(fā)家的江浙商人；2、在四川北路商圈經(jīng)營的生意人；3、七浦路商圈的私營業(yè)主；4、居住在蘇州河以北但希望離城市中心更近的上海本地客戶。項目核心價值體系人民廣場北，核心版圖內(nèi)七星耀北排布，世界籍家裝內(nèi)圣外王規(guī)劃，風水助運豪宅全天候酒店式貼身服務龍騰四海景觀，國語園林設(shè)計智能化系統(tǒng)，科技人居生活復旦EMBA教學場，品味商道區(qū)域價值規(guī)劃價值產(chǎn)品價值景觀價值服務價值技術(shù)價值人文價值競爭區(qū)隔關(guān)鍵詞：小而美北上海優(yōu)而純上海首創(chuàng)空中會所，南眺繁華配套價值項目整體營銷策略前期定位及規(guī)劃確定動工開盤高層出地面開始蓄客高層達到預售條件展示到位2007.112007.122008.62008.122009.32008.10基于差異化競爭的營銷全攻略上海核心版圖專屬精品社區(qū)

定向營銷＋故事營銷+現(xiàn)場體驗項目整體營銷策略產(chǎn)品策略重新定義區(qū)域價值，與競爭對手共榮共存營造城市豪宅極至小社區(qū)，豎立“純”“美”標竿推廣策略形象策略浙商推介會四川北路及七浦路推介會國語園林樣板裝修樣板房全景空中會所全天酒店服務EMBA教學場世界籍精裝修國語園林設(shè)計風水助運規(guī)劃360度環(huán)拍售樓處復旦EMBA教育基地簽約會客戶系列主題公關(guān)活動圍板包裝商業(yè)樣板段基于區(qū)域價值的世聯(lián)豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大豪宅成功營銷：在基于區(qū)域質(zhì)素的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。全景空中會所炒作區(qū)域稀缺價值360度環(huán)拍EMBA教學場名師設(shè)計樣板房風水助運規(guī)劃宮廷感商業(yè)外街有氣勢的入口大堂提出“中心版圖”的概念提出“專屬精品”的概念客戶酒會等時尚公關(guān)活動裝修工藝和材料全天候酒店式服務國語園林樣板形式：以人民廣場的超高層建筑為基點（建議：明天廣場）進行360度環(huán)拍，宣揚城市中心的概念，進行以人民廣場為核心向四個方向發(fā)展的區(qū)域現(xiàn)狀和價格比對，凸現(xiàn)閘北的價值優(yōu)勢。360度環(huán)拍城市價值洼地凸現(xiàn)故事營銷故事營銷上門客戶的圈層滲透——文化滲透形式：有關(guān)風水指引的書。主題：一本風水生活指引手冊，將項目規(guī)劃、項目產(chǎn)品、項目園林與風水的關(guān)聯(lián)一一道來生活白皮書，以風水助運的主題吸引上門客戶，同時明確生活指引內(nèi)容：（客戶通訊錄）核心訴求——休閑與交流的延續(xù)文化理念——中國風水學理念生活概念——風水對人生運勢的影響產(chǎn)品概念——本案的規(guī)劃、園林規(guī)劃及建筑規(guī)劃風水助運名師設(shè)計樣板房故事營銷針對目標客戶的集中宣傳形式：產(chǎn)品推薦會渠道：小眾傳媒與長期合作伙伴

通過與小眾傳媒的接觸，利用小眾傳媒的關(guān)系網(wǎng)進行圈層滲透，以產(chǎn)品推薦會的形式向特定客戶進行產(chǎn)品推薦同時利用世聯(lián)與復地長期合作伙伴的渠道，進行定向推廣定向營銷復地集團行業(yè)領(lǐng)袖形象的構(gòu)建邀請復星或復地的老總參加在第一財經(jīng)頻道的“財富人生”或教育頻道的“今日房產(chǎn)”節(jié)目中的老總訪談節(jié)目，同時多參加業(yè)內(nèi)論壇，增加復地在業(yè)內(nèi)的影響力。在項目會所或售樓處舉行復旦EMBA教育基地簽約會，為商業(yè)增值，為項目豎立更高形象。定向營銷復旦EMBA教育基地簽約會自然客戶的圈層滲透——活動滲透定向營銷后期客戶積累達到一定程度，可舉行時尚公關(guān)活動，以酒會、音樂會、美術(shù)展、風水研討會等形式，聚攏老客戶同時在圈層中滲透新客戶。世聯(lián)內(nèi)部渠道的充分運用2003～2006年中國高端住宅總計66個樓盤：

上海市場：頂級別墅佘山月湖、年度最暢銷樓盤佘山銀湖別墅

深圳市場：高端住宅(>10000元/)市場占據(jù)深圳半壁江山；其中別墅類項目市場占有率超過70％

北京市場：西山美廬、麥卡倫地、Peikinghouse

定向營銷

世聯(lián)地產(chǎn)在2006年12月7日至10日在深圳威尼斯酒店舉辦“大首都大機遇——京津最具投資價值的高端物業(yè)聯(lián)展”。在短短的四天內(nèi)，世聯(lián)代理的京津高端物業(yè)共售出32套，成交金額達1個億?！按笫锥即髾C遇——京津最具投資價值的高端物業(yè)聯(lián)展”網(wǎng)絡轉(zhuǎn)介短信上門報紙合計成交客戶/2352232來訪客戶1752722101352006年12