月課程一《房地產(chǎn)建安企業(yè)營(yíng)改增政策解析和實(shí)務(wù)操作》課件大成方略

房地產(chǎn)建安企業(yè)營(yíng)改增政策解析與實(shí)務(wù)操作什么是增值稅—增值稅并不神秘

提綱怎么計(jì)算增值稅—天算不如人算，人算不能亂算如何核算增值稅—準(zhǔn)確的核算是正確納稅的根基怎樣應(yīng)對(duì)營(yíng)改增—營(yíng)改增新政是一柄鋒利的雙刃劍如何看增值稅——新政“熱點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)”解析什么是增值稅——增值稅并不神秘貨物勞務(wù)稅（流轉(zhuǎn)稅）增值稅計(jì)稅原理我們不負(fù)擔(dān)稅款，我們只是稅款的搬運(yùn)工全國(guó)高校微課教學(xué)比賽增值稅的概念與抵扣蘇州市職業(yè)大學(xué)甲公司銷(xiāo)售方丙公司采購(gòu)方乙公司對(duì)甲：采購(gòu)方對(duì)丙：銷(xiāo)售方支付收款采購(gòu)銷(xiāo)售進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)項(xiàng)稅額增值稅

第一階段

第二階段

第三階段

營(yíng)改增擴(kuò)圍路線

部分行業(yè)部分地區(qū)

部分行業(yè)全國(guó)范圍所有行業(yè)全國(guó)范圍

8營(yíng)改增擴(kuò)圍路線2012年1月1日上海：交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2012年9月1日—12月31日北京、江蘇、安徽、福建、廣東、天津、浙江、湖北：交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2013年8月1日全國(guó)：交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2014年1月1日全國(guó)：鐵路運(yùn)輸、郵政服務(wù)業(yè)2014年6月1日全國(guó)：電信業(yè)2016年5月1日全國(guó)：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)貨物服務(wù)無(wú)形資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)增值稅是對(duì)行為征稅而非行業(yè)征稅增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的一種稅。勞務(wù)增值稅的納稅人及納稅方法在我國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。增值稅納稅人一般納稅方法小規(guī)模納稅人一般納稅人簡(jiǎn)易征收方法一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。承包、承租、掛靠、方式經(jīng)營(yíng)一般納稅人小規(guī)模納稅人應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人為一般納稅人會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的兼有銷(xiāo)售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)以及應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)稅貨物及勞務(wù)銷(xiāo)售額與應(yīng)稅服務(wù)銷(xiāo)售額分別計(jì)算，分別適用增值稅一般納稅人資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶(hù)可選擇小規(guī)模納稅人增值稅納稅人

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法公共交通運(yùn)輸服務(wù)經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的特定服務(wù)電影放映、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)以營(yíng)改增之前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)在營(yíng)改增之前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同一般納稅人可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法以清包工方式提供的建筑服務(wù)為甲供工程提供的建筑服務(wù)為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)銷(xiāo)售其4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售其4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)出租其4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車(chē)輛通行費(fèi)2011年12月31日前2016年4月30日前增值稅征稅范圍2016年5月1日后服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無(wú)形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷(xiāo)售方或者購(gòu)買(mǎi)方在境內(nèi)；所銷(xiāo)售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)；所銷(xiāo)售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。境內(nèi)增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的行為征稅境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷(xiāo)售完全在境外發(fā)生的服務(wù)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷(xiāo)售完全在境外使用的無(wú)形資產(chǎn)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。境內(nèi)下列情形不屬于在境內(nèi)銷(xiāo)售服務(wù)或者無(wú)形資產(chǎn)視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)行為單位或者個(gè)體工商戶(hù)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不征收增值稅項(xiàng)目無(wú)償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)，用于公益事業(yè)的服務(wù)存款利息被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。增值稅稅率17%13%11%6%部分貨物有形動(dòng)產(chǎn)租賃部分貨物交通運(yùn)輸郵政基礎(chǔ)電信建筑不動(dòng)產(chǎn)租賃銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值電信服務(wù)金融服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)生活服務(wù)銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)差別稅率增加了納稅人的核算難度

銷(xiāo)售額與營(yíng)業(yè)收入銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2.收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。電信業(yè)混合銷(xiāo)售行為與兼營(yíng)行為是企業(yè)不可回避的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)混合銷(xiāo)售兼營(yíng)混合銷(xiāo)售兼營(yíng)分別納稅一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶(hù)的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。一并納稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和發(fā)票填開(kāi)時(shí)限納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。納稅人發(fā)生視同銷(xiāo)售服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和發(fā)票填開(kāi)時(shí)限怎么計(jì)算增值稅——天算不如人算，人算不能亂算一切行為均應(yīng)征稅（特殊除外）銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算的三種情形一般銷(xiāo)售方式稅額的計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的三種情形取得發(fā)票憑票抵扣征收方式的三種特殊情形一般納稅人簡(jiǎn)易征收增值稅的“10”法則特殊銷(xiāo)售方式稅額的計(jì)算視同銷(xiāo)售方式稅額的計(jì)算取得發(fā)票不得抵扣未取得發(fā)票計(jì)算抵扣一般納稅人差額征收一般納稅人預(yù)征收應(yīng)納增值稅的計(jì)算扣稅法扣額法增值稅的計(jì)稅方法：扣額法與扣稅法的結(jié)合當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)售額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額營(yíng)改增應(yīng)納稅額的計(jì)算以扣稅法為主，輔之以扣額法銷(xiāo)項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×稅率銷(xiāo)售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買(mǎi)方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中扣減；因銷(xiāo)售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。銷(xiāo)售額的特殊規(guī)定銷(xiāo)售額的扣減銷(xiāo)售額的核定按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。按照組成計(jì)稅價(jià)格確定銷(xiāo)售額的行業(yè)特殊規(guī)定貸款服務(wù)，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷(xiāo)售額金融商品轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑召u(mài)出價(jià)扣除買(mǎi)入價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額方法：加權(quán)平均或移動(dòng)加權(quán)平均法直接收費(fèi)金融服務(wù)，以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開(kāi)戶(hù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類(lèi)費(fèi)用為銷(xiāo)售額。經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的行業(yè)特殊規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)的試點(diǎn)納稅人，提供融資租賃業(yè)務(wù)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車(chē)輛購(gòu)置稅后的余額為銷(xiāo)售額。經(jīng)批準(zhǔn)試點(diǎn)納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷(xiāo)售額。航空運(yùn)輸企業(yè)的銷(xiāo)售額，不包括代收的機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)和代售其他航空運(yùn)輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價(jià)款銷(xiāo)售額的行業(yè)特殊規(guī)定試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。以下稱(chēng)一般納稅人提供客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付給承運(yùn)方運(yùn)費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額提供旅游服務(wù)，可以選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向旅游服務(wù)購(gòu)買(mǎi)方收取并支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門(mén)票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為銷(xiāo)售額差額計(jì)稅的價(jià)款扣除憑證從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷(xiāo)毀、拆除的情形進(jìn)項(xiàng)稅額特殊規(guī)定納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額+免征增值稅項(xiàng)目銷(xiāo)售額）÷當(dāng)期全部銷(xiāo)售額主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。

已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生用于集體福利、個(gè)人消費(fèi)和非造成損失的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無(wú)法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。稅收優(yōu)惠納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用免稅、減稅規(guī)定的，可以放棄免稅、減稅，依照本辦法的規(guī)定繳納增值稅。放棄免稅、減稅后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)免稅、減稅。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為同時(shí)適用免稅和零稅率規(guī)定的，納稅人可以選擇適用免稅或者零稅率。增值稅小規(guī)模納稅人中月銷(xiāo)售額未達(dá)到2萬(wàn)元的企業(yè)或非企業(yè)性單位，免征增值稅。2017年12月31日前，對(duì)月銷(xiāo)售額2萬(wàn)元（含本數(shù)）至3萬(wàn)元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠政策平移（40+2）即征即退90天后應(yīng)收未收利息的稅務(wù)處理稅收優(yōu)惠管道運(yùn)輸服務(wù)有形動(dòng)產(chǎn)的融資租賃和售后回租服務(wù)個(gè)人銷(xiāo)售自有住房非一線城市（2年）一線城市（2年）銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2016年5月1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2016年4月30日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過(guò)的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值×適用稅率固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)后的余額。已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)、非正常損失等規(guī)定情形的，按照公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：進(jìn)項(xiàng)稅額在不得抵扣項(xiàng)目與可抵扣項(xiàng)目之間的相互轉(zhuǎn)換可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)、非正常損失的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：進(jìn)項(xiàng)稅額在不得抵扣項(xiàng)目與可抵扣項(xiàng)目之間的相互轉(zhuǎn)換這個(gè)政策的漏洞在哪里？有無(wú)可利用條款？增值稅的核算234應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅未交增值稅增值稅檢查調(diào)整待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額5增值稅留抵稅額應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已交稅金出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額減免稅款轉(zhuǎn)出未交增值稅出口退稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出銷(xiāo)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出多交增值稅余額：企業(yè)留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅借方發(fā)生額，反映企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的多交的增值稅；貸方發(fā)生額，反映企業(yè)月終轉(zhuǎn)入的當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交增值稅；期末借方余額反映多交的增值稅，貸方余額反映未交的增值稅。。應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅月份終了，企業(yè)應(yīng)將當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)繳增值稅額自“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目企業(yè)當(dāng)月繳納以前月份未交的增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅貸：銀行存款多交未交多繳結(jié)轉(zhuǎn)下期應(yīng)繳交（二）應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅增值稅檢查調(diào)整根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《增值稅日常檢查辦法》的規(guī)定，增值稅一般納稅人在稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其增值稅納稅情況進(jìn)行檢查后，凡涉及增值稅涉稅賬務(wù)調(diào)整的，應(yīng)設(shè)立“應(yīng)交稅費(fèi)—增值稅檢查調(diào)整”專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)。凡檢查后應(yīng)調(diào)減賬面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)增銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記有關(guān)科目，貸記本科目；凡檢查后應(yīng)調(diào)增賬面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)減銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記本科目，貸記有關(guān)科目；全部調(diào)賬事項(xiàng)入賬后，應(yīng)結(jié)出本賬戶(hù)的余額，并對(duì)該余額進(jìn)行處理。。待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額該明細(xì)科目原用于核算輔導(dǎo)期一般納稅人取得尚未進(jìn)行交叉稽核比對(duì)的已認(rèn)證專(zhuān)用發(fā)票抵扣聯(lián)、海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)以及運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)增值稅抵扣憑證）注明或者計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。輔導(dǎo)期納稅人取得增值稅抵扣憑證后，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，貸記相關(guān)科目。交叉稽核比對(duì)無(wú)誤后，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目。經(jīng)核實(shí)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，紅字借記“應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”，紅字貸記相關(guān)科目。。待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額延伸使用：一般納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)合作不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的進(jìn)項(xiàng)稅額，在取得扣稅憑證而未認(rèn)證之前，其未認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于認(rèn)證相符可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。一般納稅人5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)行分期抵扣辦法的，其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。增值稅留抵稅額

試點(diǎn)納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的原增值稅一般納稅人，截止到開(kāi)始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額按照營(yíng)改增有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目。開(kāi)始試點(diǎn)當(dāng)月月初，企業(yè)應(yīng)按不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅留抵稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—增值稅留抵稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。待以后期間允許抵扣時(shí)，按允許抵扣的金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—增值稅留抵稅額”科目。。應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅轉(zhuǎn)出多交增值稅出口退稅

銷(xiāo)項(xiàng)稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額

轉(zhuǎn)出未交增值稅

已交稅金

減免稅款出口抵減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅一般納稅人采購(gòu)貨物或接受的應(yīng)稅勞務(wù)或服務(wù)C房地產(chǎn)公司5月對(duì)其安保系統(tǒng)操作系統(tǒng)進(jìn)行改造，接受美國(guó)B公司技術(shù)指導(dǎo)，合同總價(jià)20萬(wàn)元。當(dāng)月改造完成，美國(guó)B公司在中國(guó)境內(nèi)無(wú)代理機(jī)構(gòu)，C公司辦理代扣增值稅手續(xù)，取得扣繳通用繳款書(shū)，并將扣稅后的價(jià)款支付給B公司。書(shū)面合同、付款證明和B公司的對(duì)賬單齊全。借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

11320.75在建工程

188679.25貸：銀行存款200000.00實(shí)例1：實(shí)例2：預(yù)交稅款2016年5月，煙臺(tái)某建筑企業(yè)YT公司為增值稅一般納稅人，在威海設(shè)有一項(xiàng)目部，當(dāng)月取得新項(xiàng)目建筑施工收入200萬(wàn)元（不含稅）。

一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

（已交稅金）40000

貸：銀行存款

40000一般納稅人首次購(gòu)進(jìn)增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備2016年5月，青島QD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司首次購(gòu)入增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備，支付價(jià)款2000元，同時(shí)支付當(dāng)年增值稅稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費(fèi)500元。實(shí)例3：購(gòu)入稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備借：固定資產(chǎn)—稅控設(shè)備

2000貸：銀行存款2000支付稅控系統(tǒng)專(zhuān)用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費(fèi)借：管理費(fèi)用500貸：銀行存款500承上例抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（減免稅款）2500貸：管理費(fèi)用500

遞延收益2000以后各月計(jì)提折舊時(shí)（假定按3年提取折舊，殘值10%）借：管理費(fèi)用50貸：累計(jì)折舊50借：遞延收益50

貸：營(yíng)業(yè)外收入—政府補(bǔ)助利得50應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅實(shí)例4：月末結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出未交及次月繳納2016年5月，煙臺(tái)某建筑企業(yè)YT公司當(dāng)月共計(jì)取得進(jìn)項(xiàng)稅額18萬(wàn)元、銷(xiāo)售建筑業(yè)服務(wù)取得銷(xiāo)項(xiàng)稅額24.2萬(wàn)元（含威海項(xiàng)目部已交稅款4萬(wàn)元）。當(dāng)月應(yīng)納稅額=24.2-18-4=2.2萬(wàn)元2016年6月繳納5月份應(yīng)納稅款時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）22000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅22000借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅22000

貸：銀行存款22000應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅實(shí)例5：一般納稅人銷(xiāo)售應(yīng)稅服務(wù)2016年5月，湖北某房地產(chǎn)企業(yè)H公司，以直接收款方式對(duì)外銷(xiāo)售公寓一套，取得收入100萬(wàn)元，將其閑置的房屋出租，取得租金收入5萬(wàn)元，分別開(kāi)具了增值稅專(zhuān)用發(fā)票，款項(xiàng)已收。借：銀行存款1000000.00貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入943396.23

其他業(yè)務(wù)收入45045.05

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）61558.72實(shí)例6：一般納稅人視同銷(xiāo)售應(yīng)稅服務(wù)承上例：H公司將自行開(kāi)發(fā)的住房一套獎(jiǎng)勵(lì)給了本公司突出業(yè)績(jī)的員工，該住房賬面價(jià)值180萬(wàn)元，當(dāng)期銷(xiāo)售價(jià)格為230萬(wàn)元/套，同時(shí)將紅線外道路無(wú)償移交給了當(dāng)?shù)卣?，該設(shè)施賬面價(jià)值600萬(wàn)元。將自行開(kāi)發(fā)的住房獎(jiǎng)勵(lì)給職工，應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定銷(xiāo)售額，計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額。無(wú)償移交紅線外設(shè)施無(wú)償移交當(dāng)?shù)卣瑢儆谟糜诠媸聵I(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不視同銷(xiāo)售。應(yīng)計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額=230/（1+11%）×11%=22.79萬(wàn)元借：應(yīng)付職工薪酬202.79

營(yíng)業(yè)外支出600貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品780

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）22.79實(shí)例7：免稅銷(xiāo)售應(yīng)稅服務(wù)福州D建筑公司2016年5月份在某境外Y國(guó)會(huì)大廈提供免稅建筑服務(wù)收入500萬(wàn)元。

借：應(yīng)收賬款等科目500貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入500進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出2016年6月，蘭州某房地產(chǎn)企業(yè)LZ公司向某林場(chǎng)購(gòu)進(jìn)苗木一批，支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)款30萬(wàn)元，支付運(yùn)費(fèi)5萬(wàn)元，均取得合法的扣稅憑證。月末由于保管不善發(fā)生被盜損失20%。購(gòu)進(jìn)時(shí)：借：庫(kù)存材料306045.05應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）43954.95貸：銀行存款350000月末發(fā)生損失時(shí)借：待處理財(cái)產(chǎn)損益70000貸：庫(kù)存材料61209.01

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）8790.99實(shí)例8：實(shí)例9：月末結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出多交增值稅承實(shí)例4，當(dāng)月銷(xiāo)售建筑業(yè)服務(wù)取得銷(xiāo)項(xiàng)稅額20萬(wàn)元，其他條件不變。當(dāng)月應(yīng)納稅額=20-18-4=-2萬(wàn)元借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅20000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）20000實(shí)例10：簡(jiǎn)易征收2016年5月，寧夏某建筑企業(yè)YC公司采取甲供工程提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。當(dāng)月取得含稅施工費(fèi)5萬(wàn)元。應(yīng)納增值稅=50000/(1+3%)×3%=1456.31元借：銀行存款50000.00貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入48543.69

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅1456.31怎樣應(yīng)對(duì)營(yíng)改增——營(yíng)改增新政是一柄鋒利的雙刃劍對(duì)原增值稅納稅人的影響增加了可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的項(xiàng)目，稅負(fù)降低購(gòu)進(jìn)辦公用房受讓無(wú)形資產(chǎn)接受修繕、裝飾服務(wù)接受保險(xiǎn)服務(wù)接受商務(wù)輔助服務(wù)接受租賃服務(wù)接受教育服務(wù)建筑業(yè)：稅率提升最大建筑業(yè)財(cái)務(wù)核算規(guī)范差建筑業(yè)人工費(fèi)用占比高建筑業(yè)采購(gòu)市場(chǎng)不規(guī)范簡(jiǎn)易計(jì)稅方法選擇清包工方式提供建筑服務(wù)甲供工程提供的建筑服務(wù)為建筑工程老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目建筑業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法選擇未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目一般納稅人提供建筑服務(wù)以取得的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅銷(xiāo)售額一般納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。一般規(guī)定特殊規(guī)定建筑業(yè)銷(xiāo)售額的確定一般納稅人納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)于發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天按照取得的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以差額按照2％的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以差額按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%跨縣（市區(qū)）提供建筑服務(wù)納稅管理小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%跨縣（市區(qū)）提供建筑服務(wù)納稅管理納稅管理一般規(guī)定納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。扣除憑證從分包方取得的4月30日前開(kāi)具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。從分包方取得的5月1日后開(kāi)具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱(chēng)的增值稅發(fā)票。申報(bào)資料《增值稅預(yù)繳稅款表》；與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。跨縣（市區(qū)）提供建筑服務(wù)納稅管理納稅管理預(yù)繳稅款抵減預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。臺(tái)帳管理區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。申?bào)資料應(yīng)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?？缈h（市區(qū)）提供建筑服務(wù)納稅管理對(duì)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的影響—建筑業(yè)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅體制下，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅率為3%，但為價(jià)內(nèi)稅稅率；而營(yíng)改增后增值稅稅率為11%，為價(jià)外稅稅率，盡管表面上看稅率上升了8%，但由于營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統(tǒng)一口徑進(jìn)行對(duì)比。增值稅稅負(fù)率的高低取決于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額多少，即可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越多，稅負(fù)越輕，而營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率的高低與可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)關(guān)，當(dāng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占銷(xiāo)售額的比重達(dá)到某一數(shù)值時(shí)，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)與增值稅稅負(fù)維持不變，稱(chēng)之為無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率一般納稅人應(yīng)納增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×增值稅稅率×（1-抵扣率）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=銷(xiāo)售額×（1+增值稅稅率）×營(yíng)業(yè)稅率對(duì)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的影響—建筑業(yè)假定二者稅負(fù)相同，則銷(xiāo)售額×增值稅率×（1-抵扣率）=銷(xiāo)售額×（1+增值稅率）×營(yíng)業(yè)稅率抵扣率=（增值稅稅率-營(yíng)業(yè)稅率-增值稅率×營(yíng)業(yè)稅率）/增值稅率當(dāng)增值稅率為11%、營(yíng)業(yè)稅率為3%時(shí)，無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率=69.73%即：當(dāng)建筑企業(yè)可抵扣購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目金額占銷(xiāo)售額的比重為69.73%時(shí)，營(yíng)改增不會(huì)影響改制試點(diǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)，可抵扣購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目金額越大，稅負(fù)越輕，反之亦然。從建筑業(yè)成本構(gòu)成來(lái)看：一般民用建筑：人工費(fèi)18-21%，材料費(fèi)50-55%，機(jī)械費(fèi)8-11%。

工業(yè)建筑：人工費(fèi)13-16%，材料費(fèi)（含設(shè)備）62-68%，機(jī)械費(fèi)5-8%。對(duì)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的影響—建筑業(yè)建筑材料施工機(jī)械建筑業(yè)采購(gòu)市場(chǎng)和核算的不規(guī)范極大的沖擠了可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額租賃費(fèi)其他費(fèi)用50%10%5%5%建議：改變業(yè)務(wù)模式，調(diào)整為甲供工程，甲方取得材料發(fā)票抵扣，工程公司工程收費(fèi)采取簡(jiǎn)易征收。建筑業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析改革前，營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)——?jiǎng)趧?wù)發(fā)生地（形成地方固化的財(cái)政格局。）改革后：增值稅納稅地點(diǎn)——機(jī)構(gòu)所在地（勞務(wù)發(fā)生地進(jìn)項(xiàng)銷(xiāo)項(xiàng)不全，算不出來(lái)應(yīng)納稅額，這樣就出現(xiàn)稅源發(fā)生大的轉(zhuǎn)移）異地預(yù)征：保持地方利益格局基本不變（如果出現(xiàn)長(zhǎng)期倒掛，可以采取暫?；蛘{(diào)低預(yù)征率）異地代開(kāi)：方便納稅人納稅地點(diǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析改革前，3%的稅率差額征稅（分包收入從稅基差掉，為了緩解重復(fù)征稅，類(lèi)似于扣額法增值稅）改革后，選擇一般計(jì)稅的，適用11%的稅率。稅率簡(jiǎn)易計(jì)稅+差額納稅分包鏈問(wèn)題不大，會(huì)買(mǎi)東西，提供服務(wù)，拿到11%、17%的票，鏈條越往下人工成人越多，大建筑公司不養(yǎng)建筑工人甲供材不作為稅基最容易在稅負(fù)上出問(wèn)題——過(guò)渡政策建筑業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析沙土石料問(wèn)題：無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，甚至是無(wú)法取得普通發(fā)票，且占的成本也不低建議：促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)（營(yíng)改增的溢出效應(yīng)）。改變采購(gòu)渠道，對(duì)供應(yīng)鏈進(jìn)行篩選，索取專(zhuān)用發(fā)票。差額的簡(jiǎn)易征收建筑業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析1、甲供材與甲控材增值稅處理的不同點(diǎn)？2、對(duì)外租賃施工機(jī)械的增值稅處理？3、工地上建造臨建房的外購(gòu)貨物或服務(wù)是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？4、勞務(wù)（外包）公司是否可以差額繳納增值稅？5、股東及其他關(guān)聯(lián)方無(wú)償借款的風(fēng)險(xiǎn)管控？6、老項(xiàng)目在5月1日之后發(fā)生改擴(kuò)建支出，其進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣，改擴(kuò)建之后如果出售，是按新項(xiàng)目計(jì)稅還是老項(xiàng)目計(jì)稅？7、自建自用建筑業(yè)的如何進(jìn)行增值稅處理？8、合同已經(jīng)完工，但未收到款項(xiàng)仍然掛帳如何處理？質(zhì)保金如何處理？9、4月30日前收到款項(xiàng)應(yīng)納稅款及發(fā)票開(kāi)具問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)政策解析

適用范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)業(yè)政策解析按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）銷(xiāo)售額當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款抵扣憑證當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款?？鄢恋貎r(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。銷(xiāo)售額房地產(chǎn)業(yè)政策解析一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。新老項(xiàng)目的選擇：《建筑工程施工許可證》建筑工程承包合同計(jì)稅方法選擇房地產(chǎn)業(yè)政策解析一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。房地產(chǎn)業(yè)政策解析房地產(chǎn)業(yè)特殊政策一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）房地產(chǎn)業(yè)：納稅申報(bào)

一般計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。房地產(chǎn)業(yè)：發(fā)票開(kāi)具

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅發(fā)票。預(yù)繳稅款申報(bào)管理采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+5%）×3%規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。小規(guī)模納稅人征收管理小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。對(duì)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的影響—房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅率為5%，但為價(jià)內(nèi)稅稅率；而營(yíng)改增后增值稅稅率為11%，為價(jià)外稅稅率，盡管表面上看稅率上升了6%，但由于營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，口徑不一致，不具有可比性，所以還需要統(tǒng)一口徑進(jìn)行對(duì)比。增值稅稅負(fù)率的高低取決于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額多少，即可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越多，稅負(fù)越輕，而營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率的高低與可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)關(guān)，當(dāng)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額占銷(xiāo)售額的比重達(dá)到某一數(shù)值時(shí)，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)與增值稅稅負(fù)維持不變，稱(chēng)之為無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率。一般納稅人應(yīng)納增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×增值稅稅率×（1-抵扣率）應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=銷(xiāo)售額×（1+增值稅稅率）×營(yíng)業(yè)稅率假定二者稅負(fù)相同，則抵扣率=（增值稅稅率-營(yíng)業(yè)稅率-增值稅率×營(yíng)業(yè)稅率）/增值稅率當(dāng)增值稅率為11%、營(yíng)業(yè)稅率為5%時(shí)，無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率=49.55%說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，但可抵扣購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目金額的適用稅率不一定為11%，有施工機(jī)械等固定資產(chǎn)（17%）、建筑材料—鋼材、水泥等（17%）、建筑材料—建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料，以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦），商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）（3%）、建筑業(yè)和運(yùn)輸業(yè)勞務(wù)（11%）、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)（6%），這里假定綜合抵扣率為11%，和銷(xiāo)售額適用稅率一致。對(duì)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人的影響—房地產(chǎn)業(yè)112從上市地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成

土地成本：占售價(jià)比例大約為20%-40%，并隨著一二線核心城市土地成本升高，土地成本占總成本的比例有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。建安成本：占比約30%-50%，由于建材、人工等成本漲幅趨緩，成本占比保持穩(wěn)定且區(qū)域差別較小，一二線核心城市和三四線城市每平米建安成本相較于房?jī)r(jià)差別可以忽略不計(jì)。利息成本：因公司差別較大，與項(xiàng)目大小融資額度等有密切關(guān)系，占成本比例相對(duì)不穩(wěn)定。假設(shè)單一項(xiàng)目總體投資額的50%為外部融資（即資產(chǎn)負(fù)債率為50%），融資成本為年化10%，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，則利息成本占總成本比例為12%?，F(xiàn)實(shí)中，許多地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比例較高，若單個(gè)項(xiàng)目負(fù)債比例為70%，則利息成本占比將高達(dá)21%。3接受建筑服務(wù)接受商務(wù)輔助服務(wù)接受租賃服務(wù)接受保險(xiǎn)服務(wù)土地價(jià)款扣除房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析改革前：按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅改革后：一般計(jì)稅，適用11%的稅率差額納稅：允許抵扣土地價(jià)款建筑企業(yè)拿到11%的票，我會(huì)盡量擴(kuò)大甲供材范圍，本身稅負(fù)不會(huì)超過(guò)5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：一手房 改革前：自建自用再轉(zhuǎn)讓的，建筑環(huán)節(jié)視同發(fā)生應(yīng)稅行為改革后：自建自用再轉(zhuǎn)讓的，建筑環(huán)節(jié)不視同發(fā)生應(yīng)稅行為（不再補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)增值稅）自建房房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析改革前：區(qū)分單位和個(gè)人、住房和商業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)房時(shí)間等。改革后：原則上延續(xù)原有政策。價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)價(jià)外稅原因，稅負(fù)會(huì)略有下降（5%）。二手房老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅+二手房政策平移過(guò)渡政策開(kāi)票仍然存在問(wèn)題：發(fā)票、賬簿記載、納稅申報(bào)如何實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增特殊問(wèn)題透析1.受讓土地使用權(quán)繳納的契稅、支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等是否可以在計(jì)算增值稅時(shí)扣除？2.還建房是否視同銷(xiāo)售繳納處理，進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣？3.5月1日前拿地，5月1日后開(kāi)發(fā)的，是否可以扣除土地款？4.甲供材取得的專(zhuān)用發(fā)票在哪家抵扣，如何與施工企業(yè)談判？5.統(tǒng)借統(tǒng)還支付的利息如何操作對(duì)房企有利？6.苗木、園林綠化工程應(yīng)當(dāng)如何取得票據(jù)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？7.代收費(fèi)用是否繳納增值稅，如何操作才能節(jié)稅？8.房企以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資是否視同銷(xiāo)售繳納增值稅？9.紅線外附加工程增值稅如何處理？10.關(guān)聯(lián)方無(wú)償使用房產(chǎn)增值稅處理？簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法非自建形式取得自建形式取得差額計(jì)稅全額計(jì)稅一般納稅人4.30前取得征收率5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅征收率5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)政策解析全額計(jì)稅全額計(jì)稅一般納稅人5.1后取得一般計(jì)稅方法非自建形式取得自建形式取得差額預(yù)繳征收率5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅差額預(yù)繳征收率5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅差額計(jì)稅全額計(jì)稅小規(guī)模納稅人：非個(gè)人非自建形式取得自建形式取得征收率5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅征收率5%不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅所謂取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)繳稅額計(jì)算全額預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%差額預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%扣除憑證：（1）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票；（3）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。其他納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。抵減時(shí)，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)依相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策解析一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。其中新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策解析納稅人2016年5月1日后購(gòu)進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過(guò)50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。不動(dòng)產(chǎn)原值,是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)置原價(jià)或作價(jià)。上述分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理取得增值稅扣稅憑證時(shí)借：固定資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額貸：銀行存款認(rèn)證當(dāng)期借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）60%貸：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額60%

第13個(gè)月借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）60%貸：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額60%購(gòu)進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人銷(xiāo)售其取得的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷(xiāo)售的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人按照規(guī)定從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。轉(zhuǎn)變用途進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的處理不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大于該不動(dòng)產(chǎn)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)于該不動(dòng)產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，并從該不動(dòng)產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝（已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＋待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）×不動(dòng)產(chǎn)凈值率不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。納稅人注銷(xiāo)稅務(wù)登記時(shí)，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額于注銷(xiāo)清算的當(dāng)期從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。納稅人應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程臺(tái)賬，分別記錄并歸集不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程的成本、費(fèi)用、扣稅憑證及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。轉(zhuǎn)變用途進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的處理轉(zhuǎn)變用途進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入的處理依照規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。按照規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率簡(jiǎn)易計(jì)稅方法4.30前一般計(jì)稅方法5.1后一般納稅人征收率5%跨縣（市區(qū)）的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅在同一縣（市區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅稅率11%跨縣（市區(qū)）的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳（3%），向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅在同一縣（市區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃政策解析應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額/（1+11%）×3%應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）×5%單位和個(gè)體工商戶(hù)其他個(gè)人小規(guī)模納稅人非住房征收率5%，個(gè)體工商戶(hù)住房1.5%跨縣（市區(qū)）的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅在同一縣（市區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅非住房征收率5%，住房1.5%向不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃政策解析應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）×5%應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額/（1+5%）×1.5%單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃政策解析發(fā)票管理專(zhuān)用發(fā)票實(shí)行最高開(kāi)票限額管理增值稅專(zhuān)用發(fā)票的作廢紅字專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具丟失專(zhuān)用發(fā)票處理逾期專(zhuān)用發(fā)票處理滯留票及其處理虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)最高開(kāi)票限額由一般納稅人申請(qǐng)，區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)依法審批。專(zhuān)用發(fā)票實(shí)行最高開(kāi)票限額管理一般納稅人申請(qǐng)最高開(kāi)票限額時(shí)，需填報(bào)《增值稅專(zhuān)用發(fā)票最高開(kāi)票限額申請(qǐng)單》主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人申請(qǐng)以后，根據(jù)需要進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。銷(xiāo)售方未抄稅并且未記賬購(gòu)買(mǎi)方未認(rèn)證或者認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”、“專(zhuān)用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過(guò)銷(xiāo)售方開(kāi)票當(dāng)月增值稅專(zhuān)用發(fā)票的作廢一般納稅人在開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票當(dāng)月，發(fā)生銷(xiāo)貨退回、開(kāi)票有誤等情形，收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)符合作廢條件的，按作廢處理；開(kāi)具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可即時(shí)作廢。發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)均無(wú)法認(rèn)證等情形但不符合作廢條件因銷(xiāo)貨部分退回及發(fā)生銷(xiāo)售折讓發(fā)生銷(xiāo)貨退回、開(kāi)票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止紅字發(fā)票的開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票已交付購(gòu)買(mǎi)方的，購(gòu)買(mǎi)方可在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)版中填開(kāi)并上傳《開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票信息表》?！缎畔⒈怼匪鶎?duì)應(yīng)的藍(lán)字專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。經(jīng)認(rèn)證結(jié)果為“認(rèn)證相符”并且已經(jīng)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的，購(gòu)買(mǎi)方在填開(kāi)《信息表》時(shí)不填寫(xiě)相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專(zhuān)用發(fā)票信息，應(yīng)暫依《信息表》所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出；未抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的可列入當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，待取得銷(xiāo)售方開(kāi)具的紅字專(zhuān)用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證；經(jīng)認(rèn)證結(jié)果為“無(wú)法認(rèn)證”、“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符”、“專(zhuān)用發(fā)票代碼、號(hào)碼認(rèn)證不符”，以及所購(gòu)貨物或服務(wù)不屬于增值稅扣稅項(xiàng)目范圍的，購(gòu)買(mǎi)方不列入進(jìn)項(xiàng)稅額，不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，填開(kāi)《信息表》時(shí)應(yīng)填寫(xiě)相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專(zhuān)用發(fā)票信息。紅字發(fā)票的開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票尚未交付購(gòu)買(mǎi)方或者購(gòu)買(mǎi)方拒收的，銷(xiāo)售方應(yīng)于專(zhuān)用發(fā)票認(rèn)證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)版中填開(kāi)并上傳《信息表》。銷(xiāo)售方憑稅務(wù)機(jī)關(guān)系統(tǒng)校驗(yàn)通過(guò)的《信息表》開(kāi)具紅字專(zhuān)用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)版中以銷(xiāo)項(xiàng)負(fù)數(shù)開(kāi)具。紅字專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)與《信息表》一一對(duì)應(yīng)。紅字發(fā)票的開(kāi)具一般納稅人丟失已開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)丟失前已認(rèn)證相符的，購(gòu)買(mǎi)方可憑銷(xiāo)售方提供的相應(yīng)專(zhuān)用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷(xiāo)售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《丟失增值稅專(zhuān)用發(fā)票已報(bào)稅證明單》作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證；丟失前未認(rèn)證的，購(gòu)買(mǎi)方憑銷(xiāo)售方提供的相應(yīng)專(zhuān)用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證相符的可憑專(zhuān)用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷(xiāo)售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《證明單》，作為增值稅存?zhèn)洳椤G失專(zhuān)用發(fā)票的處理12丟失已開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的抵扣聯(lián)，如果丟失前已認(rèn)證相符的，可使用專(zhuān)用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?；如果丟失前未認(rèn)證的，可使用專(zhuān)用發(fā)票發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，專(zhuān)用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?。丟失已開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可將專(zhuān)用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬憑證，專(zhuān)用發(fā)票抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?。丟失專(zhuān)用發(fā)票的處