竣工驗收及保修階段的監(jiān)理措施

竣工驗收及保修階段的監(jiān)理措施第一節(jié) 竣工驗收監(jiān)理工作內(nèi)容一、住宅工程竣工驗收一般分三個階段進行1、每棟樓進行分戶驗收；2、單位（子單位）工程驗收；3、全部驗收。全部驗收是指整個建設(shè)項目已按設(shè)計要求全部建設(shè)完成， 并符合竣工驗收標準，且已通過承包方的預(yù)驗和監(jiān)理工程師組織的初驗， 由業(yè)主方工程負責(zé)人組織的正式竣工驗收?？偙O(jiān)組織監(jiān)理工程師根據(jù)規(guī)范和強制性標準條文對承包單位報送的完工工程的實物質(zhì)量進行竣工預(yù)驗收、 竣工資料進行審查， 并對存在的問題整改的結(jié)果進行復(fù)驗合格的基礎(chǔ)上， 向建設(shè)方提出竣工驗收的建議， 協(xié)助建設(shè)方組織全部竣工驗收。二、每棟樓進行分戶驗收1、分戶驗收特點①分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質(zhì)量驗收規(guī)范對住宅工程的每一戶涉及主要使用功能和觀感質(zhì)量進行的專門檢驗。分戶檢驗適用于住宅工程；②分戶檢驗的主體為建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司；③分戶檢驗應(yīng)在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶檢驗合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件；④分戶檢驗是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收；⑤分戶檢驗對逐戶、逐段全數(shù)檢查（建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司應(yīng)全數(shù)檢查驗收，質(zhì)安監(jiān)站按要求抽查5%）；⑥住宅工程施工質(zhì)量分戶驗收，是相關(guān)法規(guī)的要求，也是客戶的期望。2、分戶驗收的項目分戶檢驗應(yīng)包括下列必須檢驗項目：①樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量；②門窗安裝質(zhì)量；③欄桿安裝質(zhì)量；④防水工程質(zhì)量；⑤室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量；⑥給排水安裝工程質(zhì)量；⑦電氣安裝工程質(zhì)量 ”。3、編制分戶驗收方案根據(jù)江蘇省《住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程》 （DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“誰生產(chǎn)誰負責(zé)”的原則，參照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300－2001等國家規(guī)范確定住宅工程分戶檢驗的主要內(nèi)容，方法和要求。開工前或開工時，針對該工程實際情況，應(yīng)編寫該工程分戶驗收方案，在施工過程中按方案要求對分戶驗收質(zhì)量進行預(yù)控。2、熟悉與分戶驗收相關(guān)的設(shè)計圖紙和設(shè)計說明；3、熟悉與分戶驗收有關(guān)的施工質(zhì)量驗收規(guī)范、施工技術(shù)標準、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則、分戶驗收方案和分戶驗收相關(guān)文件和技術(shù)標準；4、認真審核施工組織設(shè)計中分戶驗收內(nèi)容和分戶驗收方案；5、與建設(shè)、設(shè)計、施工單位溝通對分戶驗收事后無法整改質(zhì)量偏差部分，在保證各項工程質(zhì)量、強制性標準、設(shè)計、施工規(guī)范等的前題下，在設(shè)計文件、施工技術(shù)標準等方面進行調(diào)整或修改，以適應(yīng)分戶驗收的質(zhì)量控制。6、分戶驗收是一個復(fù)雜、 繁瑣的系統(tǒng)工程， 事前和事中控制起到關(guān)鍵作用，尤其是從基礎(chǔ)、主體到裝飾裝修各階段全過程的質(zhì)量控制，針對樓層凈高、開間、樓板厚度、墻體、門窗滲漏等事后難以整改或整改困難的部位施工質(zhì)量控制尤其重要，必須在施工過程中加大預(yù)控力度，從方案、材料到施工工序的質(zhì)量控制到位能起到事半功倍的作用。7、監(jiān)理對分戶驗收的施工過程質(zhì)量控制非常重要， 施工單位或管理人員往往重視進度，忽視質(zhì)量，特別是對分戶驗收大多停留在事后能處理的意識，較少考慮到施工過程質(zhì)量控制的重要性，加強監(jiān)理人員對分戶驗收過程控制的責(zé)任和職責(zé)落實，嚴格施工過程對分戶驗收項目的質(zhì)量控制，是避免和防止事后驗收難過關(guān)、交房困難或業(yè)主投訴的有效方式。三、組織竣工驗收是監(jiān)理工作的重要方面，監(jiān)理應(yīng)按程序進行驗收工作（一）監(jiān)理工程師在工程竣工驗收階段要充分利用自身優(yōu)勢和經(jīng)驗，當(dāng)好業(yè)主方的參謀和助手，協(xié)助業(yè)主方完成竣工階段的各項工作概述如下：1、協(xié)助業(yè)主方制定驗收方案；2、協(xié)助業(yè)主方整理竣工驗收備案所規(guī)定的有關(guān)文件；3、協(xié)助業(yè)主方按合同規(guī)定支付工程款；4、協(xié)助業(yè)主方組織召開竣工驗收會議；5、協(xié)助業(yè)主方實地查驗工程質(zhì)量；6、協(xié)助業(yè)主方簽署工程竣工意見；7、協(xié)助業(yè)主方審核竣工決算；8、協(xié)助業(yè)主方在規(guī)定期限內(nèi)，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門上報竣工驗收備案資料。（二）監(jiān)理在工程竣工驗收階段具體工作步驟為：1、監(jiān)督合同各方做好竣工準備工作施工、設(shè)計、業(yè)主等各單位都要按規(guī)定準備技術(shù)資料，要求數(shù)據(jù)準確、種類齊全、文字精練。2、督促承包方作竣工預(yù)驗承包方竣工預(yù)驗收是指工程項目完工后，在竣工驗收通知發(fā)出前由承包方自行組織的內(nèi)部自驗收，內(nèi)部預(yù)驗是順利通過正式驗收的可靠保證，最好邀請監(jiān)理工程師參加。在承包方自我檢查的基礎(chǔ)上， 并對查出的問題全部修補完畢以后， 項目經(jīng)理應(yīng)提請上級單位進行復(fù)驗。通過復(fù)驗，要解決全部遺留問題，為正式驗收做好充分的準備。3、審查承包方提交的驗收申請報告監(jiān)理工程師收到承包方送交的驗收申請報告后， 應(yīng)參照工程合同的要求、 驗收標準等進行仔細的審查。4、現(xiàn)場初驗監(jiān)理工程師審查完驗收申請報告后，組成驗收班子對竣工的工程項目進行初驗，書面通知或以備忘錄的形式告訴承包方，

若認為可以進行驗收， 則應(yīng)由監(jiān)理人員在初驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題， 應(yīng)及時以并令其按有關(guān)的質(zhì)量要求進行修理甚至返工。5、組織正式驗收監(jiān)理工程師在初驗合格后，就可協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計單位、承包方、質(zhì)監(jiān)部門等，在約定時期內(nèi)進行正式驗收。6、正式驗收的步驟一般是：1）檢查工程，審查工程資料參加工程項目竣工驗收的各方對已竣工的工程進行目測檢查，同時逐一檢查工程資料所列內(nèi)容是否齊備和完整。2）舉行現(xiàn)場驗收會議驗收會由參加工程竣工驗收的各方共同參加，主要內(nèi)容如下：承包方代表介紹工程施工情況、自檢情況及竣工情況，出示竣工驗收所需的資料；②監(jiān)理工程師通報工程監(jiān)理中的主要內(nèi)容，發(fā)表竣工驗收的監(jiān)理意見；③業(yè)主根據(jù)在竣工項目目測中發(fā)現(xiàn)的問題和工程承包合同所規(guī)定的事項，對承包方提出限期整改處理的意見；④由質(zhì)檢部門會同業(yè)主及監(jiān)理工程師討論工程正式驗收是否合格。討論時其他代表可以休會；⑤復(fù)會，由監(jiān)理工程師宣布驗收結(jié)果，質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督負責(zé)人員宣布工程項目質(zhì)量等級。3）辦理竣工驗收簽證書驗收簽證書應(yīng)由業(yè)主、監(jiān)理工程師、承包方共同簽字方能生效。第二節(jié) 保修階段監(jiān)理依據(jù)和工作重點一、工程保修階段的監(jiān)理依據(jù)工程保修是指工程質(zhì)量保修， 監(jiān)理應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和設(shè)計文件、工程質(zhì)量驗評標準進行。二、工程保修期的計算1、根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的有關(guān)規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、 主體結(jié)構(gòu)工程、 屋面防水工程和其他土建工程， 以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。2、一般地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)為設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限，防水工程為（屋面、衛(wèi)生間、外墻等）為 5年；供熱、供冷系統(tǒng)為 2個采暖或供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程為 2年。因此，監(jiān)理除了應(yīng)協(xié)助業(yè)主在工程施工合同中對保修范圍、 保修期限值明確規(guī)定外。 還應(yīng)要求各承包商制定完善缺陷保修期的保修計劃和保修措施（質(zhì)量保修書） ，并監(jiān)督其有效執(zhí)行。三、工程質(zhì)量保修期內(nèi)監(jiān)理的工作重點1、建設(shè)項目（工程）竣工驗收后，監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)剩余工作量和工程保修責(zé)任期內(nèi)出現(xiàn)的缺陷，配備保修責(zé)任期監(jiān)理人員，進行保修責(zé)任期的監(jiān)理工作。2、保修階段的監(jiān)理工作重點應(yīng)根據(jù)具體工程對象和工程使用狀況確定，監(jiān)理工作首先應(yīng)進行如下內(nèi)容：①對應(yīng)進行沉降觀測的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測成果和觀測方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定， 如發(fā)現(xiàn)異常情況， 應(yīng)通知設(shè)計和質(zhì)監(jiān)部門進行分析研究處理；②對工程質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷進行調(diào)查，重點是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程；③調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；④給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。3、在整改和遺留工程的監(jiān)理工作中，總監(jiān)理工程師仍要堅持上道工序未經(jīng)檢查驗收不準進行下道工序的原則，確保工程質(zhì)量。4、在保修期內(nèi)總監(jiān)理工程師應(yīng)督促設(shè)計單位，承包方、設(shè)備材料供應(yīng)單位人認真做好保修工作。監(jiān)理工程師還應(yīng)加強現(xiàn)場巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，并通知承包方和有關(guān)保修部門盡快地派人前往檢查， 并盡快地組織人力、 物力進行修理。5、總監(jiān)理工程師在確定保修責(zé)任及修復(fù)費用的處理上，根據(jù)造成問題的原因以及具體的返修內(nèi)容，與有關(guān)單位共同商定處理方法。①若為設(shè)計原因造成的問題，則應(yīng)由原設(shè)計單位負責(zé)。原設(shè)計單位或業(yè)主委托新的設(shè)計單位修改設(shè)計方案， 業(yè)主向承包方進行處理或返修， 其新增費用由原設(shè)計單位負責(zé)。 總監(jiān)理工程師還應(yīng)準確確定由此給業(yè)主造成的其他損失， 向原設(shè)計單位提出索賠。②因施工安裝單位的施工和安裝質(zhì)量原因造成的問題，由施工安裝單位負責(zé)進行保修，其費用由施工安裝單位負責(zé)。由此給項目造成的其他損失，總監(jiān)理工程師應(yīng)向施工安裝單位提出索賠。③因設(shè)備質(zhì)量原因造成的問題，由設(shè)備供應(yīng)單位負責(zé)進行保修，其費用由設(shè)備供應(yīng)單位負責(zé)。 由此給項目造成的其他損失， 總監(jiān)理工程師應(yīng)向設(shè)備供應(yīng)單位提出索賠。④如因用戶在使用后有新的要求或用戶使用不當(dāng)進行局部處理和返修，由用戶與承包方協(xié)商解決，或用戶另外委托施工。費用由用戶自己負責(zé)。⑤在發(fā)生問題的部位后項目返修完畢后，要做好驗收記錄，并經(jīng)用戶和總監(jiān)理工程師簽字驗收。⑥上述未含的其它與本工程有關(guān)的任務(wù)，若業(yè)主委托，經(jīng)業(yè)主及監(jiān)理雙方協(xié)商一致后，監(jiān)理方應(yīng)在業(yè)主方授權(quán)下完成該任務(wù)。第三節(jié)保修階段監(jiān)理工作的方法及措施1、工程進入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場，而監(jiān)理單位則應(yīng)根據(jù)工程項目大小（可以不設(shè)項目監(jiān)理機構(gòu)） 宜在參加該項目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。2、監(jiān)理人員要與業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關(guān)承包商保持電話聯(lián)系， 并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。3、在單位工程竣工驗收時，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書》 ，其內(nèi)容為具體保修項目，期限以及有關(guān)承諾。4、組織承包商對工程使用情況進行質(zhì)量回訪，一般每半年進行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風(fēng)、冬季低溫） ，如臺風(fēng)暴雨過后組織使用單位進行檢查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進行登記。5、在工程保修期即將到期的前 1～2個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進行全面目測檢查。 發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。6、監(jiān)理人員對用戶反饋的意見和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進行詳細調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實和責(zé)任。工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負責(zé)，無條件保修。監(jiān)理人員及時發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內(nèi)派人進行維修。 比較重大的質(zhì)量缺陷， 如基礎(chǔ)不均勻沉