第十二章 物權(quán)變動(dòng)

案例：甲因?yàn)橐{(diào)往外地工作，欲將家里的財(cái)產(chǎn)變賣，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩電賣給他。雙方協(xié)定的價(jià)格是1500元。6月1日，乙將錢交給甲以后，乙將電視裝上車欲將電視拉走。甲想起自己還有一個(gè)月才走，就問乙能否借用一個(gè)月？乙同意。7月1日，乙將電視拉回家，到家后，當(dāng)他接通電源，電視機(jī)不顯示圖像，乙認(rèn)為甲的電視機(jī)在賣給他之前就壞了，就把電視機(jī)又給甲送回來，要求甲把錢退給他。甲請(qǐng)來修理電視機(jī)的技術(shù)人員檢查，認(rèn)為是搬運(yùn)不當(dāng)顯像管損壞。乙堅(jiān)決不要電視機(jī)了，要求甲退錢。如果甲一定要將電視賣給他，那就退給他電視的修理費(fèi)將近500元。試分析：甲是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電視的修理費(fèi)用或者收回電視？（1）甲交付電視機(jī)是采用的什么樣的交付方式？（2）電視機(jī)的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移？如果是，何時(shí)轉(zhuǎn)移？（3）甲是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)電視的修理費(fèi)用或者收回電視？（4）結(jié)合民法理論，結(jié)合本題談?wù)剟?dòng)產(chǎn)的交付問題。答：（1）占有改定。（2）已經(jīng)移轉(zhuǎn)。移轉(zhuǎn)時(shí)間為6月1日。（3）甲無須承擔(dān)修理費(fèi)用或收回電視。（4）本題涉及民法中動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題。《民法通則》第72條規(guī)定：按照合同或者其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，國(guó)家司法考試另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移?！段餀?quán)法》第27條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力。在國(guó)家司法考試上，交付是指將物或所有權(quán)憑證移轉(zhuǎn)給他人的行為。簡(jiǎn)言之，交付意味著占有的移轉(zhuǎn)。由于在交付之前，當(dāng)事人之間存在著移轉(zhuǎn)所有權(quán)的協(xié)議，因而財(cái)產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效果。應(yīng)該指出，因交付而發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，要求交付行為完全符合合同的約定，否則不能視為已交付，不導(dǎo)致所有權(quán)移轉(zhuǎn)。接受標(biāo)的物的一方可以要求對(duì)方繼續(xù)按合同約定履行交付義務(wù)或追究其違約責(zé)任。財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，但是當(dāng)事人約定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附有條件的，在所附條件未成就前，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)也不移轉(zhuǎn)。交付分為現(xiàn)實(shí)的交付和觀念的交付兩種情況。所謂現(xiàn)實(shí)的交付就是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出讓人將動(dòng)產(chǎn)的占有實(shí)際移轉(zhuǎn)給受讓人，由受讓人直接占有該動(dòng)產(chǎn)。所謂觀念交付，是指在特殊情況下，國(guó)家司法考試允許當(dāng)事人通過特別的約定，并不現(xiàn)實(shí)地交付動(dòng)產(chǎn)，而是采用一種變通的交付方法，來代替實(shí)際交付。觀念交付又分為簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付三種情況?！段餀?quán)法》第25～27條分別進(jìn)行了規(guī)定。所謂占有改定是指轉(zhuǎn)讓人和受讓人在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，如果轉(zhuǎn)讓人希望繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，而受讓人因此取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。所謂簡(jiǎn)易交付是指出讓人在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之前，受讓人已經(jīng)通過委托、租賃、使用借貸等方法而實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則從移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同生效之時(shí)起，視為交付。所謂指示交付是指在轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，如果該動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，轉(zhuǎn)讓人可以將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，以代替物的實(shí)際交付。本題中甲賣電視給乙，雙方約定由甲借用電視一個(gè)月，屬于占有改定。甲和乙根據(jù)口頭協(xié)議構(gòu)成了買賣電視機(jī)的國(guó)家司法考試關(guān)系，從6月1日乙付錢，雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)電視機(jī)的所有權(quán)就移轉(zhuǎn)了。只不過采用的并非實(shí)際交付的方法。既然電視機(jī)的財(cái)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，電視機(jī)毀損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人承擔(dān)。因此，乙在運(yùn)輸期間不慎將電視機(jī)損壞，應(yīng)由他自己負(fù)責(zé)。甲無須承擔(dān)電視的修理費(fèi)用，也沒有義務(wù)收回電視。值得注意的是，有關(guān)占有改定是否能在任何情況下都產(chǎn)生移轉(zhuǎn)所有權(quán)的效果并具有對(duì)抗第三人的效力，學(xué)理上還存有爭(zhēng)議。依交付而移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，只是國(guó)家司法考試對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間的一般規(guī)定，屬于任意性規(guī)范。當(dāng)事人可以通過對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間的特別規(guī)定而排除這一規(guī)定的適用。根據(jù)我國(guó)國(guó)家司法考試的規(guī)定，在買賣合同中，交付時(shí)間一般有三種情形：第一，如果約定由受讓人自提貨物，受讓人取走動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間為交付時(shí)間。本題就屬于這種情況。第二，如果合同約定由轉(zhuǎn)讓人送貨的，轉(zhuǎn)讓人在交貨地點(diǎn)將標(biāo)的物交付受讓人點(diǎn)收完畢，視為交付。第三，合同中能夠約定轉(zhuǎn)讓人代辦托運(yùn)或郵寄貨物的，轉(zhuǎn)讓人將標(biāo)的物交第一承運(yùn)人或郵局的時(shí)間為交付時(shí)間。答案:甲無須承擔(dān)修理費(fèi)用或收回電視。本題中甲賣電視給乙，雙方約定由甲借用電視一個(gè)月，屬于占有改定。甲和乙根據(jù)口頭協(xié)議構(gòu)成了買賣電視機(jī)的法律關(guān)系，從6月1日乙付錢，雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)電視機(jī)的所有權(quán)就移轉(zhuǎn)了，只不過采用的并非實(shí)際交付的方法。既然電視機(jī)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，電視機(jī)毀損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人承擔(dān)。因此，乙在運(yùn)輸期間不慎將電視機(jī)損壞，應(yīng)由他自己負(fù)責(zé)。甲無須承擔(dān)電視的修理費(fèi)用，也沒有義務(wù)收回電視。第十二章物權(quán)變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)的概述1.物權(quán)變動(dòng)的概念物權(quán)變動(dòng)，是指物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅的狀態(tài)，包括物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。（1）物權(quán)的發(fā)生①物權(quán)的原始取得②物權(quán)的繼受取得a.依繼受取得方法不同：轉(zhuǎn)移的繼受取得與創(chuàng)設(shè)的繼受取得b.依繼受范圍或形態(tài)不同：特定的繼受取得與概括的繼受取得（2）物權(quán)的變更（3）物權(quán)的消滅①絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅②物權(quán)消滅的原因：a.混同；b.拋棄；c.標(biāo)的物滅失；d.約定存續(xù)期間屆滿；e.擔(dān)保物權(quán)因主債權(quán)消滅而消滅；f.征收或添附，等等。2.引起物權(quán)變動(dòng)的原因（1）法律行為（2）法律行為以外的其他原因①因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。②因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。③因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。注意：依照前述享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。3.物權(quán)行為（1）物權(quán)行為的概念物權(quán)行為，是指以設(shè)立、變更、消滅物權(quán)為目的的法律行為。物權(quán)行為=物權(quán)的合意+登記或交付注意：物權(quán)行為與處分行為的區(qū)別（2）物權(quán)行為的立法例①肯定主義②否定主義（3）物權(quán)行為獨(dú)立性（區(qū)分原則）（4）物權(quán)行為無因性（抽象原則）思考：我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)行為的觀點(diǎn)《物權(quán)法》第15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！倍?、物權(quán)的變動(dòng)（一）物權(quán)變動(dòng)模式（基于法律行為）1.債權(quán)意思主義（法國(guó)、意大利、日本）2.物權(quán)形式主義（德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)）3.債權(quán)形式主義（瑞士、奧地利、西班牙）我國(guó)《物權(quán)法》的立法選擇：原則上采債權(quán)形式主義，例外采債權(quán)意思主義原則：《物權(quán)法》第6、9、23、188條等例外：《物權(quán)法》第127條、158條、24條等補(bǔ)充：英美法系的登記制度最初，普通法有時(shí)間在先，權(quán)利在先的原則，如果出讓人把財(cái)產(chǎn)讓于給第一受讓人后，又讓于給第二受讓人，那么，根據(jù)普通法，第二受讓人是無法得到保護(hù)的。但是這樣是非常有害于交易安全的，第二受讓人沒有辦法知曉是否已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓給了第一受讓人。所以，美國(guó)各州逐漸改變了這一做法，而采用登記制度。現(xiàn)代美國(guó)各州的登記制度極不相同，主要有通知型（notice）、競(jìng)賽型（race）、競(jìng)賽---通知型（race--notice）之分。通知型：只要后來的購(gòu)買者包括債權(quán)人或抵押權(quán)人是善意的并且是有償?shù)?，而且沒有被告知該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓或抵押過，后來的善意的購(gòu)買者的權(quán)利就受保護(hù)，先前的沒有登記的轉(zhuǎn)讓就無效。競(jìng)賽型：誰先登記誰就優(yōu)先獲得財(cái)產(chǎn)權(quán)，這一類型屬于傳統(tǒng)型，目前只有加利福尼亞等個(gè)別的洲采用。競(jìng)賽—通知型：任何一次未登記的轉(zhuǎn)讓針對(duì)后來的善意取得人都是無效的，但是，這個(gè)后來的取得人還應(yīng)當(dāng)是第一個(gè)登記的人。

總的來說，美國(guó)法的登記制度，在效力上大都是采取的對(duì)抗主義，即如果沒有第三人的話，在當(dāng)事人之間是可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的。只是如果出現(xiàn)了第三人，就存在一個(gè)誰的權(quán)利優(yōu)先的問題。即使在上述的競(jìng)賽型、競(jìng)賽通知型，都要求登記，但是，登記也只是獲得對(duì)抗一切人（對(duì)世）的效力的手段，而如果沒有登記，也只是對(duì)某些特定的受保護(hù)的人（后來的登記者，或善意登記者）無效，并不是對(duì)原來的出讓人無效。

為了簡(jiǎn)化登記檢索系統(tǒng)，托倫斯借鑒了海船登記的方法，發(fā)明了不動(dòng)產(chǎn)登記的新系統(tǒng)。托倫斯登記系統(tǒng)有三項(xiàng)基本原則：鏡子原則（mirrorprinciple）：登記和產(chǎn)權(quán)證書被認(rèn)為精確的完整的再現(xiàn)了權(quán)利的狀態(tài)。這首先表明，為了保障準(zhǔn)確與完整，登記機(jī)關(guān)有實(shí)質(zhì)的審查義務(wù)，可以調(diào)查取證。其次，登記機(jī)關(guān)在審查無誤后，發(fā)給權(quán)利人權(quán)利證書（certificate）,作為權(quán)利人享有權(quán)利的證明；再次，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓時(shí)，只要將轉(zhuǎn)讓書(deed)和產(chǎn)權(quán)證書交給受讓人，受讓人申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)審查無誤后，將原來的出讓人的產(chǎn)權(quán)證書收回，另外頒發(fā)一個(gè)新的產(chǎn)權(quán)證書給受讓人。門簾原則(curtainprinciple)：這表明，登記具有絕對(duì)的效力即公信力，即使在此前還有其他的導(dǎo)致權(quán)利瑕疵的原因，比如財(cái)產(chǎn)上存在負(fù)擔(dān)，比如財(cái)產(chǎn)實(shí)際上已被轉(zhuǎn)讓給他人，但只要現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證書登記上沒有記載，那么，過去的一切導(dǎo)致權(quán)利瑕疵的情形都視為不存在。從而隔斷了權(quán)利證書之外的非可知因素對(duì)受讓人權(quán)利的影響，極大的保護(hù)了交易安全。保險(xiǎn)原則（insuranceprinciple）：如果由于登記不正確，給權(quán)利人造成了損害，通過保險(xiǎn)基金對(duì)損失加以補(bǔ)償。托倫斯登記制與德國(guó)法上的權(quán)利登記制的區(qū)別：a.托倫斯登記制要發(fā)給權(quán)利人產(chǎn)權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓時(shí)出讓人不但要交付轉(zhuǎn)讓書，還要交付產(chǎn)權(quán)證書。而權(quán)利登記制，登記是就當(dāng)事人之契約加以注記驗(yàn)證，并不另發(fā)書狀。b.托倫斯登記制采任意登記主義，它并不強(qiáng)制一切土地必須申請(qǐng)所有權(quán)及它項(xiàng)權(quán)利登記。即使當(dāng)事人沒有登記，其物權(quán)仍然可以獲得承認(rèn)和保護(hù)。這一點(diǎn)和德國(guó)法上的只有登記才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)是極不相同的。托倫斯登記制度的可貴之處就在于它不是利用國(guó)家的強(qiáng)制力強(qiáng)制推行一種制度，而是以一種市場(chǎng)開放的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)度，通過自身比較利益的彰顯，來吸引權(quán)利人將自己的土地納入到托倫斯登記系統(tǒng)。（二）物權(quán)公示的方法及效力1.物權(quán)公示的方法不動(dòng)產(chǎn)——登記動(dòng)產(chǎn)——占有（交付）2.物權(quán)公示的效力公示對(duì)抗主義；公示生效主義；折衷主義我國(guó)《物權(quán)法》原則上確立了公示生效主義，例外承認(rèn)公示對(duì)抗主義。（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則《物權(quán)法》第9條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定得除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?.不動(dòng)產(chǎn)登記制度（1）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念不動(dòng)產(chǎn)登記，是指國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄并供公眾查閱的制度?！段餀?quán)法》第10條第二款：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。在此之前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記“五統(tǒng)一原則”（統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一效力、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一權(quán)屬證書）（2）登記機(jī)構(gòu)——由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理現(xiàn)行登記機(jī)構(gòu)：不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門a.土地管理部門b.房產(chǎn)管理部門c.農(nóng)業(yè)主管部門d.林業(yè)主管部門e.海洋行政主管部門f.地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門補(bǔ)充：域外法中的不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)（1）日本：法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局和派出所；（2）瑞士：各州的地方法院；（3）德國(guó)：地方法院中設(shè)立的“土地登記局”；（4）英國(guó)：土地登記局；（5）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)：專門的地政事務(wù)所；（6）我國(guó)香港地區(qū)：專門的“田土注冊(cè)處”，隸屬于香港注冊(cè)總署。補(bǔ)充：

2014年5月7日，國(guó)土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，根據(jù)《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》和《中央編辦關(guān)于國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記人員編制有關(guān)問題的批復(fù)》，在國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作的職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌成立，標(biāo)志著統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式組建，不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”工作（登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)統(tǒng)一）邁出了堅(jiān)實(shí)一步，為建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了有力的組織保障。（3）登記生效時(shí)間《物權(quán)法》第14條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！保?）登記簿與權(quán)屬證書《物權(quán)法》第16條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！薄段餀?quán)法》第17條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！保?）登記資料的查詢《物權(quán)法》第18條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！保?）更正登記《物權(quán)法》第19條第一款：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！保?）異議登記《物權(quán)法》第19條第二款：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！保?）預(yù)告登記《物權(quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”（9）登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)及責(zé)任《物權(quán)法》第22條：“不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定?！薄段餀?quán)法》第21條：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！?007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房?jī)r(jià)20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋并作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。問題1：如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請(qǐng)求返還房屋，下列選項(xiàng)正確的是：A.王某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋B.王某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋C.小王無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋D.小王有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋解析：A和C是正解。王某和丁某之間存在買賣合同，是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。王某負(fù)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給丁某的債務(wù)，當(dāng)然沒有請(qǐng)求返還的權(quán)利。小王的權(quán)利是從王某那里繼受取得的，因此，小王的權(quán)利不能大于王某的權(quán)利。房屋買賣合同的當(dāng)事人和其繼承人不屬于第三人，應(yīng)當(dāng)以債權(quán)關(guān)系來確定王某及其繼承人和丁某的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)一般是對(duì)抗第三人的權(quán)利時(shí)應(yīng)考慮的問題。如杜某向丁某、葉某請(qǐng)求返還房屋，下列選項(xiàng)正確的是：A.杜某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋B.杜某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋C.杜某無權(quán)請(qǐng)求葉某返還房屋D.杜某有權(quán)請(qǐng)求葉某返還房屋解析：B和D是正解。杜某因辦理了過戶登記而取得了房屋所有權(quán)，杜某的權(quán)利是物權(quán)，優(yōu)于丁某和葉某對(duì)房屋的債權(quán)。因此，杜某可以依據(jù)物上請(qǐng)求權(quán)向房屋的間接占有人丁某主張返還請(qǐng)求權(quán)，也可以依據(jù)追及權(quán)，向房屋的直接占有人葉某主張返還房屋如杜某向丁某、葉某請(qǐng)求返還房屋，下列選項(xiàng)正確的是：A.杜某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋B.杜某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋C.杜某無權(quán)請(qǐng)求葉某返還房屋D.杜某有權(quán)請(qǐng)求葉某返還房屋解析：B和D是正解。杜某因辦理了過戶登記而取得了房屋所有權(quán)，杜某的權(quán)利是物權(quán)，優(yōu)于丁某和葉某對(duì)房屋的債權(quán)。因此，杜某可以依據(jù)物上請(qǐng)求權(quán)向房屋的間接占有人丁某主張返還請(qǐng)求權(quán)，也可以依據(jù)追及權(quán)，向房屋的直接占有人葉某主張返還房屋解析：B、C、D是正解。依據(jù)區(qū)分原則，房屋買賣過程中，要區(qū)分債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)的不同效力以及產(chǎn)生該效力的不同要件。交付房屋不是合同的有效要件。登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件，只有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。小王繼承房屋所有權(quán)，屬于非因民事法律行為的物權(quán)變動(dòng)，雖然從繼承開始即取得所有權(quán)，但是，不登記到自己名下，就不得處分該房屋。（四）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)1.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則——占有與交付（現(xiàn)實(shí)交付）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。2.交付的特殊形式（擬制交付或觀念交付）（1）簡(jiǎn)易交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。（2）指示交付產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。（3）占有改定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。例：1.張某為開一家茶葉店，從王某處購(gòu)得門面房?jī)砷g，約定價(jià)款為100萬元，張某先付60萬元，余款辦理過戶登記后一個(gè)月內(nèi)付清，雙方簽訂了合同。張某交付60萬元房款后，兩人一起到登記機(jī)構(gòu)辦理過戶。登記機(jī)構(gòu)告知兩人，為市政建設(shè)需要，要按照房屋的評(píng)估價(jià)收取萬分之五的費(fèi)用，要求兩人先對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，張某就該問題與登記機(jī)構(gòu)發(fā)生糾