YF20110517微山崔煤高新產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃報告(初稿)

微山崔煤高新科技園發(fā)展規(guī)劃報告2011年5月18日2報告思路宏觀部分工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場部分辦公市場廠房市場酒店市場商業(yè)市場項目認(rèn)知SWOT分析項目分析項目發(fā)展策略項目定位項目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項目開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏項目測算經(jīng)濟效益社會效益宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程第一階段：工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)建與探索時期（1984年3月—1991年底）第二階段：工業(yè)園區(qū)的高速推進時期（1992年—1997年）第三階段：工業(yè)園區(qū)的調(diào)整與新發(fā)展時期（1998年至今）1980年1990年2000年2010年2020年1984年國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)探索期1992年鄧小平南巡高速推進時期1998年亞洲金融危機調(diào)整期2007年《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》使數(shù)量由6866個核減至1568個，規(guī)劃面積由3.86萬平方公里壓縮至9949平方公里2011年“十二五”規(guī)劃第一階段：工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)建與探索時期（1984年3月—1991年底）1984年，中國開始建立工業(yè)園區(qū)，以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主要形態(tài)。

標(biāo)志事件主要形態(tài)1984年3月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在14個對外開放的沿海城市創(chuàng)辦第一批49個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（第一代園區(qū)）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（第二代園區(qū)）特點選址遠(yuǎn)離母城缺乏資金支持第二階段：工業(yè)園區(qū)的高速推進時期（1992年—1997年）園區(qū)數(shù)量劇增，發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)數(shù)量相當(dāng)。

標(biāo)志事件主要形態(tài)（2006年底）1992年鄧小平南巡講話，開始大力發(fā)展高新技術(shù)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（49家）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（53家）出口加工區(qū)（58家）邊境經(jīng)濟合作區(qū)（14家）其他類型（33家）特點大量圈地數(shù)量暴增產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)為主資金：外資目的：出口創(chuàng)匯第三階段：工業(yè)園區(qū)的調(diào)整與新發(fā)展時期（1998年至今）園區(qū)規(guī)模精減，新形式工業(yè)園生態(tài)工業(yè)園出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)結(jié)合轉(zhuǎn)移，強調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動增長。

標(biāo)志事件主要形態(tài)1998年亞洲金融危機。生態(tài)工業(yè)園區(qū)（第三代工業(yè)園）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)自由貿(mào)易區(qū)特點增長方式：依靠創(chuàng)新驅(qū)動資源配置：培育企業(yè)集群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：制造業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)相結(jié)合環(huán)境建設(shè)：軟建設(shè)為重發(fā)展動力：培育自我發(fā)展能力對外開放：“走出去”8工業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)物業(yè)根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求發(fā)展，演變成多樣化、整合型園區(qū)。工業(yè)大樓輕工業(yè)倉儲/物流80年代/90年代初期90年代中期90年代后期21世紀(jì)物業(yè)發(fā)展歷程4321中層寫字樓毛坯房小規(guī)模辦公區(qū)域中層寫字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格低成本辦公用途非中心化趨勢研發(fā)活動低密度園區(qū)高規(guī)格較大的單層面積總部經(jīng)濟效應(yīng)高價值活動功能整合綜合配套齊全生態(tài)環(huán)境良好第三階段第一階段第二階段9工業(yè)園區(qū)的形態(tài)演變及驅(qū)動因素工業(yè)園區(qū)根據(jù)客觀需求進行演變，從經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)演變成高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，最新形態(tài)為生態(tài)工業(yè)園區(qū)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)生態(tài)工業(yè)園區(qū)工業(yè)為主吸引外資為主以拓展出口為主分布于工業(yè)科技發(fā)達區(qū)域高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)互補、資源共享環(huán)保節(jié)能發(fā)展新技術(shù)的需求經(jīng)濟發(fā)展與資源約束的矛盾10工業(yè)園區(qū)成熟度評價工業(yè)園區(qū)成熟度產(chǎn)業(yè)聚集度交通配套商業(yè)配套生活配套11“十二五”規(guī)劃與相關(guān)政策工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于多元化，強調(diào)創(chuàng)新和人才。政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)西部轉(zhuǎn)移?！笆濉币?guī)劃相關(guān)政策低碳環(huán)保

五年生產(chǎn)總值目標(biāo)：約年均15%

產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級

創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展人才興園城市建設(shè)科技創(chuàng)新向西部發(fā)展小企業(yè)融資擔(dān)保扶助宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟開發(fā)區(qū)徐州國家歷史文化名城，淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，地處南北方過渡地帶，向來為兵家必爭之戰(zhàn)略要地和商賈云集中心；現(xiàn)為全國重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地，有“中國工程機械之都”和“亞洲硅都”的美譽。棗莊是一個因煤而建、因煤而興的現(xiàn)代化城市；是一座充滿活力、獨具魅力的新興旅游城城市的豪放，又兼具江南水鄉(xiāng)的秀美，為“江北水鄉(xiāng)·運河古城”，并且素有“魯南明珠”之稱。濟寧是中國優(yōu)秀旅游城市、山東省魯南城市帶中心城市；是連接華東與華北、中原與沿海的重要交通樞紐城市，京杭運河縱貫濟寧全境。山東省重點規(guī)劃建設(shè)的三大工業(yè)中心城市之一。區(qū)域城市定位徐州市濟寧市微山縣14近幾年，濟寧和棗莊的城市經(jīng)濟增長速度持平，08年三市持平，05-07年棗莊和濟寧經(jīng)濟發(fā)展速度略高，最近兩年，徐州的經(jīng)濟增長速度趕超濟寧和棗莊。2010年棗莊、濟寧好徐州的地區(qū)生產(chǎn)總值分別為1362億元、2542億元和2866億元。濟寧市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模高于徐州和棗莊，2010年棗莊、濟寧和徐州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達到665.15

億元、1603.3億元和1061.13億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重分別為21.2%、33.5%和20.6%，同比增長率分別為24.3%、27.30%

和104.56%，徐州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。加*標(biāo)示GDP的增長率加*標(biāo)示高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重區(qū)域城市經(jīng)濟15濟寧的四大主要千億元工業(yè)產(chǎn)業(yè)為能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、食品制造產(chǎn)業(yè)和煤化工業(yè)產(chǎn)業(yè)，2010年四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)增加值占濟寧工業(yè)總增加值的73.4%。近年來，濟寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年年攀升，年均增長速度為37.36%，2010年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到1603.3億元，約為05年5倍；占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重逐年增加，2010年達到35.5%。濟寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：2010年12月將晉升為國家級園區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，濟寧高新區(qū)已形成光電信息、工程機械、汽車及零部件、生物醫(yī)藥、紡織服裝、軟件及服務(wù)外包六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，國家光電產(chǎn)業(yè)基地、山推國際事業(yè)園、國家級生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、國家級紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地等一批技術(shù)含量高、預(yù)期效益好、輻射帶動能力強的項目匯集高新區(qū)。濟寧產(chǎn)業(yè)特征16濟寧高新區(qū)是1992年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)成立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處濟寧城區(qū)東部，面積169平方公里，人口15萬。開發(fā)區(qū)是ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證園區(qū)。綜合經(jīng)濟實力位居全省國家級、省級高新區(qū)第一名，并且躋身全國高新區(qū)前20強。2010年12月，濟寧高新區(qū)晉升為國家級高新區(qū)，成為創(chuàng)新型國家建設(shè)的重要組成部分。濟寧高新區(qū)6+6園區(qū)結(jié)構(gòu)濟市濟寧高新區(qū)基本構(gòu)成可以用“6+6”來很好概況，園區(qū)主要由這12個產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成第一個“6”指6個科技產(chǎn)業(yè)園：山推國際事業(yè)園、如意科技園、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)科技園、菱花工業(yè)園、雪花工業(yè)園，創(chuàng)新科技園。第二個“6”指6個新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)園：重汽科技園、小松科技園、重工科技園、裝備產(chǎn)業(yè)科技園、工程機械配套園、中小企業(yè)科技園６個新科技產(chǎn)業(yè)園，主要為新興產(chǎn)業(yè)，培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè)群。山推國際創(chuàng)新科技園山推國際事業(yè)園如意科技園醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)科技園菱花工業(yè)園雪花工業(yè)園創(chuàng)新科技園重汽科技園小松科技園重工科技園裝備產(chǎn)業(yè)科技園工程機械配套園中小企業(yè)科技園濟寧高新區(qū)18園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征園區(qū)以工程機械、生物醫(yī)藥、紡織服裝、汽車及核心零部件、光電信息、軟件及服務(wù)外包六大產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，并已經(jīng)在全國，形成了產(chǎn)業(yè)競爭力的“拳頭效應(yīng)”，成為引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展和帶動高端產(chǎn)業(yè)參與國際競爭的重要陣地。。高新區(qū)一直沿著，大項目——產(chǎn)業(yè)鏈——產(chǎn)業(yè)集群——產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展路徑，形成了產(chǎn)業(yè)聚集度高，產(chǎn)業(yè)鏈長的產(chǎn)業(yè)集群

園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)基地國家級工程機械產(chǎn)業(yè)基地國家級紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地國家級國家光電特色產(chǎn)業(yè)基地國家級國家光電特色產(chǎn)業(yè)基地全球最大的小松工程機械產(chǎn)業(yè)基地濟寧高新區(qū)19

開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程該階段，開發(fā)區(qū)培育和吸引了大批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)企業(yè)，形成了光電信息、工程機械、汽車及核心零部件、生物醫(yī)藥、紡織服裝、軟件及服務(wù)外包等６個具有較強競爭力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成了光電信息、生物技術(shù)、工程機械、紡織新材料等４個在全國具有重要影響的國家火炬計劃特色產(chǎn)業(yè)基地。高速發(fā)展階段1992-2002二次創(chuàng)業(yè)階段2003-2010科技新城2011-2015該階段，開發(fā)區(qū)進行以“自主創(chuàng)新、內(nèi)生增長、資源集約利用”為主要內(nèi)涵的“二次創(chuàng)業(yè)”，在傳統(tǒng)資源型工業(yè)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展方面進行了積極探索，大力發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)了高端高質(zhì)產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)集群發(fā)展。確立了建設(shè)創(chuàng)新之城、高新之城、生態(tài)之城、創(chuàng)業(yè)之城、和諧之城“五位一體”科技新城的目標(biāo)定位和發(fā)展思路，到“十二五”末，濟寧高新區(qū)技工貿(mào)總收入將達到２５００億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到１０００億元，綜合實力進入國家高新區(qū)先進行列。濟寧高新區(qū)20園區(qū)是濟寧國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的有機組成部分，占地面積480畝，建筑面積257500平方米。園區(qū)處于成熟階段，標(biāo)準(zhǔn)廠房全部被入駐企業(yè)購買。園區(qū)廠房都為標(biāo)準(zhǔn)廠房，每棟標(biāo)準(zhǔn)廠房前部分為辦公區(qū)域，后半部分為生產(chǎn)區(qū)域，沒有商業(yè)配套。入駐企業(yè)8家，主要為機械和醫(yī)藥行業(yè)，2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值16.7億元，相比2009年增長29%；實現(xiàn)利潤3.29億元，相比2009年增長45%；完成稅收1.6億元，相比2009年增長30%，園區(qū)實現(xiàn)了工業(yè)企業(yè)的聚集發(fā)展和規(guī)模效應(yīng)。濟寧市同濟工業(yè)園21園區(qū)占地151畝，建筑面積49000平方米，綠化面積13000平方米，整個園區(qū)物業(yè)管理規(guī)范，環(huán)境舒適。園區(qū)建筑都為標(biāo)準(zhǔn)廠房，層數(shù)為一層和兩層。園區(qū)配有單獨樓房作為辦公和食堂，沒有商業(yè)配套。園區(qū)經(jīng)營形式為廠房自持對外出租，目前廠房已實現(xiàn)全部出租。園區(qū)已實現(xiàn)了聚集效應(yīng)和規(guī)模發(fā)展，入駐企業(yè)六家，2010年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值8.8億元，相比2009年增長114%，完成稅收1.47億元，相比2009年增長254%濟寧高新區(qū)第六火炬工業(yè)園22棗莊產(chǎn)業(yè)特征棗莊市重點行業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用明顯。2010年棗莊非金屬礦物制品、化學(xué)制品、服裝鞋帽制造、食品制造4大行業(yè)完成增加值194.55億元，增長15.2%，占規(guī)模以上工業(yè)的23.6%，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長3.6％，拉動貢獻率29.5%。通用設(shè)備制造、電器機械制造、專用設(shè)備制造3個行業(yè)完成增加值132.29億元，增長23.1%，占規(guī)模以上工業(yè)的16.0%，拉動規(guī)模以上工業(yè)增長3.5％，拉動貢獻率28.7%。逐年上升，其增長率逐步放緩，08-10年增長率穩(wěn)定在20%左右。2010年棗莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到665億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重21.2%。高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)：省級高新區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型科技工業(yè)區(qū)，堅持以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、新材料、IT產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)等已具相當(dāng)規(guī)模，以泰國工商界為主投資的泰國工業(yè)園已全面建設(shè)。棗莊高新區(qū)是山東省省級高新區(qū)，轄區(qū)總面積近100平方公里，交通便利，配套比較完善完善。市政府等政府機構(gòu)已遷入高新區(qū)，是棗莊新的政治、經(jīng)濟、文化中心。園區(qū)以形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，入駐企業(yè)涵括精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、新材料、IT產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)等。園區(qū)以企業(yè)買地自建為主。

園區(qū)的綜合型產(chǎn)業(yè)園，如電子軟件園，泰國工業(yè)園完全處于初級規(guī)劃階段，還沒有實質(zhì)性開工建設(shè)棗莊高新技術(shù)開發(fā)區(qū)24棗莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為山東省省級開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積30平方公里，園區(qū)發(fā)展方向主要以加工制造業(yè)為支撐。目前有一定入駐企業(yè)，形成了一定經(jīng)濟規(guī)模，產(chǎn)業(yè)以紡織業(yè)為主導(dǎo)，也有一些機械電子、橡塑制品、生物化工、建材、熱電產(chǎn)業(yè)項目。園區(qū)以企業(yè)自建項目為主，園區(qū)發(fā)展處于未成熟階段。棗莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)25

園區(qū)處于初級開發(fā)階段，主要為企業(yè)買地自建，入駐企業(yè)不多，未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。入駐企業(yè)多為不知名中小企業(yè)，并且缺乏產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。未建設(shè)地塊很多，很多廠房也處在建設(shè)中，建好的廠房投入運營的也較少，整個產(chǎn)業(yè)園較為冷清。嶧城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)26魯南地區(qū)富有礦物資源、能源資源、生態(tài)資源和文化資源通過統(tǒng)一開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園來匯聚企業(yè)效果更好產(chǎn)業(yè)發(fā)展以濟寧為領(lǐng)先，濟寧高新區(qū)2010年成長為國家級高新區(qū)，代表了區(qū)域發(fā)展的最高水平魯南地區(qū)毗鄰全國重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地——徐州魯南乃工業(yè)重地魯南發(fā)展相對滯后，濟寧為區(qū)域發(fā)展領(lǐng)先者區(qū)域總結(jié)宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟開發(fā)區(qū)28區(qū)位分析微山縣隸屬于山東省濟寧市，距離濟寧市中心約為100公里，東臨棗莊市，距離約為10公里，西接菏澤市，南屏淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市徐州，是魯南的第一門戶。魯南經(jīng)濟帶毗鄰江蘇、河南和安徽，位于新亞歐大陸橋東端，處在泛太平洋經(jīng)濟圈、中日韓經(jīng)濟圈與新亞歐大陸橋經(jīng)濟帶的交匯點。魯南經(jīng)濟帶在山東省經(jīng)濟發(fā)展中具有承南接北的作用，可以同時接受環(huán)渤海經(jīng)濟圈和長江三角洲的輻射。微山具有豐富的生態(tài)資源，中國第六大淡水湖，也是中國北方最大的淡水湖微山湖位于該縣區(qū)內(nèi)。29城市量級一線城市二線城市GDP>8000億元人口>1000萬人建成區(qū)面積>600km2GDP>3000億元人口>500萬人建成區(qū)面積>300km2GDP>1000億元人口>300萬人建成區(qū)面積>100km2GDP=243.7億元人口=71.9萬人建成區(qū)面積=15km2從各項指標(biāo)來看，微山均屬四線城市。以經(jīng)濟總量為主要參照指標(biāo)（以年均14.7%的增速測算），目前微山與三線城市的平均水平仍有11年的差距。三線城市微山11年30近幾年微山經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)步增長階段。2010年微山地區(qū)生產(chǎn)總值達到243.7億元，占濟寧地區(qū)生產(chǎn)總值的9.6%，是濟寧縣區(qū)排名的第四位，近三年GDP增長率穩(wěn)定在14%以上，年均增速為14.7%。經(jīng)濟狀況31近幾年微山人均GDP逐年增加，但增長幅度逐年下降。2010年微山人均GDP達到33894元，比濟寧的平均水平超出1000多元，同比增長率為14.1%。近幾年微山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，年均增長率約為16%；人均消費性支出增長相對緩慢，年均值為7.74%。2010年微山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1.9萬元，同比增長10.1%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到9682元，同比增長3.62%。經(jīng)濟狀況32近幾年微山固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，年均增幅達20%，2010年微山固定資產(chǎn)投資規(guī)模達到118億元，同比增長28%。05-07年微山房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年萎縮，從08年開始呈現(xiàn)正向增長趨勢，2009年微山房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達到21398萬元，同比增長55.6%，隨著城市化進程，微山房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴大。07-10年微山商品房市場成交和供應(yīng)總量都相對較低，而近幾年其施工面積相對較大，形成巨大的市場潛在供應(yīng)。2010年微山房屋竣工面積為3.3萬平方米，商品房銷售面積5.9萬平方米，銷售總額達到1.27億元。房地產(chǎn)投資情況33近幾年，微山的產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，約占微山地區(qū)GDP的50%左右，其次為第三產(chǎn)業(yè)，占微山地區(qū)GDP的40%左右，而第一產(chǎn)業(yè)占比在10%左右。2010年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為11.4∶50.5∶38.1，第三產(chǎn)業(yè)占比2009年提高1.1個百分點，三次產(chǎn)業(yè)對微山GDP的貢獻率分別為1.9%、50.1%和48%，分別拉動GDP增長0.2、7.2、6.7個百分點。至于近幾年微山三次產(chǎn)業(yè)的增長速度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有降，第二產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展，增長幅度略呈下降趨勢，第三產(chǎn)業(yè)增長速度逐步提高。產(chǎn)業(yè)特征342010年微山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到53億元，位于濟寧縣區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值排名的第八位，產(chǎn)值相對較低，但高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率搞到31.11%，位于第二位，比第一位的兗州低2.12個百分點。微山近幾年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，保持較快的發(fā)展速度。2010年微山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到53億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重18.1%，增幅達到31%。產(chǎn)業(yè)特征食品工業(yè)園同泰工業(yè)園熱電工業(yè)園紡織工業(yè)園鑄造工業(yè)園弘興工業(yè)園焦電工業(yè)園浙商創(chuàng)業(yè)園35一區(qū)八園——微山工業(yè)發(fā)展的載體微山城區(qū)周圍已高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建成“一區(qū)八園”：一區(qū)：微山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)八園：八個工業(yè)園園區(qū)名稱地址占地面積（畝）入住企業(yè)食品工業(yè)園韓莊鎮(zhèn)70微山宏信食品有限公司、微山縣天天食品有限公司、濟寧瑞幫飼料有限公司、微山昱鑫工貿(mào)有限公司同泰工業(yè)園韓莊鎮(zhèn)800微山縣同泰焦化有限公司、山東中景建筑材料有限公司熱電工業(yè)園歡城鎮(zhèn)200微山湖熱電聯(lián)產(chǎn)項目焦電工業(yè)園歡城鎮(zhèn)300微山湖礦業(yè)集團焦電廠弘興工業(yè)園歡城鎮(zhèn)180山東弘興白炭黑有限公司、山東弘興固體水玻璃有限公司、山東弘興洗煤廠紡織工業(yè)園西平鄉(xiāng)1500華源化纖紡織有限公司、華茂實業(yè)有限公司、泰豐紡織有限公司、明遠(yuǎn)紡織有限公司、致遠(yuǎn)紡織有限公司等鑄造工業(yè)園趙廟鄉(xiāng)300微山縣鑄造廠、興玉機械制造有限公司、微山鑄鋼廠、宏陽工程機械有限公司、微山樹聯(lián)機械加工廠、微山縣精密配件制造有限公司等浙商創(chuàng)業(yè)園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)5000山東豐源電子科技有限公司產(chǎn)業(yè)特征微山規(guī)劃建設(shè)八大工業(yè)園36近幾年，微山的人口自然增長率在5‰左右，保持適度增長。2010年人口總計71.9萬人，城鎮(zhèn)人口17.1萬人，占總?cè)丝诘?4%。近年來，微山的外省市外來人口遷入量相對穩(wěn)定，在一定程度上加強了微山的人才力量。2009年微山縣的遷入人口占總?cè)丝诘谋戎貫?.5‰，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s4%。人口特征37一支獨秀到百花齊放資源型城市煤炭產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”，煤炭及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重要貢獻，成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著煤炭資源的逐漸枯竭，“煤竭城衰”風(fēng)險加大。轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起大力實施“光谷”戰(zhàn)略，重點發(fā)展以新能源等為主的“三新”產(chǎn)業(yè)。全力推進新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展、加速崛起。鼓勵支持煤炭企業(yè)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉長煤電化工產(chǎn)業(yè)鏈條。將旅游產(chǎn)業(yè)作為推動縣域經(jīng)濟跨越發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。天然資源大縣———新型能源強縣一枝獨秀—————百花齊放黑色—————-——綠色城市發(fā)展38城市發(fā)展建設(shè)生態(tài)旅游城市堅持以縣城為中心，以大運河為軸線，以“三島”為重點，進一步挖掘城市旅游資源，提高城市規(guī)劃建設(shè)的檔次和規(guī)模，全力推進旅游強縣建設(shè)。京杭大運河南部新城規(guī)劃建設(shè)要按照縣城總體規(guī)劃，加快老運河綜合治理和南部城區(qū)塌陷地治理，保持區(qū)域相連通的生態(tài)布局，發(fā)揮南部濕地自然景觀優(yōu)勢，建筑物要彰顯運河歷史文化風(fēng)格特色，橋梁建設(shè)要因地制宜，促進城市可持續(xù)發(fā)展，促進微山縣城形成以水系為核心的濱湖生態(tài)城市格局。以創(chuàng)建5A級旅游區(qū)和國家級旅游目的地為發(fā)展目標(biāo)。四大景區(qū)：微山島景區(qū)南陽古鎮(zhèn)景區(qū)獨山島景區(qū)微山湖濕地景區(qū)3939城市規(guī)劃老城區(qū)南部新城開發(fā)區(qū)《微山縣城市總體規(guī)劃(2009-2030年)綱要》于2010年12月19日通過專家評審。微山縣將按照“西靠東擴南延”的城市發(fā)展思路，城市發(fā)展呈現(xiàn)三個功能區(qū)：老城區(qū)——加快縣城老城區(qū)、“城中村”改造升級步伐；南部新城——根據(jù)南部城區(qū)的特定自然條件，科學(xué)梳理城市路網(wǎng)和特色城市塑造，拉動城市南延和南部新城區(qū)開發(fā)，構(gòu)建濱湖特色的“微湖新城”，進一步拓展城市發(fā)展空間；開發(fā)區(qū)——推進微山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，加快開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。充分抓住南水北調(diào)東線工程實施給微山縣帶來的發(fā)展機遇，實施城區(qū)老運河綜合治理暨南水北調(diào)截污導(dǎo)流工程，改善西部城區(qū)環(huán)境面貌，滿足廣大群眾改善生活環(huán)境的熱切愿望。微山湖西靠東擴南延40城市規(guī)劃便捷對外交通網(wǎng)絡(luò)公路：兩橫一縱兩橫：奎文路（S348）、南環(huán)路（S104）一縱：G104（北京—福州）火車站：棗莊站——距離約10公里機場：濟寧機場——距離約110公里徐州機場——距離約100公里老城區(qū)開發(fā)區(qū)新104國道以原104國道為分界線把老城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)隔。新104國道則從中部貫穿開發(fā)區(qū)南北。41集中開發(fā)“兩大工業(yè)園區(qū)”——微山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和歡城工業(yè)園區(qū)著力打造“五大產(chǎn)業(yè)基地”——新能源產(chǎn)業(yè)基地、煤炭產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)河船舶修造產(chǎn)業(yè)基地、漁湖產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)基地、稀土深加工產(chǎn)業(yè)基地。重點培植“三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)”——新能源產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級“四大傳統(tǒng)工業(yè)”——煤焦電化產(chǎn)業(yè)、內(nèi)河船舶修造產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)、機械加工制造產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃42城市背景小結(jié)第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，貢獻率不斷加大；產(chǎn)業(yè)園區(qū)層次相對較低，且多位于下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)。擁有豐富的自然資源、生態(tài)資源。經(jīng)濟發(fā)展強勁，但對煤炭產(chǎn)業(yè)依賴較大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，然增長較快。魯南第一門戶，毗鄰全國工業(yè)重地、交通樞紐。微山將成為魯南地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級重要平臺區(qū)位資源經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人口城市發(fā)展遷入人口保持相對穩(wěn)定，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才基礎(chǔ)。城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，生態(tài)旅游成為重要方向。宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟開發(fā)區(qū)44微山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于2006年4月，是經(jīng)山東省人民政府，國家發(fā)改委審核通過設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積12平方公里，產(chǎn)業(yè)定位為高新技術(shù)工業(yè)園，規(guī)劃建設(shè)有電子、精密機械制造、新型紡織材料等工業(yè)園。開發(fā)區(qū)介紹45開發(fā)區(qū)區(qū)位老城區(qū)南部新城開發(fā)區(qū)棗莊微山開發(fā)區(qū)位于微山東部，是微山規(guī)劃的未來三大功能區(qū)之一，是微山未來產(chǎn)業(yè)的主要承載區(qū)。西部與老城區(qū)以老104國道分界，可方便使用老城區(qū)各種配套。開發(fā)區(qū)南部緊挨規(guī)劃中的以生態(tài)著稱的南部新城。開發(fā)區(qū)與棗莊薛城僅一河之隔，離棗莊市區(qū)不足10公里?；A(chǔ)設(shè)施微山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具備供電、排水、供電、供氣、排污、通訊、道路、場地平整的“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施。開發(fā)區(qū)形成網(wǎng)狀供水結(jié)構(gòu)，每小時供水量500立方米；污水處理能力達到3.5-4萬立方米/天；開發(fā)區(qū)周邊擁有三處變電站向區(qū)內(nèi)輸電，夏鎮(zhèn)變電站10KV/4萬KVA，微山變電站220KV/15KVA,微湖變電站35KV/8.15KV；供熱設(shè)計壓力1.6MPa，溫度330，330°C，最大供氣量120t/h。開發(fā)區(qū)已經(jīng)建成了“四縱六橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)，確保運輸車輛快速順暢，且新104國道將又中央貫穿開發(fā)區(qū)南北，形成開發(fā)區(qū)交通大動脈。47服務(wù)機制“小政府，大服務(wù)”的管理模式，對投資項目實施“全程代理”、“一站式審批”、“一條龍服務(wù)”。48優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策開發(fā)區(qū)項目用地通過“招、拍、掛”程序辦理出讓手續(xù)，根據(jù)項目性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、綜合效益給予優(yōu)惠對新入駐開發(fā)區(qū)企業(yè)從第一個經(jīng)營年度起，2年內(nèi)企業(yè)上繳所得稅地方留成部分全額獎勵企業(yè)，后續(xù)3年內(nèi)企業(yè)上繳所得稅地方留成部分的50%獎勵企業(yè)，用于扶持企業(yè)加快發(fā)展，獎勵兌付時間為次年的1月。從第六個經(jīng)營年度起，以企業(yè)上年度實際繳納所得稅為基數(shù)，銷售收入過億元、稅收增長20%以上或銷售收入過5000萬元、稅收增長25%以上，其所得稅增長部分的地方留成，全部獎勵給企業(yè)。對成功創(chuàng)建國家級、省級技術(shù)中心或工程技術(shù)研究機構(gòu)的企業(yè)，分別給予20萬元、10萬元獎勵。對獲得國家級名牌產(chǎn)品或馳名商標(biāo)的企業(yè)，一次性獎勵30萬元；獲省級名牌產(chǎn)品或著名商標(biāo)的企業(yè)，一次性獎勵20萬元；被評為國家級以上質(zhì)量免檢產(chǎn)品的企業(yè)，一次性獎勵10萬元；對獲得省以上產(chǎn)業(yè)基地和冠名產(chǎn)業(yè)的獎勵10萬元在項目籌建期間，無償為客商提供辦公用房、基本生活用品對科技含量高、投資規(guī)模大或境外資金額度較大的工業(yè)項目可采取“一事一議”的方式，議定優(yōu)惠政策。優(yōu)選入?yún)^(qū)項目：電子信息、光電一體化、精密機械產(chǎn)品；新材料、新能源、高效節(jié)能、環(huán)保設(shè)備及產(chǎn)品；生物工程、新型醫(yī)藥產(chǎn)品。投資600萬美元以上的外商獨資項目、總投資600萬美元以上的中外合資（合作）項目、產(chǎn)品出口500萬美元以上的外資企業(yè)；世界500強企業(yè)、跨國大公司投資的項目。注冊資金3000萬元以上（內(nèi)資企業(yè)注冊資金須一次到位）、固定資產(chǎn)投資8000萬元以上、年銷售收入1億元以上、年上繳稅收1000萬元以上、單位面積產(chǎn)出500萬元/畝以上的項目。省級以上高科技項目，列入國家863計劃、國家火炬計劃的項目、獲省級以上科技進步獎及技術(shù)先進的發(fā)明專利產(chǎn)品，國家政策重點扶持的高新技術(shù)項目。國家、省、市重點發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)以及持有省以上著名商標(biāo)、省級以上名牌產(chǎn)品的項目。49發(fā)展現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)2007年以來發(fā)展迅速，入駐企業(yè)涉及紡織、電子、包裝、機械、家具等行業(yè)，其中LED照明、光伏太陽能、鋰離子電池等新能源已成產(chǎn)業(yè)聚集之勢。開發(fā)區(qū)投資方式以企業(yè)購地自建廠房為主。目前開發(fā)區(qū)南部發(fā)展較為成熟，已經(jīng)初具規(guī)模，企業(yè)已完成初步投資建設(shè)，進入生產(chǎn)經(jīng)營階段，入駐企業(yè)包括：山東霞光實業(yè)、山東霓虹王實業(yè)、金海包裝、皓翔紡織、宏環(huán)鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、容商集團、國達農(nóng)業(yè)裝備等。50項目所在的中部為整個開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，這一區(qū)域發(fā)展處于快速發(fā)展的起步階段。開發(fā)區(qū)管委會位于此區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)達孵化工業(yè)園的5棟標(biāo)準(zhǔn)廠房已經(jīng)建成；在建項目包括著名的潤峰集團光電新城。已完成地塊認(rèn)購的入駐企業(yè)和項目主要有：微山物流產(chǎn)業(yè)園、雨潤集團禽畜屠宰項目、奧德燃?xì)忭椖?。發(fā)展現(xiàn)狀在建的光電新城項目51主要企業(yè)山東潤峰集團潤峰電力有限公司：公司專業(yè)從事太陽能光伏行業(yè)，公司目前安排就業(yè)4000人，項目達成后可實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值50億元，利稅8億元。山東豐源電子可以有限公司：從事LED產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)，項目達產(chǎn)后可實現(xiàn)銷售收入1.5億元，上繳稅收1500萬元。山東中晶新能源有限公司，從事太陽能電池組件研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，項目全部建成后可實現(xiàn)年銷售收入10億元，利稅過億。山東殷虹王電子有限公司，從事燈飾研發(fā)生產(chǎn)，2009年，公司成功競標(biāo)，成為第十一屆主辦城市奧體中心燈飾亮化工程指定生產(chǎn)廠家山東新目標(biāo)紡織科技有限公司山東霞光實業(yè)有限公司山東潤峰集團新能源科技有限公司52主要存在問題缺乏統(tǒng)一規(guī)劃不具備“城市”功能缺少專業(yè)工業(yè)園區(qū)建設(shè)起步較晚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱53開發(fā)區(qū)總結(jié)未來微山三大功能區(qū)之一經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是微山主要的產(chǎn)業(yè)承載區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展處于起步階段，但已初步形成生態(tài)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)微山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將承擔(dān)魯南產(chǎn)業(yè)升級的重要使命54微山——魯南的第一門戶區(qū)域：魯南地區(qū)以濟寧經(jīng)濟發(fā)展形勢最好。魯南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)較低，落后于國家總體的發(fā)展階段。城市：微山位于山東省最南端，隸屬于濟寧市，魯南第一門戶。微山生態(tài)資源豐富，擁有中國北方的最大淡水湖——微山湖微山已經(jīng)具有一定的生態(tài)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。開發(fā)區(qū)：微山開發(fā)區(qū)是微山縣的主要產(chǎn)業(yè)承載區(qū)。開發(fā)區(qū)發(fā)展已具有一定的規(guī)模，具備一定的生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢：中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)逐步升級，目前以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為最新發(fā)展形態(tài)。且諸多開發(fā)區(qū)、高新區(qū)均向生態(tài)工業(yè)園方向發(fā)展。宏觀背景總結(jié)微山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)承擔(dān)著魯南產(chǎn)業(yè)升級的重要使命市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業(yè)市場研究56微山現(xiàn)有的辦公樓商業(yè)市場尚未成形，辦公樓的銷售與租賃基本是空白。企業(yè)辦公主要是園區(qū)或廠區(qū)內(nèi)辦公，和生產(chǎn)廠房混在一起，不利于現(xiàn)代化管理和企業(yè)形象的建立。個別有需要的企業(yè)只能通過自建來滿足自身的辦公需求（如潤峰大廈）。微山辦公市場分析57從濟寧的商品房市場表現(xiàn)來看，其年竣工量保持小幅上漲，而市場需求成長速度較快。10年濟寧市商品房竣工面積為231萬方，在2005-2010年間平均增長速度不足10%。濟寧商品房成交量上升較快。10年成交335萬方，五年間平均增長速度為27.35%，遠(yuǎn)高于商品房供應(yīng)增長速度。在成交量迅速上升而供應(yīng)增長相對緩慢的市場情況下，近年濟寧市的供求比均低于1.0，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，逐漸顯示出巨大的市場潛力。濟寧商品房市場總體分析單位：萬平米58近年來，濟寧沒有大體量的辦公物業(yè)上市，從2006年至今主要在消化之前的辦公產(chǎn)品存量。從2005年以來，辦公產(chǎn)品供應(yīng)逐年銳減，2009年供應(yīng)量僅為5903平米，不足2005年供應(yīng)量的20%。辦公產(chǎn)品的成交保持相對平穩(wěn)，09年辦公樓成交量為8433平米。隨著濟寧辦公產(chǎn)品市場存量的消化，市場逐漸出現(xiàn)需求缺口。至2009年，辦公市場的供求比降至0.7。濟寧辦公市場分析單位：平米59項目占地面積(m2)建筑面積(m2)銷售均價(元/m2)總套數(shù)銷售率興唐金茂大廈337742000690025968%百豐商貿(mào)中心-23000370043799%運河城商業(yè)中心48000236000300018771%辦公項目分析濟寧唯一的5A智能化甲級寫字樓開盤時間：2006年7月占地面積：3377平米建筑面積：4.2萬平方米車位：160個(地下121個)電梯數(shù)：6部項目位置：市中區(qū)洸河路與建設(shè)中路交接處建筑類型：高層,(地下3層,地上26層)裝修：8.2米挑高大堂及公共部分全部五星級裝修物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)管理公司銷售均價：6900元/m2租賃均價：2.0元/天/m2交通：距離東西向的327國道1公里，距南北向的105國道5公里60辦公項目分析——興唐金茂大廈地下3層：人防工程地下2層：機械立體停車庫(121個車位)地下1層：職工餐廳和商品屋1層：銀行營業(yè)廳、商務(wù)辦公大廳、商場2至6層：大空間金融辦公，分二個獨立的單位7至23層：每層13戶，每戶配獨立衛(wèi)生間,每層設(shè)公共衛(wèi)生間24層：建筑面積640平米的多功能廳25,26層:大中小型會議廳及商務(wù)配套設(shè)施1樓大廳辦公區(qū)域61辦公項目分析——興唐金茂大廈開盤時間：2006年7月規(guī)劃用地：72畝建筑面積：23.6萬平方米車位：1200個(地下)建筑類型：6層裙房+4座24層高層，地下三層產(chǎn)品形態(tài)：酒店、甲級寫字樓及商業(yè)項目位置：太白中路和共青團路的交叉口開發(fā)商：山東華瑞園集團租賃均價：2元/天/m2辦公項目分析——運河城商業(yè)摩爾運河城火車站G105G3275分鐘人民公園63辦公項目分析——運河城商業(yè)摩爾運河城位于太白中路與共青團路交叉口，是濟寧市商業(yè)最繁華的地段。西靠文化廣場及中央公園，東瀕臨濟寧市中區(qū)政府和任城區(qū)政府，西北瀕臨濟寧市政府，處于城市核心部位。項目地至濟寧火車站、汽車站5分鐘路程，至北湖旅游度假區(qū)10分鐘路程。公交路線有1路、2路、3路、8路、9路、16路、19路、21路、29路、201路等。該項目地下三層，地上裙房六層，還有四座24層的高層塔樓組成。四座高層中，AB座為甲級寫字樓，C座為五星級酒店，D座為公寓式辦公樓。地下二三層為1200輛的停車場。一到地上六層為商業(yè)空間：由百貨主力店、家居主力店、娛樂主力店、健身廣場、1.6萬平方米的美食長廊、和近千米長擁有數(shù)百家精品名店的步行街組成運河城商場美食長廊辦公項目分析——運河城商業(yè)摩爾一、二層為商業(yè)展示大廳及配套商務(wù)服務(wù)中心，三層以上為高檔純寫字間。擁有地上停車廣場和地下停車場。項目大堂首層空間4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層3米挑高設(shè)計。電梯大堂和走廊鋪高檔地磚，外墻采用高級飾面材料。每戶設(shè)有獨立衛(wèi)生間，并且每層設(shè)有男、女公共衛(wèi)生間。開盤時間：2007年建筑面積：2.3萬平方米綠化率：9.2%建筑類型：高層（地下1層，地上19層）產(chǎn)品形態(tài)：寫字樓及商業(yè)項目位置：濟寧市東北城區(qū)域，北靠金宇路（原327國道），東臨城琵琶山路開發(fā)商：濟寧百豐置業(yè)有限公司銷售均價：3700元/m265辦公項目分析——百豐財富大廈6626路、38路、35路等多條公交線路直達市區(qū)各處。琵琶山路、327國道將濟寧傳統(tǒng)意義上的城市中心繁華地帶與項目緊密連接，驅(qū)車幾分鐘即可達至濟寧市內(nèi)各處高端場所。濟寧汽車站、火車站都與項目臨近，嘉祥機場也不過25分鐘車程。中信實業(yè)銀行、香港大廈、貴和花園酒店、新世紀(jì)廣場等商務(wù)生活配套散布周邊，享有濃郁的濟寧商務(wù)辦公氛圍項目周邊規(guī)劃建設(shè)中的里彥國際會議中心光明大型居住區(qū)里彥濟寧唯一純小高層、高層大型住宅社區(qū)、都市春天居住區(qū)等以及規(guī)劃中的三郭大型舊村改造高檔居住區(qū)政府規(guī)劃2005年政府專家審批通過的北城規(guī)劃區(qū)；辦公項目分析——百豐財富大廈67SOHO空間93.63㎡商住兩用SOHO式設(shè)計可自由組合現(xiàn)代商務(wù)空間B50.42㎡小戶型設(shè)計敞開式辦公可獨立會客適用于起步型公司現(xiàn)代商務(wù)空間A93.63㎡集團辦公戶型靈活獨立會客區(qū)和會議室適合發(fā)展型大中型企業(yè)鉑金酒店公寓A93.63㎡超大客廳4.2米寬敞主臥戶型靈活適合大中型居住空間需求客戶鉑金酒店公寓B49.68㎡超大客廳4.2米寬敞主臥戶型靈活適合自由居住者及小戶需求客戶辦公項目分析——百豐財富大廈68辦公市場總結(jié)辦公市場微山市場缺乏辦公產(chǎn)品，企業(yè)需求需自行滿足濟寧數(shù)據(jù)顯示辦公產(chǎn)品存量消化殆盡，需求缺口凸顯濟寧入駐率最高的寫字樓并非最高檔的，而是距離高新區(qū)最近的辦公產(chǎn)品市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業(yè)市場研究70現(xiàn)有廠房主要分布在老104國道周邊?；疽韵蛘玫?，自用自建的模式來開發(fā)。微山縣廠房租金均價為65元/m2·年左右，在濟寧各縣市中處于較低水平，廠房出租房源也比較少，項目升值空間很大。微山縣廠房市場分布在老104國道周邊微山廠房市場71濟寧市廠房市場發(fā)展較為成熟，目前沒有新建的一手廠房房源在售。廠房物業(yè)主要以租賃為主，濟寧各園區(qū)的企業(yè)入駐率很高，多數(shù)已達滿員。市中區(qū)廠房租金均價為7.7元/m2·月，任城區(qū)廠房租金均價則稍低于市中區(qū)，為6.25元/m2·月。其它縣市廠房租賃房源較少，租金均價在2~5元/m2·月左右。濟寧市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)廠房租金均價為8元/m2·月。任城區(qū)市中區(qū)濟寧市高新區(qū)濟寧市廠房市場集中在市中區(qū)和任城區(qū)濟寧廠房市場市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業(yè)市場研究73名稱星級占地（平米）建面（平米）客房（間套）入住率標(biāo)準(zhǔn)房價格區(qū)位圣天源酒店3星級--

40余

95%

190元起縣城九州商務(wù)酒店3星級-

-

50余95%118元起豪華配置178元縣城微山湖賓館3星級16600-

19090%168元起縣城微山縣微山島名湖度假酒店3星級----

停業(yè)中

微山島微湖大酒店2星級-56004195%128元

縣城微山國泰賓館2星級220042002688%150元

縣城微山交通大酒店2星級--40余

90%

108元起

縣城微山縣現(xiàn)有星級酒店7家，其中三星級酒店四家，二星級酒店三家。除了停業(yè)中的微山島名湖度假酒店坐落在微山島外，其余六家均分布在微山縣城區(qū)。酒店分布情況74微山島名湖度假酒店微山星級酒店位置奎文路是微山縣城星級酒店主要聚集區(qū)域。商業(yè)街則匯聚了多家普通賓館。交通大酒店微山湖賓館九州商務(wù)酒店國泰大酒店圣天源酒店微湖大酒店奎文路75酒店市場分析小結(jié)ADDYOURTITLEADDYOURTITLE酒店體量一般都不大，規(guī)模小于其他地區(qū)同類型酒店。入住率較高，一般都在85%以上，明顯超過全國同類型酒店的平均水平。設(shè)施相對較新的入住率很高，節(jié)假日能達到100%（如九州商務(wù)酒店）。星級酒店房價水平不高，標(biāo)準(zhǔn)間一般在120~190元/天酒店的設(shè)施功能較簡單，難以滿足日后發(fā)展的需要相對于全國同類型酒店70%左右的入住率，酒店業(yè)在微山還有很大的發(fā)展空間。整個酒店業(yè)的定位偏低，中高端的酒店基本還是空白，缺乏一些適合微山的中高端酒店。酒店的服務(wù)條件、意識要跟上，不能停留在簡單的住宿要求上?？偨Y(jié)：區(qū)域內(nèi)特色中高端酒店潛力巨大宏觀經(jīng)濟的強大支撐1高入住率下的旺盛需求2經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展3更高層次設(shè)施及服務(wù)的客戶吸引力4中高端酒店在區(qū)域競爭中的空白5市場研究辦公市場研究廠房市場研究酒店市場研究商業(yè)市場研究78微山現(xiàn)有商業(yè)配套主要分布在老城區(qū)奎文路沿線。其中尤以靠近西邊的鎮(zhèn)中街和東邊的商業(yè)街兩端為最繁華。呈東西兩翼齊飛時代購物廣場尚都購物廣場國寧家電城微山商業(yè)物業(yè)分布79西邊以供銷大廈、尚都購物中心、時代購物廣場為中心。整體業(yè)態(tài)以百貨購物，中小型超市為主，微山商業(yè)步行街也位于此區(qū)域。微山商業(yè)物業(yè)分布——奎文路、鎮(zhèn)中街高峰時段人流量約240人/小時距離本項目約3公里。保持15-20人就餐東邊以奎文路、商業(yè)街交叉帶為中心，微山酒店賓館服務(wù)主要集中于此。沿街多以休閑娛樂業(yè)為主，桌球、桑拿等休閑娛樂設(shè)施比較豐富微山縣居民休閑廣場位于商業(yè)街東風(fēng)路交口處，成為微山縣目前的晚間活動中心。微山高度首屈一指的大廈——供電公司大廈。微山商業(yè)物業(yè)分布——商業(yè)街廣場夜景拍攝廣場夜景拍攝距離本項目約1.5公里?？穆?鎮(zhèn)中路商業(yè)街81老城區(qū)西部建筑及形態(tài)較老舊，已不匹配微山大步發(fā)展的整體形象。缺乏規(guī)劃，部分主要道路口無紅綠燈。晚間人流較多，但多是下班回家的過路客，整體感覺較雜亂。微山商業(yè)物業(yè)分布老城區(qū)東部道路寬敞，商業(yè)繁華，規(guī)劃較合理。周邊居民來廣場休閑的人較多。82微山商業(yè)租金相差懸殊，位于以奎文路、鎮(zhèn)中路為核心區(qū)域的商業(yè)單體租金很高，供銷大廈鋪位租金達3.3元/m2·天。而城市向北向東尚未完成開發(fā)區(qū)域租金相對較低，位于項目北面的臨近新汽車站的商業(yè)門面租金僅為0.7元/m2·天。微山商業(yè)物業(yè)租金單位：元/m2·天83微山未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢城市未來發(fā)展趨向東南方向老城區(qū)開發(fā)區(qū)南部新城區(qū)老城區(qū)發(fā)展趨于穩(wěn)定，可供開發(fā)的土地空間有限。東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)光伏產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成形東南部未來還留有大量待開發(fā)土地南部新城區(qū)依托濕地公園將形成新的城市中心未來縣政府將遷移此辦公84微山未來商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢將形成一個起點較高的經(jīng)濟、政治、文化、居住區(qū)目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施較匱乏，基本還處于空白南部新城還處于初期發(fā)展階段，這一區(qū)域要成形至少需要3-5年的時間商業(yè)配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展空間很大項目分析項目認(rèn)知SWOT分析86項目區(qū)位老城區(qū)南部新城開發(fā)區(qū)薛河本項目泰康街新104國道東風(fēng)路金源路微山汽車站開發(fā)區(qū)管委會辦公新樓開發(fā)區(qū)管委會臨時辦公樓項目位于濟寧市微山縣三大功能區(qū)之一的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并處于中心地帶。北臨東風(fēng)路，東臨城市主干道新104國道，南臨金源路，西為泰康街。項目南面為開發(fā)區(qū)管委會臨時辦公地，而北面則是新建的微山汽車站和開發(fā)區(qū)管委會辦公新樓。開發(fā)區(qū)行政中心和微山對外交通樞紐地位躍然紙上。87周邊現(xiàn)狀本項目泰康街新104國道東風(fēng)路金源路微山汽車站開發(fā)區(qū)管委會辦公新樓開發(fā)區(qū)管委會臨時辦公樓金源路泰康街東風(fēng)路管道天然氣工程雨潤集團畜禽屠宰加工項目微山汽車站微山物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園管委會臨時辦公孵化器項目管委會辦公新址建設(shè)中的新104國道項目分析項目認(rèn)知SWOT分析89SWOT分析項目位于開發(fā)區(qū)的核心位置，地處開發(fā)區(qū)的行政中心、對外交通中心微山豐富的生態(tài)資源將成為園區(qū)發(fā)展的助力地塊方正，減少設(shè)計難度；項目緊鄰新104國道，離奎文路亦較近，有利于項目展示周邊形成一定的高科技氛圍開發(fā)商實力雄厚開發(fā)區(qū)處于起步階段，周邊缺乏必要的配套設(shè)施開發(fā)區(qū)規(guī)劃居住較少，缺乏人氣雨潤畜禽屠宰加工項目不利于園區(qū)展示面的建設(shè)項目附近規(guī)劃一四星級酒店，與項目酒店物業(yè)形成競爭微山城市轉(zhuǎn)型為生態(tài)科技發(fā)展提供了機遇SWTO濟寧和棗莊工業(yè)園區(qū)的發(fā)展說明綜合性園區(qū)面臨更大的發(fā)展?jié)鷮幐咝聟^(qū)亦有向生態(tài)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的意向，對微山開發(fā)區(qū)形成較大威脅90對外交通中心生態(tài)產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域行政中心城市副中心項目區(qū)域城市地位開發(fā)區(qū)的標(biāo)志、微山產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的標(biāo)志項目發(fā)展策略項目定位項目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項目開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏92項目定位低密度高科技生態(tài)示范園區(qū)域情況微山情況工業(yè)園發(fā)展趨勢開發(fā)區(qū)情況項目因素我國工業(yè)園發(fā)展經(jīng)歷了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)等形式，目前生態(tài)工業(yè)園區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為主導(dǎo)。棗莊發(fā)展相對落后，仍處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)階段和高新區(qū)開發(fā)初期；濟寧高新區(qū)建設(shè)較快，并于去年晉升為國家級。南接徐州，為魯南第一門戶；擁有豐富生態(tài)資源；城市發(fā)展處于轉(zhuǎn)型階段，生態(tài)旅游大盛。開發(fā)區(qū)是微山工業(yè)主要承載區(qū)；規(guī)劃為微山三大功能區(qū)之一；目前具有一定的生態(tài)高科技基礎(chǔ)；生態(tài)環(huán)境保存良好。位于開發(fā)區(qū)中心，是微山的產(chǎn)業(yè)中心；毗鄰開發(fā)區(qū)的行政中心、微山的交通中心；將承擔(dān)微山的城市副中心功能。毗鄰微山主干道，交通優(yōu)勢突出。93項目定位低密度高科技生態(tài)示范園魯南工業(yè)園區(qū)發(fā)展最高形態(tài)魯南地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級引擎，打造區(qū)域生態(tài)科技集中區(qū)、生態(tài)工業(yè)示范區(qū)；樹立魯南第一門戶形象，成為區(qū)域性發(fā)展標(biāo)志；打造魯南地區(qū)首席生態(tài)型高科技產(chǎn)業(yè)圈、商務(wù)圈、經(jīng)濟圈、生活圈；在推動城市形象、驅(qū)動生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升生活品質(zhì)、吸引高素質(zhì)人才、帶動地方經(jīng)濟發(fā)展等方面形成巨大推動力；推動微山城市形象形成質(zhì)的飛躍，為微山經(jīng)濟發(fā)展開辟新的道路，帶動魯南區(qū)域崛起。案例：德國.魯爾老工業(yè)區(qū)魯爾是德國，也是世界的工業(yè)重地。是德國經(jīng)濟發(fā)展的一個核心區(qū)。區(qū)位：位于德國西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū)交通：水陸交通便利。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的4條運河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。規(guī)模：面積4593平方公里，占全國面積的1.3％。區(qū)內(nèi)人口和城市密集，人口達570萬，占全國人口的9％。成績：曾經(jīng)生產(chǎn)全國80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全國鋼鐵生產(chǎn)能力的2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國居重要地位。產(chǎn)業(yè)變化過程面臨問題：經(jīng)歷著資源開發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒落的經(jīng)濟陣痛。環(huán)境差，污染嚴(yán)重。濃煙蔽日，煤渣滿地。居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。產(chǎn)業(yè)定位魯爾工業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)危機和環(huán)境壓力的驅(qū)動下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引進并舉促進改造。1950以前1950～1970年代1990～現(xiàn)在階段初步階段發(fā)展階段衰落階段調(diào)整發(fā)展階段特征煤炭的開采。以煤炭業(yè)為主導(dǎo)，延伸出機械、化學(xué)等重工業(yè)的發(fā)展。煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸變化，電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值提升。關(guān)鍵舉措大肆開采豐富的煤炭資源，促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大學(xué)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)研發(fā)中心等陸續(xù)建立；1968年開始轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的調(diào)、并、轉(zhuǎn)、關(guān)等淘汰措施。新型產(chǎn)業(yè)引進政策。開展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點引進和引導(dǎo)技術(shù)型產(chǎn)業(yè)階段問題經(jīng)濟增速減慢。煤炭業(yè)面臨危機，失業(yè)加劇。鋼鐵危機發(fā)生，面臨結(jié)構(gòu)性危機。階段成果煤礦基地140個，全國80%的煤；81座煉鋼爐，2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。信息類企業(yè)超過11萬；電信類企業(yè)達380家。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少50%。環(huán)境的改善；新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)將在未來幾年創(chuàng)造20萬個工作崗位1970～1990年代案例：德國.魯爾老工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位采煤采煤機械工業(yè)區(qū)早期電子工業(yè)機械食品等輕工業(yè)電力鋼鐵工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期電力石油機械電子化學(xué)鋼鐵采煤食品化學(xué)石油汽車化學(xué)工業(yè)區(qū)現(xiàn)在生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量提高和新型化過程魯爾工業(yè)區(qū)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)化成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型工業(yè)區(qū)。鋼鐵信息技術(shù)食品魯爾現(xiàn)有新型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)中心轉(zhuǎn)化：以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術(shù)、機械等最重要。教育和技術(shù)的發(fā)展：魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有30個技術(shù)中心，600個致力于發(fā)展新技術(shù)的公司。技術(shù)轉(zhuǎn)化：所有大學(xué)和研究所都有“技術(shù)轉(zhuǎn)化中心”12個產(chǎn)業(yè)重點：信息技術(shù)、新材料、醫(yī)藥技術(shù)、環(huán)保等服務(wù)業(yè)發(fā)展：零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在原來煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購物中心。重工業(yè)基地引進新型產(chǎn)業(yè)調(diào)整內(nèi)部產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展文教科研案例：德國.魯爾老工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位97產(chǎn)業(yè)定位97新材料IIIIIIIV高低高低行業(yè)吸引力入駐可行性新能源現(xiàn)代服務(wù)業(yè)生物醫(yī)藥電子信息養(yǎng)殖業(yè)煤炭先進制造業(yè)內(nèi)河船舶修造該行業(yè)是否有利于未來發(fā)展是不是一個全球性的大規(guī)模、高增長的行業(yè)。是否具有高附加值。是否具有是城市導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)，具有發(fā)展?jié)摿?。微山能否為該產(chǎn)業(yè)提供獨特的價值定位與城市其他產(chǎn)業(yè)相比，是否具有良好發(fā)展機會該行業(yè)是否能有效利用微山周邊的資源與微山周邊產(chǎn)業(yè)的競爭中是否有比較優(yōu)勢行業(yè)吸引力入駐可行性食品加工本項目以行業(yè)吸引力、入駐可行性、行業(yè)集中程度和需求潛力四個方面的標(biāo)準(zhǔn)從微山的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)中選擇具有持續(xù)經(jīng)濟效益和活力的產(chǎn)業(yè)以形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。98產(chǎn)業(yè)定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：根據(jù)本項目的行業(yè)吸引力、入駐可行性、和市場集中程度與需求情況分析，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新能源、先進制造業(yè)和電子信息是本項目優(yōu)選的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；次選產(chǎn)業(yè)：是在微山已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)集聚，但由于本項目的生態(tài)定位以及周邊的產(chǎn)業(yè)競爭，本項目可以通過整合提升，搶占先機，所以新材料、食品加工、生物醫(yī)藥等是本項目的次選產(chǎn)業(yè)；禁止產(chǎn)業(yè)：由于微山的城市轉(zhuǎn)型和本項目的生態(tài)定位，在微山的主導(dǎo)和重點產(chǎn)業(yè)中煤炭、內(nèi)河船舶修造、養(yǎng)殖業(yè)等產(chǎn)業(yè)本項目不予接納。低3－慎選行業(yè)1－優(yōu)選行業(yè)低高內(nèi)河船舶修造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)煤炭高需求潛力集中程度2－次優(yōu)行業(yè)食品加工電子信息生物醫(yī)藥先進制造業(yè)新材料新能源養(yǎng)殖業(yè)本項目以行業(yè)吸引力、入駐可行性、行業(yè)集中程度和需求潛力四個方面的標(biāo)準(zhǔn)從微山的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)中選擇具有持續(xù)經(jīng)濟效益和活力的產(chǎn)業(yè)以形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。99目標(biāo)價值生態(tài)發(fā)展示范產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)滿足微山空間拓展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的功能角色訴求實現(xiàn)微山縣發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，充分利用微山的生態(tài)資源優(yōu)勢魯南區(qū)域角色認(rèn)知：區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級平臺微山縣層面角色認(rèn)知：生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)的核心承載區(qū)魯南區(qū)域工業(yè)發(fā)展示范、魯南第一門戶本項目目標(biāo)價值100發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)完善配套提供人才服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計策略發(fā)展戰(zhàn)略廠房定制化策略生態(tài)發(fā)展示范戰(zhàn)略人才服務(wù)戰(zhàn)略定制化戰(zhàn)略101人才服務(wù)戰(zhàn)略打造園區(qū)配套物業(yè)，成為吸引外來人才的強力基礎(chǔ)；吸引教育培訓(xùn)機構(gòu)進駐，為園區(qū)提供智力支持；102生態(tài)發(fā)展示范戰(zhàn)略太陽能中水循環(huán)水源熱泵雨水收集風(fēng)能地源熱泵綠色能源和節(jié)能技術(shù)的運用，打造高科技生態(tài)園103生態(tài)發(fā)展示范戰(zhàn)略豐富的綠化景觀的打造是生態(tài)最直觀的反映生態(tài)綠墻屋頂綠化中央景觀綠化道路景觀綠化主入口景觀景觀小品104定制化戰(zhàn)略為企業(yè)提供多種類型的廠房，根據(jù)客戶要求設(shè)計、建設(shè)廠房，為客戶提供定制化的服務(wù)，以迎合現(xiàn)代生態(tài)高科技產(chǎn)業(yè)的特殊需求。但為保證園區(qū)整體協(xié)調(diào)性，在外部風(fēng)格等視覺感觀上保持統(tǒng)一。定制化戰(zhàn)略可以提升園區(qū)的吸引力，打造個性化工業(yè)區(qū)，但同時也拉長了園區(qū)建設(shè)周期，延長投資回收期限。項目發(fā)展策略項目定位項目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項目開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏106案例借鑒階段政策扶持階段后發(fā)優(yōu)勢塑造階段自發(fā)演化階段入住企業(yè)增長率從業(yè)人數(shù)增長率產(chǎn)值增長率復(fù)合增長率印度班加羅爾1992-1996（4年）1997-2001（4年）2001-至今58.92%18.92%77.83%60.38%都柏林1987-1996（9年）1997-2002（5年）2003-至今10.2%27.5%63.8%48.5%蘇州工業(yè)園1999-2001（3年）2001-2006（5年）2006-至今31%50%83%60.8%大連軟件園1998-2001（3年）2001-2004（3年）2005-至今25.74%54.45%63.28%50.25%杭州國際軟件園1997-2001（3年）2001-2005（4年）2005-至今43%48.64%59.2%52.23%成熟的工業(yè)園區(qū)的政策扶持階段一般要經(jīng)過3年左右，而塑造后發(fā)優(yōu)勢的時間基本在3~5年左右。一般工業(yè)園區(qū)，政策扶持階段為3-4年，后發(fā)優(yōu)勢塑造階段為4-5年。園區(qū)在創(chuàng)建6-8年后基本開始自發(fā)演化階段。從國內(nèi)外的案例分析來看，從建立到成熟，工業(yè)園區(qū)的復(fù)合增長率基本上保持在50%以上。而園區(qū)的產(chǎn)值增長速度基本保持在60%左右，從業(yè)人數(shù)的增加保持為50%左右。而生態(tài)工業(yè)園區(qū)的復(fù)合增長速度更是超過了普通工業(yè)園區(qū)，尤其產(chǎn)值的增長。107園區(qū)發(fā)展階段2012201320142015201620172018201950%100%復(fù)合增長率園區(qū)成長預(yù)測曲線一階段：復(fù)合增長率約35%二階段：復(fù)合增長率約為60%從園區(qū)的一般發(fā)展規(guī)律出發(fā)，園區(qū)從初期到成長期最后進入成熟階段，而初期和成長期將經(jīng)歷6～8年的時間。然而鑒于本項目規(guī)模不大且區(qū)位優(yōu)勢顯著，這一階段將達到縮短。按正常工人與廠房建筑面積比30-60m2/人計算，園區(qū)成熟時，將有約1.5萬產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員。按人均產(chǎn)值保守值50萬元/年·人計算，園區(qū)成熟時，年總產(chǎn)值將達到75億元。項目發(fā)展策略項目定位項目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項目開發(fā)策略開發(fā)節(jié)奏109高科技園區(qū)從業(yè)人員特征從業(yè)人員價值分析模型服務(wù)service質(zhì)量quality簡約型價值區(qū)E刺激/樂趣Thrill/fun進取aspiration新潮/酷New/cool創(chuàng)新/科技個人效率Personalefficiency可靠proven活力vitality全面成本Totalcost明智購物Smartshopping簡約purism高尚Fair自然nature激情passion古典classice自由自在carefree安逸Tranquil價格敏感區(qū)歸屬感clanning定制化customizedR+傳統(tǒng)感性價值區(qū)現(xiàn)代感性價值區(qū)傳統(tǒng)理性價值區(qū)現(xiàn)代理性價值區(qū)-紅色表示消費者不認(rèn)同的負(fù)向需求服務(wù)質(zhì)量E刺激/樂趣進取新潮/酷創(chuàng)新/科技個人效率可靠活力明智購物簡約高尚自然激情古典自由自在安逸歸屬感定制化R+-明智購物全面成本藍色表示消費者認(rèn)同的正向需求110高科技園區(qū)從業(yè)人員特征從業(yè)人員價值分析模型他們崇尚自然，簡約的生活態(tài)度，鄙夷對生活斤斤計較，喜歡古典元素，認(rèn)同有實力并為他們提供保證質(zhì)量，貼心服務(wù)的供應(yīng)者?？隙ň哂杏凭脷v史的傳統(tǒng)價值，追求更大的成功，對價格不敏感。從事專業(yè)工作的屬性，讓他們注重個人效率，比較青睞某些創(chuàng)新的產(chǎn)品以及定制化的服務(wù)，會考慮合理消費。知識分子成功人士專業(yè)人士基本代表高科技從業(yè)人員身份符號我們對他們的認(rèn)識是，首先是知識分子，從事專業(yè)性很強的工作，部分人成為有很強支付能力的決策層、骨干精英。紅色表示消費者不認(rèn)同的負(fù)向需求藍色表示消費者認(rèn)同的正向需求111自然環(huán)境好，包括區(qū)內(nèi)環(huán)境與區(qū)外環(huán)境益于從緊張的工作中放松出來簡約返璞歸真的人文價值認(rèn)同趨勢，復(fù)雜的工作，讓他們更喜歡簡單的東西創(chuàng)新/科技職業(yè)的屬性決定他們拒絕陳腐與抄襲，喜歡突破與創(chuàng)新質(zhì)量包括產(chǎn)品的品質(zhì)打造，以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量服務(wù)作為專業(yè)人士，在IT職業(yè)環(huán)境的熏陶下，他們注重被服務(wù)的質(zhì)量可靠他們是年輕化的群體，認(rèn)同品牌帶來的增值從業(yè)人員價值分析服務(wù)質(zhì)量E刺激/樂趣進取新潮/酷創(chuàng)新/科技個人效率可靠活力全面成本明智購物簡約高尚自然激情古典自由自在安逸歸屬感定制化R+-簡約型價值區(qū)傳統(tǒng)感性價值區(qū)現(xiàn)代感性價值區(qū)價格敏感區(qū)傳統(tǒng)理性價值區(qū)現(xiàn)代理性價值區(qū)高科技從業(yè)人員的價值認(rèn)同區(qū)間為簡約傳統(tǒng)理性價值，這也是園區(qū)建設(shè)中需要關(guān)注的價值。高科技園區(qū)從業(yè)人員特征從業(yè)人員價值分析模型112物業(yè)建筑應(yīng)以人的變化而變化，滿足特定人群需要。持續(xù)的人力資源培養(yǎng)完整的產(chǎn)業(yè)鏈居住氛圍濃厚，具有“城市”特征的區(qū)域滿足中高檔需求的商業(yè)配套靈活、宜于創(chuàng)新的辦公空間人基地物業(yè)功能定位原則113土地價值分析馬克思地租理論——級差地租的存在是土地級差存在的客觀基礎(chǔ)馬克思區(qū)位論——區(qū)位論說明了城市地域經(jīng)濟活動的分布規(guī)律阿倫索的競標(biāo)理論——是分類定級全域覆蓋評價的基礎(chǔ)原理方法土地分類定級土地綜合定級土地綜合等級綜合等級首先抽掉土地用途的差別，根據(jù)因素在地域上的分布差異體現(xiàn)土地質(zhì)級的差別，是在模糊用途情況下評定區(qū)位差別的。114對地塊按照網(wǎng)格法進行劃分并明確各網(wǎng)格地塊的資源狀況。步驟1根據(jù)城市區(qū)域特征及內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點，選擇定級因素指標(biāo)體系步驟2按照替代原則，就各地塊區(qū)域條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，確定各地塊的分?jǐn)?shù)。步驟3對各影響因素的分?jǐn)?shù)進行綜合，最終確立本項目的價值體系。步驟4土地價值分析115土地價值分析地塊劃分的方法：網(wǎng)格分析法，是要對地塊進行重新劃分以期找出在各種影響因素下各地塊的土地價值。網(wǎng)格劃分的原則：由于方格網(wǎng)劃分產(chǎn)生的大量邊角地要進行整合。地塊的劃分在能反映地塊實際資源的前提下盡量保持地塊的方正。網(wǎng)格的大小由可能取地的范圍面積和合理的網(wǎng)格數(shù)量決定。說明：本項目在充分考慮地塊現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上劃分網(wǎng)格，將整個地塊劃分為16個分塊。東風(fēng)路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8116土地價值分析區(qū)域因素權(quán)重值優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件0.16080~10060~8040~6020~400~20景觀資源0.15580~10060~8040~6020~400~20可建設(shè)度0.26980~10060~8040~6020~400~20昭示性0.41680~10060~8040~6020~400~20注：因素權(quán)重系數(shù)以及打分結(jié)果的確定是根據(jù)測算以及專家經(jīng)驗確定地塊內(nèi)部的評價指標(biāo)117土地價值分析區(qū)域因素權(quán)值A(chǔ)1A2A3A4A5A6A7A8交通條件0.16010090909590707080景觀資源0.15510010010010085808085可建設(shè)度0.269100100100100100100100100昭示性0.41610090909585707085合計1.000100.0094.2494.2497.1289.8479.6279.6288.24區(qū)域因素權(quán)值A(chǔ)9A10A11A12A13A14A15A16交通條件0.1609070708090808090景觀資源0.1558580808590858590可建設(shè)度0.269100100100100100100100100昭示性0.4168570708590858590合計1.00089.8479.6279.6288.2492.6988.2488.2492.69118土地價值分析A294.24A394.24A497.12A589.84A989.84A1392.69A1692.69一級地塊得分=100A1100A679.62A779.62A888.24A1079.62A1179.62A1288.24A1488.24A1588.24二級地塊89<得分<100三級地塊得分<89土地價值分析地塊價值總結(jié)：通過網(wǎng)格法計算土地價值，將地塊分為三級。東風(fēng)路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8圖例三級土地一級土地二級土地物業(yè)功能布局——方案一建議工業(yè)園區(qū)在土地價值判定的基礎(chǔ)上規(guī)劃為四大組團：酒店辦公區(qū)：依托顯著的交通優(yōu)勢和昭示優(yōu)勢重點打造酒店展示、商務(wù)辦公等具有昭示功能的建筑，使該區(qū)域成為園區(qū)的標(biāo)志；配套商業(yè)區(qū)：為開發(fā)區(qū)和園區(qū)提供配套服務(wù)功能，重點打造餐飲娛樂、休閑、展示等功能配套；人才公寓區(qū)：為園區(qū)和開發(fā)區(qū)提供人才居住功能，同時配以少量商業(yè)，為園區(qū)打造引入產(chǎn)業(yè)的堅實基礎(chǔ)；產(chǎn)業(yè)區(qū)：產(chǎn)業(yè)園主體部分，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的承載區(qū)，實現(xiàn)土地價值的提升。東風(fēng)路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店辦公區(qū)配套商業(yè)區(qū)人才公寓區(qū)配套商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)物業(yè)功能布局——方案二建議工業(yè)園區(qū)在土地價值判定的基礎(chǔ)上規(guī)劃為四大組團：酒店辦公區(qū)：依托顯著的交通優(yōu)勢和昭示優(yōu)勢重點打造酒店展示、商務(wù)辦公等具有昭示功能的建筑，使該區(qū)域成為園區(qū)的標(biāo)志；配套商業(yè)區(qū)：為開發(fā)區(qū)和園區(qū)提供配套服務(wù)功能，重點打造餐飲娛樂、休閑、展示等功能配套；人才公寓區(qū)：為園區(qū)和開發(fā)區(qū)提供人才居住功能，同時配以少量商業(yè)，為園區(qū)打造引入產(chǎn)業(yè)的堅實基礎(chǔ)；產(chǎn)業(yè)區(qū)：產(chǎn)業(yè)園主體部分，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的承載區(qū)，實現(xiàn)土地價值的提升。東風(fēng)路新104國道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店辦公區(qū)配套商業(yè)區(qū)人才公寓區(qū)配套商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)122物業(yè)功能布局方案評價方案一方案二優(yōu)點缺點有利于展示園區(qū)形象在泰康街上主入口能夠更大力度展示生態(tài)園區(qū)在吸引客運站客流方面占優(yōu)可以有效吸引利用市區(qū)人口規(guī)避國道車速過快對商業(yè)帶來的負(fù)面影響僅北面起到吸引城區(qū)人流的作用，進出市區(qū)的主要道路泰康街商業(yè)價值未被發(fā)掘?qū)ν庹故拘暂^差園區(qū)主入口與商業(yè)混合，不利于生態(tài)展示門戶的打造對客運站客流吸引力較弱123案例借鑒蘇州工業(yè)園二三區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)，于2008年成為首批國家級生態(tài)工業(yè)園區(qū)；行政區(qū)域面積288平方公里，戶籍人口27萬，從業(yè)人員31.57萬，其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里；項目介紹蘇州工業(yè)園二三區(qū)規(guī)劃用地5846.15萬m2，建筑面積60萬m2，其中包括產(chǎn)業(yè)、居住配套和服務(wù)配套三種功能：居住功能——主要位于靠近金雞湖的位置總占地997.54萬m2，占地比例30.12％；產(chǎn)業(yè)功能——主要包括工業(yè)、科研、倉儲等功能，總面積為1917.4萬m2，占地比例為57.90％；服務(wù)配套功能——包括商業(yè)、休閑、醫(yī)療、教育等生活配套，總面積為396.9萬m2，占地比例為11.98％。生態(tài)綠地——生態(tài)綠化面積達760公頃，占園區(qū)總面積18.31%功能分區(qū)124東營生態(tài)工業(yè)園項目介紹功能分區(qū)案例借鑒東營開發(fā)區(qū)生態(tài)工業(yè)園位于溢洪河、廣利河交匯處，規(guī)劃總面積29.98平方公里；生態(tài)工業(yè)園規(guī)劃生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈完整、國內(nèi)一流的生態(tài)工業(yè)園區(qū)，成為東營市新的經(jīng)濟增長極；產(chǎn)業(yè)功能：園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)功能占總用地88.21%，其中辦公物業(yè)占地2.84公頃，占0.43%；居住功能：園區(qū)居住用地為45.59公頃，占總建筑用地6.93%；商業(yè)服務(wù)功能：園區(qū)規(guī)劃有31.96公頃商業(yè)服務(wù)用地，占4.86%；生態(tài)綠化：園區(qū)的綠化率為10%。125湘潭天易生態(tài)工業(yè)園項目介紹案例借鑒天易生態(tài)工業(yè)園位于省級開發(fā)區(qū)湘潭易俗河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，園區(qū)占地約4000畝；功能分區(qū)產(chǎn)業(yè)功能：園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)功能用地362公頃，占總用地84.96%；居住功能：園區(qū)居住用地為42.1公頃，占總建筑用地8.67%；商業(yè)服務(wù)功能：園區(qū)規(guī)劃有23公頃商業(yè)服務(wù)用地，占6.37%；生態(tài)綠化：園區(qū)規(guī)劃有49.6公頃綠地，綠化率為8.6%，其中公共綠地占5.7%。126案例借鑒石獅服裝城專業(yè)市場服裝交易中心服裝交易中心現(xiàn)代物流配送中心服裝展覽藝術(shù)中心星級賓館生活配套現(xiàn)代物流配送中心福建石獅服裝城占地面積44.53萬m2，建筑面積60萬m2，其中可分為四種功能：專業(yè)市場功能——包括南北兩個大型的服裝