十二種購物中心類型定義及案例

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九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)簡介

九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)十二種購物中心類型——九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)

上海年11月20日第一頁，共54頁。本文件是專門為保利地產(chǎn)書寫的。除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報告的支持，否那么本文件不算完好。本文件不得透露給第三方機(jī)構(gòu)，例外情況是事先得到九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的書面同意。目錄購物中心類型定義城市中心典型案例——深圳萬象城購物中心類型及價值定位挑選模型TestingTime

第二頁，共54頁。A.購物中心類型定義第三頁，共54頁。購物中心的定義“一組建于某一場所的、建筑統(tǒng)一的商業(yè)機(jī)構(gòu)，這一場所是作為一個經(jīng)營單元來統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、擁有和管理的，其位置、規(guī)模和商店類型與所效勞的商業(yè)區(qū)域親密相關(guān)，經(jīng)營單元根據(jù)商業(yè)類型和總體規(guī)模在場地內(nèi)提供相應(yīng)的停車效勞，一個購物中心至少有三個以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)。〞——美國城市土地利用協(xié)會〔ULI〕1947/1999第四頁，共54頁。一座好的購物中心具備以下的特點(diǎn)建筑經(jīng)過統(tǒng)一處理場地內(nèi)有足夠的停車位具有商品運(yùn)輸效勞設(shè)施改善環(huán)境大量店面提供與購物有關(guān)的活動場所有顯著的特色和強(qiáng)烈的場所感第五頁，共54頁。功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購物中心的分類休閑娛樂中心生活時尚中心美食中心主題購物中心工廠直銷中心專業(yè)市場中心在總結(jié)美英等國購物中心開展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會相關(guān)定義的根底上，九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購物中心類型注：以上定位矩陣圖為典型意義的描繪，不屬于嚴(yán)格定義；實(shí)際應(yīng)用中，各購物中心會根據(jù)詳細(xì)的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位可能會與上圖有所不同第六頁，共54頁。九洲遠(yuǎn)景從目的消費(fèi)者、選址、商業(yè)組合、購物娛樂傾向性以及消費(fèi)者溝通方面來描繪十二種購物中心不同的特性ResidentialShoppingMall鄰里購物中心43RegionalShoppingCenter地區(qū)購物中心1CityCenter城市購物中心10SpecialtyMall專業(yè)市場購物中心9Outletscenter工廠直銷中心

RetailPark購物公園5Entertainmentcenter娛樂中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超級地區(qū)購物中心2LifestyleCenter生活時尚中心7購物中心定義模型購物娛樂傾向性商業(yè)組合目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)者溝通選址購物中心類型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主題購物中心第七頁，共54頁。不同的營銷要素內(nèi)容，購物中心向消費(fèi)者呈現(xiàn)著不同的核心價值和形態(tài)購物中心營銷要素商業(yè)組合選址條件消費(fèi)者溝通購物與娛樂的傾向性通常有多少個主力店主力店的類型構(gòu)成是怎樣的，包括行業(yè)類型和業(yè)態(tài)形式主力店的面積占比是多少整體的功能組合中，購物、餐飲、娛樂的比例構(gòu)成是怎樣的處于怎樣的城市區(qū)位和商圈特性位于市中心區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)、居民社區(qū)商圈內(nèi)消費(fèi)者人口特點(diǎn)交通條件〔位于城市交通干道、區(qū)域交通干道或社區(qū)交通主道〕，公共交通情況場地面積、建筑面積的大小所需要覆蓋的有效商圈范圍大小所采取的建筑形式特征，封閉或開放，樓層數(shù)量動線安排、出入口設(shè)置停車場地上或地下的設(shè)置方式，停車位數(shù)量及其面積景觀設(shè)計(jì)、視覺設(shè)計(jì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為是以購物為主要內(nèi)容還是以休閑娛樂為主要內(nèi)容以滿足個人的自我實(shí)現(xiàn)需求為主還是以滿足家庭根本生活需求為主感性成份更多還是更關(guān)注性價比的理性消費(fèi)行為第八頁，共54頁。1資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究城市購物中心城市購物中心/CityCenter商業(yè)組合選址條件消費(fèi)者溝通購物與娛樂的傾向性第九頁，共54頁。城市購物中心/CityCenter位于市中心，通常是提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費(fèi)場所選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合購物與娛樂傾向功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值位于城市中心區(qū)域城市中心主干道旁6-20萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上，覆蓋三級商圈目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場提供以購物為主的、含有餐飲/休閑娛樂成份的、一站式購足的消費(fèi)中心提供社交、家庭活動與其他附加價值隨機(jī)性消費(fèi)形式購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%多與寫字樓及酒店形成綜合體3-5個主力店主力店通常為百貨公司、主題餐飲區(qū)、電影院及其他主題室內(nèi)娛樂主力店占比40-60%以服裝、休閑娛樂、餐飲為主購物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大以封閉型的獨(dú)立建筑體為主(big-box)，有多個中庭樓層3層以上，多以垂直性交通配合滾梯主出入口外有多出入口地下停車場，500個停車位以上1資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究城市購物中心第十頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海世茂百聯(lián)廣場上海來福士廣場上海正大廣場第十一頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳萬象城北京新東新天地第十二頁，共54頁。超級地區(qū)購物中心/SuperRegionalCenter通常位于郊區(qū)或新區(qū)，具有較大的體量，向消費(fèi)者提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費(fèi)中心選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值位于郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過8萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈30公里或以上，覆蓋三級商圈目的消費(fèi)者通常為群眾消費(fèi)群提供以購物為主的、含有餐飲娛樂成份的一站式購足的消費(fèi)中心提供社交、家庭活動與其他附加價值隨機(jī)性消費(fèi)形式+目的性消費(fèi)形式3-5個主力店折扣型主力店為主，通常為百貨、GMS、大賣場、品類專營店、電影院以及其他室內(nèi)娛樂主力店占比40-60%以服裝、家居、電子、娛樂休閑、食品雜貨為主購物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性與理性購物較平衡以封閉型的獨(dú)立建筑體為主，有多個中庭樓層以三層以下為主，主要為二層多采用滾梯交通多主出入口停車場宏大，1000個停車位以上

購物60-70%

餐飲10-20%

休閑娛樂15-20%多與寫字樓及酒店形成綜合體購物與娛樂傾向2資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究超級地區(qū)購物中心第十三頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海萬達(dá)廣場上海港匯廣場第十四頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉北京金源時代購物中心上海龍之夢購物中心第十五頁，共54頁。地區(qū)購物中心/RegionalShoppingCenter聚焦于較小的商圈，提供相對齊全的消費(fèi)選擇，而消費(fèi)者行為趨于功能性采購選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值位于區(qū)域中心區(qū)域中心主干道旁5-8萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級10公里目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群或細(xì)分市場以購物為主的、含有餐飲休閑娛樂成份提供社交、家庭活動場所及其他附加價值隨機(jī)性消費(fèi)形式2-3個主力店主力店通常為百貨、GMS、大賣場，次主力店為品類專營店主力店占比40-60%以服裝、家居、電子、食品雜貨為主購物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性購物為主以封閉型的獨(dú)立建筑體為主，有中庭3-6層為主垂直性交通配合滾梯一個主出入口，附有其他出入口較大的停車場，500個停車位以上購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%會與酒店和寫字樓形成綜合體購物與娛樂傾向3資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究地區(qū)購物中心第十六頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海大寧國際廣場上海百聯(lián)西郊購物中心北京龍德廣場第十七頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳CocoPark深圳南山海岸城深圳中信城市廣場第十八頁，共54頁。鄰里購物中心/ResidentialShoppingMall是一種相對傳統(tǒng)的形式，由于其明晰的便利性和功能性價值定位，在許多國家有著較普及的應(yīng)用選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值居民區(qū)附近位于社區(qū)主干道旁面積為萬平米核心商圈1.5公里，次級商圈3公里，對三級商圈的帶動力很弱目的消費(fèi)者為社區(qū)居民，以家庭主婦為主提供日常生活用品購物和配套效勞便利和個人效率目的地購物形式1-2個主力店主力店通常大賣場、超市、GMS主力店占比40-60%以日常用品、食品為主購物為主，滿足根本需求的購物行為，理性購物封閉型底商群樓或獨(dú)立建筑體不超過四層沒有中庭雙出入口停車場較小200個停車位以上購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%效勞5-10%購物與娛樂傾向4資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究鄰里購物中心第十九頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳歡樂頌購物中心上海金橋購物中心第二十頁，共54頁。購物公園/RetailPark是一種位于郊區(qū)或新區(qū)的、大體量的，具有濃重的休閑娛樂特征的購物場所，賦予消費(fèi)過程更多輕松與愉悅的體驗(yàn)選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值位于郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過8萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈50公里或以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群具有濃重的休閑娛樂特征的購物場所提供社交，個人與家庭的休閑娛樂目的地消費(fèi)形式3-5個以上主力店主力店通常為2個戶外娛樂主題，如人造海灘、溜冰場等，以其他主題如購物、餐飲作為輔助主力店主力店占比60-70%以大型主題式戶外娛樂、餐飲、主體購物街區(qū)為主休閑娛樂為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)行為為主開放式的建筑體、內(nèi)外街區(qū)布局為主單體建筑最多為三層，多為一、二層有地上停車場，停車場宏大，停車自由度大，通常每個建筑體/商鋪都配有停車位置1500個停車位以上與交通樞紐連接購物40-45%餐飲10-15%休閑娛樂40%以上多與酒店、寫字樓結(jié)合形成綜合體購物與娛樂傾向5資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究購物公園第二十一頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉北京藍(lán)色港灣第二十二頁，共54頁。能量中心/PowerCenter是提供一些專門品類商品的目的地購物場所，聚焦一個或多個商品種類，商品范圍集中、產(chǎn)品線深，同時價格具有極強(qiáng)的市場競爭力選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值位于郊區(qū)或新區(qū)，交通主干道或高速公路出口處4-10萬平米商圈范圍較大，核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈20公里目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群專門品類商品的目的地購物場所高質(zhì)與低價，個人效率目的性購物形式3個以上的主力店，較少數(shù)量的小租戶主力店通常為品類專營店、家居商場、大賣場、倉儲賣場、品牌折扣店等主力店比例可高達(dá)75-90%食品雜貨、DIY、家電、家居/家具、體育用品等為主購物為主，體本需求訴求，理性購物為主獨(dú)立建筑體形成的開放式空間停車場宏大，自由停車1000個停車位以上購物80-95%餐飲10-20%購物與娛樂傾向6資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究能量中心第二十三頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳歐洲城上海金橋購物中心第二十四頁，共54頁。生活時尚中心/LifestyleCenter為富裕人群供了一個洋溢自由開放氣氛的目的地休閑消費(fèi)場所選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值通?？拷辉Ｈ巳壕幼^(qū)萬平米，但可能更大或更小，規(guī)模的適應(yīng)范圍較寬核心商圈公里，次級商圈3公里目的消費(fèi)者為高收入消費(fèi)群，女性為主濃重休閑氣氛的消費(fèi)場所自由、休閑、開放、獨(dú)特、追求新穎目的性消費(fèi)形式主力店比例約為0-50%〔可能不設(shè)主力店〕通常會有書店、小型百貨店、高檔/時尚連鎖專賣店、影院、餐廳等服裝、家具/家居、圖書音像、餐飲娛樂休閑為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)為主開放的物業(yè)建筑體形式購物中心內(nèi)具有濃郁的設(shè)計(jì)氣氛地上停車場，500個停車位以上，停車自由度大購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%購物與娛樂傾向7資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究生活時尚中心第二十五頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海新天地第二十六頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉三里屯Village第二十七頁，共54頁。休閑娛樂中心/Entertainmentcenter以娛樂餐飲為主力店，擁有一個或多個娛樂主題選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值通常在市區(qū)，城市主干道或高速公路出口處核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場創(chuàng)造休閑、娛樂的氣氛目的地消費(fèi)形式通常擁有至少一個娛樂主題娛樂、餐飲娛樂為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)為主通常為封閉式建筑，適應(yīng)性較廣其主題反映在設(shè)計(jì)和商品中宏大停車場，500個停車位以上8購物10%餐飲30-40%娛樂50%以上通常與酒店結(jié)合形成綜合體購物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究休閑娛樂中心第二十八頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉圣詹姆士發(fā)電廠St.JamesPowerstation第二十九頁，共54頁。工廠直銷中心/Outletscenter提供知名品牌服裝的工廠直接銷售，其極低的折扣具有很強(qiáng)的價值吸引力選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值通常在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)，城市主干道或高速公路出口處萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈30公里以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群提供極具吸引力的低折扣品牌服裝等商品高質(zhì)與低價目的地購物形式購物95%餐飲0-5%通常無主力店，但擁有具號召力的品牌眾多品牌商品的工廠直銷店組成服裝物業(yè)建筑形式通常為封閉式的有宏大停車場，500個停車位以上9休閑為主，極強(qiáng)的理性消費(fèi)購物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究OutletsCenter第三十頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海百聯(lián)青浦奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯購物中心

第三十一頁，共54頁。專業(yè)市場購物中心/SpecialtyMall以經(jīng)營某個品類為主，無主力店選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在萬平米，郊區(qū)通常為4-8萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上單個主題的購物中心或成行成市目的地購物形式購物80%餐飲5-10%娛樂0-10%通常與酒店、寫字樓結(jié)合形成綜合體無主力店汽車、家居、服裝、電子、兒童、體育等購物為主，表達(dá)根本需求滿足，理性消費(fèi)為主建筑形式多樣化，內(nèi)部形成街區(qū)形式有方便的停車設(shè)施10購物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究專業(yè)市場購物中心第三十二頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海紅星美凱龍廣場北京太平洋數(shù)碼廣場

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第三十三頁，共54頁。美食中心/MealMall以經(jīng)營餐飲為主，主力店是大型餐飲或餐飲連鎖店選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在1-4萬平米，郊區(qū)通常為4-8萬平米核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場目的地消費(fèi)形式購物10-15%餐飲60%以上娛樂20-30%大型餐飲或餐飲連鎖店中西式正餐，快餐，特色餐飲，休閑食品，咖啡，茶館，娛樂工程等餐飲娛樂為主，滿足根本需求，也可表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求,感性和理性消費(fèi)兼有建筑形式多樣化，內(nèi)部形成街區(qū)形式交通方便,車位充足11購物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究美食中心第三十四頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究天津食品街浦東國際美食城案例列舉第三十五頁，共54頁。主題購物中心/ThemeShoppingCenter以某一主題為內(nèi)核，配置相應(yīng)的購物、餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)，并注重主題情景的營造選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合購物與娛樂傾向功能組合%消費(fèi)者溝通核心價值位于城市中心區(qū)域3-6萬平米，但可能更大或更小，規(guī)模的適應(yīng)范圍較寬覆蓋三級商圈，核心商圈3公里，次級商圈6公里，三級商圈40公里以上目的消費(fèi)者為中高端消費(fèi)群或某一細(xì)分市場提供以購物為主的、含有餐飲/休閑娛樂成份的、一站式購足的消費(fèi)中心提供社交、文化、家庭或其他附加價值追求精神層面及物質(zhì)層面的雙重滿足購物30-50%餐飲15-25%休閑娛樂15-25%多融入主題性的展示、互動等主題活動1-2個主力店，次主力店為主主力店通常為主題購物、主題餐飲區(qū)、娛樂及其他主題室內(nèi)娛樂主力店/次主力店占比40-60%以服裝、休閑娛樂、餐飲為主購物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大以封閉型的獨(dú)立建筑體為主(big-box)，有多個中庭強(qiáng)調(diào)主題情景營造，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)地下停車場，500個停車位以上12資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究主題購物中心第三十六頁，共54頁。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉香港K11藝術(shù)購物中心上海美羅城第三十七頁，共54頁。B.城市中心典型案例——深圳萬象城第三十八頁，共54頁。功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購物中心的分類休閑娛樂中心生活時尚中心美食中心主題購物中心工廠直銷中心專業(yè)市場中心深圳萬象城是一個典型的城市中心城市中心——深圳萬象城第三十九頁，共54頁。深圳萬象城購物中心為香港華潤集團(tuán)在內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)工程；定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心〞萬象城購物中心簡介發(fā)展商華潤集團(tuán)設(shè)計(jì)單位美國RTKL建筑師事物所規(guī)?？偨ㄖ娣e18.8萬平方米、營業(yè)面積12萬平方米；地上5層、地下2層；商鋪近300個，停車位1,030個定位城市購物中心；深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型購物及娛樂中心開業(yè)時間2004年12月開業(yè)城市中心——深圳萬象城商業(yè)體量宏大，并與寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)共同構(gòu)成綜合體第四十頁，共54頁。萬象城工程位置優(yōu)越，商圈消費(fèi)力較強(qiáng)，具備工程成功運(yùn)作的良好外部條件項(xiàng)目地址工程位置周邊商圈深南大道寶安南路萬象城位于深南大道與寶安南路的交匯處；周圍500米內(nèi)分布有3個地鐵站，并與最近的大劇場站通過地下通道實(shí)現(xiàn)直接對接萬象城地處深圳金融商貿(mào)核心區(qū)域，與深圳市標(biāo)志性建筑“地王大廈〞隔街相對，毗鄰深圳證券交易所、中國人民銀行、深圳開展銀行、香格里拉、彭年希爾頓、麗晶等酒店；核心商圈內(nèi)人流量大，以收入較高的寫字樓人群為主城市中心——深圳萬象城位于城市中心位置第四十一頁，共54頁。目的消費(fèi)者周邊寫字樓白領(lǐng)中高收入的深圳居民外地游客市場定位中上檔次的現(xiàn)代化購物中心協(xié)同購物、休閑、餐飲及娛樂要素文化要素：自由、時尚、和諧、共享萬象城定位于滿足中高收入人群及游客中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合需求的時尚購物中心萬象城娛樂購物高檔低檔中高收入深圳居民外地游客周邊寫字樓白領(lǐng)目標(biāo)消費(fèi)者構(gòu)成城市中心——深圳萬象城目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大第四十二頁，共54頁。寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及講究的裝修和燈光效果共同營造出萬象城“自由〞、“時尚〞、“舒適〞的購物氣氛內(nèi)部墻壁和地面以花崗巖為主要材料，色彩以暖色彩為主，給人時尚、舒適的感覺寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購物者的視野開闊，并獲得豐富視覺感受由59部扶梯，17部直梯，3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換非常便利城市中心——深圳萬象城以垂直性交通配合滾梯第四十三頁，共54頁。萬象城設(shè)置多層停車場并實(shí)現(xiàn)與賣場的無縫連接，為顧客提供印象深化的消費(fèi)便利，有效進(jìn)步了商圈的輻射范圍地下及地上1-3層均設(shè)置停車場各層停車場直接與賣場進(jìn)展連通萬象城車流動線分析城市中心——深圳萬象城停車位充足，主出入口外有多出入口第四十四頁，共54頁。萬象城餐飲及娛樂面積占比較大，使之不僅僅滿足人們購物需求，同時成為人們聚會、休閑娛樂的場所萬象城各商業(yè)功能面積占比萬象城各商業(yè)功能租戶數(shù)量占比購物餐飲娛樂購物餐飲娛樂城市中心——深圳萬象城以購物為主第四十五頁，共54頁。主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占居重要地位，其面積占比為52%主力店其他次主力店主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨購物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂3-4F冰紛萬象冰場休閑娛樂4FOLe'購物B1F次主力店順電購物4F運(yùn)動100購物4F生活本色購物4F美樂匯美食廣場餐飲5FNOVO購物1FEsprit購物1-2F萬寧購物B1F城市中心——深圳萬象城5個主力店，主力店占比在40%-60%的范圍區(qū)間第四十六頁，共54頁。萬象城購物中心的主力店在時尚的主題下覆蓋多種業(yè)態(tài)，兼顧購物、餐飲和休閑娛樂功能〔1/2〕OLE為國內(nèi)著名大型零售連鎖企業(yè)“華潤萬家”之全新精品形象店，全面引進(jìn)國際市場流行時尚消費(fèi)品提供顧客高品質(zhì)商品與低價格的最優(yōu)價值組合以及探索性的購物體驗(yàn)REEL百貨是一家以18-35歲都市白領(lǐng)時尚女性為主要目標(biāo)消費(fèi)者的生活時尚百貨公司，突出時尚、前衛(wèi)、自由的風(fēng)格城市中心——深圳萬象城第四十七頁，共54頁。海港飲食管理旗下的最高級的食府。位于深圳地標(biāo)性建筑——華潤萬象城五樓，占地面積超過8000平方米，一千多平方米無柱式宴會廳及層進(jìn)式歌劇院設(shè)計(jì)，聲、電、光完美結(jié)合的高科技舞臺，合適舉辦各式宴會嘉禾影院由全球最大華語電影娛樂公司嘉禾集團(tuán)投資，擁有7個放映廳總計(jì)1200個座位，為深圳規(guī)模最大、素質(zhì)最高的電影院。全部影廳均采用國際最新、最先進(jìn)的專業(yè)電影視聽設(shè)備冰紛萬象真冰溜冰場總面積約3600平方米，其中冰面面積約1800平方米，高度超過15米，符合奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)。中國第一個把戲滑冰世界