房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容P1房地產(chǎn)根底2房地產(chǎn)估價(jià)的三種根本方法：比較法、本錢(qián)法、收益法比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似的房地產(chǎn)交易。比較法估價(jià)一般可分為七個(gè)步驟：1〕收集交易信息、2〕選取可比實(shí)例；3〕建立價(jià)格可比根底4〕進(jìn)展交易情況修正5〕進(jìn)展交易日期影響修正6〕進(jìn)展房地產(chǎn)狀況影響修正；7〕求取比準(zhǔn)價(jià)格●

房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)第一章3●

房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的三種根本方法：比較法、本錢(qián)法、收益法本錢(qián)法適用于哪些即無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)的本錢(qián)構(gòu)成：1〕土地取得本錢(qián)、2〕開(kāi)發(fā)本錢(qián)；3〕管理費(fèi)用4〕投資利息；5〕銷(xiāo)售費(fèi)用6〕銷(xiāo)售稅費(fèi)；7〕開(kāi)發(fā)利潤(rùn)4房地產(chǎn)估價(jià)的三種根本方法：比較法、本錢(qián)法、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓等；收益法的根本計(jì)算公式：房地產(chǎn)的價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率●

房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià)5●

城市規(guī)劃知識(shí)第二章城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)1、用地性質(zhì)：土地出讓一般分5類(lèi)：商業(yè)用地、綜合用地、工業(yè)用地、住宅用地和其他用地，根據(jù)?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?，各類(lèi)土地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。2、城市5線：城市紅線--城市主次干道路幅的邊界控制線城市綠線--城市各類(lèi)綠地的邊界控制線城市藍(lán)線--城市水域的邊界控制線城市紫線--歷史文化街區(qū)、優(yōu)秀歷史建筑及文保單位的邊界控制線城市黃線--對(duì)開(kāi)展全局有影響、必須控制的城市根底設(shè)施用地的邊界控制線。

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城市規(guī)劃知識(shí)城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)3、用地面積：建立工程報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)取得用地規(guī)劃許可后，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)測(cè)量確定的建立用地土地面積4、用地紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。5、建筑控制高度：屋面最高檐口底部到室外地坪的高度，屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。6、建筑密度：具體指工程用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建立用地面積之比

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城市規(guī)劃知識(shí)城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)7、道路紅線：指規(guī)劃的城市道路〔含居住區(qū)級(jí)道路〕用地邊界限8、用地紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。9、建筑紅線后退距離：建筑紅線是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度，一般多層退讓至少5m，高層退讓至少10m10、交通出入口方位：具體指指城市允許機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)出入的方向和位置

8城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo)●

城市規(guī)劃知識(shí)11、建筑間距：建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，中華人民共和國(guó)的建筑消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定多層建筑之間的建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑之間的間距為13米。這是強(qiáng)制性規(guī)定。12、日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值日照間距系數(shù)=D/H〔D房屋間距、H前棟房屋高度〕13、容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值

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城市規(guī)劃知識(shí)容積率計(jì)算容積率的計(jì)算？總建筑面積：41780平米其中：計(jì)容積率建筑面積：36330平米不計(jì)容積率建筑面積：7480平米〔地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房〕建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米覆蓋率：41%10●

城市規(guī)劃知識(shí)容積率計(jì)算規(guī)定建筑容積率=〔地面以上建筑面積+半地下室建筑面積〕/建立用地面積

當(dāng)半地下室在室外地面以上局部的高度不超過(guò)1.5米的，在建筑容積率計(jì)算時(shí)，半地下室建筑面積不計(jì)入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建立用地面積11●

城市規(guī)劃知識(shí)地下室地面地面地面地面地下室1/2線1/2線1/3線地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室:房間地平面低于室外高度超過(guò)該房間的凈高的1/3,且不超過(guò)1/2者為半地下室。12●房地產(chǎn)根底知識(shí)14、房地產(chǎn)自然特性：16、三通一平：a)位置的固定性；水通、電通、路通及場(chǎng)地平整b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)特性：17、七通一平：a)生產(chǎn)周期性水通、電通、路通、排水通、b)資金密集性排污通、通訊通、煤〔燃〕氣c)相互影響性通及場(chǎng)地平整d)易受政策限制性e)房地產(chǎn)的增值性第三章1318、建筑覆蓋率〔建筑密度〕：建立用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建立用地面積的比率；〔如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉〕19、綠化率：建立用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建立用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；〔如：在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積，其綠化率為30%〕20、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利21、土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)?！穹康禺a(chǎn)根底知識(shí)1422、五證兩書(shū)：a?國(guó)有土地使用證?a?住宅質(zhì)量保證書(shū)?b?建立用地規(guī)劃許可證?b?住宅使用說(shuō)明書(shū)?c?建立工程規(guī)劃許可證?d?建筑工程施工許可證.?e?商品房預(yù)〔銷(xiāo)〕售許可證?23、房地產(chǎn)住宅層數(shù)劃分規(guī)定：低層住宅為1-2層多層住宅為3-6層小高層住宅為8-11層中高層住宅為12-18層18層以上為高層住宅●房地產(chǎn)根底知識(shí)15●房地產(chǎn)根底知識(shí)24、房地產(chǎn)建筑構(gòu)造分類(lèi)：1、鋼構(gòu)造:承重的主要構(gòu)造是用鋼材料建造的，包括懸索構(gòu)造。2、鋼、鋼筋混凝土構(gòu)造:承重的主要構(gòu)造是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一局部梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3、鋼筋混凝土構(gòu)造:承重的主要構(gòu)造是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆構(gòu)造及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土構(gòu)造的建筑物4、磚混構(gòu)造:承重的主要構(gòu)造是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5、磚木構(gòu)造：承重的主要構(gòu)造是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制構(gòu)造房架。以磚墻、木柱建造的6、其它構(gòu)造：凡不屬于上述構(gòu)造的房匿都?xì)w此類(lèi)。如竹構(gòu)造、磚拱構(gòu)造、窯洞等16●房地產(chǎn)根底知識(shí)25、套內(nèi)建筑面積：房屋按套計(jì)算的建筑面積，是指房屋內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)的建筑面積之和；26、套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)的凈面積，即地板面積。不包括墻體、柱子等構(gòu)造面積27、公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩局部組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；28、得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比17●房地產(chǎn)根底知識(shí)29、契稅：是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。但凡國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。30、公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣(mài)公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。18●

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第一階段計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)展工程立項(xiàng)；國(guó)土資源局進(jìn)展土地利用總體規(guī)劃和土地供給方式的審查；建委辦理投資開(kāi)發(fā)工程建立條件意見(jiàn)書(shū)；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見(jiàn)書(shū)〔表〕；文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建立工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展審查；規(guī)劃部門(mén)辦理工程選址意見(jiàn)書(shū)。地址選定階段19●

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第二階段規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃條件階段人防辦進(jìn)展人防工程建立布局審查；國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審；公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建立工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展審查；規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)展評(píng)審，核發(fā)?建立用地規(guī)劃許可證?；規(guī)劃部門(mén)確定建立工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。20●

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第三階段初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)展審查；人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)展審查；公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)展審查；公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)展審查；國(guó)土資源局進(jìn)展用地預(yù)審；市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等部門(mén)對(duì)初步的專(zhuān)業(yè)內(nèi)容審查；建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)展審查建委根據(jù)審查報(bào)揭露放?建立工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)?。21●

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第四階段規(guī)劃報(bào)建圖審查公安消防支隊(duì)進(jìn)展消防設(shè)計(jì)審查；人防辦進(jìn)展人防設(shè)施審查；建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)展審查；規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更局部的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建立單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)?建立工程規(guī)劃許可證?〔副本〕。22●

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第五階段施工報(bào)建階段建立單位辦理施工報(bào)建登記；建立方對(duì)工程進(jìn)展發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包；建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)展審查，核發(fā)?建筑工程施工許可證?。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第六階段商品房預(yù)售許可階段由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)?商品房預(yù)售許可證?開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理?商品房預(yù)售許可證?應(yīng)當(dāng)提交以下證件〔復(fù)印件〕及資料：以下證明材料：〔1〕已交付全部土