房地產(chǎn)企業(yè)營改增講解案例

房地產(chǎn)企業(yè)營改增講解案例第一局部：“營改增〞前后稅負測算工程概況：開發(fā)面積近10萬平米。銷售單價按8,700元/平米計算?？傆嬍杖?7,340.00萬元，本錢54,575.00萬元，費用4,516.00萬元。一、測算“營改增〞后不同稅率下，本錢工程占總收入比重對稅負影響：17%稅率下，“營改增〞前后，各本錢工程占總本錢、收入比重變化

單位：元成本項目含稅支出占總成本比重不含稅支出占總成本比重進項稅額備注取得土地成本120,920,000.0022%120,920,000.0024%無進項稅前期工程成本21,810,000.004%19,413,067.634%2,396,932.37稅率:勘察設(shè)計費:6%規(guī)劃設(shè)計費:6%建筑研究設(shè)計費:6%;土石方工程:11%;其他:17%基礎(chǔ)設(shè)施費40,000,000.007%36,036,036.047%3,963,963.96假設(shè)取得11%的進項稅抵扣;建安工程費276,180,000.0050%248,810,810.8149%27,369,189.19假設(shè)取得11%的進項稅抵扣;公共配套設(shè)施費65,850,000.0012%59,324,324.3212%6,525,675.68假設(shè)取得11%進項稅抵扣；開發(fā)間接費用21,000,000.005%21,000,000.004%假設(shè)此部分為工資\勞務(wù)保險等現(xiàn)金支出,未取得進項稅；合計545,760,000.00505,504,238.8040,255.761.20占總收入比重62%66%稅率17%和11%時，本錢工程占總收入比對綜合稅負影響〔一〕：17%稅率下本錢工程占總收入比重對綜合稅負影響：目標：大致測算建筑本錢占總收入比例為多少，“營改增〞后綜合稅負小于“營改增〞前的企業(yè)綜合稅負16%(這里暫以房地產(chǎn)綜合稅負16%為根底測算)。假設(shè)工程本錢占總收入比例為A：1、測算增值稅：2、應(yīng)納所得稅額：應(yīng)繳所得稅：稅率17%和11%時，本錢工程占總收入比對綜合稅負影響3、工程應(yīng)繳增值稅和所得稅為：[〔收入×0.159--收入×A×0.0748+收入×0.1898—收入×A×0.2124〕]÷收入<16%計算得：A>67%

結(jié)論：17%稅率下，本錢占總收入比重〔不含稅〕大于67%左右時，其綜合稅負比重小于16%；如工程本錢未到達一定比例時，那么其綜合稅負比“營改增〞前加大。說明：(1)此測算中，主要考慮增值稅和所得稅。(2)“營改增〞后，稅率17%下，所得稅占總收入比例加大;這里做假設(shè)：地產(chǎn)本錢費用工程中占額比例較大的融資費用，沒考慮營改增變化,，如考慮此點,，那么“營改增〞后財務(wù)費用帳面數(shù)額減少，利潤加大，所得稅加大。稅率17%和11%時，本錢工程占總收入比對綜合稅負影響〔二〕：11%稅率下本錢工程占總收入比重對綜合稅負影響：1、應(yīng)繳增值稅及附加：(收入÷1.11×11%(銷項稅額)—收入÷1.11×A×8%(進項稅額))×(1+7%+3%)2、所得稅：應(yīng)納所得稅額：應(yīng)納所得稅：稅率17%和11%時，本錢工程占總收入比對綜合稅負影響3、那么11%稅率下，工程應(yīng)繳增值稅和所得稅：4、11%稅率下，本錢占收入比例為多少時，綜合稅負率小于“營改增〞前的16%，即：〔收入×0.3161—收入×A×0.3027〕÷收入<16%測算得：A>51%

結(jié)論：稅率11%下，本錢占總收入〔稅后〕比例大于51%時，企業(yè)綜合稅負小于“營改增〞前稅負。開發(fā)企業(yè)工程，本錢占總收入比重根本在60%--70%左右，所以，11%稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅負比“營改增〞前減少。備注：這里暫未考慮其他稅費因素。特別提醒：最近幾年的工程地價占本錢比例越來越高，大概率事件是綜合稅負提高分類項目成本百分比增值稅率可抵扣進項稅可抵扣部分鋼材2517%3.63商品混凝土153%0.425其它1017%1.45合

計50------5.505不可抵扣部分砂石等零星材料12---0人工費20----0水電費等間接費用3---0周轉(zhuǎn)材料、機械設(shè)備、租賃費、檢測費等7----0管理人員工資5----0項目毛利率3----0合

計50----0案例2：“營改增〞對不同規(guī)模建筑企業(yè)的稅負影響。例1：小規(guī)模建筑企業(yè)按常規(guī)土建工程的百元產(chǎn)值比例測算結(jié)論：建筑企業(yè)100元的產(chǎn)值，按增值稅11%計算，應(yīng)交銷項稅9.91元，可抵扣進項稅5.505元，應(yīng)納增值稅4.405元。“營改增〞后100元產(chǎn)值多繳稅額4.405—3=1.405元。企業(yè)稅收負擔(dān)增加46.83%。因此，建筑企業(yè)趁機要求提高合同金額的可能性較大！預(yù)測性結(jié)論-僅代表個人觀點由于我司工程都處于中后期，并且我司在行業(yè)內(nèi)規(guī)模中小，可能面臨如下風(fēng)險：1，總包方多為央企，綜合實力較強，可能會趁機提價，增加我司本錢；2，由于地價占本錢比例不低，即使銷售額和本錢額不變的情況下，由于未來剩余貨值比例較高，我司實際稅負可能會上升；3，因此我司如果堅持目前目標利潤，既需要堅持目標本錢，又可能需要增加售價；機遇1，將營改增事件增加到營銷說辭中，告知潛在購房人，提價是全行業(yè)的趨勢，促進營改增之前的去化速度。2，由于營業(yè)稅是地方政府主要稅收來源，過渡期可能性較高，采用新老工程劃斷的方式簡易處理。第二局部：財務(wù)核算一、銷售收入核算〔一〕預(yù)收訂金，全款方式下核算：甲房地產(chǎn)公司開發(fā)工程收到A公司預(yù)交購房訂金500,000元，存入銀行。公司開發(fā)商品房，每平售價8,000元。A公司購商品房800平方米，已預(yù)付購房訂金500,000元，剩余款項一周后付清?！?〕收到訂金時：〔2〕簽合同，開發(fā)票確認收入時：一、銷售收入核算〔一〕預(yù)收訂金，全款方式下核算：〔3〕收到余款時：〔4〕沖回預(yù)收帳款：一、銷售收入核算〔二〕分期收款方式下核算甲房地產(chǎn)公司房屋竣工后開場預(yù)售，和另一公司簽定銷售合同，合同規(guī)定分兩次共收回5億元，銷售房屋本錢2億。當(dāng)年底，尚有2000萬元未取得回款。1、假設(shè)此筆款項在三年內(nèi)收回，帳務(wù)處理如下：〔1〕將商品房轉(zhuǎn)入發(fā)出產(chǎn)品

〔2〕收到首批款項時：即確認收入一、銷售收入核算〔二〕分期收款方式下核算〔3〕同時，結(jié)轉(zhuǎn)本錢時

〔4〕按合同規(guī)定，應(yīng)收第二批房款時：確認收入

〔5〕接轉(zhuǎn)本錢一、銷售收入核算〔二〕分期收款方式下核算〔6〕收到第二批銷售房款23,000萬元時：

當(dāng)年底收回2,000萬元應(yīng)收款項

2、假設(shè)此筆2000萬元應(yīng)收款項三年后收回，帳務(wù)處理：一、銷售收入核算〔二〕分期收款方式下核算

〔2〕收回款項時：

〔3〕攤銷未實現(xiàn)融資收益：

二、開發(fā)本錢核算〔一〕取得土地時：〔假設(shè)業(yè)務(wù)中沒取得進項稅額〕甲房地產(chǎn)公司以招拍掛形式，取得價值8,165萬元一塊地，支付契稅327萬元，支付拆遷補償費1,200萬元，城市根底配套費2,400萬元

貸：銀行存款120,920,000

二、開發(fā)本錢核算〔二〕開發(fā)前期工程本錢：〔取得6%進項稅額〕甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，總發(fā)生前期工程費2181萬元，其中，發(fā)生地質(zhì)勘察費50萬元，規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計及其他設(shè)計560萬元.。土石方根底工程500萬元，其他1070萬元。〔1〕勘察設(shè)計費；〔稅率為6%〕〔2〕規(guī)劃設(shè)計費；〔稅率為6%〕〔3〕建筑研究設(shè)計費等：〔稅率為6%〕〔4〕土石方根底工程：〔假定稅率為11%〕〔5〕其他:1071萬元：〔假定稅率為17%〕

二、開發(fā)本錢核算〔二〕開發(fā)前期工程本錢：〔取得6%進項稅額〕貸：銀行存款21,810,000

二、開發(fā)本錢核算〔三〕根底設(shè)施費〔假設(shè)取得11%的進項稅抵扣〕甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，施工企業(yè)承包的地下設(shè)施、管道等安裝工程已竣工，總計支付工程款4000萬元，其中供電配套設(shè)施費1020萬元，燃氣工程費288萬元，景觀工程費570萬元，綠化費用500萬元,其他1622萬元。貸：銀行存款40,000,000.00

二、開發(fā)本錢核算〔四〕建安工程費〔假設(shè)取得11%進項稅抵扣〕甲房地產(chǎn)公司總計發(fā)生建安工程費27,618萬元，其中主承包程20,160萬元，水暖工程700萬元，監(jiān)理費120萬元，其他6638萬元。

二、開發(fā)本錢核算〔五〕公共配套設(shè)施費〔假設(shè)取得11%進項稅抵扣〕甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，共發(fā)生公共配套費6,585萬元，其中人防工程2,040萬元，地下車位工程4,200萬元，其他345萬元

二、開發(fā)本錢核算〔六〕開發(fā)間接費用甲房地產(chǎn)公司總計發(fā)生間接費用2,100萬元，其中房屋維修基金528萬元，工資勞務(wù)保險等費用576萬元，其他996萬元；〔假設(shè)此局部均以實際現(xiàn)金流出，且未取得進項稅額〕

三、費用的核算甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中總計發(fā)生管理費用1,596萬元，其中支付管理人員工資1,200萬元,其他396萬元；銷售費用2,920萬元，其中代銷費用700萬元；廣告費用1,360萬元，會展費用20萬元，其他540萬元?！惨弧持Ц兜娜藛T工資及勞務(wù)費不能取得進項稅額；〔二〕假設(shè)管理費用中的其他費用取得17%抵扣稅額：〔三〕支付代銷費用進項稅〔假定稅率為17%〕：〔四〕廣告費用進項稅：〔稅率為6%〕〔五〕展覽費用進項稅：〔稅率6%〕〔五〕其他費用的進項稅額：三、費用的核算

分錄：借:管理費用

貸:銀行存款

借:管理費用

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(進項稅額

貸:銀行存款

借：銷售費用----代銷費用-----廣告費用-----會展費用-----其他

應(yīng)交稅費---應(yīng)交增值稅(進項稅額

貸：銀行存款四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理〔一〕假設(shè)其中取得小規(guī)模納稅人發(fā)票，帳務(wù)處理如下：〔按3%稅率計算〕甲房地產(chǎn)公司取得小規(guī)模納稅人稅務(wù)代開增值稅發(fā)票，材料總計金額50萬元，稅額：1.46萬元。主營業(yè)務(wù)本錢485,436.89〔二〕這其中假設(shè)涉及減免稅款情形下，享受政府補助，限額交納稅款，如甲房地產(chǎn)公司在營改增期間，享受政府給予補助50萬元,那么應(yīng)做分錄：四、特殊情形下的幾種帳務(wù)處理〔三〕購置固定資產(chǎn)帳務(wù)處理：甲房地產(chǎn)公司購入100萬元