大工20秋《房地產估價》離線大作業(yè)答案

PAGE10PAGE大工20秋《房地產估價》離線大作業(yè)學習中心：學號：姓名：作業(yè)提交：大作業(yè)上交時文件名寫法為：[姓名奧鵬卡號學習中心]（如：戴衛(wèi)東101410013979浙江臺州奧鵬學習中心[1]VIP）以附件word文檔形式上交離線作業(yè)（附件的大小限制在10M以內），選擇已完成的作業(yè)（注意命名），點上交即可。如下圖所示。注意事項：獨立完成作業(yè)，不準抄襲其他人或者請人代做，如有雷同作業(yè)，成績以零分計！一、房地產估價方法及其應用（從以下4個題目中任選1題直接在題后作答，注意需要保留已選中的某個題目，刪除未選中的其余3個題目）（80分）題目一：市場比較法及其應用（1）市場比較法的基本理論（30分）該部分內容要求介紹市場比較法的含義、市場比較法適用的估價對象和條件、市場比較法估價的操作步驟等。（2）市場比較法具體應用（50分）該部分內容要求學生采用市場比較法對自己選定的某一房地產估價對象（適合采用市場比較法評估）進行專業(yè)估價，要求詳細描述對該估價對象采用市場比較法進行專業(yè)估價所依據的相關背景資料、詳細撰寫采用市場比較法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結果。題目二：收益法及其應用（1）收益法的基本理論（30分）該部分內容要求介紹收益法的含義、收益法適用的估價對象和條件、收益法估價的操作步驟等。（2）收益法具體應用（50分）該部分內容要求學生采用收益法對自己選定的某一房地產估價對象（適合采用收益法評估）進行專業(yè)估價，要求詳細介紹對該估價對象采用收益法進行專業(yè)估價所依據的相關背景資料、詳細撰寫采用收益法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結果。題目三：成本法及其應用（1）成本法的基本理論（30分）該部分內容要求介紹成本法的含義、成本法適用的估價對象和條件、成本法估價的操作步驟等。（2）成本法具體應用（50分）該部分內容要求學生采用成本法對自己選定的某一房地產估價對象（適合采用成本法評估）進行專業(yè)估價，要求詳細介紹對該估價對象采用成本法進行專業(yè)估價所依據的相關背景資料、詳細撰寫采用成本法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結果。題目四：假設開發(fā)法及其應用（1）假設開發(fā)法的基本理論（30分）該部分內容要求介紹假設開發(fā)法的含義、假設開發(fā)法適用的估價對象和條件、假設開發(fā)法估價的操作步驟等。（2）假設開發(fā)法具體應用（50分）該部分內容要求學生采用假設開發(fā)法對自己選定的某一房地產估價對象（適合采用假設開發(fā)法評估）進行專業(yè)估價，要求詳細介紹對該估價對象采用假設開發(fā)法進行專業(yè)估價所依據的相關背景資料、詳細撰寫采用假設開發(fā)法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結果。二、談談你學習本課程的收獲與體會。（直接在本題下面空白處作答）（20分）題目一：市場比較法及其應用（1）市場比較法的基本理論（30分）該部分內容要求介紹市場比較法的含義、市場比較法適用的估價對象和條件、市場比較法估價的操作步驟等。（2）市場比較法具體應用（50分）該部分內容要求學生采用市場比較法對自己選定的某一房地產估價對象（適合采用市場比較法評估）進行專業(yè)估價，要求詳細描述對該估價對象采用市場比較法進行專業(yè)估價所依據的相關背景資料、詳細撰寫采用市場比較法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結果。答：一、市場比較法的基本理論（一）市場比較法也稱市場法、比較法、現行市價法。它是指通過比較被評估的資產與最近出售的類似的資產的異同，并將類似資產的市場價格進行合理調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。（二）選用比較法，必須的前提條件是：1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。（三）市場比較法估價的操作步驟1、搜集交易實例2、選取可比實例3、建立價格可比基礎4、進行交易情況修正5、進行交易日期修正6、進行房地產狀況修正7、求取比準價格二、市場比較法具體應用估價對象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買賣價格。估價過程如下。1、選擇估價方法在估價對象所在地區(qū)和近鄰地區(qū)，該類型土地存在較多的買賣實例，所以采用市場比較法進行估價。2、搜集有關資料搜集估價對象資料（略）。搜集買賣實例資料。共調查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。實例A的面積為166m2，成交單價120元/m2，交易日期2000年4月1日；實例B的面積為374m2，成交單價102元/m2，交易日期2000年3月1日；實例C的面積為300m2，成交單價83元/m2，交易日期1999年6月1日；實例D的面積為457m2，成交單價94元/m2，交易日期1999年7月1日；實例E的面積為76m2，成交單價145元/m2，交易日期2000年3月1日。3、確定修正系數確定交易情況修正系數。實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估計偏低2%，實例C估計偏低5%，實例D估計偏低3.5%。各宗可比實例的交易情況修正系數如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：確定交易日期修正系數。據調查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易日期修正系數如下：實例A：（1+1%×6）=實例B：（1+1%×7）=實例C：（1+1%×16)=實例D：（1+1%×15）=實例E：（1+1%×7）=確定區(qū)域因素修正系數。實例A與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實例B、C、D都為估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進行比較的結果，如下表所示。區(qū)域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D繁華程度2020192013道路通達度101081011公交便捷度1010101010對外交通559513環(huán)境質量10108109景觀555512城市基礎設施151511158社會公共設施151591511規(guī)劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實例的區(qū)域因素修正系數如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：（4）確定個別因素修正系數。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：4、進行因素綜合修正項目實例A實例B實例C實例D實例E實際成交單價1201028394145交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準價格1311321051161485、計算估價結果將上述五個比準價格的