五星級酒店項目介紹

中國昆明蘭林閣國際商務(wù)酒店項目介紹——項目投資合作介紹資料第一部分項目概況包括：1、項目名稱及規(guī)模；2、建設(shè)背景；3、項目方案審批情況；4、項目承辦人；5、已經(jīng)完成的工作；6、項目下一步的主要工作；一、投資項目名稱及投資規(guī)模1、項目名稱：中國昆明蘭林閣國際商務(wù)酒店2、項目區(qū)位：昆明市虹橋片區(qū)466板塊6號地塊3、項目總投資額：該項目建設(shè)規(guī)模約12.1萬平米，控高150米，總投資約14億元；4、項目建設(shè)時間及工期：自2013年2月起至2018年12月。二、項目建設(shè)的基本背景1、昆明蘭林閣國際商務(wù)酒店的開發(fā)，完全符合未來昆明市新機(jī)場片區(qū)酒店業(yè)發(fā)展的需求，并為將來昆明城市及盤龍區(qū)發(fā)展解決部份稅收及就業(yè)等問題。也符合云南省橋頭堡建設(shè)、旅游大省建設(shè)的宏觀發(fā)展背景。2、從酒店布局的區(qū)位來看，也完成符合城市酒店分布的客觀需求。3、該項目建設(shè)規(guī)劃方案已經(jīng)由昆明市盤龍區(qū)人民政府向昆明市規(guī)委會上報并獲得通過。三、項目建設(shè)設(shè)計方案審批情況1、該項目送審建設(shè)設(shè)計方案名稱為《盤龍區(qū)虹橋公園片區(qū)城市設(shè)計方案》（詳附件1）。2、同時送審的文件還有昆明市規(guī)劃局所提交審批的“意見”。3、方案審查機(jī)關(guān)為：昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會2011年第18次主任辦公會。4、審查批準(zhǔn)時間：2011年11月22日。5、參加審查主要領(lǐng)導(dǎo)：省委常委、市委書記、市規(guī)委會政委仇和，市委副書記、市長、市規(guī)委主任張祖林及市規(guī)委副主任、相關(guān)委員。6、會議形成的文件：《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會會議紀(jì)要第十八期》（詳附件2）四、目前項目相關(guān)工作的承辦人1、昆明市盤龍區(qū)人民政府；2、昆明市交通投資有限公司；3、大理蘭林閣置業(yè)有限公司；4、云南靈道投資有限公司。目前靈道投資有限公司是該項目工作的唯一入口，也是具體工作的承辦單位。大理蘭林閣置業(yè)有限公司是一家過橋性質(zhì)的公司，主要承擔(dān)與政府簽署招商協(xié)議的任務(wù)。五、該項目已經(jīng)完成的工作1、昆明市盤龍區(qū)政府對大理蘭林閣酒店的考察、選定工作；2、《昆明市盤龍區(qū)招商引資服務(wù)協(xié)議》的簽署工作；（詳附件3）3、土地摘牌時間的基本約定工作；4、與項目相關(guān)的其它溝通工作等。六、該項目下一步的主要工作安排1、與昆明市盤龍區(qū)政府一道舉行“招商項目簽字儀式”；（相關(guān)新聞媒體參加）2、向昆明市土地收儲中心繳納土地摘牌保證金3500萬元；3、按照約定的時間參加土地摘牌（協(xié)議已經(jīng)約定為定向摘牌）；4、設(shè)立項目公司，啟動項目建設(shè)相關(guān)報批審批工作；5、籌集土地摘牌資金6000萬元；七、該項目得到的政策扶持和優(yōu)惠1、項目落地后即可享受昆明市人民政府和盤龍區(qū)人民政府出臺的相關(guān)優(yōu)惠扶持政策；含項目落地后5年內(nèi)享受每年2000萬元的五星級酒店補(bǔ)貼政策。2、該項目使用的土地實行定向摘牌；3、盤龍區(qū)政府對項目建設(shè)實施跟蹤服務(wù)，使投資人充分享受國家、省、市相關(guān)優(yōu)惠政策，以及相關(guān)便利；4、政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排、組織協(xié)調(diào)各相關(guān)部門的征地拆遷、地上地下管網(wǎng)線動遷、各項行政審批手續(xù)的辦理、地方有關(guān)協(xié)調(diào)等項目前期工作，及時交付滿足需求的建設(shè)用地；5、在施工過程中若需使用臨時用地，政府按照計劃協(xié)助投資人辦理臨時用地手續(xù)；6、協(xié)調(diào)處理與工程建設(shè)有關(guān)的電力引入、取水及排污、棄土、環(huán)保等事項。第二部分項目建設(shè)進(jìn)度基本考慮包括但不限于以下工作：1、土地摘牌及臨時用地手續(xù)辦理；2、修建性工程詳規(guī)等手續(xù)報批；3、地質(zhì)勘察和施工圖設(shè)計；4、項目施工任務(wù)的發(fā)包及管理工作；5、項目銷售、出租及物業(yè)管理工作；6、項目公司的解散等；一、土地摘牌1、已經(jīng)確定為定向摘牌；2、土地價格已經(jīng)組成，每畝約430萬元；3、預(yù)計2013年3-5月完成摘牌；4、土地摘牌資金預(yù)計9500萬元，如果扣除已經(jīng)繳納的保證金3500萬元，摘牌后還需要資金6000萬元；5、摘牌后可以申請臨時用地以便開展項目建設(shè)工作；6、通過協(xié)調(diào)，可以爭取者緩交部分土地出讓金。二、修建性詳規(guī)等手續(xù)報批1、預(yù)計3個月完成所有報批手續(xù)；2、有支付的出面協(xié)調(diào)；3、已經(jīng)落實具體承辦人；4、項目公司設(shè)立后按照計劃督促辦理。三、地質(zhì)勘查及施工圖設(shè)計1、土地摘牌后立即進(jìn)行地勘；1個月完成地勘。2、同時委托施工圖設(shè)計。2個月完成初步設(shè)計；3-5個月完成全部設(shè)計；圖審在設(shè)計初步完成后提前進(jìn)行；先完成基礎(chǔ)設(shè)計并為施工創(chuàng)造條件；邊施工邊設(shè)計。3、基礎(chǔ)完工后盡快根據(jù)實際修改設(shè)計，以滿足上部施工進(jìn)度需要。4、采取EPC模式進(jìn)行設(shè)計。四、項目施工任務(wù)發(fā)包1、原則上按照EPC方式進(jìn)行發(fā)包，統(tǒng)籌考慮好設(shè)計、施工墊資和交工等問題；2、成立項目工程管理部對施工項目進(jìn)行全面管理協(xié)調(diào)；3、委托監(jiān)理公司對項目成本、進(jìn)度、質(zhì)量、安全、環(huán)保、公共關(guān)系等進(jìn)行監(jiān)督管理；4、協(xié)調(diào)好建設(shè)主管部門的關(guān)系，取得對項目的深度支持。五、項目銷售、出租及物管1、委托專業(yè)銷售公司對項目進(jìn)行銷售，盡快回收項目資金；2、通過出租方式盡快收回酒店和商業(yè)部分的投資；3、物業(yè)管理公司提前進(jìn)入，銜接好相關(guān)管理工作，保證項目各方面工作的順利有序推進(jìn)；4、盡快實行投資人對投資的回收。六、項目公司的解散1、按照協(xié)議對效益及時進(jìn)行分配，實行投資人的投資目標(biāo)；2、逐步解散項目公司，減少管理成本；3、通過酒店管理者享受政府扶持政策并取得經(jīng)濟(jì)效益（補(bǔ)貼）。第三部分投資合作的主要條件包括但不限于下列條件：1、投資方式；2、投資額度；（兩次、三筆）3、投資回報水平；4、管理權(quán)力的賦予；（投資者享有最終決策權(quán)、項目日常開支管理權(quán)、土地歸屬權(quán)）5、項目關(guān)系人的利益處理等。一、投資方式1、參加該項目的預(yù)設(shè)股東。參加該項目的股東有三家，即投資人、自然人高貫嵩和云南靈道投資有限公司（以下稱靈道投資）。2、股東出資和股份的約定。

投資人出資交納土地出讓金9500億元、提供項目公司運(yùn)行費用500萬元，占股份的15%（或者確保最終分紅基數(shù)為兩個億，不少于兩個億），靈道投資公司負(fù)責(zé)組織項目建設(shè)資金和施工組織管理，占股份的10%；自然人高貫嵩負(fù)責(zé)項目開工以前的規(guī)劃審批等手續(xù)辦理和相關(guān)協(xié)調(diào)溝通工作，占股份的55%。3、投資人提供項目啟動資金4000萬元（其中交納土地摘牌保證金3500萬元，項目公司運(yùn)行費用500萬元）。在該項目土地摘牌時提供6000萬元貸款。二、我方的責(zé)任本協(xié)議甲方（我方）保證：1、甲方負(fù)責(zé)與相關(guān)部門做好協(xié)調(diào)工作，保證順利簽署項目開發(fā)的合作協(xié)議，在協(xié)議中確保乙方（投資人）的利益。2、確保協(xié)議的實施具備操作性和可行性，對實施中出現(xiàn)的問題負(fù)責(zé)處理，確保項目順利推進(jìn)。

3、充分掌握招商工作意圖，配合組織好招商工作；

4、確保投資人作為被招商人參加招商儀式；

5、確保招商儀式達(dá)到預(yù)期目的，投資人參加招商并簽署協(xié)議。

6、項目公司設(shè)立之后，主要負(fù)責(zé)辦理項目立項、規(guī)劃、環(huán)境評價開發(fā)方案設(shè)計等工作。

三、

項目資金的使用原則

本協(xié)議甲方保證：1、完全按照項目開發(fā)的規(guī)劃目標(biāo)、以及資金使用計劃使用資金；2、本著節(jié)約的原則使用資金；3、特殊使用須經(jīng)主要股東（投資人）同意；四、項目利益的分配方式本協(xié)議甲方保證：

1、約定的分配比例不變；

2、各股東可以選擇收益方式，或者是現(xiàn)金，或者是房產(chǎn)，或者部分現(xiàn)金部分房產(chǎn)；

3、各股東分配應(yīng)納的稅金各自負(fù)責(zé)；五、特殊利益關(guān)系的處理1、在項目協(xié)議形成以前，甲方負(fù)責(zé)擬出特殊利益關(guān)系人員名單和支付金額；2、由甲方負(fù)責(zé)各自兌現(xiàn)，不得影響項目其他股東；3、特殊利益關(guān)系處理雙方負(fù)有保密義務(wù)。六、投資人的基本權(quán)力1、確保投資人的投資安全；2、投資者享有最終決策權(quán)、項目日常開支決定權(quán)、資金使用管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)；3、投資人出資取得的土地，其土地歸屬權(quán)可以約定為投資人；4、按照約定取得投資回報；5、享受項目相關(guān)的優(yōu)惠政策。七、未盡事項處理約定1、未盡事項按照簽訂協(xié)議的基本精神協(xié)商處理，按照互諒和實事求是的原則協(xié)商處理；2、協(xié)議共兩份，雙方各執(zhí)一份，協(xié)議附件與協(xié)議效力等同；3、該項目的所有附件均為本協(xié)議書的附件。第四部分項目可行性初步結(jié)論包括但不限于以下內(nèi)容：1、專家的初步結(jié)論；2、可行性報告；3、相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和市場價格水平資料。一、專家給出的初步結(jié)論1、根據(jù)該項目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以及2011、2012年昆明市建設(shè)項目的成本水平，辦公樓類公共建筑的平米銷售價格，專家認(rèn)為，該大樓的平米建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)為3500元-4000元（含融資成本、部分裝修成本），總施工建造成本約為4.6億元，加上土地成本1億元，項目總成本應(yīng)當(dāng)在5.5-6億元左右。2、根據(jù)該項目的區(qū)位優(yōu)勢、業(yè)態(tài)類型，以及同類項目的銷售價格，項目平米銷售價格約為1萬元，項目總毛銷售利潤應(yīng)當(dāng)在6億元左右。3、項目落地后，在五年內(nèi)可以獲得政府對五星級酒店的補(bǔ)貼1億元。4、扣除有關(guān)稅費和開支，項目凈利潤應(yīng)當(dāng)在5億元左右。二、項目可行性報告略?？尚行詧蟾嬉c1、投資總額：1億元。2、投資回收期：1.5-2年；3、投資回報率：i=45-50%；4、投資風(fēng)險：項目公司運(yùn)行費用，約300-450萬元；以及土地摘牌后項目推進(jìn)受阻產(chǎn)生的土地出讓金占用費（1億元的利息，風(fēng)險時間長度約8-12個月）三、昆明市同類型項目的建造成本和銷售價格情況1、建造成本。普通高層建造成本約1670-2000元。（不含城市配套費）2、銷售價格。1萬元以上，而且仍然保持繼續(xù)上揚(yáng)勢