土地登記實(shí)務(wù)(第九章)

【土地登記實(shí)務(wù)】主講：王秀蘭華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2023/2/22華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第九章土地登記代理的內(nèi)容與操作土地登記代理內(nèi)容與程序土地登記代理合同土地登記代理業(yè)務(wù)的具體操作土地登記代理業(yè)務(wù)案例分析土地登記代理成果及其管理第一節(jié)土地登記代理的內(nèi)容與程序一、土地登記代理的內(nèi)容土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：（1）辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等；（2）收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；（3）幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；（4）查詢土地登記資料；（5）查證土地產(chǎn)權(quán)；（6）提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；（7）與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其它事項(xiàng)。2023/2/23華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)土地登記代理的內(nèi)容與程序二、土地登記代理的程序（一）接受委托1．被動(dòng)接受。2．主動(dòng)爭(zhēng)取。（二）簽訂土地登記代理委托書、代理合同（三）收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料1.文字資料2.地籍或地形測(cè)繪資料3.實(shí)地察看4.向有關(guān)當(dāng)事人了解情況2023/2/24華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)土地登記代理的內(nèi)容與程序（四）開展具體業(yè)務(wù)（五）提交成果三、開展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求（一）認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)分析和政策分析（二）公平公正對(duì)待客戶（三）不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量（四）加強(qiáng)溝通和交流（五）做好客戶維護(hù)工作2023/2/25華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)土地登記代理合同一、土地登記代理合同的含義二、土地登記代理合同的特征三、土地登記代理合同的內(nèi)容四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)五、土地登記代理糾紛的規(guī)避方法2023/2/26華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、土地登記代理合同的含義土地登記代理合同，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的協(xié)議。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（一）有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益（二）維護(hù)土地登記代理市場(chǎng)的秩序2023/2/27華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、土地登記代理合同的特征（一）土地登記代理合同是雙方合同（二）土地登記代理合同是有償合同（三）土地登記代理合同一般為書面合同2023/2/28華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、土地登記代理合同的內(nèi)容（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所（二）代理事項(xiàng)（三）代理成果與質(zhì)量要求（四）代理權(quán)限范圍（五）代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時(shí)間要求（六）合同的履行期限和方式（七）違約責(zé)任（八）糾紛解決方式2023/2/29華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)1、土地登記代理人的權(quán)利（1）

獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利。（2）依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利。（3）要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利。2、土地登記代理人的義務(wù)（1）按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)（2）及時(shí)告知的義務(wù)（3）維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)（4）如實(shí)提交代理成果的義務(wù)（5）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)2023/2/210華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)3、委托人的權(quán)利（1）規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利。（2）監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利。4、委托人的義務(wù)（1）承擔(dān)后果的義務(wù)（2）承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（3）支付代理傭金的義務(wù)。（4）提供相關(guān)資料的義務(wù)。（5）確保提供資料真實(shí)性的義務(wù)。2023/2/211華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院五、土地登記代理糾紛的規(guī)避方法（一）簽定規(guī)范的代理合同（二）制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和要求（三）告知必要的代理活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督（四）對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過法律途徑解決2023/2/212華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)土地登記代理業(yè)務(wù)的具體操作一、代理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地證書二、代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)資料三、幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)四、代理查詢土地登記資料五、代理查證土地產(chǎn)權(quán)六、提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢2023/2/213華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、代理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地證書（一）收集、準(zhǔn)備相關(guān)權(quán)屬來源資料及文字申請(qǐng)資料（二）代理權(quán)屬界限的認(rèn)定和進(jìn)行地籍測(cè)量（宗地測(cè)量）（三）代理土地登記申請(qǐng)的操作程序（四）代理領(lǐng)取土地權(quán)利證書的操作程序2023/2/214華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)資料（一）明確收集資料的目標(biāo)、內(nèi)容（二）利用各種渠道，收集所需資料在收集土地登記文件資料時(shí)，應(yīng)注意：（1）土地登記文件資料要齊全、完整和準(zhǔn)確。（2）應(yīng)收集與委托目的直接有關(guān)的材料。（3）所收集的文件資料首先是通過土國土資源行政主管部門形成的文件資料。（三）整理資料，提交成果2023/2/215華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)主要按一下步驟：（一）了解土地權(quán)屬糾紛情況，代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書（二）向國土資源行政主管部門提交土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書（三）協(xié)助國土資源行政主管部門的承辦人員調(diào)查取證（四）參與調(diào)解，起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議2023/2/216華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院四、代理查詢土地登記資料（一）明確委托人的查詢目的和內(nèi)容（二）核實(shí)委托人的查詢要求，確定查詢范圍（三）申請(qǐng)查詢，收集資料（四）整理查詢結(jié)果，回復(fù)委托方2023/2/217華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院五、代理查證土地產(chǎn)權(quán)代理查證土地產(chǎn)權(quán)大體可以分為以下三個(gè)步驟：（一）明確查證目標(biāo)、內(nèi)容（二）收集所需資料（三）整理和分析資料，向委托人提交分析結(jié)果2023/2/218華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院六、提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢服務(wù)可以分為以下三個(gè)步驟：（一）了解情況，明確問題（二）搜集資料，分析問題（三）出具建議或咨詢報(bào)告2023/2/219華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四節(jié)土地登記代理業(yè)務(wù)案例分析一、代理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地權(quán)利證書的操作案例二、代理領(lǐng)取土地權(quán)利證書三、代理查詢土地登記資料四、代理查證土地產(chǎn)權(quán)2023/2/220華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、代理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地權(quán)利證書的操作案例1.案例情況（劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記）M市A學(xué)校于2003年2月3日經(jīng)批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，批準(zhǔn)用途為教育用地，2008年3月5日A學(xué)校選定大地土地登記代理機(jī)構(gòu)代理劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記工作，代理項(xiàng)目為地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)和土地證書的領(lǐng)取，該代理機(jī)構(gòu)派張建國為土地登記代理人。接受委托后，該土地登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)如何代理土地登記工作？2023/2/221華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、土地登記代理人需要與A學(xué)校就相關(guān)事宜進(jìn)行接洽，充分了解A學(xué)校的意圖與要求，了解A學(xué)校你申請(qǐng)登記宗地現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料的情況。在與A學(xué)校接洽的過程中，具體要了解和明確以下兩方面的事項(xiàng)：1）具體代理事項(xiàng)及目標(biāo)：包括土地登記代理的內(nèi)容、目標(biāo)、時(shí)間要求以及質(zhì)量要求等；2）了解A學(xué)?，F(xiàn)有的權(quán)屬來源資料等文件是否齊全，現(xiàn)有宗地圖件資料和界址坐標(biāo)情況。2023/2/222華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二步、根據(jù)協(xié)商結(jié)果，簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確明確委托代理的具體事項(xiàng)和授權(quán)范圍。土地登記代理委托書的參考格式如下：

土地登記代理委托書.doc2023/2/223華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三步、根據(jù)土地登記規(guī)則及當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的要求，在學(xué)校的協(xié)助下收集、準(zhǔn)備土地登記必備資料。A學(xué)校依法以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，需要收集的權(quán)屬來源資料包括：1）縣級(jí)以上人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書；2）國有建設(shè)用地劃撥決定書（含宗地紅線圖）。

還需要準(zhǔn)備的其他文字資料有：1）A學(xué)校法人證明（事業(yè)單位法人登記證）；2）法人代表人身份證明書和個(gè)人身份證明；3）土地登記代理委托書及代理人身份證明；4）土地登記代理人資格證書等2023/2/224華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四步、核實(shí)權(quán)屬來源資料在收集了必需的權(quán)屬來源資料后，土地登記代理人對(duì)所收集權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行核實(shí)，以確定是否符合登記申請(qǐng)的要求。權(quán)屬來源資料核實(shí)的要點(diǎn)包括：1）委托單位名稱與國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)書國有建設(shè)用地劃撥決定書上批準(zhǔn)的土地使用者名稱是否一致。2）國有建設(shè)用地批準(zhǔn)書或建設(shè)用地劃撥決定書的宗地紅線圖是否完整。3）土地登記部門要求提供的有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證是否齊全。2023/2/225華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第五步、進(jìn)行地籍調(diào)查第六步、代寫土地登記申請(qǐng)書地籍調(diào)查工作完成后，土地登記代理人要代委托人填寫土地登記申請(qǐng)書。填寫土地登記申請(qǐng)書時(shí)要注意以下幾個(gè)方面內(nèi)容：（1）土地權(quán)利人與申請(qǐng)單位名稱要一致，應(yīng)為A學(xué)校，具體名稱參照該單位的法人代碼和事業(yè)單位法人登記證；（2）申請(qǐng)登記類型應(yīng)為“劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；2023/2/226華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院（3）土地使用權(quán)類型要與批準(zhǔn)文件相符為“劃撥”；（4）土地使用權(quán)面積要與相關(guān)批準(zhǔn)文件以及地籍調(diào)查結(jié)果一致；（5）其他相關(guān)欄目依照地籍調(diào)查表上的調(diào)查結(jié)果填寫；（6）出了欄目上要求填寫內(nèi)容與本案無關(guān)的以外，所有欄目都應(yīng)填寫齊全。

2023/2/227華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第七步、向土地登記部門提交申請(qǐng)材料，并索取土地登記收件單。在上述工作結(jié)束后，土地登記代理人最終要向土地登記機(jī)關(guān)提交的申請(qǐng)材料包括：1）土地登記申請(qǐng)書；2）縣級(jí)以上人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)書；3）國有建設(shè)用地劃撥決定書（含宗地紅線圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)）；4）地籍調(diào)查表；5）宗地圖和坐標(biāo)；6）A學(xué)校法人證明（事業(yè)單位法人登記證）；7）法人代表人身份證明書和個(gè)人身份證明；8）土地登記代理委托書及代理人身份證明；9）土地登記代理人資格證書等。2023/2/228華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第八步、在土地登記機(jī)關(guān)完成權(quán)屬審核和注冊(cè)登記后，有土地登記代理人代理領(lǐng)取土地證書。2023/2/229華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、代理領(lǐng)取土地權(quán)利證書１、案例情況（代理領(lǐng)取出讓土地使用權(quán)證）C銀行有一宗地為協(xié)議出讓方式取得，位于M市中心區(qū)文明街3號(hào),批準(zhǔn)用途為商業(yè)用地，土地面積的測(cè)量結(jié)果為1500平方米，出讓合同中規(guī)定出讓年限為40年，自2002年9月30日至2042年9月30日。C銀行委托大地土地登記代理公司代理領(lǐng)取土地證書，試問如何辦理？2023/2/230華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、接受委托后，與委托人明確土地登記代理的基本事項(xiàng)，包括代理內(nèi)容及有關(guān)要求等；第二步、與委托人C銀行簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限；第三步、根據(jù)委托人C銀行的要求，了解有關(guān)宗地信息，收集相關(guān)資料；第四步、領(lǐng)取并核實(shí)土地證書；第五步、向委托人反饋信息，并與土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，解決存在的問題。2023/2/231華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、代理查詢土地登記資料１、案例情況D公司1998年9月以出讓方式取得一宗位于M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，面積為15000平方米，用途為工業(yè)，已辦理土地登記手續(xù)。2002年8月，D公司擬以其所使用的國有出讓建設(shè)用地作抵押，向B銀行申請(qǐng)貸款。為驗(yàn)證D公司土地狀況的真實(shí)性，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)B銀行委托大地土地登記代理公司代理查詢?cè)撟诘氐耐恋氐怯浗Y(jié)果，試問如何辦理。2023/2/232華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、接受委托后，應(yīng)盡快明確委托人的查詢目標(biāo)和內(nèi)容；第二步、與委托人簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限；2023/2/233華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三步、根據(jù)確定的查詢內(nèi)容，向土地登記機(jī)關(guān)提出查詢申請(qǐng)；第四步、通過查詢位于M市蓮花區(qū)解放路88號(hào)土地登記簿等土地登記資料，了解該宗地的土地使用者、坐落、土地面積、土地權(quán)屬狀況、有無抵押登記或被查封等狀況，并可復(fù)印有關(guān)土地登記資料；第五步、土地登記代理人將查詢到的土地登記資料提供給B銀行，完成土地登記資料的代理查詢工作。2023/2/234華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院四、代理查證土地產(chǎn)權(quán)１、案例情況2003年3月E公司擬與F公司合資，成立新的股份有限公司，根據(jù)雙方初步達(dá)成的協(xié)議，E公司擬以其所使用的位于M市的國有土地使用權(quán)作價(jià)出資，F(xiàn)公司以設(shè)備作價(jià)出資。根據(jù)E公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，工業(yè)用途，但E公司尚未辦理土地登記手續(xù)?，F(xiàn)F公司委托大地土地登記代理公司欲查證E公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況，試問應(yīng)如何辦理？2023/2/235華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、通過與F公司溝通，可以了解到F公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1）該宗土地使用權(quán)是否為E公司所有；2）E公司有無合法、完整的用地手續(xù)；3）E公司是否欠繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。這樣就進(jìn)一步明確了查證的目標(biāo)和內(nèi)容；第二步、與委托人F公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限；2023/2/236華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三步、根據(jù)委托人F公司的要求，進(jìn)一步分析需要什么材料予以驗(yàn)證，并可通過哪些途徑獲得有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。

通過分析，對(duì)于需要驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸屬問題可以從以下幾個(gè)方面著手：（1）調(diào)查目前的實(shí)際土地使用者是誰；（2）通過對(duì)土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況；（3）向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來源及土地使用者的有關(guān)情況；2023/2/237華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

對(duì)于需要驗(yàn)證用地手續(xù)的合法性問題，可以從以下幾個(gè)方面入手：（1）該宗地是否有合法的土地征用手續(xù)；（2）是否已取得規(guī)劃部門的審批手續(xù)；（3）是否已取得有關(guān)用地審批文件。

2023/2/238華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

對(duì)于需要驗(yàn)證出讓金的繳納問題，則可以從以下幾個(gè)方面入手：（1）國土資源行政主管部門有無E公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明；（2）是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金；（3）是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)等；

2023/2/239華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

對(duì)于需要了解的上述資料，主要可以從以下幾個(gè)方面收集資料：

（1）實(shí)地調(diào)查，并向有關(guān)當(dāng)事人了解情況；（2）向土地登記機(jī)關(guān)查詢土地登記資料；（3）向相關(guān)政府部門如規(guī)劃部門、建設(shè)部門查詢有關(guān)該宗地的規(guī)劃審批、建設(shè)項(xiàng)目審批情況等資料；（4）政府檔案館中的相關(guān)文件、材料；第四步、整理資料，向委托人提交分析結(jié)果。2023/2/240華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第五節(jié)土地登記代理成果及其管理一、土地登記代理成果的內(nèi)容二、土地登記代理成果的審核三、土地登記代理成果的歸檔2023/2/241華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、土地登記代理成果的內(nèi)容（一）代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地權(quán)利證書

其成果內(nèi)容應(yīng)是向委托方提供的辦理土地登