土地登記實務(第九章)

【土地登記實務】主講：王秀蘭華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院2023/2/22華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第九章土地登記代理的內容與操作土地登記代理內容與程序土地登記代理合同土地登記代理業(yè)務的具體操作土地登記代理業(yè)務案例分析土地登記代理成果及其管理第一節(jié)土地登記代理的內容與程序一、土地登記代理的內容土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務：（1）辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等；（2）收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料；（3）幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)；（4）查詢土地登記資料；（5）查證土地產(chǎn)權；（6）提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢；（7）與土地登記業(yè)務相關的其它事項。2023/2/23華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第一節(jié)土地登記代理的內容與程序二、土地登記代理的程序（一）接受委托1．被動接受。2．主動爭取。（二）簽訂土地登記代理委托書、代理合同（三）收集查詢土地登記相關信息與資料1.文字資料2.地籍或地形測繪資料3.實地察看4.向有關當事人了解情況2023/2/24華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第一節(jié)土地登記代理的內容與程序（四）開展具體業(yè)務（五）提交成果三、開展土地登記代理業(yè)務的基本要求（一）認真進行市場分析和政策分析（二）公平公正對待客戶（三）不斷提高服務水平和服務質量（四）加強溝通和交流（五）做好客戶維護工作2023/2/25華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第二節(jié)土地登記代理合同一、土地登記代理合同的含義二、土地登記代理合同的特征三、土地登記代理合同的內容四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權利和義務五、土地登記代理糾紛的規(guī)避方法2023/2/26華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院一、土地登記代理合同的含義土地登記代理合同，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權利和承擔義務的協(xié)議。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個方面：（一）有效保障合同當事人的合法權益（二）維護土地登記代理市場的秩序2023/2/27華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院二、土地登記代理合同的特征（一）土地登記代理合同是雙方合同（二）土地登記代理合同是有償合同（三）土地登記代理合同一般為書面合同2023/2/28華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院三、土地登記代理合同的內容（一）當事人的名稱或者姓名和住所（二）代理事項（三）代理成果與質量要求（四）代理權限范圍（五）代理費用的支付標準、支付方式和時間要求（六）合同的履行期限和方式（七）違約責任（八）糾紛解決方式2023/2/29華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權利和義務1、土地登記代理人的權利（1）

獲取勞務報酬的權利。（2）依法開展土地登記代理業(yè)務的權利。（3）要求委托方提供相關資料的權利。2、土地登記代理人的義務（1）按照委托人指示處理代理事務的義務（2）及時告知的義務（3）維護委托人權益的義務（4）如實提交代理成果的義務（5）將處理事務的收益和所得交付委托人的義務2023/2/210華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權利和義務3、委托人的權利（1）規(guī)定代理權限的權利。（2）監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權利。4、委托人的義務（1）承擔后果的義務（2）承擔處理事務費用的義務（3）支付代理傭金的義務。（4）提供相關資料的義務。（5）確保提供資料真實性的義務。2023/2/211華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院五、土地登記代理糾紛的規(guī)避方法（一）簽定規(guī)范的代理合同（二）制訂服務標準，明確服務內容和要求（三）告知必要的代理活動事項，利于委托人監(jiān)督（四）對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決2023/2/212華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第三節(jié)土地登記代理業(yè)務的具體操作一、代理地籍調查、土地登記申請、領取土地證書二、代理收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關資料三、幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)四、代理查詢土地登記資料五、代理查證土地產(chǎn)權六、提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢2023/2/213華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院一、代理地籍調查、土地登記申請、領取土地證書（一）收集、準備相關權屬來源資料及文字申請資料（二）代理權屬界限的認定和進行地籍測量（宗地測量）（三）代理土地登記申請的操作程序（四）代理領取土地權利證書的操作程序2023/2/214華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院二、代理收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關資料（一）明確收集資料的目標、內容（二）利用各種渠道，收集所需資料在收集土地登記文件資料時，應注意：（1）土地登記文件資料要齊全、完整和準確。（2）應收集與委托目的直接有關的材料。（3）所收集的文件資料首先是通過土國土資源行政主管部門形成的文件資料。（三）整理資料，提交成果2023/2/215華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院三、幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)主要按一下步驟：（一）了解土地權屬糾紛情況，代寫土地權屬糾紛調處申請書（二）向國土資源行政主管部門提交土地權屬糾紛調處申請書（三）協(xié)助國土資源行政主管部門的承辦人員調查取證（四）參與調解，起草糾紛雙方達成的書面協(xié)議2023/2/216華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院四、代理查詢土地登記資料（一）明確委托人的查詢目的和內容（二）核實委托人的查詢要求，確定查詢范圍（三）申請查詢，收集資料（四）整理查詢結果，回復委托方2023/2/217華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院五、代理查證土地產(chǎn)權代理查證土地產(chǎn)權大體可以分為以下三個步驟：（一）明確查證目標、內容（二）收集所需資料（三）整理和分析資料，向委托人提交分析結果2023/2/218華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院六、提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢土地登記代理機構的法律咨詢服務可以分為以下三個步驟：（一）了解情況，明確問題（二）搜集資料，分析問題（三）出具建議或咨詢報告2023/2/219華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第四節(jié)土地登記代理業(yè)務案例分析一、代理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書的操作案例二、代理領取土地權利證書三、代理查詢土地登記資料四、代理查證土地產(chǎn)權2023/2/220華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院一、代理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書的操作案例1.案例情況（劃撥國有土地使用權設定登記）M市A學校于2003年2月3日經(jīng)批準，以劃撥方式取得一宗國有建設用地使用權，批準用途為教育用地，2008年3月5日A學校選定大地土地登記代理機構代理劃撥國有建設用地使用權初始登記工作，代理項目為地籍調查、土地登記申請和土地證書的領取，該代理機構派張建國為土地登記代理人。接受委托后，該土地登記代理機構應如何代理土地登記工作？2023/2/221華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、土地登記代理人需要與A學校就相關事宜進行接洽，充分了解A學校的意圖與要求，了解A學校你申請登記宗地現(xiàn)有產(chǎn)權資料的情況。在與A學校接洽的過程中，具體要了解和明確以下兩方面的事項：1）具體代理事項及目標：包括土地登記代理的內容、目標、時間要求以及質量要求等；2）了解A學校現(xiàn)有的權屬來源資料等文件是否齊全，現(xiàn)有宗地圖件資料和界址坐標情況。2023/2/222華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第二步、根據(jù)協(xié)商結果，簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確明確委托代理的具體事項和授權范圍。土地登記代理委托書的參考格式如下：

土地登記代理委托書.doc2023/2/223華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第三步、根據(jù)土地登記規(guī)則及當?shù)赝恋毓芾聿块T的要求，在學校的協(xié)助下收集、準備土地登記必備資料。A學校依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權，需要收集的權屬來源資料包括：1）縣級以上人民政府建設用地批準書；2）國有建設用地劃撥決定書（含宗地紅線圖）。

還需要準備的其他文字資料有：1）A學校法人證明（事業(yè)單位法人登記證）；2）法人代表人身份證明書和個人身份證明；3）土地登記代理委托書及代理人身份證明；4）土地登記代理人資格證書等2023/2/224華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第四步、核實權屬來源資料在收集了必需的權屬來源資料后，土地登記代理人對所收集權屬資料的真實性、合法性和完整性進行核實，以確定是否符合登記申請的要求。權屬來源資料核實的要點包括：1）委托單位名稱與國有建設用地使用權批準書國有建設用地劃撥決定書上批準的土地使用者名稱是否一致。2）國有建設用地批準書或建設用地劃撥決定書的宗地紅線圖是否完整。3）土地登記部門要求提供的有關稅費繳納憑證是否齊全。2023/2/225華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第五步、進行地籍調查第六步、代寫土地登記申請書地籍調查工作完成后，土地登記代理人要代委托人填寫土地登記申請書。填寫土地登記申請書時要注意以下幾個方面內容：（1）土地權利人與申請單位名稱要一致，應為A學校，具體名稱參照該單位的法人代碼和事業(yè)單位法人登記證；（2）申請登記類型應為“劃撥國有建設用地使用權初始登記；2023/2/226華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院（3）土地使用權類型要與批準文件相符為“劃撥”；（4）土地使用權面積要與相關批準文件以及地籍調查結果一致；（5）其他相關欄目依照地籍調查表上的調查結果填寫；（6）出了欄目上要求填寫內容與本案無關的以外，所有欄目都應填寫齊全。

2023/2/227華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第七步、向土地登記部門提交申請材料，并索取土地登記收件單。在上述工作結束后，土地登記代理人最終要向土地登記機關提交的申請材料包括：1）土地登記申請書；2）縣級以上人民政府建設用地批準書；3）國有建設用地劃撥決定書（含宗地紅線圖、界址點坐標）；4）地籍調查表；5）宗地圖和坐標；6）A學校法人證明（事業(yè)單位法人登記證）；7）法人代表人身份證明書和個人身份證明；8）土地登記代理委托書及代理人身份證明；9）土地登記代理人資格證書等。2023/2/228華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第八步、在土地登記機關完成權屬審核和注冊登記后，有土地登記代理人代理領取土地證書。2023/2/229華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院二、代理領取土地權利證書１、案例情況（代理領取出讓土地使用權證）C銀行有一宗地為協(xié)議出讓方式取得，位于M市中心區(qū)文明街3號,批準用途為商業(yè)用地，土地面積的測量結果為1500平方米，出讓合同中規(guī)定出讓年限為40年，自2002年9月30日至2042年9月30日。C銀行委托大地土地登記代理公司代理領取土地證書，試問如何辦理？2023/2/230華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、接受委托后，與委托人明確土地登記代理的基本事項，包括代理內容及有關要求等；第二步、與委托人C銀行簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權范圍和權限；第三步、根據(jù)委托人C銀行的要求，了解有關宗地信息，收集相關資料；第四步、領取并核實土地證書；第五步、向委托人反饋信息，并與土地登記機關進行溝通，解決存在的問題。2023/2/231華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院三、代理查詢土地登記資料１、案例情況D公司1998年9月以出讓方式取得一宗位于M市蓮花區(qū)解放路88號的國有建設用地使用權，面積為15000平方米，用途為工業(yè)，已辦理土地登記手續(xù)。2002年8月，D公司擬以其所使用的國有出讓建設用地作抵押，向B銀行申請貸款。為驗證D公司土地狀況的真實性，降低銀行貸款風險，現(xiàn)B銀行委托大地土地登記代理公司代理查詢該宗地的土地登記結果，試問如何辦理。2023/2/232華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、接受委托后，應盡快明確委托人的查詢目標和內容；第二步、與委托人簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權范圍和權限；2023/2/233華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第三步、根據(jù)確定的查詢內容，向土地登記機關提出查詢申請；第四步、通過查詢位于M市蓮花區(qū)解放路88號土地登記簿等土地登記資料，了解該宗地的土地使用者、坐落、土地面積、土地權屬狀況、有無抵押登記或被查封等狀況，并可復印有關土地登記資料；第五步、土地登記代理人將查詢到的土地登記資料提供給B銀行，完成土地登記資料的代理查詢工作。2023/2/234華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院四、代理查證土地產(chǎn)權１、案例情況2003年3月E公司擬與F公司合資，成立新的股份有限公司，根據(jù)雙方初步達成的協(xié)議，E公司擬以其所使用的位于M市的國有土地使用權作價出資，F(xiàn)公司以設備作價出資。根據(jù)E公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，工業(yè)用途，但E公司尚未辦理土地登記手續(xù)?，F(xiàn)F公司委托大地土地登記代理公司欲查證E公司所使用的該宗土地的權屬狀況，試問應如何辦理？2023/2/235華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院2.操作步驟具體操作步驟如下：第一步、通過與F公司溝通，可以了解到F公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個方面：1）該宗土地使用權是否為E公司所有；2）E公司有無合法、完整的用地手續(xù)；3）E公司是否欠繳土地出讓金和相關稅費。這樣就進一步明確了查證的目標和內容；第二步、與委托人F公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權范圍和權限；2023/2/236華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第三步、根據(jù)委托人F公司的要求，進一步分析需要什么材料予以驗證，并可通過哪些途徑獲得有關產(chǎn)權資料。

通過分析，對于需要驗證土地使用權的歸屬問題可以從以下幾個方面著手：（1）調查目前的實際土地使用者是誰；（2）通過對土地登記資料的查詢，了解該宗地的土地登記狀況；（3）向相鄰單位或有關當事人了解該宗地的權屬來源及土地使用者的有關情況；2023/2/237華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院

對于需要驗證用地手續(xù)的合法性問題，可以從以下幾個方面入手：（1）該宗地是否有合法的土地征用手續(xù)；（2）是否已取得規(guī)劃部門的審批手續(xù)；（3）是否已取得有關用地審批文件。

2023/2/238華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院

對于需要驗證出讓金的繳納問題，則可以從以下幾個方面入手：（1）國土資源行政主管部門有無E公司繳納土地出讓金的相關證明；（2）是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金；（3）是否已繳納相關稅費等；

2023/2/239華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院

對于需要了解的上述資料，主要可以從以下幾個方面收集資料：

（1）實地調查，并向有關當事人了解情況；（2）向土地登記機關查詢土地登記資料；（3）向相關政府部門如規(guī)劃部門、建設部門查詢有關該宗地的規(guī)劃審批、建設項目審批情況等資料；（4）政府檔案館中的相關文件、材料；第四步、整理資料，向委托人提交分析結果。2023/2/240華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院第五節(jié)土地登記代理成果及其管理一、土地登記代理成果的內容二、土地登記代理成果的審核三、土地登記代理成果的歸檔2023/2/241華中農(nóng)業(yè)大學土地管理學院一、土地登記代理成果的內容（一）代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書

其成果內容應是向委托方提供的辦理土地登