CPM環(huán)境管理實務

CPM環(huán)境管理實務主講:張險峰二零零五年十二月十日一、環(huán)境管理的目的環(huán)境管理是物業(yè)管理中一項非常重要的也是日常性的管理工作，它對營造、創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境有著極其重要的意義。通過對環(huán)境衛(wèi)生綠化管理過程的控制，為客戶提供優(yōu)雅、清潔、舒適的居住和工作環(huán)境。

二、環(huán)境管理內容（一）清潔衛(wèi)生1、清潔衛(wèi)生的內涵。物業(yè)清潔衛(wèi)生是一項經常性的物業(yè)管理服務工作,物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進行定點、定時、定人的日常清掃，進行廢棄物的收集和清運，并依照管理規(guī)定對業(yè)主、非業(yè)主使用人進行宣傳教育、管理和監(jiān)督，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的服務，維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以提高環(huán)境效益。通常，清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務工作中最基礎、最經常的工作。2、清潔衛(wèi)生的范圍。狹義上可把清潔衛(wèi)生范圍劃分為三個方面：（1）樓宇內的共用部位，指樓宇內從底樓（含地下）到頂樓天臺的所有共用部位，包括樓宇外墻、樓梯、大廳、天臺、公共活動場所、地下停車場、架空層、共用衛(wèi)生間和電梯間等。（2）物業(yè)管理區(qū)域內的共用場地，指物業(yè)轄區(qū)內（或大廈）周圍的道路、綠化地帶、廣場、停車場、娛樂處所等所有的共用場地。（3）生活垃圾清運，包括化糞池、沙井、污水井、排污管道、溝、渠的清理、疏通。3、清潔衛(wèi)生工作的基本要求。清潔衛(wèi)生工作的基本要求是“五定”，即“定人、定地點、定時間、定任務、定質量”。對上述范圍內的任何一個地方都應有專人負責環(huán)境衛(wèi)生，并明確其清掃保潔的范圍、時間、任務與質量要求。不同類型、不同檔次的物業(yè)對樓宇內共用部位清潔衛(wèi)生的質量要求不同，物業(yè)管理企業(yè)要根據自己所管理物業(yè)的特點和實際情況制定相應的對清潔衛(wèi)生的具體要求。（二）消殺管理物業(yè)管理中的消殺管理是清潔衛(wèi)生服務中一個重要組成部分，它是物業(yè)管理企業(yè)通過專業(yè)隊伍，運用專業(yè)技術及專業(yè)工具、設備，在所轄區(qū)域內開展的殺滅老鼠、蟑螂、蚊、蠅和進行白蟻防治的管理工作，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、衛(wèi)生的生活環(huán)境和工作環(huán)境。物業(yè)管理的消殺管理可以由管理處自行承擔，也可以分包給專業(yè)公司運作。白蟻是世界性主要害蟲之一，是一種營巢群棲生活的昆蟲，主要取食木材和含植物纖維素的物質，也能蛀蝕塑料，橡膠、瀝青和金屬等制品。白蟻分布廣泛，土木兩棲，巢體分散而隱蔽，繁殖力極強，難以根治。防治白蟻是一項長期的工作，為加強城市房屋白蟻防治工作，消除白蟻危害隱患，確保國家財產和人民生命安全，建設部1993年頒發(fā)了《關于認真做好新建房屋白蟻預防工作的通知》和《房屋建筑白蟻預防工程施工技術規(guī)定》。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理”，即：（1）白蟻的預防；（2）白蟻的滅治（白蟻的滅治主要有藥物滅治法、挖巢法、誘殺法等）；（3）白蟻的管理滅“四害”和防治白蟻藥物均有毒性，這需要物業(yè)管理企業(yè)做好消殺的安全管理工作，要對業(yè)主、非業(yè)主使用人進行必要的安全宣傳；按規(guī)定對從事消殺工作的人員進行培訓，保證持證上崗，對藥物有皮膚過敏者或身體狀況不佳者嚴禁從事消殺工作；進行消殺活動時，物業(yè)管理企業(yè)要做好消殺工作標識，做好事先預告，對從事消殺工作的人員做好安全保護措施；加強對藥物的管理，特別是防治白蟻的藥物，尤其是砷制劑，必須嚴格執(zhí)行毒品雙人采購、雙人運輸、雙鎖雙人保管和雙人使用的制度。(三)綠化管理綠化管理的基本內容是對園林綠地的完善、已有綠地的養(yǎng)護等，具體內容包括澆水、除草、松土、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護、涂白、立支柱以及洗塵等。物業(yè)管理企業(yè)一般應根據所轄物業(yè)的實際情況，設置專門的綠化服務部門并配備合適人員。除管理人員和綠化工人外，還應配備技術人員，負責綠化的技術指導、綠化的技術培訓以及業(yè)主的綠化咨詢工作。1、幾項管理指標（1）綠地率：指小區(qū)內綠地用地面積與小區(qū)總用地面積的比率。綠地率=小區(qū)內綠地用地面積/小區(qū)總用地面積×100%。（2）綠化覆蓋率：是指綠地覆蓋面積與小區(qū)總用地面積的比率。綠地覆蓋面積指喬灌木樹冠垂直投影面積、空地被植物覆蓋的面積、屋頂綠化覆蓋面積的總和。多層次綠化面積不得重復計算。綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/小區(qū)總用地面積×100%。（3）人均公共綠地面積：是指小區(qū)公共綠地面積與小區(qū)內居住總人口的比率。小區(qū)公共綠地是指集中的公用綠地，包括運動場的綠地、休閑綠地以及區(qū)域內的中心公園綠地、廣場綠地、河（湖）濱綠地、設置有行人休息設施的林蔭道綠地等。人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內居住總人口。２、綠化環(huán)境的完善綠化的設計原則是“適用、經濟、美觀”相結合。園林綠地布置雖不像公園那樣完備，但利用精巧的園林藝術小品和豐富多彩的園林植物進行綠化，可以使其形成優(yōu)美清新的環(huán)境。如果物業(yè)區(qū)域面積大，自然條件好，還可以開辟景色優(yōu)美的花園，其中設置涼亭、座椅以及體現(xiàn)人文精神的雕塑，提高物業(yè)的品位。綠化的標準是“常綠、常花、常香”，使人們一進入物業(yè)區(qū)域就有心曠神怡、賓至如歸的感覺。３、綠化管理與養(yǎng)護綠化工程交付使用以后，要鞏固其成果，發(fā)揮其功能，主要取決于后期的養(yǎng)護管理工作。人們常說“三分建、七分管”，表明了養(yǎng)護工作的重要性。養(yǎng)護工作包括除草松土、澆水、施肥、整形修剪、防治蟲害等。綠化效果的保持，不僅與日常養(yǎng)護有關，更離不開廣大業(yè)主、非業(yè)主使用人的呵護。因此，物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向業(yè)主、非業(yè)主使用人進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，從而營造出一種愛家園、愛綠化的新的文明居住風尚。三、CPM環(huán)境管理模式1、采用分包方管理2、自行通過建立環(huán)境管理隊伍目前公司基本采用分包管理模式。四、CPM環(huán)境管理分包管理實現(xiàn)過程1、通過供方管理程序選擇滿足要求的清潔、綠化、消殺隊伍2、簽定合同（如清潔一般包括前期開荒、日常保潔服務、外墻清洗等內容）3、案例公司某事業(yè)部（管理處）環(huán)境管理實施１、職責定位２、保潔管理a.保潔管理