購物中心施工管理通病分析

大商業(yè)精彩開業(yè)施工管控要點(diǎn)

——管理通病分析

大商業(yè)建設(shè)周期內(nèi)最困惑的階段？

什么原因?qū)е略诖穗A段集中搶工？你認(rèn)為如何解決以上問題？“開始”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的開始時(shí)間“標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的完成標(biāo)準(zhǔn)前期策劃一（掛牌后一個(gè)月）1、根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的開業(yè)時(shí)間及開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行梳理，做好本項(xiàng)目的勞動力、材料、設(shè)備及現(xiàn)金流等計(jì)劃；2、摸清現(xiàn)場的三通一平的周邊和現(xiàn)場條件，繪制現(xiàn)場平面布置圖（基礎(chǔ)階段、主體施工階段，裝修施工階段）；3、現(xiàn)場臨水、臨電等臨時(shí)設(shè)施容量計(jì)算；一、前期策劃4、與營銷部確定圍擋方案、售樓處選址、開放時(shí)間和開工慶典時(shí)間（支持營銷），售樓處施工單位、材料招采，編制售樓處專項(xiàng)計(jì)劃5、了解并編制五證辦理計(jì)劃6、地勘招標(biāo)施工，取得初勘報(bào)告7、參加項(xiàng)目啟動會8、摸查周邊市政道路情況，市政排水，渣土棄土場等總包進(jìn)場二（交地后10天）1、組織施工人員、設(shè)備進(jìn)場；2、結(jié)合地勘情況，編制相應(yīng)的基坑施工方案（含基坑支護(hù)、降水、土方及樁基等方案），組織專家論證會召開；3、現(xiàn)場場地平整、場平布置、臨水、臨電、辦公區(qū)、生活區(qū)建設(shè)，工法樣板展示區(qū)策劃與實(shí)施；4、編制施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)施工方案；5、委托第三方做好對周邊道路、建筑物的監(jiān)測，做好證據(jù)保全及公證工作；6、試樁完成并取得數(shù)據(jù)。二、總包進(jìn)場

基礎(chǔ)施工階段三（交地日后60天～交地日后260天）三、基礎(chǔ)施工階段

關(guān)注設(shè)計(jì)、招標(biāo)節(jié)點(diǎn)，電梯深化、人防工程，消防、機(jī)電等圖紙及招標(biāo)

市政協(xié)調(diào)會（供水、雨污水、供電等）

供電方案初步確認(rèn)（項(xiàng)目整體方案含銷售物業(yè)）

第一版施工圖報(bào)審消防咨詢意見

1、地下四大塊A、施工總平布置、垂直運(yùn)輸方案合理，要點(diǎn)：按流水段、勞務(wù)分區(qū)布置材料堆場塔吊不占用設(shè)備房、通道、采光頂?shù)戎匾课徊晒忭敯惭b能充分使用塔吊地下通道必須同步完成，不得甩項(xiàng)后澆帶設(shè)置應(yīng)避開設(shè)備機(jī)房B、重視試樁、工程樁施工選型方案論證比選，確保安全C、委托第三方做好基坑降水、基坑邊坡變形監(jiān)測D、重視樁基施工旁站監(jiān)控，樁基完整性100%檢測(小應(yīng)變）2、負(fù)二層施工A、流水段組織施工，提前策劃拆模及周轉(zhuǎn)通道（地下、地上）B、底板混凝土應(yīng)充分振搗，不得過振或漏振，以達(dá)到密實(shí)C、提前策劃地上結(jié)構(gòu)外防護(hù)架建議采用外挑架，方便地下室頂板防水施工及市政工程施工D、電梯井底板、地下豎壁應(yīng)與地下室底板砼一起澆筑，所有電梯井底坑內(nèi)均增設(shè)積水坑E、結(jié)構(gòu)出正負(fù)零，地下二層模板、腳手架策劃開始拆除。3、正負(fù)零階段A、完成防水、肥槽回填前期準(zhǔn)備工作B、大商業(yè)穿插組織策劃方案、結(jié)構(gòu)施工流水組織C、大商業(yè)穿插施工策劃：電梯井道結(jié)構(gòu)施工交底（井道尺寸、扶梯襯口、直梯圈梁、機(jī)房高度、電梯廠家人員提前進(jìn)場）拆模及周轉(zhuǎn)通道（地下、地上）地下室防水施工D、第一版施工圖報(bào)審及移交E、一版施工圖出圖后即開始BIM管線綜合策劃；F、采光頂招標(biāo)、定標(biāo)主體結(jié)構(gòu)施工階段四（交地日后260天～交地日后330天）四、主體結(jié)構(gòu)施工階段

1、機(jī)電安裝、地下室主要設(shè)備、電梯等招標(biāo)、定標(biāo)；2、幕墻招標(biāo)完成，外裝設(shè)計(jì)深化，夜景泛光合圖；結(jié)構(gòu)封頂后，即開始外幕墻施工樣板，龍骨同步開始大面積施工；3、地下室結(jié)構(gòu)周轉(zhuǎn)材料及垃圾清理4、機(jī)電樣板段：地下二層拆模完成即開始，部位建議設(shè)在地下二層冷凍機(jī)房進(jìn)出通道；管井管線背側(cè)優(yōu)先砌筑并抹灰，機(jī)電樣板完成后立即展開豎井機(jī)電管線施工，完成洞口水平封閉后再進(jìn)行管井圍護(hù)砌筑；

5、砌筑預(yù)留設(shè)備通道、豎井砌筑留口、商鋪隔墻后砌，采取有效管理措施解決砌筑抹灰對一次結(jié)構(gòu)污染；6、地下室機(jī)房等設(shè)備基礎(chǔ)施工，機(jī)房設(shè)備安裝，穿插機(jī)房砌筑和墻地裝修；7、樓梯通道應(yīng)90%封閉管理；8、出屋面機(jī)房、管線綜合、井道、后澆帶、變形縫及時(shí)處理，屋面防水、混凝土反坎細(xì)節(jié)控制；9、結(jié)構(gòu)封頂前，采光頂單位進(jìn)場同步進(jìn)行預(yù)埋件安裝，同時(shí)開始加工鋼結(jié)構(gòu)，采光頂直段深化設(shè)計(jì)排產(chǎn)時(shí)盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，局部采用非標(biāo)準(zhǔn)尺寸玻璃，分批下單，確保工期。機(jī)電施工階段五（交地日后330天～開業(yè)日后90天）五、機(jī)電施工階段

1、消防、空調(diào)、砌筑專項(xiàng)計(jì)劃，要點(diǎn)：機(jī)電安裝不宜分流水，屋面、豎管、水平管、機(jī)房安裝同時(shí)施工；設(shè)備就位前，機(jī)房天花、墻面裝修完成，待設(shè)備就位后，地面裝修完成；2、專項(xiàng)檢查各機(jī)房施工進(jìn)度，組織地下室排水方案，梳理主機(jī)設(shè)備進(jìn)場情況；3、機(jī)房管線綜合調(diào)整，地上地下排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)同步跟進(jìn)；4、電箱、電纜、母線下單、進(jìn)場跟蹤，消防分區(qū)、水電燃?xì)庥?jì)量與商管溝通；5、地下室管線隨拆模進(jìn)度同步開始施工；三層拆模完成，地下室機(jī)電管線完成；6、步行街拆模完成即開始公區(qū)機(jī)電管線施工（小商鋪內(nèi)機(jī)電管線暫不施工），內(nèi)裝進(jìn)場前完成公區(qū)機(jī)電管線；7、院線、百貨等主力店房產(chǎn)技術(shù)條件較成熟，一次機(jī)電可以優(yōu)先實(shí)施。裝修施工階段六（交地日后330天～開業(yè)日前75天）六、裝修施工階段

1、外幕墻進(jìn)場施工樣板期間，龍骨同步大面積施工；2、內(nèi)裝進(jìn)場做裝修樣板，側(cè)幫及吊頂龍骨同步施工，優(yōu)先解決后勤通道、聯(lián)通口、衛(wèi)生間和商管辦公區(qū)域，各設(shè)備機(jī)房安裝建造標(biāo)準(zhǔn)同步優(yōu)先施工；3、屋面、影院、百貨的砌體施工要提前協(xié)調(diào)施工；4、室外金街、步行街，商鋪內(nèi)按毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)一次成活；5、關(guān)注塔吊、外用電梯拆除時(shí)間，拉鏈口的收口時(shí)間；

6、提前安裝部分排污泵對地下室進(jìn)行排污排水，并做好成品保護(hù)；7、提前安裝地下室排風(fēng)機(jī)，確保風(fēng)道順暢，避免內(nèi)循環(huán)。8、提前策劃，及時(shí)檢查機(jī)電配合進(jìn)度，以及隱蔽工程的完善程度9、主力店進(jìn)場對接、商家落位、商家點(diǎn)位圖，突擊完成小商鋪消防追位（工程副總必須參加商管房產(chǎn)技術(shù)條件系列對接會）市政施工階段七（開業(yè)日前230天～開業(yè)日前105天）七、市政施工階段

1、大商業(yè)周圍市政管線（給水、排水、消防水、電力、煤氣、通訊等）要求先管線綜合再施工，施工要求網(wǎng)格化管理，劃區(qū)域、分區(qū)段優(yōu)化場地，與幕墻、運(yùn)輸通道等穿插施工，關(guān)注圖紙，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)成本共同解決；2、結(jié)合景觀提前明確給水接駁點(diǎn)、排水接駁點(diǎn)、化糞池、雨水收集池、燃?xì)庹{(diào)壓站等關(guān)鍵點(diǎn)位置，再根據(jù)室外管線施工原則展開施工。景觀施工階段八（開業(yè)日前150天～開業(yè)日前60天）八、景觀施工階段

1、室外管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)深化需提前進(jìn)行，工程組織提前策劃，外架搭設(shè)方案中就需考慮市政及景觀的穿插施工需求；2、景觀能否按時(shí)完成的制約因素是大小市政能否按時(shí)完成；3、設(shè)計(jì)、工程、成本在苗木供應(yīng)地號苗完成僅僅是綠植的開始，成本核價(jià)結(jié)束，與綠植供應(yīng)單位合同簽署完畢才算號苗真正結(jié)束；4、所有景觀的計(jì)劃與施工必須網(wǎng)格化管理，只要哪一塊具備條件，就必須穿插施工，而不能等到現(xiàn)場場地全部移交后才開始；5、地形堆坡、小灌木的種植密度、草皮的種植工序及質(zhì)量控制往往是容易被忽視的幾個(gè)環(huán)節(jié)；6、雕塑和小品由于加工周期很長，從下單之日起，就需要密切跟蹤生產(chǎn)情況，確保能按時(shí)交付。商家進(jìn)場提資九（開業(yè)日前360天）九、商家進(jìn)場提資

1、督促主力店全部進(jìn)場裝修2、提供商戶進(jìn)場的條件（電梯、水、電等），督促餐飲商戶全部進(jìn)場裝修，梳理精裝鋪3、落實(shí)主力店、次主力店、餐飲商戶的現(xiàn)場對接成果4、全力解決商鋪的拆改配合事宜（尤其是消防拆改）5、緊盯模塊化中房產(chǎn)技術(shù)條件及落位圖移交節(jié)點(diǎn)，移交圖紙與實(shí)際通常差異較大，需與商管保持密切溝通，根據(jù)招商進(jìn)度，逐鋪實(shí)施。招商協(xié)調(diào)會銷項(xiàng)清單驗(yàn)收階段十（開業(yè)日前90天～開業(yè)日前30天）十、驗(yàn)收階段

1、消防驗(yàn)收大證和小證的區(qū)別，提前取得消防大證的意義梳理建審意見，核對現(xiàn)場檢查消防驗(yàn)收組織方案落實(shí)（收集）檢查消防聯(lián)動調(diào)試梳理消防驗(yàn)收材料送審情況梳理裝修圖紙送審情況參與消防驗(yàn)收全過程，跟蹤消防大證的取證情況消防驗(yàn)收必做工作（66條）.xlsx2、其它驗(yàn)收梳理各項(xiàng)驗(yàn)收計(jì)劃落實(shí)情況（收集）梳理竣備方案相關(guān)事宜（收集）跟蹤現(xiàn)場美陳和活