購物中心施工管理通病分析

大商業(yè)精彩開業(yè)施工管控要點

——管理通病分析

大商業(yè)建設(shè)周期內(nèi)最困惑的階段？

什么原因?qū)е略诖穗A段集中搶工？你認(rèn)為如何解決以上問題？“開始”計劃節(jié)點的開始時間“標(biāo)準(zhǔn)”計劃節(jié)點的完成標(biāo)準(zhǔn)前期策劃一（掛牌后一個月）1、根據(jù)集團下發(fā)的開業(yè)時間及開發(fā)計劃進行梳理，做好本項目的勞動力、材料、設(shè)備及現(xiàn)金流等計劃；2、摸清現(xiàn)場的三通一平的周邊和現(xiàn)場條件，繪制現(xiàn)場平面布置圖（基礎(chǔ)階段、主體施工階段，裝修施工階段）；3、現(xiàn)場臨水、臨電等臨時設(shè)施容量計算；一、前期策劃4、與營銷部確定圍擋方案、售樓處選址、開放時間和開工慶典時間（支持營銷），售樓處施工單位、材料招采，編制售樓處專項計劃5、了解并編制五證辦理計劃6、地勘招標(biāo)施工，取得初勘報告7、參加項目啟動會8、摸查周邊市政道路情況，市政排水，渣土棄土場等總包進場二（交地后10天）1、組織施工人員、設(shè)備進場；2、結(jié)合地勘情況，編制相應(yīng)的基坑施工方案（含基坑支護、降水、土方及樁基等方案），組織專家論證會召開；3、現(xiàn)場場地平整、場平布置、臨水、臨電、辦公區(qū)、生活區(qū)建設(shè)，工法樣板展示區(qū)策劃與實施；4、編制施工組織設(shè)計及各專項施工方案；5、委托第三方做好對周邊道路、建筑物的監(jiān)測，做好證據(jù)保全及公證工作；6、試樁完成并取得數(shù)據(jù)。二、總包進場

基礎(chǔ)施工階段三（交地日后60天～交地日后260天）三、基礎(chǔ)施工階段

關(guān)注設(shè)計、招標(biāo)節(jié)點，電梯深化、人防工程，消防、機電等圖紙及招標(biāo)

市政協(xié)調(diào)會（供水、雨污水、供電等）

供電方案初步確認(rèn)（項目整體方案含銷售物業(yè)）

第一版施工圖報審消防咨詢意見

1、地下四大塊A、施工總平布置、垂直運輸方案合理，要點：按流水段、勞務(wù)分區(qū)布置材料堆場塔吊不占用設(shè)備房、通道、采光頂?shù)戎匾课徊晒忭敯惭b能充分使用塔吊地下通道必須同步完成，不得甩項后澆帶設(shè)置應(yīng)避開設(shè)備機房B、重視試樁、工程樁施工選型方案論證比選，確保安全C、委托第三方做好基坑降水、基坑邊坡變形監(jiān)測D、重視樁基施工旁站監(jiān)控，樁基完整性100%檢測(小應(yīng)變）2、負(fù)二層施工A、流水段組織施工，提前策劃拆模及周轉(zhuǎn)通道（地下、地上）B、底板混凝土應(yīng)充分振搗，不得過振或漏振，以達到密實C、提前策劃地上結(jié)構(gòu)外防護架建議采用外挑架，方便地下室頂板防水施工及市政工程施工D、電梯井底板、地下豎壁應(yīng)與地下室底板砼一起澆筑，所有電梯井底坑內(nèi)均增設(shè)積水坑E、結(jié)構(gòu)出正負(fù)零，地下二層模板、腳手架策劃開始拆除。3、正負(fù)零階段A、完成防水、肥槽回填前期準(zhǔn)備工作B、大商業(yè)穿插組織策劃方案、結(jié)構(gòu)施工流水組織C、大商業(yè)穿插施工策劃：電梯井道結(jié)構(gòu)施工交底（井道尺寸、扶梯襯口、直梯圈梁、機房高度、電梯廠家人員提前進場）拆模及周轉(zhuǎn)通道（地下、地上）地下室防水施工D、第一版施工圖報審及移交E、一版施工圖出圖后即開始BIM管線綜合策劃；F、采光頂招標(biāo)、定標(biāo)主體結(jié)構(gòu)施工階段四（交地日后260天～交地日后330天）四、主體結(jié)構(gòu)施工階段

1、機電安裝、地下室主要設(shè)備、電梯等招標(biāo)、定標(biāo)；2、幕墻招標(biāo)完成，外裝設(shè)計深化，夜景泛光合圖；結(jié)構(gòu)封頂后，即開始外幕墻施工樣板，龍骨同步開始大面積施工；3、地下室結(jié)構(gòu)周轉(zhuǎn)材料及垃圾清理4、機電樣板段：地下二層拆模完成即開始，部位建議設(shè)在地下二層冷凍機房進出通道；管井管線背側(cè)優(yōu)先砌筑并抹灰，機電樣板完成后立即展開豎井機電管線施工，完成洞口水平封閉后再進行管井圍護砌筑；

5、砌筑預(yù)留設(shè)備通道、豎井砌筑留口、商鋪隔墻后砌，采取有效管理措施解決砌筑抹灰對一次結(jié)構(gòu)污染；6、地下室機房等設(shè)備基礎(chǔ)施工，機房設(shè)備安裝，穿插機房砌筑和墻地裝修；7、樓梯通道應(yīng)90%封閉管理；8、出屋面機房、管線綜合、井道、后澆帶、變形縫及時處理，屋面防水、混凝土反坎細(xì)節(jié)控制；9、結(jié)構(gòu)封頂前，采光頂單位進場同步進行預(yù)埋件安裝，同時開始加工鋼結(jié)構(gòu)，采光頂直段深化設(shè)計排產(chǎn)時盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，局部采用非標(biāo)準(zhǔn)尺寸玻璃，分批下單，確保工期。機電施工階段五（交地日后330天～開業(yè)日后90天）五、機電施工階段

1、消防、空調(diào)、砌筑專項計劃，要點：機電安裝不宜分流水，屋面、豎管、水平管、機房安裝同時施工；設(shè)備就位前，機房天花、墻面裝修完成，待設(shè)備就位后，地面裝修完成；2、專項檢查各機房施工進度，組織地下室排水方案，梳理主機設(shè)備進場情況；3、機房管線綜合調(diào)整，地上地下排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)同步跟進；4、電箱、電纜、母線下單、進場跟蹤，消防分區(qū)、水電燃?xì)庥嬃颗c商管溝通；5、地下室管線隨拆模進度同步開始施工；三層拆模完成，地下室機電管線完成；6、步行街拆模完成即開始公區(qū)機電管線施工（小商鋪內(nèi)機電管線暫不施工），內(nèi)裝進場前完成公區(qū)機電管線；7、院線、百貨等主力店房產(chǎn)技術(shù)條件較成熟，一次機電可以優(yōu)先實施。裝修施工階段六（交地日后330天～開業(yè)日前75天）六、裝修施工階段

1、外幕墻進場施工樣板期間，龍骨同步大面積施工；2、內(nèi)裝進場做裝修樣板，側(cè)幫及吊頂龍骨同步施工，優(yōu)先解決后勤通道、聯(lián)通口、衛(wèi)生間和商管辦公區(qū)域，各設(shè)備機房安裝建造標(biāo)準(zhǔn)同步優(yōu)先施工；3、屋面、影院、百貨的砌體施工要提前協(xié)調(diào)施工；4、室外金街、步行街，商鋪內(nèi)按毛坯房交房標(biāo)準(zhǔn)一次成活；5、關(guān)注塔吊、外用電梯拆除時間，拉鏈口的收口時間；

6、提前安裝部分排污泵對地下室進行排污排水，并做好成品保護；7、提前安裝地下室排風(fēng)機，確保風(fēng)道順暢，避免內(nèi)循環(huán)。8、提前策劃，及時檢查機電配合進度，以及隱蔽工程的完善程度9、主力店進場對接、商家落位、商家點位圖，突擊完成小商鋪消防追位（工程副總必須參加商管房產(chǎn)技術(shù)條件系列對接會）市政施工階段七（開業(yè)日前230天～開業(yè)日前105天）七、市政施工階段

1、大商業(yè)周圍市政管線（給水、排水、消防水、電力、煤氣、通訊等）要求先管線綜合再施工，施工要求網(wǎng)格化管理，劃區(qū)域、分區(qū)段優(yōu)化場地，與幕墻、運輸通道等穿插施工，關(guān)注圖紙，協(xié)調(diào)設(shè)計成本共同解決；2、結(jié)合景觀提前明確給水接駁點、排水接駁點、化糞池、雨水收集池、燃?xì)庹{(diào)壓站等關(guān)鍵點位置，再根據(jù)室外管線施工原則展開施工。景觀施工階段八（開業(yè)日前150天～開業(yè)日前60天）八、景觀施工階段

1、室外管網(wǎng)綜合設(shè)計深化需提前進行，工程組織提前策劃，外架搭設(shè)方案中就需考慮市政及景觀的穿插施工需求；2、景觀能否按時完成的制約因素是大小市政能否按時完成；3、設(shè)計、工程、成本在苗木供應(yīng)地號苗完成僅僅是綠植的開始，成本核價結(jié)束，與綠植供應(yīng)單位合同簽署完畢才算號苗真正結(jié)束；4、所有景觀的計劃與施工必須網(wǎng)格化管理，只要哪一塊具備條件，就必須穿插施工，而不能等到現(xiàn)場場地全部移交后才開始；5、地形堆坡、小灌木的種植密度、草皮的種植工序及質(zhì)量控制往往是容易被忽視的幾個環(huán)節(jié)；6、雕塑和小品由于加工周期很長，從下單之日起，就需要密切跟蹤生產(chǎn)情況，確保能按時交付。商家進場提資九（開業(yè)日前360天）九、商家進場提資

1、督促主力店全部進場裝修2、提供商戶進場的條件（電梯、水、電等），督促餐飲商戶全部進場裝修，梳理精裝鋪3、落實主力店、次主力店、餐飲商戶的現(xiàn)場對接成果4、全力解決商鋪的拆改配合事宜（尤其是消防拆改）5、緊盯模塊化中房產(chǎn)技術(shù)條件及落位圖移交節(jié)點，移交圖紙與實際通常差異較大，需與商管保持密切溝通，根據(jù)招商進度，逐鋪實施。招商協(xié)調(diào)會銷項清單驗收階段十（開業(yè)日前90天～開業(yè)日前30天）十、驗收階段

1、消防驗收大證和小證的區(qū)別，提前取得消防大證的意義梳理建審意見，核對現(xiàn)場檢查消防驗收組織方案落實（收集）檢查消防聯(lián)動調(diào)試梳理消防驗收材料送審情況梳理裝修圖紙送審情況參與消防驗收全過程，跟蹤消防大證的取證情況消防驗收必做工作（66條）.xlsx2、其它驗收梳理各項驗收計劃落實情況（收集）梳理竣備方案相關(guān)事宜（收集）跟蹤現(xiàn)場美陳和活