第三講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

第三講房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

2023/2/22本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述二、土地登記三、房屋登記2023/2/23一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱房地產(chǎn)登記，指房地產(chǎn)管理部門對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利的登記。房地產(chǎn)是需要登記才能表征其權(quán)利的一種財產(chǎn)。登記的作用：主要在于公示財產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)和權(quán)利范圍，以使之產(chǎn)生物權(quán)的對世效力。2023/2/24（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能1、權(quán)利確認(rèn)功能。通過登記以確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家強制力保護(hù)，可以對抗權(quán)利人以外任何人。2、權(quán)利公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動狀況，昭示利益關(guān)系人與社會公眾，保障房地產(chǎn)交易的安全。3、管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記能實現(xiàn)國家的管理意圖：一方面通過登記建立產(chǎn)籍資料，進(jìn)行產(chǎn)籍管理；另一方面通過登記，來審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進(jìn)而取締或處罰違法行為。2023/2/25（三）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記體制房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：（1）土地權(quán)屬登記由縣級以上的土地管理部門辦理；（2）房屋權(quán)屬登記由縣級以上的房產(chǎn)管理部門辦理的體制。我國實行“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制。（不合理，不科學(xué)）2023/2/26《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，在分開登記體制之外，允許各地經(jīng)省級政府確定實行統(tǒng)一登記體制。房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記管理是比較科學(xué)、有效合理的體制。（注意：我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即由一個登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)有關(guān)不動產(chǎn)的登記事務(wù)，并在登記范圍、登記規(guī)則和登記程序等方面實現(xiàn)統(tǒng)一。）

2023/2/27（三）登記效力1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，例如：p86（1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（2）非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動（如法律文書，政府征收決定等）。（3）考慮現(xiàn)行法律規(guī)定及我國的實際情況（如農(nóng)村，土地承包經(jīng)營、宅基地、地役權(quán)），也可不經(jīng)登記發(fā)生效力。2023/2/28我國土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

登記發(fā)證制度（1）土地使用權(quán)登記發(fā)證以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)其核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。（2）房屋所有權(quán)登記發(fā)證在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由其核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。2023/2/29土地使用權(quán)登記發(fā)證：房屋所有權(quán)登記發(fā)證：申請登記核實頒發(fā)證書縣級以上地方人民政府土地管理部門同級人民政府申請登記核實頒發(fā)證書憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門2023/2/210房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的登記制度（1）首先，向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請變更登記；（2）其次，憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記；（3）經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實；（4）由同級人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。2023/2/2112、更正登記更正登記是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時，依其申請，經(jīng)過權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)關(guān)對錯誤事項進(jìn)行更正的登記。更正登記的效力是徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。2023/2/2123、異議登記異議登記是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的，將其異議記載在不動產(chǎn)登記簿。異議登記的效力是使不動產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護(hù)。但異議登記的效力是臨時性的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。2023/2/2134、預(yù)告登記預(yù)告登記是指為保全一項請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的變動。預(yù)告登記的效力是限制不動產(chǎn)出賣人處分不動產(chǎn)物權(quán)（案例：一房二賣。注意：購房人購買預(yù)售的房屋，購房人依據(jù)預(yù)售合同只有合同法上的請求權(quán)，沒有排他的效力）。辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記具有排他效力，開發(fā)商違背預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行的處分行為不能發(fā)生法律效力。2023/2/214二、土地登記1、概念土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。2023/2/215土地權(quán)利證書包括：（一）國有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項權(quán)利證明書。土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。2023/2/216我國目前土地權(quán)屬及證書種類國有土地所有權(quán)（不屬于登記范圍，不需要發(fā)證）國有土地使用權(quán)（《國有土地使用證》）國有建設(shè)用地使用權(quán)國有農(nóng)用地使用權(quán)集體土地使用權(quán)（《集體土地使用證》）集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）土地他項權(quán)利（《土地他項權(quán)利證明書》）土地抵押權(quán)地役權(quán)其他土地權(quán)利集體土地所有權(quán)（《集體土地所有證》）2023/2/2172、土地登記的屬地登記原則申請人向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書?？缈h級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。2023/2/2183、土地登記的類型pp88—93。（1）土地總登記；（2）初始登記；（3）變更登記；（4）注銷登記；（5）其他登記：包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。2023/2/2194、土地登記的程序（1）申請；（2）受理；（3）審查登記。2023/2/220申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。第（四）項規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。2023/2/221有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（四）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。2023/2/222三、房屋登記1、概念房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。2023/2/2232、房屋登記機(jī)構(gòu)房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。2023/2/2243、房屋權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法憑證。我國的房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》（申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣）、《房屋他項權(quán)證》。實現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的，則頒發(fā)《房地產(chǎn)（共有）權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。2023/2/2254、房屋登記原則辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。2023/2/2265、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記（1）所有權(quán)登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記；（2）抵押權(quán)登記，包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記；（3）地役權(quán)登記；（4）預(yù)告登記；（5）其他登記：更正登記、異議登記等。2023/2/227辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看：（一）房屋所有權(quán)初始登記；（二）在建工程抵押權(quán)登記；（三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他房屋登記。房屋登記機(jī)構(gòu)實地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。2023/2/228課堂練習(xí)題一、判斷題1、我國實行的“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制，既不合理，也不科學(xué)。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。3、我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。4、相鄰關(guān)系依合同產(chǎn)生；地役權(quán)依法產(chǎn)生。5、依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。2023/2/229二、選擇題1、以下說法哪些是正確的？（）A、土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。B、以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，由縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門頒發(fā)土地使用權(quán)證書。C、《集體土地