土地征收補償中房地產(chǎn)評估的運用,投資學(xué)論文

土地征收補償中房地產(chǎn)評估的運用,投資學(xué)論文自20世紀(jì)90年代中后期起，我們國家進(jìn)入了城市化快速發(fā)展階段。隨之建設(shè)用地的需求也不斷增大，全國每年有大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。失地農(nóng)民的數(shù)量逐年增加。根據(jù)(全國土地利用總體規(guī)劃提要〕，到2030年我們國家耕地占用面積將超過5450萬畝，超過7800萬的農(nóng)民將失去土地、就業(yè)無崗。[1]〔P22〕現(xiàn)行(國有土地上房屋征收與補償條例〕針對城市房屋征收確立了公平補償和市價補償原則，但該條例并不牽涉集體土地征收。在當(dāng)下社會經(jīng)濟發(fā)展水平下，現(xiàn)行征地補償制度呈現(xiàn)出種種亟待解決的問題。一、我們國家現(xiàn)行土地征收補償制度的缺陷在憲法上，實現(xiàn)私人的土地使用權(quán)與公共利益之間的平衡是土地征收制度要解決的根本問題。當(dāng)前我們國家征地補償主要有下面缺乏：〔一〕立法滯后，征地補償無法可依在我們國家，由于土地補償制度是分散規(guī)定在各個單行的法律之中，集體土地征收補償條例至今沒有能出臺，農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利缺乏法律保障，征地補償顯得無法可依。作為規(guī)則制定者的在征收經(jīng)過中始終處于主導(dǎo)地位，同時也是規(guī)則的施行者，土地市場交易價格為其壟斷。[2]〔P69-76〕在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，農(nóng)民的土地被以極低的價格征收后卻以較高的價格出讓，華而不實的土地升值卻為一些地方和開發(fā)商完全獲得，被征地農(nóng)民受補償?shù)暮戏?quán)利遭到損害。長期以來，重征收輕補償或無補償一直是我們國家征地工作的現(xiàn)實狀態(tài)?！捕痴魇昭a償標(biāo)準(zhǔn)過低，計算方式不合理1.以產(chǎn)值作為補償標(biāo)準(zhǔn)過低，征收補償范圍過窄。我們國家現(xiàn)行的農(nóng)村土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)(土地管理法〕第47條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定：國家對于依法征收的集體土地給予的補償包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，也即根據(jù)被征收耕地的原有用處給予補償。然而僅以耕地的原有用處作為根據(jù)來補償土地所有者〔使用者〕對土地投入和收益的損失，補償涵蓋的范圍較小，忽略了土地區(qū)位、供求關(guān)系對土地價值的影響，不能準(zhǔn)確反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的增值潛力，忽視了土地對農(nóng)民的就業(yè)和社會保障功能。我們國家土地征收大多屬于低價征收，土地出讓價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地補償費。根據(jù)現(xiàn)行(土地管理法〕，以產(chǎn)值作為補償標(biāo)準(zhǔn)對失地農(nóng)民計算安置補助費的方式不盡合理，難以保證農(nóng)民原有生活水平的保持或改善。補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定過死，30倍上限對各地不同情況一刀切，不適應(yīng)日益發(fā)展的社會經(jīng)濟狀況。2.農(nóng)地價值無法通過現(xiàn)行土地補償計算方式得到充分具體表現(xiàn)出。土地所有權(quán)價值的實現(xiàn)是農(nóng)村土地價值在被征收時的實際表現(xiàn)。我們國家的土地征收補償制度主要具體表現(xiàn)出在(土地管理法〕第47條規(guī)定，該條規(guī)定僅補償土地征收前的價值而忽視了土地征收后的增值?，F(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)以耕地產(chǎn)值而非農(nóng)地市場價格代替補償。根據(jù)該條規(guī)定：對征收耕地以其被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍為準(zhǔn)進(jìn)行土地補償費的補償；對征收耕地以其被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍為準(zhǔn)進(jìn)行安置補助費的補償。兩者總和以該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍為上限；假如兩者總和到達(dá)產(chǎn)值的30倍仍缺乏以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，當(dāng)?shù)貙⒏鶕?jù)一定比例從國有土地有償使用收益中劃出一部分對其給予補貼?，F(xiàn)有農(nóng)業(yè)科技發(fā)展水平下，不同方式種植的土地在主要農(nóng)作物產(chǎn)量上差異不大，以產(chǎn)值作為征地補償標(biāo)準(zhǔn)難以具體表現(xiàn)出出不同區(qū)位導(dǎo)致的土地價值的不同?，F(xiàn)行補償規(guī)定沒有能充分具體表現(xiàn)出農(nóng)民在土地被征收后喪失的土地所有權(quán)和使用權(quán)的價值。實踐中，我們國家很多地區(qū)在征地補償費的計算上不約而同地采取法定最低補償標(biāo)準(zhǔn)，有的甚至沒有到達(dá)法定標(biāo)準(zhǔn)，有個別地方即便根據(jù)30倍的最高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行補償，失地農(nóng)民的原有生活水平仍然大不如前。[3]〔P47〕二、房地產(chǎn)評估應(yīng)用于土地征收補償?shù)慕?jīng)濟學(xué)分析通過房地產(chǎn)估價，將極低的土地征收補償價格導(dǎo)向正常化，進(jìn)而實現(xiàn)土地征收的公平交易?！惨弧撤康禺a(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的測算和斷定房地產(chǎn)估價是專業(yè)人員在綜合分析影響所評估的房地產(chǎn)價格的因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價的目的、原則和程序，選用合適的估價方式方法對該房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行的測算和斷定。[4]〔P36〕通過評估得出的這種正常價格因其客觀合理性而能為當(dāng)事人或社會公眾所采信。[4]〔P43〕土地征收在客觀上也有其合理的補償金額。測算和斷定本質(zhì)上是一種估計。是估計就不可避免地會有誤差，但這種誤差只能允許在合理的范圍之內(nèi)。當(dāng)前對估價誤差的合理范圍尚無公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。在英國人們提議，大多數(shù)估價師應(yīng)具有估價的價值偏差不超過市場價值的5%的能力，即準(zhǔn)確率為正負(fù)5%.[5]〔P5〕房地產(chǎn)市場由于房地產(chǎn)的不可移動性、稀缺性和價值量大等特性，是經(jīng)濟學(xué)上典型的不完全市場.該市場由于信息不對稱和存在眾多阻礙房地產(chǎn)合理價格構(gòu)成的因素，難以自動構(gòu)成常人容易辨別的適當(dāng)價格。因此需要專業(yè)估價人員憑借其專門知識和經(jīng)歷體驗來進(jìn)行判定市場信息和替代市場的估價。[4]〔P46〕我們國家由于土地為國家所有或者農(nóng)民集體所有，僅存在以征收方式將農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)閲宜袡?quán)，所以土地一般不存在所有權(quán)價格和所有權(quán)價值評估。集體土地能夠通過征收方式變?yōu)閲型恋夭⒁o予補償。當(dāng)前這種補歸還不是根據(jù)土地市場價值來進(jìn)行，相比之下，城市中被拆遷房屋的補償以其市場評估價格來確定。在我們國家，國家財產(chǎn)權(quán)、集體財產(chǎn)權(quán)和私人合法的財產(chǎn)權(quán)等在法律上都是平等的且應(yīng)得到法律的保衛(wèi)?！捕痴鞯氐慕Y(jié)果應(yīng)該實現(xiàn)社會總福利的帕累托改善某種房地產(chǎn)的市場價格是從該種房地產(chǎn)大量成交價格中抽象得出的一般、平均水平價格。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。市場價值的構(gòu)成需要相應(yīng)的條件：交易雙方并不急于達(dá)成買賣，均有較充裕的時間完成交易；雙方都是出于自愿進(jìn)行交易。由于被征收方在土地征收的經(jīng)過中一般為非自愿，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，使得征收明顯具有強迫交易性。正因如此，很多國家通過立法根據(jù)高于該土地市場價值的標(biāo)準(zhǔn)給予被征地者以土地補償，以具體表現(xiàn)出雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。土地的價格源于其稀缺性和壟斷性。土地價格具體表現(xiàn)出著其不同的區(qū)位及相應(yīng)的級差地租。在自由市場經(jīng)濟中，土地的不可再生性決定了其供應(yīng)的恒定，土地的需求決定著其平衡價格。隨著城市化進(jìn)程增加了對土地的需求，隨之同步性的產(chǎn)生大量失地農(nóng)民；進(jìn)而土地的價格得到提高。由于土地為人類的生存提供基本保障，亞當(dāng)斯密以為它是產(chǎn)生價值的唯一源泉；土地也被西方著名古典經(jīng)濟學(xué)家威廉配第以為是財富之母。土地在我們國家是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)要素和生活資料來源，它有力地保障了農(nóng)民的生活和生產(chǎn)。隨著土地的不斷增值和經(jīng)濟發(fā)展程度的提高，土地對農(nóng)民的保障性也在逐步提高，它逐步成為保障農(nóng)民的物質(zhì)基礎(chǔ)。從經(jīng)濟學(xué)的角度看，土地征收的結(jié)果應(yīng)該是使得社會總福利最大化的帕累托改善，即保證被征收方和相鄰?fù)恋厮姓摺彩褂谜摺吃械纳钏疁?zhǔn)不至于降低的基礎(chǔ)上，其別人的利益得到提高，這就要求估價師對征收土地的估價盡可能地接近市場價值，而且征地補償標(biāo)準(zhǔn)的制定使得被征收者較為滿意，以確保帕累托改善的實現(xiàn)。三、引入房地產(chǎn)評估，完善土地征收補償引入農(nóng)地房地產(chǎn)評估，是保衛(wèi)和尊重農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)的重要舉措?！惨弧炒_立公平補償和合理補償原則在工業(yè)文明和城鎮(zhèn)化經(jīng)過中，耕地被征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地就產(chǎn)生了土地增值。這種增值帶來的土地收益國家應(yīng)當(dāng)保障還之于農(nóng)民。2020年的(土地管理法修正案草案〕中確定了公平補償原則。草案在第47條明確規(guī)定：應(yīng)當(dāng)按照合法、公正、公開的原則制定嚴(yán)格的程序，對征收農(nóng)民集體所有的土地給予公平補償。草案不再根據(jù)被征收土地的原用處給予補償，也刪除了土地補償費和安置補助費兩者總和的產(chǎn)值的30倍上限的規(guī)定。但草案對于合理補償未有提及。立足我們國家基本國情，宜在立法中確立公平補償和合理補償?shù)脑瓌t，征地補償以農(nóng)地市場價格作為標(biāo)準(zhǔn)來確定補償費用?！捕程岣咄恋卣魇昭a償標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的土地評估制度根據(jù)合理補償原則，補償標(biāo)準(zhǔn)確實定應(yīng)在土地的市場價值的基礎(chǔ)上，綜合考慮農(nóng)民因土地被征收的實際損失、預(yù)期收益和將來生活水平。對于在一定年齡下面〔如50歲〕的勞動能力較強的農(nóng)民，還需要考慮其就業(yè)培訓(xùn)費用及失業(yè)保障。[6]〔P324〕除此之外，立法還需明確規(guī)定集體和農(nóng)民之間的土地補償費分配比例。的十八大報告中明確要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例,然而2020年底的(土地管理法修正案草案〕并未明確規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)，而是受權(quán)制定詳細(xì)辦法。2020年十八屆三中全會在關(guān)于完善當(dāng)代市場體系時進(jìn)一步指出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善主要由市場決定價格的機制.2020年出臺一號文件對保障農(nóng)民公平共享土地增值收益進(jìn)行了再次強調(diào)。對被征地農(nóng)民施行市場化補償是回歸市場經(jīng)濟理性的必然選擇。土地征收補償市場化應(yīng)當(dāng)以農(nóng)地市場價值評估為基礎(chǔ)，進(jìn)而實現(xiàn)征地公平補償和完善補償機制。[7]〔P62-69〕區(qū)分財產(chǎn)對于所有人的價值和其市場價值的差異是確定對被征收財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行補償?shù)幕A(chǔ)。因而征地補償不僅需要確定被征收土地財產(chǎn)權(quán)的價值，還應(yīng)考慮該經(jīng)濟補償能否能夠?qū)ω敭a(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟損失進(jìn)行較全面地彌補。[8]〔P184-197〕農(nóng)地市場價值是農(nóng)地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的核心成分。[9]〔P33〕在農(nóng)地征收補償中，應(yīng)該從區(qū)域經(jīng)濟條件、區(qū)位條件等方面來綜合評估得出一個地區(qū)的市場農(nóng)地價值。只要對被征土地的物理條件及該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平等因素進(jìn)行了綜合考慮和合理計算的土地補償標(biāo)準(zhǔn)，才能愈加有效的保衛(wèi)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，為其長遠(yuǎn)生機提供有力保障。在我們國家現(xiàn)有農(nóng)地市場條件下，應(yīng)首先以農(nóng)地的自然、經(jīng)濟等條件為基礎(chǔ)對土地的使用價值進(jìn)行評定，這是農(nóng)地估價評估的第一步；其次通過綜合分析土地的質(zhì)量、利用水平和經(jīng)濟收益三方面來得出土地的等級。然后根據(jù)農(nóng)地收益等相關(guān)評估地價資料，來測定被征農(nóng)地的基準(zhǔn)地價。通過基準(zhǔn)地價表示清楚其用地條件，進(jìn)而為確定各宗農(nóng)地價格提供科學(xué)根據(jù)。[10]〔P14-16〕在對被征收土地進(jìn)行科學(xué)