上半年中國(guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及一二線城市住宅開發(fā)發(fā)展趨勢(shì)分析

上半年中國(guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及一二線城市住宅開發(fā)發(fā)展趨勢(shì)分析

測(cè)算，我國(guó)商品住宅開發(fā)市場(chǎng)容量巨大，在未計(jì)入舊改需求的情況下，行業(yè)仍具備約280億平方米的市場(chǎng)空間（按2018年全國(guó)新建商品住宅均價(jià)計(jì)，約244萬億元）。不過，在考慮到2018年新建商品住宅銷售額達(dá)13萬億元的龐大基數(shù)后，商品住宅開發(fā)的增長(zhǎng)潛力稍顯不足。

人均居住面積提升：2016年，我國(guó)人均居住面積為36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但與發(fā)達(dá)國(guó)家仍存在一定的差距；城鎮(zhèn)化率提升：2018年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.58%，預(yù)計(jì)能提升至72%；人口自然增長(zhǎng)，我國(guó)人口近10年保持在5%左右的人口自然增長(zhǎng)率，在二胎政策影響下，人口增長(zhǎng)率小幅上升；預(yù)計(jì)能達(dá)到16億人；過去十八年的供應(yīng)缺口回補(bǔ)。

一、城鎮(zhèn)化率

2001至2018年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從37.66%增長(zhǎng)到59.58%，平均每年增長(zhǎng)1.3%，意味著平均每年1800萬農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)?！笆濉币?guī)劃綱要提出，到2020年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到45%左右。聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署此前預(yù)測(cè)，2030年，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%，屆時(shí)中國(guó)城市人口總數(shù)將超過10億。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過全球及中等收入國(guó)家水平達(dá)59.58%，增長(zhǎng)較上半程有所放緩，但整體水平與高收入國(guó)家相比仍存在較大差距，如德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)、日本的城鎮(zhèn)化率分別高達(dá)75.51%、81.79%、82.84%、93.93%，未來我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展仍具有較大提升空間。

過去十多年商品住房累計(jì)供給缺口較大，自2000年以來，多個(gè)年份呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，保守估計(jì)累計(jì)供給缺口達(dá)70.21億平方米。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、其繁榮或降溫將顯著影響上、下游眾多行業(yè)領(lǐng)域：為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了及其重要的實(shí)體場(chǎng)所、及大量的就業(yè)崗位；促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，包括材料、金屬開采、建筑業(yè)、家居、家電等；帶動(dòng)了相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的繁榮，如金融業(yè)、教育、文化等；為二手房交易及房屋租賃的提供了發(fā)展基礎(chǔ)。

二、土地財(cái)政

中國(guó)近20年房地產(chǎn)的高速發(fā)展與土地財(cái)政密不可分，地方政府通過土地出讓金獲取充裕財(cái)力用于道路、交通、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)了地方城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展又提升了土地的價(jià)值，反哺地方政府的土地出讓價(jià)值，形成良性循環(huán)。這種土地財(cái)政機(jī)制隨著時(shí)間的推移，不但成為了地方政府重要的財(cái)政收入來源，也是地方政府主要的償債來源之一，短期不可替代。

通過擬合全國(guó)公共財(cái)政收入與全國(guó)商品房銷售面積的累計(jì)同比增速可見，兩者顯著正相關(guān)，且商品房銷售面積累計(jì)同比增速領(lǐng)先于公共財(cái)政收入累計(jì)同比增速約1-2個(gè)季度：每當(dāng)銷售面積增速進(jìn)入低位增長(zhǎng)時(shí)，財(cái)政增速顯著回落。

隨著行業(yè)進(jìn)入降溫階段，對(duì)能力平庸、規(guī)模偏小的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成巨大的生存挑戰(zhàn)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步向聚焦房地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。近幾年我國(guó)優(yōu)勢(shì)房企市場(chǎng)集中度不斷提升，截至2018年末，全國(guó)房企銷售金額Top5門檻提升至4000億元以上，Top10門檻提升至2000億元以上；Top10銷售金額占全國(guó)份額由2015年的16.5%上升至2018年的26.9%，Top5銷售金額占全國(guó)份額由2015年的11.5%上升至2018年的18.4%。

三、未來趨勢(shì)

2019年2月，國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》指出，“城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)。都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)?！?/p>

2019年4月8日發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，積極推動(dòng)已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度：在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100-300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300-500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制；超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

自1950年至2015年間，全球城市總數(shù)由300個(gè)增長(zhǎng)至1700個(gè)，而Top20城市群的人口占世界總?cè)丝诒壤?1%提升至18%，城市群的出現(xiàn)將有助于強(qiáng)化資源配置的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，通過專業(yè)化的分工及協(xié)同合作，最大化地提升生產(chǎn)效率，當(dāng)前全球40個(gè)城市群以20%的人口貢獻(xiàn)了全球近50%的GDP?；仡櫴澜珥敿?jí)城市群的發(fā)展歷程，都經(jīng)歷了由城市間自由競(jìng)爭(zhēng)、都市圈及產(chǎn)業(yè)集群形成、城市間協(xié)同發(fā)展的歷程，而促進(jìn)都市圈的發(fā)展是我國(guó)目前推進(jìn)現(xiàn)代化的必經(jīng)之路，既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)化將于未來20-30年趨于穩(wěn)定，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游5大城市群將聚集全國(guó)人口的50%-60%。

2019年1-9月，一線城市新房銷售金額同比增速37%，雖較2019年3月的高點(diǎn)73%已回落36個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于較高的位置；二線城市新房銷售于1月開始觸底回升，1-9月新房銷售金額同比增速仍維持在15%的水平；公司重點(diǎn)布局的廣州、上海、武漢、天津、南京等城市樓市明