賽普成本管理體系優(yōu)化報告

綠城集團

成本管理體系優(yōu)化報告

（匯報版）綠城集團成本管理體系優(yōu)化項目組賽普咨詢綠城集團項目組報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計劃前言本項目的背景綠城集團經(jīng)過十七年的發(fā)展，取得了巨大的成就，這些成就的取得，來自于綠城集團上上下下對公司核心價值理念的堅持，企業(yè)文化的熏陶以及這么多年來對產(chǎn)品品質(zhì)孜孜不倦的追求。綠城集團在快速穩(wěn)健發(fā)展的同時，對現(xiàn)有員工的素質(zhì)、能力提出了更高的要求；隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，大量新員工的融入和成長的要求，也對成本管理體系的系統(tǒng)化、規(guī)范化、精細化提出了進一步完善的要求。本項目的目標(biāo)系統(tǒng)完善成本管理體系，并進一步規(guī)范化和精細化，為實施全員成本管理提供可有效實施的方法、工具、操作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指引，并在此基礎(chǔ)上形成培訓(xùn)教材?；诔杀竟芾眢w系優(yōu)化方案，對集團基本管控提出優(yōu)化建議。

第一階段：《成本管理體系調(diào)研診斷&優(yōu)化報告》的編制；第二階段：《綠城集團基本組織管控優(yōu)化報告》的編制；第三階段：《房地產(chǎn)行業(yè)成本管理研究報告》和《綠城集團成本管理體系策劃方案》的編制；第四、五階段：《成本管理手冊》在原有制度文件基礎(chǔ)上進一步梳理、完善和優(yōu)化后形成；在各階段與造價咨詢公司、財務(wù)部、材料設(shè)備部、建筑規(guī)劃、景觀、裝飾公司、總師辦、本體建設(shè)部等相關(guān)部門開展了33輪次的溝通。部分成果已經(jīng)開始測試，以檢視其可操作性。實際完成在綠城集團有關(guān)人員的配合和支持下，咨詢項目按計劃完成了第一至第五階段的大部分工作：項目進展回顧現(xiàn)狀調(diào)研與評估1成本管理組織體系優(yōu)化2成本管理體系策劃3培訓(xùn)與實施6監(jiān)控與改進7成本管理體系優(yōu)化４成本管理考核體系優(yōu)化5賽普咨詢項目組累計已駐場4.5個月，平均投入人員5人。與信息化系統(tǒng)配套的目標(biāo)成本、動態(tài)成本、合約規(guī)劃模型已提交，并正在指定的項目上測試使用。報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計劃總體優(yōu)化思路：強化前端，加強中端，完善后端概念/方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務(wù)定位策劃項目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全項目實施階段的成本管理一般采購中端后端前端動態(tài)成本監(jiān)控（預(yù)警、強控、無效成本）成本后評估成本信息庫項目成本管理方案版目標(biāo)成本基礎(chǔ)管理戰(zhàn)略采購成本科目、合約規(guī)劃、目標(biāo)成本測算模型限額設(shè)計重點強化目標(biāo)成本管理，加強動態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購，落實成本責(zé)任。設(shè)計優(yōu)化評審責(zé)任成本可研版目標(biāo)成本專業(yè)管理（日常管理）項目節(jié)點（時序型）完善并形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的成本管理體系，實現(xiàn)PDCA閉環(huán)管理，并具有可實施性定位版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本施工圖版目標(biāo)成本限額設(shè)計戰(zhàn)略采購成本對標(biāo)設(shè)計成本評審招標(biāo)管理合同管理變更簽證成本管理動態(tài)成本記錄與月報成本預(yù)警與強控?zé)o效成本管理成本結(jié)算管理成本檔案管理成本后評估成本信息庫責(zé)任成本管理項目合約規(guī)劃統(tǒng)一成本科目標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃原有部分完善優(yōu)化部分新增部分說明：PPDCDA從專業(yè)角度進行精細化設(shè)計，以期為開展全員成本管理提供一套可實施落地的方法和工具Y：九階段X：九專業(yè)Z：業(yè)務(wù)流程體系采購管理階段施工圖設(shè)階段項目論證階段建筑設(shè)計景觀設(shè)計室內(nèi)設(shè)計工程管理營銷策劃采購管理成本管理財務(wù)管理報建管理一級：成本流程總圖/總論二級：成本管理流程三級：操作指引/標(biāo)準(zhǔn)四級：模型/模板/表格規(guī)劃方案階段初步設(shè)計階段竣工驗收階段項目策劃階段工程施工階段結(jié)算階段項目拓展項目策劃方案設(shè)計招標(biāo)采購銷售交付建安成本項目周期100%目標(biāo)成本合約規(guī)劃70%-80%20-30%成本形成曲線成本發(fā)生曲線1.強化目標(biāo)成本管理：是本次優(yōu)化的重點，通過增設(shè)方案版目標(biāo)成本，加強項目前期的成本預(yù)控設(shè)計階段已經(jīng)形成項目成本的70%-80%，是成本管理的關(guān)鍵階段擴初及施工圖設(shè)計工程施工統(tǒng)一成本科目、統(tǒng)一合約規(guī)劃、統(tǒng)一成本測算模型成本科目增設(shè)方案版目標(biāo)成本，并作為控制基準(zhǔn)12成本管理體系前端主要優(yōu)化點及價值說明（1）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議待決策事項1目標(biāo)成本及合約規(guī)劃完善并統(tǒng)一成本科目，同時建立與財務(wù)科目的對應(yīng)關(guān)系；結(jié)合綠城產(chǎn)品特點系統(tǒng)梳理并形成標(biāo)準(zhǔn)合約清單；完善目標(biāo)成本編制模型及方法；設(shè)置方案版目標(biāo)成本為基準(zhǔn)版，指導(dǎo)后續(xù)設(shè)計和采購。基于綠城產(chǎn)品特點及已有歷史數(shù)據(jù)梳理并完善成本科目，突出綠城項目成本優(yōu)化重點，如精裝修、景觀、設(shè)備及外墻等；成本科目、財務(wù)核算科目和合約規(guī)劃統(tǒng)一，為加快信息化系統(tǒng)的實施創(chuàng)造條件；目標(biāo)成本前置，為各階段成本管理給出指導(dǎo)意見，以確保項目經(jīng)營收益保持在合理的水平。成本科目及合約規(guī)劃已經(jīng)提交軟件公司進行軟件開發(fā)；已開展文件測試，成立了測試小組，對合約規(guī)劃、目標(biāo)成本模型進行測試，6月14日前完成；測試通過后，選取部分今年不納入結(jié)算的項目試運行；以上完成后，經(jīng)修改完善，全面推廣使用。全面推行統(tǒng)一的成本科目、合約規(guī)劃和目標(biāo)成本測算模型？增設(shè)方案版目標(biāo)成本，方案版目標(biāo)成本作為施工圖設(shè)計的控制基準(zhǔn)，超3%需報集團總經(jīng)理或其授權(quán)人審批。目標(biāo)成本動態(tài)成本記錄預(yù)警及強控分解項目合約規(guī)劃合同變更指令現(xiàn)場簽證動態(tài)成本月報集團統(tǒng)計分析無效成本管理合同簽訂2.加強動態(tài)成本監(jiān)控：開展動態(tài)成本預(yù)警及強控管理，無效成本及動態(tài)成本分析結(jié)算成本測算合同錄入原因分析變動超額集團標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃成本管理體系中端主要優(yōu)化點及價值說明（1）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議待決策事項2動態(tài)成本管理建立動態(tài)成本預(yù)警和強控機制；完善無效成本分析及改進機制；通過實施預(yù)警及強控，在項目實施過程中監(jiān)控成本變化情況并采取有效措施；通過無效成本的管理，可減少成本浪費和減少類似錯誤發(fā)生。已與目標(biāo)成本模型一并測試，后續(xù)將通過信息化系統(tǒng)實現(xiàn)自動預(yù)警和強控；對無效成本建議納入考核體系。1.是否實施預(yù)警和強控，特別是強控措施是否實行。3.戰(zhàn)略采購8步法：形成系統(tǒng)的戰(zhàn)略采購體系通過系統(tǒng)優(yōu)化戰(zhàn)略采購體系，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，以確保產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量得到保障，促進長期合作，并獲得價格優(yōu)勢。方法說明方法名稱評價上一年度戰(zhàn)略采購實施情況，對本年度戰(zhàn)略調(diào)整進行規(guī)劃，對新建戰(zhàn)略采購進行產(chǎn)品適用性分析和規(guī)劃制定年度計劃和月度計劃，確定責(zé)任人和時間節(jié)點對單項戰(zhàn)略采購的項目需求、歷史合作情況、行業(yè)和市場情況、產(chǎn)品情況、采購方案和采購計劃進行策劃研究產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，形成產(chǎn)品清單和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研評估供方，形成評估結(jié)果和供方入圍清單，為合作建立提供依據(jù)通過招標(biāo)或談判建立戰(zhàn)略采購，確定采購合作方式，簽訂戰(zhàn)略采購協(xié)議。項目采購實施與管理，項目合同簽訂、訂貨及驗收流程建立供方信息庫，建立高層溝通機制、項目履約評估機制、年度評估機制和激勵淘汰機制。采購規(guī)劃采購計劃單項采購策劃產(chǎn)品研究潛在供方調(diào)研評估合作建立采購實施供方管理成本管理體系中端主要優(yōu)化點及價值說明（2）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議優(yōu)化方案3戰(zhàn)略采購?fù)ㄟ^系統(tǒng)的規(guī)劃戰(zhàn)略采購系統(tǒng)，形成（規(guī)劃-計劃-單項策劃-產(chǎn)品研究-潛在供方調(diào)研及評估-建立合作關(guān)系-采購實施-評估及激勵）的閉環(huán)管理。通過規(guī)范戰(zhàn)略采購，有利于擴大戰(zhàn)略采購的范圍，并與優(yōu)秀供應(yīng)商建立更穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，更有利于保證產(chǎn)品品質(zhì)、提升服務(wù)，降低采購價格。文件已提交材料設(shè)備部，部分表單及模板已經(jīng)采用。成本管理體系中端主要優(yōu)化點及價值說明（2）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議優(yōu)化方案4責(zé)任成本完善責(zé)任成本的分解和考核機制；運營管理部負責(zé)責(zé)任成本指標(biāo)分解?？纱龠M目標(biāo)成本管理的實施及有效執(zhí)行。已經(jīng)與本體建設(shè)部討論，責(zé)任成本指標(biāo)庫可供采用，另如能與項目激勵機制掛鉤，則效果更佳。成本管理體系后端主要優(yōu)化點及價值說明（1）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議優(yōu)化方案5成本后評估完善成本后評估內(nèi)容，以充分總結(jié)項目成本管理的經(jīng)驗和不足，為后續(xù)項目提供借鑒；完善成本知識庫，完善成本案例和培訓(xùn)教材。通過后評估能將好的經(jīng)驗和不足及時傳遞到各個項目，避免類似問題的發(fā)生；可形成公司層面的經(jīng)驗和知識。可選擇已進入交房階段的項目試點成本管理體系后端主要優(yōu)化點及價值說明（2）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議優(yōu)化方案6成本信息庫完善6類信息庫數(shù)據(jù)。通過完善數(shù)據(jù)的收集和歸納方法，為后續(xù)目標(biāo)成本提供參考；可實現(xiàn)各項目間的數(shù)據(jù)對比和分析。部分將通過信息化系統(tǒng)自動實現(xiàn)；部分在后評估的基礎(chǔ)上錄入系統(tǒng)。建議在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，逐步開展限額設(shè)計、成本對標(biāo)分析和設(shè)計優(yōu)化評審，以減少無效成本限額對標(biāo)三步法：1.確定限額對標(biāo)指標(biāo)；2.下達限額對標(biāo)指標(biāo)表（設(shè)計單位）；3.成本對標(biāo)分析：對各項目的指標(biāo)完成情況進行對比分析。設(shè)計階段成本優(yōu)化評審要點：1.建立設(shè)計各階段成本優(yōu)化評審要點；2.結(jié)合設(shè)計階段成果評審?fù)介_展設(shè)計階段成本優(yōu)化評審。成本對標(biāo)限額設(shè)計設(shè)計成本優(yōu)化設(shè)計階段成本優(yōu)化管理限額設(shè)計指標(biāo)：建議分階段建立限額指標(biāo)，由少到多，積累經(jīng)驗，逐步完善可參考建立的指標(biāo)造價限額指標(biāo)需結(jié)合產(chǎn)品開發(fā)策略、客戶定位、產(chǎn)品線及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等綜合確定。建議由總師辦、建筑規(guī)劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對標(biāo)指標(biāo)及參考值。另包括會所面積、功能、造價指標(biāo)成本管理體系設(shè)計階段主要優(yōu)化點及價值說明（設(shè)計管理）序號優(yōu)化內(nèi)容完善點價值運用情況/實施建議待決策事項7設(shè)計成本評審提出設(shè)計階段成本限額指標(biāo)（模型），并通過設(shè)計成果的對標(biāo)分析積累經(jīng)驗；結(jié)合設(shè)計成果評審，開展設(shè)計各階段成本優(yōu)化工作。通過對標(biāo)指標(biāo)分析和設(shè)計成果評審，在保證產(chǎn)品品質(zhì)要求的前提下，減少成本的無效浪費。建議分三步實施：1.試運行，不納入考核，重點在收集數(shù)據(jù)，積累經(jīng)驗，建立標(biāo)準(zhǔn)；2.成熟產(chǎn)品實施限額設(shè)計；3.全面推廣限額設(shè)計。1.是否分步實施限額設(shè)計和指標(biāo)對比分析？2.目前階段可聘請外部有經(jīng)驗的人員或機構(gòu)進行設(shè)計優(yōu)化，以積累經(jīng)驗和數(shù)據(jù)。可逐步建立設(shè)計成果成本優(yōu)化評審表，融合綠城經(jīng)驗，以指導(dǎo)各項目開展設(shè)計階段成本優(yōu)化工作通過系統(tǒng)完善成本管理體系，為各項目成本管理工作的開展提供支持和幫助，以逐步提升全員成本管理的能力共18個流程/指引文件，5個模型，33份模板/表單報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計劃1.組織優(yōu)化建議強化成本管理實施監(jiān)控在總部設(shè)成本管理部加強對各項目公司成本管理的監(jiān)控及造價咨詢公司系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細化管理體系實施的監(jiān)控，對動態(tài)成本預(yù)警及強控的處理進行跟蹤調(diào)查及擬定處理措施。項目公司組織優(yōu)化明確項目公司與各專業(yè)公司派出機構(gòu)的組織形式和管理權(quán)限，確保項目實施機構(gòu)間的有序銜接。專業(yè)公司組織優(yōu)化造價咨詢公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。我們將在文件中盡可能明確各專業(yè)公司、總部部門及項目公司的成本管理接口及成果要求，以實現(xiàn)各專業(yè)的聯(lián)動明晰各部門接口明晰輸出成果要求范例：賽普為某地產(chǎn)公司設(shè)計的【項目目標(biāo)成本評審會】標(biāo)準(zhǔn)要求在上會前，成果應(yīng)在專業(yè)部門間基本達成一致或各參與部門應(yīng)對成果有深刻的了解，并能發(fā)表有價值的專業(yè)見解相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家和上下游部門的參與保證了議題討論的專業(yè)性與完備性對召開時機的約定使得運營管理部門可以據(jù)此監(jiān)控、跟蹤會議的召開標(biāo)準(zhǔn)化會議決策事項，提高會議決策效率2.完善項目決策管理：明確項目目標(biāo)成本決策會議組織機構(gòu)及會議管理標(biāo)準(zhǔn)，加強集團層面對項目目標(biāo)成本的評審管控后續(xù)需要綠城集團關(guān)注的幾個方面產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立各類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)，也是設(shè)計階段成本優(yōu)化評審的主要依據(jù)，需集團組織力量完善；設(shè)計資源拓展設(shè)計資源的豐富，可以給設(shè)計評審及成本優(yōu)化預(yù)留足夠的時間，以減少成本的浪費；部門協(xié)作成本管理需要在開發(fā)全過程進行管理，在開發(fā)的各個階段也需要多個部門配合開展，因此加強產(chǎn)品中心的協(xié)調(diào)作用非常必要；信息化建設(shè)成本管理體系的建設(shè)和有效實施，有賴于信息化系統(tǒng)的支持，以實現(xiàn)合同及動態(tài)成本的及時跟蹤和信息庫的建設(shè)，需要公司給予高度重視。報告提綱一、項目進展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計劃后期我們將根據(jù)會議精神，完善綠城成本管理體系文件，并組織評審提交工作內(nèi)容(賽普)時間一診斷及優(yōu)化報告溝通匯報2011年5月