日照市房地產(chǎn)市場調(diào)研及分析2013.11

日照市各區(qū)域市調(diào)分析

2013.11新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱御景東方區(qū)域地段新市區(qū)發(fā)展商日照芳州置業(yè)有限公司策劃顧問前期今鵬翔、東區(qū)住宅擺渡人設計單位上海日清物管單位芳州物業(yè)，之平物業(yè)顧問建筑面積32萬平米占地面積114250棟數(shù)（棟）26棟層數(shù)（層）11-30綠化率40%總套數(shù)1560套銷售率（1-4期）90%物業(yè)費用1.8建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風格現(xiàn)代層高3米戶型結(jié)構(gòu)取暖方式地暖朝向南北銷售起價起價：7900最高價格11500均價：9200付款方式一次性按揭裝修標準毛坯（入戶大堂精裝）開工時間一期07年二期09年東區(qū)12年竣工時間一、二期已竣工車位價格出售(萬元/個)15-18萬售樓電話8018888主要戶型及比例150-160小區(qū)配套豪華會所、架空層花園、2萬平米商業(yè)街周邊配套市政府、海關、法院等政府機構(gòu)、各大銀行、新瑪特購物中心項目定位日照高端住宅客戶群體定位分析日照高端住宅企業(yè)老板、高管、政府公務員項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色位置、學區(qū)房、樣板區(qū)打造、一、二期園林景觀實景呈現(xiàn)、豪華會所銷售中心、建材都為國內(nèi)高端品牌。主推一座城的榮耀，日照高端項目典范，目前階段主打?qū)嵕皥@林景觀以及日照首個架空層花園缺點小區(qū)密度較大，離海曲路太近。促銷策略現(xiàn)房銷售，日照首個項目全景IPAD互動系統(tǒng)啟用，珍藏核心景觀樓座預約登記。媒體宣傳龍吟傳媒，道旗，高炮，電視廣告，節(jié)點老客戶答謝會。調(diào)查結(jié)論1-2期已交付使用，四期正在熱銷中，4月認籌共推出70余套房源，截至到5.1共認籌42套。五期12萬平米寫字樓公寓商業(yè)正在籌備中。樓盤名稱華商國際區(qū)域地段青島路與濟南路交匯發(fā)展商兗礦集團日照圣園置業(yè)代理商日照同策營銷設計單位日照設計院物管單位未定建筑面積64854萬平米占地面積平方米棟數(shù)（棟）2棟層數(shù)（層）32層38層綠化率35.4%總套數(shù)232套（住宅）銷售率60%物業(yè)費用未定建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風格現(xiàn)代簡約層高2.8戶型結(jié)構(gòu)1室、2室、3室取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:6627最高價格?。?100均價：7800（折后均價）付款方式一次性：無優(yōu)惠、按揭98折裝修標準精裝（500元/㎡裝修標準、硬裝修、全套潔具、整體廚房）開工時間2012年3月封頂時間2013年4月竣工時間2014年初車位價格出售(萬元/個)未定未定售樓電話22071772207277主要戶型及比例42㎡一室25%95㎡二室25%113㎡三室25%115三室25%小區(qū)配套運動廣場及3層配套商業(yè)周邊配套

華商國際坐落于交通主干道青島路西·濟南路南，地處日照市CBD街區(qū)的核心區(qū)域，是圣園置業(yè)2012年傾力打造的重點精品工程。項目地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、交通便利，東鄰奧林匹克水上公園和日照市植物園，西接日照市政府和市直中小學校區(qū)，南靠淄博路商業(yè)步行街，北望大學城園區(qū)和臥龍山自然風景區(qū)。項目定位青島路商務綜合體項目，集辦公、住宅、商業(yè)于一體?？蛻羧后w定位分析客群：外地客戶、本地客戶各占一半描述：兗礦集團內(nèi)部客戶，及四季圣園業(yè)主客帶等項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1學區(qū)、景區(qū)、商務區(qū)三區(qū)優(yōu)勢2項目戶型面積較?。ㄝ^同區(qū)內(nèi)比較）3劃為新營中學學區(qū)房4兗礦集團實力保障缺點項目土地性質(zhì)為公寓性質(zhì)促銷策略四重優(yōu)惠政策：

1.交1000元辦理面值1萬日增值100的增值卡,7月28日辦理—10月2日

2.開盤當日選房成功并簽訂認購協(xié)議書，享受1%的優(yōu)惠；

3.一次性付款，簽訂合同時，可享受2%的優(yōu)惠，按揭無優(yōu)惠；

4.2012年10月31日之前一次性付清房款可享受1%的優(yōu)惠。

以上折扣和優(yōu)惠能享有的可以累計。媒體宣傳日報、黃海晨刊、龍吟傳媒、港城信息、短信調(diào)查結(jié)論2012年10月2日項目盛大開盤，先開精裝住宅部分，開盤當天完成50%的銷售率項目銷售節(jié)奏分兩步，先開住宅，住宅消化一大部分后，開始集中推售辦公。2013年4月20日推售辦公，開盤當天去化95%,大部分選擇為整層、半層，價格在12000左右。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱安泰水晶城區(qū)域地段日照市海曲東路以北、兗州路以西發(fā)展商安泰集團代理商設計單位物管單位日照都市物業(yè)管理有限公司建筑面積720000㎡占地面積26.6萬㎡棟數(shù)（棟）35層數(shù)（層）17、34綠化率40%總套數(shù)10000銷售率物業(yè)費用兩層以上2元建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價5900最高價格?。?000均價：6600付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準毛坯開工時間封頂時間竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)售樓電話0633—82677778707666主要戶型及比例小區(qū)配套11萬平米商業(yè)廣場內(nèi)大潤發(fā)超市、廣州大地數(shù)字影院、時尚美食廣場，小白鴿藝術幼兒園周邊配套沙墩市場、海曲國際項目定位都市中產(chǎn)階級客戶群體定位分析剛需、二次置業(yè)項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、11萬大型商業(yè)群，已成型。2、定位明確，都市新銳階層。3、項目自開盤到現(xiàn)在價格翻倍。缺點1、環(huán)境嘈雜2、在小戶型的設計上過于追求面積從而造成房屋功能分區(qū)不合理。促銷策略最高可尊享666666元特惠媒體宣傳龍吟傳媒、黃海晨刊、網(wǎng)站調(diào)查結(jié)論四期將在2013年9月份交房；五期也會在2013年底主體竣工，整個小區(qū)到2014年下半年將全部完工。最大的亮點應該是成功引進大潤發(fā)/大地數(shù)字影城，格林豪泰等外圍品牌商業(yè)的落戶，從而形成社區(qū)內(nèi)外的聯(lián)動效應。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱輝煌國際海港城C區(qū)區(qū)域地段北鄰帆船內(nèi)海基地，南接燈塔廣場發(fā)展商日照銘泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商設計單位美國EDSA物管單位岳華物業(yè)（第一太平戴維斯顧問）建筑面積110000平米占地面積30000平方米棟數(shù)（棟）C區(qū)1-A#1-B#1-C#1-D#層數(shù)（層）33層34層綠化率50%總套數(shù)900戶左右銷售率物業(yè)費用未定建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)1室、2室、3室取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:8000最高價格?。?0000均價：A座8600C座9000付款方式一次性或者按揭裝修標準毛坯開工時間封頂時間竣工時間2012車位價格出售(萬元/個)未定售樓電話8886666主要戶型及比例各占16%小區(qū)配套底部兩層商業(yè)周邊配套燈塔廣場、世帆基地、友誼商店及A區(qū)、B區(qū)商業(yè)群。項目定位日照唯一置于濱海風景區(qū)內(nèi)最親海樓盤客戶群體定位分析投資客及養(yǎng)老度假項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、距離大海僅有50米，與奧帆基地之一路之隔。2、玻璃幕墻增加項目檔次。3、第一太平戴維斯及美國EDSA知名設計單位拔高項目品質(zhì)。缺點類公寓住宅，自09年至今項目口碑較差。促銷策略五一期間購房免15年物業(yè)費媒體宣傳網(wǎng)站、戶型單頁、道旗調(diào)查結(jié)論海港城C區(qū)共4棟住宅，其中D棟當辦公來銷售，半層或整層出售，去化50%以上，均價在11000.A棟共兩個單元，兩梯六戶，目前去化80%，均價8600；C棟一個單元共計6戶，目前只售18層以下，價格比A棟高500元左右，均價9000左右。樓盤名稱藍天海景國際區(qū)域地段黃海三路與海濱一路交匯處發(fā)展商日照藍天房產(chǎn)代理商設計單位物管單位藍天順和物業(yè)建筑面積110000平米占地面積52畝棟數(shù)（棟）6層數(shù)（層）32層23層綠化率綠化率：36%總套數(shù)851銷售率85%物業(yè)費用1.8元/㎡建筑結(jié)構(gòu)框剪建筑風格現(xiàn)代層高3.0戶型結(jié)構(gòu)1室、2室、3室取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價6000元/㎡最高價格?。壕鶅r：7800元/㎡付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準精裝修開工時間2009封頂時間2011竣工時間2012車位總數(shù)出售(萬元/個)668售樓電話8037777主要戶型及比例50-90兩室280套占比33%90-140三室兩廳528套占比62%140以上三室兩廳43套占比5%小區(qū)配套豪華會所、一層架空周邊配套萬平口、植物園、海水浴場項目定位一線精裝海景房客戶群體定位分析外地旅游度假投資，70%為投資客戶項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、一線海景房2、項目配套高端會所，功能齊全3、首層架空，將入戶花園引到室內(nèi)4、純粹人車分流5、所有樣板間均設在32層頂樓，視野了闊，海景獨特。缺點1、離火車道太近且附件有大型垃圾場。促銷策略1、貸款99折，一次性97折。2、首付50％，0利息，0月供，即買即住。3、“購房送奔馳，豪車賞海景”媒體宣傳黃海晨刊、龍吟傳媒、晨鴻信息、短信調(diào)查結(jié)論自2009年開盤至今樓盤名稱石臼老街區(qū)域地段日照石臼天津路與海濱三路交匯處發(fā)展商山東榮安集團代理商設計單位物管單位厚德物業(yè)建筑面積占地面積73225平方米棟數(shù)（棟）一期17棟層數(shù)（層）9、17、32綠化率總套數(shù)銷售率80%物業(yè)費用暫定建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風格現(xiàn)代層高2.9戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價4200最高價格住：6800均價：5100付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準毛坯開工時間2013封頂時間2014竣工時間預計2014年底部分竣工車位總數(shù)出售(萬元/個)600未售售樓電話0633-29586660633-2958777主要戶型及比例兩室、三室占60%左右小區(qū)配套底部商鋪1-3層，家家悅超市入駐周邊配套利群、友誼商店、石臼市場項目定位文化氣息濃厚的剛需學區(qū)房客戶群體定位分析1、剛需首次置業(yè)2、偏遠郊區(qū)進城安家項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、小孩上學不用過馬路，提高安全性。2、石臼最大項目3、價格相對較便宜缺點住宅緊挨港口醫(yī)院太平間，風水不好；拆遷未結(jié)束，期房有風險。促銷策略五一期間總房款減一萬五媒體宣傳龍吟傳媒、港城信息調(diào)查結(jié)論1#2#3#7#8#樓為安置房，6#10#11#13#等9棟小高層為對外銷售的住宅，目前去化80%多，剩余樓層較差，均價為5400左右。樓盤名稱慧通鼎城區(qū)域地段黃海二路與海濱三路交匯處發(fā)展商山東慧通房地產(chǎn)集團代理商君合地產(chǎn)服務機構(gòu)設計單位日照設計院物管單位建筑面積2.8萬平方米占地面積

6000㎡棟數(shù)（棟）2層數(shù)（層）7、21綠化率35%總套數(shù)168銷售率95%物業(yè)費用住宅1.2元，寫字樓1.5元建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風格現(xiàn)代層高2.8戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向銷售起價住:5000最高價格住：均價：6600付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準毛坯開工時間2011封頂時間2012竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)106售樓電話0633-82000008200001主要戶型及比例69.2㎡（2室）86.1㎡（3室）、93.8㎡（3室）、114㎡（3室）小區(qū)配套無周邊配套石臼利群、友誼商店項目定位小體量準現(xiàn)房客戶群體定位分析剛需項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、10.6%的公攤，得房率接近90%。2、新風系統(tǒng)、電梯為克森帝虜伯品牌、入戶式中央空調(diào)等提升項目形象。缺點促銷策略買房送全套家電。媒體宣傳單頁派發(fā)、龍吟傳媒、港城信息調(diào)查結(jié)論目前尾盤銷售，買房送家電。均價6600，在石臼區(qū)域內(nèi)價格偏高。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱蘋果樂園區(qū)域地段市開發(fā)區(qū)天津路與臨沂路交匯處發(fā)展商日照旗云房產(chǎn)代理商房之旗營銷設計單位物管單位盛域物業(yè)管理有限公司建筑面積44965㎡占地面積12240㎡棟數(shù)（棟）3棟住宅1棟寫字樓層數(shù)（層）28、19綠化率35%總套數(shù)390余套銷售率80%物業(yè)費用1.2左右建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風格現(xiàn)代層高3.0戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:起價4950元/平最高價格?。?500元/平均價：均價5700元/平左右付款方式一次性付款、按揭貸款、首付5萬次年付清首付裝修標準毛坯開工時間2010封頂時間2012.10竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)230個售樓電話主要戶型及比例75㎡-98㎡兩室三室戶型為主力戶型，約占70%小區(qū)配套底部2-5層商業(yè)周邊配套開發(fā)區(qū)公園項目定位開發(fā)區(qū)首家倡導年輕與現(xiàn)代化的小區(qū)客戶群體定位分析剛需婚房項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、優(yōu)惠力度大2、戶型以75平-90平兩房三房為主，定位明確3、付款方式多元化，緩解剛需客戶首付難。缺點促銷策略1、“老帶新”贈老客戶一年物業(yè)費。2、首付5萬，次年付清首付。3、與鋼廠聯(lián)誼團購。媒體宣傳龍吟傳媒、DM單頁派發(fā)、網(wǎng)站調(diào)查結(jié)論項目自2011年開盤共一期開發(fā)，現(xiàn)已銷售90%左右，約270套房源。商鋪共11套，已售10套。剩余房源主要集中在1#16樓以上，3#4#20樓以上。2011年11月至2012年3月為銷售的停滯期，3月份至9月每月銷售三四十套。其中“老帶新”較明顯約二十余套。項目近乎尾盤銷售，剩余房源均為較高樓層。新市區(qū)典型樓盤老城區(qū)典型樓盤石臼典型樓盤開發(fā)區(qū)典型樓盤山海天典型樓盤高科園典型樓盤市北區(qū)典型樓盤樓盤名稱市北新城區(qū)域地段日照市北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北京路(綠色莊園北側(cè))發(fā)展商日照市格萊特置業(yè)有限公司代理商魯飛地產(chǎn)設計單位物管單位暫定建筑面積30萬㎡占地面積235畝棟數(shù)（棟）40層數(shù)（層）6、11、24綠化率40%總套數(shù)2000余套銷售率一期只剩一套，二期預約物業(yè)費用暫定建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風格現(xiàn)代層高2.9戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:3000最高價格?。?980均價：一期3400二期3600付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準毛坯開工時間2011封頂時間一期部分封頂竣工時間一期2013年車位總數(shù)出售(萬元/個)23196-8萬售樓電話0633-55337775532111主要戶型及比例三室占70%兩室占30%小區(qū)配套13萬㎡生活廣場法式風情商業(yè)街周邊配套西依國家AAAA級風景名勝區(qū)五蓮山，東有國家AAAA級風景名勝區(qū)森林公園。在地塊北臨規(guī)劃有連接森林公園與五蓮山的景觀大道項目定位老百姓買的起的好房子客戶群體定位分析剛需項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、價位低2、優(yōu)惠力度較大，貸款利率打9折缺點檔次偏低促銷策略貸款利率9折，交5萬抵6萬，交10萬抵12萬。媒體宣傳網(wǎng)站、龍吟傳媒、單頁派發(fā)調(diào)查結(jié)論市北新城分三期開發(fā)，一期開發(fā)多層住宅及部分沿街商業(yè)，二期開發(fā)部分多層、洋房及酒店辦公，三期開發(fā)高層住宅及剩余商業(yè)部分，總開發(fā)周期預計3-4年。一期開發(fā)7棟，一樓帶園，目前只剩一套。二期開6棟，目前在預約期，均價比1期高300元左右。一期商業(yè)只剩西南角一套，6000。從來客登記本來看，每天5-8組客戶，到訪量不大。樓盤名稱荷塘月色區(qū)域地段濟南路以北、艷陽路以東發(fā)展商日照旗云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商設計單位物管單位盛域物業(yè)管理有限公司建筑面積84570㎡占地面積27685.3㎡棟數(shù)（棟）12層數(shù)（層）5、30綠化率總套數(shù)404銷售率未開物業(yè)費用暫定建筑結(jié)構(gòu)框架建筑風格現(xiàn)代簡約層高2.9戶型結(jié)構(gòu)取暖方式集中供暖朝向南北銷售起價住:最高價格?。壕鶅r：付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準毛坯開工時間2013.3封頂時間竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)售樓電7267888主要戶型及比例小區(qū)配套周邊配套項目定位客戶群體定位分析項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色缺點促銷策略媒體宣傳調(diào)查結(jié)論樓盤名稱萬泰·香河佳園區(qū)域地段山東路與昭陽路交匯處北300米發(fā)展商萬泰逸軒集團代理商設計單位物管單位建筑面積一期63488㎡占地面積230畝棟數(shù)（棟）27棟層數(shù)（層）小高層、高層綠化率35%總套數(shù)一期認籌200套左右銷售率物業(yè)費用暫定建筑結(jié)構(gòu)建筑風格層高戶型結(jié)構(gòu)取暖方式朝向銷售起價住:起價5500最高價格?。壕鶅r：5900付款方式一次性付款、按揭貸款裝修標準毛坯開工時間2013.2封頂時間竣工時間車位總數(shù)出售(萬元/個)售樓電8120999主要戶型及比例7個戶型小區(qū)配套配備6萬平米大型商業(yè)廣場。周邊配套萬泰香河佳園一期此次認籌的共有3#、4#、8#、11#四棟樓，其中三棟小高層，一棟高層，共200多套房源，共7個戶型，68-132㎡不等，將于2015年初交房。項目定位以回歸自然為理念，打造城市綠色生態(tài)的山東路大型中心生活區(qū)。客戶群體定位分析剛需、首改項目特色及優(yōu)劣勢分析賣點/特色1、緊挨政府重點打造香店河畔。2、戶型從68-132㎡，滿足各階層需求。缺點促銷策略媒體宣傳調(diào)查結(jié)論樓盤名稱京泰盤龍灣區(qū)域地段山東路589號發(fā)展商日照市京泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無設計單位