朗基天香個(gè)案分析

天香個(gè)案分析2014年11月Part.1

項(xiàng)目區(qū)域分析Part.2項(xiàng)目整體情況Part.3待售產(chǎn)品介紹Part.4項(xiàng)目營銷介紹Part.5項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析目錄Part.1項(xiàng)目區(qū)域分析項(xiàng)目區(qū)位分析在上千平方米的天府新區(qū)規(guī)劃中，以天府大道南延線為中軸，處于正中央的CBD核心區(qū)和高端住宅集中板塊——大源組團(tuán)顯得尤為突出。區(qū)域規(guī)劃：大源板塊位于天府新區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃有城南中央商務(wù)區(qū)，城南中央生活區(qū)，中央政務(wù)區(qū)等區(qū)域。天香項(xiàng)目區(qū)域配套項(xiàng)目區(qū)域配套位置：高新區(qū)益州大道與天府五街交匯口（銀泰城旁）公交路線：公交124路、171A路、171B路、5路、4B路、236路特色：國際化社區(qū)、地鐵沿線、低密居所、景觀居所商業(yè)配套：銀泰城、伊藤洋華堂、鐵像寺水街、保利國際廣場、奧克斯廣場、環(huán)球中心教育配套：金蘋果幼兒園、馨龍雙龍幼兒園、益州小學(xué)、錦江小學(xué)、桂溪第一小學(xué)、成都七中、大源中學(xué)、美視國際學(xué)校天香位于益州大道與天府五街交匯處，道路網(wǎng)完善，雙地鐵，但公共交通網(wǎng)絡(luò)有待完善。四橫：繞城高速、天府二街、天府四街、天府五街。三縱：劍南大道、益州大道、天府大道。項(xiàng)目區(qū)域配套區(qū)域房地產(chǎn)市場目前大源板塊住宅項(xiàng)目較多，且多為品牌開發(fā)商，如保利、萬科、綠地等，故市場競爭較激烈。天香綠地之窗天悅府中環(huán)島匯錦城錦城南府萬科金域名邸建發(fā)中央鷺洲都城雅頌居保利星座峰度天下嘉年華時(shí)代晶座保利百合花園航天城上城香月湖小結(jié)大源區(qū)域發(fā)展前景較好，但項(xiàng)目位于天府四街與五街之間，偏離傳統(tǒng)大源住宅區(qū)域，周邊寫字樓聚集；區(qū)域開發(fā)商進(jìn)駐較多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈；區(qū)域整體市場價(jià)格在8500-12000元/㎡（清水）之間，價(jià)格較高。Part.2項(xiàng)目整體情況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱天香建筑風(fēng)格ArtDeco建筑類別住宅、商業(yè)總占地90畝建筑面積24萬㎡綠化率30%容積率3.0梯戶2#與6#2T6其余均2T4總棟數(shù)7棟住宅（12單元）5棟商業(yè)在售樓棟1#、2#、3#、4#總戶數(shù)1653戶代理正合+開發(fā)商開盤時(shí)間2014.3.22交房時(shí)間首批次2016.7.151棟2棟3棟7棟6棟5棟4棟11棟8棟9棟10棟12棟優(yōu)惠贈(zèng)送率14%-31%層高2.9米面積區(qū)間住宅60-129㎡裝修狀態(tài)毛坯物業(yè)管理成都朗基房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理有限公司物業(yè)費(fèi)住宅2.9元/㎡*月車位1751車位比1:1.06戶型區(qū)間70㎡-130㎡成交均價(jià)9500元/㎡月銷量30套左右銷售動(dòng)作10月1日推出4#60套房源天香為一期開發(fā)，1-7號(hào)樓以住宅為主。8-12號(hào)樓為三層獨(dú)立商業(yè)，產(chǎn)品定位為大源品質(zhì)剛需項(xiàng)目地塊信息該地塊于2011年1月便公告并成交，由于拿地時(shí)間早，成交地價(jià)便宜，故后期獲益空間較大。宗地位置高新區(qū)益州大道與天府五街交匯口所屬板塊大源板塊拿地時(shí)間2010-01-08占地面積231(畝)凈用地面積153899.1㎡可建面積461697㎡土地用途商業(yè)金融業(yè)用地城鎮(zhèn)混合住宅用地使用年限商業(yè)40年住宅70年建筑高度航空限高建筑密度40%容積率3.0綠地率25%成交總價(jià)41553(萬元)成交單價(jià)179（萬元/畝）樓面地價(jià)900(元/平方米)宗地位置：高新區(qū)南區(qū)、益州大道以東、拓新西一街以南、英華南路以西、大成一街以北。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目采用圍合式布局，商業(yè)分布于住宅外圍，部分樓棟底層為架空泛會(huì)所。整體規(guī)劃共7棟高層住宅，四面臨路，樓間距為70m—220m;4#、5#為一個(gè)單元，其余樓棟均為兩個(gè)單元，所有樓棟層高均為33層；2#、6#為2T6，其余樓棟均為2T4。架空層泛會(huì)所商業(yè)2#、5#、6#首層為6米挑高架空泛會(huì)所小結(jié)項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，成本低，且歷時(shí)三年開發(fā)，溢價(jià)率高樓地面價(jià)較低，所以在地塊上的優(yōu)勢較大；項(xiàng)目規(guī)劃為住宅+商業(yè)，住區(qū)不純粹；項(xiàng)目占地90畝，規(guī)模較??；項(xiàng)目臨主干道，噪音對(duì)后期業(yè)主影響較大。Part.3在售產(chǎn)品介紹產(chǎn)品情況天香產(chǎn)品設(shè)計(jì)采用“ART-DECO”建筑風(fēng)格;中庭近60畝園林景觀。項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)：架空層泛會(huì)所入戶指紋鎖Wifi社區(qū)門窗斷橋鋁合金雙層中空玻璃產(chǎn)品情況3號(hào)樓及2號(hào)樓以實(shí)用性較強(qiáng)的三房為主；3#于9月開盤，剩余房源較少；2#于6月開盤，臨益州大道小戶型剩余120余套。2#、3#基本情況樓棟所屬面積段（㎡）面積（㎡）戶型套數(shù)占比2#70-8070、742-2-119230%80-90823-2-26410%90-100963-2-212820%3#80-90863-2-212820%100-1101103-2-212820%2#、3#簡述：兩個(gè)單元，32層，共計(jì)145戶；梯戶：3#2T4、2#2T4、2T6；戶型上：面積區(qū)間為70—110㎡；套型上：以三房為主，輔以兩房產(chǎn)品；贈(zèng)送率：產(chǎn)品贈(zèng)送率較高，在30%左右。2棟3棟產(chǎn)品情況1號(hào)樓及4號(hào)樓戶型產(chǎn)品套數(shù)較為平均，各占30%左右；1#于3月開盤，剩余房源30余套，4#于10月開盤，推出部分共60套房源。1#、4#基本情況所屬面積段（㎡）面積（㎡）戶型套數(shù)占比70-80662-2-13235%80-90833-2-23235%120-1301264-2-22830%1#、4#簡述：1#為兩個(gè)單元，4#為一個(gè)單元，均為33層，共計(jì)98戶；梯戶：1#二梯四戶、4#二梯四戶；戶型上：面積區(qū)間為66—126㎡；套型上：2房、3房、4房產(chǎn)品推出套數(shù)較平均；贈(zèng)送率：產(chǎn)品贈(zèng)送率較高，在15-30%左右。1棟4棟產(chǎn)品情況商業(yè)圍合住宅修建，臨主干道，噪音影響較大。A1兩室兩廳單衛(wèi)建筑面積：70㎡實(shí)得面積：81㎡贈(zèng)送率：14%成交均總價(jià)：66萬成交均單價(jià)：9428執(zhí)行統(tǒng)一優(yōu)惠：6%優(yōu)勢：1、戶型方正2、戶型格局動(dòng)靜分區(qū)良好3、所有房間均在同一采光面，采光性極佳劣勢：1、此戶型面向益州大道，會(huì)受大量噪音、粉塵污染影響；2、客廳過道狹長，造成較大面積浪費(fèi)；3、衛(wèi)生間離熱水器較遠(yuǎn)，水線較長，會(huì)造成生活浪費(fèi)；戶型尺寸客廳+餐廳景觀陽臺(tái)主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深面積面積朗基天香3.5m7.0m//12.54㎡11.88㎡A2優(yōu)勢：1、戶型方正2、戶型格局動(dòng)靜分區(qū)良好3、所有房間均在同一采光面，采光性極佳劣勢：1、此戶型面向益州大道，會(huì)受大量噪音、粉塵污染影響；2、客廳過道狹長，造成較大面積浪費(fèi)；3、由于空調(diào)機(jī)位設(shè)置原因造成客廳局部異性，利用度降低；兩室兩廳單衛(wèi)建筑面積：74㎡實(shí)得面積：85㎡贈(zèng)送率：15%成交均總價(jià)：66萬~67萬成交均單價(jià)：8919執(zhí)行統(tǒng)一優(yōu)惠：6%戶型尺寸客廳+餐廳景觀陽臺(tái)主臥次臥開間進(jìn)深開間進(jìn)深面積面積朗基天香3.9m7.2m//12.54㎡10.8㎡B1優(yōu)勢：1、戶型方正，空間利用率高；2、主臥正對(duì)中庭，可觀景，較安靜；3、高贈(zèng)送提高整體戶型的舒適度。劣勢：1、位于樓棟間夾角位置，采光較差；2、客廳過道狹長，造成較大面積浪費(fèi)；3、臥室正對(duì)衛(wèi)生間，后期無法更改，破壞風(fēng)水；4、雖然為雙衛(wèi)設(shè)置，但都為公共衛(wèi)生間，降低戶型配置的合理性；5、衛(wèi)生間與廚房距離較遠(yuǎn)，水線距離較長，會(huì)造成生活浪費(fèi)，生活成本提高。三室兩廳1.5衛(wèi)建筑面積：82㎡實(shí)得面積：105㎡贈(zèng)送率：28%成交均總價(jià)：76萬~77萬成交均單價(jià)：9268執(zhí)行統(tǒng)一優(yōu)惠：6%戶型尺寸客廳+餐廳景觀陽臺(tái)主臥次臥1次臥2開間進(jìn)深開間進(jìn)深面積面積面積朗基天香3.7m6.7m//12.21㎡11.1㎡8.55㎡C1優(yōu)勢：1、戶型方正，空間利用率高；2、正對(duì)中庭，可觀景；3、主臥帶衛(wèi)生間，增加私密性；4、動(dòng)靜分區(qū)明確，干濕分區(qū)優(yōu)良，加上高贈(zèng)送，戶型整體有較好的均好性。劣勢：1、客廳過道狹長，會(huì)造成較大面積浪費(fèi)；2、廚房較小，面積5.5個(gè)平方左右，降低戶型功能性。三室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：96㎡實(shí)得面積：126㎡贈(zèng)送率：21%成交均總價(jià)：88萬成交均單價(jià)：9166執(zhí)行統(tǒng)一優(yōu)惠：6%戶型尺寸客廳+餐廳景觀陽臺(tái)主臥次臥1次臥2開間進(jìn)深開間進(jìn)深面積面積面積朗基天香3.9m7.7m//20.45㎡11.47㎡8.4㎡D2優(yōu)勢：1、戶型方正，空間利用率高；2、正對(duì)中庭，景觀效果良好；3、戶型通透；4、主臥帶衣帽間與衛(wèi)生間，增加居住品質(zhì)感；5、動(dòng)靜分區(qū)明確，干濕分區(qū)優(yōu)良，加上高贈(zèng)送，戶型整體有較好的均好性；6、帶入戶花園，提高戶型的整體生活體驗(yàn)感。劣勢：1、客廳過道狹長，造成較大面積浪費(fèi)；2、客廳進(jìn)深達(dá)到7.6m，單面采光，餐廳基本無光照；3、次臥室空調(diào)機(jī)位的設(shè)置，導(dǎo)致空間異性，降低此房間的利用度。三室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：110㎡實(shí)得面積：136㎡贈(zèng)送率：24%成交均總價(jià)：98萬~99萬成交均單價(jià)：8900執(zhí)行統(tǒng)一優(yōu)惠：6%戶型尺寸客廳+餐廳景觀陽臺(tái)主臥次臥1次臥2開間進(jìn)深開間進(jìn)深面積面積面積朗基天香3.6m6.0m//12.54㎡11.4㎡7.95㎡E1樣板間戶型較為方正，餐客廳將陽臺(tái)連通后，進(jìn)深達(dá)到9米，4房空間均小，無衣柜空間設(shè)置，過道造成近6平米的浪費(fèi)。四室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：125㎡實(shí)得面積：157㎡贈(zèng)送率：26%C2樣板間戶型較為方正，餐客廳連通陽臺(tái)后，進(jìn)深達(dá)8米，廚房過于狹長使用不便，次臥面積過小無法作為起居室，生活陽臺(tái)與次臥視線被遮擋。三室兩廳雙衛(wèi)建筑面積：97㎡實(shí)得面積：119㎡贈(zèng)送率：23%小結(jié)項(xiàng)目外部：四面臨路，噪音較大，外側(cè)空氣質(zhì)量較差。布局：圍合式布局，提高綠化率，提高居住舒適度；配套：會(huì)所，wifi，泳池，商業(yè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)；戶型：整體較為方正，部分戶型有遮擋，部分戶型浪費(fèi)空間較多；贈(zèng)送：15%-31%贈(zèng)送率，贈(zèng)送率較高。Part.4項(xiàng)目營銷介紹時(shí)間軸全渠道覆蓋周周有活動(dòng)2011年1月2013年11月2014年1月2014.02.222014.03.222014.05.17拿地（900元/㎡）開發(fā)售樓部開放樣板間開放、電商啟動(dòng)，收取誠意金商鋪開盤1#開盤2014.06.142#開盤2014年9月3#開盤2014.10.14#開盤產(chǎn)品宣傳主打熱銷強(qiáng)調(diào)景觀、品質(zhì)夸張宣傳：近60畝浩瀚景觀；首層全架空泛會(huì)所。制造概念：菁奢社區(qū)；十字板樓；1.5衛(wèi)；平疊水泳池。Part.5項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：朗基地產(chǎn)在成都主打改善型項(xiàng)目，有一定口碑；小區(qū)內(nèi)部部環(huán)境較好，采用全圍合式設(shè)計(jì)；贈(zèng)送率較高，達(dá)到15%-31%。劣勢：在該區(qū)域價(jià)格較高；戶型浪費(fèi)空間較大；位于