第三章國有土地使用權(quán)法律制度

第三章國有土地使用權(quán)法律制度第一節(jié)建設(shè)用地管理一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（《土管法第44條》）建設(shè)占用農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)批,再辦理征地手續(xù)。1、審批機(jī)關(guān)：主要是中央和省級政府，省級政府授權(quán)的設(shè)區(qū)市、自治州政府；2、審批程序：（1）轉(zhuǎn)用審批和征地審批同時辦理（同一級政府審批：國務(wù)院或省級政府）；（2）轉(zhuǎn)用審批和征地審批分別辦理（轉(zhuǎn)用：省級政府，征收：國務(wù)院；轉(zhuǎn)用：設(shè)區(qū)市、自治州政府，征收：省級政府或國務(wù)院）?！段餀?quán)法》第43條：國家對耕地實行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。二、土地征收因公共利益需要，國家將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐男袨?。《物?quán)法》上的征收與征用：征收僅針對不動產(chǎn)（包括集體土地和國有土地上單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)）；征用是指因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依法使用單位、個人的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。（一）法律特征1、征地主體的唯一性2、征地行為的行政性3、征地條件的補(bǔ)償性（二）征收批準(zhǔn)權(quán)限（《土管法》第46條）1、國務(wù)院：征收基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝）；其他土地超過70公頃的；PS:基本農(nóng)田是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。屬于耕地的一部分，主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)耕地。一般來說，劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地都是基本農(nóng)田。老百姓稱為“吃飯?zhí)铩薄ⅰ氨Ｃ铩?，官方稱為“農(nóng)保地”。

2、省級政府批準(zhǔn)，報國務(wù)院備案：上述以外的土地。如何應(yīng)對地方政府的審批規(guī)避？（三）征地補(bǔ)償費用標(biāo)準(zhǔn)（《土管法》第47條）1、補(bǔ)償費用構(gòu)成：土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費，《物權(quán)法》規(guī)定應(yīng)安排被征地農(nóng)民的社保費。2、征收耕地的土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)：耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6－10倍。

3、征收耕地的安置補(bǔ)助費：每個農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4－6倍，每公頃最高不超過15倍。

4、被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)等由省級政府規(guī)定。5、國務(wù)院在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)。6、征收城市郊區(qū)菜地的，用地單位需繳納新菜地開發(fā)基金。三、國有建設(shè)用地使用（一）取得方法：出讓、劃撥、出租（二）臨時建設(shè)用地1、建設(shè)施工和地質(zhì)勘查臨時使用土地的，由縣級以上土管部門批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)先經(jīng)規(guī)劃主管部門同意。2、簽訂臨時使用土地合同：按約定支付土地補(bǔ)償費，按約定用途使用，不得修建永久性建筑物。3、使用期限不得超過2年。第二節(jié)土地使用權(quán)出讓一、概念出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1、主體：出讓方為國家（地方政府代表），受讓方一般不受限制；2、客體：一定使用年限的國有建設(shè)用地使用權(quán)；3、要式法律行為：書面合同＋土地使用權(quán)登記。二、出讓方式1、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的方式：協(xié)議、招投標(biāo)和拍賣；2、02年5月國土資源部11號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，必須采用招投標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開交易；PS：掛牌是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。三、出讓最高年限（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教、科、文、衛(wèi)、體用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。問題一：土地使用權(quán)到期如何處理？2013年10月5日，新華社發(fā)問：70年到期后房子怎么辦？《物權(quán)法》149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！斗抗芊ā罚撼鲎尯贤s定使用期限屆滿，需繼續(xù)使用的，應(yīng)至少在屆滿前一年申請續(xù)期。問題二：土地使用權(quán)出讓金是否需要續(xù)繳？全國人大代表宗慶后2011年“兩會”提案：取消住宅建設(shè)用地70年的限制，以“到期后自動無償續(xù)期”為原則，進(jìn)一步明確《物權(quán)法》關(guān)于自動續(xù)期的規(guī)定，確系由于社會公共利益需要收回的情況要按當(dāng)時的市場價予以補(bǔ)償。無償續(xù)期還是有償續(xù)期？補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)？不愿繳納或繳不起怎么辦？四、土地使用權(quán)的終止1、使用年限屆滿；2、因公共利益需要提前收回；何為公共利益？3、因逾期開發(fā)而被無償收回（2年）；4、土地滅失?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第八條：為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(一)國防和外交的需要；(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。五、土地使用權(quán)出讓合同糾紛（一）出讓最高年限及起始日期問題1、出讓年限高于法律規(guī)定的最高年限的約定應(yīng)確認(rèn)無效。2、起始日期如何計算？案例：張某向某開發(fā)商購買商鋪一間，2010年9月張某取得商鋪三證，但發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)證上起算時間是2005年8月。為此，張某向開發(fā)商提出異議，認(rèn)為商鋪土地使用權(quán)年限為40年，但是他拿到商鋪時只剩下了35年，要求開發(fā)商給予補(bǔ)償。（二）土地使用權(quán)出讓合同的效力認(rèn)定1、出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不符合國家土地出讓有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定的合同的效力？起訴前，相關(guān)行政手續(xù)齊全的，有效。2、必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地，未經(jīng)拍賣、招標(biāo)、掛牌的合同效力如何？3、口頭形式的土地使用權(quán)出讓合同是否無效？一般無效，但已履行完畢且無爭議的除外。第三節(jié)土地使用權(quán)劃撥一、概念縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。二、劃撥范圍1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。三、劃撥與出讓的區(qū)別1.行為性質(zhì)不同劃撥是具體行政行為（行政審批）；出讓是民事行為（土地出讓合同）。2.對價性不同（基礎(chǔ)不同）在劃撥關(guān)系中，土地使用者并不向劃撥者（國家）支付對價，其取得基礎(chǔ)是國家的行政權(quán)力；在出讓關(guān)系中，受讓人必須向出讓方支付對價，其取得基礎(chǔ)是土地出讓金。3.使用期限不同劃撥土地使用權(quán)，一般沒有使用期限限制（永久）；出讓土地使用權(quán)，事先在出讓合同中明確了使用期限（有最高使用期限限制）。4.可交易性不同出讓土地使用權(quán)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易；劃撥土地使用權(quán)在隨同地上附著物轉(zhuǎn)讓前，須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。5.取得方式不同劃撥土地使用權(quán)，適用審批程序，即行政劃撥方式，而不適用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式；出讓土地使用權(quán)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式。6.范圍不同劃撥土地使用權(quán)的用地范圍包括：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源交通水利等項目用地等等；而出讓土地使用權(quán)的用地范圍沒有限制，多數(shù)為經(jīng)營性用地。第四節(jié)國有土地租賃一、概念《<土地管理法>實施條例》和國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》規(guī)定了國有土地租賃制度。指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。二、租賃的范圍經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，不得使用租賃方式。三、租賃方式和期限（一）方式可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式；采用協(xié)議方式的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。（二）期限短期：一般