東郊記憶案例

——成都東郊記憶案例分析成都東郊記憶建成于2009年，其前身是成都國(guó)營(yíng)紅光電子管廠（是1950年代前蘇聯(lián)援建項(xiàng)目之一，延續(xù)到1990年代初仍在擴(kuò)建，該廠主要生產(chǎn)示波器和顯像管，誕生了中國(guó)第一支黑白顯像管和第一支投影現(xiàn)象管）。由成都傳媒集團(tuán)投資改建打造的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)新型園區(qū)。2011年9月29日盛大開(kāi)園，2012年11月1日，由原名“東區(qū)音樂(lè)公園”正式升級(jí)更名為“東郊記憶”,“東郊記憶”是國(guó)內(nèi)首家數(shù)字音樂(lè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和以音樂(lè)為主題的體驗(yàn)公園。背景介紹東郊記憶位于成都市成華區(qū)，二環(huán)路以東，建設(shè)路以南，沙板橋路以北，崔家店北一路以西的區(qū)域.目前一期改建工作已經(jīng)完成。依附于猛追灣—建設(shè)路商圈。東郊記憶占地368畝，其中一期占地205畝，建筑面積約19萬(wàn)方，在原紅光電子管廠舊址上改建而成，由記憶載體、產(chǎn)業(yè)基地、展演聚落及特色街區(qū)四大板塊構(gòu)成；二期占地162.83畝（含開(kāi)發(fā)用地51畝、公建用地43畝，代征地68.83畝，用于開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目）。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目整體定位國(guó)內(nèi)首家數(shù)字音樂(lè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和以音樂(lè)為主題的體驗(yàn)公園，由原本的“二園”——音樂(lè)產(chǎn)業(yè)集聚園和音樂(lè)文化體驗(yàn)園上升到“一基地，多名片”的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園?！耙换亍奔匆魳?lè)產(chǎn)業(yè)基地，深化與中國(guó)移動(dòng)無(wú)線音樂(lè)基地的戰(zhàn)略合作，聯(lián)手打造“中國(guó)數(shù)字音樂(lè)科技孵化園”；“多名片”即在音樂(lè)名片之外，園區(qū)要力爭(zhēng)成為融合多元文化藝術(shù)的復(fù)合文化平臺(tái)，既是中國(guó)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)的樣板，又是傳統(tǒng)工業(yè)文明向現(xiàn)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的典范。音樂(lè)產(chǎn)業(yè)集聚園和音樂(lè)文化體驗(yàn)園一基地音樂(lè)產(chǎn)業(yè)基地多名片:多元文化藝術(shù)的復(fù)合文化平臺(tái)音樂(lè)美術(shù)戲劇攝影等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位休閑業(yè)態(tài)約占35%（涵電影院、KTV、水吧、游戲室、創(chuàng)意小店等）；文化餐飲約占15%；辦公業(yè)態(tài)占比20%（無(wú)線音樂(lè)基地、企業(yè)辦公）；藝術(shù)創(chuàng)意25%（工作室、畫(huà)室展覽等）酒店約占5%園區(qū)以商務(wù)辦公、演藝展覽、音樂(lè)培訓(xùn)為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，鋪以文化餐飲、酒店等商業(yè)配套，打造集商務(wù)、休閑、娛樂(lè)為一體的新形態(tài)商業(yè)街區(qū)。商務(wù)辦公演藝與展覽音樂(lè)培訓(xùn)主題零售休閑娛樂(lè)文化餐飲設(shè)計(jì)酒店項(xiàng)目交通流線受人的主觀選擇性影響較強(qiáng)，缺乏引導(dǎo)性。街巷路與主道路的界定主要是依靠道路的寬度以及地面鋪裝。主道路中央大道采用鮮艷整齊的紅磚，形成鮮明地界面，強(qiáng)調(diào)了它的主體地位，加強(qiáng)了聚集和引導(dǎo)功能。而街巷路往往隱藏在大體量的工業(yè)建筑之間，路口偶爾有充滿工業(yè)感的雕塑小品作為引導(dǎo)，但是空間劃分并不甚清晰。項(xiàng)目動(dòng)線設(shè)計(jì)人流車(chē)流項(xiàng)目動(dòng)線主要受人的主觀選擇影響，具有很大的隨意性。以西大門(mén)—中央大道—東大門(mén)為主線性流動(dòng)，次線性流動(dòng)序列的選擇很多。項(xiàng)目人車(chē)分流，車(chē)流動(dòng)線主要在項(xiàng)目四周，大型停車(chē)場(chǎng)分布在東面與西面；人流動(dòng)線由中央大街主動(dòng)線再通至各街巷路中。街巷路分布在各個(gè)功能區(qū)中，串接不同的開(kāi)敞半開(kāi)敞的空間組合。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)改造后的東郊記憶基本遵循原紅光廠的布置格局，園區(qū)打造了兩條平行的步行街為主要軸線，呈魚(yú)骨狀布局。并且呈現(xiàn)出明顯的分級(jí)：其中，中央大道成為最核心的脊骨，寬約10米；北街、東街、明星街為次級(jí)道路，寬約5米；舞臺(tái)東街等連通性道路為三級(jí)道路，寬只有3米左右。這種道路布局將大小不等的空間虛體很好的聯(lián)系起來(lái)，呈現(xiàn)出特定的層次，即“街巷空間——開(kāi)敞空間——半開(kāi)敞空間——私密空間”。各層空間具有滲透作用，沒(méi)有特定的順序。中央大道中央大道成為最核心的脊骨，寬約10米北街、東街、明星街為次級(jí)道路，寬約5米；維持了工廠原有的尺度，便于大型演藝活動(dòng)時(shí)的人員疏散；主街尺度較大，但其中穿插眾多藝術(shù)小品、鋼架、景觀燈，有利于提高人群的觀光駐足時(shí)間，增加了整體的舒適性與體驗(yàn)性；動(dòng)線相對(duì)簡(jiǎn)潔，利于人群游覽。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)以中央大道為例，其視線是較為通透的，具有很強(qiáng)的引導(dǎo)性和空間識(shí)別性。兩側(cè)的建筑物體量各異，高低組合，部分小體量商鋪退后5米修建，部分緊鄰道路修建，其間還有過(guò)街樓的設(shè)置，從水平向和垂直向豐富了街道的輪廓線，增加了體驗(yàn)性；過(guò)街樓東郊記憶的改造很好地保留了工業(yè)園區(qū)的特征，但是以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，建筑單體顯得尺度偏大；建筑實(shí)體沿道路整齊排列，保留了原有的工業(yè)構(gòu)筑，反映了工業(yè)園區(qū)特有的生產(chǎn)流線。其中，中央大道南側(cè)的建筑空間結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)出“外封閉，內(nèi)開(kāi)敞”的形態(tài)，大大小小的開(kāi)敞空間、半開(kāi)敞空間穿插在街巷或院落空間中。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)

東郊記憶在側(cè)界面和地界面上對(duì)工業(yè)元素進(jìn)行了合理運(yùn)用。例如，酒吧工廠區(qū)圍合成狹小局促的空間形態(tài)，保留改造了以前的水塔、煙囪、運(yùn)輸管廊等，使狹窄的空間有向上的延伸感，同時(shí)有利于營(yíng)造酒吧街區(qū)獨(dú)特的氛圍。側(cè)界面小品立面保留有舊有工業(yè)紅磚墻、老式門(mén)窗、外露的鋼材構(gòu)建，裝飾有大面積玻璃幕墻、廣告宣傳畫(huà)、立體招牌等形成新舊對(duì)比，工業(yè)改造的效果，更增添觀賞性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式一期項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)，一起主要由舊廠區(qū)改造的文化產(chǎn)業(yè)基地構(gòu)成，二期由住宅為主體。用一期產(chǎn)品提升項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度與競(jìng)爭(zhēng)力，二期產(chǎn)品來(lái)解決資金問(wèn)題。以住宅產(chǎn)品為主，依托東郊記憶文化創(chuàng)意園提升地塊價(jià)值，以品質(zhì)住宅物業(yè)滿足開(kāi)發(fā)收益，以及解決一期開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的資金缺口。由廠區(qū)改建而成的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，打造由數(shù)字項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式一核心企業(yè)強(qiáng)勢(shì)入駐——中國(guó)移動(dòng)無(wú)線音樂(lè)基地。項(xiàng)目合作運(yùn)營(yíng)商往往成為此類(lèi)產(chǎn)業(yè)園能發(fā)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，能夠吸引其相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)入駐。運(yùn)營(yíng)模式二多元化主題活動(dòng)聚集人氣——張靚穎演唱會(huì)、國(guó)際流行音樂(lè)院校大賽、斯諾克成都錦標(biāo)賽等項(xiàng)目作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中穿插各類(lèi)音樂(lè)主題、創(chuàng)意文化等活動(dòng)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，保持市場(chǎng)熱度。運(yùn)營(yíng)模式三多業(yè)態(tài)組合打造多元化文化園區(qū)——文化主題相關(guān)業(yè)態(tài)。果然24房酒店、玩偶工廠、1899個(gè)人電影工廠、影立方、東郊食堂、食畫(huà)小院等。商務(wù)辦公項(xiàng)目亮點(diǎn)項(xiàng)目亮點(diǎn)以舊房做為改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，需按照“修舊如舊、舊房新用”的原則，最大化的傳承其歷史文化，