(顏雪明)物業(yè)糾紛的物權(quán)法分析

物業(yè)糾紛案件的物權(quán)法分析顏雪明2013.8.27主要內(nèi)容：一、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、“物業(yè)管理糾紛”與“物業(yè)服務(wù)糾紛”三、物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)以及物業(yè)費(fèi)訴訟四、共有部分經(jīng)營(yíng)收益五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位訴權(quán)六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)3一、所有權(quán)的特殊形式——建筑物區(qū)分所有權(quán)隨著社會(huì)需要與建筑技術(shù)的發(fā)展，大體量的民用建筑出現(xiàn)，“一物一權(quán)”已經(jīng)不能適合現(xiàn)實(shí)需要，區(qū)分所有應(yīng)運(yùn)而生。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》：“區(qū)分所有，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專(zhuān)有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)?！蓖趵髦骶帯吨袊?guó)民法典建議稿》第810條：“建筑物區(qū)分所有權(quán)是對(duì)一棟樓房中專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、對(duì)共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合?！蔽餀?quán)法第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。簡(jiǎn)言之，一個(gè)單體建筑有兩個(gè)以上所有權(quán)人，各個(gè)所有人分別擁有專(zhuān)有部分的所有權(quán)、共用部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利。4中國(guó)大陸的建筑物區(qū)分所有獨(dú)具特色區(qū)分所有范圍巨大，有的甚至達(dá)幾平方公里。一方面產(chǎn)生行政管理的盲區(qū)，另一方面使業(yè)主自治難以實(shí)現(xiàn)。不僅僅局限于建筑物，而且涵蓋構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備、建設(shè)用地；產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題的根本原因，在于中國(guó)大陸?yīng)毺氐耐恋刂贫扰c行政體制：土地公有，政府成為唯一的土地供應(yīng)者，土地市場(chǎng)高度壟斷，也高度集中，在市場(chǎng)條件下不可能辦到的事，在政府壟斷下可以辦到，這是中國(guó)大陸房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大且高度集中的根本原因。中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)牢牢控制在政府手中的市場(chǎng)，從土地出讓到規(guī)劃、建設(shè)、管理，都有層層審批?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在還沒(méi)有形成真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。研究大陸房地產(chǎn)與物業(yè)管理，不可忽視土地國(guó)有與政府管制這兩個(gè)特色。住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖建筑區(qū)劃內(nèi)，不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分?！獏^(qū)分所有權(quán)糾紛解釋第三條二、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會(huì)成立；——孰為中國(guó)大陸物業(yè)管理產(chǎn)生的標(biāo)志？2003年國(guó)務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2007年《物權(quán)法》未使用“物業(yè)管理”，而使用了“物業(yè)服務(wù)”?！獌烧哂泻尾煌?？《物業(yè)管理?xiàng)l例》：

物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“物業(yè)管理與服務(wù)”“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”

《物權(quán)法》：物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》“妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為”

法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來(lái)源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（物權(quán)法第七十條

）物業(yè)管理權(quán)是物權(quán)的延伸：物業(yè)管理—→共同管理的權(quán)利—→建筑物區(qū)分所有權(quán)—→物權(quán)—→排他的、絕對(duì)的權(quán)利由此得知：業(yè)主管理自己的不動(dòng)產(chǎn)，是行使物權(quán)，是一種排他的絕對(duì)的權(quán)利，任何人不得妨害與干涉。物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源示意圖物業(yè)管理是業(yè)主基于區(qū)分所有，而產(chǎn)生的共同事務(wù)管理物權(quán)法第七十六條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)是企業(yè)受雇為業(yè)主提供的有償不動(dòng)產(chǎn)管理物業(yè)服務(wù)是專(zhuān)業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理維護(hù)的有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理活動(dòng)的一部分。

物權(quán)法第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：物權(quán)法第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理?xiàng)l例第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。區(qū)別：是否通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；有無(wú)“維護(hù)相關(guān)秩序”的職責(zé)?！熬S護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序”意味著什么？《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)有“維護(hù)相關(guān)秩序”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有制止、報(bào)告、協(xié)助的手段，而這對(duì)于維護(hù)公共秩序的職責(zé)來(lái)說(shuō)，是根本不夠的?！跋嚓P(guān)秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車(chē)、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財(cái)產(chǎn)等，屬于公共秩序的范疇。維護(hù)公共秩序的事項(xiàng)超出業(yè)主自治范疇，屬于公法管制的內(nèi)容，本應(yīng)是行政機(jī)關(guān)的管理職責(zé)。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條…物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)公司的困惑：服務(wù)者的法律地位，“小區(qū)政府”的職責(zé)。物業(yè)管理糾紛是業(yè)主實(shí)體權(quán)利的糾紛，其本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)糾紛，屬于物權(quán)爭(zhēng)議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些我們通常認(rèn)為的“物業(yè)糾紛”，都在區(qū)分所有權(quán)糾紛的解釋中規(guī)定，而沒(méi)有規(guī)定在物業(yè)服務(wù)糾紛的解釋中。從實(shí)務(wù)中看，物業(yè)管理糾紛大部分為業(yè)主之間的糾紛。物業(yè)服務(wù)糾紛是服務(wù)者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的債權(quán)糾紛。目前常見(jiàn)的物業(yè)費(fèi)糾紛，從區(qū)分所有權(quán)角度看，不屬于物業(yè)服務(wù)糾紛?，F(xiàn)實(shí)中兩類(lèi)糾紛的混淆由于物業(yè)費(fèi)被認(rèn)為是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，以及“維護(hù)相關(guān)秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)往往不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當(dāng)中。區(qū)分物業(yè)管理糾紛與物業(yè)服務(wù)糾紛的意義2007年1月投標(biāo)競(jìng)得限價(jià)房用地。90%限價(jià)房，限價(jià)6000。08年3月A區(qū)514套銷(xiāo)售，均價(jià)5800；8月B區(qū)1248套銷(xiāo)售，均價(jià)5700；12月C區(qū)90+50銷(xiāo)售，均價(jià)8300/2200009年3月、9月、12月分別交付。比鄰而居的聯(lián)排別墅，剌痛了限價(jià)房業(yè)主的心“推倒隔離柏林墻建設(shè)和諧新里程”砍倒樹(shù)木，挖掉綠地，修一條通往別墅區(qū)之路！運(yùn)來(lái)水泥砂石，開(kāi)工修路！限價(jià)房業(yè)主自發(fā)建成的通往別墅區(qū)的路

1、這是物業(yè)服務(wù)糾紛，還是區(qū)分所有權(quán)糾紛？是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的糾紛，還是業(yè)主之間的糾紛？

2、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、行政機(jī)關(guān)各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？如果公權(quán)力坐視不管，C區(qū)業(yè)主的權(quán)利如何保障？

3、對(duì)少數(shù)業(yè)主毀壞綠化、違反規(guī)劃的行為，物業(yè)公司有無(wú)權(quán)利提起訴訟？如果秩序不能恢復(fù)，C區(qū)業(yè)主有無(wú)權(quán)利拒交物業(yè)費(fèi)？

4、業(yè)主維權(quán)是否天然合理？小區(qū)里有無(wú)可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”？

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要應(yīng)考慮什么因素？共有權(quán)中是否應(yīng)明確“大公”與“小公”？ 6、規(guī)模巨大且居住形態(tài)不同的住宅區(qū)，實(shí)行分區(qū)管理帶來(lái)的糾紛?！靶吕锍獭奔m紛帶給我們的思考三、物業(yè)費(fèi)糾紛1、物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)

物業(yè)管理?xiàng)l例稱(chēng)“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”；物權(quán)法及司法解釋稱(chēng)“物業(yè)費(fèi)”。物業(yè)費(fèi)究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，還是業(yè)主為維護(hù)自己不動(dòng)產(chǎn)而籌集的資金？究竟是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還是物業(yè)管理費(fèi)？

從法理及實(shí)際來(lái)看，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬只占其中很小一部分。即使不聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費(fèi)的。確定了物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)，許多問(wèn)題就能迎刃而解。

（1）既然是業(yè)主的“AA制”，政府有何必要干預(yù)？ （2）物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)違反《價(jià)格法》。

《價(jià)格法》（1997年）

第三條國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 第十八條下列商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)：

(一)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格；

(三)自然壟斷經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格；

(四)重要的公用事業(yè)價(jià)格；

(五)重要的公益性服務(wù)價(jià)格。2、政府干預(yù)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)違反價(jià)格法業(yè)主是城市中的富裕階層，并非“弱勢(shì)群體”。物業(yè)費(fèi)的最大受益者是業(yè)主。最大利益在于物業(yè)保值。指導(dǎo)價(jià)的制定并無(wú)科學(xué)依據(jù)。指導(dǎo)價(jià)制定者都是業(yè)主。物業(yè)費(fèi)水平關(guān)系到物業(yè)企業(yè)及員工的收入。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是進(jìn)城務(wù)工人員。政府定價(jià)就是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場(chǎng)博弈的過(guò)程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場(chǎng)天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊，是損不足以奉有余，有違公平正義。3、政府制定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，既不科學(xué)，也有失公允。

物業(yè)糾紛解釋第六條經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主通常拒交費(fèi)的理由：質(zhì)量有瑕疵；維修不及時(shí)；管理不到位；服務(wù)態(tài)度差；侵權(quán)未處理；承諾不兌現(xiàn)等。

問(wèn)題：什么是欠費(fèi)的“正當(dāng)理由”？業(yè)主以服務(wù)有瑕疵作為欠費(fèi)抗辯的，能否得到法院支持？4、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)“維權(quán)”？看看這些欠費(fèi)業(yè)主的抗辯理由——

重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費(fèi)和物管費(fèi)，共欠電力公司1萬(wàn)多元。5名物管員放棄了國(guó)慶假期挨戶(hù)上門(mén)催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶(hù)居民受影響?！拔覀儾皇遣辉附浑娞葙M(fèi)，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說(shuō)，樓上住戶(hù)的空調(diào)水總是飄進(jìn)他家，他找物管好幾次卻沒(méi)得到解決。因此馬老先生拒繳物管費(fèi)和電梯電費(fèi)有好幾個(gè)月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對(duì)物管不滿(mǎn)，她家樓下的燒烤店油煙機(jī)噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個(gè)月，門(mén)外油煙陣陣，物管也沒(méi)有解決。

沈陽(yáng)市新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報(bào)反映，從5月17日起，該小區(qū)14號(hào)樓1單元的電梯、感應(yīng)燈、對(duì)講門(mén)都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說(shuō)，自2004年入住以來(lái)物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，但因?yàn)殡娞葸B續(xù)4年沒(méi)有年檢，他擔(dān)心會(huì)有安全隱患，所以從去年6月起就沒(méi)有繼續(xù)交物業(yè)費(fèi)?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當(dāng)然不能再交物業(yè)費(fèi)了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽(yáng)都挺難?！?/p>

重慶萬(wàn)興家園一大早6部電梯全部停電，物管辦公室大門(mén)緊鎖，里面空無(wú)一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費(fèi)累計(jì)10萬(wàn)余元，本公司難以繼續(xù)運(yùn)營(yíng)……”

物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開(kāi)支。物業(yè)企業(yè)所得酬金只占極少部分。因此，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。由于物業(yè)費(fèi)不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務(wù)對(duì)價(jià)，故業(yè)主不應(yīng)以合同履行抗辯權(quán)為由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費(fèi)的。交費(fèi)本質(zhì)上是業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑管理責(zé)任的方式與義務(wù)，拒交費(fèi)意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務(wù)。交物業(yè)費(fèi)，既是業(yè)主的義務(wù)，最大的受益人也是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費(fèi)，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長(zhǎng)期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。久而久之，一批商品房將淪為新的貧民窟。業(yè)主沒(méi)有任何理由拒交物業(yè)費(fèi)第21條區(qū)分所有權(quán)人或住戶(hù)積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其它應(yīng)負(fù)擔(dān)之費(fèi)用已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息。第22條住戶(hù)積欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一者，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)促請(qǐng)其改善，于三個(gè)月內(nèi)仍未改善者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院強(qiáng)制其遷離。前項(xiàng)之住戶(hù)如為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得聲請(qǐng)法院拍賣(mài)之。前項(xiàng)拍賣(mài)所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。

他山之石——臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》沒(méi)有良好管理的房屋，早晚會(huì)成為新的貧民窟三關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛四、占用共有部分經(jīng)營(yíng)的糾紛沈陽(yáng)某住宅小區(qū)，未成立業(yè)主大會(huì)。小區(qū)內(nèi)有若干共有停車(chē)位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其向業(yè)主出租，租金收入納入物業(yè)費(fèi)。有業(yè)主不滿(mǎn)，向政府物價(jià)部門(mén)投訴，物價(jià)部門(mén)派員來(lái)檢查是否有“收費(fèi)許可證”，物業(yè)公司稱(chēng)曾申請(qǐng)過(guò)，未批下來(lái)。物價(jià)工作人員說(shuō)，沒(méi)有收費(fèi)許可證而擅自收費(fèi)，這是違法行為，要求物業(yè)公司立即停止收費(fèi)，清理違法收入，準(zhǔn)備接受行政處罰。問(wèn)題：1、區(qū)分所有的住宅區(qū)中共有部位的收益如何歸屬？2、“收費(fèi)許可證”是干什么用的？2、利用小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)并取得收入，需要政府許可嗎？建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任?！秴^(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》第十四條“收費(fèi)許可證”是干什么用的？《收費(fèi)許可證管理辦法》（1998年10月21日）第二條本辦法適用于實(shí)施收費(fèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及非企業(yè)組織?！獓?guó)家計(jì)委國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)財(cái)政部監(jiān)察部審計(jì)署國(guó)務(wù)院糾風(fēng)辦政府所要規(guī)范的“收費(fèi)”，是指行政事業(yè)性收費(fèi)，目的是防止公權(quán)力損害人民財(cái)產(chǎn)權(quán)利。把收費(fèi)許可擴(kuò)大到民事活動(dòng)，恰恰是以公權(quán)力損害人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。民事主體之間因提供服務(wù)而獲得對(duì)價(jià)，不是收費(fèi)，而是交易。政府干涉這類(lèi)交易活動(dòng)，沒(méi)有任何法律依據(jù)。所以，不是物業(yè)公司需要出示許可證，而是物價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)出示法律依據(jù)。住宅小區(qū)內(nèi)的共有部分（車(chē)位、廣告位、空閑位置）的經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主。在業(yè)主大會(huì)尚未建立的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，對(duì)共有車(chē)位出租經(jīng)營(yíng)，并不違法。其收益除提取管理費(fèi)用外，應(yīng)歸業(yè)主所有。如在經(jīng)營(yíng)中損害業(yè)主利益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代位訴權(quán)物業(yè)糾紛司法解釋第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

實(shí)際上在實(shí)踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。

——最高院民一庭負(fù)責(zé)人答記者問(wèn)法理上有可商榷之處，實(shí)務(wù)中無(wú)可奈何之舉?！褢?yīng)由業(yè)主行使的自治權(quán)利、行政機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力都“下放”給物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)行使，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任與負(fù)擔(dān)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分“妨害物業(yè)管理與服務(wù)”與“損害他人合法權(quán)益”這兩種不同的行為，慎行訴權(quán)。后者應(yīng)由受害人去起訴。此類(lèi)代位訴訟的后果和費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。六、關(guān)于物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)2008.6.16《司法解釋公開(kāi)征求意見(jiàn)稿》第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。當(dāng)時(shí)規(guī)定安全保障義務(wù)的法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

安全保障義務(wù)的法理依據(jù)：場(chǎng)地的所有者與活動(dòng)的組織者，對(duì)訪(fǎng)客與活動(dòng)參加者的人身安全負(fù)有合理限度的保護(hù)義務(wù)。

1、物業(yè)企業(yè)不占有和控制特定場(chǎng)地并享有其利益；2、物業(yè)企業(yè)不支配服務(wù)對(duì)象