工廠化：萬科-上海區(qū)域考察報(bào)告

上海區(qū)域考察總結(jié)報(bào)告2/3/20231考察行程路線圖2/3/20232提綱星河灣解密綠城工程節(jié)點(diǎn)做法分享萬科上海區(qū)域優(yōu)秀節(jié)點(diǎn)做法分享2/3/20233星河灣產(chǎn)品分析星河灣集團(tuán)打造的是高端的產(chǎn)品及高端的物業(yè)，產(chǎn)品奢華，善用石材及成品木業(yè)為主。同時(shí)，星河灣集團(tuán)擁有原木木業(yè)加工公司---星河灣實(shí)業(yè)，樹熊是星河灣實(shí)業(yè)的知名品牌，產(chǎn)品經(jīng)過36道工序精心打造，是星河灣裝修的制定品牌，同時(shí)生產(chǎn)：高級木門、木地板、櫥柜等木作2/3/20234星河灣解密注：以下內(nèi)容為我從網(wǎng)上搜索，修改所成，請知悉2/3/20235目錄星河灣主要賣點(diǎn)分析星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽星河灣精裝修盤點(diǎn)2/3/20236星河灣在賣什么？三大主要賣點(diǎn)賣精裝大面積石材使用、工藝高超、材料多樣、風(fēng)格含現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代經(jīng)典、Art-Deco等。賣景觀植被豐富、多層次、疊石、高差、水岸。賣建筑色彩柔和、材料質(zhì)樸、做工精致、風(fēng)格取自新天鵝堡。2/3/20237星河灣在賣什么？三大輔助賣點(diǎn)賣配套主打教育牌，包括德福雙語幼兒園及星河實(shí)驗(yàn)小學(xué)。賣服務(wù)金鑰匙服務(wù)，物業(yè)管理細(xì)致入微。賣圈層四季會(huì)打造品質(zhì)社交，個(gè)性化管家服務(wù)，功能齊備，圈層近似。2/3/20238建筑風(fēng)格掠影北京星河灣德國斐森新天鵝堡2/3/20239景觀情景掠影星河灣園區(qū)星河灣精致的景觀設(shè)計(jì)、細(xì)膩的造園手法為其贏得美譽(yù)。北京有“別墅景觀看滟瀾山、公寓景觀看星河灣之說。2/3/202310本文重頭戲——精裝2/3/202311目錄星河灣主要賣點(diǎn)分析星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽星河灣精裝修盤點(diǎn)2/3/202312星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽戶門木飾面防火門，配防盜眼及高級門鎖。（約2.4m高）房門木飾面門，配高級門鎖。層高三期復(fù)式首層3.8m三期平層3.5m2/3/202313入戶門木門及石材門套金鑲玉2/3/202314門及門套木門及木門套2/3/202315門套木門套阿富汗黑金花門檻石2/3/202316門套洞石淺啡網(wǎng)磨邊工藝2/3/202317星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽客廳、飯廳、走廊局部采用造型天花配飾線，油進(jìn)口乳膠漆；客廳、飯廳、走廊、躍式臺階鋪高級進(jìn)口大理石地面，局部大理石拼花裝飾；墻面局部采用大理石及木作造型，配合木飾線及高級墻紙等材料。2/3/202318客廳展示金線米黃2/3/202319餐廳展示Tip：如上圖一樣的直線條拼花，僅增加成工藝成本的20%左右，但可以達(dá)到多種效果、減少石材種類、提高出材率。餐廳總體色調(diào)：黑白2/3/202320過道玄關(guān)展示阿富汗黑金花帝王金松香玉2/3/202321星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽主人房、書房、衣帽間天花局部吊頂，配飾線，油進(jìn)口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身采用高級墻紙飾面及局部木飾面造型裝飾；衣帽間配豪華衣柜。2/3/202322主人居室展示仿黑檀木強(qiáng)化復(fù)合地板2/3/202323書房展示人造黑檀木貼皮2/3/202324衣帽間展示Tip：這等豪華衣帽間是之前600㎡左右樣板間才具備的，后面300㎡左右的則沒有這么奢華。2/3/202325星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽普通臥室吊頂天花，配飾線，有進(jìn)口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身貼高級墻紙飾面；臥室配豪華衣柜。2/3/202326居室展示2/3/202327星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽工人房天花油進(jìn)口乳膠漆；地面鋪木飾面木地板，墻身采用進(jìn)口乳膠漆。廚房吊天花油進(jìn)口防潮磁漆配飾線；地面鋪高級大理石，墻身采用高級大理石飾面；配高級地柜及吊柜，高級人造石臺面，煤氣爐、抽油煙機(jī)、洗碗機(jī)、烤箱、微波爐，電冰箱、電磁爐、燒烤爐，煤氣報(bào)警器、洗菜盆連水龍頭。2/3/202328整體廚房展示阿富汗黑金花2/3/202329整體廚房展示廚房總體色調(diào)：紅、白、黑2/3/202330星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽主人房衛(wèi)生間吊天花油進(jìn)口防潮磁漆；地面及墻身采用高級大理石飾面；按摩浴缸配高級浴缸水龍頭及花酒；高級淋浴間、配高級頭頂花酒及手持花酒、豪華電腦控制座廁；豪華大理石臺面配高級洗臉盆及高級水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風(fēng)筒、吸頂式排風(fēng)扇、防霧貼及衛(wèi)生間五金配件。套房衛(wèi)生間吊天花油進(jìn)口防潮磁漆；地面及墻身鋪設(shè)高級大理石；配高級淋浴間、高級花酒、高級座廁；大理石臺面配高級洗臉盆連水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風(fēng)筒、吸頂式排風(fēng)扇及衛(wèi)生間五金配件。2/3/202331星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽公共衛(wèi)生間吊天花油進(jìn)口防潮漆；地面及墻身鋪高級大理石；高級座廁；大理石臺面配高級洗臉盆連水龍頭；配梳妝鏡、掛墻風(fēng)筒、吸頂式排風(fēng)扇及衛(wèi)生間五金配件。工人房衛(wèi)生間吊天花油防潮漆；地面鋪大理石，墻身采用高級瓷磚飾面；配座廁；配花酒；配洗臉盆及水龍頭；配梳妝鏡、吸頂式排風(fēng)扇及衛(wèi)生間五金配件。2/3/202332衛(wèi)生間面盆浴缸面盆沒有品牌標(biāo)志浴缸為HOESCH龍頭為唯寶(Villeroy&Boch）2/3/202333衛(wèi)生間潔具面盆阿富汗黑金花2/3/202334衛(wèi)生間墻面淺啡網(wǎng)伯朗米黃世紀(jì)米黃淺啡網(wǎng)2/3/202335衛(wèi)生間地面世紀(jì)米黃伯朗米黃瑪雅黑金線世紀(jì)米黃瑪雅阿富汗黑金花金年華2/3/202336星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽陽臺地面鋪地磚，配藝術(shù)鐵花欄桿（部分陽臺為磚砌陽臺，請?jiān)斠娊ㄖ⒚鎴D），墻身油進(jìn)口乳膠漆。窗、陽臺門斷橋鋁合金框配雙層中空玻璃；立面窗簾盒裝飾；建筑外窗可開啟部位配置紗窗（八角窗除外）。2/3/202337陽臺阿富汗黑金花仿古磚2/3/202338陽臺砂巖阿富汗黑金花2/3/202339星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽酒柜、鞋柜配獨(dú)立酒柜、鞋柜。燈具室內(nèi)各功能房間的天花照明預(yù)留電源線；局部吊天花部分配石英燈；廚房配筒燈，陽臺配吸頂燈；衛(wèi)生間配石英燈及防霧筒燈；墻面配電器插座及開關(guān)。電器每戶獨(dú)立電表和開關(guān)箱，配開關(guān)插座及面板，電路管線暗埋。2/3/202340星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽供水及直飲水每戶裝有遠(yuǎn)程計(jì)量表，暗裝冷熱水及中水管道；安裝管道直飲水（獨(dú)立計(jì)量，費(fèi)用另計(jì)）。燃?xì)庋b置各戶裝有燃?xì)廨斔凸艿溃ㄈ細(xì)忾_通費(fèi)另計(jì)），配獨(dú)立遠(yuǎn)程計(jì)量氣表，連接廚房燃?xì)庠钆c燃?xì)鉄崴靼惭b位置，配高級熱水器?？照{(diào)采用戶式中央空調(diào)含新風(fēng)系統(tǒng)，冬季采暖為戶式兩用火爐帶地暖系統(tǒng)。視訊裝置客廳配高級樓宇可視對講機(jī)，電視、電話插座；臥室、書房配置電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、管線暗埋。2/3/202341目錄星河灣主要賣點(diǎn)分析星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)縱覽星河灣精裝修盤點(diǎn)2/3/202342面對星河灣的精裝，無法回避的幾個(gè)問題為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？它真的是拿銀子砸出來的嗎？我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗(yàn)？哪些是不能復(fù)制到萬科的？2/3/202343Q1．為什么星河灣給人尊貴和物有所值的感覺？到位細(xì)膩的裝修標(biāo)準(zhǔn)（尤其是大面積石材的使用，所謂處處貼金）整體奢華，建筑、景觀、精裝齊頭并進(jìn)，沒有明顯短板。2/3/202344Q2．它真的是拿銀子砸出來的嗎？點(diǎn)睛之處使用高檔石材選擇的進(jìn)口石材大板價(jià)格在200~300之間，屬于中低價(jià)位產(chǎn)品。國產(chǎn)石材與進(jìn)口石材搭配使用，國產(chǎn)石材一般在100~200之間，國產(chǎn)石材主要用在做造型、異型、衛(wèi)生間墻面這樣的地方。每種戶型的主材控制在2~3種以內(nèi)，其他為輔材，用量較小。2/3/202345Q3．我們可以借鑒其中的哪些經(jīng)驗(yàn)？——亮點(diǎn)分析注重設(shè)計(jì)，精于搭配：將石材的特性及價(jià)值通過合理的搭配表達(dá)出來，有效地凸顯了石材的價(jià)值。相同的石材，通過不同的搭配、拼花達(dá)到不同的效果，產(chǎn)生眼花繚亂的效果善于套材（提高出材率）使用相對少數(shù)的材料，不同規(guī)格、形狀的組合達(dá)到不同的效果，充分利用材料，使石材出材率高，相當(dāng)于降低成本。工藝精細(xì)施工工藝是行業(yè)標(biāo)桿。2/3/202346Q4．哪些是不建議復(fù)制到萬科的？——頗有微詞過于重貴氣——酒店感石材種類多，讓人眼花繚亂，顯得過于迎合商賈之氣。過于強(qiáng)調(diào)儀式感，所以戶型走道面積很大，實(shí)用性不強(qiáng)。（以上兩點(diǎn)不是缺點(diǎn)，而是選擇，事實(shí)證明，星河灣的這個(gè)選擇也成功了，只是略有不認(rèn)同）速度慢，同時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大超大豪宅高利潤必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。星河灣最新一期開盤的戶型由一期的600平米上下改為300平米上下，應(yīng)該是基于對市場的調(diào)查。2/3/202347綠城項(xiàng)目優(yōu)秀節(jié)點(diǎn)做法此部分內(nèi)容系網(wǎng)上搜索所得，與各位分享2/3/202348結(jié)構(gòu)與室內(nèi)裝修部分2/3/202349施工控制節(jié)點(diǎn)（一）地下室底板或頂板翻邊2/3/202350節(jié)點(diǎn)施工說明：由于商品砼坍落度大，在進(jìn)行地下室底板或頂板翻邊部位施工時(shí)，振動(dòng)棒振搗使砼流座到底板，施工人員往往少振或不振搗，導(dǎo)致砼不密實(shí)，因此形成滲漏薄弱點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)施工要求：針對該部位翻邊混凝土，要求其坍落度達(dá)到3-5cm時(shí)，再進(jìn)行砼二次振搗，確保該處混凝土密實(shí)。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注該部位的防水施工控制。地下室底板或頂板翻邊2/3/202351質(zhì)量缺陷：針對大面積車庫底板、頂板、平屋面因商品砼坍落度大而產(chǎn)生的毛孔及收縮裂縫，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)滲漏水現(xiàn)象?？刂迫毕莸墓に囈螅喉艥矒v時(shí)采用二次振搗，機(jī)械磨平工藝施工，能控制結(jié)構(gòu)板裂縫及滲漏水缺陷通病。施工控制節(jié)點(diǎn)（二）地下室底板或頂板翻邊2/3/202352結(jié)構(gòu)柱腳漏漿處理方案

2/3/202353結(jié)構(gòu)柱腳漏漿處理

2/3/202354注：1.本節(jié)點(diǎn)適用于中間一層精裝修樣板施工，其余尚未開始墻體砌筑;2.樣板房墻體砌筑時(shí)應(yīng)將上層墻體砌筑但不允許封頂，以防止上部梁結(jié)構(gòu)受力變形影響樣板房的墻體；3.如果中間結(jié)構(gòu)分兩次驗(yàn)收時(shí)，填充墻砌筑分界層也應(yīng)按此節(jié)點(diǎn)施工。非常規(guī)填充墻封頂方案非常規(guī)填充墻封頂2/3/202355刪掉約35頁2/3/202356水池防水游泳池防水節(jié)點(diǎn)做法2/3/202357室外游泳池防水室外泳池防水方案2/3/202358外墻石材干掛石材做法2/3/202359所有骨架鋼材需熱鍍鋅處理。掛扣件扁鋼及螺栓需熱鍍鋅處理或?yàn)椴讳P鋼掛件。焊縫必須飽滿牢固。鋼架焊接處必須除銹后涂刷兩道防銹漆然后涂銀粉漆處理。膨脹螺栓抗拔要求必須符合規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。石材短槽必須機(jī)械開槽，保證槽縫寬度符合設(shè)計(jì)要求，嚴(yán)禁現(xiàn)場手提切割機(jī)開槽。石材板面需打膠時(shí)，膠縫寬窄必須一致，膠縫邊緣平滑挺直無毛邊。干掛不離縫石材板縫需夾膠和座膠時(shí)橫豎縫內(nèi)的膠漿必須飽滿完整。石材厚度為25mm時(shí)，單塊板平方面積不宜大于1平方米。干掛石材厚度大于25mm時(shí)，單塊板平方面積不宜大于1.5平方米。干掛石材節(jié)點(diǎn)施工工藝說明外墻干掛石材2/3/202360外墻石材濕貼石材做法2/3/2023611.石材掛板用雙股18#銅絲或鋼絲鉤與墻面固定，墻面用手提切割機(jī)從上而下或45度方向切槽縫，用鋼釘插入縫內(nèi)，單塊石材板縱向長度大于300mm時(shí)不得少于兩處掛點(diǎn)。2.門窗洞及梁底朝天板應(yīng)作鋁片或扁鐵側(cè)面加固方案施工(見圖1)。3.石材墻面設(shè)計(jì)要求打明膠時(shí)，板縫開三角槽縫或開小凹槽施工。濕貼灌漿花崗巖石材施工說明濕貼灌漿石材2/3/2023624.石材板內(nèi)灌水泥砂漿前墻體澆水濕潤，要求水泥砂漿配比不得低于1:3，拌制完的砂漿以有較好的流動(dòng)性為宜。5.灌水泥砂漿時(shí)要求成45度方向灌實(shí)，所有腰線頂面板及壓頂板嚴(yán)禁半干粉砂漿鋪板，必須使用流動(dòng)的水泥砂漿鋪貼面板(見圖2、3)。6.石材墻面打膠寬度由設(shè)計(jì)確定，膠縫寬窄一致，無毛邊。7.石材板墻面需做外保溫時(shí)，不宜用濕灌漿方案施工。濕貼灌漿石材2/3/202363濕貼灌漿石材2/3/202364濕貼文化石、亂貼石做法濕貼文化石2/3/202365說明：1.墻體為多孔磚砌體時(shí)，砌墻時(shí)預(yù)留6鋼筋,如未作預(yù)留，應(yīng)將鋼筋慣穿至室內(nèi)墻面錨接。2.墻體為砼面時(shí)，可選用植筋方案施工。3.文化石飾面高度超過一層時(shí)，在二層圈梁部位增設(shè)一道鋼筋砼支座線，如有飾面要求，可選用暗設(shè)方案施工。濕貼文化石2/3/202366硬質(zhì)景觀部分硬質(zhì)景觀2/3/202367硬質(zhì)景觀2/3/202368上海區(qū)域修優(yōu)秀做法2/3/202369安全文明施工安全帽采用金屬置物架放置，方便客戶參觀使用，且顯品質(zhì)上面施工與下面已施工完成石材墻面采用分割層保護(hù)，以免高空墜物破壞完成成品面。2/3/202370土建安全文明施工及現(xiàn)場管理樓層標(biāo)識及