沈陽棋盤山一號(hào)開盤總結(jié)報(bào)告

首創(chuàng)棋盤山一號(hào)開盤總結(jié)報(bào)告營銷部2010年8月報(bào)告結(jié)構(gòu)：、開盤前營銷推廣策略、推售產(chǎn)品分析、戶型分析、本案與首創(chuàng)戶型對(duì)比、可借鑒之處、銷售情況分析（一）、入市方式：1、利用首創(chuàng)置業(yè)在沈陽以“首創(chuàng)國際城”為第一個(gè)主打項(xiàng)目進(jìn)入沈陽市場3年以來，產(chǎn)品形式及品牌效應(yīng)也日益得到沈陽客戶的認(rèn)可。2、從去年12月外展開放以來，一直以項(xiàng)目展示為主。外展場開放時(shí)間較早，且曾經(jīng)為首創(chuàng)琥珀灣外展場地，因?yàn)槿詴?huì)有一定的客源基礎(chǔ)。從外展場蓄客情況來看，多數(shù)客戶仍對(duì)高端別墅、首創(chuàng)品牌、地理位置有一定的關(guān)注。一、開盤前營銷推廣策略（二）、推廣思路：1、推廣主題：首創(chuàng)棋盤山一號(hào)一直推出第五代別墅口號(hào)，從去年項(xiàng)目軟文投放來看，第五代別墅在沈陽的主打也與其他別墅進(jìn)行了明顯的區(qū)分。而今年開始則已環(huán)境為主打，內(nèi)外雙河景依然成為其最大的賣點(diǎn)。2、推廣周期：從今年五月開始進(jìn)入集中推廣期。3、各期推廣主題：5月：墅集大成唯敢言藏；傲踞河岸，領(lǐng)墅此山6月：依山抱水?dāng)埑牵洳卣鎰e墅7月：首創(chuàng)棋盤山一號(hào)樣板示范區(qū)7月17日盛大開放8月：開盤預(yù)告一、開盤前營銷推廣策略一、開盤前營銷推廣策略小結(jié)：從各期報(bào)廣主題來看，以自然風(fēng)景——渾河及私家珍藏為主要方向，從別墅幾大主要關(guān)注價(jià)值點(diǎn)來看，也已此兩點(diǎn)吸引客戶、引導(dǎo)客戶購買。其次從小標(biāo)及其他方式中將地段標(biāo)明：如離渾河最近、處于城郊結(jié)合部等也是吸引客戶的另一種方式。二、推售產(chǎn)品分析聯(lián)排合院獨(dú)棟獨(dú)棟二、推售產(chǎn)品分析（一）項(xiàng)目基本信息：一期總占地面積：17.1萬平米一期總建筑面積：10.6萬平米聯(lián)排別墅：約21528㎡合院獨(dú)棟：約26423㎡臨河獨(dú)棟：約13942㎡容積率：0.62總戶數(shù)：202戶聯(lián)排別墅：112套（204、224平米）合院獨(dú)棟：66套（391-418平米）臨河獨(dú)棟：24套（480-590平米）二、推售產(chǎn)品分析（二）、開盤推售產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型入戶方式端中戶型戶型面積推售數(shù)量所占比例聯(lián)排別墅北入戶端戶型2242623%中間戶型2045448%南入戶端戶型224109%中間戶型2042220%小計(jì)112100%合院別墅

401-4142335%391-4184365%小計(jì)66100%臨河獨(dú)棟

480-584938%

580-590729%

579833%小計(jì)24100%總計(jì)2021、本次開盤將一期202套(除三套樣板間不售外，其他199套全部推售)，即聯(lián)排別墅111套，合院獨(dú)棟66套，臨河獨(dú)棟22套。2、在聯(lián)排別墅中，北入戶南花園80套，所占比例為71%，南入戶北花園32套，所占比例為29%；端戶型36套，所占比例為32%，中間戶型76套，所占比例為68%。（三）、銷售價(jià)格（以下價(jià)格均為報(bào)價(jià)，開盤當(dāng)日折扣為98折）

聯(lián)排產(chǎn)品均價(jià)9000元/平合院獨(dú)棟均價(jià)14000元/平臨河獨(dú)棟均價(jià)20000元/平

開盤共計(jì)銷售126套（對(duì)外）,預(yù)計(jì)銷售達(dá)3億元二、推售產(chǎn)品分析三、戶型分析聯(lián)排戶型（面積：204、224平，均為地上三層無地下，地上車位無車庫）1、聯(lián)排中間戶型與邊戶型基本無區(qū)別，整體戶型除車庫在南向北向外，其他均無區(qū)別。2、全部為南向下沉式客廳，挑高3.5米，餐廳與廚房相連，南北雙向私家花園（端戶型比中間戶型多約10-20平）其余層高3.2米3、二層南向臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間、一步式陽臺(tái)、并配備書房；北向兩間臥室共用衛(wèi)生間無其他特色。4、三層為主臥室自帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間，南向一步式觀景陽臺(tái)，北向超大面積露臺(tái)贈(zèng)送。三、戶型分析合院獨(dú)棟（面積：391-418平，均為地上二層地下一層，地上車庫車位各一個(gè)）1、整體布局特設(shè)下沉式超大面積庭院，兩層花園，地下一層南向超大家庭廳、影音廳、工人房洗衣房，空間布局合理，整體地下給100平增為贈(zèng)送面積2、一層特設(shè)入戶門廊，南向客廳與餐廳相連增加尺度感，中西雙廚，北向書房可作為臥室，客廳上方雙層挑空3、二層南向3間套房均設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間，并有一定尺度的露臺(tái)贈(zèng)送三、戶型分析臨河獨(dú)棟戶型（面積：480-590平，均為地上二層地下一層，地上車庫一個(gè)）1、臨河獨(dú)棟戶型與合院獨(dú)棟戶型類似，地下一層設(shè)南向臥室套房，超大家庭廳、工人房、洗衣間、健身室合理布局2、大面積花園贈(zèng)送，兩層花園，一層雙車庫，特設(shè)南向臥室套房，會(huì)客廳與餐廳相連增加尺度感，特設(shè)中西雙廚，且連接大面積陽臺(tái)可做儲(chǔ)物間；客廳雙層挑高3、二層2個(gè)南向臥室套房，1個(gè)北向套房，南向主臥室贈(zèng)送較大露臺(tái)，由于客廳雙層挑高因?yàn)槎幼呃任恢酶鼮殚_闊明亮四、本案與首創(chuàng)戶型對(duì)比本案1、全地下停車庫，戶均2個(gè)以上停車庫，部分戶型設(shè)置訪客車位，實(shí)現(xiàn)人車分流2、產(chǎn)品線較為豐富3、全部產(chǎn)品贈(zèng)送地下室面積、花園面積較大4、產(chǎn)品創(chuàng)新：一層南臥室，多處獨(dú)立套房，主人房尺度較為闊綽更符合生活5、總體采用德國城堡風(fēng)格，在棋盤山別墅市場獨(dú)樹一幟6、整個(gè)園區(qū)立面色彩均有獨(dú)立組合，實(shí)現(xiàn)差異特色7、利用地形高差及綠化，消除夜晚車燈的光污染8、園區(qū)內(nèi)湖做為一個(gè)特色賣點(diǎn)將有更有利于產(chǎn)品銷售首創(chuàng)1、聯(lián)排地上停車位僅可停放一臺(tái)私家車，合院獨(dú)棟只有一個(gè)地上車庫2、聯(lián)排產(chǎn)品線較為單一僅2種戶型且無明顯戶型差異，花園贈(zèng)送面積僅獨(dú)棟產(chǎn)品較大3、聯(lián)排無地下室；合院贈(zèng)送約100平面地下；獨(dú)棟地下計(jì)入整體面積4、產(chǎn)品創(chuàng)新：一層南臥室，獨(dú)棟及合院產(chǎn)品餐廳與客廳相連，使室內(nèi)空間更大更開闊5、采用托斯卡納風(fēng)格，但目前沈陽市場中多個(gè)項(xiàng)目均采用此種風(fēng)格。6、利用文化石使外立面實(shí)現(xiàn)差異化特色7、雙河景特色，將別墅分為提升的更加明顯四、本案與首創(chuàng)戶型對(duì)比類別樓層本案首創(chuàng)聯(lián)排產(chǎn)品地下首創(chuàng)聯(lián)排無地下贈(zèng)送、地上車位、僅兩種戶型、無中庭、無閣樓等，因此與本案無可比性一層二層三層合院獨(dú)棟地下車庫雙車位、南向臥室、2大分區(qū)兩層花園、2大塊功能分區(qū)一層南向套房、獨(dú)立書房、客廳與餐廳相連、中西雙廚整體面寬進(jìn)深小、獨(dú)立單車庫、特設(shè)入戶門廊、會(huì)客廳及餐廳相連均在南向、特設(shè)書房可改成臥室二層三間臥室朝南，主臥室自帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間并連接一步式陽臺(tái)、南向2間臥室共用衛(wèi)生間南向三間套房、雙層客廳挑高使二層走廊更寬闊乙類獨(dú)棟地下地下車庫可停放四臺(tái)車輛、7大功能分區(qū)、特設(shè)保姆間兩層花園、南向獨(dú)立套房、兩大空間、特設(shè)工人房洗衣房一層南向套房、南北雙客廳、中西雙廚與餐廳相連整體面寬進(jìn)深小、獨(dú)立雙車庫、南向套房、客廳與餐廳相連、中西雙廚且連接陽臺(tái)二層全南向四間臥室、其中三間實(shí)現(xiàn)套房標(biāo)準(zhǔn)、主臥室尺度較大南向2間套房、北向1間套房、雙層客廳挑高挑高使二層走廊更寬闊五、可借鑒之處1、外展開放較早：于2010年底進(jìn)駐中韓大廈開放外展，以展示之名向大眾進(jìn)行產(chǎn)品宣講，但一直保持產(chǎn)品神秘感2、進(jìn)入售樓中心后未采取預(yù)約制：由于地段問題等其他相關(guān)因素，未采用高檔別墅預(yù)約制，使得銷售現(xiàn)場客戶較多，但也會(huì)帶來一些真正的客戶群。3、同行態(tài)度：對(duì)待同行采取較為理智的接待態(tài)度，較為友好4、營銷活動(dòng)：從進(jìn)駐售樓處后，以大量的營銷活動(dòng)進(jìn)行暖場，由于季節(jié)因素，使得每次活動(dòng)期間人流較大，現(xiàn)場人氣較旺5、產(chǎn)品特色：托斯卡納風(fēng)格、外立面使用文化石進(jìn)行不同的組合使每棟樓的立面均不同、門窗采用一般形式即塑鋼窗、實(shí)木門可減少整體費(fèi)用、采用龍湖式景觀模式多植樹植密樹多種顏色花朵交錯(cuò)藝術(shù)小品的擺放等五、可借鑒之處本案花園贈(zèng)送方面來看，僅合院獨(dú)棟與首創(chuàng)有一定的區(qū)別，首創(chuàng)合院產(chǎn)品雙層花園，而本案目前來看僅是單層且面積較少，為了與競品抗衡，建議花園做如下調(diào)整：1、由于路網(wǎng)因素，因此東西兩側(cè)增加花園面積不太現(xiàn)實(shí)，僅能從南北兩側(cè)調(diào)整2、除原有想法根據(jù)中間花壇四分之一分劃外，可進(jìn)行南北方向的花園面積增加六、銷售情況分析1、聯(lián)排產(chǎn)品銷售率達(dá)50%以上，銷售情況較好，主要原因?yàn)椋嚎們r(jià)較低、環(huán)境較好、產(chǎn)品無明顯缺陷2、合院獨(dú)棟產(chǎn)品銷售情況較差，預(yù)計(jì)銷售達(dá)30%，此種銷售情況主要與“合院”概念有關(guān)，從前幾次市調(diào)中可發(fā)現(xiàn)銷售人員對(duì)合院