第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)

介紹：任志強(qiáng)，籍貫山東萊州，中共黨員，北京市政協(xié)委員，現(xiàn)任北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，同時(shí)兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險(xiǎn)公司董事。持有中國(guó)人民大學(xué)法律碩士學(xué)位。任志強(qiáng)語(yǔ)錄：1“粉絲賣(mài)到魚(yú)翅的價(jià)格才叫泡沫?！?/p>

2“房地產(chǎn)商需要囤地地里有糧心中才不慌”

3“工資在漲、GDP在漲，房?jī)r(jià)不漲就不對(duì)”

4“中國(guó)人太有錢(qián)，房子太便宜”

5“宏觀(guān)調(diào)控不為了讓房?jī)r(jià)下跌，是為了穩(wěn)漲”

6“房?jī)r(jià)降了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)不蓋房?！?/p>

7“房地產(chǎn)就該是暴利行業(yè)”

8“沒(méi)買(mǎi)房的人都虧了”

9“中國(guó)可供開(kāi)發(fā)的土地還有很多”

10“高檔房本來(lái)就是窮人買(mǎi)不起的”

11“公布開(kāi)發(fā)商成本等于讓男人公布老婆的三圍數(shù)據(jù)”

12“我的房?jī)r(jià)不會(huì)降，讓外地甚至境外富人來(lái)買(mǎi)房”

13“買(mǎi)不起房為什么不回農(nóng)村”

第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)

主講人：王天勇2012.9.20

聯(lián)系電話(huà)學(xué)習(xí)目標(biāo)】1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義及特點(diǎn)；2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其利益相關(guān)者；3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序；4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化耦合；5．城市價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其角色定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)者城市化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化進(jìn)程的耦合城市價(jià)值對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))RealEstate/RealProperty房地產(chǎn)業(yè)：指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、房屋維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢(xún)等行為，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的行為。房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)：（1）基礎(chǔ)性（房和地、住宅和配套、稅、利和實(shí)物地租）（2）關(guān)聯(lián)性、先導(dǎo)性強(qiáng)（50多個(gè)生產(chǎn)部門(mén)）（3）高投資，高收益，高風(fēng)險(xiǎn)（4）地域性(市場(chǎng)、價(jià)格、政策法規(guī))（5）政策性與法律法規(guī)的影響性二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。地產(chǎn)是土地及其包括供水、供電、排水、通訊、供氣、供熱等地下管線(xiàn)以及地面道路等基礎(chǔ)設(shè)施的總稱(chēng)。房產(chǎn)是定著在土地上的各種房屋，它們具有各自的使用性質(zhì)和功能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過(guò)產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織管理、資金運(yùn)營(yíng)，建設(shè)適用社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求、滿(mǎn)足用戶(hù)需求、與環(huán)境協(xié)調(diào)的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的行為過(guò)程。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)1．位置的固定性或不可移動(dòng)性2．耐久性或長(zhǎng)期使用性3．適應(yīng)性或附加收益性4．異質(zhì)性或不一致性5．弱流動(dòng)性或較差變現(xiàn)性6．易受政策影響性7．對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性8．外溢性或相互影響性四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型（一）按開(kāi)發(fā)程度劃分1．生地——可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施、尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。2．毛地——毛地是指具有一定基礎(chǔ)設(shè)施配套，但地上建筑物或構(gòu)筑物需要拆遷而尚未拆遷的城市土地。

3．熟地——熟地是指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，具備“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。4．在建工程——已經(jīng)開(kāi)始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的建設(shè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。

5．建成后物業(yè)——通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。（二）按開(kāi)發(fā)的綜合程度劃分根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合程度，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)兩種類(lèi)別。1．單項(xiàng)開(kāi)發(fā)指分散建造的單項(xiàng)工程或單位工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。如單獨(dú)建設(shè)一座商場(chǎng)、一條道路、一座橋梁、一棟房屋等。

2．綜合開(kāi)發(fā)

指城市土地和房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的高度一體化，也就是指在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅僅是對(duì)建筑地塊或房屋建筑進(jìn)行有目的的建設(shè)，而且要對(duì)被開(kāi)發(fā)地區(qū)的一些必要的公用設(shè)施、公共建筑進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)建設(shè)。

（三）按開(kāi)發(fā)地塊劃分1．新區(qū)開(kāi)發(fā)-加強(qiáng)城市功能單一功能綜合功能2．舊城改造-恢復(fù)城市發(fā)展活力形態(tài)型功能型五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要指標(biāo)1．建筑面積指建筑物外墻勒角以上外圍所圍成空間的各層水平投影面積之和。2．占地面積是考核建設(shè)項(xiàng)目總平面設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)，可以從兩方面理解：（1）對(duì)于建筑物而言，占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積計(jì)算。（2）指地塊總面積。在最初進(jìn)行報(bào)批立項(xiàng)時(shí)，經(jīng)常用到“占地面積”這個(gè)概念，占地面積乘以容積率等于建筑面積。3．容積率指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。4．建筑密度（建筑覆蓋率）是項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，反映了一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。5．住宅平均層數(shù)住宅平均層數(shù)是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。6．日照間距7．平均建設(shè)周期平均建設(shè)周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從工程開(kāi)工至全部工程完工所持續(xù)的時(shí)間。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期等于計(jì)算期間內(nèi)房屋施工面積與新竣工面積之比。8．綠地率綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。9．使用面積使用面積是指房屋各層平面中可直接供用戶(hù)使用的凈面積之和。10．公攤面積公攤面積是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為用戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的樓內(nèi)公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。11．有效面積系數(shù)有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)可出售或出租的建筑面積與總建筑面積的比值。12．建筑紅線(xiàn)(又稱(chēng)建筑控制線(xiàn))

有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線(xiàn)。用地紅線(xiàn)（征地紅線(xiàn)）指規(guī)劃管理部門(mén)按照城市總體規(guī)劃和節(jié)約用地的原則，核定或?qū)徟ㄔO(shè)用地的位置和范圍線(xiàn)。道路紅線(xiàn)指規(guī)劃的城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的邊界線(xiàn)。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其角色定位1．開(kāi)發(fā)商是整合商2．開(kāi)發(fā)商是運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)商整合商才智創(chuàng)造者運(yùn)營(yíng)商價(jià)值締造者角色定位七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)者開(kāi)發(fā)用地供給者專(zhuān)家顧問(wèn)金融機(jī)構(gòu)承包商消費(fèi)者政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)構(gòu)思與決策第一階段第二階段第三階段第四階段拓展與定位建設(shè)實(shí)施租售及服務(wù)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序4．申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2．申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證3．申請(qǐng)土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)7．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建5．拆遷安置6．籌集開(kāi)發(fā)資金3．項(xiàng)目竣工驗(yàn)收1．辦理工程開(kāi)工手續(xù)2．項(xiàng)目管理及控制一、城市化人口學(xué)角度

地理學(xué)角度

社會(huì)學(xué)角度

經(jīng)濟(jì)學(xué)角度

人口向城市地區(qū)集中或農(nóng)業(yè)人口變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過(guò)程。一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中的過(guò)程。農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)化為城市生活方式的過(guò)程。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為城市化大生產(chǎn)的過(guò)程。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用1．推動(dòng)城市規(guī)劃的實(shí)施與完善2．為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng)以及生活提供載體3．有利于減少投資成本4．為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑5．為城市政府財(cái)政提供資金來(lái)源三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化進(jìn)程的耦合（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市化進(jìn)程的影響1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市化的物質(zhì)載體農(nóng)業(yè)人口-城市人口，就業(yè)農(nóng)業(yè)用地-建設(shè)用地，房屋和設(shè)施2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市化的不利影響供需矛盾明顯供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理房?jī)r(jià)持續(xù)上漲開(kāi)發(fā)滯后阻礙城市化進(jìn)程（二）城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響1．城市化建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心動(dòng)力之一農(nóng)民的城市化2．城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)也有制約作用工業(yè)化推進(jìn)城市化第三產(chǎn)業(yè)受制約中等城市偏少（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市化的協(xié)同發(fā)展1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵循城市化規(guī)律2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中政府的引導(dǎo)和調(diào)控3．加強(qiáng)城市發(fā)展整體規(guī)劃4．市場(chǎng)化與城市化

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嫁接到城市建設(shè)和管理

過(guò)度市場(chǎng)化供給體制畸形需求凸現(xiàn)住房問(wèn)題：房?jī)r(jià)飆升

為降低房?jī)r(jià)而增加土地供應(yīng)會(huì)影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力

城市房?jī)r(jià)由城市價(jià)值決定圖1-10城市房?jī)r(jià)內(nèi)涵四、城市價(jià)值對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響1．城市價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值的概念城市價(jià)值：根據(jù)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，聚集利用和優(yōu)化配置資源，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)文化價(jià)值的能力。

房地產(chǎn)價(jià)值=房產(chǎn)價(jià)值+地產(chǎn)價(jià)值

2．城市價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系圖1-11各種類(lèi)型城市的房?jī)r(jià)示意成本+利潤(rùn)決定城市價(jià)值決定圖1-12城市