香河項目市場調研及定位報告(終稿)-張鈞

香河項目市場研究及定位報告本次報告需要解決的問題市場怎樣？我們的客戶是誰？他們需要什么樣的產(chǎn)品？市場篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價值分析4、市場環(huán)境分析5、市場競品分析產(chǎn)品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規(guī)劃定位4、項目產(chǎn)品定位5、項目經(jīng)濟測算報告框架香河項目地塊區(qū)位及交通前言香河項目地塊衛(wèi)星圖安平鎮(zhèn)天下第一城孔雀城103國道距通州北苑32公里距香河縣城12公里萬通紫藤堡農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心本案與天津武清縣交界處香河項目地塊交通圖安平鎮(zhèn)本案北京方向縣城方向香安賓館香河項目地塊現(xiàn)狀自西向東自東向西自南向北自北向南103國道東面待征土地200畝本項目地塊方正，緊鄰103國道武清交界處，82.2畝+200畝，容積率3。項目地塊示意103國道200畝82畝逸品藍山北四惠本案漷縣出口西集出口京沈高速京津高速于家務出口四惠至地塊行車路線圖小結距四惠48公里距通州北苑32公里距京沈漷縣出口18公里距京津高速于家務出口12公里距京沈香河出口18公里距香河縣城12公里距第一城2公里距最近938車站1公里這里可以是北京！市場篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價值分析4、市場環(huán)境分析5、市場競品分析京津冀都市圈

京津冀經(jīng)濟區(qū)包括北京、天津、河北省的石家莊、唐山等8地市及所屬區(qū)域。在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的京津冀、山東、遼寧三大經(jīng)濟板塊中，京津冀地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最好，成為三大板塊之首。香河區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ本⑻旖蛳蛑苓叧鞘械募夹g、產(chǎn)業(yè)轉移力度加大區(qū)域的技術市場逐步發(fā)展，研發(fā)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈更加緊密，促進通信、汽車、鋼鐵、新能源、生物醫(yī)藥、信息技術等產(chǎn)業(yè)集群逐步形成。京津冀城市群近期的重點發(fā)展目標環(huán)首都經(jīng)濟圈的“同城時代”環(huán)首都經(jīng)濟圈建設的總體思路鄰近北京將近1000公里的范圍內，利用3到5年時間，打造環(huán)首都經(jīng)濟圈

包括張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、淶水縣、涿鹿縣、懷來縣、赤城縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽區(qū)、安次區(qū)、固安縣13個縣（市），這些城市群首尾相連，全長999．5公里，面積達到27060平方公里環(huán)首都經(jīng)濟圈的“同城時代”環(huán)北京“一小時經(jīng)濟圈”河北省將通過高鐵與北京銜接，北京10分鐘可到廊坊，15分鐘到涿州、懷來，30分鐘到承德，高鐵網(wǎng)將在近年內全部形成“高鐵時代”的“高鐵經(jīng)濟”緊緊圍繞建設“國際旅游城市”總體目標，使城市的交通區(qū)位、土地資源、旅游資源、人文優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮和提升，打響“高鐵經(jīng)濟”品牌空前優(yōu)惠的“特區(qū)政策”環(huán)首都經(jīng)濟圈將環(huán)繞北京建成一個全封閉的城市帶。對這個特區(qū)，“將給予比深圳更優(yōu)惠的政策”。在規(guī)劃上，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟圈的經(jīng)驗，制訂總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳規(guī)等，預計將在2011年10月底前完成河北省環(huán)北京13個縣市，將采用“三零”的方式大搞招商。即零溢價、零成本注冊和零成本審批，這在全國的招商政策中是很少有的京沈高速——省級高速公路京唐高鐵第一站即為香河通唐線為在建省級干道（通州沙古堆—香河—寶邸—玉田—豐潤—唐山）七環(huán)為規(guī)劃中的北京環(huán)城快速（廊坊—香河—三河—平谷）規(guī)劃中的京津第二城鐵（北京—香河（安平開發(fā)區(qū)）—寶坻—天津）便捷的外部交通網(wǎng)絡香河正處于京津冀核心區(qū)北三縣包括三河、大廠回族自治區(qū)、香河，隸屬于河北省廊坊市，地處北京、天津兩大直轄市之間，是目前中國最大的飛地（香河境內的北京土地）北三縣總區(qū)域面積1277平方公里,共設轄24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口總數(shù)88萬。河北（北三縣）的地位和機會北三縣及香河的產(chǎn)業(yè)發(fā)展配合廊坊市實施“置身沿海，借勢京津，加快崛起”戰(zhàn)略的需要，北三縣經(jīng)濟需要構筑科學、合理的統(tǒng)籌模式，通過一體化戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，從而帶動廊坊經(jīng)濟的提速。香河——面向京津市場，打造五大特色產(chǎn)業(yè)，即家俱業(yè)、機械鈑金業(yè)、包裝印刷業(yè)、汽車配件、新型材料；其中：家俱成為支柱產(chǎn)業(yè)。香河縣目前已發(fā)展成為全國第二、北方最大的家俱集散地兩帶：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽港、里瀾城等園區(qū)，沿廊泊公路建設環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶。一軸：即依托永清、霸州、文安、大城等工業(yè)園區(qū)，沿規(guī)劃建設的廊滄高速公路建設特色產(chǎn)業(yè)軸。一中心：即發(fā)展城市經(jīng)濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區(qū)成為全市的政治、文化、經(jīng)濟中心。廊坊產(chǎn)業(yè)布局的總思路：兩帶一軸一中心

廊坊主導產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域分布

電子信息產(chǎn)業(yè)

汽車零部件

金屬制品

木材加工家俱制造

食品加工及制造

會議旅游廊坊三河固安香河霸州大城文安大廠

廊坊市支柱在北三縣，北三縣重心在香河香河機遇：首都東擴《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》確定通州為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心，給通州新城帶來歷史性發(fā)展機遇。

從通州新城的規(guī)劃來分析，未來作為北京東部重要的中心城區(qū)以及新的文化中心和行政中心，勢必帶動以通州新城為核心的周邊區(qū)域的發(fā)展；本項目距通州新城行政中心僅27公里，未來勢必會受到其經(jīng)濟發(fā)展的輻射帶動。通州必將帶動香河小結8年前北京（CBD)與通州的關系就是今天通州(CBD)與香河的關系互相補充，共同發(fā)展，只是時間問題市場篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價值分析4、市場環(huán)境分析5、市場競品分析香河縣位于河北省中部偏東，距北京50公里，距天津60公里總面積458平方公里。全縣共轄淑陽鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)、五百戶鎮(zhèn)、劉宋鎮(zhèn)、安頭屯鎮(zhèn)、渠口鎮(zhèn)、蔣辛屯鎮(zhèn)、鉗屯鄉(xiāng)、錢旺等9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。香河概況以縣城為中心，依托未來的霸密高速公路，形成一級發(fā)展軸線，安平、鉗屯、蔣辛屯三鄉(xiāng)鎮(zhèn)處在這條軸線上依托通唐公路建立二級發(fā)展軸線，將錢旺、渠口等納入到縣城輻射的范圍中；第三級發(fā)展軸線，以縣城為中心，依縣鄉(xiāng)道路向外圍輻射，包括了安頭屯、五百戶和劉宋三鎮(zhèn)鄉(xiāng)。城鎮(zhèn)體系發(fā)展規(guī)劃《香河縣城總體規(guī)劃（2002-2020）》的解讀發(fā)展重點沿交通主軸推進潮白河河堤及周邊環(huán)境的整治積極推進撤縣建市、撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)香河近期重點規(guī)劃建設（2011年）的建議淑陽鎮(zhèn)、安平、蔣辛屯是香河未來發(fā)展城市化的重點區(qū)域，體現(xiàn)在以下幾點：地質結構的局限性融入北京市都市圈的必要性和就近性自身發(fā)展的需要（自身擴張，潮白河的改造）香河縣城總體規(guī)劃的傾向性北京的重心東移，香河縣城西靠以淑陽鎮(zhèn)、安平、蔣辛屯三鎮(zhèn)優(yōu)先跨越式發(fā)展，從而帶動其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，預計2015年達到以下目標：未來城市人口主要向淑陽鎮(zhèn)，安平，蔣辛屯集中產(chǎn)業(yè)升級在三鎮(zhèn)優(yōu)先展開，主要涉及家俱、物流、休閑、會展等產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)區(qū)新農(nóng)村改造主要在其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是同時要注意控制人口密度2015年達到以下目標功能：區(qū)域正處于發(fā)展起步階段，城市功能從單一向綜合多元化發(fā)展經(jīng)濟：城市經(jīng)濟雖然目前發(fā)展起點較低，但總體增長速度較快消費：人民生活逐步改善，但消費習慣仍趨于保守產(chǎn)業(yè)：目前以香河的家具產(chǎn)業(yè)與加工產(chǎn)業(yè)為主高端人群：區(qū)域地緣型高端人群總量在20000萬左右，具備一定購買基礎小結市場篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價值分析4、市場環(huán)境分析5、市場競品分析項目地塊發(fā)展現(xiàn)狀從河北省的一個小縣城向北京衛(wèi)星城過渡的階段；傳統(tǒng)意義上的北京周邊遠郊區(qū)縣，心理距離較遠；城市面貌逐步改變，初步出現(xiàn)了具備一定品質感的商品住宅和別墅項目。地塊區(qū)位分析“半小時進京去衛(wèi)，１小時上天下海”

地塊東接天津，西臨北京通州。從地塊出發(fā)，30分鐘可達北京市中心或天津市區(qū)。緊鄰京津的獨特區(qū)位，方便區(qū)域吸納兩地因產(chǎn)業(yè)升級轉移的產(chǎn)業(yè)、資金、技術與人才。45公里70公里60公里45公里110公里位于京津之間，便于整合資源，承接京津的人口和產(chǎn)業(yè)。大北京規(guī)劃——地塊發(fā)展空間巨大香河區(qū)域發(fā)展被提升到一個全新的高度，與北京的聯(lián)系越來越密切，未來城市發(fā)展?jié)摿薮?。依托新城?guī)劃，大北京向東、向南發(fā)展；新七環(huán)規(guī)劃的實施，地塊區(qū)域成為規(guī)劃七環(huán)路的重要節(jié)點；首都機場選址東南部片區(qū)初步確定,將帶動整個東南片區(qū)的發(fā)展。第二機場香河大廠密涿高速：京唐高鐵：密涿高速與京唐高鐵的修建，將加速大北京區(qū)域一體化的實現(xiàn)，促進與北京的區(qū)域融合。大北京規(guī)劃——地塊交通密涿高速香河大廠京唐高鐵北京密涿高速是北京大外環(huán)密云至涿州段，途經(jīng)大廠、香河、固安等區(qū)域。目前高速公路已于10年5月動工。北京到唐山，途經(jīng)香河，具體站點位置目前國家尚未審批，已于2010年開工，未來從北京南站至香河縣城車行時間僅12分鐘。區(qū)域城市規(guī)劃——城市定位香河——京津后花園、首都衛(wèi)星城北京東部的生態(tài)新城是北京產(chǎn)業(yè)轉移的承接地和功能產(chǎn)業(yè)的配套地；是潮白河沿岸重要的文化、休閑、度假基地；是北京七環(huán)內具有民族特色和時代特征的城市組團。面向北京，依托北京，服務北京承接京津制造業(yè)轉移，打造“生產(chǎn)現(xiàn)代之城”圍繞做靚京津之間生態(tài)環(huán)境品牌，打造“生態(tài)優(yōu)越之城”圍繞服務京津高端人群，提升城市品位、完善配套功能、促進商業(yè)繁榮，打造“生活品位之城”區(qū)域城市規(guī)劃——香河城市規(guī)劃除自身發(fā)展外，香河強調與北京、天津的聯(lián)系，城市規(guī)劃上面向京津客戶做相應的配套。以“京津后花園、首都衛(wèi)星城”為發(fā)展定位，積極擴大同北京的聯(lián)系，充分吸引、利用北京各類資源，發(fā)展香河的區(qū)位、生態(tài)和品牌優(yōu)勢，重點帶動以“兩河”、“兩城”為載體的，面向北京的以現(xiàn)代服務業(yè)為基礎的“頂級品位京津后花園”

香河密涿高速規(guī)劃縣域公路規(guī)劃王譚路“京津后花園、首都衛(wèi)星城”香河縣城城市總體規(guī)劃(2008-2020)潮白河大運河天下第一城香河家具城本案重點做大做強家具制造、紙制品包裝、金屬制品三大傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。面向京津，借助第一城、家具城的規(guī)模和知名度，大力發(fā)展會展旅游和現(xiàn)代服務業(yè)，突出發(fā)展市場貿(mào)易、房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流等第三產(chǎn)業(yè)。引進北京及國字頭外遷企業(yè)，中冶、中信、中電投等企業(yè)集團紛紛進駐，為香河發(fā)展帶來大量的資金和人才。區(qū)域城市規(guī)劃——香河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密涿高速規(guī)劃王譚路渠口工業(yè)園：重點發(fā)展金屬制品生產(chǎn)和加工等產(chǎn)業(yè)。高技術工業(yè)園農(nóng)業(yè)高新技術園規(guī)劃占地面積13.33平方公里。安平經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積12平方公里香河縣城規(guī)劃：投資3000萬元，1.97平方公里。家具產(chǎn)業(yè)基地綠地民用商品貿(mào)易區(qū)運河國際生態(tài)城目前香河產(chǎn)業(yè)正處于大興土木建設階段，未來香河將依托各個產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)向西向北發(fā)展。規(guī)劃縣域公路地塊價值小結京津冀都市圈核心區(qū)大北京層面大北京發(fā)展主流方向新七環(huán)、高鐵帶來區(qū)域融合城市自身發(fā)展層面依托北京服務北京的定位自身城市間的區(qū)域融合越來越多的企業(yè)園區(qū)建設CBD東擴，通州崛起，帶動北京東部片區(qū)的發(fā)展區(qū)域未來與北京的聯(lián)系更加密切，越來越多的承接北京的產(chǎn)業(yè)與人口，帶動經(jīng)濟發(fā)展，帶來大量高素質高收入人群，促進當?shù)叵M。

隨著北京城市的不斷邊緣化，區(qū)域作為北京遠郊休閑度假優(yōu)勢凸顯，區(qū)域價值進一步提升。北京第二居所概念逐漸被認可地塊周邊發(fā)展現(xiàn)狀小結區(qū)域發(fā)展起步階段，雖然具備一定影響力和知名度，現(xiàn)階段仍以自身發(fā)展為主，未來能否出現(xiàn)跨越式發(fā)展，主要還是取決于京津兩大都市的輻射及自身規(guī)劃的完善。市場篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價值分析4、市場環(huán)境分析5、市場競品分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展田園農(nóng)村村民住宅農(nóng)田90年代初休閑度假天下第一城1992年核心產(chǎn)業(yè)香河家具城1998年居住項目頤和領袖城觀天下2008年多元化綜合發(fā)展孔雀城\紫藤堡運河國際生態(tài)城潮白河生態(tài)城家具生產(chǎn)基地2011年大型商業(yè)大廠國際漁具城

由單一化自然發(fā)展到多元化規(guī)劃發(fā)展，區(qū)域面貌得到極大改善區(qū)域發(fā)展將擺脫中國傳統(tǒng)小城市自內而發(fā)的發(fā)展模式，直接受中心城市影響成為具有特定居住功能的京津冀城市群中一份子。滿足本地需求利用資源，吸引北京消費的，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期自主產(chǎn)業(yè)賺足北京人的錢承載北京人口居住衛(wèi)星城功能第三產(chǎn)業(yè)及服務業(yè)整合發(fā)展，轉移北京功能富力萬科綠地現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園珠江宣武國隆天際三強龍安達合生香江龍邦龍盛鴻威天富郎森工業(yè)園香河縣城香河土地一級開發(fā)歸屬公司示意圖萬通榮盛序號開發(fā)企業(yè)占地（平方公里）所占村落數(shù)量（個）1香河龍盛地產(chǎn)5.7352福建龍邦公司5.733北京萬通地產(chǎn)6.7484鴻威實業(yè)發(fā)展有限公司7.3635北京宣武集團6.756合生材料公司4.257郎森集團23158日本天驃集團0.8629龍安達公司3.96310城鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司4.76411廣東珠江集團4.64412北京世貿(mào)天階公司7.17513河北國隆公司2.81214瑞盛公司27.51515富力集團15.921116城鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司5.44617上海綠地集團30.8617占地面積數(shù)據(jù)明細區(qū)域項目名城位置發(fā)展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

華北進口民用商品自由貿(mào)易區(qū)香河縣城西側綠地集團3390

政務新區(qū)、總部商務基地、國際貿(mào)易及展示區(qū)、國際食品商貿(mào)區(qū)、五星級酒店、濱河生態(tài)園區(qū)及居住配套區(qū)。已經(jīng)推出“我家公坊”公寓和“中央領仕館”別墅產(chǎn)品，兩個項目均已入住，并成為區(qū)域的標桿樓盤。中國（香河）農(nóng)產(chǎn)品交易中心香河經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內。香河距北京市區(qū)45公里中商集團-香河中商農(nóng)產(chǎn)品交易中心有限公司100.05

1期占地1500畝，綜合服務區(qū)、交易區(qū)、物流區(qū)、倉儲區(qū)、輔助建筑及其它。下設“三城一中心一基地”，即“中國國際農(nóng)產(chǎn)品城、中國國際清真食品城、中國國際花卉城、中國國際農(nóng)產(chǎn)品會展中心、中國國際涉農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)（組織）駐京辦事處外遷基地”。亞太家具材料城香河亞太大道香河家具材料中心有限公司100.05150亞太城總規(guī)劃面積萬余畝，首期開發(fā)1500畝，總投資50億，建成大型商場面積150萬平方米，亞太城整個項目的滾動投資會達到200億元.亞太城項目主要規(guī)劃了皮革區(qū)、布藝區(qū)、五金區(qū)、建材區(qū)、燈飾區(qū)、廚衛(wèi)區(qū)、綜合區(qū)（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料等）等數(shù)大功能專區(qū)，另設辦公大樓、酒店、住宅、休閑廣場以及其他生活設施等大型配套，項目建成后是亞太家具材料總部集群基地，建材總部集群基地，燈飾總部集群基地，廚衛(wèi)總部集群基地為一體的亞太香河總部集體。大型品牌房企進駐香河項目動態(tài)一覽表1區(qū)域項目名城位置發(fā)展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

中誠·富力新農(nóng)村建設項目鵏池河流域富力地產(chǎn)/河北建設集團/中誠土地整理開發(fā)有限公司

6002009年10月與香河縣政府簽約總投資300億元、可容納10萬人居住的新農(nóng)村建設項目。面積約600萬平方米，將建設食品交易、物流、信息、商務、金融和科研中心。

萬通新界1期萬通紫藤堡香河安平鎮(zhèn)萬通地產(chǎn)53.309333

4.8億元獲得香河四塊土地北京歡樂城1期香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)，距離京沈高速香河出口約3公里萬科/五礦建設首期26.566.2規(guī)劃總建面534萬㎡的低密度項目。京津冀(香河)城鄉(xiāng)生態(tài)服務業(yè)項目香河縣城的西北方向，處于潮白河及北運河流域北京鼎盛華泰公司

規(guī)劃范圍約為10平方公里,投資120億元的潮白河現(xiàn)代物流區(qū)項目.國際運河生態(tài)城第一城東側，老夏安線西側北京盛達置地投資15.34（230畝）15高檔住宅小區(qū)與相關配套設施。大型品牌房企進駐香河項目動態(tài)一覽表2區(qū)域項目名城位置發(fā)展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目毗鄰京沈高速香河第二出口首創(chuàng)置業(yè)/河北建設集團

200總投資約70億元的北京首創(chuàng)集團養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目.雙方的合作模式主要是河北建設集團負責項目的建設開發(fā)，首創(chuàng)集團負責項目的投資、策劃、定位等，相當于河北建設集團為建筑商，首創(chuàng)集團是開發(fā)商，該項目的運營方面以首創(chuàng)集團為主，但河北建設集團作為建設施工方，對當?shù)刭Y源調配能力更強一些。香河愛晚中心暨國家養(yǎng)老示范基地項目香河縣渠口鎮(zhèn)，西起京哈高速公路香河第二出口處,南至京哈高速公路世紀愛晚(北京)置業(yè)有限公司香河投資公司A區(qū)占地33.3550.593計劃投資70億元，建設集“醫(yī)療、保健、康復、教育、培訓、國際合作”于一體的現(xiàn)代化、可持續(xù)發(fā)展的，具有經(jīng)濟效益和示范作用的超高端養(yǎng)老社區(qū)。項目建成后，可養(yǎng)護老人5萬多名，提供就業(yè)崗位數(shù)萬個，創(chuàng)造一次性產(chǎn)值80億元且年正常收入超過15億元，并計劃在10年內為社會培養(yǎng)和輸送30至50萬名具有專業(yè)資格的老年養(yǎng)護人員。A區(qū)占地500畝，建設養(yǎng)老公寓，康復養(yǎng)護中心、怡養(yǎng)綜合館、購物中心及相關附屬設施等大型品牌房企進駐香河項目動態(tài)一覽表3區(qū)域項目名城位置發(fā)展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

世貿(mào)天階“國際健康城”

蔣辛屯鎮(zhèn)郭辛莊、趕水壩、程辛莊、王莊子、前建各莊等5個村街進行新農(nóng)村社區(qū)建設北京世貿(mào)天階投資集團

180總投資100億元世貿(mào)天階健康產(chǎn)業(yè)園項目，香河潮白河畔打造高端養(yǎng)老及CBD白領社區(qū)。

陽光紅巖領袖文化產(chǎn)業(yè)園

紅巖資本集團、陽光媒體集團-旗下-陽光紅巖（北京）投資有限公司投

一期項目擬投資30億元，計劃建設世界葡萄酒文化博物館及展銷中心、私人葡萄酒莊園會所、領袖會所及相關配套設施，同時還將大量種植葡萄、藍莓、薰衣草等觀賞和經(jīng)濟作物。二期項目還將建設牛津領袖公學、網(wǎng)上奢侈品直銷中心、陽光媒體電視節(jié)目制作中心等項目，項目建成后將成為中國高端文化中心、領袖居住之地及北京最具品位的后花園。京東第一街西城區(qū)平安大街南部區(qū)域北京建工

大型品牌房企進駐香河項目動態(tài)一覽表4區(qū)域項目名城位置發(fā)展商占地（萬㎡）建面（萬㎡）項目概況香河

香江國際CEO社區(qū)和家居總部集群基地項目

香江集團

打造立足全國、面向世界的高端CEO社區(qū)和亞洲最大的家居總部集群基地。項目建成后，將使香河成為亞洲規(guī)模最大、輻射力最強的家具建材批發(fā)和工業(yè)原輔材料采購中心、貿(mào)易中心和商務中心及高端CEO聚集區(qū)。

池河開發(fā)項目

新加坡美裕集團

新加坡美裕集團投資15億元的池河開發(fā)項目萬莊文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園廊坊萬莊

項目計劃總投資300億元。產(chǎn)業(yè)園以文化娛樂休閑旅游為核心，文化旅游產(chǎn)業(yè)為支撐，生態(tài)環(huán)保為特色，主要面向京津冀地區(qū)有消費能力和休閑需求的人群，以及外來旅游人群。產(chǎn)業(yè)園建設以文藝娛樂、藝術展覽、文化創(chuàng)意、藝術教育、文物鑒賞、音樂美術、數(shù)字傳媒、康體休閑和農(nóng)耕體驗為主要內容。產(chǎn)業(yè)園實行“政府主導、企業(yè)運作、社會參與、多元投資”的發(fā)展模式，通過在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、體制機制、運行模式、政策體系等方面進行創(chuàng)新，探索文化藝術與旅游相結合的模式。大型品牌房企進駐香河項目動態(tài)一覽表5香河房地產(chǎn)投資比重逐年加大52香河房地產(chǎn)歷年開工竣工面積(萬)53香河歷年房地產(chǎn)銷售情況54香河人均可支配收入穩(wěn)步上升55香河房價漲幅56香河2001年30萬現(xiàn)狀人口32萬2020年規(guī)劃人口40-45萬香河人口從目前行業(yè)從業(yè)人數(shù)來看，工業(yè)、建筑業(yè)和批發(fā)零售業(yè)從業(yè)人員較多，多數(shù)高收入群體集中在國家機關和批發(fā)零售業(yè)兩者中。57路段分類流向12：00-12：30流量10：00-10：30流量18：00-18：30流量全天按8小時計算103國道

重型車

由南向北1501832025323由北向南153190103轎車由南向北71653104492由北向南11099187項目地塊車流量分析該地塊重型車較多，塵土及噪音較大，在產(chǎn)品設計時應重點考慮58項目地塊現(xiàn)有配套公交農(nóng)貿(mào)超市醫(yī)院學校59投資50億元打造的農(nóng)貿(mào)城在地塊正對面60小結香河房地產(chǎn)在北京遠郊河北各縣的發(fā)展中最具有發(fā)展?jié)摿Γ邆湟欢ǖ钠瘘c，并且發(fā)展速度較快。群雄逐鹿，開發(fā)量激增，雖然已經(jīng)差異化開發(fā)但香河市場仍然會爆發(fā)一場開發(fā)商之間的惡戰(zhàn)市場篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價值分析4、市場環(huán)境分析5、市場競品分析龍盛四季城大運河孔雀城紫藤堡我家公紡、中央領仕館香城儷舍山水田園碧盛家園頤和上城香水印北京香醍育龍香苑波瀾峰京漢君庭盛世家園領郡one潮白河孔雀城挪威的森林北京堂樾盛世家園香河縣城香河代表項目分布圖共青社紫藤堡榮盛香城儷舍中央領仕館領郡one泊瀾峰孔雀城龍盛四季啟城京漢君庭北京香醍香水世界城逸品藍山山水田園萬科鷺湖碧盛家園頤和上城泊瀾峰逸品藍山香水世界城榮盛香城儷舍北京嶺郡one共青社項目名稱區(qū)域開發(fā)公司建筑類型物業(yè)類型榮盛香城酈舍城區(qū)榮盛地產(chǎn)高層、小高層住宅北京嶺郡ONE城區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司高層、小高層住宅、商鋪泊瀾峰城區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司高層住宅香語世界城城區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司小高層、高層住宅逸品藍山開發(fā)區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司高層、小高層、多層住宅大運河孔雀城開發(fā)區(qū)京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅別墅萬通紫藤堡開發(fā)區(qū)萬通地產(chǎn)別墅別墅競品開發(fā)類型縣城板塊：本地客戶為主，兼有首置及改善性客戶；部分北京客戶，受價格擠壓的被動郊區(qū)化客戶，以及看好香河發(fā)展的投資客戶，主要購買小戶型產(chǎn)品；安平板塊：因離縣城較遠，香河當?shù)乜蛻糨^少，部分安平當?shù)乜蛻糍徺I，約占30%左右；大部分為北京客戶購買，被動郊區(qū)化，受價格擠壓來此購房，以中小戶型需求為主；香河主要房地產(chǎn)集中在兩個區(qū)域香河主要房地產(chǎn)集中在兩個區(qū)域香河房地產(chǎn)市場客戶主要有3類：1、當?shù)鼐用窀纳萍皠傂瑁河捎诋數(shù)鼐用袷杖胨接邢抟约按罅啃罗r(nóng)村建設項目的啟動落實，當?shù)鼐用竦膭傂孕枨髮⒋蟠鬁p少；2、京城投資客戶：該類客戶占香河市場的多數(shù)，比較看重小區(qū)品質以及開發(fā)公司的知名度，對于周邊生活配套相對不看重；3、外地在香河的生意人：該類客戶主要是家具專業(yè)市場的外地生意人，有一定的經(jīng)濟能力，有投資需求和居住需求，對周邊生活配套相對看重。成交客戶分析總結：項目地塊SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢分析（Strength）劣勢分析（Weakness）1、政策層面支持香河發(fā)展2、品牌開發(fā)商差異化進駐，未來可期3、地塊所屬位置，客戶心理接受度較大4、大北京概念得到很好的詮釋1、地塊配套不完善2、項目離國道距離近，噪音、污染大。機會分析（Opportunity）SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、品牌公司雖已囤地，但屬于戰(zhàn)略規(guī)劃中，

還未大面積啟動香河市場2、順應城市發(fā)展進程，配合大北京建設3、可借勢香河政府宣傳作為項目的切入點借勢城市規(guī)劃吸引北京客群的關注同時配合項目的宣傳準確抓住剛需客戶產(chǎn)品力全面解析，力爭給市場的產(chǎn)品形象是完美的、沒有瑕疵講未來、講發(fā)展、講生態(tài)、講宜居、講休閑、講前瞻性威脅分析(Threat)ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、國家新政對投資客戶打擊大2、全球經(jīng)濟走勢變數(shù)較大3、房地產(chǎn)市場觀望情緒未退4、市場供應量較大加大推廣力度，差異化營銷營造市場關注熱點對客戶講規(guī)劃，講本案開發(fā)的歷史意義、城市意義、與其他競爭個案對比性說辭，完全拉開檔次區(qū)分，強化市場形象市場部分總結風險與機會共存投放的產(chǎn)品類型投放的時機投放時的政策背景投放時的競爭環(huán)境做足功課會使我們的機會大于風險！產(chǎn)品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規(guī)劃定位4、項目產(chǎn)品定位5、項目經(jīng)濟測算誰？為我們的工作買單！這一章節(jié)要解決的問題客戶描述5精神訴求關鍵詞務實、執(zhí)著、和諧、成長、喜愛自然、依賴家庭相信希望在遠方他們是社會的主流人群，向往層次更高的品質生活，但實力有限，不能予取予求，是熙熙攘攘的城市長跑者?？蛻裘枋?予取予求—隨心所欲的取舍他們腳踏實地，事事講究性價比，同時又充滿希望，每天被城市中各種各樣的成功故事鼓勵著奔向更高的目標?？蛻裘枋?他們相對傳統(tǒng)，五光十色的大都市生活似乎還沒有影響到他們對家庭的依賴感和歸屬感，朋友和親戚是他們做決定的重要意見來源?？蛻裘枋?口碑傳播是他們對事物看法的主要參考，相似的文化背景和生長區(qū)域決定了他們對事物的看法是趨同的客戶描述170\80將成為絕對的主力客群客群定位客戶排序定位北京人，北漂，想留在北京，但又買不起城區(qū)房子的人。核心客戶群重要客戶群游離客戶123香河當?shù)氐母辉Ｈ巳海珓諉T、企業(yè)主、家具城小老板投資客群客戶俱像盧女士，30多歲，廣東人，為家具城業(yè)主，需要園林環(huán)境好的舒適型產(chǎn)品。希望小區(qū)里的鄰居素質較好，小區(qū)配套便利。最好開發(fā)商能保證我們投資是沒有風險的，這樣我們就能放心的購買。劉先生，33歲，東北人，現(xiàn)居住在通縣。父母現(xiàn)在年紀大了，想接到北京一起住，但換套大房子，北京的房價太高承受不了，想在香河給父母買套房子，離的又近，周末能去看望，將來有孩子還可以放在父母家。比起去燕郊買又便宜了很多。李先生，60歲左右，北京退休工人。家里的房子給孩子結婚用了，手上的錢不夠在北京買房子，找個離北京近的地方養(yǎng)老，孩子來看望也方便，以后這邊北京人會越來越多的。張先生，45歲，政府官員。以前單位分的房子已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的居住要求了，想選擇當?shù)丨h(huán)境最好的產(chǎn)品，喜歡大城市里的花園社區(qū)，戶型一定要采光好，住起來舒適。89客群小結他們！會為我們的工作買單！30%富貴之家90客群小結他們！會為我們的工作買單！70%青年新貴產(chǎn)品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規(guī)劃定位4、項目產(chǎn)品定位5、項目經(jīng)濟測算本項目物業(yè)檔次定位——中高檔次高品質中高檔高品質社區(qū)規(guī)劃方案和建筑風格的確定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型格調、社區(qū)文化的營造、物業(yè)管理水平和管理模式的確定、營銷因素的引導等都是構成項目檔次的核心要素。為什么要做中高檔高品質物業(yè)？地塊自身資源條件使然自身環(huán)境資源狀況一般，對高檔物業(yè)有一定的限定，規(guī)模較大，在內部品質上有較大的塑造空間市場競爭格局和機會影響香河的供應格局基本為低檔、中檔物業(yè)，如果開發(fā)為同質產(chǎn)品則陷入劣勢難以自拔，本項目在品質上必須超越開發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)目標決定中高檔高品質物業(yè)最容易實現(xiàn)項目的連續(xù)性開發(fā)和品牌建立，也符合對本項目界定客戶的需求特征中低檔次物業(yè)難以打破價格體系，不利于實現(xiàn)項目利潤。中高檔高品質的解決思路和目標對比市場上競爭樓盤而言：超越和引領對比市場上高品質樓盤而言：品質趨同和定位差異化物業(yè)功能——符合客戶需求、

差異化競爭和產(chǎn)品創(chuàng)新的原則本項目主導功能以滿足社區(qū)中高端需求的創(chuàng)新產(chǎn)品為主，輔以適量的商業(yè)配套功能。就居住功能而言，主要考慮如下因素：市場差異化競爭的原則是什么未來住宅市場發(fā)展趨勢是什么產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品引導的原則是什么96綜合以上因素，本項目住宅物業(yè)形態(tài)鎖定為“景觀園林，觀景高層”主要包含小高層、公寓、高層等園林小高層組成產(chǎn)品核心功能定位——明確各功能的作用，確定項

目主次關系和發(fā)展方向差異化產(chǎn)品、快速聚集人氣形成體驗展示項目盈利主體、博取最大利潤擴大客戶層面、提升地塊價值小高層高層點塔高層板樓相關配套提升地塊功能、滿足鄰里服務提升物業(yè)價值98概念小結差異化參與競爭高品質創(chuàng)造品牌產(chǎn)品線實現(xiàn)利潤99產(chǎn)品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規(guī)劃定位4、項目產(chǎn)品定位5、項目經(jīng)濟測算100地塊回顧本案101地塊回顧102地塊總建筑面積（容積率3）103總體規(guī)劃初步建議主入口幼兒園104主入口分期開發(fā)建議（分為6部分）1536243.5105分期開發(fā)建議—詮釋臨路開發(fā)建立形象先期投放最好的產(chǎn)品小高層，樹立價格標準后期投放高層板樓，可以受到前期高端產(chǎn)品的價格掩護，迅速銷售。中期投放商業(yè)，同期配套保證業(yè)主生活質量，制造賣點，

且給后期產(chǎn)品留出溢價時間106建筑風格建議在現(xiàn)代簡約、古典歐式、新中式大行其道的今天因為我們要給70/80建房子因為我們要做差異化因為我們要做出品質因為我們要做地標樓盤，明星樓盤因為我們的地理位置屬性因為我們要利潤最大化所以這個項目我希望選擇“英倫風格”英倫風格是18世紀早期（1702-1714）

安妮女皇時代發(fā)展起來的

一般是以下幾種設計元素的結合

1底部好手工的磚砌墻

2木質的屋頂板

3圓頂角樓

4多重人字形坡屋頂

5一般外立面材質為暖色系，如磚紅色；有木質白色條狀飾條

6一般有凸肚窗，

7一般有角塔

8正立面不對稱設計9有進深較大的入口和寬廣的門廊英倫風格的詮釋英倫風格案例4英倫風格案例3英倫風格案例3山水文園英倫風格案例2英倫風格案例1星河灣項目形象建議-展現(xiàn)給客戶的項目形象國際化的價值取向，簡約的建筑風格回歸自然的庭院生活意境全新的景觀生活社區(qū)我們要倡導的是一種生活方式，一種價值取向景觀的、文化的、藝術的、情景庭院國際風尚的臺地景觀社區(qū)114園林規(guī)劃建議重要元素社區(qū)景觀氛圍水景強調水的情趣性、參與性和自然性道路主要道路平直，景觀部分突出情趣感植物高低錯落，富有層次，大量鮮花樹木的運用駐留空間多個情趣駐留空間分散排布，可供少數(shù)人交流小品注重中外文化的融合，制造和諧舒適的氣氛重要景觀構成主題的體現(xiàn)方向入口大氣，張揚，立定城界，點明項目氣質沿路配套區(qū)大規(guī)模，大視野，突出項目的氣勢人行步道大流量人流，注重節(jié)點營造項目三面重點景觀帶景觀利用兼顧實用，開放性較大，采用硬鋪內部圍合園林廣場小體量，小規(guī)模人群交流空間特色園林是本案突圍成功的關鍵，貫穿整體的開發(fā)香河缺乏自然景觀資源，現(xiàn)有項目的內部景觀設計均不足，主要形式還是停留在樓間園林的低級階段；園林的創(chuàng)新是市場突圍的絕佳機會；園林的創(chuàng)新成功將項目整體提升到新生活理念的高度；引領香河居住的一個新時代——景觀居住時代；

意大利臺地園林意大利臺地園林生活意境意大利臺地園林簡析由于意大利地處南歐地中海亞平寧半島，夏季炎熱干旱，冬季溫暖濕潤，三面為坡，只有沿海一線為狹窄的平原。因此自古以來，意大利的貴族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院別墅。歐洲文藝復興時期，意大利成為經(jīng)濟繁榮的中心，使園林作為一種文化形態(tài)也達到極盛時期。特別是古希臘的建筑師、園林師為逃避土耳其入侵者，大批逃亡意大利，使希臘古羅馬帝國時期的文化在該國得以復興，并得到高度發(fā)展。臺地園的造園模式是在高聳的歐洲杉林的背景下，自上而下，借勢建園，房屋建在頂部，向下形成多層臺地；中軸對稱，設置多級瀑布、疊水、壁泉、水池；兩側對稱布置整形的樹木、植籬及花卉，以及大理石神像、花缽、動物等雕塑。人們在林中，居高臨下，海風拂面，一種獨特的地中海風光盡收眼底。在關于園林和建筑之間關系的處理上，意大利開歐洲體系把園林視為宅邸室外延伸部分理論的先河，這一理論也成為歐洲園林幾何構成形式的生長基點。歐洲體系中典型的水法也是從臺地園開始的。水因為可以使空氣濕潤，由于位處臺地，意大利園林的水景在不斷的跌落中往往能形成遼遠的空間感和豐富的層次感。在臺地園的頂層常設貯水池，有時以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實感，并增添些許的山野情趣。意大利臺地園林簡析118社區(qū)內部組團圍合內道路建議組團建筑全為高層建筑密度大如道路缺乏變化植物種植較少容易產(chǎn)生單調感。119精神堡壘建議項目地位屬性優(yōu)越、設立精神堡壘，易于口碑傳播120項目商業(yè)建議介于項目區(qū)位特性、以及住宅產(chǎn)品的高品質追求建議將商業(yè)份額的面積全部用于臨街而建既保證住宅品質、同時也能夠兼顧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建立500米全臨街商業(yè)組團，超市、餐飲將成為主要業(yè)態(tài)提前部署安平鎮(zhèn)商業(yè)布點121項目商業(yè)建議-示意圖片顛覆引領共生顛覆香河現(xiàn)有的市場格局與價格體系引領香河進入景觀物業(yè)的高品質居住時代與香河市場產(chǎn)品線乃至泛北京的七環(huán)居住圈共生規(guī)劃小結123產(chǎn)品篇1、項目客群定位2、項目概念定位3、項目規(guī)劃定位4、項目產(chǎn)品定位5、項目經(jīng)濟測算產(chǎn)品定位——小高層是本項目的主要產(chǎn)品形式，景觀、

建筑、人構成社區(qū)主旋律樓體建議短進深薄板全明戶型產(chǎn)品定位——高層提高項目容積率，項目開發(fā)利潤最

大化項目后期操作過程中的高層產(chǎn)品形式、比例和細節(jié)會依據(jù)市場發(fā)展情況和項目自身品牌情況而制定策略。市場小高層暢銷戶型特征總結物業(yè)類型戶型特征分析兩居緊湊型南北通透，方正實用，明衛(wèi)，大多有贈送面積舒適型南北通透，入戶玄關、凸窗贈送，大面寬，彈性空間三居緊湊型南北通透，凸窗贈送，明衛(wèi)舒適型主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽臺或者凸窗、儲藏室豪華型功能房、工人房四居舒適型主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽臺或者凸窗、儲藏室豪華型帶工人房，陽光房127產(chǎn)品形態(tài)及面積區(qū)間建議Loft產(chǎn)品：38---60平米一居室產(chǎn)品：48---55平米兩居室產(chǎn)品：70---90平米三居室產(chǎn)品：90---110平米四居室產(chǎn)品：110---140平米128項目戶型配比建議Loft產(chǎn)品：38---60平米一居室產(chǎn)品：48---55平米兩居室產(chǎn)品：70---90平米三居室產(chǎn)品：90---110平米四居室產(chǎn)品：110---140平米129戶型建議—前言技術可以復制，細節(jié)卻無人能比注重細節(jié)處理體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)對品質的追求，通過一點一滴的積累最終實現(xiàn)價值與品牌的飛躍。二十世紀中期世界最著名的四位現(xiàn)代建筑大師之一密斯.凡德羅曾經(jīng)說過----細節(jié)是魔鬼面積70—90之間使用率80%以上功能性強適合不同年齡層次戶型數(shù)量：4-6種房型端正南北通透或南向客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛(wèi)兩居產(chǎn)品戶型建議三居產(chǎn)品戶型建議面積90—110之間使用率80%以上預留戶型的功能彈性空間使客戶有更多的想象空間戶型數(shù)量：2-4種房型端正南北通透客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛(wèi)強調功能性空間132四居產(chǎn)品戶型建議面積110—140之間使用率80%以上預留戶型的功能彈性空間使客戶有更多的想象空間戶型數(shù)量：2種房型端正南北通透客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛(wèi)強調功能性空間麻雀雖小但要做到五臟俱全戶型可以主要在高層產(chǎn)品中l(wèi)oft產(chǎn)品戶型建議面積38--60之間凈高不低于4.8米盡量保證功能完整戶型數(shù)量：2-3種房型端正朝向均好房間保證采光二次設計發(fā)揮空間大投放該產(chǎn)品主要目的挑高項目單價引入差異化戶型設計總體建議介于香河部分項目，戶戶均設計有贈送面積故我項目戶型設計時也需要加以考慮，在少量增加成本的情況下提高性價比人無我有人有我優(yōu)戶型設計要點－偷面積技巧追求亮點與附加值——外飄窗、凸飄窗外飄窗(1-1.5m)窗：除了通常的平面窗以外，建議增加角窗、飄窗、弧形窗等設計。飄窗設計不但豐富了室內空間、增加了采光，而且不計算面積。兩房及衛(wèi)生間的步入式窗臺為贈送面積?！巴怠泵娣e——步入式窗臺84.12m2<2.2m步入式窗臺層高<2.2m，可容納一個書桌的寬度，沒有太大的壓抑感，對于小戶型來說相當實用。戶型設計要點－偷面積技巧“偷”面積——半封閉房間設計時將其中一個房間不裝窗戶而當做陽臺，業(yè)主入住后將此房