香河項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告(終稿)-張鈞

香河項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告本次報(bào)告需要解決的問(wèn)題市場(chǎng)怎樣？我們的客戶是誰(shuí)？他們需要什么樣的產(chǎn)品？市場(chǎng)篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價(jià)值分析4、市場(chǎng)環(huán)境分析5、市場(chǎng)競(jìng)品分析產(chǎn)品篇1、項(xiàng)目客群定位2、項(xiàng)目概念定位3、項(xiàng)目規(guī)劃定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告框架香河項(xiàng)目地塊區(qū)位及交通前言香河項(xiàng)目地塊衛(wèi)星圖安平鎮(zhèn)天下第一城孔雀城103國(guó)道距通州北苑32公里距香河縣城12公里萬(wàn)通紫藤堡農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心本案與天津武清縣交界處香河項(xiàng)目地塊交通圖安平鎮(zhèn)本案北京方向縣城方向香安賓館香河項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀自西向東自東向西自南向北自北向南103國(guó)道東面待征土地200畝本項(xiàng)目地塊方正，緊鄰103國(guó)道武清交界處，82.2畝+200畝，容積率3。項(xiàng)目地塊示意103國(guó)道200畝82畝逸品藍(lán)山北四惠本案漷縣出口西集出口京沈高速京津高速于家務(wù)出口四惠至地塊行車路線圖小結(jié)距四惠48公里距通州北苑32公里距京沈漷縣出口18公里距京津高速于家務(wù)出口12公里距京沈香河出口18公里距香河縣城12公里距第一城2公里距最近938車站1公里這里可以是北京！市場(chǎng)篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價(jià)值分析4、市場(chǎng)環(huán)境分析5、市場(chǎng)競(jìng)品分析京津冀都市圈

京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)包括北京、天津、河北省的石家莊、唐山等8地市及所屬區(qū)域。在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的京津冀、山東、遼寧三大經(jīng)濟(jì)板塊中，京津冀地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好，成為三大板塊之首。香河區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ本⑻旖蛳蛑苓叧鞘械募夹g(shù)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移力度加大區(qū)域的技術(shù)市場(chǎng)逐步發(fā)展，研發(fā)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈更加緊密，促進(jìn)通信、汽車、鋼鐵、新能源、生物醫(yī)藥、信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)集群逐步形成。京津冀城市群近期的重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的“同城時(shí)代”環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的總體思路鄰近北京將近1000公里的范圍內(nèi)，利用3到5年時(shí)間，打造環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈

包括張家口、承德、廊坊、保定四個(gè)地級(jí)市，以及涿州市、淶水縣、涿鹿縣、懷來(lái)縣、赤城縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、固安縣13個(gè)縣（市），這些城市群首尾相連，全長(zhǎng)999．5公里，面積達(dá)到27060平方公里環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的“同城時(shí)代”環(huán)北京“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”河北省將通過(guò)高鐵與北京銜接，北京10分鐘可到廊坊，15分鐘到涿州、懷來(lái)，30分鐘到承德，高鐵網(wǎng)將在近年內(nèi)全部形成“高鐵時(shí)代”的“高鐵經(jīng)濟(jì)”緊緊圍繞建設(shè)“國(guó)際旅游城市”總體目標(biāo)，使城市的交通區(qū)位、土地資源、旅游資源、人文優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步發(fā)揮和提升，打響“高鐵經(jīng)濟(jì)”品牌空前優(yōu)惠的“特區(qū)政策”環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈將環(huán)繞北京建成一個(gè)全封閉的城市帶。對(duì)這個(gè)特區(qū)，“將給予比深圳更優(yōu)惠的政策”。在規(guī)劃上，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)驗(yàn)，制訂總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳規(guī)等，預(yù)計(jì)將在2011年10月底前完成河北省環(huán)北京13個(gè)縣市，將采用“三零”的方式大搞招商。即零溢價(jià)、零成本注冊(cè)和零成本審批，這在全國(guó)的招商政策中是很少有的京沈高速——省級(jí)高速公路京唐高鐵第一站即為香河通唐線為在建省級(jí)干道（通州沙古堆—香河—寶邸—玉田—豐潤(rùn)—唐山）七環(huán)為規(guī)劃中的北京環(huán)城快速（廊坊—香河—三河—平谷）規(guī)劃中的京津第二城鐵（北京—香河（安平開(kāi)發(fā)區(qū)）—寶坻—天津）便捷的外部交通網(wǎng)絡(luò)香河正處于京津冀核心區(qū)北三縣包括三河、大廠回族自治區(qū)、香河，隸屬于河北省廊坊市，地處北京、天津兩大直轄市之間，是目前中國(guó)最大的飛地（香河境內(nèi)的北京土地）北三縣總區(qū)域面積1277平方公里,共設(shè)轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口總數(shù)88萬(wàn)。河北（北三縣）的地位和機(jī)會(huì)北三縣及香河的產(chǎn)業(yè)發(fā)展配合廊坊市實(shí)施“置身沿海，借勢(shì)京津，加快崛起”戰(zhàn)略的需要，北三縣經(jīng)濟(jì)需要構(gòu)筑科學(xué)、合理的統(tǒng)籌模式，通過(guò)一體化戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，從而帶動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的提速。香河——面向京津市場(chǎng)，打造五大特色產(chǎn)業(yè)，即家俱業(yè)、機(jī)械鈑金業(yè)、包裝印刷業(yè)、汽車配件、新型材料；其中：家俱成為支柱產(chǎn)業(yè)。香河縣目前已發(fā)展成為全國(guó)第二、北方最大的家俱集散地兩帶：即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設(shè)環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚(yáng)芬港、東沽港、里瀾城等園區(qū)，沿廊泊公路建設(shè)環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶。一軸：即依托永清、霸州、文安、大城等工業(yè)園區(qū)，沿規(guī)劃建設(shè)的廊滄高速公路建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)軸。一中心：即發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和輻射帶動(dòng)力，使市區(qū)成為全市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心。廊坊產(chǎn)業(yè)布局的總思路：兩帶一軸一中心

廊坊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域分布

電子信息產(chǎn)業(yè)

汽車零部件

金屬制品

木材加工家俱制造

食品加工及制造

會(huì)議旅游廊坊三河固安香河霸州大城文安大廠

廊坊市支柱在北三縣，北三縣重心在香河香河機(jī)遇：首都東擴(kuò)《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》確定通州為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)，北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，也是北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，給通州新城帶來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇。

從通州新城的規(guī)劃來(lái)分析，未來(lái)作為北京東部重要的中心城區(qū)以及新的文化中心和行政中心，勢(shì)必帶動(dòng)以通州新城為核心的周邊區(qū)域的發(fā)展；本項(xiàng)目距通州新城行政中心僅27公里，未來(lái)勢(shì)必會(huì)受到其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)。通州必將帶動(dòng)香河小結(jié)8年前北京（CBD)與通州的關(guān)系就是今天通州(CBD)與香河的關(guān)系互相補(bǔ)充，共同發(fā)展，只是時(shí)間問(wèn)題市場(chǎng)篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價(jià)值分析4、市場(chǎng)環(huán)境分析5、市場(chǎng)競(jìng)品分析香河縣位于河北省中部偏東，距北京50公里，距天津60公里總面積458平方公里。全縣共轄淑陽(yáng)鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)、五百戶鎮(zhèn)、劉宋鎮(zhèn)、安頭屯鎮(zhèn)、渠口鎮(zhèn)、蔣辛屯鎮(zhèn)、鉗屯鄉(xiāng)、錢旺等9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。香河概況以縣城為中心，依托未來(lái)的霸密高速公路，形成一級(jí)發(fā)展軸線，安平、鉗屯、蔣辛屯三鄉(xiāng)鎮(zhèn)處在這條軸線上依托通唐公路建立二級(jí)發(fā)展軸線，將錢旺、渠口等納入到縣城輻射的范圍中；第三級(jí)發(fā)展軸線，以縣城為中心，依縣鄉(xiāng)道路向外圍輻射，包括了安頭屯、五百戶和劉宋三鎮(zhèn)鄉(xiāng)。城鎮(zhèn)體系發(fā)展規(guī)劃《香河縣城總體規(guī)劃（2002-2020）》的解讀發(fā)展重點(diǎn)沿交通主軸推進(jìn)潮白河河堤及周邊環(huán)境的整治積極推進(jìn)撤縣建市、撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)香河近期重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)（2011年）的建議淑陽(yáng)鎮(zhèn)、安平、蔣辛屯是香河未來(lái)發(fā)展城市化的重點(diǎn)區(qū)域，體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：地質(zhì)結(jié)構(gòu)的局限性融入北京市都市圈的必要性和就近性自身發(fā)展的需要（自身擴(kuò)張，潮白河的改造）香河縣城總體規(guī)劃的傾向性北京的重心東移，香河縣城西靠以淑陽(yáng)鎮(zhèn)、安平、蔣辛屯三鎮(zhèn)優(yōu)先跨越式發(fā)展，從而帶動(dòng)其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，預(yù)計(jì)2015年達(dá)到以下目標(biāo)：未來(lái)城市人口主要向淑陽(yáng)鎮(zhèn)，安平，蔣辛屯集中產(chǎn)業(yè)升級(jí)在三鎮(zhèn)優(yōu)先展開(kāi)，主要涉及家俱、物流、休閑、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)區(qū)新農(nóng)村改造主要在其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是同時(shí)要注意控制人口密度2015年達(dá)到以下目標(biāo)功能：區(qū)域正處于發(fā)展起步階段，城市功能從單一向綜合多元化發(fā)展經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)雖然目前發(fā)展起點(diǎn)較低，但總體增長(zhǎng)速度較快消費(fèi)：人民生活逐步改善，但消費(fèi)習(xí)慣仍趨于保守產(chǎn)業(yè)：目前以香河的家具產(chǎn)業(yè)與加工產(chǎn)業(yè)為主高端人群：區(qū)域地緣型高端人群總量在20000萬(wàn)左右，具備一定購(gòu)買基礎(chǔ)小結(jié)市場(chǎng)篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價(jià)值分析4、市場(chǎng)環(huán)境分析5、市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目地塊發(fā)展現(xiàn)狀從河北省的一個(gè)小縣城向北京衛(wèi)星城過(guò)渡的階段；傳統(tǒng)意義上的北京周邊遠(yuǎn)郊區(qū)縣，心理距離較遠(yuǎn)；城市面貌逐步改變，初步出現(xiàn)了具備一定品質(zhì)感的商品住宅和別墅項(xiàng)目。地塊區(qū)位分析“半小時(shí)進(jìn)京去衛(wèi)，１小時(shí)上天下海”

地塊東接天津，西臨北京通州。從地塊出發(fā)，30分鐘可達(dá)北京市中心或天津市區(qū)。緊鄰京津的獨(dú)特區(qū)位，方便區(qū)域吸納兩地因產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)與人才。45公里70公里60公里45公里110公里位于京津之間，便于整合資源，承接京津的人口和產(chǎn)業(yè)。大北京規(guī)劃——地塊發(fā)展空間巨大香河區(qū)域發(fā)展被提升到一個(gè)全新的高度，與北京的聯(lián)系越來(lái)越密切，未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿薮?。依托新城?guī)劃，大北京向東、向南發(fā)展；新七環(huán)規(guī)劃的實(shí)施，地塊區(qū)域成為規(guī)劃七環(huán)路的重要節(jié)點(diǎn)；首都機(jī)場(chǎng)選址東南部片區(qū)初步確定,將帶動(dòng)整個(gè)東南片區(qū)的發(fā)展。第二機(jī)場(chǎng)香河大廠密涿高速：京唐高鐵：密涿高速與京唐高鐵的修建，將加速大北京區(qū)域一體化的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)與北京的區(qū)域融合。大北京規(guī)劃——地塊交通密涿高速香河大廠京唐高鐵北京密涿高速是北京大外環(huán)密云至涿州段，途經(jīng)大廠、香河、固安等區(qū)域。目前高速公路已于10年5月動(dòng)工。北京到唐山，途經(jīng)香河，具體站點(diǎn)位置目前國(guó)家尚未審批，已于2010年開(kāi)工，未來(lái)從北京南站至香河縣城車行時(shí)間僅12分鐘。區(qū)域城市規(guī)劃——城市定位香河——京津后花園、首都衛(wèi)星城北京東部的生態(tài)新城是北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地和功能產(chǎn)業(yè)的配套地；是潮白河沿岸重要的文化、休閑、度假基地；是北京七環(huán)內(nèi)具有民族特色和時(shí)代特征的城市組團(tuán)。面向北京，依托北京，服務(wù)北京承接京津制造業(yè)轉(zhuǎn)移，打造“生產(chǎn)現(xiàn)代之城”圍繞做靚京津之間生態(tài)環(huán)境品牌，打造“生態(tài)優(yōu)越之城”圍繞服務(wù)京津高端人群，提升城市品位、完善配套功能、促進(jìn)商業(yè)繁榮，打造“生活品位之城”區(qū)域城市規(guī)劃——香河城市規(guī)劃除自身發(fā)展外，香河強(qiáng)調(diào)與北京、天津的聯(lián)系，城市規(guī)劃上面向京津客戶做相應(yīng)的配套。以“京津后花園、首都衛(wèi)星城”為發(fā)展定位，積極擴(kuò)大同北京的聯(lián)系，充分吸引、利用北京各類資源，發(fā)展香河的區(qū)位、生態(tài)和品牌優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)帶動(dòng)以“兩河”、“兩城”為載體的，面向北京的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的“頂級(jí)品位京津后花園”

香河密涿高速規(guī)劃縣域公路規(guī)劃王譚路“京津后花園、首都衛(wèi)星城”香河縣城城市總體規(guī)劃(2008-2020)潮白河大運(yùn)河天下第一城香河家具城本案重點(diǎn)做大做強(qiáng)家具制造、紙制品包裝、金屬制品三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。面向京津，借助第一城、家具城的規(guī)模和知名度，大力發(fā)展會(huì)展旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展市場(chǎng)貿(mào)易、房地產(chǎn)、現(xiàn)代物流等第三產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)北京及國(guó)字頭外遷企業(yè)，中冶、中信、中電投等企業(yè)集團(tuán)紛紛進(jìn)駐，為香河發(fā)展帶來(lái)大量的資金和人才。區(qū)域城市規(guī)劃——香河產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密涿高速規(guī)劃王譚路渠口工業(yè)園：重點(diǎn)發(fā)展金屬制品生產(chǎn)和加工等產(chǎn)業(yè)。高技術(shù)工業(yè)園農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園規(guī)劃占地面積13.33平方公里。安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積12平方公里香河縣城規(guī)劃：投資3000萬(wàn)元，1.97平方公里。家具產(chǎn)業(yè)基地綠地民用商品貿(mào)易區(qū)運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城目前香河產(chǎn)業(yè)正處于大興土木建設(shè)階段，未來(lái)香河將依托各個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)向西向北發(fā)展。規(guī)劃縣域公路地塊價(jià)值小結(jié)京津冀都市圈核心區(qū)大北京層面大北京發(fā)展主流方向新七環(huán)、高鐵帶來(lái)區(qū)域融合城市自身發(fā)展層面依托北京服務(wù)北京的定位自身城市間的區(qū)域融合越來(lái)越多的企業(yè)園區(qū)建設(shè)CBD東擴(kuò)，通州崛起，帶動(dòng)北京東部片區(qū)的發(fā)展區(qū)域未來(lái)與北京的聯(lián)系更加密切，越來(lái)越多的承接北京的產(chǎn)業(yè)與人口，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶來(lái)大量高素質(zhì)高收入人群，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)。

隨著北京城市的不斷邊緣化，區(qū)域作為北京遠(yuǎn)郊休閑度假優(yōu)勢(shì)凸顯，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升。北京第二居所概念逐漸被認(rèn)可地塊周邊發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域發(fā)展起步階段，雖然具備一定影響力和知名度，現(xiàn)階段仍以自身發(fā)展為主，未來(lái)能否出現(xiàn)跨越式發(fā)展，主要還是取決于京津兩大都市的輻射及自身規(guī)劃的完善。市場(chǎng)篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價(jià)值分析4、市場(chǎng)環(huán)境分析5、市場(chǎng)競(jìng)品分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展田園農(nóng)村村民住宅農(nóng)田90年代初休閑度假天下第一城1992年核心產(chǎn)業(yè)香河家具城1998年居住項(xiàng)目頤和領(lǐng)袖城觀天下2008年多元化綜合發(fā)展孔雀城\紫藤堡運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城潮白河生態(tài)城家具生產(chǎn)基地2011年大型商業(yè)大廠國(guó)際漁具城

由單一化自然發(fā)展到多元化規(guī)劃發(fā)展，區(qū)域面貌得到極大改善區(qū)域發(fā)展將擺脫中國(guó)傳統(tǒng)小城市自內(nèi)而發(fā)的發(fā)展模式，直接受中心城市影響成為具有特定居住功能的京津冀城市群中一份子。滿足本地需求利用資源，吸引北京消費(fèi)的，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期自主產(chǎn)業(yè)賺足北京人的錢承載北京人口居住衛(wèi)星城功能第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)整合發(fā)展，轉(zhuǎn)移北京功能富力萬(wàn)科綠地現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園珠江宣武國(guó)隆天際三強(qiáng)龍安達(dá)合生香江龍邦龍盛鴻威天富郎森工業(yè)園香河縣城香河土地一級(jí)開(kāi)發(fā)歸屬公司示意圖萬(wàn)通榮盛序號(hào)開(kāi)發(fā)企業(yè)占地（平方公里）所占村落數(shù)量（個(gè)）1香河龍盛地產(chǎn)5.7352福建龍邦公司5.733北京萬(wàn)通地產(chǎn)6.7484鴻威實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司7.3635北京宣武集團(tuán)6.756合生材料公司4.257郎森集團(tuán)23158日本天驃集團(tuán)0.8629龍安達(dá)公司3.96310城鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司4.76411廣東珠江集團(tuán)4.64412北京世貿(mào)天階公司7.17513河北國(guó)隆公司2.81214瑞盛公司27.51515富力集團(tuán)15.921116城鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司5.44617上海綠地集團(tuán)30.8617占地面積數(shù)據(jù)明細(xì)區(qū)域項(xiàng)目名城位置發(fā)展商占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目概況香河

華北進(jìn)口民用商品自由貿(mào)易區(qū)香河縣城西側(cè)綠地集團(tuán)3390

政務(wù)新區(qū)、總部商務(wù)基地、國(guó)際貿(mào)易及展示區(qū)、國(guó)際食品商貿(mào)區(qū)、五星級(jí)酒店、濱河生態(tài)園區(qū)及居住配套區(qū)。已經(jīng)推出“我家公坊”公寓和“中央領(lǐng)仕館”別墅產(chǎn)品，兩個(gè)項(xiàng)目均已入住，并成為區(qū)域的標(biāo)桿樓盤(pán)。中國(guó)（香河）農(nóng)產(chǎn)品交易中心香河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。香河距北京市區(qū)45公里中商集團(tuán)-香河中商農(nóng)產(chǎn)品交易中心有限公司100.05

1期占地1500畝，綜合服務(wù)區(qū)、交易區(qū)、物流區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、輔助建筑及其它。下設(shè)“三城一中心一基地”，即“中國(guó)國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品城、中國(guó)國(guó)際清真食品城、中國(guó)國(guó)際花卉城、中國(guó)國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品會(huì)展中心、中國(guó)國(guó)際涉農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)（組織）駐京辦事處外遷基地”。亞太家具材料城香河亞太大道香河家具材料中心有限公司100.05150亞太城總規(guī)劃面積萬(wàn)余畝，首期開(kāi)發(fā)1500畝，總投資50億，建成大型商場(chǎng)面積150萬(wàn)平方米，亞太城整個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)投資會(huì)達(dá)到200億元.亞太城項(xiàng)目主要規(guī)劃了皮革區(qū)、布藝區(qū)、五金區(qū)、建材區(qū)、燈飾區(qū)、廚衛(wèi)區(qū)、綜合區(qū)（包括裝飾紙、包裝材料、木制品配件、油漆涂料等）等數(shù)大功能專區(qū)，另設(shè)辦公大樓、酒店、住宅、休閑廣場(chǎng)以及其他生活設(shè)施等大型配套，項(xiàng)目建成后是亞太家具材料總部集群基地，建材總部集群基地，燈飾總部集群基地，廚衛(wèi)總部集群基地為一體的亞太香河總部集體。大型品牌房企進(jìn)駐香河項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一覽表1區(qū)域項(xiàng)目名城位置發(fā)展商占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目概況香河

中誠(chéng)·富力新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目鵏池河流域富力地產(chǎn)/河北建設(shè)集團(tuán)/中誠(chéng)土地整理開(kāi)發(fā)有限公司

6002009年10月與香河縣政府簽約總投資300億元、可容納10萬(wàn)人居住的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目。面積約600萬(wàn)平方米，將建設(shè)食品交易、物流、信息、商務(wù)、金融和科研中心。

萬(wàn)通新界1期萬(wàn)通紫藤堡香河安平鎮(zhèn)萬(wàn)通地產(chǎn)53.309333

4.8億元獲得香河四塊土地北京歡樂(lè)城1期香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)，距離京沈高速香河出口約3公里萬(wàn)科/五礦建設(shè)首期26.566.2規(guī)劃總建面534萬(wàn)㎡的低密度項(xiàng)目。京津冀(香河)城鄉(xiāng)生態(tài)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目香河縣城的西北方向，處于潮白河及北運(yùn)河流域北京鼎盛華泰公司

規(guī)劃范圍約為10平方公里,投資120億元的潮白河現(xiàn)代物流區(qū)項(xiàng)目.國(guó)際運(yùn)河生態(tài)城第一城東側(cè)，老夏安線西側(cè)北京盛達(dá)置地投資15.34（230畝）15高檔住宅小區(qū)與相關(guān)配套設(shè)施。大型品牌房企進(jìn)駐香河項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一覽表2區(qū)域項(xiàng)目名城位置發(fā)展商占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目概況香河

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目毗鄰京沈高速香河第二出口首創(chuàng)置業(yè)/河北建設(shè)集團(tuán)

200總投資約70億元的北京首創(chuàng)集團(tuán)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目.雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)，首創(chuàng)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、策劃、定位等，相當(dāng)于河北建設(shè)集團(tuán)為建筑商，首創(chuàng)集團(tuán)是開(kāi)發(fā)商，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方面以首創(chuàng)集團(tuán)為主，但河北建設(shè)集團(tuán)作為建設(shè)施工方，對(duì)當(dāng)?shù)刭Y源調(diào)配能力更強(qiáng)一些。香河愛(ài)晚中心暨國(guó)家養(yǎng)老示范基地項(xiàng)目香河縣渠口鎮(zhèn)，西起京哈高速公路香河第二出口處,南至京哈高速公路世紀(jì)愛(ài)晚(北京)置業(yè)有限公司香河投資公司A區(qū)占地33.3550.593計(jì)劃投資70億元，建設(shè)集“醫(yī)療、保健、康復(fù)、教育、培訓(xùn)、國(guó)際合作”于一體的現(xiàn)代化、可持續(xù)發(fā)展的，具有經(jīng)濟(jì)效益和示范作用的超高端養(yǎng)老社區(qū)。項(xiàng)目建成后，可養(yǎng)護(hù)老人5萬(wàn)多名，提供就業(yè)崗位數(shù)萬(wàn)個(gè)，創(chuàng)造一次性產(chǎn)值80億元且年正常收入超過(guò)15億元，并計(jì)劃在10年內(nèi)為社會(huì)培養(yǎng)和輸送30至50萬(wàn)名具有專業(yè)資格的老年養(yǎng)護(hù)人員。A區(qū)占地500畝，建設(shè)養(yǎng)老公寓，康復(fù)養(yǎng)護(hù)中心、怡養(yǎng)綜合館、購(gòu)物中心及相關(guān)附屬設(shè)施等大型品牌房企進(jìn)駐香河項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一覽表3區(qū)域項(xiàng)目名城位置發(fā)展商占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目概況香河

世貿(mào)天階“國(guó)際健康城”

蔣辛屯鎮(zhèn)郭辛莊、趕水壩、程辛莊、王莊子、前建各莊等5個(gè)村街進(jìn)行新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)北京世貿(mào)天階投資集團(tuán)

180總投資100億元世貿(mào)天階健康產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，香河潮白河畔打造高端養(yǎng)老及CBD白領(lǐng)社區(qū)。

陽(yáng)光紅巖領(lǐng)袖文化產(chǎn)業(yè)園

紅巖資本集團(tuán)、陽(yáng)光媒體集團(tuán)-旗下-陽(yáng)光紅巖（北京）投資有限公司投

一期項(xiàng)目擬投資30億元，計(jì)劃建設(shè)世界葡萄酒文化博物館及展銷中心、私人葡萄酒莊園會(huì)所、領(lǐng)袖會(huì)所及相關(guān)配套設(shè)施，同時(shí)還將大量種植葡萄、藍(lán)莓、薰衣草等觀賞和經(jīng)濟(jì)作物。二期項(xiàng)目還將建設(shè)牛津領(lǐng)袖公學(xué)、網(wǎng)上奢侈品直銷中心、陽(yáng)光媒體電視節(jié)目制作中心等項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將成為中國(guó)高端文化中心、領(lǐng)袖居住之地及北京最具品位的后花園。京東第一街西城區(qū)平安大街南部區(qū)域北京建工

大型品牌房企進(jìn)駐香河項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一覽表4區(qū)域項(xiàng)目名城位置發(fā)展商占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目概況香河

香江國(guó)際CEO社區(qū)和家居總部集群基地項(xiàng)目

香江集團(tuán)

打造立足全國(guó)、面向世界的高端CEO社區(qū)和亞洲最大的家居總部集群基地。項(xiàng)目建成后，將使香河成為亞洲規(guī)模最大、輻射力最強(qiáng)的家具建材批發(fā)和工業(yè)原輔材料采購(gòu)中心、貿(mào)易中心和商務(wù)中心及高端CEO聚集區(qū)。

池河開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

新加坡美裕集團(tuán)

新加坡美裕集團(tuán)投資15億元的池河開(kāi)發(fā)項(xiàng)目萬(wàn)莊文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園廊坊萬(wàn)莊

項(xiàng)目計(jì)劃總投資300億元。產(chǎn)業(yè)園以文化娛樂(lè)休閑旅游為核心，文化旅游產(chǎn)業(yè)為支撐，生態(tài)環(huán)保為特色，主要面向京津冀地區(qū)有消費(fèi)能力和休閑需求的人群，以及外來(lái)旅游人群。產(chǎn)業(yè)園建設(shè)以文藝娛樂(lè)、藝術(shù)展覽、文化創(chuàng)意、藝術(shù)教育、文物鑒賞、音樂(lè)美術(shù)、數(shù)字傳媒、康體休閑和農(nóng)耕體驗(yàn)為主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)園實(shí)行“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、社會(huì)參與、多元投資”的發(fā)展模式，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、體制機(jī)制、運(yùn)行模式、政策體系等方面進(jìn)行創(chuàng)新，探索文化藝術(shù)與旅游相結(jié)合的模式。大型品牌房企進(jìn)駐香河項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一覽表5香河房地產(chǎn)投資比重逐年加大52香河房地產(chǎn)歷年開(kāi)工竣工面積(萬(wàn))53香河歷年房地產(chǎn)銷售情況54香河人均可支配收入穩(wěn)步上升55香河房?jī)r(jià)漲幅56香河2001年30萬(wàn)現(xiàn)狀人口32萬(wàn)2020年規(guī)劃人口40-45萬(wàn)香河人口從目前行業(yè)從業(yè)人數(shù)來(lái)看，工業(yè)、建筑業(yè)和批發(fā)零售業(yè)從業(yè)人員較多，多數(shù)高收入群體集中在國(guó)家機(jī)關(guān)和批發(fā)零售業(yè)兩者中。57路段分類流向12：00-12：30流量10：00-10：30流量18：00-18：30流量全天按8小時(shí)計(jì)算103國(guó)道

重型車

由南向北1501832025323由北向南153190103轎車由南向北71653104492由北向南11099187項(xiàng)目地塊車流量分析該地塊重型車較多，塵土及噪音較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮58項(xiàng)目地塊現(xiàn)有配套公交農(nóng)貿(mào)超市醫(yī)院學(xué)校59投資50億元打造的農(nóng)貿(mào)城在地塊正對(duì)面60小結(jié)香河房地產(chǎn)在北京遠(yuǎn)郊河北各縣的發(fā)展中最具有發(fā)展?jié)摿?，具備一定的起點(diǎn)，并且發(fā)展速度較快。群雄逐鹿，開(kāi)發(fā)量激增，雖然已經(jīng)差異化開(kāi)發(fā)但香河市場(chǎng)仍然會(huì)爆發(fā)一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商之間的惡戰(zhàn)市場(chǎng)篇1、宏觀環(huán)境分析2、區(qū)域規(guī)劃分析3、地塊價(jià)值分析4、市場(chǎng)環(huán)境分析5、市場(chǎng)競(jìng)品分析龍盛四季城大運(yùn)河孔雀城紫藤堡我家公紡、中央領(lǐng)仕館香城儷舍山水田園碧盛家園頤和上城香水印北京香醍育龍香苑波瀾峰京漢君庭盛世家園領(lǐng)郡one潮白河孔雀城挪威的森林北京堂樾盛世家園香河縣城香河代表項(xiàng)目分布圖共青社紫藤堡榮盛香城儷舍中央領(lǐng)仕館領(lǐng)郡one泊瀾峰孔雀城龍盛四季啟城京漢君庭北京香醍香水世界城逸品藍(lán)山山水田園萬(wàn)科鷺湖碧盛家園頤和上城泊瀾峰逸品藍(lán)山香水世界城榮盛香城儷舍北京嶺郡one共青社項(xiàng)目名稱區(qū)域開(kāi)發(fā)公司建筑類型物業(yè)類型榮盛香城酈舍城區(qū)榮盛地產(chǎn)高層、小高層住宅北京嶺郡ONE城區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司高層、小高層住宅、商鋪泊瀾峰城區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司高層住宅香語(yǔ)世界城城區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司小高層、高層住宅逸品藍(lán)山開(kāi)發(fā)區(qū)香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司高層、小高層、多層住宅大運(yùn)河孔雀城開(kāi)發(fā)區(qū)京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司別墅別墅萬(wàn)通紫藤堡開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)通地產(chǎn)別墅別墅競(jìng)品開(kāi)發(fā)類型縣城板塊：本地客戶為主，兼有首置及改善性客戶；部分北京客戶，受價(jià)格擠壓的被動(dòng)郊區(qū)化客戶，以及看好香河發(fā)展的投資客戶，主要購(gòu)買小戶型產(chǎn)品；安平板塊：因離縣城較遠(yuǎn)，香河當(dāng)?shù)乜蛻糨^少，部分安平當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)買，約占30%左右；大部分為北京客戶購(gòu)買，被動(dòng)郊區(qū)化，受價(jià)格擠壓來(lái)此購(gòu)房，以中小戶型需求為主；香河主要房地產(chǎn)集中在兩個(gè)區(qū)域香河主要房地產(chǎn)集中在兩個(gè)區(qū)域香河房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶主要有3類：1、當(dāng)?shù)鼐用窀纳萍皠傂瑁河捎诋?dāng)?shù)鼐用袷杖胨接邢抟约按罅啃罗r(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)落實(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦膭傂孕枨髮⒋蟠鬁p少；2、京城投資客戶：該類客戶占香河市場(chǎng)的多數(shù)，比較看重小區(qū)品質(zhì)以及開(kāi)發(fā)公司的知名度，對(duì)于周邊生活配套相對(duì)不看重；3、外地在香河的生意人：該類客戶主要是家具專業(yè)市場(chǎng)的外地生意人，有一定的經(jīng)濟(jì)能力，有投資需求和居住需求，對(duì)周邊生活配套相對(duì)看重。成交客戶分析總結(jié)：項(xiàng)目地塊SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）劣勢(shì)分析（Weakness）1、政策層面支持香河發(fā)展2、品牌開(kāi)發(fā)商差異化進(jìn)駐，未來(lái)可期3、地塊所屬位置，客戶心理接受度較大4、大北京概念得到很好的詮釋1、地塊配套不完善2、項(xiàng)目離國(guó)道距離近，噪音、污染大。機(jī)會(huì)分析（Opportunity）SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略1、品牌公司雖已囤地，但屬于戰(zhàn)略規(guī)劃中，

還未大面積啟動(dòng)香河市場(chǎng)2、順應(yīng)城市發(fā)展進(jìn)程，配合大北京建設(shè)3、可借勢(shì)香河政府宣傳作為項(xiàng)目的切入點(diǎn)借勢(shì)城市規(guī)劃吸引北京客群的關(guān)注同時(shí)配合項(xiàng)目的宣傳準(zhǔn)確抓住剛需客戶產(chǎn)品力全面解析，力爭(zhēng)給市場(chǎng)的產(chǎn)品形象是完美的、沒(méi)有瑕疵講未來(lái)、講發(fā)展、講生態(tài)、講宜居、講休閑、講前瞻性威脅分析(Threat)ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、國(guó)家新政對(duì)投資客戶打擊大2、全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)變數(shù)較大3、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒未退4、市場(chǎng)供應(yīng)量較大加大推廣力度，差異化營(yíng)銷營(yíng)造市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)對(duì)客戶講規(guī)劃，講本案開(kāi)發(fā)的歷史意義、城市意義、與其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比性說(shuō)辭，完全拉開(kāi)檔次區(qū)分，強(qiáng)化市場(chǎng)形象市場(chǎng)部分總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存投放的產(chǎn)品類型投放的時(shí)機(jī)投放時(shí)的政策背景投放時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境做足功課會(huì)使我們的機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)！產(chǎn)品篇1、項(xiàng)目客群定位2、項(xiàng)目概念定位3、項(xiàng)目規(guī)劃定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算誰(shuí)？為我們的工作買單！這一章節(jié)要解決的問(wèn)題客戶描述5精神訴求關(guān)鍵詞務(wù)實(shí)、執(zhí)著、和諧、成長(zhǎng)、喜愛(ài)自然、依賴家庭相信希望在遠(yuǎn)方他們是社會(huì)的主流人群，向往層次更高的品質(zhì)生活，但實(shí)力有限，不能予取予求，是熙熙攘攘的城市長(zhǎng)跑者?？蛻裘枋?予取予求—隨心所欲的取舍他們腳踏實(shí)地，事事講究性價(jià)比，同時(shí)又充滿希望，每天被城市中各種各樣的成功故事鼓勵(lì)著奔向更高的目標(biāo)?？蛻裘枋?他們相對(duì)傳統(tǒng)，五光十色的大都市生活似乎還沒(méi)有影響到他們對(duì)家庭的依賴感和歸屬感，朋友和親戚是他們做決定的重要意見(jiàn)來(lái)源。客戶描述2口碑傳播是他們對(duì)事物看法的主要參考，相似的文化背景和生長(zhǎng)區(qū)域決定了他們對(duì)事物的看法是趨同的客戶描述170\80將成為絕對(duì)的主力客群客群定位客戶排序定位北京人，北漂，想留在北京，但又買不起城區(qū)房子的人。核心客戶群重要客戶群游離客戶123香河當(dāng)?shù)氐母辉Ｈ巳海珓?wù)員、企業(yè)主、家具城小老板投資客群客戶俱像盧女士，30多歲，廣東人，為家具城業(yè)主，需要園林環(huán)境好的舒適型產(chǎn)品。希望小區(qū)里的鄰居素質(zhì)較好，小區(qū)配套便利。最好開(kāi)發(fā)商能保證我們投資是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，這樣我們就能放心的購(gòu)買。劉先生，33歲，東北人，現(xiàn)居住在通縣。父母現(xiàn)在年紀(jì)大了，想接到北京一起住，但換套大房子，北京的房?jī)r(jià)太高承受不了，想在香河給父母買套房子，離的又近，周末能去看望，將來(lái)有孩子還可以放在父母家。比起去燕郊買又便宜了很多。李先生，60歲左右，北京退休工人。家里的房子給孩子結(jié)婚用了，手上的錢不夠在北京買房子，找個(gè)離北京近的地方養(yǎng)老，孩子來(lái)看望也方便，以后這邊北京人會(huì)越來(lái)越多的。張先生，45歲，政府官員。以前單位分的房子已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的居住要求了，想選擇當(dāng)?shù)丨h(huán)境最好的產(chǎn)品，喜歡大城市里的花園社區(qū)，戶型一定要采光好，住起來(lái)舒適。89客群小結(jié)他們！會(huì)為我們的工作買單！30%富貴之家90客群小結(jié)他們！會(huì)為我們的工作買單！70%青年新貴產(chǎn)品篇1、項(xiàng)目客群定位2、項(xiàng)目概念定位3、項(xiàng)目規(guī)劃定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算本項(xiàng)目物業(yè)檔次定位——中高檔次高品質(zhì)中高檔高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃方案和建筑風(fēng)格的確定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型格調(diào)、社區(qū)文化的營(yíng)造、物業(yè)管理水平和管理模式的確定、營(yíng)銷因素的引導(dǎo)等都是構(gòu)成項(xiàng)目檔次的核心要素。為什么要做中高檔高品質(zhì)物業(yè)？地塊自身資源條件使然自身環(huán)境資源狀況一般，對(duì)高檔物業(yè)有一定的限定，規(guī)模較大，在內(nèi)部品質(zhì)上有較大的塑造空間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和機(jī)會(huì)影響香河的供應(yīng)格局基本為低檔、中檔物業(yè)，如果開(kāi)發(fā)為同質(zhì)產(chǎn)品則陷入劣勢(shì)難以自拔，本項(xiàng)目在品質(zhì)上必須超越開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)目標(biāo)決定中高檔高品質(zhì)物業(yè)最容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的連續(xù)性開(kāi)發(fā)和品牌建立，也符合對(duì)本項(xiàng)目界定客戶的需求特征中低檔次物業(yè)難以打破價(jià)格體系，不利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。中高檔高品質(zhì)的解決思路和目標(biāo)對(duì)比市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)而言：超越和引領(lǐng)對(duì)比市場(chǎng)上高品質(zhì)樓盤(pán)而言：品質(zhì)趨同和定位差異化物業(yè)功能——符合客戶需求、

差異化競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品創(chuàng)新的原則本項(xiàng)目主導(dǎo)功能以滿足社區(qū)中高端需求的創(chuàng)新產(chǎn)品為主，輔以適量的商業(yè)配套功能。就居住功能而言，主要考慮如下因素：市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的原則是什么未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是什么產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品引導(dǎo)的原則是什么96綜合以上因素，本項(xiàng)目住宅物業(yè)形態(tài)鎖定為“景觀園林，觀景高層”主要包含小高層、公寓、高層等園林小高層組成產(chǎn)品核心功能定位——明確各功能的作用，確定項(xiàng)

目主次關(guān)系和發(fā)展方向差異化產(chǎn)品、快速聚集人氣形成體驗(yàn)展示項(xiàng)目盈利主體、博取最大利潤(rùn)擴(kuò)大客戶層面、提升地塊價(jià)值小高層高層點(diǎn)塔高層板樓相關(guān)配套提升地塊功能、滿足鄰里服務(wù)提升物業(yè)價(jià)值98概念小結(jié)差異化參與競(jìng)爭(zhēng)高品質(zhì)創(chuàng)造品牌產(chǎn)品線實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)99產(chǎn)品篇1、項(xiàng)目客群定位2、項(xiàng)目概念定位3、項(xiàng)目規(guī)劃定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算100地塊回顧本案101地塊回顧102地塊總建筑面積（容積率3）103總體規(guī)劃初步建議主入口幼兒園104主入口分期開(kāi)發(fā)建議（分為6部分）1536243.5105分期開(kāi)發(fā)建議—詮釋臨路開(kāi)發(fā)建立形象先期投放最好的產(chǎn)品小高層，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后期投放高層板樓，可以受到前期高端產(chǎn)品的價(jià)格掩護(hù)，迅速銷售。中期投放商業(yè)，同期配套保證業(yè)主生活質(zhì)量，制造賣點(diǎn)，

且給后期產(chǎn)品留出溢價(jià)時(shí)間106建筑風(fēng)格建議在現(xiàn)代簡(jiǎn)約、古典歐式、新中式大行其道的今天因?yàn)槲覀円o70/80建房子因?yàn)槲覀円霾町惢驗(yàn)槲覀円龀銎焚|(zhì)因?yàn)槲覀円龅貥?biāo)樓盤(pán)，明星樓盤(pán)因?yàn)槲覀兊牡乩砦恢脤傩砸驗(yàn)槲覀円麧?rùn)最大化所以這個(gè)項(xiàng)目我希望選擇“英倫風(fēng)格”英倫風(fēng)格是18世紀(jì)早期（1702-1714）

安妮女皇時(shí)代發(fā)展起來(lái)的

一般是以下幾種設(shè)計(jì)元素的結(jié)合

1底部好手工的磚砌墻

2木質(zhì)的屋頂板

3圓頂角樓

4多重人字形坡屋頂

5一般外立面材質(zhì)為暖色系，如磚紅色；有木質(zhì)白色條狀飾條

6一般有凸肚窗，

7一般有角塔

8正立面不對(duì)稱設(shè)計(jì)9有進(jìn)深較大的入口和寬廣的門廊英倫風(fēng)格的詮釋英倫風(fēng)格案例4英倫風(fēng)格案例3英倫風(fēng)格案例3山水文園英倫風(fēng)格案例2英倫風(fēng)格案例1星河灣項(xiàng)目形象建議-展現(xiàn)給客戶的項(xiàng)目形象國(guó)際化的價(jià)值取向，簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格回歸自然的庭院生活意境全新的景觀生活社區(qū)我們要倡導(dǎo)的是一種生活方式，一種價(jià)值取向景觀的、文化的、藝術(shù)的、情景庭院國(guó)際風(fēng)尚的臺(tái)地景觀社區(qū)114園林規(guī)劃建議重要元素社區(qū)景觀氛圍水景強(qiáng)調(diào)水的情趣性、參與性和自然性道路主要道路平直，景觀部分突出情趣感植物高低錯(cuò)落，富有層次，大量鮮花樹(shù)木的運(yùn)用駐留空間多個(gè)情趣駐留空間分散排布，可供少數(shù)人交流小品注重中外文化的融合，制造和諧舒適的氣氛重要景觀構(gòu)成主題的體現(xiàn)方向入口大氣，張揚(yáng)，立定城界，點(diǎn)明項(xiàng)目氣質(zhì)沿路配套區(qū)大規(guī)模，大視野，突出項(xiàng)目的氣勢(shì)人行步道大流量人流，注重節(jié)點(diǎn)營(yíng)造項(xiàng)目三面重點(diǎn)景觀帶景觀利用兼顧實(shí)用，開(kāi)放性較大，采用硬鋪內(nèi)部圍合園林廣場(chǎng)小體量，小規(guī)模人群交流空間特色園林是本案突圍成功的關(guān)鍵，貫穿整體的開(kāi)發(fā)香河缺乏自然景觀資源，現(xiàn)有項(xiàng)目的內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)均不足，主要形式還是停留在樓間園林的低級(jí)階段；園林的創(chuàng)新是市場(chǎng)突圍的絕佳機(jī)會(huì)；園林的創(chuàng)新成功將項(xiàng)目整體提升到新生活理念的高度；引領(lǐng)香河居住的一個(gè)新時(shí)代——景觀居住時(shí)代；

意大利臺(tái)地園林意大利臺(tái)地園林生活意境意大利臺(tái)地園林簡(jiǎn)析由于意大利地處南歐地中海亞平寧半島，夏季炎熱干旱，冬季溫暖濕潤(rùn)，三面為坡，只有沿海一線為狹窄的平原。因此自古以來(lái)，意大利的貴族、富豪多背靠山坡、面向大海建造宅院別墅。歐洲文藝復(fù)興時(shí)期，意大利成為經(jīng)濟(jì)繁榮的中心，使園林作為一種文化形態(tài)也達(dá)到極盛時(shí)期。特別是古希臘的建筑師、園林師為逃避土耳其入侵者，大批逃亡意大利，使希臘古羅馬帝國(guó)時(shí)期的文化在該國(guó)得以復(fù)興，并得到高度發(fā)展。臺(tái)地園的造園模式是在高聳的歐洲杉林的背景下，自上而下，借勢(shì)建園，房屋建在頂部，向下形成多層臺(tái)地；中軸對(duì)稱，設(shè)置多級(jí)瀑布、疊水、壁泉、水池；兩側(cè)對(duì)稱布置整形的樹(shù)木、植籬及花卉，以及大理石神像、花缽、動(dòng)物等雕塑。人們?cè)诹种?，居高臨下，海風(fēng)拂面，一種獨(dú)特的地中海風(fēng)光盡收眼底。在關(guān)于園林和建筑之間關(guān)系的處理上，意大利開(kāi)歐洲體系把園林視為宅邸室外延伸部分理論的先河，這一理論也成為歐洲園林幾何構(gòu)成形式的生長(zhǎng)基點(diǎn)。歐洲體系中典型的水法也是從臺(tái)地園開(kāi)始的。水因?yàn)榭梢允箍諝鉂駶?rùn)，由于位處臺(tái)地，意大利園林的水景在不斷的跌落中往往能形成遼遠(yuǎn)的空間感和豐富的層次感。在臺(tái)地園的頂層常設(shè)貯水池，有時(shí)以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實(shí)感，并增添些許的山野情趣。意大利臺(tái)地園林簡(jiǎn)析118社區(qū)內(nèi)部組團(tuán)圍合內(nèi)道路建議組團(tuán)建筑全為高層建筑密度大如道路缺乏變化植物種植較少容易產(chǎn)生單調(diào)感。119精神堡壘建議項(xiàng)目地位屬性優(yōu)越、設(shè)立精神堡壘，易于口碑傳播120項(xiàng)目商業(yè)建議介于項(xiàng)目區(qū)位特性、以及住宅產(chǎn)品的高品質(zhì)追求建議將商業(yè)份額的面積全部用于臨街而建既保證住宅品質(zhì)、同時(shí)也能夠兼顧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立500米全臨街商業(yè)組團(tuán)，超市、餐飲將成為主要業(yè)態(tài)提前部署安平鎮(zhèn)商業(yè)布點(diǎn)121項(xiàng)目商業(yè)建議-示意圖片顛覆引領(lǐng)共生顛覆香河現(xiàn)有的市場(chǎng)格局與價(jià)格體系引領(lǐng)香河進(jìn)入景觀物業(yè)的高品質(zhì)居住時(shí)代與香河市場(chǎng)產(chǎn)品線乃至泛北京的七環(huán)居住圈共生規(guī)劃小結(jié)123產(chǎn)品篇1、項(xiàng)目客群定位2、項(xiàng)目概念定位3、項(xiàng)目規(guī)劃定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品定位——小高層是本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品形式，景觀、

建筑、人構(gòu)成社區(qū)主旋律樓體建議短進(jìn)深薄板全明戶型產(chǎn)品定位——高層提高項(xiàng)目容積率，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最

大化項(xiàng)目后期操作過(guò)程中的高層產(chǎn)品形式、比例和細(xì)節(jié)會(huì)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況和項(xiàng)目自身品牌情況而制定策略。市場(chǎng)小高層暢銷戶型特征總結(jié)物業(yè)類型戶型特征分析兩居緊湊型南北通透，方正實(shí)用，明衛(wèi)，大多有贈(zèng)送面積舒適型南北通透，入戶玄關(guān)、凸窗贈(zèng)送，大面寬，彈性空間三居緊湊型南北通透，凸窗贈(zèng)送，明衛(wèi)舒適型主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書(shū)房）、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)或者凸窗、儲(chǔ)藏室豪華型功能房、工人房四居舒適型主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書(shū)房）、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)或者凸窗、儲(chǔ)藏室豪華型帶工人房，陽(yáng)光房127產(chǎn)品形態(tài)及面積區(qū)間建議Loft產(chǎn)品：38---60平米一居室產(chǎn)品：48---55平米兩居室產(chǎn)品：70---90平米三居室產(chǎn)品：90---110平米四居室產(chǎn)品：110---140平米128項(xiàng)目戶型配比建議Loft產(chǎn)品：38---60平米一居室產(chǎn)品：48---55平米兩居室產(chǎn)品：70---90平米三居室產(chǎn)品：90---110平米四居室產(chǎn)品：110---140平米129戶型建議—前言技術(shù)可以復(fù)制，細(xì)節(jié)卻無(wú)人能比注重細(xì)節(jié)處理體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)品質(zhì)的追求，通過(guò)一點(diǎn)一滴的積累最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值與品牌的飛躍。二十世紀(jì)中期世界最著名的四位現(xiàn)代建筑大師之一密斯.凡德羅曾經(jīng)說(shuō)過(guò)----細(xì)節(jié)是魔鬼面積70—90之間使用率80%以上功能性強(qiáng)適合不同年齡層次戶型數(shù)量：4-6種房型端正南北通透或南向客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛(wèi)兩居產(chǎn)品戶型建議三居產(chǎn)品戶型建議面積90—110之間使用率80%以上預(yù)留戶型的功能彈性空間使客戶有更多的想象空間戶型數(shù)量：2-4種房型端正南北通透客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛(wèi)強(qiáng)調(diào)功能性空間132四居產(chǎn)品戶型建議面積110—140之間使用率80%以上預(yù)留戶型的功能彈性空間使客戶有更多的想象空間戶型數(shù)量：2種房型端正南北通透客廳與臥室均采光良好每間臥室都有觀景窗明廚明衛(wèi)強(qiáng)調(diào)功能性空間麻雀雖小但要做到五臟俱全戶型可以主要在高層產(chǎn)品中l(wèi)oft產(chǎn)品戶型建議面積38--60之間凈高不低于4.8米盡量保證功能完整戶型數(shù)量：2-3種房型端正朝向均好房間保證采光二次設(shè)計(jì)發(fā)揮空間大投放該產(chǎn)品主要目的挑高項(xiàng)目單價(jià)引入差異化戶型設(shè)計(jì)總體建議介于香河部分項(xiàng)目，戶戶均設(shè)計(jì)有贈(zèng)送面積故我項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)時(shí)也需要加以考慮，在少量增加成本的情況下提高性價(jià)比人無(wú)我有人有我優(yōu)戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)－偷面積技巧追求亮點(diǎn)與附加值——外飄窗、凸飄窗外飄窗(1-1.5m)窗：除了通常的平面窗以外，建議增加角窗、飄窗、弧形窗等設(shè)計(jì)。飄窗設(shè)計(jì)不但豐富了室內(nèi)空間、增加了采光，而且不計(jì)算面積。兩房及衛(wèi)生間的步入式窗臺(tái)為贈(zèng)送面積?！巴怠泵娣e——步入式窗臺(tái)84.12m2<2.2m步入式窗臺(tái)層高<2.2m，可容納一個(gè)書(shū)桌的寬度，沒(méi)有太大的壓抑感，對(duì)于小戶型來(lái)說(shuō)相當(dāng)實(shí)用。戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)－偷面積技巧“偷”面積——半封閉房間設(shè)計(jì)時(shí)將其中一個(gè)房間不裝窗戶而當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)，業(yè)主入住后將此房