江西吉安河?xùn)|商業(yè)廣場項(xiàng)目咨詢建議書

【吉安河?xùn)|商業(yè)廣場】項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃方案建議書深圳市南方略營銷管理有限公司商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部第2頁報(bào)告說明1.經(jīng)過與夏總的初步交流和探討，在了解公司戰(zhàn)略與資源能力的基礎(chǔ)上，南方略顧問進(jìn)一步清晰明確了吉安商業(yè)用地的開發(fā)需求與核心工作內(nèi)容。2.雖然是短暫交流，南方略顧問已深感夏總有著前瞻性的戰(zhàn)略思維和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，不僅有對物流行業(yè)本質(zhì)的把握，而且有對組織管理豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并對商業(yè)地產(chǎn)有著深度的思考和較充分的認(rèn)知；同時(shí)，有對外部咨詢公司專業(yè)合作的意愿與誠意。3.作為一家具有十年專業(yè)營銷咨詢的公司，南方略團(tuán)隊(duì)愿意懷著高度的熱情和責(zé)任去推動(dòng)雙方的合作！4.本案就吉安市所在的商業(yè)地塊，結(jié)合二手資料與南方略在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，對該地塊的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行初步分析與思考，并明確雙方合作涉及的方式方法和行動(dòng)步驟，為下一步合作奠定良好的基礎(chǔ)。第3頁南方略公司簡介本項(xiàng)目的需求與建議本項(xiàng)目的服務(wù)與組織123目錄第4頁成立于2001年，引領(lǐng)中國系統(tǒng)營銷10年，年咨詢服務(wù)收入近億元；擁有深圳、重慶、北京、上海、武漢5家區(qū)域分公司及一家專業(yè)分公司（商業(yè)地產(chǎn)·連鎖），專職管理顧問120多名；累計(jì)服務(wù)國內(nèi)外企業(yè)400多家（上市公司40多家，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)40多家）。公司概述部分咨詢案例第5頁公司概述部分咨詢案例第6頁南方略能力專業(yè)的顧問團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大的咨詢實(shí)力系統(tǒng)的營銷管理解決方案組建于2001年，南方略是中國本土第一家專業(yè)化的營銷管理咨詢公司。公司營業(yè)額2011年過1個(gè)億，服務(wù)過千家客戶。擁有本土管理咨詢行業(yè)引以為傲的400多家的咨詢服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。公司的主要咨詢顧問均擁有在國際和國內(nèi)大型企業(yè)的實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。在公司的過百名專職顧問中，80%擁有國外或國內(nèi)頂尖商學(xué)院的博士、碩士或MBA學(xué)位。到目前為止共計(jì)在國內(nèi)外的學(xué)術(shù)和商業(yè)刊物上發(fā)表過300多篇文章。以“營銷管理專家”全方位、多角度介入營銷領(lǐng)域；以“創(chuàng)新的理念、科學(xué)的方法、厚實(shí)的經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)”貫穿于客戶創(chuàng)造價(jià)值過程中。系統(tǒng)提供營銷解決方案，同時(shí)，使企業(yè)自身產(chǎn)生“在新模式下系統(tǒng)思考、系統(tǒng)設(shè)計(jì)、系統(tǒng)管理”的造血功能！公司概述部分咨詢案例第7頁行業(yè)政策環(huán)境研究市場潛力和市場細(xì)分研究產(chǎn)品研究商業(yè)地產(chǎn)趨勢和策略創(chuàng)新競爭研究模式研究購買行為研究公司概述部分咨詢案例南方略商業(yè)地產(chǎn)·連鎖咨詢，主要從事國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研和策劃咨詢。對各類型的商業(yè)地產(chǎn)的商圈調(diào)研、定位、招商和營運(yùn)管理都有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)第8頁四川省達(dá)州商業(yè)集團(tuán)（商業(yè)地產(chǎn)全程策劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及連鎖經(jīng)營管理體系）；四川一新投資實(shí)業(yè)有限公司（商業(yè)地產(chǎn)全程策劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)營管理體系建設(shè)）；深圳鹽田港置業(yè)公司（2004年起連續(xù)5年戰(zhàn)略管理顧問，并構(gòu)建企業(yè)運(yùn)營管理體系）；深圳鹽田港集團(tuán)公司（鹽田港商務(wù)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與戰(zhàn)略定位規(guī)劃）；深圳華僑城物業(yè)管理公司（公司層面及物業(yè)管理處標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營管理及流程體系）；萬科集團(tuán)（客戶服務(wù)中心特約研究員，客戶服務(wù)體系與客戶調(diào)研）；中山市眾聯(lián)地產(chǎn)（整合營銷傳播策略顧問）；香港港置地產(chǎn)（市場營銷策略顧問與連鎖地鋪規(guī)范化運(yùn)營體系梳理）；深圳市中聯(lián)地產(chǎn)（企業(yè)文化與品牌規(guī)劃、連鎖門店標(biāo)準(zhǔn)化管理體系）；成都盛源地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問、企業(yè)管理體系建設(shè)）；廣州湛隆汽配城（招商策劃）；……南方略服務(wù)過的地產(chǎn)企業(yè)：公司概述部分咨詢案例第9頁為深圳鹽田港置業(yè)公司提供戰(zhàn)略咨詢鹽田港——“南方明珠”的世界級(jí)現(xiàn)代化集裝箱大港，中國華南地區(qū)集裝箱主樞紐港。項(xiàng)目位于鹽田港中港區(qū)根部，自然環(huán)境較佳。土地用途為港口配套設(shè)施，用地面積5.5萬平方米，總建筑面積為12萬平方米，可能的開發(fā)物業(yè)包括：辦公樓、酒店式公寓和海員俱樂部等。鹽田港集團(tuán)、鹽田港置業(yè)公司1、服務(wù)內(nèi)容：（1）2004年至2008年連續(xù)4年的戰(zhàn)略顧問，起草、修訂公司發(fā)展戰(zhàn)略；（2）鹽田港商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研與定位規(guī)劃；（3）置業(yè)公司租賃業(yè)務(wù)管理體系建設(shè)2、服務(wù)時(shí)間：2004年12月——2008年12月3、項(xiàng)目成果：2個(gè)3年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指引企業(yè)不斷做大做強(qiáng)，不但使公司扭虧為盈，而且還成為鹽田港集團(tuán)的核心企業(yè)成員，及構(gòu)建第四代港口的重要戰(zhàn)略單元，承擔(dān)建設(shè)重任，并開始實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略公司概述部分咨詢案例案例第10頁廣州湛龍廣源汽配廣場廣州市湛隆企業(yè)是一家大型汽配專業(yè)市場的經(jīng)營管理公司，開發(fā)和管理湛隆陳田和湛隆廣源兩大專業(yè)市場。湛隆陳田汽配市場是國內(nèi)最大的二手汽配市場，湛隆廣源汽配廣場以經(jīng)營新汽車配件為主，與廣園汽車站相鄰。經(jīng)營各種日韓、歐美、國產(chǎn)原件純正品質(zhì)新配件，著力打造汽配一站式服務(wù)。1、服務(wù)內(nèi)容：（1）廣源汽配城二次招商策劃和輔導(dǎo)實(shí)施；（2）廣源汽配城品牌設(shè)計(jì)、傳播和企業(yè)文化建設(shè)；（3）廣源汽配城物業(yè)管理和客戶服務(wù)管理體系建設(shè)；2、服務(wù)時(shí)間：2006年3月——2006年9月3、項(xiàng)目成果：3個(gè)月解決了廣源汽配城3年為完成的二次招商問題。對廣源汽配市場實(shí)行從新定位和品牌構(gòu)建，完善了汽配城管理相關(guān)制度和流程，并打造了一支強(qiáng)有力的招商、服務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)。廣源汽配城在2006年品牌和效益實(shí)現(xiàn)雙增長。為廣州湛隆汽配城提供招商策劃咨詢服務(wù)公司概述部分咨詢案例案例第11頁為達(dá)州商業(yè)集團(tuán)提供招商策劃服務(wù)四川省24家重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)，國家商務(wù)部重點(diǎn)發(fā)展、扶持商業(yè)企業(yè)集團(tuán)1、服務(wù)內(nèi)容：（1）通洲商廈商場市場調(diào)研與招商策劃；（2）通洲商廈組織體系與績效管理咨詢；（3）集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與管控體系；（4）集團(tuán)超市事業(yè)部全程輔導(dǎo)咨詢；（5）戰(zhàn)略管理及相關(guān)的培訓(xùn)（6）常年顧問2、服務(wù)時(shí)間：2002年10月——2008年12月3、項(xiàng)目成果：3個(gè)月為商廈招商6000萬使之順利開業(yè)和穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營，為集團(tuán)公司制定發(fā)展戰(zhàn)略及集團(tuán)管控體系；并輔導(dǎo)建立連鎖運(yùn)營管理業(yè)務(wù)。

2007年?duì)I業(yè)額突破8億。公司概述部分咨詢案例案例第12頁為塔沱農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場好一新商貿(mào)城全程策劃咨詢1、服務(wù)內(nèi)容：（1）塔沱農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、好一新商貿(mào)城全程策劃咨詢；（2）好一新商貿(mào)城運(yùn)營管理體系建設(shè)；（3）一新投資實(shí)業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略與運(yùn)營管理體系；（4）常年顧問輔導(dǎo)2、服務(wù)時(shí)間：2004年10月——2008年12月3、項(xiàng)目成果：2個(gè)市場銷售、招商和運(yùn)營成為四川經(jīng)典案例，客戶不但在地產(chǎn)獲得成功，在管理上建立了規(guī)范、科學(xué)的運(yùn)營管理組織和體系，為持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)四川重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，擁有川東北地區(qū)最大的市場群——塔沱農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、好一新商貿(mào)城，總商業(yè)面積50萬平方米。為四川省商務(wù)廳、國家農(nóng)業(yè)部企業(yè)公司概述部分咨詢案例案例第13頁南方略公司簡介本項(xiàng)目的需求與建議本項(xiàng)目的服務(wù)與組織123目錄第14頁南方略對本項(xiàng)目的初步理解本案需解決的關(guān)鍵問題做什么？——項(xiàng)目可行的定位方案選擇怎么做？——項(xiàng)目可行的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃方案選擇對項(xiàng)目目標(biāo)的理解于項(xiàng)目所在地打造大型城市綜合體，使之成為未來城市居民休閑的目的地；本案目標(biāo)并非打造傳統(tǒng)的純粹的購物中心，而是以一定主題成為城市居民消費(fèi)的內(nèi)在動(dòng)力；目標(biāo)城市綜合體將包括商業(yè)、休閑娛樂、住宅、酒店、寫字樓等各物業(yè)功能。項(xiàng)目理解第15頁吉安·悅城——主題式創(chuàng)新城市綜合體第16頁項(xiàng)目本體分析宏觀背景分析商圈及典型商業(yè)分析城市商業(yè)及綜合體研究項(xiàng)目定位初步設(shè)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)第17頁本體研究政策研究SWOT分析項(xiàng)目初判本案項(xiàng)目關(guān)鍵詞：城市之疆，體量大，交通干線本案屬吉安市規(guī)劃的河?xùn)|片區(qū)之內(nèi)，地處城東組團(tuán)北部邊緣。本案占地面積約400畝（商業(yè)板塊），總體體量較大。本案毗鄰京九鐵路，105國道、濱江大道兩旁穿過，廬陵大橋連接贛江東西兩岸。第18頁本案在吉安市2011-2015年規(guī)劃中，本案所處位置將處于規(guī)劃的城東板塊和城北板塊邊緣交界處。同時(shí)本案所處正是天玉山風(fēng)景區(qū)所在之處。項(xiàng)目擁有眾多交通干線匯集與物流園商貿(mào)集散的優(yōu)勢。本案本體研究政策研究SWOT分析項(xiàng)目初判第19頁本體研究政策研究SWOT分析立足現(xiàn)狀，著眼規(guī)劃城市的綜合發(fā)展區(qū)，以會(huì)展、房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)贛江東岸景觀帶建設(shè)，配建高尚濱河居住社區(qū)。發(fā)展倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)產(chǎn)業(yè)，打造城市客流集散中心。集旅游休閑、教育科研、商貿(mào)服務(wù)以及生態(tài)居住為一體的，具有濱江特色的新型組團(tuán)（資料整理自：《吉安市城市規(guī)劃修編（2011-2015）》）項(xiàng)目初判第20頁本體研究政策研究SWOT分析城北物流園兩大天然條件將可能影響本案規(guī)劃的去向？城北物流園：商貿(mào)集散中心天玉山風(fēng)景區(qū)：旅游休閑地（資料整理自：吉安市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局）項(xiàng)目初判第21頁本體研究政策研究SWOT分析從優(yōu)勢/劣勢/機(jī)會(huì)/威脅四大角度分析項(xiàng)目，尋找思路1.項(xiàng)目體量大，短期內(nèi)在體量上具有競爭優(yōu)勢2.城北物流園和天玉山風(fēng)景區(qū)兩大天然條件3.臨交通干道，交通便利4.開發(fā)商自身資金優(yōu)勢1.項(xiàng)目地理位置偏離城市中心，地處主力商圈以外2.區(qū)域內(nèi)常住人口較少3.區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目體量偏大，一次性開發(fā)難度大1.符合河?xùn)|板塊組團(tuán)城市規(guī)劃契機(jī)2.區(qū)域暫時(shí)缺少同類商業(yè)中心競爭3.區(qū)域無標(biāo)志性商業(yè)，可做成形象標(biāo)志工程4.多種業(yè)種業(yè)態(tài)最佳組合5.城市化進(jìn)程加快1.本區(qū)域未形成成熟的商業(yè)氛圍2.區(qū)域內(nèi)未有強(qiáng)勁的消費(fèi)能力3.存在缺乏消費(fèi)來源的風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢劣勢威脅機(jī)會(huì)項(xiàng)目初判第22頁本體研究政策研究SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先機(jī)緊扣物流中心與風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢開發(fā)大型綜合商業(yè)中心利用機(jī)會(huì)，克服劣勢全城造勢，同時(shí)配套一定范圍的交通接送，吸引關(guān)注發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅全力打造品牌，拔高項(xiàng)目形象，打造城郊商業(yè)地標(biāo)，以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)進(jìn)入市場減小劣勢，避免威脅合理安排組團(tuán)結(jié)構(gòu)比例及開發(fā)時(shí)序以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)打造交通配套以獲取消費(fèi)來源項(xiàng)目初判第23頁本體研究政策研究SWOT分析項(xiàng)目初判項(xiàng)目本體初步認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目占地面積約400畝，較大體量在開發(fā)中同時(shí)存在著機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。城北物流園區(qū)及天玉山風(fēng)景區(qū)帶來了較好的開發(fā)機(jī)會(huì)。打造未來大型城市綜合體外在資源項(xiàng)目目標(biāo)契合吉安市對于河?xùn)|組團(tuán)的發(fā)展定位，但時(shí)機(jī)尚未完全成熟。規(guī)模因素規(guī)劃因素第24頁項(xiàng)目本體分析宏觀背景分析商圈及典型商業(yè)分析城市商業(yè)及綜合體研究項(xiàng)目定位初步設(shè)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)第25頁宏觀分析城市研究吉安是中國重要經(jīng)濟(jì)城市，位于江西省中部，是湘贛邊界重要的國際物流中心、區(qū)域性金融中心，是在金融、文化、情報(bào)通訊、教育研究及交通等方面取得飛躍發(fā)展的充滿活力的城市。2011年全市完成生產(chǎn)總值879.06億元，增長12.8%，高出全省平均水平0.3個(gè)百分點(diǎn)。2012年中國城市競爭力排名十一位、金融競爭力全國第八。站在吉安看吉安吉安市人民廣場城北交通樞紐井岡山大橋第26頁整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行，預(yù)計(jì)未來增長保持近幾年吉安的GDP增長水平一直保持較快增長的速度（在13%以上）。隨著中部的崛起和吉安市各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來幾年吉安的整體經(jīng)濟(jì)會(huì)一直保持很好的增長。宏觀分析城市研究2007-2010年吉安市GDP增長情況（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）第27頁2007-2010年吉安市產(chǎn)業(yè)比重變化情況近年來吉安市第二，第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸加大。增加吉安的人均收入，為吉安的商業(yè)發(fā)展提供了很好的條件。產(chǎn)業(yè)比重變化促進(jìn)吉安商業(yè)發(fā)展（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）宏觀分析城市研究第28頁2007年-2010年吉安市人均收入情況

吉安市城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口的人均收入逐年增加，促進(jìn)了人們的消費(fèi)意識(shí)的改變和消費(fèi)能力的提升。居民收入增加促進(jìn)了人們消費(fèi)意識(shí)的改變和消費(fèi)能力的提升（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）宏觀分析城市研究第29頁2007年-2010年各年吉安市社會(huì)消費(fèi)總額及增長情況近年吉安市的社會(huì)消費(fèi)總額，一直保持18%以上的增長預(yù)計(jì)吉安市未來的社會(huì)消費(fèi)品零售總額會(huì)繼續(xù)增長。居民消費(fèi)意識(shí)的改變及消費(fèi)能力的提升為商業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）宏觀分析城市研究第30頁跳出吉安看吉安宏觀分析城市研究吉安位于江西省中部，贛江中游，相鄰的贛州、南昌、宜春等城市的發(fā)展，必將為吉安帶來一定的影響。第31頁宏觀分析城市研究以南昌市中心城區(qū)為核心周邊100公里范圍的區(qū)域的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)打造南昌大都市區(qū)。南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2688.87億元，比上年增長13.0%。人均生產(chǎn)總值53023元，增長11.9%。省會(huì)南昌，引領(lǐng)全省，輻射周邊第32頁南昌華南城總投資100億元，建筑面積428萬平方米南昌華南城位于南昌紅谷灘新區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約428萬平方米，規(guī)劃總投資逾80億元，包括紡織服裝、皮革皮具、化工塑料、五金工具、機(jī)電配件等十大類工業(yè)原料及商品展示交易區(qū)，并提供物流商務(wù)綜合服務(wù)、倉儲(chǔ)配送、生活區(qū)等功能配套。南昌華南城將分三期建設(shè)，一期建筑面積約120萬平方米，二期建筑面積約118萬平方米。南昌典型綜合體——華南城宏觀分析城市研究第33頁南昌典型綜合體——萬達(dá)廣場宏觀分析城市研究萬達(dá)廣場占地約14000平方米，總建筑面積約50000平方米。首層為室內(nèi)商業(yè)步行街，引入了數(shù)百家黃金商鋪，專賣店將等劃分為服裝、鞋帽精品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、手機(jī)城、化妝飾品等多個(gè)主題片區(qū)；二、三層引入世界頭號(hào)連鎖巨頭——美國沃爾瑪公司，四層為萬達(dá)電影城。第34頁宏觀分析城市研究贛州的城市定位為“江西省省域副中心城市，贛粵閩湘四省通衢的特大型、區(qū)域性、現(xiàn)代化中心城市和區(qū)域性綜合交通樞紐、區(qū)域性金融中心、國家歷史文化名城，山水生態(tài)宜居城市”。贛州：省域副中心，迅猛發(fā)展2011年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1335.98億元，增長12.5%；財(cái)政總收入180.3億元，增長40.5%，增幅攀歷史新高，創(chuàng)1994年分稅制改革以來最好水平，位居全省各設(shè)區(qū)市首位。第35頁財(cái)智廣場位于贛州市政府南體育中心旁(長征大道與興國路交匯處)，是贛州唯一地標(biāo)性商務(wù)綜合體，集智能辦公區(qū)、商務(wù)中心等多功能。財(cái)智廣場占地約1.2萬平方米，總建筑面積約6平方米，其中商務(wù)辦公部分占3.2萬㎡，商業(yè)占1.3萬㎡，建筑總高99米。贛州典型綜合體——財(cái)智廣場宏觀分析城市研究第36頁宏觀分析城市研究宜春：“莫以宜春遠(yuǎn)，江山多勝游”宜春，位于江西省西北部，贛西區(qū)域中心城市以及物流中心。同時(shí)，宜春具有豐富的生態(tài)旅游資源，帶來了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2011年上半年，宜春市全市累計(jì)接待旅游總?cè)藬?shù)517.29萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入39.68億元，同比增長35.2%。第37頁漢華廣場將打造宜春的首個(gè)集百貨、大型超市、家電、餐飲、五星影院、酒店，公寓、寫字樓,休閑娛樂，花園住宅等復(fù)合的姿態(tài)形塑未來宜春商務(wù)旗艦,引領(lǐng)宜春新經(jīng)濟(jì)商圈。宜春典型綜合體——漢華廣場宏觀分析城市研究第38頁產(chǎn)業(yè)比重的變化提升城市的發(fā)展效率，尤其是第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為本案開發(fā)奠定一定的基礎(chǔ)。居民收入逐步增長，有利于城市消費(fèi)能力的提升和商業(yè)的發(fā)展。吉安周邊城市發(fā)展迅猛，尤其是省會(huì)南昌和旅游城市宜春，在其自身發(fā)展之外，還為周邊城市帶來一定的經(jīng)濟(jì)、人氣支持。周邊城市的綜合體的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了吉安城市人們的消費(fèi)觀念的提升，培養(yǎng)了吉安人的消費(fèi)需求。宏觀分析城市研究宏觀分析小結(jié)第39頁宏觀分析城市研究

吉安位于江西省中部，贛江中游?，F(xiàn)轄2區(qū)10縣1市，面積為2.53萬平方公里，人口為480多萬(2010年)。吉安城區(qū)主要由吉州區(qū)和青原區(qū)組成，城區(qū)常住人口40多萬吉安市吉安市概況及其地理位置吉州區(qū)青原區(qū)第40頁宏觀分析城市研究水、陸、空“三路并進(jìn)”：贛粵高速和京九鐵路兩條平行的“巨龍”分別穿過吉安6個(gè)縣區(qū)，加上105國道、319國道、贛江水道以及井岡山機(jī)場和泰井高速公路，構(gòu)成了水、陸、空“三路并進(jìn)”的快捷立體交通網(wǎng)絡(luò)。4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：吉安與南昌、贛州、長沙、廣州等大中城市正在構(gòu)成4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。從吉安走高速到廣州只要4小時(shí)，到南昌2個(gè)小時(shí)。井岡山機(jī)場開通后，吉安飛北京僅需2個(gè)小時(shí)，飛上海1小時(shí)10分，飛廣州50分鐘。航空、鐵路、高速公路，讓吉安走出“邊緣”，走向繁華。吉安具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，既是沿海的腹地，又是內(nèi)地的前沿第41頁實(shí)現(xiàn)城區(qū)對接，全面構(gòu)建“一小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈”，使得中心商圈集中，城郊區(qū)域的商業(yè)面臨更大的挑戰(zhàn)。通過新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)，為各區(qū)域的發(fā)展帶來動(dòng)力。工業(yè)園區(qū)建設(shè)突出特色，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使得很多的在外務(wù)工人員回鄉(xiāng)就業(yè)，為吉安的商業(yè)發(fā)展提供利好的條件。宏觀分析城市研究吉安的未來規(guī)劃藍(lán)圖：“一城三片，兩水三岸，多中心多組團(tuán)”第42頁吉安市人口年齡結(jié)構(gòu)研究宏觀分析城市研究從城市人口年齡結(jié)構(gòu)來看，吉安市人口狀況基本符合一般城市發(fā)展規(guī)律。值得關(guān)注的是，0-14歲的青少年占據(jù)吉安市人口的1/5。（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）第43頁宏觀分析城市研究吉安市居民收入及消費(fèi)狀況分析吉安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入單位：元地區(qū)2010年2011年2011年比2010年增長（%）江西省154811749513.0吉安市155471769213.8從數(shù)據(jù)中分析，吉安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已達(dá)到3000美元，已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)需求升級(jí)的基本條件。持續(xù)的增長為未來城市的消費(fèi)增長提供了保障。（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）第44頁宏觀分析城市研究吉安市消費(fèi)水平分析消費(fèi)類型飲食居住衣著醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品交通及通訊教育文化娛樂其他百分比（%）39.859.6010.815.657.8211.7610.953.56從居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)層次還屬于中低到中層的發(fā)展之中。中高層到高層的消費(fèi)在個(gè)人經(jīng)濟(jì)支付能力方面還存在一定的差距。吉安市整體消費(fèi)水平不高，居民消費(fèi)能力有限，大型的高檔專業(yè)賣場市場空間小。本案應(yīng)該面向城市居民消費(fèi)需求共性，盡可能或許更多的消費(fèi)來源。（資料整理自：吉安市統(tǒng)計(jì)局）第45頁宏觀分析城市研究城市交通的發(fā)展成熟為城郊的發(fā)展帶來了曙光?！岸嘀行亩嘟M團(tuán)”的規(guī)劃原則使得本案的開發(fā)符合城市規(guī)劃契機(jī)。城市居民人口結(jié)構(gòu)中，占據(jù)人口1/5的0~14歲人口值得關(guān)注。本案的自身及外部條件影響，項(xiàng)目不一定走高端，但必須做城市標(biāo)桿。城市研究小結(jié)第46頁項(xiàng)目本體分析宏觀背景分析商圈及典型商業(yè)分析城市商業(yè)及綜合體研究項(xiàng)目定位初步設(shè)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)第47頁目前吉安市商業(yè)比較集中，市郊分界相對明顯。商業(yè)集中的地方，體量比較大，利用率反而不高，環(huán)境優(yōu)化方式有待加強(qiáng)，各種業(yè)種的組合有待進(jìn)一步調(diào)配?，F(xiàn)有商業(yè)市場矛盾主要表現(xiàn)在營銷商商業(yè)體量無限制地?cái)U(kuò)張與經(jīng)營商商業(yè)體量有限制地贏利之間的關(guān)系。商圈及典型商業(yè)分析吉安市商圈分布的現(xiàn)狀第48頁商業(yè)的規(guī)模以及業(yè)態(tài)形式各有不同零售超市國光實(shí)力較強(qiáng)，市場壟斷行為明顯，品牌過于混雜；家電超市以四平家電為代表，主要經(jīng)營品牌家電，以打折優(yōu)惠吸引消費(fèi)人群；電子數(shù)碼以立聞數(shù)碼城為代表，絕對低廉的價(jià)格取勝市場。商圈及典型商業(yè)分析吉安市商圈分布發(fā)展變化第49頁項(xiàng)目名稱面積備注青原步行街4.5萬㎡青原區(qū)唯一一條商業(yè)步行街，青原區(qū)CBD的核心商業(yè)區(qū)域，多元化業(yè)態(tài)，依仗天立花園、盛世華庭、和濟(jì)春天等幾千戶住戶匯聚人氣。四方園建材家居廣場8萬㎡建材家居一站式購物，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務(wù)，周圍有金鷺花園、江南御景園等在建項(xiàng)目500萬㎡住宅作為后盾。泛華國際4.5萬㎡位于吉安火車站旁，集百貨零售、電器、家具、餐飲、娛樂、文化教育、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、產(chǎn)權(quán)公寓、SOHO寫字樓于一身。新世界廣場13萬㎡吉安人民廣場旁邊，零售百貨購物，集休閑娛樂、餐飲，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、產(chǎn)權(quán)公寓、酒店SOHO寫字樓于一身。六合盛世（籌劃中）88萬㎡集酒店、購物、寫字樓、LOFT商住、休閑娛樂為一體的綜合SHOPPINGMALL商住服務(wù)物業(yè)。商圈及典型商業(yè)分析吉安市未來商業(yè)供應(yīng)量第50頁商圈概況：文山步行街南起陽明東路，北至鷺洲東路。其支路西至井岡山大道，東至沿河路。是吉安市主要的商業(yè)區(qū)之一，業(yè)態(tài)主要以服裝、小型餐飲、百貨、鞋業(yè)、小飾品為主。經(jīng)營定位：以中檔服裝、日用百貨商品集中的商業(yè)區(qū)未來規(guī)劃：人民廣場改造后會(huì)對該商業(yè)街的商戶造成較大的沖擊，有20%的商戶已經(jīng)在為人民廣場改造后的經(jīng)營做準(zhǔn)備：遷離或者進(jìn)入人民廣場繼續(xù)經(jīng)營。經(jīng)營分析：優(yōu)越的區(qū)位位置；以服裝為主的業(yè)種分布產(chǎn)生行市效應(yīng)；商業(yè)氛圍濃厚；受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量制約影響，消費(fèi)力水平上不去。商業(yè)體量過大造成部分商業(yè)經(jīng)營困難。商圈及典型商業(yè)分析典型商圈分析——文山步行街商圈第51頁商圈概況：陽明商城與文山步行街相對，總面積12萬㎡，其業(yè)態(tài)比較齊全完整，種類繁多，有商務(wù)酒店、會(huì)所辦公、小商品批發(fā)及大型購物超市等等，精品店多以服裝、美容化妝為主。經(jīng)營定位：以中檔服裝、零售等日用品為主，招商條件較為嚴(yán)格，統(tǒng)一管理，品牌店多，商業(yè)氛圍逐漸增強(qiáng)。未來規(guī)劃：國光購物客戶主要涉及周邊社區(qū)居民，市場資源比較確定；由于零租金的亮點(diǎn)實(shí)施，周邊商鋪逐漸繁榮。經(jīng)營分析：優(yōu)越的區(qū)位位置；以服裝為主的業(yè)種分布產(chǎn)生行市效應(yīng)；商業(yè)氛圍濃厚；初具品牌效應(yīng)受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量制約影響，消費(fèi)力水平上不去。商業(yè)體量過大造成部分商業(yè)經(jīng)營困難；商業(yè)體量過大，忽視業(yè)態(tài)規(guī)劃，造成如今大量商戶退市；規(guī)劃追逐商業(yè)面積，忽視市場容量，造成2樓以上大量商鋪空置。商圈及典型商業(yè)分析典型商圈分析——陽明商城商圈第52頁商圈及典型商業(yè)分析小結(jié)：瞄準(zhǔn)城市需求，差異化定位目前商業(yè)保有量（估算）為260000㎡，人均商業(yè)面積超過1㎡，按照正常人口與商業(yè)面積的比例1:0.25~0.3計(jì)算，吉安市的商業(yè)已經(jīng)面臨沿重過剩的情況。至2012年末，還將有接近300000㎡的商業(yè)進(jìn)入吉安市場。所以，在市場已經(jīng)進(jìn)入超飽和的情況下，本案想要得以順利的進(jìn)行，必須在把握城市消費(fèi)需求脈搏的前提下，堅(jiān)持市場差異化的定位。而且在今后的營銷中，差異化的宣傳與營銷策略將是工作的關(guān)鍵。城市中尚未形成標(biāo)桿式的商業(yè)綜合體，這是本案的機(jī)會(huì)之一。第53頁項(xiàng)目本體分析宏觀背景分析商圈及典型商業(yè)分析城市商業(yè)及綜合體研究項(xiàng)目定位初步設(shè)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)第54頁城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展遵循著一定的不可違背的的規(guī)律商業(yè)街、品牌店、超市等百貨、超市、步行街等大型一站式購物中心、城市綜合體傳統(tǒng)現(xiàn)在提升城市商業(yè)形態(tài)層級(jí)第55頁城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的發(fā)展趨勢模式舉例以綜合為特征的商業(yè)形態(tài)，走“全”的道路購物中心、大型百貨商店以及大型綜合超市以專業(yè)為特色的商業(yè)形態(tài)，走“專”的道路電器店、服裝店、居家用品店以及藥品店等專業(yè)店以日用品為主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)，走“廉"的道路折扣商店和倉儲(chǔ)超市以方便購買為優(yōu)勢的商業(yè)形態(tài)，走“便”的道路旅行商店、汽車商店，機(jī)場、賓館、街道等處的自動(dòng)售貨機(jī)以休閑為導(dǎo)向的商業(yè)形態(tài)，走“閑”的道路從旅游服務(wù)到度假酒店，從SPA美容到健身俱樂部，從休閑餐廳到主題酒吧，從休閑畫廊到數(shù)字娛樂，從時(shí)尚用品到戶外運(yùn)動(dòng)裝備（資料整理自：知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫）現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)遵循著以下發(fā)展趨勢第56頁商業(yè)形態(tài)綜合化商業(yè)形態(tài)綜合化的重要產(chǎn)物就是購物中心。它涉及衣、食、住、行、娛、購等多個(gè)方面，各種功能互相滲透，營造出一種立體生活模式，滿足消費(fèi)者多樣選擇、休閑生活、個(gè)性消費(fèi)等多種要求，打造一站式消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)形態(tài)娛樂化邁克爾·沃爾夫在《娛樂經(jīng)濟(jì)》提到：人類即將進(jìn)人娛樂經(jīng)濟(jì)時(shí)代，“娛樂因素”將成為產(chǎn)品和服務(wù)競爭的關(guān)鍵。消費(fèi)者不管購買什么，都在其中尋求“娛樂”的成份。在這種“娛樂導(dǎo)向消費(fèi)”的趨勢下，會(huì)有越來越多的產(chǎn)品、服務(wù)提供娛樂功能和娛樂因素。娛樂經(jīng)濟(jì)包括所有能讓人感受到輕松有趣、跟休閑娛樂甚至文化藝術(shù)有關(guān)的人、事、物。商業(yè)形態(tài)文化化商業(yè)之于文化和文化之于商業(yè)，二者相互滲透。商業(yè)運(yùn)行過程攜帶著文化傳播功能，而文化因素也有力地推動(dòng)著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，其依存關(guān)系和一體化程度日益明顯。商業(yè)形態(tài)文化化，指的是通過智力運(yùn)作，創(chuàng)造出更多的附加價(jià)值的過程，成為使用價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值及文化價(jià)值的統(tǒng)一體，更具豐富的文化內(nèi)涵和個(gè)性文化特色。從商業(yè)形態(tài)的趨勢看，商業(yè)形態(tài)主要表現(xiàn)三個(gè)方面城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究第57頁模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達(dá)性；地鐵口、主干道沿線；區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究綜合體發(fā)展一般遵循四種模式第58頁城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究綜合體發(fā)展一般遵循四種模式模式二酒店核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場配套設(shè)施上海商城（波特曼酒店）第59頁模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)族群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財(cái)富廣場城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究綜合體發(fā)展一般遵循四種模式第60頁城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究綜合體發(fā)展一般遵循四種模式模式四均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；建筑面積20萬㎡以上；開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)香港太古廣場、北京華貿(mào)中心第61頁模式一：均衡發(fā)展模式案例：北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2:1:2:2（O:H:S:A)模式二：寫字樓核心模式案例：廣州中心廣場各功能規(guī)模配比：5:2:1:2（O:H:S:A)模式三：酒店核心模式案例：上海商城各功能規(guī)模配比：1:5:1:3（O:H:S:A)模式四：商業(yè)核心模式案例：深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2:1:4:3（O:H:S:A)綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例確定，功能比例大的部分成為主要的發(fā)展模式。城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究注：O表示Office（寫字樓）H表示Hotel（酒店）S表示ShoppingMall（購物中心）A表示Apartment（公寓）第62頁城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象住宅：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比不同類型物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能第63頁城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展規(guī)律綜合體研究本案的開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循城市商業(yè)形態(tài)發(fā)展的一般規(guī)律。本案尚未完全匹配四種傳統(tǒng)的城市綜合體模式的開發(fā)條件，因此需緊密結(jié)合自身狀況進(jìn)行開發(fā)而不能按照一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)思路進(jìn)行。本案開發(fā)體量較大，除了常規(guī)的商業(yè)開發(fā)外，還需關(guān)注潛在的特色新興商業(yè)市場空間挖掘。但創(chuàng)新形式的城市綜合體必須建立在把握城市消費(fèi)需求的基礎(chǔ)之上。小結(jié)：差異化定位，創(chuàng)新城市綜合體，打造城市新地標(biāo)第64頁項(xiàng)目本體分析宏觀背景分析商圈及典型商業(yè)分析城市商業(yè)及綜合體研究項(xiàng)目定位初步設(shè)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)第65頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想做什么思路一：綜合體發(fā)展的四種一般模式，輻射全市的商業(yè)中心思路二：輻射本區(qū)域的商業(yè)中心新思路常規(guī)思路項(xiàng)目定位思考第66頁模式關(guān)鍵外部要素模式一商業(yè)核心模式地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛人流及商業(yè)氣氛模式二酒店核心模式地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)模式四均衡發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模——建筑面積20萬㎡以上強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群思路一關(guān)鍵外部要素分析項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想從本案的地理位置、交通條件、客戶支持、產(chǎn)業(yè)支持等因素來看，本案尚未具備成熟的傳統(tǒng)綜合體建設(shè)條件，傳統(tǒng)模式的商業(yè)綜合體并不適合本案實(shí)際。X第67頁做什么思路一：綜合體發(fā)展的四種一般模式，輻射全市的商業(yè)中心條件未成熟思路二：輻射本區(qū)域的購物中心不符合項(xiàng)目投資目標(biāo)需要突破困局項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想HOW？XX第68頁給吉安人一個(gè)“來訪”的理由給吉安地區(qū)人民一個(gè)“來訪”的理由項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想√第69頁突破思路的總體三大方針1.從吉安地區(qū)來定義項(xiàng)目（高大新）2.從業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新來引領(lǐng)商業(yè)風(fēng)向3.從競爭差異化來定位項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想第70頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想需要突破困局從消費(fèi)模式上突破從配套資源上突破突破的可能性突破的可能性契合城市規(guī)劃定位毗鄰交通干線沿道物流園和風(fēng)景區(qū)結(jié)合點(diǎn)充裕的開發(fā)資金項(xiàng)目體量較大城市潛在消費(fèi)需求其他……思考點(diǎn)一思考點(diǎn)二如何突破困局？第71頁需要突破困局從消費(fèi)模式上突破從配套資源上突破突破的可能性突破的可能性契合城市規(guī)劃定位毗鄰交通干線沿道物流園和風(fēng)景區(qū)結(jié)合點(diǎn)充裕的開發(fā)資金項(xiàng)目體量較大城市潛在消費(fèi)需求其他……思考點(diǎn)一思考點(diǎn)二項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想第72頁根據(jù)吉安市人口構(gòu)成的研究，吉安市人口中擁有超過1/5的0~14歲青少年人口；這部分人口在平均每戶家庭的3.68人有大部分成為家中的獨(dú)生子女，受到每個(gè)家庭的關(guān)注。青少年帶動(dòng)家庭的消費(fèi)成為吉安市乃至更多同類城市的重要潛在消費(fèi)需求。以此為依托，可考慮以青少年兒童娛樂、健康等主題的綜合體開發(fā)模式。項(xiàng)目定位的資源挖掘分析——思考點(diǎn)一以潛在消費(fèi)需求為導(dǎo)向項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想第73頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目定位可行性分析潛在消費(fèi)者估計(jì)：吉安有0-14歲青少年兒童人口超過100萬人；在“4-2-1”家庭模式中（4個(gè)老人—2個(gè)父母—1個(gè)孩子），一個(gè)孩子可以帶動(dòng)全家6人消費(fèi)。第74頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目定位可行性分析消費(fèi)力分析：國內(nèi)青少年兒童消費(fèi)占家庭總支出的30%左右；我國青少年兒童對家庭消費(fèi)影響力達(dá)68%；青少年兒童的消費(fèi)具有跟風(fēng)性、重復(fù)性、攀比性，傳播性強(qiáng)，穩(wěn)定性高。第75頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目定位可行性分析潛在可能性競爭：吉安市內(nèi)目前只存在部分零散的游樂場所，尚無較大的游樂中心，因此以青少年兒童為主題填補(bǔ)了城市消費(fèi)的空白，符合差異化的定位原則。第76頁項(xiàng)目定位的資源分析小結(jié)以挖掘青少年兒童所帶動(dòng)的家庭性消費(fèi)，屬城市居民消費(fèi)共性；青少年兒童已經(jīng)不可否認(rèn)的受到家庭的高度關(guān)注；市場早已驗(yàn)證了青少年兒童的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力的強(qiáng)勁。項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想以青少年兒童主題為載體的主題城市綜合體因此，以滿足城市青少年兒童所帶動(dòng)的家庭性消費(fèi)為核心，開發(fā)以青少年兒童娛樂、教育、健康等為主題載體的主題綜合體成為本案更佳的選擇。第77頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想主題式創(chuàng)新城市綜合體項(xiàng)目總體概念初步設(shè)想關(guān)鍵詞釋義主題式：以既定的消費(fèi)主題做為項(xiàng)目開發(fā)的載體。創(chuàng)新：跳出四種一般的綜合體開發(fā)模式，緊扣項(xiàng)目實(shí)際實(shí)現(xiàn)新突破。城市綜合體：集合多種城市功能組團(tuán)，打造一個(gè)城中城。第78頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想青少年主題綜合體的成功案例：億豐青少兒主題商業(yè)中心是蘇北地區(qū)最大的青少兒特色消費(fèi)綜合體。項(xiàng)目由12萬㎡的大型商業(yè)和30萬㎡的住宅組合而成。項(xiàng)目包含了城市購物中心，超級(jí)市場，親子游樂園，特色餐廳，親子教育，童裝，童玩，童樂，青少兒成長體驗(yàn)館，青少兒圖書和創(chuàng)意園，卡通尼樂園等大型項(xiàng)目。第79頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目總體概念初步設(shè)想——主推案名演繹以建設(shè)吉安新地標(biāo)為目標(biāo)，必以“吉安”為姓以愉悅、歡樂為主題，取“悅”為名未來新城，多元新中心，以“城”為名吉安·悅城第80頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目總體概念初步設(shè)想——備選案名吉安·天之驕子吉安·未來星城吉安·新世代第81頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想吉安·悅城項(xiàng)目整體定位——吉安的新標(biāo)志，以游樂城主題為載體，復(fù)合娛樂休閑、商業(yè)商務(wù)、居住功能的城市組團(tuán)幸福吉安·歡樂悅城第82頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想悅城將是吉安人新的驕傲，因?yàn)樗龑⒊蔀榧驳男聵?biāo)志第83頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想悅城帶來盡情的愉悅，一切歡樂都將從這里引爆第84頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想悅城將是另一座城，為吉安帶來全新的娛樂休閑、購物消費(fèi)、商務(wù)辦公、居住生活。第85頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目總體概念初步設(shè)想——項(xiàng)目分物業(yè)定位1、娛樂休閑定位青少年兒童的游樂中心，家長們的休閑社交聚會(huì)地。2、商業(yè)定位多功能都市商業(yè)體驗(yàn)中心。3、住宅定位山與水之間的自在生活。第86頁【主題游樂中心+休閑聚會(huì)場所】——休閑定位以城市家庭青少年兒童而目標(biāo)群體，建立大型娛樂中心作為核心引力點(diǎn)+以陪同的家長為目標(biāo)顧客，建立多種元素結(jié)合的多樣化休閑聚會(huì)的社交聚集地項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想定位口號(hào)：向左走，童趣純真；向右走，共享成功第87頁主題游樂中心項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想第88頁休閑區(qū)功能配置建議功能餐飲休閑、娛樂藝術(shù)沙龍展覽、展示小型俱樂部等對應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議西餐廳、中餐廳酒吧、躺吧、水療、影院畫廊、音樂沙龍品牌、藝術(shù)品展覽展示廳各類俱樂部聚會(huì)場所休閑聚會(huì)場所主題游樂中心功能主題游樂場對應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議動(dòng)漫城，大型游樂設(shè)施場兒童玩具展覽、科技展覽項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想第89頁擺脫束縛，遠(yuǎn)離都市，帶領(lǐng)孩子走入童年的樂園；而我們，則有另外的樂趣。項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想休閑區(qū)價(jià)值形象體驗(yàn)舉例第90頁【多功能都市商業(yè)體驗(yàn)中心】——商業(yè)定位項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想先進(jìn)的商業(yè)模式和多功能的商業(yè)配套，帶來全新的商業(yè)體驗(yàn)定位口號(hào)：非城市核心，勝于城市中心第91頁商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（㎡）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、上午集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)或項(xiàng)目自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)或項(xiàng)目內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街+集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想商業(yè)定位模式選擇——介于城市中心區(qū)商業(yè)和區(qū)域型商業(yè)之間第92頁商業(yè)區(qū)功能配置建議——結(jié)合主題城市綜合體及一般商業(yè)功能規(guī)律，我們初步建議采取“主題商業(yè)+商業(yè)街”的商業(yè)形式項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)大型百貨商店時(shí)裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用具店電影院超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音響租賃店銀行微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室商業(yè)街+集中商業(yè)商業(yè)街+集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)街√第93頁全新商業(yè)形象營造價(jià)值體驗(yàn)項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想精美趣味異樣舉例第94頁全新商業(yè)形象營造價(jià)值體驗(yàn)項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想停車的感受不是在停車場，而是在一個(gè)特殊的設(shè)計(jì)展覽館中舉例第95頁【山水凝聚之處，感受別處自在生活】——住宅定位依山傍水的高檔住宅，遠(yuǎn)離都市的自由生活城項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想定位口號(hào)：生活在樂園第96頁住宅區(qū)產(chǎn)品配置建議項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想概念設(shè)想高檔大方大空間無拘束私人空間聯(lián)排或獨(dú)棟別墅低密度社區(qū)概念設(shè)想法式現(xiàn)代風(fēng)格或江西民俗建筑風(fēng)格簡約、線條低密度組合社區(qū)第97頁自由的住宅形象價(jià)值體驗(yàn)項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想舉例第98頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想思考點(diǎn)一小結(jié)——定位價(jià)值點(diǎn)以青少年兒童為主題的城市綜合體開發(fā)，將成為城市社會(huì)化功能的重要組成部分第99頁需要突破困局從消費(fèi)模式上突破從配套資源上突破突破的可能性突破的可能性契合城市規(guī)劃定位毗鄰交通干線沿道物流園和風(fēng)景區(qū)結(jié)合點(diǎn)充裕的開發(fā)資金項(xiàng)目體量較大城市潛在消費(fèi)需求其他……思考點(diǎn)一思考點(diǎn)二項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想第100頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想項(xiàng)目定位的資源挖掘分析——思考點(diǎn)二以自然配套資源為導(dǎo)向（簡述）項(xiàng)目毗鄰天玉山風(fēng)景區(qū)，是本案的自然的、不可復(fù)制的配套條件。以此獨(dú)特的特色作為項(xiàng)目開發(fā)的核心，是另一個(gè)可選的方案。第101頁項(xiàng)目定位分析總體概念初步設(shè)想天玉·星城備選項(xiàng)目定位——以天玉山風(fēng)景區(qū)為核心載體，開發(fā)復(fù)合旅游休閑、商業(yè)商務(wù)、居住功能的城市組團(tuán)定位口號(hào)：天玉·星城，吉安地區(qū)的另一個(gè)道風(fēng)景第102頁思考點(diǎn)二小結(jié)——定位價(jià)值點(diǎn)以天玉山風(fēng)景區(qū)作為核心載體的城市綜合體開發(fā)，未來必將成為第二座天玉山第103頁項(xiàng)目本體分析宏觀背景分析商圈及典型商業(yè)分析城市商業(yè)及綜合體研究項(xiàng)目定位初步設(shè)想業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)第104頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議本案業(yè)態(tài)規(guī)劃需同時(shí)滿足以下要求：青少年主題區(qū)——主要以娛樂、科普和教育為主題。家長休閑聚會(huì)場所——滿足陪同的家長休閑、交往、購物、娛樂的需求。商業(yè)區(qū)配套性需求——主要包括商務(wù)服務(wù)、酒店、辦公等配套需求。住宅區(qū)——一個(gè)低密度社區(qū)+一片別墅群的組合業(yè)態(tài)規(guī)劃需全面滿足項(xiàng)目定位所可能帶動(dòng)的多方面需求，初步思路第105頁總體原則讓他們來看，讓他們來買，讓他們來消費(fèi)，讓他們來住、讓他們來辦公建筑特征產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)形態(tài)理念超前，設(shè)計(jì)新穎，形成地標(biāo)，吸引市民緊扣城市消費(fèi)需求，參觀者、消費(fèi)者、投資者業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費(fèi)者、觀光客業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議第106頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議1.設(shè)置大型游樂城，沿著游樂城周邊商鋪設(shè)置為兒童時(shí)尚街，此區(qū)域弱化主力店，以主題商業(yè)為主導(dǎo)，主營兒童百貨、兒童服飾、兒童餐飲、兒童玩具、兒童影院等。第107頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議2.設(shè)置休閑聚會(huì)場所，以一個(gè)小型的休閑廣場為中心，環(huán)中心建立數(shù)個(gè)主題俱樂部會(huì)所，沿著廣場及會(huì)所設(shè)置休閑商業(yè)購物中心，以大型專業(yè)店為主力店鋪，由一條商業(yè)街和各個(gè)專賣店組成。第108頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議3.設(shè)置特色餐飲街，以八大菜系特色餐飲為主題定位。第109頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路業(yè)態(tài)規(guī)劃初步建議4.設(shè)置高檔會(huì)所，以高檔商務(wù)、餐飲、購物、娛樂構(gòu)成主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。第110頁南方略公司簡介本項(xiàng)目的需求與建議本項(xiàng)目的服務(wù)與組織123目錄第111頁項(xiàng)目按照內(nèi)容和時(shí)間進(jìn)度將分為2個(gè)階段，階段一的主要工作步驟及工作成果如下項(xiàng)目啟動(dòng)項(xiàng)目調(diào)研工作成果（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可能進(jìn)行調(diào)整）《項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告》項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃主要工作步驟工作方式方法1、項(xiàng)目啟動(dòng)：調(diào)研計(jì)劃和方式確認(rèn)溝通；項(xiàng)目溝通會(huì)1、項(xiàng)目本體調(diào)研分析：區(qū)域位置分析；配套資源分析；SWOT分析；2、吉安及周邊城市綜合體調(diào)研分析吉安主要商圈及典型綜合體調(diào)研分析；周邊城市主要商圈及典型綜合體調(diào)研分析；3、城市消費(fèi)群體調(diào)研分析城市消費(fèi)群體消費(fèi)水平調(diào)研分析；城市消費(fèi)群體消費(fèi)特征調(diào)研分析；4、三四線城市商業(yè)綜合體標(biāo)桿研究5、吉安政府政策規(guī)劃深入研究分析實(shí)地觀察法訪談法問卷法項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目定位第112頁階段二的主要工作步驟及工作成果如下項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位工作成果（根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可能進(jìn)行調(diào)整）《項(xiàng)目定位報(bào)告》項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃主要工作步驟工作方式方法1、項(xiàng)目定位：定位資源挖掘分析定位模式借鑒分析項(xiàng)目總體定位分物業(yè)定位2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃原則業(yè)態(tài)組合模式規(guī)劃主力業(yè)態(tài)規(guī)劃輔助業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃宏觀數(shù)據(jù)研究外部訪談案頭研究內(nèi)部研討會(huì)項(xiàng)目溝通會(huì)第113頁初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目服務(wù)時(shí)間為8周，初步工作計(jì)劃如下所示項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目報(bào)告會(huì)第114頁服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員后臺(tái)支持團(tuán)隊(duì)周意純博士南方略國際營銷&品牌咨詢機(jī)構(gòu)咨詢董事；深圳市韜博方略營銷咨詢有限公司總經(jīng)理；《銷售與市場》特約高級(jí)研究員；中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)咨詢業(yè)管理委員會(huì)注冊高級(jí)管理顧問經(jīng)驗(yàn)概況：12年管理研究和管理顧問經(jīng)驗(yàn)，榮獲“深圳市十大金牌顧問”；主要咨詢經(jīng)驗(yàn)集中在為中小民營企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)、政府機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，行業(yè)涉及工業(yè)制造、房地產(chǎn)、商業(yè)連鎖及流通服務(wù)等行業(yè)；專長領(lǐng)域：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與戰(zhàn)略管理；市場營銷策略與管理體系；連鎖經(jīng)營全程咨詢等；工作經(jīng)歷：世界500強(qiáng)企業(yè)市場部主管；國際咨詢公司研究部主管；教育背景：北京航空航天大學(xué)工學(xué)學(xué)士、澳大利亞西澳大學(xué)MBA專業(yè)著作：《中國管理顧問手冊》（廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2002年）；《贏利模式》（廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2003年）；《商場營業(yè)員培訓(xùn)手冊》（廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2003年）；《完美銷售》（廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2004年）；《零障礙營銷》（廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2005年）、《零缺陷復(fù)制》（廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2005年）、《黑鉆顧問》（海天出版社，2006年）……研究報(bào)告：《浙江省區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告》、《新產(chǎn)業(yè)政策下的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式》、《知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代中小民營企業(yè)組織變革》、《2005年中國連鎖超市業(yè)研究報(bào)告》、《鹽田港集團(tuán)商務(wù)中心市場調(diào)查與定位研究報(bào)告》等。專業(yè)文章：在《中外企業(yè)文化》、《銷售與市場》、《銷售與管理》、《經(jīng)理人》、《商界》等國內(nèi)核心管理期刊發(fā)表著作上100篇。第115頁服務(wù)客戶：

（1）政府戰(zhàn)略顧問：四川達(dá)州市政府（商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃；生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃）；廣東開平市政府（縣域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略）；四川省大竹縣政府（產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃）……；（2）房地產(chǎn)行業(yè)：深圳鹽田港集團(tuán)公司（鹽田港商務(wù)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與戰(zhàn)略定位規(guī)劃；鹽田國際公寓項(xiàng)目定位研究與全程營銷策劃）；萬科集團(tuán)（客戶服務(wù)中心特約研究員，客戶服務(wù)體系與客戶調(diào)研）；深圳鹽田港置業(yè)公司（2004年起連續(xù)5年戰(zhàn)略管理顧問，并構(gòu)建企業(yè)運(yùn)營管理體系）；華僑城集團(tuán)（公司層面及物業(yè)管理處標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營管理及流程體系）；香港港置地產(chǎn)（市場營銷策略顧問與連鎖地鋪規(guī)范化運(yùn)營體系梳理）；深圳市中聯(lián)地產(chǎn)（企業(yè)文化與品牌規(guī)劃、連鎖門店標(biāo)準(zhǔn)化管理體系）；四川省達(dá)州商業(yè)集團(tuán)（商業(yè)地產(chǎn)全程策劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及連鎖經(jīng)營管理體系）；四川一新投資實(shí)業(yè)有限公司（商業(yè)地產(chǎn)全程策劃、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)營管理體系建設(shè)）；中山市眾聯(lián)地產(chǎn)（整合營銷傳播策略顧問）；成都盛源地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問、企業(yè)管理體系建設(shè)）……（3）制造行業(yè)：中國廣東核電集團(tuán)（10-15年中長期戰(zhàn)略規(guī)劃及5年戰(zhàn)略管理）；深圳市南油集團(tuán)（企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營策略）；浙江杰克股份（營銷戰(zhàn)略與服務(wù)體系）；臺(tái)灣冠軍瓷磚（營銷體系建設(shè)）；歐普照明（區(qū)域市場管理與推廣策略）；浙江利歐股份（營銷管理體系建設(shè)）；臺(tái)州清華機(jī)電（發(fā)展戰(zhàn)略與營銷體系建設(shè)）；深圳豪鵬電池（營銷戰(zhàn)略與營銷體系建設(shè)）、深圳英威騰電氣（營銷策劃、品牌規(guī)劃與年度傳播計(jì)劃）；艾捷能電子（產(chǎn)品規(guī)劃及招商策劃）；中山普爾照明（營銷戰(zhàn)略與營銷體系建設(shè)）……（4）服務(wù)行業(yè)：桂林麥香坊餐飲（連鎖運(yùn)營規(guī)劃及服務(wù)體系）；深圳步步高鞋業(yè)（連鎖體系及品牌策劃）；廣東海鯊鞋業(yè)（連鎖經(jīng)營全程咨詢）；南通長江縫制設(shè)備（經(jīng)銷商管理變革與營銷提升）；中橫窗業(yè)（連鎖體系全程咨詢）；重慶建峰化工（農(nóng)資連鎖規(guī)劃與規(guī)范化管理體系）……第116頁姚俊博士

服務(wù)團(tuán)隊(duì)成員后臺(tái)支持團(tuán)隊(duì)一、學(xué)歷及資質(zhì)：鹽田港集團(tuán)置業(yè)公司董事長;鹽田國際中方首席代表南開大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)碩士，美國普萊斯頓大學(xué)工商管理博士，江漢大學(xué)客座教授；榮獲中國企業(yè)管