海門北京路項目市場調研報告金

海門北京路項目市場

調研報告

謹呈海門商業(yè)秘密聲明

本文內包含的資料屬于上海乘星行行銷服務機構的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內容僅限于對上海乘星行行銷服務機構之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內容。如果上海乘星行行銷服務機構有幸成為貴方服務方，對本文檔中數(shù)據的發(fā)布、使用和復制的權利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據的使用授權的情況。項目研究工作階段劃分整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位項目物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略（終稿匯報）市場調研階段項目地塊查勘區(qū)域宏觀經濟背景研究海門及項目片區(qū)總體規(guī)劃和發(fā)展前景競爭項目核心競爭力及成功關鍵因素調研項目所在區(qū)域整體定位及在城市發(fā)展中的機會城市商圈及特征和核心競爭力各物業(yè)發(fā)展機會及客戶特征區(qū)域各物業(yè)客戶特征及消費習慣競爭及消費者訪談及問卷項目發(fā)展機會和方向預判2011/12011/12010/12項目界定及目標分析問題結構化分析土地市場價值研判競爭特征分析客戶特征分析案例借鑒及分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位（客戶定位、形象定位、價格定位、客戶定位、案名推薦等）規(guī)劃實施及分期構思整體規(guī)劃細化住宅的功能細化、各產品及物業(yè)細化住宅分階段開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏建筑風格、戶型配比及設計、園林風格、物業(yè)設施、景觀設計、物業(yè)管理建議等經濟測算設計任務書項目前期調研工作工作內容收集的數(shù)據進行的訪談進行的分析城市外部環(huán)境城市內部特征區(qū)域市場特征海門市宏觀經濟情況海門市房地產市場狀況海門市城市發(fā)展規(guī)劃海門市土地供應和施竣工量城市發(fā)展階段的判定外部經濟、政策、社會環(huán)境的判斷海門市住宅產業(yè)發(fā)展歷程海門市住宅產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀海門市主要住宅板塊狀況；海門市住宅分布狀況與特征總結；海門市住宅產業(yè)發(fā)展和現(xiàn)在階段；區(qū)域住宅市場發(fā)展歷程和主要競爭樓盤區(qū)域客戶演變和現(xiàn)時狀況地產專業(yè)人士10余位，包括萬眾地產王總、盛世長城蔡總、證大國際劉總、龍馨園周經理等規(guī)劃局規(guī)劃科沙科長、新區(qū)拆遷辦沈科長等在海門多個售樓處銷售員和客戶跟蹤訪談客戶100多位，問卷80份，有效問卷68份住宅客戶需求及特征住宅客戶來源和構成2008-12-062008-12-16理解項目目標及核心問題市場調研結論土地及房產市場城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰企業(yè)層面目標：扎根海門市場成功開發(fā)第一個房地產項目，同時爭取進入海門第一梯隊，樹立公司在海門房地產市場的品牌形象；通過項目為公司后續(xù)在海門市場影響力、開發(fā)項目奠定基礎；項目層面目標：在市場允許的條件下，在11年第四季度或12年第一季度項目具備銷售條件（風險可控）；項目不僅要盈利，而且要賣出品牌，必須超過經濟開發(fā)區(qū)市場平均水平，力爭在經濟開發(fā)區(qū)中占據顯著優(yōu)勢

（價值最大化）；預期項目開盤銷售周期在2年左右（價值最大化）

；客戶目標區(qū)域形象落后，如何在經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域尋找獨特的賣點，樹立自己的形象，實現(xiàn)突圍？如何把握和理解經濟開發(fā)區(qū)？經濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，如何引導客戶重新認識區(qū)域，樹立區(qū)域價值？在區(qū)域價值定位下如何進行項目價值定位？在競爭突圍中加入何種主題，避免項目風險？項目要做高端項目，目標客戶對高端項目的接受程度、理解程度如何？項目困惑城市：通過海門宏觀數(shù)據分析和房地產市場發(fā)展歷程分析，解讀海門房地產發(fā)展的規(guī)律和目前合肥房地產發(fā)展所處的階段，提供項目定位的基礎支撐。區(qū)域：通過區(qū)域跑盤和競爭項目市調，回顧區(qū)域發(fā)展歷程、比對競爭項目、預判區(qū)域發(fā)展趨勢和未來競爭狀況，尋找市場機會，實現(xiàn)項目區(qū)域競爭突圍?？蛻簦和ㄟ^消費者訪談、專業(yè)人士訪談，了解目前海門市場客戶的需求特征，分析區(qū)域客戶的演變過程，預判未來區(qū)域客戶構成、需求特征。問題下的調研內容理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰海門房地產發(fā)展歷程特征總結人均GDP(年增長率15%)

2000-2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2000-3000美元3000-4000美元4000-5000美元海門房地產代表樓盤5000-6000美元東方巴黎金色維也納消費者特點市場特點御林華府、理想城、龍馨園、中南世紀城基本需求為主，關注價格、位置

逐漸注重生活品質，關注景觀、園林開始追求精神層面，關注社區(qū)文化側重規(guī)劃及建筑品質,傳播一種生活格調偏重規(guī)劃園林、整體建筑風格穩(wěn)重、典雅,含蓄地傳達建筑語言區(qū)域房地產亞特香堤雅境證大國際城小高層城市住宅大量出現(xiàn)，樓盤同質化嚴重特點/趨勢區(qū)域內高品質大盤，品牌、規(guī)劃開啟政務區(qū)房地產開發(fā)產品多元、低密度、現(xiàn)代建筑，注重文化塑造和營銷展示開發(fā)商相應的對策通過選材和尺度來影響總價，使產品分級通過產品某個方面的提升實現(xiàn)產品領先通過特定主題統(tǒng)領下的產品體系實現(xiàn)差異化細分需求？精神訴求？０5年及以前０6年０7年０8年０9年10年及以后啟動階段——城市啟動期客戶來源主要為政府機關公務員、消息靈通看好區(qū)域發(fā)展的市區(qū)投資客、具有地緣關系的鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主發(fā)展階段1——發(fā)展低潮期客戶來源主要為政府機關公務員、周邊被價格吸引的首次購房和改善居住人群、教育驅動人群，政府城市發(fā)展方向正式確定為向南發(fā)展，取消向北發(fā)展發(fā)展階段2——發(fā)展回暖期客戶來源主要為與海門產生地緣關系的泛公務員、經開、高新產業(yè)區(qū)高管、城市中追求環(huán)境品質的包括疊石橋在內的鄉(xiāng)鎮(zhèn)財富階層成熟階段——政務區(qū)成熟期客戶來源主要為城市中具有知識閱歷的周邊區(qū)域私營企業(yè)主、企業(yè)高管，泛公務員、智本白領階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)財富階層成為客戶主力啟動階段成熟階段海門房地產發(fā)展歷程客戶演變總結發(fā)展階段代表事件：城市向南規(guī)劃正式確立代表事件：歐尚引進、行政中心南移啟用代表事件：政府正式南遷歐尚營業(yè)、證大別墅熱銷理解項目目標及核心問題市場調研結論土地及房產市場城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析宏觀經濟發(fā)展開發(fā)區(qū)房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷城市客戶特征客戶定位城市鳥瞰開發(fā)區(qū)介紹100萬人口，10萬建筑鐵軍和10萬私營企業(yè)主給海門房地產帶來充足客戶資源羅列各鎮(zhèn)人口及有名的建筑公司城市背景海門市是長三角北翼聯(lián)通上海的第一橋頭堡，處于承南接北的重要樞紐位置，與上海隔江相望，又被譽為北上?！氨緟^(qū)域位于橋頭堡的橋頭堡●海門市位于江蘇省東南部，東頻臨長江，北倚長江，素有”江海門戶”之稱?！窈ｉT市未來將打造成為長三角北翼的新興工貿城市與現(xiàn)代化的濱江宜居城市，完全融入上海一小時經濟圈內?！癯鞘幸?guī)劃范圍：包括海門鎮(zhèn)、三廠鎮(zhèn)、三和鎮(zhèn)、臨江鎮(zhèn)、江心沙農場及棉花原種場等6個行政單元的全部行政范圍以及天補鎮(zhèn)寧啟高速以南部分的行政范圍，總面積377.16km2，其中陸域面積約306km2

?！癯鞘行再|：全國著名的紡織業(yè)基地和建筑業(yè)基地，連接江蘇的重要區(qū)域性樞紐，蘇中主要城市之一。城市主要職能區(qū)域性交通樞紐紡織業(yè)基地，高新技術產業(yè)基地和工業(yè)基地連通滬蘇兩地的商貿物流中心海門市空間發(fā)展策略和空間形態(tài)(2005-2020)主要向南發(fā)展，城區(qū)逐步形成“一主一次”（主城區(qū)、濱江新區(qū)）組團式城市結構形態(tài)。項目位于一主一次的核心地帶規(guī)劃用地范圍：城區(qū)東至瑞江路、民生路、鎮(zhèn)東路，西至富江路及以西300m、長安路以西185m、海門市西界，南抵長江，北到大通路以西一線、沿江一級公路、寧啟高速公路、北環(huán)路、海門河，總面積為130.29km2。城市規(guī)劃2個組團功能地位：主城區(qū)：全市的政治、經濟、文化、教育和商貿物流中心，科研創(chuàng)新研發(fā)基地和高新技術產業(yè)基地濱江新區(qū)：以高新技術為先導，發(fā)展電力、新材料等大用水量、大運輸量的工業(yè)和商貿流通、休閑等服務業(yè)。

2個組團間應嚴格控制一定的生態(tài)間隔，避免無序延綿。

區(qū)域產業(yè)支撐工業(yè)園區(qū)臨江新區(qū)濱海新區(qū)經濟開發(fā)區(qū)：江蘇沿江重點開發(fā)區(qū)，全面融入上海市經濟一小時經濟圈內，四大增長極內支撐效應最明顯，集聚效應最強勁，區(qū)內綜合實力躋身全國十強，代表企業(yè)有法國歐尚，美國多福集團、泰森公司。工業(yè)園區(qū)：海門市第二個省級開發(fā)區(qū)，擁有全國最大的家紡專業(yè)市場—中國疊石橋家紡市場，未來十年，將發(fā)展成為產業(yè)規(guī)模達2000億元，成交額達到1000億元的全國家紡產品集散中心、交易中心和展示中心。濱海新區(qū)：全力打造以濱海新城，深水港為中心·現(xiàn)代工貿中心·生態(tài)旅游中心和漁獲集散中心等”一城四中心”為框架的產業(yè)層次高，綜合功能全，具有較大影響力的現(xiàn)代化工業(yè)港城。臨江新區(qū)：重點建設以生物醫(yī)藥，新材料和機械電子為代表的”三大產業(yè)“，未來五年將建設成為上海北翼集工業(yè)·商貿·研發(fā)·物流·生活·居住于一體的綠色生態(tài)濱江新城。經濟開發(fā)區(qū)四大園區(qū)的發(fā)展，構成了海門市經濟增長的主要動力，主城區(qū)為第一增長極區(qū)域交通海門市交通便捷，未來將形成“兩港三機場”拱手環(huán)抱，“四橋兩汽渡”溝通南北，“八橫十縱一高速”縱橫交錯的區(qū)域交通網兩港：世界第三大港上海港和南通港三機場：即上海有浦東國際機場，虹橋橋機場；西有南通機場四橋：距海門市區(qū)16公里的蘇通大橋；距海門市區(qū)的40公里的崇啟長江大橋；即將建成的崇海長江大橋及滬通鐵路大橋兩汽渡：即海太，崇海兩個渡口八橫十縱一高速：即海門市區(qū)域內十八條主要公路干線，以及橫穿海門全境的寧啟高速公路待海門市區(qū)域交通網行成后，海門到上海浦東國際機場和虹橋機場僅需1小時，海門"靠江靠?？可虾?的獨特區(qū)位優(yōu)勢將得到充分顯現(xiàn)理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰經濟背景地區(qū)生產總值以15%左右的速率增長，GDP總量2009年突破400億元，總量與海門周邊其他地區(qū)相比處于中等左右的水平。2004年以來，海門市經濟一直處于經濟增長的快車道，年均增長率在15%以上，居于全國前列，在2009年，海門市的GDP突破四百億，達到415億元人民幣。最近三年經濟增速略微有所放緩，但GDP的平均增速也達到14%，遠高于當年的全國GDP增速?？傮w而言，海門市經濟濟發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定快速。海門市周邊主要地區(qū)09年GDP比較盡管經濟發(fā)展速度迅速，但相比于江蘇省其他地區(qū)而言，尤其是蘇錫常，仍有很大的一段差距。海門市在2009年江蘇省主要51個縣（市）的地區(qū)中，GDP總量位于第九的位置，但跟位于前五的地區(qū)相比，差距都在一半以上，基于此，海門市經濟還有很大的發(fā)展空間。產業(yè)規(guī)劃海門產業(yè)結構偏重以工業(yè)為主導；二產發(fā)展將帶動三產結構的升級調整，相應促進中高財富階層群體的發(fā)展壯大三次產業(yè)比重2009年2000年從業(yè)人員三次產業(yè)構成（%）2000年2009年海門市經濟主要以第二產業(yè)和第三產業(yè)為主要支持，第二產業(yè)比重高。建筑業(yè)，家紡業(yè)是海門市的支柱產業(yè)。從2000年至2009年，海門市二產和三產的比例有所提高，但幅度不是很大，二產的發(fā)展速度加大，占得比例也在不斷提高，增速高于三產，未來海門市的經濟發(fā)展繼續(xù)將以二產為主。海門市一產的從業(yè)人口從2000年開始，絕大部分流向二產，少部分從事三產，至2009年，已有一半多的從事一產的人口流出，反映了海門市經濟發(fā)展的迅速，未來從事一產的人口將會繼續(xù)減少，工業(yè)化開始步入末期。經濟背景人均GDP達到6800美元，基于模型分析房地產市場處于平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主的階段，開始追求質量與激量并重2004年以來，海門市人均GDP持續(xù)增長，2009年，海門市人均GDP達到46319元，約為（6800美元）海門市的房地產市場已處于平穩(wěn)發(fā)展期，此階段的市場特征是大量商品房入市的高峰已過，市場開始趨向穩(wěn)定，房地產開發(fā)注重質量，消費需求以改善性需求為主。人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上房地產發(fā)展快速增長期平穩(wěn)發(fā)展期發(fā)展速度放緩直至停滯不前需求特性生存需求生存改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重質量方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量和質量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰海門近兩年推售土地分析理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰樓盤分區(qū)分析總價分析戶型面積分析園林分析客戶分析市場剩余小高層、高層、聯(lián)排、雙拼、疊加、獨棟數(shù)據統(tǒng)計理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰市場上所剩產品余量市場未來項目推量細分需求提升品質建立標簽第一階段第二階段第三階段市場條件房地產市場起步階段，同質化競爭嚴重，產品和客戶都沒有明顯分級，不同檔次的客戶出現(xiàn)在同一項目中房地產市場快速發(fā)展期，不同檔次的產品已經形成明確的板塊，同一板塊內的產品差異逐步拉大房地產市場成熟階段，產品品質已經建立了較高的市場平臺標準，再突破就意味著成本的大幅提升競爭策略根據價格承受能力的不同對客戶進行分級，選定某一檔次建立其身份標簽針對某一檔客戶提升居住品質的細節(jié)需求，在建筑設計、園林景觀、配套設施等方面打造更強的產品力在滿足品質需求的基礎上使社區(qū)形象與客戶的價值取向相符，以特定的生活方式吸引特定的置業(yè)人群海門房地產發(fā)展歷程特征總結人均GDP(年增長率15%)

2000-2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2000-3000美元3000-4000美元4000-5000美元海門房地產代表樓盤5000-6000美元東方巴黎金色維也納消費者特點市場特點御林華府、理想城、龍馨園、中南世紀城基本需求為主，關注價格、位置

逐漸注重生活品質，關注景觀、園林開始追求精神層面，關注社區(qū)文化側重規(guī)劃及建筑品質,傳播一種生活格調偏重規(guī)劃園林、整體建筑風格穩(wěn)重、典雅,含蓄地傳達建筑語言區(qū)域房地產亞特香堤雅境證大國際城小高層城市住宅大量出現(xiàn)，樓盤同質化嚴重特點/趨勢區(qū)域內高品質大盤，品牌、規(guī)劃開啟政務區(qū)房地產開發(fā)產品多元、低密度、現(xiàn)代建筑，注重文化塑造和營銷展示開發(fā)商相應的對策通過選材和尺度來影響總價，使產品分級通過產品某個方面的提升實現(xiàn)產品領先通過特定主題統(tǒng)領下的產品體系實現(xiàn)差異化細分需求？精神訴求？理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰

重要客戶訪談舉例以后換房可能會考慮南邊;喜歡住在新的區(qū)域，證大國際城的房子不錯；面積一定要5房200平米以上的，喜歡復式房，最想買的房是越層，認為越層比較適合居家，龍馨園、證大國際城是比較高檔的房子，海門人有錢人很多，如果有更好的更高檔的房子，會有市場。認為好的物管是態(tài)度好，進門微笑，有事可以托付的，保證安全，負責任，小孩獨自在家應幫忙看一眼，酒店式的物管沒必要；刷卡到戶，五星級大堂、五星級地下候梯廳都很好；綠化一定要好，要有水，多綠色植物；會所無所謂；安全方面的高科技要到位；戶型結構要好；不可復制的地段，才不會掉價。物管費高點沒關系。中南世紀城太大，住的人層次一般，海門目前較好的高檔小區(qū)不多。龍馨園不錯，物業(yè)也基本是最好的，園林也好。但可惜都是高層。地塊區(qū)域認知產品細節(jié)要求對豪宅的認識購房考慮因素對現(xiàn)有樓盤評價客戶背景：施女士，40歲，三星鎮(zhèn)家紡老板。重點客戶訪談涉及訪談提綱中全部內容，旨在挖掘目標客戶深層次需求重點客戶訪談涉及訪談提綱中全部內容，旨在挖掘目標客戶深層次需求重要客戶訪談分析客戶背景：沙先生，規(guī)劃局科長，準備購房。本項目地段有一點遠，但是房子好可以購買，對本區(qū)域很有信心；最主要的是物管、小區(qū)全封閉；小區(qū)內的娛樂要全，如游泳池，育兒所；喜歡130多平米的房子，教育也很重要；注重大堂裝修；認為室內裝修漂亮，不適用，打掃衛(wèi)生很麻煩；希望能自已刷卡進小區(qū)最好，水景是好，但要保證小孩安全；水一定要清爽；交通方便品質好服務好可以考慮。有追求品牌的開發(fā)商可以考慮，東方巴黎有一套，但有好的房子考慮換一套。產品細節(jié)要求購房考慮因素對現(xiàn)有樓盤評價地塊區(qū)域認知對專業(yè)人士的訪談關注其對區(qū)域未來、項目開發(fā)細節(jié)的看法專業(yè)人士訪談分析客戶背景：龍馨園銷售經理對開發(fā)區(qū)的印象不太好，空曠，區(qū)域不是很有吸引力，要靠產品打動客戶：水區(qū)環(huán)境、戶型、產品、物業(yè)管理方面很重要海門客戶趨向于教育樓盤和高端樓盤；有錢人很多，樓盤品質很重要，物業(yè)管理很重要；客戶對景觀要求很高，喜歡親近自然；關于贈送面積：本案露臺、車庫、花園贈送很喜歡；別墅送地下室：講究風水?？粗兀航煌?、環(huán)境、大環(huán)境好；小高層、高層在意戶型結構、朝向東客廳要大些；營銷渠道：戶外廣告、朋友介紹、前期幾版紙廣告；物業(yè)好，升值大；喜歡有名氣、有面子、喜歡名牌、安全很重要；高科技：主要圍繞安全。中南世紀城規(guī)模大，主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)為孩子上學買房，地緯東洲半島在城市北向包裝太差，區(qū)域不好；海門東南的項目主要是白領多點，貴都之星雖然是地段比我們好，但是不適合居住?？磥砜慈ミ€是我們的好。產品細節(jié)要求購房考慮因素對現(xiàn)有樓盤評價地塊區(qū)域認知對專業(yè)人士的訪談關注其對區(qū)域未來、項目開發(fā)細節(jié)的看法專業(yè)人士訪談分析客戶背景：萬眾集團王總城市往南發(fā)展，歐尚開業(yè)，整個城市配套往南，行政中心也南移，區(qū)域有很有吸引力，要靠產品打動客戶：水區(qū)環(huán)境、戶型、產品方面很重要；海門客戶大致分三類，一個是教育需求，二是城區(qū)客戶改善需求，三是買好房子的老板。海門人有錢人很多，建筑老板和家紡產業(yè)致富了很多人；看重交通、產品品質、教育配套、戶型結構和物業(yè)管理，在海門好房子不愁賣中南世紀城規(guī)模大，影響力大，這兩年消化了不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)改善型客戶，證大國際城土地便宜，但別墅好賣，公寓不好賣，配套是很好但目前沒有實施，以后還可以吧。產品細節(jié)要求購房考慮因素對現(xiàn)有樓盤評價地塊區(qū)域認知根據置業(yè)目的區(qū)分：論需求以基礎置業(yè)型為主導，論購買力以居住提升型為主，后者以私營企業(yè)中高層為主初次置業(yè)客戶二次置業(yè)客戶多次置業(yè)客戶作為資產持有，看重不動產的不可復制的特性，以及區(qū)域發(fā)展帶來的物業(yè)長期的價值增長各政府機關領導干部，私營企業(yè)主等占有資源

追隨品牌開發(fā)商、熱點區(qū)域以及稀缺產品居住條件的全面提升，看重品牌、品質和資源新區(qū)經濟開發(fā)區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)背景小型私營企業(yè)主及高級公務員教育配套、品質產品及物業(yè)管理解決基本居住需求臨江新區(qū)經濟開發(fā)區(qū)私營企業(yè)白領承受總價在60萬以內教育配套、低總價交通便利使用空間品質感支付力生活便利性資產持有型投資型居住提升型基礎置業(yè)型升值潛力二次或多次置業(yè)投資，小戶型，低總價支付泛公務員階層及周邊生意人、原住民教育配套、小戶型低總價升值空間從發(fā)展歷程看海門項目提交從價格、戶型到景觀到物業(yè)服務對應于客戶的圖價格圖舒服再到品味的過程板塊開發(fā)時間代表樓盤核心價值點客戶來源核心驅動力老城區(qū)2002-2006天馨園、貴都之心景觀、規(guī)劃、品質物業(yè)管理建筑老板、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主品味城南20006-2009理想城、御林華府、永泓花園價格、區(qū)域前景區(qū)域白領和泛公務員改善城東2005-2009中南世紀城品牌、教育、規(guī)模鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育及城區(qū)泛公務員教育客戶總結不同市場條件下的競爭策略——成熟市場需要通過身份背景和氣質的差異來引導對不同生活方式的需求第一階段第二階段第三階段客戶需求的細分不同財富水平的客戶對價格的認知和承受能力客戶對于產品品質的某個方面的偏愛身份背景和氣質的差異引致的對不同生活方式的需求相應的產品策略通過選材和控制尺度來影響總價，從而使產品分級通過產品某個方面的細節(jié)提升實現(xiàn)產品領先通過特定主題統(tǒng)領下的產品體系實現(xiàn)差異化關鍵詞“價格”“舒服”“品位”80萬50萬經濟指標產品指標精神指標經濟指標產品指標精神指標戶型結構園林景觀物業(yè)管理經濟指標精神指標產品指標小資情調創(chuàng)意精神人文主義普通市民選擇住區(qū)時仍非?？粗嘏c老城區(qū)的距離，配套、交通等是考慮的重點。而隨著海門外部交流的不斷加強和市民文化閱歷提升，部分白領階層消費者為追求環(huán)境改善和品質生活，二次置業(yè)逐漸趨向郊區(qū)化。城區(qū)消費者購房目的與年齡層相關，改善現(xiàn)有居住環(huán)境、婚房、為子女購房等自住需求比重大，普通投資性需求較低，高端投資需求旺盛；教育客戶需求的主要是經濟型的80-100的兩房，改善型客戶100-140的三房；高端客戶散布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其核心驅動力為產品品質和物業(yè)管理，價格不是最核心因素，面積區(qū)間在220-300別墅；海門客戶購房特征總結理解項目目標及核心問題市場調研結論城市分析客戶分析區(qū)域及競爭分析土地及房產市場宏觀經濟發(fā)展海門房地產市場發(fā)展區(qū)域未來競爭推斷海門客戶特征項目客戶定位城市鳥瞰０5年及以前０6年０7年０8年０9年10年及以后啟動階段——城市啟動期客戶來源主要為政府機關公務員、消息靈通看好區(qū)域發(fā)展的市區(qū)投資客、具有地緣關系的鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主發(fā)展階段1——發(fā)展低潮期客戶來源主要為政府機關公務員、周邊被價格吸引的首次購房和改善居住人群、教育驅動人群，政府城市發(fā)展方向正式確定為向南發(fā)展，取消向北發(fā)展發(fā)展階段2——發(fā)展回暖期客戶來源主要為與海門產生地緣關系的泛公務員、經開、高新產業(yè)區(qū)高管、城市中追求環(huán)境品質的包括疊石橋在內的鄉(xiāng)鎮(zhèn)財富階層成熟階段——政務區(qū)成熟期客戶來源主要為城市中具有知識閱歷的周邊區(qū)域私營企業(yè)主、企業(yè)高管，泛公務員、智本白領階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)財富階層成為客戶主力啟動階段成熟階段海門房地產發(fā)展歷程客戶演變總結發(fā)展階段代表事件：城市向南規(guī)劃正式確立代表事件：歐尚引進、行政中心南移啟用代表事件：政府正式南遷歐尚營業(yè)、證大別墅熱銷需求面積：聯(lián)排和雙拼別墅，面積220-300平置業(yè)關注點：區(qū)域環(huán)境、產品品質、物業(yè)管理、園林規(guī)劃核心客戶重要客戶機會客戶需求面積：100~140平置業(yè)關注點：園林規(guī)劃、產品品質、物業(yè)管理核心客戶——鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主、區(qū)域高級公務員重要客戶——周邊區(qū)域泛公務員、企業(yè)高管需求面積：80-100m2置業(yè)關注點：教育配套、產品品質和小區(qū)環(huán)境區(qū)域客戶將主要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主、周邊區(qū)域泛公務員、企業(yè)高管為主機會型客戶——鄉(xiāng)鎮(zhèn)教育需求客戶、周邊企業(yè)白領和區(qū)域內外投資者THEEND！

共同努力共創(chuàng)輝煌海門客戶購房自住為主，投資需求較少購房目的主要為自主，一次和二次置業(yè)比例達到了73%，三次及以上置業(yè)比例為27%。海門客戶購房主要用于改善居住條件（30%）和方便孩子上學（30%），自己居住和用于養(yǎng)老的比例分別達到14%和13%。投資升值的只占到3%。給老人居住和給子女居住總共占到10%。海門客戶購房偏好分析客戶傾向于購買傳統(tǒng)的平層，比例達到了四分之一多，其它形式市場接受度比較一般客戶大多傾向于小高層，比例達到了64%，也有部分選擇了多層洋房。另外高端客戶的選擇集中在聯(lián)排和雙拼別墅，比例分別達到了10%和7%。

超過一半的客戶在風格中選擇了現(xiàn)代風格，另有30%的人選擇了新古典主義風格，ART-DECO也得到了一定的認知，達到了13%。中式風格認同度在海門市場并不高。

客戶在對高檔建筑面材的認知中，石材占到了所訪人群60%的認可，面磚的認知度達到了23%，另有10%的人選擇了涂料，鋁材玻璃市場認知度比較低。

海門客戶對園林景觀的選擇頗具多樣化，37%的人選擇了風格不重要，關鍵是綠化面積這一項，33%的人選擇了水景+歐式雕塑，中式園林和東南亞熱帶風情分別占到13%和17%園林景觀偏好價格敏感度分析海門客戶的付款選擇多樣化，30%的客戶選擇了一次性付款，70%選擇了銀行按揭，少付首付的心理說明消費者對未來預期較好。大部分消費者可接受的單價范圍為6000-7000（40%），總價在60-80（27%）和80-100萬（33%）之間。產品需求分析戶型面積房型多集中在兩房80-100平方米（28%）和三房110-130平方米（21%），130-150平方米（17%）。社區(qū)配套這一項中，健身會館和泳池成了人們的首選，占到了23%和22%。兒童活動天地、籃球場、網球場、幼兒園也占到了一定比例。海門三大建筑公司2010年，全市建筑業(yè)工作的預期目標是：完成建筑業(yè)總產值500億元，實現(xiàn)增加值125億元，建筑業(yè)利稅總額33億元，承建施工面積6000萬平方米，施工人數(shù)16萬人以上，完成建筑外經合同額1.5億美元，實現(xiàn)營業(yè)額2.5億美元；年新增出國人數(shù)3000人，全行業(yè)爭創(chuàng)魯班獎、國優(yōu)工程各1項，省級優(yōu)質工程50項以上，省市級文明工地100個以上，事故發(fā)生率控制在國家規(guī)定的范圍內，全行業(yè)綜合經濟實力繼續(xù)保持全省第一，奮力實現(xiàn)全國一流建筑強市。

其中，南通三建，中南集團，龍信集團三家為國家級建筑集團，這三家公司占了海門建筑公司的大頭。代表著海門建筑業(yè)在乃至全國的強大地位。南通三建江蘇南通三建集團公司系創(chuàng)建于1958年的全國知名建筑施工企業(yè)。經過近半個世紀的艱辛創(chuàng)業(yè)，特別是改革開放以來，公司堅持科學發(fā)展觀，搶抓機遇，開拓創(chuàng)新，綜合實力顯著增強

江蘇南通三建集團有限公司，競爭力得到快速提升，目前企業(yè)已經成為集房屋建筑施工總承包特級資質，市政公用工程施工總承包一級資質，機電設備安裝、建筑裝修裝飾、鋼結構三個專業(yè)承包一級資質以及機電安裝工程總承包，地基與基礎、高聳構筑物、消防專業(yè)承包二級資質為一體，擁有對外經濟技術合作權以及房地產開發(fā)公司、工程總承包公司、設備安裝公司、裝飾裝潢公司、材料租賃實業(yè)公司等多個子公司的江蘇省最具實力的建筑企業(yè)集團之一。至2007年底，公司經濟總量已連續(xù)16年領先全省同行企業(yè)，連續(xù)多次名列“江蘇省建筑業(yè)20強企業(yè)”前茅，2004年、2005年、2006年、2007年分別榮列“中國承包商60強企業(yè)”第20名、第15名、第14名、第17名，2005年、2006年、2007年連續(xù)獲得“中國企業(yè)500強”、“世界知名承包商225強”榮譽稱號。如今，公司在北京、上海、天津、青島、南京、遼寧、濟南、西南、西安、西寧、大慶、新疆、蘇州、南通、合肥、重慶等地形成經營基地，在新加坡設有境外公司，企業(yè)經營地域覆蓋國內28個省、市、自治區(qū)的100多個大中城市及新加坡、阿爾及利亞、日本、俄羅