2023年下半年云南省房地產估價師理論與方法假設開發(fā)法的估價前提考試試卷

2023年下半年云南省房地產估價師《理論與方法》:假設開發(fā)法的估價前提考試試卷本卷共分為２大題５0小題,作答時間為1８0分鐘，總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共２５題,每題２分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意)1、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價××臨街寬度.【20２3年考題】?A:單獨深度價格修正率

B：累計深度價格修正率

C:平均深度價格修正率

D:混合深度價格修正率

Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、一般用于評價開發(fā)完畢后用來出租經營或自營的房地產開發(fā)項目,也可用來評價置業(yè)投資項目,但不宜用于評價開發(fā)完畢后出售情形的賺錢能力指標是（）。

A.財務凈現(xiàn)值?B．靜態(tài)投資回收期

C.財務內部收益率

D．動態(tài)投資回收期３、經批準的建設用地，由被征收土地所在地的_＿組織實行。?A.省級人民政府

B．市、縣人民政府

Ｃ．市、縣人民政府土地管理部門

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府４、各投資方案凈現(xiàn)值的盼望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的重要依據(jù),此時應選擇的判別指標是_＿。

Ａ．凈現(xiàn)值?B．凈現(xiàn)值盼望值

C．凈現(xiàn)值標準差

D．凈現(xiàn)值標準差系數(shù)５、在以下投資組合中,對投資者來說,投資且等比例選擇風險最小的是__。

A.股票+投資基金

B.債券+股票

Ｃ.投資基金+債券+股票?D.債券＋投資基金6、某宗房地產建筑物建成于1991年１0月１日,經濟壽命為60年。后于1996年１0月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為５0年(從補辦之日算起)。2023年１0月１日對該房地產進行評估。經計算,該房地產的土地重新購建價格為2０２3萬元,建筑物重新購建價格為３000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2023年１0月1日)該房地產的評估價值為__萬元。?A．4091

B．4182

Ｃ．4２５0?D.5０007、房地產開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A．房地產開發(fā)貸款?Ｂ．房地產抵押貸款

C．債務融資

D.權益融資8、一名合格的房地產專業(yè)估價人員,在房地產估價方面不需具有。

A：扎實的理論知識?B:廣泛的人際關系?C：豐富的實踐經驗

Ｄ:良好的職業(yè)道德?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、工程＿_是監(jiān)督成本費用、減少工程造價的重要手段。

Ａ．成本控制?Ｂ.進度控制

C.質量控制

D.協(xié)議控制10、下列估價目的的估價結果中肯定不是公開市場價值的是。

A:房地產轉讓價格評估?B：房地產資產人股價格評估

C：房地產抵押價格評估?Ｄ:房地產拍賣底價評估

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

1１、假設開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)運用方式時，其中最重要的是選取__。?A．最佳用途

Ｂ．最佳規(guī)模?C.最佳集約度

D.最佳開發(fā)時機12、某夫妻共有一套成本價購買的房改房,現(xiàn)因離婚申請法院裁定財產分割。法院委托評估該套房改房的價格,則合理的評估價格是。?A：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權出讓金

B：該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格

C：現(xiàn)時該房屋的房改成本價?D:當時該房屋的房改成本價

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1３、《憲法》規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行__并給予補償。?A.征收?Ｂ.征用

C.征收或者征用?Ｄ．征購1４、關于維修基金管理的下列表述中,對的的是。?Ａ：業(yè)主委員會成立以前,維修基金由房地產行政主管部門代管

B：業(yè)主委員會成立以后,維修基金由物業(yè)管理公司代管

C:維修基金在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?；基金閑置時,不得挪作他用

D：業(yè)主轉讓房地產所有權時，結余維修基金予以退還

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調15、某公司１２月末部分資產和負債余額如下:鈔票和銀行存款70萬元，長期投資100萬元,短期投資１20萬元,應收票據(jù)210萬元,短期借款３０萬元，應付票據(jù)和應付賬款1１0萬元，應付工資60萬元,應付債券３00萬元。則該公司流動資產比率是_＿。?A.４0%?Ｂ．50%

Ｃ.200%?D.２50%16、下列關于變形縫，表述錯誤的是。

A:伸縮縫,也叫溫度縫，是防止由溫度影響產生變形而設立的變形縫?B:沉降縫是防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等因素而產生不均勻沉降的影響所設的變形縫

Ｃ：防震縫是防止由于地震的影響而設立的變形縫?D：防震縫不可結合伸縮縫、沉降縫的規(guī)定統(tǒng)一考慮?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調17、是指估價師通過估價活動得出的估價對象的專業(yè)理論。

A:估價依據(jù)?Ｂ:估價原則?C：估價結果?D：估價方法

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、設計階段影響工程造價的因素,不涉及。

A:總平面設計

Ｂ：施工組織設計?C:建筑設計

Ｄ:工藝設計

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調19、建筑物的通過年數(shù)有實際通過年數(shù)和有效通過年數(shù)，它們之間的關系為__。?Ａ．有效通過年數(shù)等于實際通過年數(shù)?Ｂ．有效通過年數(shù)短于實際通過年數(shù)

C．有效通過年數(shù)長于實際通過年數(shù)

D.有效通過年數(shù)也許短于或長于實際通過年數(shù)20、下列有關金融工具的表述中,錯誤的是__。?A.一般而言,金融工具的流動性與收益性呈負相關?B．本票是由出票人簽發(fā),委托付款人在見票時或在指定日期無條件支付擬定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)

C．與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā),而是由存款人簽發(fā)?Ｄ．中國人民銀行發(fā)行的人民幣，實質上就是一種銀行券,它表白中國人民銀行對持有人的一種負債21、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸,且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。(２023年試題)

A:既是外墻也是縱墻?B：既是外墻也是橫墻?C：既是山墻也是縱墻?D：既是山墻也是橫墻?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調22、公共配套設施建設費在房地產開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于__。?Ａ．土地費用

B.前期工程費?C.房屋開發(fā)費

D.管理費用２3、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,拆除房屋,必須經公證機關公證。

A:共有?B:抵押

C：出租

D:代管?E：房地產估價機構必須加蓋公章24、大跨度的工業(yè)廠房要采用結構。?A:磚木

B：砌體

Ｃ:鋼筋混凝土

D:鋼

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調２5、某建筑物，經測算其重置成本為50萬元,地面、門窗等引起的物質磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導致的功能折舊為8萬元,由于旁邊新修鐵路引起的經濟折舊為５萬元。則該住宅的折舊總額為(）萬元。

A.9＆ｎｂsp；?Ｂ.1＆nbsp;?C.14 

D.6二、多項選擇題（共２5題,每題2分,每題的備選項中，有２個或２個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列內容屬于房地產廣告的規(guī)定的是__。?A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的,所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間

B.房地產廣告中對價格有表達的，應當清楚表達為實際的銷售價格，明示價格的有效期限?Ｃ.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明?Ｄ.房地產廣告中必須注明物業(yè)管理的有關規(guī)定

E.房地產廣告中不得運用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果2、下列關于減價拍賣的說法中,對的的是__。?A.減價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”

B.是一種價格下行的拍賣,即拍賣品的報價由高到低，依次遞減,直到有人應價,即告成交?Ｃ.根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種

D.遵循誰叫價誰要約的原則,另一方表達接受即為承諾，拍賣協(xié)議即告成立

E.減價拍賣皆為買方報價拍賣3、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設期限,最長不得超過年。

A:５

B：3

Ｃ：2

D:1

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調4、房地產市場的功能有。?A:配置存量房地產資源和利益

B：指導供應以適應需求的變化?C:指導政府制訂科學的住房供應計劃

D:引導需求適應供應條件的變化

E:配置存量房地產資源利益變化5、補償標準以“物”(房屋)為主,更能充足體現(xiàn)__這一民事法律關系最一般的原則。

A．入股補償

B.等價有償?C．等價補償

D.實物補償6、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后,受讓人改變原土地使用權出讓協(xié)議約定的土地用途的，必須取得的批準。

Ａ：原土地出讓方

B：市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門?Ｃ：市、縣人民政府房地產管理部門?Ｄ:原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、不符合選取標準臨街宗地規(guī)定的是__。?A.一面臨街

B.土地形狀為正方形

Ｃ．臨街寬度與臨街深度的比例適當、?D．用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途?Ｅ．容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率8、某地區(qū)某類房地產19９8～2023年價格見下表。某類房地產199８～2０23年價格(單位:元／ｍ2)

A.年份

Ｂ.１９98

C.1999

D.202３?E．２0２3?F．2023

G.２０23

H.２023?Ｉ.2０２3

J．房地產價格?Ｋ．180０?L.2023

M.2220?N．2460?Ｏ.2７３０?P.303０

Q．33６０

R.9、管理中心運作住房公積金的基本規(guī)定是。

A:效益性?Ｂ:安全性?C:流動性

Ｄ:風險性

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調10、某房地產投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．4４％，則在該項目的計算期內,年平均通貨膨脹率是＿_。

A.３.57％

B．4.００%?C.6.56%?Ｄ.1０．56%?11、下列關于房地產拍賣特性,說法對的的是。

A:房地產拍賣數(shù)量多,價值高?B:房地產拍賣數(shù)量少,價值低

Ｃ:拍賣結束后續(xù)工作多?Ｄ:拍賣結束后續(xù)工作少?E:房地產拍賣法律性強１2、一般來說，房地產投資風險分析重要涉及__等分析。?A．投資資金的安全性

B.項目定位的科學性

C.盼望收益的可靠性

D.投資項目的變現(xiàn)性

E．資產管理的復雜性13、某宗受益性房地產，預測其未來第一年的有效毛收入為2０萬元，運營費用為14萬元，此后５年,每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%,運營費用增長3%。價格每年上漲3％，報酬率為9%。則該宗房地產當前的價格為（）萬元。?A.229.06７

B.232．534

C．１８5.676

D．19５.673１４、某地區(qū)商品住宅價格自2０23年至2023年分別為681元／m2、７12元/m2、744元／m2、７8１元/ｍ2和8１5元／m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2023年的價格為__。

A.849元／m２

Ｂ.86５元元/m2?Ｃ.882元/m2

D.９15元/m215、價值工程中,提高價值的方法涉及等。?A:功能提高,費用不變

B：功能不變，費用減少

C:功能提高，費用下降

D：功能提高小于費用提高

E:功能下降小于費用下降１6、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為１２萬元和７萬元，此后分別逐年遞增2%和1％，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為＿_萬元。

A.10０?Ｂ．42?C．６３?D．7７17、消費信用有兩種類型。?A：類似商業(yè)信用，由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者

Ｂ:屬于民間信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者?C:類似國家信用,由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者?D:屬于商業(yè)信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者?E:屬于銀行信用,由銀行等金融機構以抵押貸款方式向消費者提供資金１8、在成本法求取折舊中，建筑物的有效通過年數(shù)＝經濟壽命－＿_。?A．自然壽命

B.剩余壽命?C.通過年數(shù)?D.剩余經濟壽命１9、注冊房地產估價師未按規(guī)定辦理變更注冊仍執(zhí)業(yè)的，應限期改正,逾期不改正的,可處以元以下的罰款。

A:100０

Ｂ:５0００?C:１0000?D：3０00０?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調20、根據(jù)《房屋建筑工程質量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

Ａ：屋面防水工程為3年?B：裝修工程為1年

C：給排水管道為2年?D:供冷系統(tǒng)為2個供冷期

Ｅ：設備安裝為２年2１、房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。這里的資源涉及了等諸方面。

A：城市基礎設施?B：高新技術?C：城市公用配套設施?D:資金?E:專業(yè)人員經驗22、下列關于房產圖的表述中，對的的有__。?A.房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖,其比例尺一般為1:50０?Ｂ．房產分丘圖能反映丘內所有房屋及其用地情況等各項房地產要素

C.房產分戶圖是表達房屋建筑結構的細部,比例尺一般為1:１0０?Ｄ．房產分戶因是分丘圖的局部明細圖

E．分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎資料23、質量控制涉及＿＿的質量控制。

A．投資決斷

B．決策階段

C．設計階段?D