第四章 個人住房貸款

2023/2/3廣東農(nóng)工商學(xué)院房地產(chǎn)金融與保險主講：張炳信電郵：廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院2023/2/3廣東農(nóng)工商學(xué)院第四章

個人住房貸款2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險Contents個人住房貸款概述1個人住房貸款工具2個人住房貸款的運作32023/2/3廣東農(nóng)工商學(xué)院第一節(jié)

個人住房貸款概述2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險一.個人住房貸款的概念1.概念個人住房貸款時金融機構(gòu)向購置、建造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。2.特點貸款期限長零售性分期歸還2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險二.個人住房貸款的種類自營性個人住房貸款政策性個人住房貸款個人住房組合貸款2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險三.幾個主要術(shù)語貸款金額首付比率貸款價值比率歸還比率貸款余額2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.個人住房貸款的性質(zhì)〔一〕按揭的來源mortgage按揭是一種以不動產(chǎn)為主要標的的權(quán)證轉(zhuǎn)移和權(quán)證回贖相結(jié)合的擔(dān)保制度。按揭在香港的廣泛適用于香港房地產(chǎn)業(yè)的特點密切相關(guān)2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.個人住房貸款的性質(zhì)〔二〕按揭與抵押按揭已完全具有抵押的根本特征，只是按揭未歸還之前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過戶后，并不直接發(fā)還購房人，而是由銀行留存，購房人清償按揭款以前方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。我國法律將按揭等同抵押處理，仍然有其特殊性〔1〕主體不同〔2〕主合同的法律性質(zhì)不同〔3〕涉及的法律關(guān)系不同〔4〕標的物的范圍不同〔5〕登記和設(shè)定的方式不同〔6〕實現(xiàn)方式不同〔7〕承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.個人住房貸款的性質(zhì)〔三〕按揭權(quán)人之權(quán)利優(yōu)先受償權(quán)對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)物上請求權(quán)檢查權(quán)其他知情權(quán)2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.個人住房貸款的性質(zhì)〔四〕按揭人之義務(wù)接受按揭之義務(wù)保管義務(wù)接受處分限制之義務(wù)告知義務(wù)成認開展商的回購權(quán)2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.個人住房貸款的性質(zhì)〔五〕個人住房抵押貸款之實質(zhì)實質(zhì)上就是房地產(chǎn)按揭按揭過程抵押與按揭的最大區(qū)別2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險討論假按揭1.什么是假按揭？2.假按揭是怎樣運作的？3.它有哪些危害？2023/2/3廣東農(nóng)工商學(xué)院第二節(jié)

個人住房貸款工具2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險一.月等額歸還按揭貸款1.概念是指借款人每月以相等的金額歸還貸款，即每月還貸本息合計金額相等，又稱完全均付按揭貸款。是目前應(yīng)用最廣泛的一種按揭貸款。這種貸款適合于預(yù)期收入在整個貸款期比較穩(wěn)定的借款人。2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險一.月等額歸還按揭貸款2.還款公式2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險一.月等額歸還按揭貸款3.例題某城市居民購置一套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款20萬元，年利率5.04%，貸款期限15年，假設(shè)整個貸款期內(nèi)，利率未變，那么該居民每期歸還額為多少？2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險一.月等額歸還按揭貸款4.還款分析月還本付息的金額是固定不變的，剩余本金隨著時間的推移而下降，每月本息歸還額中利息局部的比重逐步下降，而本金局部的比率逐步上升。月本息歸還額與貸款總額成正相關(guān)關(guān)系，并隨著貸款利率表的上升而提高。2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險二.等額本金歸還按揭貸款1.概念是指在整個貸款期內(nèi)，本金局部按月等額歸還，利息按貸款的實際余額和合同利率計算支付。每期歸還額是遞減的，這種貸款適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險二.等額本金歸還按揭貸款2.還款公式2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險二.等額本金歸還按揭貸款3.例題假設(shè)貸款金額P=10萬元，貸款年利率為6%，貸款期限為30年，按等額本金歸還按揭貸款，該貸款每月分期付款的本息歸還額是多少？2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險二.等額本金歸還按揭貸款4.月等額還款與等額本金歸還兩者還款數(shù)額不同每月還款額中本金、利息所占比例不同兩種還款方式中；利息總額不同2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險三.遞增式歸還按揭貸款指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定的比例遞增還款額，但每年或每隔幾年內(nèi)的各個月份，均以相等的數(shù)額償付。適合于年強忍申請的個人住房貸款。一般是在貸款期內(nèi)最初的5年或10年，每月的還款額相同，但逐年以一定的比率遞增，隨后保持恒定。2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.漂浮式按揭指在貸款前幾年中每月按固定數(shù)額還款，最后一次歸還所有貸款余額的按揭貸款。最大特點就是本金歸還速度很慢，最后一次還款數(shù)額大，借款人還款壓力較大。對抵押合同予以展期借款人向金融機構(gòu)再進行融資申請二次抵押貸款用其他房產(chǎn)或可以抵押的物品作抵押申請貸款。2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險5.可變利率按揭貸款可變利率按揭貸款時指合同規(guī)定的利率可以浮動，這種浮動幅度是按事先預(yù)定的市場指標或雙方重新協(xié)商確定的?！?〕隨價格水平調(diào)整的按揭貸款〔2〕可調(diào)整利率按揭貸款2023/2/3廣東農(nóng)工商學(xué)院第三節(jié)

個人住房貸款的運作2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險一.個人住房貸款的申請〔一〕借款人資格〔二〕申請人需提供的材料2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險二.個人住房貸款的審查2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險三.借款人資信評估〔一〕借款人的素質(zhì)1.職業(yè)穩(wěn)定性2.職業(yè)地位3.受教育程度4.年齡5.行為表現(xiàn)6.綜合印象2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險三.借款人資信評估〔二〕購房及還款能力1.房價收入比2.還貸收入比3.貸款保護能力2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險四.貸款審批2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險五.個人住房貸款的發(fā)放〔一〕簽訂借款合同2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險五.個人住房貸款的發(fā)放〔二〕貸款額度、期限和利率1.貸款額度2.貸款期限3.貸款利率2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險五.個人住房貸款的發(fā)放〔三〕貸款還款方式1.等額本息還款額2.等額本金還款法3.累進歸還法4.提前還款2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險五.個人住房貸款的發(fā)放〔四〕抵押權(quán)登記1.住房抵押登記〔1〕登記時限〔2〕應(yīng)提供的文件〔3〕房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險五.個人住房貸款的發(fā)放〔四〕抵押權(quán)登記2.土地使用權(quán)抵押登記〔1〕土地使用權(quán)抵押登記申請〔2〕土地使用權(quán)抵押登記和變更登記2023/2/3房地產(chǎn)金融與保險六.個人住房貸款貸后管理與貸款歸還〔一〕貸后檢查1.主要內(nèi)容2.貸款形態(tài)3.貸款檢查的方式與程