店鋪選址開(kāi)發(fā)策略(簡(jiǎn)體中文版)

店鋪開(kāi)發(fā)一、立地/商圈3Location的重要性好的店鋪開(kāi)發(fā)策略將領(lǐng)導(dǎo)連鎖企業(yè)邁向成功之路。連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營(yíng)業(yè)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)向，在將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給加盟主前，必須完成開(kāi)拓新點(diǎn)的開(kāi)發(fā)作業(yè)。店鋪開(kāi)發(fā)人員運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和能力，去篩選地點(diǎn)及評(píng)估其經(jīng)濟(jì)效益。4ThreeLevelsofSpatialAnalysis店址分析商圈分析區(qū)域分析5(一)商圈(TradeArea)分析商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服務(wù)顧客的一個(gè)空間區(qū)域，或周界范圍，也就是商店的營(yíng)業(yè)范圍。一般依據(jù)行政區(qū)域、距離、時(shí)間距離、人口等設(shè)定。商勢(shì)圈(companyoperationarea)店鋪實(shí)際交易所及范圍，由商店經(jīng)營(yíng)的能力所決定商圈(tradearea)商勢(shì)圈(companyoperationarea)=><6商圈的類別一級(jí)商圈（又稱基本商圈或主商圈）約占營(yíng)業(yè)額70%。二級(jí)商圈（又稱副商圈）約占營(yíng)業(yè)額25%。三級(jí)商圈（又稱邊緣商圈）約占營(yíng)業(yè)額5%。商圈與業(yè)態(tài)小商圈業(yè)態(tài):便利店。中商圈業(yè)態(tài):量販店。大商圈業(yè)態(tài):百貨公司、大型商場(chǎng)。7商圈種類商圈流動(dòng)化/商圈間競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)區(qū)辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)特種營(yíng)業(yè)區(qū)遊樂(lè)區(qū)住商混合區(qū)住辦混合區(qū)商辦混合區(qū)職住分離汽車社會(huì)週休二日商圈老舊新商圈出現(xiàn)8(二)選址(SiteSelection)理論甄選理想店址的秘訣三角理論（TriangleConcept)陰陽(yáng)面理論角地理論(三角窗原理)（CornerConcept）前門／后門理論（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理論心理障礙理論(阻絕原理)(PsychologicalBarriers)生活動(dòng)線理論干道原理磁石原理(地心引力理論)9(三)選址之考慮因素店的位置明顯度接近性（無(wú)阻絕性）交通型態(tài)（工具種類）人流量、車流量競(jìng)爭(zhēng)狀況集客場(chǎng)所（磁點(diǎn)）店鋪面積面寬、樓高停車場(chǎng)可取得性營(yíng)業(yè)的合法性租金（或售價(jià)）裝修費(fèi)用10(四)店址/店質(zhì)強(qiáng)化法店鋪明顯度改善法改善招牌的能見(jiàn)度到200M前。避免被隔鄰店招牌阻隔。避免被路樹(shù)、公共設(shè)施阻隔。夜間開(kāi)放廣告招牌到夜間2點(diǎn)（以Timer控制）。巷內(nèi)開(kāi)店，應(yīng)設(shè)法在巷口租立招牌。招牌破損，應(yīng)即更新。勿讓海報(bào)或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。11(五)理想店址評(píng)估方法檢核表法類比法回歸模式分析法電腦預(yù)測(cè)（GIS）分析法12小結(jié)店址是開(kāi)店關(guān)鍵成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不起競(jìng)爭(zhēng)，顧客會(huì)因商品服務(wù)不好而流失。店址不好，但很努力，仍可創(chuàng)造佳績(jī)。二、店鋪投資可行性評(píng)估14（一）市場(chǎng)調(diào)查及商圈設(shè)定流通服務(wù)連鎖事業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查以消費(fèi)者為主，掌握：「who」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」

5W與2H的顧客消費(fèi)行為特征

15競(jìng)爭(zhēng)店規(guī)模分析立地、商圈店數(shù)營(yíng)業(yè)額規(guī)模店面面積--坪效營(yíng)業(yè)人數(shù)--人效競(jìng)爭(zhēng)店經(jīng)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)焦點(diǎn)顧客特性與比例商品特性、結(jié)構(gòu)分析供貨商及供應(yīng)條件促銷手法定價(jià)策略服務(wù)定位(二)競(jìng)爭(zhēng)店分析16(三)開(kāi)店投資效益分析營(yíng)業(yè)額預(yù)估投資計(jì)劃費(fèi)用預(yù)算損益平衡點(diǎn)預(yù)估(BEP)長(zhǎng)期損益估算

三、開(kāi)店流程18（一）新店籌備一.丈量二.呈報(bào)預(yù)定點(diǎn)三.LAYOUT四.分公司執(zhí)照申請(qǐng)五.契約用印六.租押金申請(qǐng)七.交屋動(dòng)工八.開(kāi)幕19新店開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)詳細(xì)的區(qū)域道路及店面位置圖與地主談話的內(nèi)容重點(diǎn)都市計(jì)劃資料及該地區(qū)現(xiàn)況報(bào)導(dǎo)公平市價(jià)的定位最近的土地所有權(quán)狀影印本、稅單和水電資料關(guān)于地主背景的資料過(guò)去相同地點(diǎn)的存查數(shù)據(jù)調(diào)閱或原用戶情形土地興建地的相關(guān)法令依據(jù)20制定開(kāi)發(fā)策略考慮因素須先取得各項(xiàng)執(zhí)照不宜采抽成方式計(jì)算租金合約中不支付任何傭金明訂各項(xiàng)房產(chǎn)賠償?shù)臋?quán)利使用者有權(quán)決定房產(chǎn)的使用方法合約中充許簽約者轉(zhuǎn)讓21協(xié)商優(yōu)先承租續(xù)約權(quán)分期上漲租金幅度宜于合約期限內(nèi)訂定押金給付時(shí)間及可拆除進(jìn)入建物有效時(shí)間采用預(yù)付租金方式，需同時(shí)有折扣條件盡量避免付訂金的交易方付22建立完整的開(kāi)發(fā)評(píng)估報(bào)告房產(chǎn)合約工程評(píng)估及大量現(xiàn)場(chǎng)取得相關(guān)證照過(guò)戶或移轉(zhuǎn)證稅單權(quán)益平衡分析空照?qǐng)D或全景照片電腦檔案的建立23咖啡店開(kāi)店流程實(shí)例1.經(jīng)營(yíng)理念的形成用心了解，作市場(chǎng)分析為何想開(kāi)咖啡店？開(kāi)何種類型咖啡店？用人工沖泡還是機(jī)器沖泡？是全服務(wù)還是自助式？目標(biāo)客層為何？永續(xù)經(jīng)營(yíng)的策略為何？242.商圈立地點(diǎn)之選定立地點(diǎn)的選擇關(guān)系著未來(lái)的獲利及費(fèi)用支出，與成功經(jīng)營(yíng)存著極大因果關(guān)系。SWTO分析（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，改善弱勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，逃避威脅）市場(chǎng)區(qū)隔分析(Segmenting)確立目標(biāo)市場(chǎng)（Targeting)店鋪的市場(chǎng)定位(Positioning)253.銷售商品的研發(fā)商品是顧客最直接的要求，皆應(yīng)研究商品是否具有特色？商品力強(qiáng)度？等等核心問(wèn)題。商品調(diào)理手冊(cè)餐點(diǎn)與飲料之盤飾餐具配件CIS建立服務(wù)流程的設(shè)計(jì)規(guī)劃264.工程建設(shè)部分店鋪的裝潢是最耗費(fèi)資金的部分。工程質(zhì)量的優(yōu)劣，影響顧客對(duì)店鋪的認(rèn)同度，不可輕忽。物件丈量草圖規(guī)劃工程圖確認(rèn)發(fā)包、施工及完工驗(yàn)收275.器具設(shè)備之采購(gòu)、訂貨除工程設(shè)備之外，器具設(shè)備的采購(gòu)是開(kāi)店費(fèi)用中最大的支出。家具、機(jī)器設(shè)備選擇店鋪日常所用之器皿生財(cái)器具：咖啡豆、杯盤、餐巾紙等等286.管理制度之建立制度制定，建立秩序人事管理制度物料訂貨鋪貨與儲(chǔ)存管理制度工作職場(chǎng)規(guī)劃錯(cuò)帳處理盤損管理杯盤破損處理297.財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)制度之建立財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)對(duì)營(yíng)運(yùn)分析及經(jīng)營(yíng)成敗因素之判定極為重要，更是賺錢獲利最直接者。收銀方式與流程現(xiàn)金管理辦法廠商請(qǐng)款流程零用金、電話費(fèi)及小費(fèi)管理措施308.人員招募、任用、訓(xùn)練及考核找到合適的工作者最重要，以及日后的工作教育訓(xùn)練，皆是人力資源質(zhì)與量之應(yīng)用。教育訓(xùn)練考試、擬評(píng)核、擬定職務(wù)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)員工的生涯規(guī)劃319.營(yíng)運(yùn)動(dòng)線規(guī)劃顧客從入店，就做，點(diǎn)餐，用餐，離座，結(jié)賬至出店的動(dòng)線。員工之迎客，帶位，送菜單，點(diǎn)餐，素餐，結(jié)賬及送客動(dòng)線。吧臺(tái)，廚房與外場(chǎng)的空間比例規(guī)劃等，皆是開(kāi)店的重要工作。（二）店鋪規(guī)劃成功商店經(jīng)營(yíng)之道33商店經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)

忠誠(chéng)度

店

舖

顧

客

C（CIS）店舖形象

商品需求

Ｍ（ＭＤ）商品企劃

滿足購(gòu)買

S(Sales)銷售服務(wù)

顧客滿意

P(profit)利潤(rùn)

34商店經(jīng)營(yíng)的三大構(gòu)面

顧客商品（ＭＤ）賣場(chǎng)（ＦＭ）促銷（SP）賣方的賣場(chǎng)/買方的買場(chǎng)36營(yíng)造魅力十足的賣場(chǎng)視覺(jué)商品企劃VMD(VisualMerchandise)展示

櫥窗

商品主體

賣場(chǎng)配置

店內(nèi)POP

美化陳列視覺(jué)聽(tīng)覺(jué)嗅覺(jué)觸覺(jué)37賣場(chǎng)

顧

客

空

間

商

品

空

間職員空間職員服務(wù)動(dòng)線顧客購(gòu)物動(dòng)線倉(cāng)庫(kù)配置基本概念均衡的空間與動(dòng)線：38ImpulsedEmergencyPlannedNecessityFEATURE端架或

主通道深遠(yuǎn)或

次通道TrafficmakerProfitmakerROLE主動(dòng)線

前端主動(dòng)線

末端磁點(diǎn)配置基本概念商品屬性與角色：RULEmeans¬es40賣場(chǎng)配置基本原則1.因地制宜，依貢獻(xiàn)均衡分配空間。2.動(dòng)線流暢，顧客動(dòng)線愈長(zhǎng)愈好，

職員動(dòng)線愈短愈好。3.分類明確，關(guān)連透視*陳列。4.顧客導(dǎo)向，活化賣場(chǎng)設(shè)計(jì)。*由外而內(nèi)

由低而高41賣場(chǎng)分區(qū)商品空間職員空間顧客空間1.入口櫥窗區(qū)2.顧客服務(wù)區(qū)3.結(jié)帳櫃臺(tái)區(qū)4.食品服務(wù)區(qū)5.冰箱區(qū)6.貨架區(qū)7.通道區(qū)8.賣場(chǎng)剩餘空間9.倉(cāng)庫(kù)區(qū)42賣場(chǎng)LAYOUT貨架型態(tài)賣場(chǎng)動(dòng)線照明設(shè)備門市自行陳列可發(fā)揮空間43商品陳列概念注意(Attention)興趣(Intrest)欲望(Desire)記憶(Memory)行動(dòng)(Action)商品陳列類型商品陳列原則相關(guān)陳列道具使用商品陳列方法44公司規(guī)劃的商品陳列掌握與確實(shí)執(zhí)行。門市可自行發(fā)揮的位置，結(jié)合商品生命週期商品力掌握計(jì)劃陳列，並持續(xù)維持商品敏感度，銷售數(shù)據(jù)分析檢視，使坪效發(fā)揮極大化，即能創(chuàng)造Sales成長(zhǎng)與巔峰。藉有良好適當(dāng)?shù)年惲蟹绞?，使商品銷售更多創(chuàng)造更高經(jīng)營(yíng)效益，為商品陳列之最終目的小結(jié)商品46商品銷售周期掌握商品生命周期：五個(gè)階段：導(dǎo)入、成長(zhǎng)、成熟、衰退、廢棄ABC級(jí)商品掌握導(dǎo)入成長(zhǎng)成熟衰退廢棄BABC銷售額商品敏感度47

TOP商品掌握季節(jié)性商品流行性商品商圈屬性高回轉(zhuǎn)明星商品促銷49一、讓顧客知道店鋪的存在二、使顧客了解販賣商品或提供的服務(wù)三、誘使顧客到店鋪來(lái)消費(fèi)四、刺激顧客購(gòu)買或享用服務(wù)的欲望五、強(qiáng)化顧客忠誠(chéng)度以增加固定顧客促銷的目的501、銷售毛利好的商品2、使商品回轉(zhuǎn)率快速，提升營(yíng)業(yè)額3、強(qiáng)化商品交叉比(商品總合力)促銷的策略方向51促銷的魔法石促銷時(shí)間促銷商品類別促銷主題促銷方式促銷陳列促銷告知顧客關(guān)係營(yíng)造--固客/搶客--53左鄰右舍的關(guān)系左鄰右舍的店家：增進(jìn)彼此了解，信息交換。與左鄰右舍的住戶：如何共處與附近機(jī)關(guān)、團(tuán)體、銀行、學(xué)校關(guān)系營(yíng)造。54顧客滿意：超值的服務(wù)賣場(chǎng)整齊、明亮、清潔店員服務(wù)態(tài)度佳、非常親切對(duì)待小消費(fèi)者一樣的服務(wù)與態(tài)度商品齊全，補(bǔ)貨確實(shí)有效并實(shí)時(shí)回答顧客問(wèn)題對(duì)忠實(shí)客戶的問(wèn)候競(jìng)爭(zhēng)分析56門市自我評(píng)估區(qū)位環(huán)境分析：地點(diǎn)是否明顯對(duì)面街道寬度公車站牌學(xué)校百貨公司停車場(chǎng)(機(jī)車自行車)顧客消費(fèi)水平57經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)分析：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特色營(yíng)業(yè)狀況：發(fā)票序號(hào)收銀臺(tái)開(kāi)機(jī)數(shù)部門商品陳列長(zhǎng)度商品結(jié)構(gòu)與價(jià)格水平58顧客評(píng)估分析：來(lái)客數(shù)客單價(jià)購(gòu)買傾向消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查59競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析外裝廣告標(biāo)招牌是否明顯指引路標(biāo)入口是否容易氣氛布置店內(nèi)音樂(lè)季節(jié)POP色系搭配60商店特色：商品鮮度價(jià)格策略陳列技巧價(jià)格卡pop使用現(xiàn)場(chǎng)販賣商店管理61數(shù)據(jù)管理影響損益數(shù)據(jù)：營(yíng)業(yè)額成長(zhǎng)毛利率提升損耗率降低毛利額增加費(fèi)用率降低利潤(rùn)率提高62影響績(jī)效數(shù)據(jù)：人員方面商品方面金錢方面賣場(chǎng)方面四、營(yíng)運(yùn)管理(一)從加盟到開(kāi)店的步驟:

7-11案例65從加盟到開(kāi)店的步驟

有意愿參與特許加盟的人應(yīng)該遵循什么樣的步驟才能加盟到連鎖體系？另外，又應(yīng)該透過(guò)哪些方法才能順利開(kāi)店呢？以上是大家最想知道的問(wèn)題。透過(guò)圖表，這兩個(gè)問(wèn)題的答案將可一目了然。

(二)店鋪診斷67心得(三)成功的店長(zhǎng)694C的挑戰(zhàn)Cost：經(jīng)營(yíng)成本的膨脹Competition：競(jìng)爭(zhēng)的激烈化Customers：顧客意識(shí)、行動(dòng)的變化Consumeris