北京2015年上半年房地產(chǎn)估價師制度與政策：房屋征收的概念模擬試題

北京2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房屋征收的概念模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是_。A.房地產(chǎn)直接投資B.房地產(chǎn)間接投資C.房地產(chǎn)混合投資D.房地產(chǎn)有效投資2、登記機關(guān)自受理登記申請之日起—日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記。5710153、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/面下降到2800元/近，需求從900套上升到1000套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為“一、二、三、四”四個資質(zhì)等級”的部門規(guī)章是。A：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》D：《城市商品房預(yù)售管理辦法》E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章5、零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以出租面積計算，可出租面積包括_。A.外墻面積B.營業(yè)面積C.公用面積D.建筑面積6、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率是_。1%3%C.5%D.7%7、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是。A：總投資估算表B：經(jīng)營成本估算表C：投資計劃與資金籌措表D：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表E：借款合同8、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。A：獨一無二和供給有限B：獨一無二和價值量大C：流動性差和價值量大D：不可移動和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是。A：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11月簽署B(yǎng)：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦C：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D：內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術(shù)人員資格之一E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、下列關(guān)于民法的內(nèi)容，說法不正確的是。A：在特殊情況下，國家也是民事法律關(guān)系的主體B：智力成果是一種無形資產(chǎn)，是知識產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體C：物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)屬于形成權(quán)D：胎兒不具有民事權(quán)利能力，不得成為民事法律關(guān)系的主體E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后，于第5年年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（）元。994.371016.811255.161387.2412、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當以為單元建檔。A：房號B：街道C：丘D：幢E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以頒布的。A：中華人民共和國主席令B：國務(wù)院令C：國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門部長令D：省政府省長令E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了之外，一般都采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。A：尚未使用的B：有租約限制的C：無租約限制的D：承租人權(quán)益的E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的—稅率。A.比例B.超額累進C.全額累進D.幅度定額16、下列股東權(quán)利中屬于共益權(quán)的是A：出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)B：股息紅利分配的請求權(quán)、表決權(quán)、出席股東大會的權(quán)利C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、估價對象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬元，預(yù)計2007年到2011年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，從2010年開始保持在2009年的水平上.該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命45年，土地使用權(quán)于2042年底到期，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為。一A：6825萬元B：6866萬元C：9181萬元D：9222萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和。A：注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B：注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C：估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D：估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%,屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%,資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價格為一萬元。92311111353187220、直線趨勢法公式Y(jié)=a+bX中，X表示。A：價格B：時間C：常數(shù)D：價格變動率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、下列關(guān)于會計要素的表述，錯誤的是。A：會計要素是會計核算對象的基本分類B：會計要素主要包括資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、信息、費用和利潤等六大類C：會計要素是設(shè)定會計報表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的依據(jù)D：會計要素是進行確認和計量的依據(jù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的計算扣除。A：4%B：3%C：2%D：1%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某估價事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為_。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期24、關(guān)于地籍圖的測繪要求，下列說法有誤的是_。A.以土地地塊邊界為主，地物為輔B.帶有高程或等高線C.按地塊（丘）編號，并量算面積，連同產(chǎn)權(quán)人名稱注記在圖上D.城市地籍圖比例一般為1:50025、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。A.未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款B.房地產(chǎn)估價師準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款C.中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的，處五年以上十年以下的有期徒刑，并處罰金D.中介服務(wù)人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。A：管理服務(wù)人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護費用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護費用2、征收集體土地，土地補償費應(yīng)當歸—所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織D.土地使用者3、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括。A：土地供應(yīng)政策B：金融政策C：誠信建設(shè)口：稅收政策E：加強產(chǎn)權(quán)管理4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有。A：開發(fā)期和租售期B：權(quán)益投資比率C：資本化率D：貸款利率E：運營費用5、附件是估價報告的有機組成部分，通常包括。A：估價委托書、估價師注冊證復(fù)印件、估價對象權(quán)屬證明B：估價委托書、估價對象位置圖、估價師注冊證復(fù)印件C：估價對象照片、估價對象權(quán)屬證明、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件D：估價對象權(quán)屬證明、估價委托人身份證復(fù)印件、估價師注冊證復(fù)印件E：估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價師注冊證復(fù)印件、估價對象權(quán)屬證明6、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是.（2008年試題）A：地價8：建造成本C：貸款利率D：資本化率E：借款合同7、下列對國家實行土地登記注冊核發(fā)證書表述有錯誤的是_。A.屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》B.屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》C.使用國有土地的，核發(fā)《國有土地所有證》D.使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》8、下列費用中，應(yīng)計入收益性物業(yè)運營費用的有。A：公用設(shè)施的維修費B：人員的工資C：抵押貸款還本付息額D：房產(chǎn)稅E：保險費9、—在本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。A.估價目的B.估價時點C.估價程序D.估價做業(yè)10、房屋預(yù)告登記后，債權(quán)消滅之日起內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。A：30日B：3個月C：1年D：2年E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似權(quán)利登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點，概括起來，主要有以下—幾點。A.房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機關(guān)分別登記B.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利靜態(tài)登記C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記不具有公信力D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記實行及時登記制度E.頒發(fā)權(quán)利證書12、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形有一等。A.集體土地上的合法房屋B.代管房屋C.列入拆遷范圍內(nèi)的房屋D.共有房屋E.商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋13、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%,則該項目的動態(tài)投資回收期（）年。A.小于55?66?77?814、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析15、盈虧平衡分析是研究投資項目—的平衡關(guān)系的方法。A.改進B.產(chǎn)品成本C.產(chǎn)銷量D.盈利E.投資16、各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是―。A.不可預(yù)見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用B.土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費17、以保險人承保危險的數(shù)量為標準，可將保險分為。A：商業(yè)保險、社會保險和政策保險B：財產(chǎn)保險和人身保險^自愿保險和強制保險D：單一危險保險與綜合危險保險E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、以下不屬于土地開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容的有。A：基礎(chǔ)設(shè)施配套費用B：拆遷安置補償費C：房屋建筑安裝工程費D：公共配套建設(shè)費E：勘察設(shè)計費19、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為一萬元。112.5155.6144.6132.420、建筑物凈收益二—義建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A.建筑物重置價B.建筑物現(xiàn)值C.土地價格D.房地產(chǎn)價格21、一筆貸款，實際利率是10%,每兩年一計息，則其名義利率是（）。10%9.5%11%10.65%22、某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12%,凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元.對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。39.5149.3949