土地登記代理實(shí)務(wù)課件

土地登記代理實(shí)務(wù)

二Ｏ一一年九月南昌2023/2/42023/2/4

我今天講課的內(nèi)容是土地登記代理實(shí)務(wù)。但是，我想在講土地登記代理之前，首先要弄清楚什么是土地登記。因此，我必須先講一下土地登記的知識(shí)，在了解了土地登記內(nèi)容之后，再講土地登記代理，這樣，可能就容易接受，下面，先講土地登記知識(shí)。導(dǎo)入2023/2/42023/2/4土地是人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，關(guān)聯(lián)各行各業(yè)，涉及千家萬(wàn)戶，影響千秋萬(wàn)代，土地登記是土地產(chǎn)權(quán)管理的核心環(huán)節(jié)，是國(guó)家依照法定的程序，將土地權(quán)利及其變更事項(xiàng)記載于專門的簿冊(cè)，以加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。通俗地說(shuō)，就是建立土地的戶口，人口出生，要到派出所申報(bào)戶口登記，建立戶籍檔案。而人們使用了土地，要到土地行政管理部門申報(bào)土地登記建立地籍檔案。第一部分國(guó)有土地登記基本理論與實(shí)務(wù)

2023/2/4我們國(guó)家自20世紀(jì)80年代后期開始實(shí)施國(guó)有、集體土地登記，經(jīng)過(guò)艱苦不懈的努力，土地登記制度不斷發(fā)展和完善，相關(guān)基礎(chǔ)工作日益堅(jiān)厚和扎實(shí)，人們對(duì)土地登記意識(shí)明顯增強(qiáng)。目前，城鎮(zhèn)初始土地登記已基本完成，農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)登記即將全面蓬勃展開。土地登記在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，有效地維護(hù)了社會(huì)主義土地公有制，保障了正常的土地市場(chǎng)秩序，保護(hù)了有限的耕地資源，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。2023/2/41、土地登記的目的和意義

從政府管理的角度看，土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)權(quán)益人對(duì)土地合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。從土地權(quán)利關(guān)系人的角度看，土地登記是指土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照法律的規(guī)定，向國(guó)家主管機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書，協(xié)議書（或出讓書）契證，要求登載記錄土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)載于國(guó)家土地登記的法律過(guò)程。2023/2/4隨著社會(huì)的發(fā)展，土地登記在確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)，維護(hù)土地市場(chǎng)交易秩序方面發(fā)揮的作用越來(lái)越重要，我國(guó)二十幾年的土地登記實(shí)踐證明，土地登記在理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，深化土地使用制度改革，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，以及培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面具有極其重要的作用，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中有著十分重要的意義。2023/2/4首先，通過(guò)土地登記對(duì)土地權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)，維護(hù)了土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)了土地權(quán)利人的合法權(quán)益，其次，通過(guò)土地登記對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的確認(rèn)，保護(hù)了土地產(chǎn)權(quán)交易安全，維護(hù)了土地市場(chǎng)交易秩序，第三，土地登記是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有效監(jiān)管的關(guān)健措施，第四，土地登記是土地用途管制的重要組成部分，第五，土地登記是土地管理的基礎(chǔ)工作，是國(guó)家掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國(guó)家收取土地稅、費(fèi)的依據(jù)。2023/2/42、土地登記的特點(diǎn)與基本原則首先講土地登記的特點(diǎn)，具有六性（一）統(tǒng)一性（二）唯一性（三）完整性和連續(xù)性（四）強(qiáng)制性（五）公開性（六）可信性2023/2/4（一）統(tǒng)一性土地登記的統(tǒng)一性包含三層意思。一是對(duì)土地權(quán)利應(yīng)當(dāng)實(shí)施統(tǒng)一登記，無(wú)論城鎮(zhèn)土地還是農(nóng)村土地，無(wú)論耕地還是林地、草地都應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的土地登記體系；二是土地登記的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的，土地登記所依據(jù)的實(shí)體法律規(guī)范和程序性法律規(guī)范，特別是土地權(quán)利體系應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的；三是土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的。一般來(lái)說(shuō)，在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)土地登記機(jī)關(guān)實(shí)施登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)關(guān)實(shí)施登記，以保持土地登記的完整性。2023/2/4（二）唯一性土地登記是統(tǒng)一的土地登記機(jī)關(guān)，按照統(tǒng)一的登記標(biāo)準(zhǔn)，包括依據(jù)統(tǒng)一的實(shí)體法律規(guī)范和遵循統(tǒng)一的登記程序進(jìn)行的。因此對(duì)同一塊土地的登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)是唯一的，不可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地登記結(jié)果。土地登記卡是土地登記的主體，也是土地所有權(quán)，使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù)，土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地所有者、使用者和他項(xiàng)權(quán)利者持有法律憑證。這就明確了土地登記卡和土地證書的關(guān)系，即土地登記卡是唯一的土地權(quán)屬的法律依據(jù)和結(jié)果，體現(xiàn)了堅(jiān)持土地登記唯一性的特點(diǎn)。2023/2/4（三）完整性和連續(xù)性土地登記是土地行政主管部門代表政府依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)，對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記的過(guò)程，是土地權(quán)屬管理的重要手段和措施，它對(duì)附設(shè)在土地上的全部權(quán)利進(jìn)行登記，而在地域上覆蓋所有的土地，因而具有完整性，同時(shí)，土地權(quán)利狀況又是經(jīng)常變化的，為了保持現(xiàn)勢(shì)性，土地登記結(jié)果必須不斷更新，所以土地登記不是一次性的工作，具有連續(xù)性的特點(diǎn)。2023/2/4（四）強(qiáng)制性我國(guó)的土地登記具有強(qiáng)制性，任何使用或所有土地的單位和個(gè)人，都必須依照規(guī)定辦理土地登記，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。2023/2/4（五）公開性土地登記是土地行政主管部門依照法律規(guī)定對(duì)土地權(quán)利進(jìn)行登記的過(guò)程，是一項(xiàng)直接影響到土地權(quán)利人權(quán)益的行政行為，這就要求土地登記應(yīng)當(dāng)是公開的，包括登記依據(jù)的公開、登記程序的公開及登記信息的公開等。2023/2/4（六）可信性土地登記的可信性是指由國(guó)家專門機(jī)關(guān)在國(guó)家專門的簿冊(cè)上予以記載的土地權(quán)利狀況都是有公信力的，是值得社會(huì)公眾依賴的，這一方面是因?yàn)橥恋氐怯浭怯赏恋匦姓鞴懿块T依法按程序進(jìn)行的，在這個(gè)過(guò)程中，土地行政主管部門對(duì)土地登記的申請(qǐng)進(jìn)行地籍調(diào)查，并根據(jù)地籍調(diào)查的結(jié)果，對(duì)土地的權(quán)屬、面積、用途等進(jìn)行全面的實(shí)質(zhì)性審查，這使得土地登記結(jié)果具有真實(shí)可靠的特點(diǎn)。2023/2/4土地登記的原則土地登記的原則，簡(jiǎn)單地說(shuō)，我國(guó)的土地登記遵循以下五個(gè)基本原則：1、依法的原則2、申請(qǐng)的原則3、審查的原則4、公示的原則5、屬地管轄的原則2023/2/43、土地登記的程序土地登記分為五個(gè)步驟：（1）、申請(qǐng)（2）、地籍調(diào)查（3）、權(quán)屬審核（4）、注冊(cè)登記（5）、核發(fā)證書2023/2/44、土地分類體系與登記種類我國(guó)主要采用三種土地分類系統(tǒng)，土地自然分類、土地評(píng)價(jià)分類、土地利用分類，以土地用途為主要依據(jù)，根據(jù)用途的差異，89年3月全國(guó)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程，城鎮(zhèn)土地分為10個(gè)一級(jí)類，24個(gè)二級(jí)類，而84年9月全國(guó)農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會(huì)頒發(fā)的《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》規(guī)定全國(guó)土地利用現(xiàn)狀采用兩級(jí)分類，統(tǒng)一編碼排列，其中一級(jí)分類8個(gè)，二級(jí)分類46個(gè)，98年修改的《土地管理法》確立了土地用途管理制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地，統(tǒng)一全國(guó)土地分類體系，采用三級(jí)分類體系，一級(jí)類3個(gè)，二級(jí)類15個(gè)，三級(jí)類71個(gè)，是在原來(lái)兩個(gè)土地分類的二級(jí)地類基礎(chǔ)上調(diào)整歸并，增設(shè)而來(lái)的。目前，我們實(shí)際操作發(fā)證過(guò)程中，是采取按照第二次全國(guó)土地調(diào)查分類標(biāo)準(zhǔn)，采用二級(jí)分類，其中一級(jí)類12個(gè)，二級(jí)類57個(gè)的分類方法。具體分類的編碼，名稱及含義見《土地登記代理工作手冊(cè)》。2023/2/4土地分類一般以每宗地的主要用途歸類。這里解釋一下宗地的概念，指被界址點(diǎn)所封閉的為一宗地，如一個(gè)單位的生產(chǎn)區(qū)與生活區(qū)中間被一條市政公用馬路隔開了，那么則封閉不起來(lái)，就需分兩宗地申報(bào)。再談一下土地變更登記，按照土地登記時(shí)間的不同，可將土地登記分為初始登記和變更登記，初始土地登記是單位或個(gè)人通過(guò)征用、劃撥、出讓、購(gòu)買新的商品房等形式獲取土地使用權(quán)后首次登記，變更登記是在初始登記完成后，因土地所有權(quán)，使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化后相應(yīng)進(jìn)行的變更登記，是登記機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)別宗地土地權(quán)屬、用途、名稱、面積等變化進(jìn)行的及時(shí)登記，是隨時(shí)的，經(jīng)常性的，隨著單位名稱的變更，地址的變更、單位撤、并、轉(zhuǎn)或者國(guó)家收儲(chǔ)、買賣、置換、調(diào)整、或繼承、贈(zèng)與、法院處置拍賣、道路拓寬服從規(guī)劃等等原因，土地使用者的名稱、用途、使用權(quán)類型、面積、地址等發(fā)生了變化后的再次登記。當(dāng)然，其中還包括分割登記，像有些單位根據(jù)房改的需要，將單位院內(nèi)的職工宿舍單獨(dú)剔除出來(lái)登記，然后再分割到參加房改后的住戶。2023/2/45、混合宗用地的處理與私房發(fā)證如何操作

在日常的登記過(guò)程中，往往會(huì)碰到兩個(gè)或兩個(gè)以上使用者共同使用一塊地的情況，像這種情況如何處理，不可能整幢房子的人同時(shí)來(lái)申報(bào)，特別是像南昌市的三星大廈、金陽(yáng)光、百盛這些的高層建筑，有單位購(gòu)買商品房作為辦公用地，也有私人購(gòu)買作為住宅的，像這種綜合性的用地，首先要申請(qǐng)單位提供自己的房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、繳納費(fèi)、稅的憑證，提供整幢建筑總面積的依據(jù)（竣工驗(yàn)收表）然后按照建筑總面積比例分?jǐn)傆玫孛娣e，作為土地部門需把關(guān)的是必須將原開發(fā)商手中持有的國(guó)有土地證收回，并開具收件單給對(duì)方，依法依規(guī)辦事，這樣就不會(huì)出現(xiàn)一地多證現(xiàn)象，防止重復(fù)發(fā)證，分?jǐn)偯娣e的公式為單位或個(gè)人房產(chǎn)證面積/建筑總面積×用地面積=分?jǐn)偯娣e。至于私房發(fā)證如何操作問(wèn)題，一般私房申請(qǐng)大多是一套商品房，當(dāng)然也有獨(dú)立一宗地的私房，如是混合宗的，就必需把整棟房子的地貌，共同使用多少面積，然后分?jǐn)偠嗌倜娣e，嚴(yán)格地說(shuō)鄰宗地與界址點(diǎn)號(hào)的間距都應(yīng)標(biāo)出來(lái)，反映在地籍調(diào)查草圖上，而現(xiàn)在實(shí)際操作中，往往都是以宗地測(cè)量報(bào)告的宗地圖代替，鄰宗地就用單位名稱或道路名替代，在做內(nèi)業(yè)的過(guò)程中，一定要注意表、卡、圖一致，在做外業(yè)的過(guò)程中，一定要調(diào)查清楚鄰宗地的情況，是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議，穩(wěn)、準(zhǔn)、妥地處理好實(shí)際中遇到的問(wèn)題，做到有的放矢。2023/2/46、疑難問(wèn)題的解決方法在實(shí)際工作當(dāng)中，有時(shí)會(huì)碰到相鄰單位拒絕在地籍調(diào)查表上蓋章問(wèn)題。這有兩種可能，一是權(quán)屬有爭(zhēng)議，二是相鄰關(guān)系處理的不好，或?qū)Ψ匠霾畹仍蛴幸膺t遲不給蓋章。遇到這種情況我們要給不肯蓋章的單位發(fā)出約定指界通知書，約定時(shí)間雙方同時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘定劃界，屆時(shí)如不派人參加，按另一方所指界線確定，一般單位接到土地部門發(fā)出的約定指界通知書，大部分都會(huì)到場(chǎng)，再一個(gè)就是因歷史長(zhǎng)久，人員調(diào)動(dòng)頻繁或保管不善原因，有的單位找不到自己的用地資料無(wú)法提供或只提供了一部分不是很完整的土地權(quán)屬來(lái)源證明材料，遇到這種情況怎么辦？勸其到省、市檔案館或城建、規(guī)劃房管土地部門檔案館去查閱，再則要求其出具法律責(zé)任具結(jié)保證書，并有上級(jí)主管部門加蓋公章的意見，注明如因虛假而引致的法律責(zé)任和相對(duì)經(jīng)濟(jì)賠償，概由本單位承擔(dān)，與國(guó)土局無(wú)關(guān)，也就是說(shuō)對(duì)土地管理部門有一個(gè)承諾吧。針對(duì)有些單位和個(gè)人用地材料不齊全土地權(quán)屬爭(zhēng)議尚未解決，土地違法行為尚未處理或者正在處理的，依法限制土地權(quán)利或者依法查封地上建筑物，其他附著物而限制土地權(quán)利的等情況，我們就以書面通知補(bǔ)交有關(guān)材料或暫緩?fù)恋氐怯洝榱诉m應(yīng)新形勢(shì)的需要，我們必須動(dòng)腦筋、想辦法、更新知識(shí)、與時(shí)俱進(jìn)，以全新的工作姿態(tài)搞好土地登記工作。接著講土地登記代理。2023/2/42023/2/4第二部分土地登記代理土地登記代理是指土地登記代理機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記代理、咨詢等中介服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通俗地說(shuō)幫忙跑腿，土地登記代理是土地市場(chǎng)中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇，其委托代理權(quán)基于土地登記申請(qǐng)人的委托授權(quán)行為和委托人與代理機(jī)構(gòu)及其代理人的委托合同而產(chǎn)生。根據(jù)全國(guó)土地管理的形式要求，國(guó)土資源部在全國(guó)范圍選定了幾個(gè)大中型城市開展了土地登記代理制的試點(diǎn)工作。據(jù)我們所知，云南、浙江、內(nèi)蒙、黑龍江四省已搞試點(diǎn)。這項(xiàng)制度是根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際情況，借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)而制定的，有著非常超前的現(xiàn)實(shí)意義，將會(huì)加快我國(guó)土地管理的科學(xué)化水平，并有助于建立一種全新的土地管理模式。那么從事土地登記代理應(yīng)如何操作呢？2023/2/4土地登記代理如何操作根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人主要可從事以下登記代理業(yè)務(wù)：（1）辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書等；（2）收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；（3）幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；（4）查詢土地登記資料；（5）查證土地產(chǎn)權(quán)；（6）提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；（7）與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項(xiàng)。《土地登記辦法》將地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)作為申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)需要提交的要件，因此，代理地籍調(diào)查除了代理指界之外，有地藉測(cè)量資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)還可以從事宗地圖和界址坐標(biāo)的測(cè)量等相關(guān)工作。2023/2/4不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中因內(nèi)容的不同在程序上有一定的差別，但基本程序差異不大，通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟：2023/2/41、土地登記代理的程序

（一）接受委托由委托人主動(dòng)找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個(gè)人。在實(shí)際操作時(shí)，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系或利害關(guān)系。另一種情況即由土地登記代理人走出門主動(dòng)爭(zhēng)取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場(chǎng)的不斷規(guī)范和土地登記代理市場(chǎng)的日趨發(fā)育，主動(dòng)爭(zhēng)取將是土地登記代理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)開拓意識(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，努力提升服務(wù)水平，以贏得更多的土地登記代理業(yè)務(wù)。（二）簽訂土地登記代理委托書，代理合同為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風(fēng)險(xiǎn)，接受登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機(jī)構(gòu)簽訂書面委托書及委托代理合同。委托書是建立委托法律關(guān)系，開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關(guān)系的重要內(nèi)容之一。委托書主要應(yīng)明確內(nèi)容（參照登記代理工作手冊(cè)）。2023/2/4（三）收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料在接受土地登記代理委托后，土地登記代理人根據(jù)代理的土地登記事項(xiàng)收集、查詢、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰。如代理抵押權(quán)人辦理抵押登記，應(yīng)該查詢?cè)撟诘厥褂脵?quán)是否被司法或行政部門依法限制，查封或收回，是否設(shè)定過(guò)抵押，租賃等情況。必要時(shí)，還需要實(shí)地查勘土地的位置、四鄰、土地利用狀況等。土地登記相關(guān)資料收集的基本途經(jīng)有：1、文字資料通過(guò)收集查詢委托方及土地登記機(jī)關(guān)提供的土地登記有關(guān)文件資料、書面登記資料等，了解土地的權(quán)屬狀況、面積、用途等情況。在收集文字資料時(shí)，需要注意具有法律效力的文件與非法律文件的區(qū)別，非法律文件只能作為參考和推斷，不能作為土地登記的法律依據(jù)。2、地籍或地形測(cè)繪資料在申請(qǐng)土地登記時(shí)，需要土地權(quán)利人提交宗地圖和界址點(diǎn)坐標(biāo)等資料，即宗地測(cè)量報(bào)告，此時(shí)申請(qǐng)人也可將宗地圖和宗地界址點(diǎn)的測(cè)繪工作委托給土地登記代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地登記代理人首先應(yīng)向登記機(jī)關(guān)查詢并收集申請(qǐng)登記宗地的地籍或地形測(cè)繪資料的情況，這些資料包括宗地圖、界址坐標(biāo)以及申請(qǐng)登記宗地周圍的測(cè)量控制點(diǎn)資料。如果宗地圖和實(shí)地情況一致，并且宗地坐標(biāo)等數(shù)據(jù)齊全，宗地圖和宗地坐標(biāo)資料可以直接使用，則可以不需收集測(cè)量控制點(diǎn)的資料3、實(shí)地察看對(duì)土地的具體位置、四至、數(shù)量、質(zhì)量及地上物變化等情況進(jìn)行實(shí)地察看，特別是代理申請(qǐng)登記的內(nèi)容涉及宗地四至?xí)r，應(yīng)對(duì)宗地界線及宗地上的建筑物、構(gòu)筑物相關(guān)進(jìn)行詳細(xì)查勘，以便對(duì)宗地的實(shí)地狀況有一個(gè)較全面的感性認(rèn)識(shí)，獲取土地登記代理所需的第一手資料。2023/2/44、向有關(guān)當(dāng)事人了解情況在開展土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)，除收集文字資料、實(shí)地查勘外，還應(yīng)根據(jù)需要，向有關(guān)當(dāng)事人了解情況，當(dāng)事人主要包括委托人、土地權(quán)利人、四鄰的土地權(quán)利人、單位中具體管理土地或操辦土地證的人員以及其他熟悉該土地狀況的人員等。通過(guò)向當(dāng)事人了解情況，可以進(jìn)一步摸清土地權(quán)屬的來(lái)源及沿革、權(quán)屬變更情況、土地登記狀況、發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的緣由及沿革、土地邊界情況等，為開展土地登記代理業(yè)務(wù)提供更為充分的分析依據(jù)。在收集資料時(shí)，土地登記代理機(jī)構(gòu)及其代理人應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：（1）收集、整理并認(rèn)真查閱、填報(bào)所需文件資料，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性、合法性；（2）檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料附件不全等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與委托方溝通協(xié)商，及時(shí)補(bǔ)報(bào)；（3）材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料；（4）在收集資料時(shí)，土地登記代理人應(yīng)事先準(zhǔn)備好需要收集資料的清單，必要時(shí)還應(yīng)制作專門的調(diào)查表格；（5）在實(shí)地查勘和向當(dāng)事人了解情況時(shí)，土地登記代理人還應(yīng)做好筆記，書面記錄實(shí)地查勘的有關(guān)情況。2023/2/4（四）開展具體業(yè)務(wù)收集、整理相關(guān)資料后，土地登記代理人進(jìn)入具體實(shí)際操作階段。開展代辦土地登記申請(qǐng)、代理現(xiàn)場(chǎng)指界、測(cè)繪宗地圖和界址坐標(biāo)、代填土地登記申請(qǐng)文書、代領(lǐng)土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產(chǎn)權(quán)查證等具體業(yè)務(wù)。不同的土地登記代理業(yè)務(wù)，具體操作的步驟及內(nèi)容也有所不同。2023/2/4（五）提交成果土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人按照委托人的要求完成委托事項(xiàng)后，土地登記代理人應(yīng)及時(shí)以口頭或書面報(bào)告形式向委托人報(bào)告，并交付相應(yīng)的代理成果。2023/2/42、開展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求（一）認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)分析和政策分析（二）公平公正對(duì)待客戶（三）不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量（四）加強(qiáng)溝通和交流（五）做好客戶維護(hù)工作2023/2/43、土地登記代理的服務(wù)收費(fèi)作為中介服務(wù)的一種，土地登記代理人在承擔(dān)土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)獲得合理傭金。但目前國(guó)家尚未制定統(tǒng)一的土地登記代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以在實(shí)際操作中，土地登記代理收費(fèi)主要由委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，具體收費(fèi)數(shù)額可根據(jù)代理項(xiàng)目的內(nèi)容、工作量、難度、時(shí)間要求以及協(xié)調(diào)情況、產(chǎn)權(quán)情況等商定，由雙方確認(rèn)并認(rèn)可。土地登記代理機(jī)構(gòu)接受地籍測(cè)量委托的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參照國(guó)家測(cè)繪局制定的《測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格》標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宗地測(cè)量的難度，以及地籍控制點(diǎn)資料的情況，由委托方商議后確定。2023/2/4談一下土地登記代理合同土地登記代理合同，是土地登記代理人與委托人明確雙方所享有的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的協(xié)議。土地登記代理人根據(jù)土地登記代理合同從事委托人要求的土地登記代理服務(wù)內(nèi)容，并據(jù)此收取土地登記代理服務(wù)費(fèi)用。在實(shí)際操作時(shí)，土地登記代理合同簽訂的目的在于明確雙方當(dāng)事人各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。一方面，它通過(guò)規(guī)定土地登記代理人的代理權(quán)限和違約責(zé)任，約束代理人的行為，從法律上保護(hù)委托人的利益；另一方面，它規(guī)定土地登記代理人在合同規(guī)定的代理權(quán)限內(nèi)從事的代理活動(dòng)，委托人必須承認(rèn)、承擔(dān)責(zé)任，并且按照合同規(guī)定給付代理、測(cè)量辦證等相關(guān)的費(fèi)用，從而保護(hù)土地登記代理人的利益，土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（一）有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，（二）維護(hù)土地登記代理市場(chǎng)的秩序，合同的內(nèi)容包括：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）代理事項(xiàng)；（三）代理成果與質(zhì)量要求；（四）代理權(quán)限范圍；（五）代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時(shí)間要求；（六）合同的履行期限和方式；（七）違約責(zé)任；（八）糾紛解決方式。2023/2/4除上述內(nèi)容外，委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)還可根據(jù)不同土地登記代理的內(nèi)容，結(jié)合土地登記代理的有關(guān)專業(yè)要求和政策要求等特征，在合同中增加有關(guān)內(nèi)容。需要說(shuō)明的是土地登記代理合同應(yīng)得到委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)雙方的認(rèn)同，雙方應(yīng)簽字并蓋章后方可生效。土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)。1、土地登記代理人的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面：（1）獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利（2）依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利（3）要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利土地登記代理人的義務(wù)：（1）按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)（2）及時(shí)告知的義務(wù)（3）維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)（4）如實(shí)提交代理成果的義務(wù)（5）將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)2023/2/42、委托人的權(quán)利和義務(wù)委托人的權(quán)利：（1）決定代理權(quán)限的權(quán)利（2）監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利委托人的義務(wù)：（1）承擔(dān)后果的義務(wù)（2）承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（3）支付代理傭金的義務(wù)（4）提供相關(guān)資料的義務(wù)（5）確保提供資料真實(shí)性的義務(wù)2023/2/4另外講一下土地登記代理糾紛的規(guī)避方法土地登記代理活動(dòng)作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種，在具體操作過(guò)程中，會(huì)因?yàn)樨?zé)任、義務(wù)不清，加之土地登記具有專業(yè)性、政策性比較強(qiáng)等特點(diǎn)，容易產(chǎn)生不必要的糾紛。為避免土地登記代理活動(dòng)中產(chǎn)生糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)注意做好以下幾方面工作：（一）簽訂規(guī)范的代理合同（二）制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和要求（三）告知必要的代理活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督（四）對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途經(jīng)解決。2023/2/4談一下土地登記代理業(yè)務(wù)的具體作法。一、代理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、領(lǐng)取土地證書一般情況下，委托人會(huì)將辦理土地登記的全部事宜委托給土地登記代理人，包括地藉調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、宗地測(cè)量、領(lǐng)取土地權(quán)利證書等內(nèi)容。在完成與委托人的接洽、了解委托人的意圖、簽訂土地登記代理合同等前期工作之后，土地登記代理人開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，其主要工作內(nèi)容包括：（1）收集、準(zhǔn)備相關(guān)權(quán)屬來(lái)源資料及文字申請(qǐng)材料，若是劃撥的土地，需遞交劃撥批文或劃撥決定書，若是出讓的土地，需遞交出讓合同、出讓金、稅費(fèi)繳納憑證，若是購(gòu)買商品房需遞交購(gòu)買合同、房產(chǎn)證、購(gòu)房發(fā)票及稅費(fèi)繳納憑證等等，視用地類型不同，提供的權(quán)屬證明資料不一樣，看具體情況；（2）代理土地權(quán)屬界線的認(rèn)定和進(jìn)行地籍測(cè)量（宗地測(cè)量）；2023/2/4（3）代填土地登記申請(qǐng)書及各類表格，向登記部門提交土地登記申請(qǐng)材料；（4）領(lǐng)取土地權(quán)利證書；（5）向委托人提交代理成果，并按照要求以書面或口頭形式進(jìn)行匯報(bào)。2023/2/4由于土地登記每個(gè)階段的具體內(nèi)容和要求不同，在具體操作時(shí)考慮到委托人可能將土地登記的某個(gè)階段委托土地登記代理人的情況，所以下面對(duì)不同代理階段的內(nèi)容分別進(jìn)行說(shuō)明，其中由于代理地籍調(diào)查的程序比較復(fù)雜，在此僅做簡(jiǎn)要介紹。（1）收集、準(zhǔn)備相關(guān)權(quán)屬來(lái)源資料及文字申請(qǐng)材料；（2）代理權(quán)屬界線的認(rèn)定和進(jìn)行地籍測(cè)量（宗地圖）包括了解擬開展地籍調(diào)查的宗地圖件狀況，測(cè)繪宗地現(xiàn)狀圖，委托方認(rèn)定界線，現(xiàn)場(chǎng)指界，如權(quán)屬來(lái)源資料所附的宗地紅線圖或其他相關(guān)圖件等，并充分了解以下內(nèi)容：（1）宗地權(quán)屬的發(fā)生、演變過(guò)程、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地用途及使用情況；（2）有無(wú)確鑿的資料或證據(jù)確認(rèn)界址；（3）宗地界址是否存在爭(zhēng)議，與誰(shuí)有爭(zhēng)議和焦點(diǎn)是什么；（4）如果有界址爭(zhēng)議，有什么可行的方案可以解決；（5）宗地四鄰的土地權(quán)利人以及與其相鄰的界址情況。2023/2/4在現(xiàn)場(chǎng)指界前已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的界址爭(zhēng)議，土地登記代理人需要根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)為委托人提供解決方案以供參考。但最終解決方案的選擇和決定權(quán)在于委托人，土地登記代理人無(wú)權(quán)選擇最終方案。土地登記代理人代表委托人到現(xiàn)場(chǎng)指界、認(rèn)定界址時(shí)，應(yīng)出具個(gè)人身份證明、土地登記代理委托書，并請(qǐng)對(duì)方出具相應(yīng)的身份證明。在指界過(guò)程中，界址位置如果有爭(zhēng)議，土地登記代理人應(yīng)認(rèn)真向爭(zhēng)議方了解爭(zhēng)議的緣由并進(jìn)行記錄；對(duì)于已經(jīng)由委托方確認(rèn)爭(zhēng)議解決方案，土地登記代理人嚴(yán)格按照解決方案辦理。對(duì)于沒(méi)有爭(zhēng)議的宗地界址，現(xiàn)場(chǎng)指界時(shí)由土地登記代理人依照代理指界的權(quán)限執(zhí)行即可，并請(qǐng)相鄰方在界址調(diào)查表上簽章。有爭(zhēng)議的界址除了進(jìn)行文字記載外同時(shí)應(yīng)在宗地現(xiàn)狀圖上進(jìn)行描繪和記載。以便提請(qǐng)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處或在土地登記機(jī)關(guān)受理登記后進(jìn)行土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處。2023/2/4地籍調(diào)查過(guò)程中，土地登記代理人應(yīng)依照規(guī)定的格式填寫地籍調(diào)查表作為申請(qǐng)土地登記的權(quán)屬依據(jù)，并向委托人反饋信息并及時(shí)提供建議，代理指界后，土地登記代理人對(duì)有爭(zhēng)議的界址的解決方案進(jìn)行一些必要的調(diào)整或進(jìn)行補(bǔ)充取證。委托人另有其他異議的，應(yīng)針對(duì)不同情況，采取相應(yīng)的措施予以解決。2023/2/4代理土地登記申請(qǐng)的操作程序，在完成地籍調(diào)查工作之后，土地登記代理人要整理地籍調(diào)查成果，結(jié)合地籍調(diào)查的結(jié)果，代委托人填寫土地登記申請(qǐng)書，填寫土地登記申請(qǐng)書時(shí)要注意以下幾個(gè)方面：（1）土地權(quán)利人與委托人和相關(guān)批準(zhǔn)文件上的名稱是否一致；（2）土地權(quán)利類型與批準(zhǔn)文件相符；（3）土地面積和指界的范圍與相關(guān)批準(zhǔn)文件是否一致；（4）土地坐落與相關(guān)批準(zhǔn)文件一致；（5）土地登記申請(qǐng)書所有欄目原則上應(yīng)都填寫，如無(wú)內(nèi)容應(yīng)在欄目上面畫一橫線或空白；（6）土地申請(qǐng)書上有注明需要簽章的位置，都應(yīng)簽名或蓋章。2023/2/4在準(zhǔn)備好土地登記申請(qǐng)材料后，土地登記代理人要代表委托人向土地登記機(jī)關(guān)提交登記申請(qǐng)，并上報(bào)相關(guān)材料。登記機(jī)關(guān)在接受土地登記申請(qǐng)者提交的申請(qǐng)書及權(quán)屬來(lái)源證明等材料后，給申請(qǐng)者開具收件單，并在收件單上載明收取的文件名稱、頁(yè)數(shù)或件數(shù)等內(nèi)容。土地登記代理人在提交土地登記所需資料的同時(shí)，還應(yīng)提交土地登記代理委托書，作為證實(shí)土地登記代理的合法性。2023/2/4代理領(lǐng)取土地權(quán)利證書的操作程序1、收集資料和信息，了解情況土地登記代理人在了解情況、搜集資料的過(guò)程中要重點(diǎn)了解宗地用途及使用情況；申請(qǐng)登記的土地面積；權(quán)屬性質(zhì)；使用權(quán)類型；土地權(quán)屬界線范圍等。2、領(lǐng)取并核實(shí)土地權(quán)利證書在領(lǐng)取土地權(quán)利證書的時(shí)候，土地登記代理人要向土地登記機(jī)關(guān)提交身份證明和土地登記代理委托書等，同時(shí)還要對(duì)土地權(quán)利證書的規(guī)范性和準(zhǔn)確性進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核內(nèi)容主要包括：（1）土地權(quán)利人名稱是否與委托人名稱相一致；（2）土地用途是不是與申請(qǐng)登記用途相一致；（3）土地權(quán)利類型是否與相關(guān)批準(zhǔn)文件資料相一致；（4）如果是出讓土地，其終止日期是否與登記資料相符合；（5）土地面積是否與委托人申請(qǐng)登記的面積相一致。2023/2/43、向委托人反饋信息，并提出有關(guān)建議。在對(duì)土地權(quán)利證書進(jìn)行核實(shí)后，土地登記代理人如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向委托人匯報(bào)，及時(shí)與國(guó)土資源部門溝通，改錯(cuò)糾正。2023/2/4二、代理收集、整理土地權(quán)屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)資料。（一）明確收集資料的目標(biāo)、內(nèi)容通過(guò)與委托人的交流，了解委托人進(jìn)行委托代理的目的，如申請(qǐng)何種類型的土地登記，要解決什么問(wèn)題或者要收集什么資料。2023/2/4（二）利用各種渠道，收集所需資料通過(guò)了解委托人收集土地權(quán)屬來(lái)源證明材料的目的，土地登記代理人要運(yùn)用所掌握的專業(yè)知識(shí)確定解決問(wèn)題的方法，明確解決問(wèn)題所需要的資料，各類資料的獲取渠道和方式。通常情況下，土地登記代理人首先向委托人收集資料并獲得收集其他資料的線索，然后通過(guò)實(shí)地查勘及向有關(guān)當(dāng)事人了解情況等方法收集有關(guān)資料，如果需要，也可向土地登記機(jī)關(guān)和其他管理部門（如城建、規(guī)劃、房管、土地、檔案館）查詢相關(guān)的資料，以獲得更加權(quán)威的資料。2023/2/4土地登記文件資料的收集應(yīng)按照及時(shí)、完整、連貫、系統(tǒng)無(wú)遺漏的原則進(jìn)行。在收集土地登記文件資料時(shí)，應(yīng)注意：（1）土地登記文件資料要齊全、完整和準(zhǔn)確；（2）應(yīng)收集與委托目的直接相關(guān)的材料；（3）所收集的文件資料首先是通過(guò)國(guó)土資源行政主管部門形成的文件資料，用來(lái)證明權(quán)源的其他部門形成的文件資料除外；屬于國(guó)土資源行政主管部門委托形成的土地調(diào)查成果等文件資料。應(yīng)列入土地登記文件資料；2023/2/4（4）一般土地登記文件資料收集一份，重要的和使用頻繁的可視需要復(fù)制副本；（5）如收集的資料為復(fù)印件，應(yīng)請(qǐng)?zhí)峁┵Y料的單位或個(gè)人在復(fù)印件上簽章，以證明資料的真實(shí)性和出處。為保證收集資料的權(quán)威性，土地登記代理人應(yīng)按照土地登記資料公開查詢的有關(guān)要求，涉及土地權(quán)利的登記結(jié)果應(yīng)向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)查詢，以保證收集資料的合理性和權(quán)威性。2023/2/4（三）整理資料完整，提交成果收集資料后，土地登記代理人需要將資料進(jìn)行整理，將處于零亂狀態(tài)的資料進(jìn)行分類、排列、使之系統(tǒng)化。在整理資料的過(guò)程中，土地登記代理人可根據(jù)需要，通過(guò)對(duì)已有資料的整理分析，對(duì)土地權(quán)屬來(lái)源情況做出推斷，并向委托人提供相應(yīng)的參考意見。2023/2/4三、幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過(guò)程中，土地登記代理人主要有以下幾項(xiàng)工作內(nèi)容；（1）代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書；（2）代表委托方進(jìn)行舉證；（3）協(xié)助辦案人員取證；（4）代表委托方起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議；（5）其他工作。在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過(guò)程中，主要按照以下幾個(gè)步驟進(jìn)行操作；（一）了解土地權(quán)屬糾紛情況，代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書2023/2/4土地登記代理人首先要了解委托人委托事項(xiàng)的具體情況，主要包括：爭(zhēng)議的對(duì)象，即與什么單位或個(gè)人有爭(zhēng)議；爭(zhēng)議的原因和焦點(diǎn)是什么，證明土地權(quán)屬的依據(jù)有哪些，有無(wú)確鑿的證據(jù)。此外，還應(yīng)了解委托人對(duì)權(quán)屬糾紛要求調(diào)處的具體要求，達(dá)到何種利益的目的。根據(jù)掌握的情況和資料，土地登記代理人代委托人撰寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書。2023/2/4代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書時(shí)應(yīng)載明以下事項(xiàng)：（1）申請(qǐng)人和對(duì)方當(dāng)事人的姓名或名稱、地址、郵政編碼、法定代表人姓名、職務(wù)；（2）請(qǐng)求的事項(xiàng)、事實(shí)和理由；（3）有關(guān)證據(jù)文件名稱、發(fā)文單位和時(shí)間等；（4）證人的姓名、工作單位或者住址、郵政編碼。2023/2/4（二）向國(guó)土資源行政主管部門提交土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交土地登記代理委托書，代理委托書必須寫明委托事項(xiàng)、權(quán)限等。（三）協(xié)助國(guó)土資源行政主管部門的承辦人員調(diào)查取證2023/2/4調(diào)查取證的證據(jù)主要有以下幾種：（1）人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證；（2）有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用、劃撥或者出讓土地的文件；（3）爭(zhēng)議土地上的建構(gòu)筑物產(chǎn)權(quán)證明；（4）爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人達(dá)成的有關(guān)書面協(xié)議；（5）人民政府或者司法機(jī)關(guān)處理爭(zhēng)議的文件；（6）證人證言和其他證據(jù)。2023/2/4（四）參與調(diào)解，起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議調(diào)解是解決糾紛的有效辦法之一。如果通過(guò)調(diào)解可以解決糾紛，土地登記代理人需要參與具體過(guò)程并幫助起草最終的書面協(xié)議。如果糾紛當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則由國(guó)土資源行政主管部門報(bào)人民政府做出處理決定。土地權(quán)屬糾紛調(diào)解完畢或人民政府做出處理決定后，代理人及時(shí)將處理決定及相關(guān)文件整理后移交給委托方。2023/2/4四、代理查詢土地登記資料（一）明確委托人的查詢目的和內(nèi)容土地登記代理人首先要了解委托人的意圖和目的，并以此為依據(jù)確定所要查詢的內(nèi)容。（二）核實(shí)委托人的查詢要求，確定查詢范圍由于各類土地登記資料的公開查詢均有一定的限制范圍，因此在確定需要查詢的內(nèi)容后，土地登記代理人還要根據(jù)公開查詢的相關(guān)規(guī)定初步確定委托人的哪些要求可以滿足，哪些無(wú)法滿足，哪些資料可能查詢到，哪些無(wú)法查詢，并就初步結(jié)果與委托人溝通。（三）申請(qǐng)查詢，收集資料查詢土地登記資料時(shí)委托人應(yīng)當(dāng)出具土地登記代理委托書；境外委托人的委托書還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公證或認(rèn)證。單位或個(gè)人委托代理人查詢?cè)嫉怯涃Y料時(shí)，應(yīng)當(dāng)由代理人或代理機(jī)構(gòu)向土地登記機(jī)關(guān)提交委托書、委托人及代理人的身份證明，代理機(jī)構(gòu)證明以及代理人的工作證件。（四）整理查詢結(jié)果，回復(fù)委托方按照委托人的要求，將查詢的結(jié)果進(jìn)行整理，匯總、分析、向委托人匯報(bào)查詢結(jié)果及分析報(bào)告。必要時(shí)，還可根據(jù)委托人的要求，要求土地登記機(jī)關(guān)或檔案部門在有關(guān)查詢結(jié)果復(fù)印件上加蓋公章，以表示查詢結(jié)果的真實(shí)性。2023/2/4五、代理查證土地產(chǎn)權(quán)土地登記代理機(jī)構(gòu)及其土地登記代理人接受委托后，應(yīng)對(duì)委托方需要查證的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行分析研究，不具備查證條件的，請(qǐng)委托人補(bǔ)充材料，代理人通過(guò)電話、傳真、信函、實(shí)地查詢等方式，獲取土地產(chǎn)權(quán)查證結(jié)果，并及時(shí)告知委托方。代理土地產(chǎn)權(quán)查證大體可分三個(gè)步驟：（一）明確查證目標(biāo)，內(nèi)容根據(jù)委托人的要求，明確要求查證的內(nèi)容和范圍（二）收集所需資料根據(jù)委托人的要求及查證對(duì)象的土地產(chǎn)權(quán)狀況，收集相應(yīng)的資料。如對(duì)于出讓土地產(chǎn)權(quán)查證，則需要收集建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出、轉(zhuǎn)讓合同、出讓宗地的紅線圖、土地的征收、收儲(chǔ)資料、原出讓或劃撥土地的登記資料等。（三）整理和分析資料，向委托人提交分析結(jié)果通過(guò)對(duì)收集的資料進(jìn)行整理和分析，土地登記代理人根據(jù)對(duì)查證收集到的資料進(jìn)行分析，做出土地產(chǎn)權(quán)查證結(jié)果的判斷結(jié)論，并向委托人提交分析報(bào)告，就土地產(chǎn)權(quán)查證的依據(jù)、過(guò)程及結(jié)果等向委托人進(jìn)行書面說(shuō)明。土地產(chǎn)權(quán)查證需要以搜集、查詢的資料為依據(jù)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分析和判斷，這一點(diǎn)與代理查詢土地登記資料不同，代理查詢土地登記資料，其查詢結(jié)果應(yīng)是土地產(chǎn)權(quán)情況的最終結(jié)果，具有法律效力，不帶有推斷的成份。2023/2/4六、提供土地登記及地藉管理相關(guān)法律咨詢土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢包括土地登記、地藉管理等相關(guān)法律知識(shí)咨詢、法律事務(wù)交涉等。法律服務(wù)一般應(yīng)由律師提供，但由于土地登記所涉及的法律因素很多，有些法律事務(wù)很難與經(jīng)濟(jì)事務(wù)嚴(yán)格區(qū)分，因此，如果土地登記代理服務(wù)的同時(shí)提供一些基本的法律服務(wù)，不僅可以提高受理業(yè)務(wù)的成功率，還能起到爭(zhēng)取新客戶、擴(kuò)大業(yè)務(wù)量的作用。一般來(lái)講，土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢服務(wù)可以分為以下三個(gè)步驟：2023/2/4（一）了解情況，明確問(wèn)題，這是進(jìn)行咨詢工作的基礎(chǔ)；（二）搜集資料，分析問(wèn)題，提出相應(yīng)的意見和建議；（三）出具建議或咨詢報(bào)告，將分析得到的意見和建議以書面或口頭形式告之委托人。由于土地登記代理的政策性比較強(qiáng)，所以土地登記代理人在提供法律咨詢服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求土地登記代理人不僅要熟悉基本的法律要求和專業(yè)要求，還應(yīng)及時(shí)了解和掌握最新的土地登記法律法規(guī)，以保證法律結(jié)果的合理性、適時(shí)性。2023/2/4七、土地登記代理業(yè)務(wù)案例分析一、代理地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)、宗地測(cè)量、領(lǐng)取土地權(quán)利證書。

1、案例情況（出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記）某市A公司于2008年8月8日經(jīng)批準(zhǔn)，以出讓方式取得一宗座落在XX縣XX路的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓用地面積20畝，化成13340平方米，用途為工業(yè)用地，出讓合同載明繳納土地出讓金800萬(wàn)元，使用期限50年，2008年10月8日A公司委托景泰土地登記代理機(jī)構(gòu)代理出讓土地使用權(quán)初始登記工作，代理項(xiàng)目為地籍調(diào)查、土地登記申請(qǐng)和土地證書的領(lǐng)取，該代理機(jī)構(gòu)派李平為土地登記代理人。接受委托后，景泰公司應(yīng)如何代理登記工作？2023/2/42、操作步驟第一步：土地登記代理人李平需與A公司就相關(guān)事宜進(jìn)行接洽，充分了解A公司的意圖與要求，了解A公司擬申請(qǐng)登記宗地現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)資料的情況，明確以下兩方面的事項(xiàng)：1）具體代理事項(xiàng)目標(biāo)：包括土地登記代理的內(nèi)容、目標(biāo)、時(shí)間要求以及質(zhì)量要求等；2）了解A公司現(xiàn)有的權(quán)屬來(lái)源資料等文件是否齊全，現(xiàn)有宗地圖件資料和界址坐標(biāo)情況等。2023/2/4第二步，根據(jù)協(xié)商結(jié)果，簽訂土地登記代理委托書，土地登記代理合同。明確委托代理的具體事項(xiàng)和授權(quán)的范圍。土地登記代理委托書的格式參考土地登記代理工作手冊(cè)。第三步，根據(jù)《土地登記辦法》和土地登記部門對(duì)土地登記申請(qǐng)要件的具體要求，在A公司的協(xié)助下收集土地登記必備資料。2023/2/4A公司以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，需要收集的權(quán)屬來(lái)源主要資料包括：①國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附圖②縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)用地有關(guān)批復(fù)③土地出讓金繳納憑證④稅收繳納憑證⑤規(guī)劃批準(zhǔn)書另外，還需準(zhǔn)備的其他文字資料有：①A公司法人證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證②法定代表人身份證明書和個(gè)人身份證明③土地登記代理委托書及代理人李平身份證明④土地登記代理人李平的資格證書等。（以上資料均核對(duì)原件，提供復(fù)印件，除法定代表人身份證明書外）2023/2/4第四步核實(shí)權(quán)屬來(lái)源資料在收集了必需的權(quán)屬來(lái)源資料后，土地登記代理人對(duì)所收集權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行核實(shí)，明確是否符合土地登記申請(qǐng)的要求。權(quán)屬來(lái)源資料核實(shí)的要點(diǎn)包括：（1）A公司單位名稱與國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者名稱是否一致（2）出讓合同附圖（即宗地紅線圖）是否完整（3）土地登記部門要求提供的有關(guān)出讓金，稅費(fèi)繳納憑證是否齊全，出讓金是否足額交清，因有的時(shí)候會(huì)分期付款。2023/2/4第五步進(jìn)行地籍調(diào)查土地登記代理人李平在核實(shí)收集到的權(quán)屬來(lái)源資料后，即可開展地籍調(diào)查的工作，如果景泰公司具備地籍測(cè)繪資質(zhì)，委托人A公司可直接委托代理機(jī)構(gòu)（即景泰公司）進(jìn)行地籍測(cè)量。出具測(cè)量報(bào)告，也可以委托其他具有地籍測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行地籍測(cè)量。在地籍測(cè)量工作完成后，可請(qǐng)鄰宗地相鄰的土地權(quán)利人進(jìn)行指界并實(shí)地核實(shí)土地用途等情況，填寫地籍調(diào)查表。并在鄰宗地欄內(nèi)蓋章。如果指界過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛或界址糾紛，土地登記代理人李平可先與委托人即A公司溝通，根據(jù)有關(guān)政策和權(quán)屬資料，為委托人A公司提供解決糾紛的對(duì)策建議，同時(shí)可向國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處，或者等到土地登記申請(qǐng)受理后由土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行權(quán)屬糾紛的調(diào)處或者約定指界。2023/2/4第六步代填土地登記申請(qǐng)書地籍調(diào)查工作完成后，土地登記代理人要代委托人A公司填寫土地登記申請(qǐng)書。填寫申請(qǐng)時(shí)要注意以下幾個(gè)方面內(nèi)容：（1）土地權(quán)利人與申請(qǐng)單位名稱（公章）要一致，應(yīng)為A公司，具體名稱A公司的法人代碼或營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書；（2）申請(qǐng)登記類型應(yīng)為出讓國(guó)有土地使用權(quán)初始登記；（3）土地使用權(quán)類型要與相關(guān)批準(zhǔn)文件及出讓合同相符為“出讓”；（4）土地使用權(quán)面積要與出讓合同以及地籍調(diào)查的結(jié)果及地籍測(cè)量報(bào)告一致；（5）其他相關(guān)欄目依照地籍調(diào)查表上的調(diào)查結(jié)果填寫；（6）除了欄目上要求填寫內(nèi)容與本案無(wú)關(guān)的以外（抵押登記也是填寫這種表），所有欄目都應(yīng)填寫齊全。2023/2/4第七步向土地登記部門提交申請(qǐng)材料，并索取土地登記收件單。在上述工作結(jié)束后，土地登記代理人李平最終要向土地登記機(jī)關(guān)提交的申請(qǐng)材料包括：①土地登記申請(qǐng)書；②縣級(jí)以上人民政府建設(shè)用地批復(fù)；③土地使用權(quán)出讓合同及附圖；④地籍調(diào)查表（本宗地與鄰宗地蓋好章）；⑤宗地圖和坐標(biāo)（宗地測(cè)量報(bào)告）；⑥A公司法人證明（組織機(jī)構(gòu)代碼證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書）；⑦法定代表人身份證明書及個(gè)人身份證明；⑧土地登記代理委托書及代理人李平身份證明；⑨土地登記代理人資格證書等。土地登記部門在接收土地登記申請(qǐng)者提交的申請(qǐng)資料后，向申請(qǐng)人開具收件單。2023/2/4第八步在土地登記機(jī)關(guān)完成權(quán)屬審核和注冊(cè)登記后，由土地登記代理人李平代繳登記費(fèi)，代領(lǐng)取土地證書。土地登記代理人李平在領(lǐng)取土地權(quán)利證書時(shí)，應(yīng)協(xié)助對(duì)土地權(quán)利證書進(jìn)行復(fù)核，包括土地權(quán)利證書中的土地權(quán)利人是否與委托人一致（既A公司），面積、地址是否準(zhǔn)確（本案例20畝化成13340平方米）用途（工業(yè)）是否與實(shí)際相符等，終止時(shí)間2058年8月7日是否與出讓合同相符，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范或與申請(qǐng)對(duì)應(yīng)內(nèi)容不符的，應(yīng)及時(shí)與土地登記機(jī)關(guān)溝通。解決存在的問(wèn)題，糾錯(cuò)更正。2023/2/4二、代理查詢土地登記資料1、案例情況某企業(yè)2006年6月以出讓方式取得一宗位于南昌市紅谷灘新區(qū)會(huì)展路66號(hào)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，面積為16000平方米，用途為工業(yè)，已辦理土地登記手續(xù)。2009年9月，某企業(yè)擬以其所使用的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，向B銀行申請(qǐng)貸款。為驗(yàn)證該企業(yè)土地權(quán)利狀況的真實(shí)性，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)B銀行委托景泰土地登記代理公司代理查詢?cè)撟诘氐耐恋氐怯浗Y(jié)果，試問(wèn)如何辦理？2、操作步驟2023/2/4第一步，接受委托后，應(yīng)盡快明確委托人B銀行的查詢目標(biāo)和內(nèi)容，土地登記代理人通過(guò)與委托人進(jìn)行溝通，了解委托人的意圖和查詢目的主要是通過(guò)向土地登記機(jī)關(guān)查詢有關(guān)權(quán)屬資料，驗(yàn)證某企業(yè)合法擁有土地使用權(quán)的真實(shí)性，并查證有無(wú)抵押或被查封等問(wèn)題。了解了委托人（B銀行）的要求，就初步明確了查詢的主要內(nèi)容是位于南昌市紅谷灘新區(qū)會(huì)展路66號(hào)土地權(quán)利的登記狀況。第二步，與委托人（B銀行）簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。第三步，根據(jù)確定的查詢內(nèi)容，向土地登記機(jī)關(guān)提出查詢申請(qǐng)。土地登記代理人應(yīng)填寫查詢申請(qǐng)書或關(guān)于要求查詢的報(bào)告，明確查詢對(duì)象和范圍的土地權(quán)利登記狀況，通過(guò)查詢土地登記簿和發(fā)證檔案，即可了解有關(guān)登記狀況。2023/2/4第四步，通過(guò)查詢?cè)撟谕恋氐怯洸竞妥诘貓D等土地登記資料，了解該宗地的土地使用者、坐落、土地面積、土地權(quán)屬情況，有無(wú)抵押或被查封等狀況，并可復(fù)印有關(guān)土地登記資料，為保證查詢到的土地登記資料的權(quán)威性，土地登記代理人可以申請(qǐng)土地登記機(jī)關(guān)在有關(guān)土地登記資料復(fù)印件上加蓋與原件相符鑒證公章，根據(jù)本案例情況，只要將該宗土地登記卡復(fù)印并加蓋土地登記機(jī)關(guān)公章即可，也可以由土地登記機(jī)關(guān)另行出具查詢結(jié)果證明。2023/2/4第五步，土地登記代理人將查詢到的土地登記資料提供給B銀行，完成土地登記資料的代理查詢工作。2023/2/4三、代理查證土地產(chǎn)權(quán)1、案例情況2003年3月甲公司擬與乙公司合資，成立新的股份有限公司，根據(jù)雙方初步達(dá)成的協(xié)議，甲公司擬以其所使用的位于丙縣的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，乙公司以設(shè)備作價(jià)出資。根據(jù)甲公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，工業(yè)用途，但甲公司尚未辦理土地登記手續(xù)?，F(xiàn)乙公司委托滿堂紅土地登記代理公司欲查證甲公司所使用的該宗土地的權(quán)屬狀況，試問(wèn)應(yīng)如何辦理？2023/2/42、操作步驟第一步，通過(guò)與乙公司溝通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）該宗土地使用權(quán)是否為甲公司所有；（2）甲公司有無(wú)合法、完整的用地手續(xù)；（3）甲公司是否欠繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，這樣就進(jìn)一步明確了查證的目標(biāo)和內(nèi)容。第二步，與委托人乙公司簽訂土地登記代理委托書、土地登記代理合同，明確授權(quán)范圍和權(quán)限。第三步，根據(jù)委托人乙公司的要求，進(jìn)一步分析需要什么材料予以驗(yàn)證甲公司的產(chǎn)權(quán)狀況，并可通過(guò)哪些途徑獲得有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料。2023/2/4通過(guò)分析，對(duì)于需要驗(yàn)證土地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題可以從以下幾個(gè)方面著手：（1）調(diào)查目前實(shí)際上誰(shuí)在使用該宗土地；（2）通過(guò)對(duì)土地登記資料的查詢，了解該宗地的出讓前的土地登記狀況；（3）向相鄰單位或有關(guān)當(dāng)事人了解該宗地的權(quán)屬來(lái)源及土地使用人的有關(guān)情況。對(duì)于需要驗(yàn)證用地手續(xù)的合法性問(wèn)題，可從以下幾個(gè)方面入手：（1）該宗地是否有合法的土地征用手續(xù)；（2）是否已取得規(guī)劃部門的審批手續(xù)等；（3）是否已取得有關(guān)用地審批文件或國(guó)有土地使用證。對(duì)于需要驗(yàn)證出讓金的繳納問(wèn)題，則可從以下幾個(gè)方面入手：（1）國(guó)土資源行政主管部門有無(wú)甲公司繳納土地出讓金的相關(guān)證明；（2）是否已經(jīng)全部繳納土地出讓金；（3）是否已經(jīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)等。2023/2/4對(duì)于需要了解的上述資料，主要可以從以下