案例-2012鹽城綠地天成苑營銷推廣方案

綠地天成苑營銷推廣方案南京中原鹽城項(xiàng)目組2012..5.30報(bào)告目錄第一部分市場研判第二部分產(chǎn)品定位第三部分商業(yè)定位第四部分營銷策略第一部分市場研判200720082010-20112009政策平穩(wěn)過渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準(zhǔn)用于購買土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預(yù)征稅率；打擊假按揭、假首付、假房價(jià)等行為；減免住房交易稅；支持住房消費(fèi)；下調(diào)資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強(qiáng)土地監(jiān)管出臺限購令；政策回顧——從07年至今，樓市調(diào)控政策不斷，特別是09年下半年一線城市量價(jià)齊飛，導(dǎo)致2010年樓市政策逐步收緊。近兩年可謂政策調(diào)控年，從2010年初劍指高房價(jià)的“國十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國十條”，再到年末鞏固調(diào)控成果的“國五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場。政策目的：進(jìn)一步鞏固調(diào)控的成效，抑制短期內(nèi)部分城市因交易量反彈而引發(fā)的新一輪房價(jià)上漲收緊二套房貸”限購“蔓延全國加強(qiáng)稅收征管量化調(diào)控目標(biāo)二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。2011年初政府并沒有放緩樓市調(diào)控，“國八條”落地標(biāo)志著第三輪調(diào)控正式啟動(dòng)，在延續(xù)的同時(shí)并強(qiáng)化原有的調(diào)控政策，樓市調(diào)控沒有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲。政策分析政府調(diào)控樓市的決心不變，未來調(diào)控成為常態(tài)雖然央行三年來首度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但依然在高位運(yùn)行，未來開發(fā)商融資難度依然很大，利息成本高國八條開啟了第三輪調(diào)控，政策更為嚴(yán)厲結(jié)論現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)形式并不樂觀，如果歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)二次探底，不排除政府出臺救市政策的可能性，以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。但可以預(yù)見的是，在促房價(jià)合理回歸成為國家意志的背景下，2012年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)低迷，預(yù)計(jì)將成為價(jià)格調(diào)整較為密集的時(shí)期。在剛性和改善性需求由于政策調(diào)整而回暖的前提下，不排除2013年樓市銷量緩慢復(fù)蘇的可能性。政策分析——總結(jié)由“堵”到“疏”勢在必行，后續(xù)政策在抑制投資的同時(shí)，預(yù)計(jì)將鼓勵(lì)剛性和改善性的正當(dāng)要求。2012年針對剛性和改善性正當(dāng)需求的政策局部調(diào)整預(yù)計(jì)將繼續(xù)得到默許。市場供大于求

2011年鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場共備案商品住房320萬平方米，成交商品住宅136.58萬平米，供銷比2.34。成交量萎縮嚴(yán)重

2011年鹽城市共成交12988套，較去年同期的18233套，下滑近三成；與2009年的19848套相比更是下滑35%，成交量創(chuàng)下了近3年最低點(diǎn)。受新政調(diào)控影響，鹽城樓市呈現(xiàn)供大于求，成交量萎縮的盤整態(tài)勢。鹽城房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況城南板塊以6120套成交量位居年度成交量首位，河?xùn)|居第二位，與其他板塊相差不大。城南板塊以47.12%的成交占比位列各版塊第一位，城中和河?xùn)|以微弱差距排在其后。河?xùn)|板塊，作為2010年新興發(fā)展板塊，目前比重約23%，但良好的規(guī)劃和不斷完善配套，使其板塊影響力不斷增加，有鹽城“浦東”之稱。河?xùn)|板塊：定位為工業(yè)、居住相對平衡的新區(qū)，目前住宅開發(fā)量較少，區(qū)域相對封閉，區(qū)域土地潛在供應(yīng)量較大。

====================================范圍：東至沿海高速，南至南環(huán)路，西至通榆河，北至新洋港;區(qū)域配套：目前區(qū)域配套欠缺,主要依托亭湖區(qū)政府的搬遷和區(qū)域鹽城工學(xué)院和師范學(xué)院等教育資源;在售樓盤：目前在售樓盤有加州東郡、華景園、朗地英郡、力拓傾城、綠地商務(wù)城、虹亞翰府廣場、高教公寓，待售樓盤有東城尚品。區(qū)域潛在土地供應(yīng)較大，亭湖區(qū)政府搬遷至此，綠地的參與、以及飛機(jī)場將要搬遷的傳聞，都利好于此版塊。中西河?xùn)|南北西南河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析————板塊概述2012年1-4月份河?xùn)|板塊成交量達(dá)到1499套，同比去年漲幅37.71%。鹽城市河?xùn)|板塊的運(yùn)行走勢基本與全市的走勢基本一致，沒有出現(xiàn)太大的變化。2011年河?xùn)|區(qū)域月均去化249套，同比去年跌幅9.46%，成交占比達(dá)到23.05%，同比跌幅2.05%。從分月走勢來看，下半年區(qū)域有多家樓盤推出新房源，因此成交量出現(xiàn)明顯漲幅。河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析河?xùn)|板塊自2011年年初保持飛速上漲的態(tài)勢，在4月攀升至高點(diǎn)后，價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)行的走勢河?xùn)|區(qū)域是2011年各個(gè)區(qū)域中漲幅最大的區(qū)域，成交均價(jià)達(dá)到3632元/平米，同比漲幅15.99%。分月來看，2011年河?xùn)|區(qū)域的成交均價(jià)保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，從年初的3182元/平米一直4月突破了4000元/平米，在后面幾個(gè)月維持在3700元/平米左右。進(jìn)入2012年以來，成交均價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢。河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析華景園加州東郡力拓傾城朗地英郡綠地商務(wù)城虹亞翰府廣場高教公寓東城尚品本項(xiàng)目恒大海納城鹽城涌鑫中心在售樓盤待推樓盤海韻大廈小高層、高層為主，普通住宅近期售價(jià)在4500–5100元/平米；目前區(qū)域共有7家樓盤在售，其中加州東郡和高教公寓現(xiàn)無房可售，未來將有新房源推出，未來還有4家樓盤推出客戶為區(qū)域性客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，職業(yè)以公務(wù)員和周邊教師、私營業(yè)主地緣性、政府搬遷、價(jià)格因素是客戶置業(yè)主要驅(qū)動(dòng)典型樓盤總建面積容積率物業(yè)類型主力戶型近期售價(jià)在售樓盤加州東郡15萬1.5多層、花園洋房、小高層二房（90）三房（105、115、126）4800元/平米華景園16萬2.0多層、小高層、公寓二房（87-90）三房（130-140）4700元/平米朗地英郡25萬1.6多層、小高層、高層、花園洋房二房（80-100）三房（110-120）5000元/平米力拓傾城20萬1.6小高層二房（88）三房（108、111、128）4480元/平米綠地商務(wù)城130萬（1地塊22萬）2.5小高層、高層、公寓、辦公、商業(yè)中心二房（80-90）三房（110-120）5000-5100元/平米虹亞翰府廣場9萬2.0高層、酒店式公寓二房（96、105）三房（120-136）4800元/平米高教公寓54萬1.98高層二房（80-90）三房（130-150）4200元/平米待推樓盤海韻大廈————高層、商業(yè)中心————鹽城涌鑫中心25萬——寫字樓、商業(yè)中心、公寓式酒店、品牌汽車展廳————恒大海納城66萬2.0高層、商業(yè)中心————東城尚品16萬1.8小高層————河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析住宅個(gè)案分析重點(diǎn)樓盤案例——綠地商務(wù)城開發(fā)商：綠地地產(chǎn)總建面積：130萬平米（一期22.92萬平米）

容積率：2.5

建筑類型：多層、小高層、高層規(guī)劃總戶數(shù)：928戶（一期）主力戶型：84-92平米兩房、110-127平米三房交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯首次開盤時(shí)間：2011.9.24最近一次開盤時(shí)間：2011.5.26商鋪?zhàn)罱山痪鶅r(jià)：15000/平米媒體推廣：戶外大牌、電視、報(bào)紙雜志、短信、網(wǎng)站論壇項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目位置圖【銷售情況】【客群組成】年齡層次：25-45歲從事行業(yè)：公務(wù)員、教師、私營業(yè)主、企業(yè)員工等客戶區(qū)域：以河?xùn)|區(qū)居民為主，輔以主城靠近河?xùn)|以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買動(dòng)機(jī)：自住為主，少量投資購買誘因：1品牌開發(fā)商；2、配套齊全；3、行政、政府部門已陸續(xù)遷入該區(qū)域，規(guī)劃好住宅首次開盤時(shí)間2011.9.24批準(zhǔn)預(yù)售量826套去化量623套存量203套均價(jià)5000-5500元/平米銷售率75%項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目是綠地集團(tuán)在鹽城打造的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，位于城東未來的區(qū)域中心，地理位置優(yōu)越，未來發(fā)展?jié)摿薮?。該?xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，包括商業(yè)、住宅、公寓、辦公等物業(yè)理性，2011年首次推出的是住宅產(chǎn)品，由于品質(zhì)與地段的因素，使得該項(xiàng)目的房源快速去化，取得了較好的銷售業(yè)績。重點(diǎn)樓盤案例——綠地商務(wù)城時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2011.5.28促銷活動(dòng)接待中心公開2011.9.24開盤活動(dòng)推出3#、6#、9#樓，均為14層小高層住宅，共320套房源2011.10.21開盤活動(dòng)加推2#、8#樓84-127平米戶型2011.11.11促銷活動(dòng)凡于11月11日購房，房款立減11111.1元2011.11.26促銷活動(dòng)綠地商務(wù)城營銷中心公開2011.11.27開盤活動(dòng)10#樓開盤，面積有88、110、150平米2012.2.12-18促銷活動(dòng)2.12-2.18每天推出一套特價(jià)房先到先得，首付2成2012.3.3-8促銷活動(dòng)3月3日-8日，一天一套特價(jià)房。3月8日綠地商務(wù)城看房送康乃馨，購房得資生堂套裝。2012.4.促銷活動(dòng)首付一成97折優(yōu)惠，首付三成96折優(yōu)惠，首付五成95折優(yōu)惠。重點(diǎn)樓盤案例——綠地商務(wù)城【營銷活動(dòng)】兩房兩廳87平米主力戶型三房兩廳116平米重點(diǎn)樓盤案例——綠地商務(wù)城2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用重點(diǎn)樓盤案例——綠地商務(wù)城S——優(yōu)勢W——劣勢1、品牌開發(fā)商1、居住區(qū)與商業(yè)區(qū)距離較近，居民的居住環(huán)境較受影響2、河?xùn)|新區(qū)核心地帶，項(xiàng)目定位于城市綜合體，物業(yè)豐富，未來發(fā)展?jié)摿薮?、周邊區(qū)域處于初步發(fā)展階段，配套尚待完善3、項(xiàng)目體量巨大，產(chǎn)品線豐富，滿足不同客戶群需求項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、借助該項(xiàng)目已經(jīng)樹立的綠地品牌效應(yīng)，促進(jìn)本項(xiàng)目的未來銷售2、合理規(guī)劃本項(xiàng)目，盡量做到住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的分離，使其不會(huì)互相干擾3、在后期宣傳上，盡量強(qiáng)調(diào)區(qū)域的發(fā)展前景以及本項(xiàng)目的預(yù)期，增強(qiáng)購房者的信心4、本項(xiàng)目體量巨大，因此盡量豐富產(chǎn)品線，最大面積覆蓋潛在客群。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用重點(diǎn)樓盤案例——虹亞翰府廣場開發(fā)商：鹽城虹亞置業(yè)有限公司總建面積：9萬平米

容積率：2.0

建筑類型：高層規(guī)劃總戶數(shù)：300多戶主力戶型：60平米一房，96、105平米兩房，120、128、136平米三房交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯首次開盤時(shí)間：2012.1.1最近一次開盤時(shí)間：2012.1.1最近成交均價(jià)：4700-4800元/平米媒體推廣：戶外大牌、報(bào)紙雜志、短信、網(wǎng)站論壇銷售動(dòng)態(tài)：在售高層住宅4#、5#，戶型面積66-136平米項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目實(shí)景【銷售情況】【客群組成】年齡層次：25-45歲從事行業(yè)：私營業(yè)主、教師，企業(yè)員工客戶區(qū)域：河?xùn)|區(qū)域居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買動(dòng)機(jī)：本地以改善性自住為主，外地以投資為主購買誘因：1、區(qū)域發(fā)展；2、產(chǎn)品戶型及品質(zhì)；3、地理位置住宅首次開盤時(shí)間2012.1.1批準(zhǔn)預(yù)售量242套去化量20套存量222套均價(jià)4700-4800元/平米銷售率8.3%項(xiàng)目點(diǎn)評：翰府廣場是目前在售樓盤中體量最小的項(xiàng)目，但該項(xiàng)目卻拿出2萬平米建設(shè)商業(yè)配套，以彌補(bǔ)周邊配套不足以及增加產(chǎn)品的附加值，但商業(yè)和住宅的混合設(shè)計(jì)使得該項(xiàng)目整體檔次一般，品質(zhì)感較差。重點(diǎn)樓盤案例——虹亞翰府廣場2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2012.1.1開盤活動(dòng)推出4#5#兩棟商住樓，共96套房源校友錄，主力面積為120-134平米兩房和三房重點(diǎn)樓盤案例——虹亞翰府廣場【營銷活動(dòng)】2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用兩房兩廳105平米主力戶型三房兩廳120平米重點(diǎn)樓盤案例——虹亞翰府廣場兩房兩廳96平米2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用S——優(yōu)勢W——劣勢1、以2萬平米的商業(yè)中心配套為賣點(diǎn)，吸引潛在客群1、項(xiàng)目周邊配套較為缺乏2、周邊云集大量學(xué)校、人文環(huán)境好2、緊鄰主要交通干道，噪音污染嚴(yán)重3、城東區(qū)域未來中心，發(fā)展?jié)摿薮?、住宅和商業(yè)混雜排布，影響小區(qū)居住氛圍項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、盡量避免住宅部分臨街，以減少噪音污染2、本項(xiàng)目可建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)，以避免周邊缺乏配套的缺點(diǎn)，并間接提高項(xiàng)目住宅部分的溢價(jià)重點(diǎn)樓盤案例——虹亞翰府廣場2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用重點(diǎn)樓盤案例——朗地英郡開發(fā)商：鹽城朗地置業(yè)有限公司總建面積：25萬平米

容積率：1.6

建筑類型：多層、小高層、高層、花園洋房規(guī)劃總戶數(shù)：2000多戶主力戶型：80-100平米兩房、110-120平米三房交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯首次開盤時(shí)間：2011.5（二期）最近一次開盤時(shí)間：2011.8最近成交均價(jià)：4800元/平米媒體推廣：戶外大牌、報(bào)紙雜志、短信、網(wǎng)站論壇銷售動(dòng)態(tài)：在售高層住宅4#、5#，戶型面積66-136平米項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目實(shí)景【銷售情況】【客群組成】年齡層次：25-30歲從事行業(yè)：公務(wù)員、教師、項(xiàng)目周邊企業(yè)工作人員客戶區(qū)域：河?xùn)|區(qū)域居民為主，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群購買動(dòng)機(jī)：剛性需求為主購買誘因：1、區(qū)位；2、未來發(fā)展前景；2、價(jià)格相對便宜住宅首次開盤時(shí)間2011.5批準(zhǔn)預(yù)售量444套去化量331套存量113套均價(jià)4800元/平米銷售率74.55%項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目采用英式建筑風(fēng)格與周邊樓盤形成差異競爭，并進(jìn)而提升自身品質(zhì)，促進(jìn)樓盤銷售。從效果來看該項(xiàng)目取得一定的成績，但從該項(xiàng)目實(shí)際交付的情況來看，產(chǎn)品建筑效果與其宣傳效果具有較大差異，獨(dú)特古樸的英式風(fēng)格并沒有被其演繹完美，真實(shí)交付的房源只是現(xiàn)代風(fēng)格混雜一些英式元素的建筑。注：部分項(xiàng)目開盤未滿一年，為便于進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，我們統(tǒng)一換算成年均去化量重點(diǎn)樓盤案例——朗地英郡時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2010.4.24促銷活動(dòng)售樓處公開2011.5開盤活動(dòng)開盤【營銷活動(dòng)】重點(diǎn)樓盤案例——朗地英郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用兩房兩廳93平米主力戶型三房兩廳110平米三房兩廳114平米重點(diǎn)樓盤案例——朗地英郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用S——優(yōu)勢W——劣勢1、以英式建筑風(fēng)格從周邊項(xiàng)目中脫穎而出1、項(xiàng)目規(guī)劃布局沒能完全發(fā)揮周邊的景觀資源2、住宅產(chǎn)品線豐富，包含別墅、多層、小高層、高層住宅2、項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理混亂、宣傳略顯凌亂3、項(xiàng)目配備了純英式風(fēng)格的會(huì)所及幼兒園3、低密度區(qū)域未與普通住宅分離開，對于高端業(yè)主而言，舒適度降低4、項(xiàng)目不但是坡地建筑，還有豐富的景觀帶項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、本項(xiàng)目可引入風(fēng)格鮮明的異域建筑風(fēng)格2、配備適當(dāng)?shù)慕逃Y源，以滿足潛在業(yè)主需求3、營銷推廣注意賣點(diǎn)梳理，做到有的放矢重點(diǎn)樓盤案例——朗地英郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用重點(diǎn)樓盤案例——加州東郡開發(fā)商：鹽城市金馬置業(yè)有限公司總建面積：15萬平米

容積率：1.6

建筑類型：多層、小高層、花園洋房規(guī)劃總戶數(shù)：1200戶左右主力戶型：90平米二房，105、115、126平米三房交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯首次開盤時(shí)間：2007.12.23最近一次開盤時(shí)間：2011.5最近成交均價(jià)：4600元/平米媒體推廣：戶外大牌、報(bào)紙雜志、短信、網(wǎng)站論壇銷售動(dòng)態(tài)：現(xiàn)在無房可售，4月份將推出最后一期（6期）小高層房源項(xiàng)目位置圖項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目實(shí)景【銷售情況】【客群組成】年齡層次：25-45歲從事行業(yè)：教師、公務(wù)員、私營業(yè)主等客戶區(qū)域：項(xiàng)目周邊的客戶為主購買動(dòng)機(jī)：本地以自住為主購買誘因：1、景觀資源；2、本土開發(fā)商的品牌效應(yīng)；3、地理位置住宅首次開盤時(shí)間2007.12.23批準(zhǔn)預(yù)售量401套去化量393套存量8套年均去化量196套均價(jià)4600元/平米銷售率98%項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目在內(nèi)部景觀的打造上別具匠心，雖然細(xì)節(jié)處理和植被選擇上依然差強(qiáng)人意，但依然是鹽城少有用心打造內(nèi)部景觀的樓盤，這為該項(xiàng)目銷售起到促進(jìn)作用，但該項(xiàng)目推盤節(jié)奏緩慢、銷售周期較長在一定程度上影響該項(xiàng)目的去化。重點(diǎn)樓盤案例——加州東郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2007.12.23開盤活動(dòng)首期開盤120套，計(jì)2萬平米2008.5.31開盤活動(dòng)二期開盤推出小高層和花園洋房【營銷活動(dòng)】重點(diǎn)樓盤案例——加州東郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用兩房兩廳84平米主力戶型三房兩廳123平米三房兩廳96平米重點(diǎn)樓盤案例——加州東郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用S——優(yōu)勢W——劣勢1、項(xiàng)目景觀打造較好，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了大量水景1、項(xiàng)目自身配套缺乏，僅有一條商業(yè)街2、項(xiàng)目樓間距較大，滿足業(yè)主充足的日照2、項(xiàng)目推盤周期較長、影響整體項(xiàng)目銷售3、融入北美風(fēng)格，打造加州風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、打造項(xiàng)目內(nèi)部景觀帶和景觀資源，以提項(xiàng)目整體檔次和品質(zhì)2、合理控制項(xiàng)目樓間距，增加項(xiàng)目附加值重點(diǎn)樓盤案例——加州東郡2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用重點(diǎn)樓盤案例——力拓傾城開發(fā)商：鹽城市力拓房地產(chǎn)有限公司總建面積：20萬平米

容積率：1.6

建筑類型：小高層規(guī)劃總戶數(shù)：1800戶主力戶型：82-93平米兩房、108-128平米三房交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯首次開盤時(shí)間：2011.7.15最近一次開盤時(shí)間：2011.7.15最近成交均價(jià)：4480元/平米媒體推廣：戶外大牌、報(bào)紙雜志、短信、網(wǎng)站論壇銷售動(dòng)態(tài)：僅有88㎡房源在售項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目位置圖2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用【銷售情況】【客群組成】年齡層次：25-45歲從事行業(yè)：教師、公務(wù)員、企業(yè)工作人員客戶區(qū)域：河?xùn)|區(qū)域居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買動(dòng)機(jī)：本地以首次置業(yè)為主，外地以投資為主購買誘因：1、項(xiàng)目對面為學(xué)校，方便就近就學(xué)；2、價(jià)格較為便宜；3、地段優(yōu)勢住宅首次開盤時(shí)間2011.7.15批準(zhǔn)預(yù)售量428套去化量337套存量91套均價(jià)4480元/平米銷售率78.74%項(xiàng)目點(diǎn)評：低價(jià)入市的策略使得該項(xiàng)目房源得到了快速去化，但該項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上有較多失誤，首先項(xiàng)目自身配套較少，僅規(guī)劃了一個(gè)會(huì)所；其次建筑風(fēng)格上也較為單一，無法提升項(xiàng)目自身品質(zhì)。注：部分項(xiàng)目開盤未滿一年，為便于進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，我們統(tǒng)一換算成年均去化量重點(diǎn)樓盤案例——力拓傾城時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2010.11.8促銷活動(dòng)奠基儀式2011.7.15開盤活動(dòng)推出4棟小高層，88-128平米不等【營銷活動(dòng)】重點(diǎn)樓盤案例——力拓傾城2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用兩房兩廳88平米主力戶型三房兩廳128平米三房兩廳108平米重點(diǎn)樓盤案例——力拓傾城2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用S——優(yōu)勢W——劣勢1、低價(jià)入市，促進(jìn)項(xiàng)目的快速去化1、項(xiàng)目配套設(shè)施較少，僅配備了會(huì)所2、項(xiàng)目兩面臨水，有豐富的景觀資源和水景帶2、項(xiàng)目外立面過于呆板、單調(diào)，缺乏活力3、周邊學(xué)校林立，教育資源豐富項(xiàng)目借鑒點(diǎn)1、小區(qū)規(guī)劃時(shí)，盡量最大范圍內(nèi)的利用項(xiàng)目周邊的景觀資源2、盡量配套基本的生活配套，以增加本項(xiàng)目的附加值重點(diǎn)樓盤案例——力拓傾城2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析——銷量、體量、戶型、價(jià)格目前河?xùn)|區(qū)域在售的項(xiàng)目銷售去化情況均相對較好，整體銷售率基本保持在70%以上，個(gè)別項(xiàng)目的銷售率超過90%。在售的7個(gè)項(xiàng)目中加州東郡和高教公寓僅有少量房源在售，基本處于階段性尾盤階段。河?xùn)|區(qū)域在售樓盤整體銷售情況較好，大部分項(xiàng)目的銷售率超過70%。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的體量巨大，除了翰亞財(cái)富廣場外，其余樓盤的總建面積均超過10萬平米，這表明本項(xiàng)目未來將面對巨大的潛在競爭。值得注意的是，恒大海納城總建面積達(dá)到66萬平米，是未來本項(xiàng)目的主要競爭對手。區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，但以小高層、高層為主，輔以商業(yè)配套的各種形式，如大型商業(yè)中心、獨(dú)立式商業(yè)、小區(qū)沿街底商等。由于目前鹽城實(shí)行嚴(yán)格的房產(chǎn)價(jià)格的審批制度，因此區(qū)域內(nèi)的價(jià)格沒有出現(xiàn)較大的起伏，基本集中在集中在4500-4800元/平米。其中價(jià)格最高的為綠地商務(wù)城（5000-5100元/平米），價(jià)格最低的為高教公寓（4200元/平米）。區(qū)域內(nèi)在售樓盤總價(jià)基本集中在45-60萬/套之間，以45-55萬為主，總價(jià)范圍集中。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析——戶型情況40-6070-8081-9091-100101-110111-123124-140141-180181-300400以上加州東郡華景園朗地英郡力拓傾城綠地商務(wù)城虹亞翰府廣場高教公寓一房兩房三房四房四房以上加州東郡華景園朗地英郡力拓傾城綠地商務(wù)城虹亞翰府廣場高教公寓河?xùn)|區(qū)域競爭項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型主要分為二房、三房產(chǎn)品，輔以少量的四房。其二房面積主要集中于80-100平米，三房面積主要集中在111-123平米之間。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用河?xùn)|房地產(chǎn)運(yùn)行分析————物業(yè)、景觀、配套分析鹽城河?xùn)|區(qū)域整體物業(yè)水平偏低，尚無一個(gè)樓盤以物業(yè)服務(wù)作為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。整體來看，目前城東區(qū)域的物業(yè)水平偏低，只提供普通的物管服務(wù)。如清潔、安保和維修服務(wù)；同時(shí)在小區(qū)公共設(shè)施方面也相對較為簡單，僅提供部分如電子巡更、電子監(jiān)控等安保方面的輔助配套設(shè)備。目前在售項(xiàng)目的聘請基本是本地的物業(yè)公司，物業(yè)費(fèi)也保持在1.2-1.5元/平米/天。大部分項(xiàng)目并不注重產(chǎn)品景觀方面的打造，細(xì)節(jié)處理和植被選擇上差強(qiáng)人意。河?xùn)|在售項(xiàng)目對于小區(qū)的景觀綠化方便并不特別的用心塑造，一般小區(qū)景觀較為普通，僅僅把景觀和綠化定義為在社區(qū)內(nèi)種草和植樹；部分品質(zhì)較高的樓盤，一般也僅僅在社區(qū)中央和中軸上布置大面積的綠化或者水系，以此來提升項(xiàng)目賣點(diǎn)，但在景觀細(xì)部處理和植被物種選擇上，毫無想法和特色。河?xùn)|在售項(xiàng)目體量巨大，全部是超過10萬平米的大型項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目的內(nèi)部配套十分缺乏。大部分項(xiàng)目僅僅規(guī)劃了簡單的商業(yè)，甚至個(gè)別項(xiàng)目連最簡單的社區(qū)商業(yè)也沒有規(guī)劃。河?xùn)|七個(gè)在售的項(xiàng)目中，綠地商務(wù)城、高教公寓兩個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施較全，不但配備了集中商業(yè)體，海規(guī)劃了幼兒園、會(huì)所等高端配套設(shè)施。大部分項(xiàng)目配套設(shè)施并不完善，除兩個(gè)項(xiàng)目配套相對齊全2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用容積率：鹽城目前大多數(shù)樓盤因比較高都是以小高層、高層為主，而鹽城人對多層、聯(lián)排等低密度物業(yè)特別喜歡，對洋房這種產(chǎn)品不太熟悉，但應(yīng)該接受度會(huì)比較高。項(xiàng)目之銷售：河?xùn)|在售樓盤的銷售情況較好，大部分項(xiàng)目銷售情況高于70%。產(chǎn)品之外立面：河?xùn)|各個(gè)項(xiàng)目雖然對外宣傳的風(fēng)格呈多樣化，但實(shí)際交付效果一般，基本以現(xiàn)代風(fēng)格為主，輔以少量的其他風(fēng)格元素。產(chǎn)品之園林景觀：部分樓盤注重了景觀主軸、社區(qū)水系及層次綠化的打造，但大多數(shù)樓盤園林品質(zhì)一般。產(chǎn)品之配套：河?xùn)|項(xiàng)目的配套設(shè)施十分缺乏，僅僅配備了基本的社區(qū)商業(yè)。房型面積：三房需求最多（110-140m2），二房次之（80-95m2），四房需求面積150-170m2最少。小結(jié)2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用中原觀點(diǎn)借助綠地品牌優(yōu)勢，提高產(chǎn)品附加值。突出本項(xiàng)目商業(yè)配套，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。精心打造產(chǎn)品內(nèi)部景觀及突出項(xiàng)目外立面西班牙風(fēng)格，提高項(xiàng)目品質(zhì)。引進(jìn)知名物業(yè)管理公司，突出項(xiàng)目樓盤整體形象及項(xiàng)目調(diào)性。中原認(rèn)為，本項(xiàng)目要想樹立成為河?xùn)|片區(qū)住宅典范并能快速去化，需在以下幾個(gè)方面著重挖掘。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用第二部分產(chǎn)品定位2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用項(xiàng)目分析?項(xiàng)目印象項(xiàng)目地處鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來核心商務(wù)區(qū)，東環(huán)路以東，新都東路南側(cè)、嫩江路以北地塊。東側(cè)緊鄰前進(jìn)河，團(tuán)結(jié)河將地塊分為南北兩塊。

占地面積約178畝，總建筑面積約36萬平方米，容積率2.75，建筑密度約25%，綠地率約35%，規(guī)劃總戶數(shù)約2048戶。將打造成為匯集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店、辦公（LOFT）、居住為一體的中高端商住混合項(xiàng)目（住宅約占70%，商業(yè)約占30%）

2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用項(xiàng)目周邊資源分析：1、亭湖區(qū)、開發(fā)區(qū)行政中心2、鹽城國際會(huì)展中心3、大學(xué)城高等教育資源4、汽車產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域5、軟件外包基地項(xiàng)目周邊人群分析：1、行政機(jī)構(gòu)公務(wù)員群體2、產(chǎn)業(yè)集群管理人員及產(chǎn)業(yè)工人

3、高等院校教職員工及學(xué)生群體4、周邊原住民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群5、附近縣城新遷入城人群項(xiàng)目分析?周邊資源及人群分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用S（Strength優(yōu)勢）：1、綠地品牌，具有強(qiáng)勢的市場影響力，對于項(xiàng)目快速獲得市場認(rèn)知，幫助極大；

2、稀有的雙自然水系景觀資源，35%的綠化率為本項(xiàng)目奠定河?xùn)|物業(yè)環(huán)境之首。3、4萬㎡的商業(yè)配套完全滿足小區(qū)居民全天候生活需求。T(Threat威脅）：1、宏觀經(jīng)濟(jì)依然處于調(diào)整期，整體房市未來走勢依然不明朗。2、隨著河?xùn)|新城建設(shè)的積極推進(jìn)，特別是亭湖區(qū)樓盤競爭樓盤的日益增多，將對本項(xiàng)目帶來一定威脅。O（Opportunities機(jī)會(huì)）：1、鹽城投入巨大資源向東發(fā)展為本項(xiàng)目的升值提供良好條件。2、本項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個(gè)真正意義上的大盤，極易樹立開發(fā)區(qū)形象標(biāo)桿，引領(lǐng)市場走向。W（Weakness劣勢）：1、所在區(qū)域?qū)俚湫桶l(fā)展區(qū)域，人氣不足，生活配套匱乏，公交系統(tǒng)不完善，居民日后生活出行不方便。2、項(xiàng)目緊臨工業(yè)區(qū)，未來生活大環(huán)境不容樂觀。項(xiàng)目分析?SWOT分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用項(xiàng)目分析?劣勢解決措施針對目前項(xiàng)目存在的不足，通過采取措施補(bǔ)救進(jìn)行引導(dǎo)和弱化：1、所在區(qū)域?qū)俚湫桶l(fā)展區(qū)域，交通等各類配套不完善，且處于工業(yè)區(qū)，需加強(qiáng)未來前景引導(dǎo)。2、項(xiàng)目目前地處新城最東位置，人氣較弱。得到市民的認(rèn)可需要較長時(shí)間。通過對河?xùn)|區(qū)域遠(yuǎn)景炒作、綠地品牌推廣、項(xiàng)目品質(zhì)宣傳弱化抗性。通過對本項(xiàng)目商業(yè)部分著重渲染，及自身物業(yè)環(huán)境的來弱化不足。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用普通上班族、工作年限短、自我支付能力有限，需要父母的資金支持，對總價(jià)、戶型功能、便利性及下一代教育要求較高。

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：戶型功能、總價(jià)控制、生活便利、下一代的教育問題置業(yè)特征：總價(jià)對應(yīng)功能敏感、好學(xué)區(qū)重要、高層、多層都能接受客戶描述：

20-30歲，參加工作不久，考慮結(jié)婚及穩(wěn)定生活，付款方式以貸款為主，父母幫忙付首付，自己還貸；客戶來源：各行各業(yè)，本地人為主，外地人少；置業(yè)偏好：重戶型功能，生活便利，總價(jià)控制，注重下一代的教育問題。產(chǎn)品定位?客群分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用家庭人口的變化及財(cái)富積累帶來居住改善需求，有置業(yè)經(jīng)歷，開始關(guān)注戶型尺度放大、戶型功能、教育資源、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套等方面。

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：戶型面積戶型功能、下一代的教育問題、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套置業(yè)特征：面積、功能放大、關(guān)注社區(qū)環(huán)境客戶描述：

25-40歲，有一定的工作年限，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，家庭人口增加或居住需求的升級；客戶來源：以醫(yī)院、公務(wù)員、學(xué)校、企業(yè)管理人員等為主；置業(yè)偏好：重面積尺度放大，戶型功能增加，教育資源，社區(qū)環(huán)境、社區(qū)配套。產(chǎn)品定位?客群分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有多次置業(yè)經(jīng)歷，對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)周邊環(huán)境等有較高要求，總體上以舒適為主。

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境置業(yè)特征：有生活追求、以舒適為主，置業(yè)時(shí)也考慮總價(jià)上限客戶描述：

30-45歲，現(xiàn)在是各自事業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的骨干力量；收入豐厚且具備相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，處于事業(yè)穩(wěn)定上升期；有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具有敏銳的眼光和判斷力；客戶來源：政府部門、事業(yè)單位的中高層和管理者、私企業(yè)主；置業(yè)偏好：重立面外觀，物業(yè)形態(tài)，居住舒適度。產(chǎn)品定位?客群分析有一定財(cái)富積累或有成功的投資經(jīng)歷，考慮資產(chǎn)沉淀，看重地產(chǎn)的升值潛力。

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：前景、總價(jià)置業(yè)特征：有一定的投資意識、對物業(yè)增值能力強(qiáng)有共識客戶描述： 年齡跨度大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)或企業(yè)福利待遇非常好；客戶來源：范圍較廣；置業(yè)偏好：戶型選擇2房與3房為主，學(xué)區(qū)房。產(chǎn)品定位?客群分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求品質(zhì)、享受，凸顯尊貴，較為看重品質(zhì)與價(jià)值、私密性、功能性、物管服務(wù)。

置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：品牌價(jià)值、產(chǎn)品建筑、自然景觀、生活氛圍、物管置業(yè)特征：住宅要求強(qiáng)烈的尺度感、價(jià)值感、功能性，追求品質(zhì)與尊貴客戶描述： 具有較高的社會(huì)地位，高收入、高消費(fèi)群體；客戶來源：企業(yè)高管，高級政府官員，商人群體；置業(yè)偏好：

獨(dú)特建筑風(fēng)格，稀缺景觀資源，品牌價(jià)值，完美物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)品定位?客群分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用核心客戶重要客戶偶得客戶（1）因工作等原因頻繁出入此地的流動(dòng)群體；（2）看好鹽城發(fā)展留鹽發(fā)展的外地人群體。（1）兩區(qū)行政機(jī)構(gòu)公務(wù)員群體；（2）汽車等產(chǎn)業(yè)集群中高層管理群體；（3）大學(xué)城逐步完善新加入的教職員工。（1）工作在周邊的打工群體；（2）隨著城市擴(kuò)張向東遷移的人群；（3）城市化進(jìn)程中涌入鹽城的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及5縣2市人群。目標(biāo)客戶鎖定項(xiàng)目分析?客群分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用項(xiàng)目總體定位︱新城生活領(lǐng)跑者︱項(xiàng)目分析?項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目形象定位河?xùn)|鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，36萬方水岸華宅榮耀鉅獻(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品景觀定位雙河水景，未來人居典范

綠地·天成苑“，獨(dú)享團(tuán)結(jié)河、躍進(jìn)河雙活水系滋潤；歐陸情調(diào)與建筑風(fēng)格輝映成趣，盡顯高雅貴氣。

大型文化休閑廣場、雕塑、小品、噴泉、廊亭等簡歐園林元素豐富點(diǎn)綴，傾力打造稀有的雙活水系景觀樣板，成就智者生活首選。住宅以剛需客戶及首次改善客戶為主，及鹽城當(dāng)?shù)鼗榉烤匀繛橹鳎ㄗh項(xiàng)目住宅占比以小三房為主。產(chǎn)品定位?住宅建議創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提供優(yōu)質(zhì)高性價(jià)比住宅。超大陽臺和空中花園的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積多，市場競爭力強(qiáng)

產(chǎn)品定位?住宅建議創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提供優(yōu)質(zhì)高性價(jià)比住宅。超大陽臺和空中花園的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積多，市場競爭力強(qiáng)

產(chǎn)品定位?住宅建議戶型配比高層公寓標(biāo)準(zhǔn)層分割建議以2梯4戶為主、2梯3戶為輔，另頂層可設(shè)計(jì)為躍層退臺式住宅。面積（㎡）戶型比例65-90二室二廳一衛(wèi)10%100-115三室二廳一衛(wèi)40%120-130三室二廳二衛(wèi)40%135-143四室二廳二衛(wèi)10%產(chǎn)品定位?住宅建議項(xiàng)目商業(yè)定位繁華商業(yè)，鹽城財(cái)富新坐標(biāo)

江蘇沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，城市向東、向海的基調(diào)造就良好機(jī)遇。

“綠地·天成苑“應(yīng)運(yùn)而生，在升級區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者生活、購物、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、休閑品位的同時(shí)，更以超強(qiáng)的區(qū)域輻射力，成就投資者的財(cái)富高峰。第三部分商業(yè)定位商業(yè)產(chǎn)品定位請見附件一

LOFT公寓主要在售公寓產(chǎn)品分布圖鹽城公寓市場概況——在售公寓分布編號所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱1城中板塊飛馳國際2城南板塊錢江方洲3城南板塊寶龍城市廣場4城南板塊紫薇銀座5城南板塊中遠(yuǎn)世紀(jì)城6城南板塊鳳凰匯目前鹽城公寓市場主要在售項(xiàng)目為6個(gè)，分布在城中/城南板塊，均擁有地段或?qū)W區(qū)等特殊優(yōu)勢。本案612543鹽城公寓市場概況——待售公寓分布未來待售公寓產(chǎn)品分布圖編號所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱1城中板塊五洲國際廣場2城南板塊華興瑞都國際3城南板塊匯景新城4城南板塊龍湖天地5城南板塊恒榮世家6城南板塊中南世紀(jì)城7城南板塊錦盛豪庭8城東板塊綠地商務(wù)城現(xiàn)鹽城已面世項(xiàng)目中規(guī)劃公寓產(chǎn)品的樓盤約8個(gè)，分布在城中/城東/城南三大板塊，其中城南占得6席。本案61254378鹽城公寓市場概況——可售量目前全市公寓在售存量不足1000套房源，但潛在供應(yīng)體量較大，僅未來兩年內(nèi)的上市量就達(dá)到4500套以上，可售量將突破5000；其中未來供應(yīng)主要集中在三大樓盤，分別為城東的綠地商務(wù)城、城南的龍湖天地以及中南世紀(jì)城。鹽城公寓市場概況——分面積段供銷在主力面積區(qū)間40-65平米房源中，40-45平米面積段上市量接近總量的8成，均來自于寶龍城市廣場；因面積小、總價(jià)低，吸引了眾多投資客的眼球，目前該面積段去化率已超過80%。隨著面積的增加，銷售逐步趨緩，其中很大一部分因素與房源坐落、朝向相關(guān)。鹽城公寓市場概況——在售公寓信息項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)年限層高（米）是否精裝面積（平米）首次入市時(shí)間供應(yīng)套數(shù)銷售率飛馳國際40年3.1是56.30-60.812011.08.1628535.09%錢江方洲50年3.3是55-1202011.05.034060%寶龍城市廣場40年3.1是432010.12156080.45%紫薇銀座50/70年3.3否68-1462011.0722970%中遠(yuǎn)世紀(jì)城40年3.1否90-1262011.07.178050%鳳凰匯40年4.9否45.42-62.852011.05.2848026.04%主要在售公寓產(chǎn)品一覽表目前鹽城公寓市場主要在售房源均為2010年底及2011年推出，總供應(yīng)套數(shù)達(dá)到2674套，整體去化率為60%左右；戶型面積跨度較大，43-146平米均有，其中主力面積為43-63平米小戶型房源；公寓產(chǎn)品或推出挑高或精裝入市（精裝修標(biāo)準(zhǔn)在800元/平米），以增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目附加值。鹽城公寓市場概況——價(jià)格分析從目前主要在售的公寓價(jià)格來看，銷售均價(jià)普遍高于同樓盤普通住宅產(chǎn)品或同區(qū)域樓盤住宅產(chǎn)品的價(jià)格，去除挑高及精裝因素外，普通公寓單價(jià)較住宅高出8%左右，精裝公寓可達(dá)到15%以上；由于大多酒店式公寓屬于商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目，價(jià)格不受政府限制，如鳳凰匯公寓產(chǎn)品單價(jià)已在9000元/平米左右。鹽城公寓市場概況——客源分析從典型樓盤成交客戶年齡來看，主要集中在30-45歲之間，中青年客戶為主；大部分公寓客戶購買公寓的動(dòng)機(jī)是用來投資，以城區(qū)客戶為主，其比重占到總量的75%；購買群體中6成客戶為政府事業(yè)單位人員、企業(yè)高管兩大人群。小結(jié)目前公寓市場主要分布在城南板塊，未來兩年可售量將突破5000套，雖城東僅綠地商務(wù)城一個(gè)樓盤，但其體量不容小覷；主要在售的公寓產(chǎn)品或推出挑高或精裝入市（精裝修標(biāo)準(zhǔn)在800元/平米），以增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目附加值，從而促進(jìn)其銷售；市場主力面積為43-63平米房源，其中45平米左右的小戶型因總價(jià)低銷售最快，其中很大一部分因素與房源坐落、朝向等相關(guān)；公寓項(xiàng)目客群主要集中在30-45歲之間，中青年客戶為主；大部分公寓客戶購買公寓的動(dòng)機(jī)是用來投資，以城區(qū)客戶為主，其比重占到總量的75%；購買群體中6成客戶為政府事業(yè)單位人員、企業(yè)高管兩大人群。公寓的銷售均價(jià)普遍高于同樓盤普通住宅產(chǎn)品或同區(qū)域樓盤住宅產(chǎn)品的價(jià)格，去除挑高及精裝因素外，普通公寓單價(jià)較住宅高出8%左右，精裝公寓可達(dá)到15%以上。LOFT產(chǎn)品定位請見附件二第四部分營銷策略營銷推廣總體目標(biāo)強(qiáng)化品牌形象奠定區(qū)域標(biāo)桿營銷策略?營銷推廣總體目標(biāo)營銷推廣總體思路綠地品牌先行先推住宅后推商業(yè)營銷策略?營銷推廣總體思路營銷策略?項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目總體定位︱新城生活領(lǐng)跑者︱項(xiàng)目形象定位河?xùn)|鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，36萬方水岸華宅榮耀鉅獻(xiàn)營銷策略?營銷推廣具體任務(wù)計(jì)劃:2012.10.18開盤目標(biāo):一期預(yù)計(jì)可售物業(yè)為：1#至7#樓，共計(jì)836套房源，預(yù)計(jì)銷售面積8.2萬方!營銷思路整理1.項(xiàng)目品牌如何落地政府支持:以建筑倡導(dǎo)城市精神口碑宣傳:核心客群及容大既有客戶進(jìn)行深度產(chǎn)品體驗(yàn)自身推廣:綠地系列產(chǎn)品展示城市論壇（公共營銷活動(dòng)）：靈動(dòng)致遠(yuǎn)，大氣陽光１．從山水經(jīng)典到城市經(jīng)典２．以建筑對話鹽城新時(shí)代人文精神品質(zhì)體驗(yàn)（分眾營銷活動(dòng)）：樣板房深度體驗(yàn)（復(fù)式生活體驗(yàn)）１．服務(wù)展示征求完善建議２．復(fù)式生活體驗(yàn)征文大賽傳播,媒介,物料等2.產(chǎn)品品質(zhì)如何準(zhǔn)確訴求精神品質(zhì)：符合城市精神的人居經(jīng)典產(chǎn)品品質(zhì)：新古典主義的城市人文藝術(shù)建筑及綠地產(chǎn)品的成熟性戶型品質(zhì)：全通風(fēng)全采光設(shè)計(jì)皆為

經(jīng)典服務(wù)品質(zhì)：專業(yè)，頂級后續(xù)服務(wù)人性化客戶服務(wù)體系城市論壇（公共營銷活動(dòng)）１．從山水經(jīng)典到城市經(jīng)典２．以建筑對話鹽城新時(shí)代人文精神品質(zhì)體驗(yàn)（分眾營銷活動(dòng)）１．服務(wù)展示征求完善建議２．復(fù)式生活體驗(yàn)征文大賽線下：戶外及各大人流集中區(qū)布置展板為主要推廣方式物料輔助采用概念樓書線下：戶外及現(xiàn)場圍擋展示為主物料輔助采用產(chǎn)品樓書（戶型深度解析，物業(yè)，景觀等）3.如何將推廣訴求在銷售力上得到體現(xiàn)線上:城市論壇（公共營銷活動(dòng)）１．從山水經(jīng)典到城市經(jīng)典２．以建筑對話富陽時(shí)代人文精神線下:氣質(zhì)樓書等物料輔助宣傳線上:品質(zhì)體驗(yàn)（分眾營銷活動(dòng)）１．服務(wù)展示征求完善建議(公望)２．復(fù)式生活體驗(yàn)征文大賽（配合相關(guān)銷售優(yōu)惠作為獎(jiǎng)品）線下:產(chǎn)品樓書、DM單頁等物料輔助宣傳銷售力蓄客自住投資品牌打動(dòng)品質(zhì)打動(dòng)服務(wù)打動(dòng)氣質(zhì)打動(dòng)說辭推廣可清晰準(zhǔn)確計(jì)算投資回報(bào)率將投資分析表作為物料輔助宣傳,定向派發(fā)(其中包括鹽城周邊等投資性消費(fèi)為主流的區(qū)域4.項(xiàng)目核心賣點(diǎn)如何進(jìn)行包裝推廣？項(xiàng)目核心賣點(diǎn)戶型：經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)，靈動(dòng)可變空間，超值贈(zèng)送物業(yè)：上海知名物業(yè)，會(huì)所，客戶服務(wù)體系品牌：綠地項(xiàng)目重要賣點(diǎn)新古典主義：城市人文藝術(shù)建筑景觀：項(xiàng)目推廣核心以鹽城獨(dú)有的戶型產(chǎn)品，打破城市居住習(xí)慣抗性，并繼商務(wù)城之后打造綠地之于鹽城的又一城市版人居經(jīng)典以非常，創(chuàng)經(jīng)典但凡經(jīng)典，總有非常之處全通風(fēng)、間間超南的經(jīng)典設(shè)計(jì)經(jīng)典：品牌：第一物業(yè)到完全家居解決方案居住：從公望到金色家園建筑：ARTDECO，經(jīng)典城市人文藝術(shù)建筑景觀：經(jīng)典東南亞園林非常：客廳：大氣奢華空間：靈動(dòng)可變增值物業(yè)：第一物業(yè)，客戶服務(wù)體系配套：會(huì)所，知名餐飲及商業(yè)配套大氣奢華，但留有余地商業(yè)優(yōu)勢區(qū)域規(guī)劃區(qū)域共有特質(zhì)開發(fā)優(yōu)勢水景資源4萬方主題式商業(yè)一站式消費(fèi)體驗(yàn)坐擁繁華全市經(jīng)濟(jì)、文化主流發(fā)展方向城市親海發(fā)展的大趨勢及規(guī)劃一線雙河道景觀市區(qū)罕見新區(qū)稀有水岸生活會(huì)展中心等多個(gè)標(biāo)志性建筑和景點(diǎn)民心輿論所向，人氣引爆點(diǎn)，聚客攏氣綠地實(shí)力品牌豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)精品打造政府大力支持項(xiàng)目自身資源梳理營銷策略?推廣核心價(jià)值項(xiàng)目推售過程策略建議201220132014說明：本時(shí)間軸為預(yù)估推售時(shí)間，具體將視項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展節(jié)點(diǎn)而定。推售時(shí)間（預(yù)計(jì)）2012年10月至2012年年底推售范圍1#-7#樓推售原因/背景項(xiàng)目前期主力客戶：項(xiàng)目周邊客群2012年10月首次推出1、3、5#樓，11-12月份根據(jù)銷售情況加推6#或4、6#作為備推樓棟；2、7#樓棟則在2013年初適時(shí)加推。階段推廣主題（主訴求點(diǎn)）綠地打造----雙河景/水岸生活河?xùn)|商業(yè)核心區(qū)/坐享繁華與便利推售產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品2015價(jià)格預(yù)判價(jià)格制定總體思路綠地﹒天成苑項(xiàng)目要成為亭湖區(qū)在售樓盤的有力競爭者。綠地﹒天成苑項(xiàng)目要成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)其它待售樓盤的標(biāo)桿、領(lǐng)跑者。價(jià)格預(yù)判小高層、高層為主，普通住宅近期售價(jià)在4500–5100元/平米；目前區(qū)域共有7家樓盤在售，其中加州東郡和高教公寓現(xiàn)無房可售，未來將有新房源推出，未來還有4家樓盤推出；最具參考性樓盤為：綠地商務(wù)城、朗地英郡、高教公寓；河?xùn)|在售樓盤價(jià)格分析典型樓盤總建面積容積率物業(yè)類型主力戶型近期售價(jià)在售樓盤加州東郡15萬1.5多層、花園洋房、小高層二房（90）三房（105、115、126）4800元/平米華景園16萬2.0多層、小高層、公寓二房（87-90）三房（130-140）4700元/平米朗地英郡25萬1.6多層、小高層、高層、花園洋房二房（80-100）三房（110-120）5000元/平米力拓傾城20萬1.6小高層二房（88）三房（108、111、128）4480元/平米綠地商務(wù)城130萬（1地塊22萬）2.5小高層、高層、公寓、辦公、商業(yè)中心二房（80-90）三房（110-120）5000-5100元/平米虹亞翰府廣場9萬2.0高層、酒店式公寓二房（96、105）三房（120-136）4800元/平米高教公寓54萬1.98高層二房（80-90）三房（130-150）4200元/平米待推樓盤海韻大廈————高層、商業(yè)中心————鹽城涌鑫中心25萬——寫字樓、商業(yè)中心、公寓式酒店、品牌汽車展廳————恒大海納城66萬2.0高層、商業(yè)中心————東城尚品16萬1.8小高層————價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目本項(xiàng)目綠地商務(wù)城加州東郡朗地英郡力拓傾城目前價(jià)格（元/㎡）?5100460048004480權(quán)重100%40%25%25%10%位置151012111111交通545444周邊環(huán)境1068887區(qū)位前景1089889規(guī)劃設(shè)計(jì)1098887景觀1099876綜合配套1078898產(chǎn)品情況201818171718開發(fā)商品牌101010999總分1008187818180競爭項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)參照表——競爭導(dǎo)向型預(yù)期銷售均價(jià)推導(dǎo)根據(jù)市場競爭比較法則，綜合以上的數(shù)據(jù)：本案目前推算均價(jià)約為4600元/㎡左右

綜合項(xiàng)目自身所具備的優(yōu)勢，充分挖掘并發(fā)揮，得以令項(xiàng)目溢價(jià)空間增大。項(xiàng)目品牌：充分發(fā)揮綠地品牌影響力和號召力；100

或可嘗試與綠地商務(wù)城進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營銷，擴(kuò)大品牌引領(lǐng)作用。商業(yè)主題：打響鹽城主題式商業(yè)第一槍，做足影響力，整體拉升項(xiàng)目住宅

產(chǎn)品價(jià)值。景觀優(yōu)勢：坐擁雙河景觀資源，并通過內(nèi)部造景整體擴(kuò)大項(xiàng)目公園式商業(yè)、

住宅的影響.專業(yè)物管：聘請上海專業(yè)物管公司（上海明華物業(yè)公司、上海中星集團(tuán)申城物業(yè)

有限公司等一級資質(zhì)物管公司），充分利用地緣情結(jié)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目

高端氣質(zhì)。價(jià)值支撐點(diǎn)價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目品牌：溢價(jià)率2.1%商業(yè)主題：溢價(jià)率1.7%景觀優(yōu)勢：溢價(jià)率1.1%專業(yè)物管：溢價(jià)率1.5%綜合項(xiàng)目住宅價(jià)格在價(jià)值支撐點(diǎn)達(dá)成后獲得的溢價(jià)空間，初步預(yù)判項(xiàng)目住宅價(jià)格在增加了以上賣點(diǎn)后,可達(dá)成：4900元/㎡左右。溢價(jià)整合價(jià)格預(yù)判溢價(jià)空間：300元/㎡注：溢價(jià)是在價(jià)格支撐點(diǎn)達(dá)成之后成立，反之不成立。價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目一期開盤時(shí)，在項(xiàng)目價(jià)值支撐點(diǎn)尚未體現(xiàn)時(shí)，且為了項(xiàng)目一期能在下半年開盤時(shí)有個(gè)良好的基礎(chǔ)和開端，本項(xiàng)目建議開盤價(jià)預(yù)計(jì)在4600元/㎡至4800㎡元/㎡左右。該預(yù)估開盤價(jià)格是根據(jù)目前周邊市場及項(xiàng)目自身特點(diǎn)所推算出來的，具體開盤價(jià)格則要根據(jù)下半年國家房地產(chǎn)調(diào)控變化、鹽城房地產(chǎn)政策的變動(dòng)及項(xiàng)目客戶群對本項(xiàng)目價(jià)格的所能承受的期望值所決定的。2012年?duì)I銷執(zhí)行方案賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目河?xùn)|位置————重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域鹽城新城區(qū)————新興生活區(qū)9萬平方米商業(yè)街配套——配套完善戶型；————?jiǎng)傂杈G地集團(tuán)出品——品牌口碑新城飛速發(fā)展的吸引優(yōu)質(zhì)剛需產(chǎn)品吸引品牌口碑吸引

優(yōu)秀品牌打造的區(qū)域扛鼎之作水岸生活；————優(yōu)美環(huán)境營銷主體思路首次開盤建面2.9萬方，容積率2.753棟高層總套304套緊抓2012政策針對剛需趨緩，剛需抬頭時(shí)機(jī)；未來市場不確定，長期競爭壓力巨大；快速去化，快速資金回籠。

縮短銷售周期，快打快銷

快：控制價(jià)格合理梯度，掌握價(jià)格話語權(quán)，快打快銷。盡可能縮短銷售周期，現(xiàn)金為王。

準(zhǔn)：找準(zhǔn)目標(biāo)客群心理，采用渠道營銷為主策略，進(jìn)行精確性推廣。

穩(wěn)：團(tuán)隊(duì)組建快而有序，推廣蓄客穩(wěn)步推進(jìn)，圓滿完成銷售任務(wù)目標(biāo)！營銷戰(zhàn)略原則：快、準(zhǔn)、穩(wěn)三項(xiàng)基本原則（10月）項(xiàng)目開盤營銷活動(dòng)：高端客戶理財(cái)論壇

方案籌備：精裝修樣板房籌備物料準(zhǔn)備：精裝品牌體驗(yàn)館、高級訂制禮品、概念樓書、戶型冊、DM

媒體通路：線下高端客戶拓展高端客群直效短信、微博運(yùn)營（開通并維護(hù)）現(xiàn)場包裝：現(xiàn)場道旗、工地戶外大牌、指示系統(tǒng)等

項(xiàng)目形象：主色調(diào)、LOGO、SLOGAN、分案名等展售空間：外展售樓處籌備（選址、設(shè)計(jì)方案、進(jìn)場施工、軟裝方案)現(xiàn)場道具：沙盤、單體模型營銷活動(dòng)：綠地集團(tuán)又一力作亮相河?xùn)|物料準(zhǔn)備：LOGO及VI延展系統(tǒng)概念樓書、戶型冊、交通配置圖媒體通路：線上媒體投放策略線下直效通路渠道微博運(yùn)營（開通并維護(hù)）現(xiàn)場包裝：工地戶外大牌、指示系統(tǒng)等外展售樓處廣告包裝2012年?duì)I銷推廣時(shí)間表2012.42012.5住宅認(rèn)籌營銷節(jié)點(diǎn)開盤營銷支持穩(wěn)步加推（6-9月）住宅蓄水強(qiáng)勢蓄水開盤熱銷階段重點(diǎn)銷售任務(wù)訴求重點(diǎn)2012.11-2012.122012.10外接待處開放營銷活動(dòng)：大型主題系列營銷活動(dòng)道具準(zhǔn)備：微博運(yùn)營概念樓書（綜合體）VI延展系統(tǒng)精裝修效果圖、精裝家配圖戶型冊項(xiàng)目網(wǎng)站媒體通路：

線上媒體投放線下高端客戶積累現(xiàn)場包裝：

工地戶外大牌指示系統(tǒng)、樓體掛幅等外展售樓處廣告包裝完稿活動(dòng)營銷：開盤活動(dòng)精裝修樣板房開放活動(dòng)

物料準(zhǔn)備：

高級訂制禮品概念樓書、戶型冊、DM媒體通路：開盤NP4聯(lián)版開盤畫面更新（戶外高炮、道旗、

工地看板）微博運(yùn)營（開通并維護(hù)）現(xiàn)場包裝：工地戶外大牌、指示系統(tǒng)等外展售樓處廣告包裝（11-12）加推貨量（4-5月）蓄勢待發(fā)整盤籌備住宅亮相整盤亮相

整體形象入市

超前生活享受，提升城市能級

全新居住體驗(yàn)營銷策略?營銷推進(jìn)步驟強(qiáng)勢蓄水期（5月下旬-9月下旬）開盤實(shí)銷期（10.18-12月）項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)確定，各項(xiàng)物料準(zhǔn)備就緒4-5月份6-9月份10月份11月份12月份市接待處開放（5月底）工程節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)各項(xiàng)媒體通路展開項(xiàng)目認(rèn)籌（開盤前1周）項(xiàng)目開盤（10.18）營銷階段策略項(xiàng)目加推約912組認(rèn)籌客戶約4560組到訪客戶304套房源目標(biāo)完成比例，1：5比例，1：3儲(chǔ)客計(jì)劃開盤實(shí)銷期首次開盤（2012.10.18）持續(xù)銷售期（2012.11-12）總計(jì)到訪客戶數(shù)量2736組1830組4566組認(rèn)籌客戶數(shù)量547組366組913組預(yù)計(jì)銷售套數(shù)182套122套304套銷售進(jìn)度60%——周期4個(gè)半月（含蓄水）2個(gè)月6個(gè)半月推廣策略小眾為主、巡展拓客進(jìn)入持續(xù)銷售，推廣力度相對減弱價(jià)格策略最大限度的認(rèn)籌，為提高解籌率,需增強(qiáng)客戶項(xiàng)目高性價(jià)比的認(rèn)可,建議首批入市價(jià)格4600-4800元/M2。根據(jù)銷售情況，適時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格（如果一期銷售很好，二期推售時(shí)可上調(diào)價(jià)格100元/M2左右）。營銷周期（2012.10.18-2012.12）營銷周期預(yù)計(jì)可完成銷售目標(biāo)開盤實(shí)銷期（2012.10-12）銷售樓棟（1、3、5#）加推樓棟（4#）合計(jì)可銷售套數(shù)304套100套404套銷售總面積2.9萬㎡1萬㎡3.9萬㎡銷售總金額1.36億元0.47億元1.83億元銷售周期開盤實(shí)銷期（2012.10-12）銷售樓棟（1、3、5#）預(yù)計(jì)銷售面積預(yù)計(jì)銷售金額合計(jì)10月份銷售面積比例60%1.7萬㎡8千萬元11月份銷售面積比例257250㎡3.4千萬元12月份銷售面積比例1.54350㎡2千萬元備推的4#樓棟，則根據(jù)開盤實(shí)際銷售情況予以加推。區(qū)域?yàn)橹鳎阂怨さ貒鷫?、巡展點(diǎn)等方

式主抓亭湖區(qū)域客戶。輻射全市：網(wǎng)絡(luò)、公交車身、短信等媒體通路作為直面全市的主要媒體。

中原銷售人員主動(dòng)拓客。在市區(qū)及鹽城周邊主要縣、鎮(zhèn)重點(diǎn)布置巡展點(diǎn)。推廣策略原則：大眾媒體主打形象小眾通路為主推廣策略居民上下班的交通工具以公交車，手機(jī)是貼身不離的必需品，故對公交車身、小區(qū)巡展、暢銷報(bào)紙的夾報(bào)、手機(jī)微博、短信都可考慮使用。他們愛看新出的大片、愛逛超市，故重點(diǎn)影院、樂天馬特、永輝超市等都是人們愛去SHOPPING的地方，故對重點(diǎn)影院、超市的定向推廣、都可以考慮使用。通路建議廣告投放強(qiáng)度強(qiáng)勢蓄水期開盤銷售期強(qiáng)勢蓄水期：積累客戶，準(zhǔn)備開盤的重要期，推廣投入力度增強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)炒作、短信、各種小眾通路為主；開盤實(shí)售期：銷售階段，小眾通路為主，巡展派單為輔。媒體投放階段策略活動(dòng)周期：9月—10月上旬（強(qiáng)勢蓄水至開盤）80后的個(gè)性婚禮設(shè)計(jì)大賽解讀你的對婚禮的個(gè)性理解主題營銷活動(dòng)活動(dòng)激勵(lì)：凡是參與個(gè)性婚禮設(shè)計(jì)大賽的客戶，購房均有驚喜！勝出者結(jié)婚送新婚大禮包，購房送10000元大禮！推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、公交車身廣告、報(bào)紙等“品生活”——系列生活沙龍活動(dòng)讓客戶體驗(yàn)幸福生活。彩妝沙龍強(qiáng)勢蓄水期夏日水果盛宴中秋懇談會(huì)金花四濺教師節(jié)大獻(xiàn)禮登山比賽愛心義賣活動(dòng)周期：6月—9月（強(qiáng)勢蓄水）上海綠地行項(xiàng)目加推期活動(dòng)周期：11月—12月（持續(xù)熱銷）維持熱度，繼續(xù)體驗(yàn)，以老帶新，口碑營銷階段任務(wù)：維持市場