第五章物業(yè)管理招標投標法律制度

第五章

物業(yè)管理招投標法律制度2011年6月16日教學(xué)目標物業(yè)管理招投標法概述物業(yè)管理招標法律制度物業(yè)管理投標法律制度物業(yè)管理開標、評標、定標第一節(jié)物業(yè)管理招投標法律概述物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識物業(yè)管理招投標原則物業(yè)管理招投標管理一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識物業(yè)管理招投標的概念：

物業(yè)管理招標投標是物業(yè)開發(fā)商（業(yè)主委員會）與物業(yè)管理公司圍繞即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經(jīng)營開展的選擇與參與活動，是開發(fā)商（業(yè)主委員會）通過公開競爭的方式確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。物業(yè)管理進行招標投標，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它不僅能打破物業(yè)管理的壟斷經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，而且是培育和完善物業(yè)管理市場的重要手段。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識招標人

依法提出招標項目，進行招標的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。投標人

響應(yīng)物業(yè)管理招標，參加招標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理投標人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識招標人可以委托招標人代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜；但招標人有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織招標活動。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識招標時限新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成二、物業(yè)管理招投標原則公開原則公平原則公正原則誠實信用原則第二節(jié)物業(yè)管理招標法律制度物業(yè)管理招標概述物業(yè)管理招標組織機構(gòu)物業(yè)管理招標人行為規(guī)范物業(yè)管理招標的范圍物業(yè)管理招標方式物業(yè)管理招標程序一、物業(yè)管理招標概述物業(yè)管理招標的概念物業(yè)管理招標是指物業(yè)業(yè)主或開發(fā)商根據(jù)市場及物業(yè)管理的需要，提出一定的標準條件，向社會或者若干特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請、委托物業(yè)管理的法律行為。物業(yè)管理招標人是特定的。物業(yè)管理招標的客體是物業(yè)管理項目。招標實際上是一種競爭方法，促進物業(yè)管理走向社會化、專業(yè)化。一、物業(yè)管理招標概述物業(yè)管理招標的特點：超前性物業(yè)管理的特點使物業(yè)管理工作會超前介入，這就決定了物業(yè)投入使用之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標，從而帶來招標的超前性。長期性和階段性由于開發(fā)商和業(yè)主在不同時期對物業(yè)管理有不同要求，致使招標文件中各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性；另由于市場競爭的加劇，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終面臨壓力，所以物業(yè)管理招標具有長期性和階段性。二、物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)1.招標人自行設(shè)立招標機構(gòu)招標委員會工程技術(shù)部房地產(chǎn)部市場營銷部法律部財務(wù)部秘書處專業(yè)技術(shù)部二、物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)2.委托招標代理機構(gòu)招標招標代理機構(gòu)是專門從事招標代理業(yè)務(wù)的社會中介組織，是依照公司法設(shè)立，并依法進行運營的經(jīng)營性法人組織。根據(jù)招標投標法規(guī)定，招標代理機構(gòu)應(yīng)具備以下條件：當(dāng)有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應(yīng)資金；有能夠編制招標文件和組織評標的相應(yīng)專業(yè)力量；有符合規(guī)定條件，可以作為評標委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家?guī)臁６⑽飿I(yè)管理招標的組織機構(gòu)2.委托招標代理機構(gòu)招標總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理市場部市場部市場部市場部市場部三、招標人的行為規(guī)范招標人不能直接管理物業(yè)或者指定物業(yè)公司強行管理其已出售的物業(yè)，也不能在招標文件中含傾向或者排斥潛在投標人的內(nèi)容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。招標人設(shè)有標底的，標底必須保密。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。招標人應(yīng)當(dāng)確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。在確定中標人之前，招標人不得與中標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。四、物業(yè)管理招標的范圍《招投標法》規(guī)定以下建設(shè)項目，必須招標：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等投資或者國家融資的項目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目。使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。四、物業(yè)管理招標的范圍一般物業(yè)管理招標的具體范圍：民用機場、火車站、地鐵、汽車站、航運碼頭、大型廣場、公園、市政街道（公路）、公廁、停車場、公共交通運輸工具等公共場所。居民住宅樓、住宅小區(qū)、別墅、宿舍等居住場所寫字樓、賓館（旅館）、飯店、療養(yǎng)院、商住樓、百貨商場（商店）、大型超市、農(nóng)貿(mào)（商貿(mào)）市場等商業(yè)場所；體育場（館）、浴場、影劇院、娛樂中心等公共運動娛樂場所；五、物業(yè)管理的招標方式1.公開招標招標人以招標公告的方式邀請不特定的投標人投標。優(yōu)點：最大程度地體現(xiàn)了招標的公開、公平、公正原則。缺點：工作量大、招標時間長、費用較高。適用：我國的大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共的建設(shè)中，物業(yè)管理一般都采用公開招標方式，并且是全國性的公開招標。但由于物業(yè)管理企業(yè)自身的特點，不適合吸引全國各地的物業(yè)管理企業(yè)，所以一般性的物業(yè)，都采用地方公開招標。五、物業(yè)管理的招標方式2.邀請招標

招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ耐稑巳耍ㄒ话銥?個以上）投標。優(yōu)點：節(jié)省招標時間和降低招標成本，缺點：縮小了投標人的選擇范圍，有可能遺漏一些合格的、有競爭力的投標人，也容易誘使投標人之間產(chǎn)生不合理競爭。適用：規(guī)模較小的物業(yè)管理項目，在目前實踐中，被廣泛采用。根據(jù)《招標投標法》（第十一條）規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目中不適宜公開招標的項目，要經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，方可進行邀請招標。五、物業(yè)管理的招標方式2.邀請招標我國的《招標投標法》規(guī)定：邀請投標方式應(yīng)當(dāng)向3個以上具備承擔(dān)招標項目的能力，資信良好的特點法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。并且，招標人在挑選投標人時應(yīng)參考以下的選擇條件：投標單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況必須良好；近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗在本地區(qū)具有較高的信譽。對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)。五、物業(yè)管理的招標方式3.協(xié)議招標也稱談判招標，是由招標人直接選擇一家或幾家有承擔(dān)能力的物業(yè)與之協(xié)商談判，達成協(xié)議；優(yōu)點：節(jié)省時間、成本，較易獲取有競爭力的標價；缺點：容易產(chǎn)生不正當(dāng)競爭，人為性、主觀性較強，對招標人要求較高。適用：小規(guī)模物業(yè)，續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對在使用中有保密、安全等特殊要求的物業(yè)。協(xié)議招標必須經(jīng)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。六、物業(yè)管理招標的內(nèi)容內(nèi)容包括：前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)非經(jīng)營性物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)內(nèi)容略不同非經(jīng)營性前期顧問服務(wù)內(nèi)容（1）開發(fā)設(shè)計期間提供的管理顧問服務(wù)對投標物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的設(shè)施設(shè)備及建筑材料選用提供專業(yè)意見（2）物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)制定員工培訓(xùn)計劃。列出財務(wù)預(yù)算方案。（3）住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)住戶裝修及材料運送的管理服務(wù)遷入與安全管理服務(wù)六、物業(yè)管理招標的內(nèi)容非經(jīng)營性實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理的人力安排保安服務(wù)清潔服務(wù)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)財務(wù)管理服務(wù)綠化園藝管理服務(wù)其他管理服務(wù)，如車輛管理及特約上門服務(wù)等六、物業(yè)管理招標的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)招標的內(nèi)容指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓等實質(zhì)性物業(yè)管理服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此不僅要經(jīng)常對物業(yè)進行高標準的維護，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進性。另外，還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容。招標準備階段投標組織階段評標定標階段七、招標流程圖成立招標組織機構(gòu)編制招標文件發(fā)布招標通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠藛挝毁Y格審查編制標底2編制招標文件（1）招標公告或投標邀請書；案例1-4（2）投標須知；招標人須知案例5

技術(shù)規(guī)范要求案例24

合同格式和合同要件案例31（3）相關(guān)附件2編制招標文件標底的編制原則根據(jù)國家或地方政府制定的規(guī)范文件、法規(guī)條例、招標物業(yè)的服務(wù)定位情況、該物業(yè)的基本條件與區(qū)域環(huán)境以及招標文件的要求等編制標底。標底的計價內(nèi)容、計價依據(jù)應(yīng)與招標文件的規(guī)定完全一致。標底價格作為招標人的期望計劃價，應(yīng)力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保值服務(wù)質(zhì)量。標底價格一般應(yīng)由成本、利潤、稅金等組成。一個項目只能編制一個標底3發(fā)布招標公告（投標邀請書）邀約招標——投標邀請書（>=3）公開招標——開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)通過報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布招標公告。4資質(zhì)審查（1）資質(zhì)審查的主要內(nèi)容:

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)性質(zhì)、財務(wù)狀況、管理經(jīng)驗和人員、技術(shù)裝備、企業(yè)信譽、資質(zhì)等級證書、有無投標保證書等；（2）資質(zhì)預(yù)審的文件資格預(yù)審申請書財務(wù)狀況表物業(yè)管理組織機構(gòu)計劃表擬派人員名單表案例11-11.3招標準備階段投標組織階段評標定標階段招投標流程圖成立招標組織機構(gòu)編制招標文件發(fā)布招標通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠藛挝毁Y格審查發(fā)送投標邀請書發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場考察組織標前會議解答投標單位的質(zhì)疑編制標底審定標底5召開標前會議及現(xiàn)場勘察答疑（1）現(xiàn)場勘察：招標方應(yīng)組織有關(guān)投標物業(yè)服務(wù)企業(yè)到實地勘察，并結(jié)合物業(yè)現(xiàn)場情況，解答投標單位提出的招標文件中的疑問。（2）標前會議：通常在招標人所在地，記錄和答復(fù)各種問題的統(tǒng)一答復(fù)，如與原招標文件沖突，以會議文件為準，在標前會議上應(yīng)宣布開標日期。

案例——8-7招標準備階段投標組織階段評標定標階段招投標流程圖成立招標組織機構(gòu)編制招標文件發(fā)布招標通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠藛挝毁Y格審查發(fā)送投標邀請書發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場考察組織標前會議解答投標單位的質(zhì)疑開標評標，定標簽訂合同編制標底審定標底公布標底6開標開標：開發(fā)商或業(yè)主委員會收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)密封的投標書后，經(jīng)審查，認為手續(xù)合規(guī)定后，即可收存，并在公開預(yù)定的時間、地點當(dāng)眾拆封開標，公開宣讀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標的。7評標、定標評標：委員會一般由5人以上的單數(shù)組成，評標約需1-3個月時間，評標一般在嚴格保密的情況下進行，在評標的過程中應(yīng)以服務(wù)費報價、服務(wù)質(zhì)量和管理方案作為主要衡量標準。定標：招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評價報告和推薦的中標候選人名單確定中標人，也可授權(quán)評價委員會直接確定中標人。案例—16-20-248發(fā)出中標通知并簽訂合同定標后招標人應(yīng)向中標人發(fā)布中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，中標通知書產(chǎn)生法律效力。案例：某房地產(chǎn)公司對某小區(qū)物業(yè)進行公開招標，經(jīng)過招標評比，某物業(yè)公司勝出，中標通知書發(fā)出后，中標人發(fā)現(xiàn)投標文件有所疏漏，是否可以放棄中標項目？發(fā)出中標通知書30日內(nèi)，雙方按照招標文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，同時招標人應(yīng)對招標過程中形成的一系列契約和資料進行整理、封存，以備查考。思考：中標單位簽訂合同后是否可以將物業(yè)管理單位轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)公司？《招標投標法》第45條規(guī)定：“中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果的，或者中標人放棄中標項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！?/p>

中標物業(yè)管理單位不得以任何方式向其他物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓中標物業(yè)；也不能將中標物業(yè)肢解后分別向其它物業(yè)公司轉(zhuǎn)包。招標準備階段投標組織階段評標定標階段招標流程圖成立招標組織機構(gòu)編制招標文件發(fā)布招標通告或資格預(yù)審?fù)ǜ嬲袠藛挝毁Y格審查發(fā)送投標邀請書發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場考察組織標前會議解答投標單位的質(zhì)疑開標評標，定標簽訂合同編制標底審定標底公布標底案例：請指出并修改招標程序不妥之處某建設(shè)單位經(jīng)相關(guān)主管部門批準，組織某物業(yè)項目公開招標工作。其招投標程序如下：(1)成立招標領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)；(2)委托招標代理機構(gòu)代理招標；(3)發(fā)出投標邀請書；(4)對報名參加投標者進行資格預(yù)審，并將結(jié)果通知合格的申請投標者；(5)向所有投標者發(fā)售招標文件；(6)召開投標預(yù)備會；(7)招標文件的澄清與修改；(8)建立評標組織，制定標底和評標、定標辦法；(9)公開開標會議，審查投標書；(10)組織評標；(11)與潛在中標單位進行談判；(12)決定中標單位；(13)發(fā)出中標通知書；(14)建設(shè)單位與中標單位簽訂合同?，F(xiàn)場勘查第三節(jié)物業(yè)管理投標法律制度物業(yè)管理投標概念物業(yè)管理投標的程序?qū)ν稑巳说男袨橐?guī)范一、物業(yè)管理投標概念投標是與招標相對應(yīng)的過程，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇物業(yè)項目并在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介發(fā)布的招標廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標目標，這是獲取公開招標信息的主要方式。搞好公共關(guān)系，經(jīng)常派業(yè)務(wù)人員深入各個建設(shè)單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息。通過政府有關(guān)部門，如發(fā)改委、房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等獲得信息；取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或接受邀請而獲得信息。通過咨詢公司等代理機構(gòu)獲得信息；通過業(yè)務(wù)往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯招標物業(yè)項目條件分析：物業(yè)項目的性質(zhì)、面積、建筑結(jié)構(gòu)、住戶概況、開發(fā)商信譽、物業(yè)服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標條件分析：根據(jù)自己的技術(shù)、財務(wù)、人力等條件結(jié)合可能競標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，分析自己的優(yōu)勢和劣勢。風(fēng)險分析：結(jié)合前兩項對物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身在競標及假設(shè)中標管理過程中，可能面臨的種種風(fēng)險進行分析，制定方案，積極應(yīng)對。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯提交相關(guān)申請文件，提請資格預(yù)審。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯詳細閱讀，弄清規(guī)定，研究圖紙，設(shè)計說明，管理標準，責(zé)任報價，注意時間，遵守程序，現(xiàn)場考查，參觀提問。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯根據(jù)招標文件中物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細詳細列出完成管理服務(wù)的方法及工作量。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯費用測算，確定單價，弄清對手，確定戰(zhàn)略。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯物業(yè)管理投標文件的內(nèi)容封面正文投標致函附錄技術(shù)標部分商務(wù)標部分(一)封面（二）投標致函

——實際為投標者的正式報價信，其內(nèi)容應(yīng)表明：投標者完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)服務(wù)任務(wù)；自己的總報價金額；投標者接受該物業(yè)整個合同委托服務(wù)的期限；本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；投標者愿意提交投標保證金并在投標有效期不撤回標書；本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法律約束力對招標者接受其他投標的理解（三）標書正文一般包括招標單位在招標文件中要求投標單位予以解決和明確回答的問題，通常物業(yè)管理標書項目主要有以下幾項：前言擬采取的管理方式與方法提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及功能管理人員的配備與培訓(xùn)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案服務(wù)經(jīng)費的收支預(yù)算方案物業(yè)管理企業(yè)的自我管理各項管理指標的承諾便民服務(wù)項目的內(nèi)容及社區(qū)文化服務(wù)方案物業(yè)管理的整治方案、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施方案智能化系統(tǒng)的管理與維護（四）標書的附件（1）主要負責(zé)人及技術(shù)人員簡歷（2）服務(wù)費測算的依據(jù)及演算過程（3）從業(yè)資格證書復(fù)印件（4）企業(yè)獲獎證書復(fù)印件（5）資信證明（6）其他有益于中標的文件、材料、說明等（7）招標文件中要求提交的其他附件。編制標書應(yīng)注意的問題:標書文件中每一空白均需填寫，如有空缺，視為放棄意見；標書文件字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一；計算數(shù)字要準確無誤；標書不得涂改，如涂改應(yīng)在涂改處加蓋投標單位負責(zé)人印章。投遞標書方式：可以派專人投遞；也可通過郵寄方式；標書應(yīng)準備正副本（通常正本一本，副本兩本），分別單獨包裝，用內(nèi)外兩層封套分別包裝密封，并打上“正本”或“副本”印記；在兩層封套上寫明投遞地址及收件人，注明投標文件編號，物業(yè)名稱、某日某時前不要開啟等內(nèi)容等；內(nèi)封層套上要寫明投標人的地址和名稱；封套上要有法人簽字并有投標單位蓋章。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段二、投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯三、對投標人的行為規(guī)范不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或其他投標人的合法權(quán)益。不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止向招標人或者評標委員會成員行賄謀取中標。不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。投標人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)投標項目的能力。即參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有依法取得的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。投標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件的要求編制投標文件，并在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達到投標地點。投標人在招標人要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人，補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。投標人根據(jù)招標文件載明的項目服務(wù)內(nèi)容，擬在中標后將中標項目的部分專業(yè)性服務(wù)內(nèi)容進行再次招標或分項承包給他人的，應(yīng)當(dāng)在投標文件中載明。投標人不得以低于成本的報價競標。案例：以下哪些投標書不符合要求？某物業(yè)項目組織公開招標，在招標文件中開發(fā)商明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為一級以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在物業(yè)接管驗收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通日常管理外，還要求能夠提供病人照料、老年人護理及兒童接上學(xué)放學(xué)等特約內(nèi)容。投標截止日期為6月8日下午3時，試分析以下標書是否是有效標書？甲企業(yè)標書：在6月7日送達，8日上午又遞送一份補充材料。乙企業(yè)標書：投標文件雖無法定代表人簽字和委托人授權(quán)書，但投標文件均已有項目經(jīng)理簽字并加蓋了公章。丙企業(yè)標書：沒有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。丁企業(yè)標書：注明接管物業(yè)日期為竣工驗收之后一個月。戊企業(yè)標書：是兩個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同協(xié)議招標，其中一家為一級，一家為三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四節(jié)物業(yè)管理開標、評標、定標物業(yè)管理開標物業(yè)管理評標物業(yè)管理定標一、物業(yè)管理開標物業(yè)管理開標是指招標機構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標概念包含以下2個要點：開標人：業(yè)主委員會或開發(fā)商組織的招標委員會主持進行。參標人：招商單位上級主管部門當(dāng)?shù)卣袠斯芾頇C構(gòu)標底編制單位有關(guān)人員招標物業(yè)設(shè)計單位有關(guān)技術(shù)人員投標企業(yè)代表和主要工作人員法律公正部門一、物業(yè)管理開標開標的形式：公開招標和秘密開標公開開標：公開開標是指允許所有投標人或其代表出席開標會議，由招標人面對到場所有投標人或其代表將裝有投標書的封套當(dāng)眾揭開，并宣讀投標報價的一種開標方式。秘密開標：是指招標機構(gòu)在無投標企業(yè)現(xiàn)場參與的情況下所進行的開標。這是一種業(yè)主在不愿各投標企業(yè)掌握全部標價時所采取的自由選擇投標人的開標方式。一、物業(yè)管理開標公開開標——程序：宣布評標委員會成員名單。評標單位法人代表講話，介紹此次招標情況。招標委員會負責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評標紀律、注意事項和評標原則。宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標委員會和公證人簽字。公證人當(dāng)場驗收投標標函，主持抽簽，決定唱票次序。唱票，由評標委員會主席按交標順序逐個啟封，檢查是否合格。不合格的標書當(dāng)場作廢，然后由合格的投標單位宣讀投標文件。宣布公正詞，表明本次開標經(jīng)公正有效。開標會議結(jié)束，編寫開標會議紀要。二、物業(yè)管理評標1.評標概念：評標指開標之后，評標委員會本著公開、公平、公正的原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇推薦標價較低、資信條件較好的幾個投標企業(yè)為候選的中標單位。二、物業(yè)管理評標2.評標委員會評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。對于評標委員會有以下規(guī)定：有權(quán)索取參加投標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資料，但必須通過物業(yè)管理招標辦公室，在招標前不得私自與各參加投標單位聯(lián)系。有權(quán)到投標企業(yè)所管理物業(yè)實地考察，但必須由招標辦公室人員陪同。評標委員會及其親屬不得以任何形式在招標前后接受各參加投標單位的宴請和任何禮品。評標委員會委員本人及其親屬若與參加投標單位有厲害關(guān)系并可能影響自己在評標過程的公正公平立場，應(yīng)當(dāng)申請回避。評標委員會委員不得以任何形式向其他委員施加影響。評標委員會成員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。二、物業(yè)管理評標2.評標程序（1）初步審查標書投標人投標資格審查；投標書內(nèi)容完整性檢查；計算偏差審查；（2）詳細審查標書關(guān)于企業(yè)概況及信譽的評審；關(guān)于管理服務(wù)方案的評審：服務(wù)機構(gòu)設(shè)置、服務(wù)措施評審，標價評審；評議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答辯情況；（3）編寫評標報告推薦出前三名候選的中標單位，上報招標方或評標委員會作出最終決定。二、物業(yè)管理評標3.評標的方法（1）低價評標法將投標者按報價高低依次排隊，取其報價接近標底而略低于標底的投標者若干個，再結(jié)合投標文件具體措施綜合比較，擇優(yōu)定標。適用于通過嚴格資格預(yù)審以及其他評標內(nèi)容都符合要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)標書的評定。（2）打分法評標委員會按標準將事先準備的評標內(nèi)容劃分為若干指標，并就每一指標確定其評分標準；然后評標委員會根據(jù)投標書，對照投標文件規(guī)定的管理目標對該企業(yè)的每個指標所能達到的滿足程度給予評分；最后統(tǒng)計投標者的得分，得出投標企業(yè)的總評分。適用于評標人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標項目，目前實際中較多采用。三、物業(yè)管理定標定標的有關(guān)規(guī)定：1.定標限定性規(guī)定：招標人必須在評標委員會依法推薦的中標候選人內(nèi)確定招標的項目，若所有投標人評標委員會否決后，招標人應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定程序重新進行招標。2.中標條件的規(guī)定：（1）能夠最大限度滿足招標文件規(guī)定的綜合評價最佳的投標中標。（2）能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，且已經(jīng)評審的最低投標價中標。3.中標單位應(yīng)按合同履行義務(wù)，不能以任何方式向其它物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓中標物業(yè)，也不能將物業(yè)肢解后分別向其他物業(yè)公司轉(zhuǎn)包。三、物業(yè)管理定標3.分包的限制性規(guī)定：分包是指對中標物業(yè)項目實行總承包的物業(yè)單位，其總承包的中標物業(yè)項目的某一部分或幾部分專業(yè)工作再分包給其它專業(yè)公司承包，并與其簽訂分包合同的行為。物業(yè)管理項目分包必須經(jīng)過招標人同意或按照合同規(guī)定。中標物業(yè)單位分包的只能是物業(yè)管理項目部分的非主體、非關(guān)鍵性工作如各項專業(yè)工作，不能將物業(yè)項目主體、關(guān)鍵性工作分包給其他物業(yè)公司完成。接受分包的專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)條件。分包只能進行一次，接受分包的公司不能將其分包的工作再次分包。中標物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就分包的專業(yè)工作向招標人負責(zé)，接受分包的專業(yè)公司就分包項目承擔(dān)連帶責(zé)任。背景資料某小區(qū)物業(yè)招標，業(yè)主委員會依法進行了公開招標，并委托代理公司代為招標。在該工程招標過程中，相繼發(fā)生了下述事件：事件一：招標公告發(fā)布后，有10家單位參加了資格預(yù)審報名。