第8章投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)2012.08目錄2012.08第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義和內(nèi)容

（一）定義和特征

2012.08(二)特征1屬于企業(yè)的經(jīng)營活動——租金及處置通過“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”核算；2其狀態(tài)、用途、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣；3投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量方式。2012.08二、投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。承租人將以經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不屬于投資性房地產(chǎn)。

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2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

其指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。

2012.083.已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。注意以下幾點2012.08用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。從確認時點上來看，自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物企業(yè)已將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)2012.08

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.自用房地產(chǎn)

自用房地產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍屬于自用房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，是企業(yè)的經(jīng)營場所，屬于自用房地產(chǎn)2012.08

2.作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。注意以下兩點2012.08房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將該土地使用權(quán)確認為投資性房地產(chǎn)。如果某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值，如果該項房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售，應(yīng)當(dāng)分別確認為固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。2012.08【例題1·判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）

【例題3·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物2012.08【例題4·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物2012.08第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認條件二、投資性房地產(chǎn)的初始計量2012.08一、投資性房地產(chǎn)的確認條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

2012.08已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，確認為投資性房地產(chǎn)的時點是租賃期開始日企業(yè)持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物，確認為投資性房地產(chǎn)的時點是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)就該事項作出正式書面決議的日期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，確認為投資性房地產(chǎn)的時點是企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期2012.08二、投資性房地產(chǎn)的初始計量

——關(guān)注取得的渠道

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（一）外購的投資性房地產(chǎn)

對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

2012.08外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出租，才能直接確認為投資性房地產(chǎn)。如果購入時尚未對外出租，則應(yīng)先將其確認為固定資產(chǎn)，直至對外出租時，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。需要注意2012.08

【例題5·計算分析題】2×10年6月1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計90000000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

要求：作出甲公司的會計處理。

2012.08（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

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【例題6·計算分析題】2×10年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元，兩棟廠房的實際造價均為12000000元，能夠單獨出售，假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

要求：作出甲公司的會計處理。

2012.08二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化（其他業(yè)務(wù)成本）。

資本化后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算。

【例題7·計算分析題】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程，2×10年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本模式計量。

要求：作出甲公司的會計處理。

2012.08第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)2012.08一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)選擇成本模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)會計處理的基本要求與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，因此，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計提折舊，或者按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月攤銷成本。2012.08核算要點總結(jié)：

1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算；

2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算。

3.應(yīng)比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來計提減值準備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

2012.08【例題9·計算分析題】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元。

要求：作出甲公司的會計處理。

2012.08二、采用公允價值模式計量的

投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式計量的條件1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。2012.08核算要點：

1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算：明細科目為“成本”、“公允價值變動”；

2.與采用成本模式計量的區(qū)別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

3.設(shè)置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產(chǎn)時，將其持有期間累計產(chǎn)生的“公允價值變動損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

2012.08【例題11·計算分析題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2009年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為90000000元。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元。2010年12月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元。

要求：

根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。2012.08三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更1.要求規(guī)定：

（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

（3）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

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2.處理：

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，要進行追溯調(diào)整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤分配——未分配利潤）。具體處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日的公允價值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）

利潤分配——未分配利潤[（公允價值－賬面價值）×90%，或借記]

盈余公積[（公允價值－賬面價值）×10%，或借記]

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【例題12·計算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。2×11年1月1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為90000000元，已計提折舊2700000元，賬面價值為87300000元。2×11年1月1日，該寫字樓的公允價值為95000000元。（假定不考慮所得稅的影響）

假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。

要求：

根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。

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【例題13·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（）。

A.資本公積B.營業(yè)外收入

C.未分配利潤D.投資收益

2012.08投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出P123一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則二、資本化的后續(xù)支出三、費用化的后續(xù)支出2012.08一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認為投資性房地產(chǎn)的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出，如改建擴建支出、裝修裝潢支出、日常維修支出等。處理原則如下2012.08投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，如果延長了投資性房地產(chǎn)的使用壽命或明顯改良了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，如果只是維護或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過原先的估計，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

2012.08二、資本化的后續(xù)支出

企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改建擴建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。設(shè)置“投資性房地產(chǎn)——在建”科目核算轉(zhuǎn)入再開發(fā)的投資性房地產(chǎn)原賬面價值以及發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出。2012.08投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為在建的投資性房地產(chǎn)，即將其賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目核算發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出，通過“投資性房地產(chǎn)——在建”科目歸集改建擴建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)2012.08二、費用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。

2012.08【例題7·計算分析題】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程，2×10年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本模式計量。

要求：作出甲公司的會計處理。2012.08第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2012.08一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的含義房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生了改變，才能將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)或?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)。

確鑿證據(jù)包括2012.08企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)

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（二）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式

（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，包括自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

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（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

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（3）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，包括將用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)改為自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)；將用于出租的建筑物收回，改為自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。

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（4）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以經(jīng)營租賃方式租出的開發(fā)產(chǎn)品收回，重新用于對外出售，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。2012.08二、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（一）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。自用土地使用權(quán)停止自用改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止自用且企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。2012.081.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按該建筑物或者土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。借：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準備

2012.082.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值小于原賬面價值的差額，計入轉(zhuǎn)換當(dāng)期損益（公允價值變動損益），公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積（其他資本公積）。

待處置該項投資性房地產(chǎn)時，因轉(zhuǎn)換而計入資本公積的金額應(yīng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（沖減其他業(yè)務(wù)成本）。2012.08■轉(zhuǎn)換日公允價值小于原賬面價值借：投資性房地產(chǎn)—成本[轉(zhuǎn)換日公允價值]公允價值變動損益[差額]累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準備[原賬面價值]貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）2012.08■轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值借：投資性房地產(chǎn)—成本[轉(zhuǎn)換日公允價值]累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準備[原賬面價值]貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）資本公積—其他資本公積[差額]2012.08

（二）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。2012.081.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值：

借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準備貸：開發(fā)產(chǎn)品等[原賬面價值]2012.082.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積（其他資本公積）。

處置投資性房地產(chǎn)時，將轉(zhuǎn)換形成的資本公積轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（沖減其他業(yè)務(wù)成本）。2012.08■轉(zhuǎn)換日公允價值小于原賬面價值借：投資性房地產(chǎn)—成本[轉(zhuǎn)換日公允價值]公允價值變動損益[差額]貸：開發(fā)產(chǎn)品[原賬面價值]■轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值借：投資性房地產(chǎn)—成本[轉(zhuǎn)換日公允價值]貸：開發(fā)產(chǎn)品[原賬面價值]資本公積—其他資本公積[差額]2012.08三、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2012.08

1.將采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)將該投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（攤銷）、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)累計折舊/攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊/累計攤銷固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)減值準備

2012.082.將采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價值變動（或借）公允價值變動損益（或借）差額2012.08

（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)收回，重新開發(fā)用于對外銷售，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。2012.08

1.將采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，應(yīng)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后存貨的入賬價值：

借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)

賬面價值2012.082.將采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。

借：開發(fā)產(chǎn)品[轉(zhuǎn)換日公允價值]貸：投資性房地產(chǎn)—成本—公允價值變動公允價值變動損益[差額][原賬面價值]2012.08

2012.08第六節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售、報廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。2012.08

注意的要點：

1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算。

注意：投資性房地產(chǎn)不是投資，所以它的處置損益不計入“投資收益”，同時它也不是非日常經(jīng)營活動，處置損益也不可以計入營業(yè)外收支。

2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值模式進行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生“資本公積――其他資本公積”，則處置時應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額“公允價值變動損益”在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤有影響。

2012.082012.08甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為200000000元，乙公司已用銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180000000元，已計提折舊20000000元，不考慮相關(guān)稅費。

要求：作出甲公司的會計處理

2012.08某企業(yè)處置一