工程建設(shè)程序法規(guī)

工程建設(shè)程序法規(guī)第一頁，共三十七頁，2022年，8月28日第一節(jié)概述一、工程建設(shè)項目的概念

1、什么是工程建設(shè)項目？

工程建設(shè)是指土木建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程、建筑裝修工程等項目的新建、擴建和改建，是形成固定資產(chǎn)的基本生產(chǎn)過程及其與相關(guān)聯(lián)的其他建設(shè)工作的總稱。

工程建設(shè)項目是項目中最為常見、最為典型的一類項目，它是以實物形態(tài)表示的具體項目，比如說建一座辦公樓，建一座工廠、建一個公園等都屬于工程建設(shè)項目，項目的進(jìn)行過程中都涉及具體的建設(shè)活動，最終都要形成實物形態(tài)的建設(shè)成果。在我們國家，工程項目多是固定資產(chǎn)投資項目。第二頁，共三十七頁，2022年，8月28日2、工程建設(shè)項目的基本分類（1）按投資和再生產(chǎn)的性質(zhì)可以再分：基本建設(shè)項目更新改造項目基本建設(shè)項目更新改造項目技術(shù)引進(jìn)項目設(shè)備更新項目技術(shù)改造項目新建項目擴建項目遷建項目恢復(fù)項目改建項目第三頁，共三十七頁，2022年，8月28日（2）按建設(shè)規(guī)模再分：

不同等級標(biāo)準(zhǔn)的工程建設(shè)項目，國家規(guī)定的審批機關(guān)和報建程序不同。

基本建設(shè)項目大型項目小型項目中型項目基本建設(shè)項目的劃分：按投資額或生產(chǎn)能力、使用效益按投資額劃分的基本建設(shè)項目，屬于生產(chǎn)性建設(shè)項目中的能源、交通、原材料部門的工程項目，投資額達(dá)到5000萬元以上為大中型項目；其他部門和非工業(yè)建設(shè)項目，投資額達(dá)到3000萬元以上為大中型建設(shè)項目；按生產(chǎn)能力或使用效益劃分的建設(shè)項目，以國家對各行各業(yè)的具體規(guī)定作為標(biāo)準(zhǔn)；第四頁，共三十七頁，2022年，8月28日更新改造項目的劃分：按投資額更新改造項目只按投資額標(biāo)準(zhǔn)劃分，能源、交通、原材料部門投資額達(dá)到5000萬元及其以上的工程項目和其他部門投資額達(dá)到3000萬元及其以上的項目為限額以上項目，否則為限額以下項目。

更新改造項目限額以上項目限額以下項目第五頁，共三十七頁，2022年，8月28日二、工程建設(shè)程序的概念項目建設(shè)程序，指的是一個建設(shè)項目從建設(shè)設(shè)想或者說建設(shè)意圖的提出到項目的選擇、評估、決策，到設(shè)計、施工，直到竣工投產(chǎn)、交付使用的整個建設(shè)過程中，各項工作必須遵循的先后工作次序。簡單的說，可以分為投資決策、建設(shè)實施和交付使用三個大的階段。世界各國關(guān)于建設(shè)程序階段的劃分大體類似。需要注意：

①它是一個自然的、客觀的過程。②它是國家通過法規(guī)規(guī)定的規(guī)范程序，必須遵守。第六頁，共三十七頁，2022年，8月28日世界銀行關(guān)于項目建設(shè)程序的規(guī)定：項目選定項目準(zhǔn)備項目評估項目談判項目實施項目總結(jié)評價第七頁，共三十七頁，2022年，8月28日

按現(xiàn)行規(guī)定，我國一般大中型及限額以上項目的基本建設(shè)程序可以分為以下幾個階段（如下圖所示）：①根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項目建議書；

②在勘察、試驗、調(diào)查研究及詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟論證的基礎(chǔ)上，編制可行性研究報告；③根據(jù)咨詢評估情況，對建設(shè)項目進(jìn)行決策；④根據(jù)可行性研究報告，編制設(shè)計文件；⑤初步設(shè)計經(jīng)批準(zhǔn)后，做好施工前的各項準(zhǔn)備工作；⑥組織施工，并根據(jù)施工進(jìn)度做好生產(chǎn)或動用前的準(zhǔn)備工作；⑦項目按批準(zhǔn)的設(shè)計內(nèi)容建完，經(jīng)投料試車驗收合格后正式投產(chǎn)交付使用；⑧生產(chǎn)運營一段時間（一般為1年）后．講行項目后評價。第八頁，共三十七頁，2022年，8月28日第九頁，共三十七頁，2022年，8月28日第十頁，共三十七頁，2022年，8月28日三、工程建設(shè)項目的審批權(quán)限劃分基本建設(shè)程序始終是國家對建設(shè)項目管理的一項重要內(nèi)容，其審批程序非常嚴(yán)格。我國目前對基本建設(shè)項目，規(guī)定大中型項目由國家計委審批，小型及一般地方項目由地方計委審批。

1998年9月國務(wù)院明傳電報《關(guān)于加強建設(shè)項目管理確保工程建設(shè)質(zhì)量的通知》中再次強調(diào)“進(jìn)一步加強建設(shè)項目管理，要嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于基本建設(shè)項目審批的各項規(guī)定。任何單位和個人都不得越權(quán)審批項目，也不得降低標(biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)項目。按照規(guī)定，需報國務(wù)院審批的項目，必須報國務(wù)院審批；需報國家計委審批的項目，必須報國家計委審批。對前期工作達(dá)不到深度要求的項目，一律不予審批?！币话闱闆r下，項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等的審批權(quán)限、部門是一致的，按照規(guī)定，其其審批權(quán)限劃分為以下幾級：第十一頁，共三十七頁，2022年，8月28日（1）所有大中型和限額以上項目，按照項目隸屬關(guān)系由行業(yè)主管部門或省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市審查同意后，報國家計委審批。凡投資額在2億元以上的項目，由國家計委審核后報國務(wù)院審批。（2）地方投資安排的地方院校、醫(yī)院及其他文教衛(wèi)生事業(yè)的大中型基本建設(shè)項目，由省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市計委審批，抄報國家計委和有關(guān)部門備案。（3）企業(yè)橫向聯(lián)合投資的大中型基本建設(shè)項目，凡自行解決資金、能源、原材料、設(shè)備，以及投產(chǎn)后的產(chǎn)供銷、動力、運力等能夠自己落實，而且已經(jīng)與有關(guān)部門、地方、企業(yè)簽訂了合同，不需要國家安排的，由有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市計委審批，抄報國家計委備案。（4）小型和限額以下項目，按照項目隸屬關(guān)系，分別由主管部門或省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市計委審批。屬于地方計委審批的，地方計委可以根據(jù)項目規(guī)模再行確定具體審批權(quán)限。第十二頁，共三十七頁，2022年，8月28日第二節(jié)基本建設(shè)程序各

階段的工作內(nèi)容一、前期工作階段（1）投資意向投資意向是投資主體發(fā)現(xiàn)社會存在合適的投資機會所產(chǎn)生的投資愿望，它是工程建設(shè)投資活動的起點。如房地產(chǎn)開發(fā)商尋找投資機會。（2）投資機會分析投資機會分析，是投資主體對投資機會所進(jìn)行的初步考察和分析，在認(rèn)為機會合適、有良好的預(yù)后效益時，則可進(jìn)行進(jìn)一步的行動。

第十三頁，共三十七頁，2022年，8月28日（3）項目建議書項目建議書是投資機會分析結(jié)果文字化后所形成的書面文件，以方便投資決策者分析、抉擇。主要確定擬建項目必要性和是否具備建設(shè)條件及擬建規(guī)模等，為進(jìn)一步研究論證工作提供依據(jù)。1984年起國家明確規(guī)定所有國內(nèi)建設(shè)項目都要經(jīng)過項目建議書這一階段，并規(guī)定了具體內(nèi)容要求。一份完整的項目建議書應(yīng)包括以下內(nèi)容：①建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù);②產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想;③資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系等的初步分析;④投資估算和資金籌措設(shè)想;⑤經(jīng)濟效益和社會效益初步估計。項目建議書要經(jīng)過有關(guān)部門審批才可進(jìn)行下一步的工作。第十四頁，共三十七頁，2022年，8月28日（4）可行性研究是指項目建議書批準(zhǔn)后，對擬建項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理等內(nèi)容所進(jìn)行的分析論證。（5）審批立項

報主管部門審查，予以立項。可行性研究報告審批通過后，項目正式立項。國際上習(xí)慣把前期階段統(tǒng)稱為可行性研究階段，具體分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究三個階段。上述兩項內(nèi)容可以認(rèn)為是投資機會研究階段的內(nèi)容。三大內(nèi)容市場研究技術(shù)研究經(jīng)濟研究第十五頁，共三十七頁，2022年，8月28日二、建設(shè)準(zhǔn)備階段為勘察、設(shè)計、施工創(chuàng)造條件所做的建設(shè)現(xiàn)場、建設(shè)隊伍、建設(shè)設(shè)備等方面的準(zhǔn)備工作。（1）規(guī)劃在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)的工程，必須符合城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，其工程選址和布局，必須取得城市規(guī)劃行政主管部門或村、鎮(zhèn)規(guī)劃部門的同意、批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)的，要依法先后領(lǐng)取：城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，方可進(jìn)行獲取土地使用權(quán)、設(shè)計、施工等相關(guān)建設(shè)活動。（2）獲取土地使用權(quán)工程建設(shè)用地都必須通過國家對土地使用權(quán)的出讓或劃撥而取得。出讓的要向國家支付出讓金。劃撥的不支付出讓金，但在城市要承擔(dān)拆遷費用，在農(nóng)村和郊區(qū)要承擔(dān)補償和安置費。在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行工程建設(shè)的，也必須先由國家征用農(nóng)民土地，然后再將土地使用權(quán)出讓或劃撥給建設(shè)單位或個人。

第十六頁，共三十七頁，2022年，8月28日（3）拆遷要獲得房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)并取得房屋拆遷許可證后，方可拆遷。拆遷人與被拆遷人應(yīng)簽訂書面協(xié)議，被拆遷人必須服從城市建設(shè)的需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷，拆遷人對被拆遷人依法給予補償和安置，對違章建筑及超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的被拆遷人和使用人，則不予補償和安置。（4）報建建設(shè)項目的可行性研究報告經(jīng)審批通過立項后，持工程項目立項批準(zhǔn)文件、銀行出具的資信證明、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件等資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機構(gòu)進(jìn)行報建。未報建的工程不得辦理招投標(biāo)手續(xù)和發(fā)放施工許可證，設(shè)計、施工單位不得承接該項目的設(shè)計、施工任務(wù)。5．工程發(fā)包與承包工程發(fā)包與承包有招標(biāo)投標(biāo)和直接發(fā)包兩種方式。第十七頁，共三十七頁，2022年，8月28日三、建設(shè)實施階段1．工程勘察設(shè)計設(shè)計是工程項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，設(shè)計文件是制定建設(shè)計劃、組織工程施工和控制建設(shè)投資的依據(jù)。設(shè)計與勘察是密不可分的，設(shè)計工作必須在進(jìn)行工程勘察，取得足夠的地質(zhì)、水文等基礎(chǔ)資料后才能進(jìn)行。2．施工準(zhǔn)備

施工準(zhǔn)備施工單位技術(shù)、物質(zhì)等方面的準(zhǔn)備建設(shè)單位取得施工許可證第十八頁，共三十七頁，2022年，8月28日

施工單位熟悉，審查圖紙，向下屬單位進(jìn)行計劃、技術(shù)、質(zhì)量、安全、經(jīng)濟責(zé)任的交底，下達(dá)施工任務(wù)書，準(zhǔn)備工程施工所需的設(shè)備、材料等。建設(shè)單位向工程所在地縣級以上建設(shè)主管部門申領(lǐng)施工許可證，未取得施工許可證不得擅自組織開工。已取得施工許可證的，自批準(zhǔn)之日起三個月內(nèi)組織開工，如不能開工可向發(fā)證機關(guān)申請延期，延期以兩次為限，每次不超過三個月，否則施工許可證作廢。

3．工程施工：將工程設(shè)計物轉(zhuǎn)化為建筑產(chǎn)品的過程。

施工調(diào)度工程施工施工安全文明施工環(huán)境保護(hù)第十九頁，共三十七頁，2022年，8月28日4．生產(chǎn)準(zhǔn)備工程施工臨近結(jié)束時，為保證建設(shè)項目及時投產(chǎn)使用所進(jìn)行的準(zhǔn)備活動。如：招收和培訓(xùn)必要的生產(chǎn)人員等。第二十頁，共三十七頁，2022年，8月28日四、工程竣工驗收與保修階段

1．工程竣工驗收

2．工程保修在保修期限內(nèi)，承包單位要對工程中出現(xiàn)的任何缺陷承擔(dān)保修與賠償責(zé)任。五、生產(chǎn)運營與后評價階段

1．生產(chǎn)運營

2．投資后評價它是工程建設(shè)管理的一項重要內(nèi)容，也是工程建設(shè)程序的最后一個環(huán)節(jié)。第二十一頁，共三十七頁，2022年，8月28日建設(shè)用地規(guī)劃許可證[1日]（規(guī)劃）修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖、建設(shè)工程設(shè)計方案[3日]（規(guī)劃）建設(shè)、規(guī)劃、公用、市政、園林、城管、人防、消防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水務(wù)、安監(jiān)、國安等部門聯(lián)合審圖、備案[3日]建設(shè)工程規(guī)劃許可[2日]（規(guī)劃）國土局提供具備出讓條件的土地:環(huán)保局提供審定的規(guī)劃環(huán)境影響評價文件;地震局提供地震安全性評價;文件規(guī)劃局提出剛性規(guī)劃條件.國有土地使用權(quán)出讓（招拍掛），核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)證書（國土）建設(shè)用地規(guī)劃許可證[1日]（規(guī)劃）（規(guī)劃許可階段------審批辦理時間9日）第二十二頁，共三十七頁，2022年，8月28日（施工許可階段-----審批辦理時間4日）招標(biāo)文件備案、招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告，招標(biāo)合同備案（建設(shè)）建設(shè)工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)備案（建設(shè)）城市排水許可證（水務(wù)）[2日]城市建筑垃圾處置核準(zhǔn)（環(huán)衛(wèi)）[1日]建設(shè)工程施工許可[2日]（建設(shè)）商品房預(yù)售許可[2日]（房產(chǎn)）1、提供土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證；2、提供施工圖紙審查合格書；3、已辦理工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；4、建設(shè)資金已落實1、提供土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；2、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投的25%以上；3、已有商品房預(yù)售方案。規(guī)劃、建設(shè)、城管、公用、市政、園林、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、國安、文物、水務(wù)、安監(jiān)等部門聯(lián)合竣工驗收、認(rèn)可

[3日]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收建設(shè)工程竣工驗收備案（竣工驗收階段------審批辦理、驗收時間5日）第二十三頁，共三十七頁，2022年，8月28日補充1：可行性研究簡介一、可行性研究的作用①作為建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。項目投資決策者主要根據(jù)可行性研究的評價結(jié)果決定一個項目是否應(yīng)該投資和如何投資，因此，它是投資的主要依據(jù)。可行性研究中具體研究的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，都要在設(shè)計任務(wù)書中明確規(guī)定，它是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。②作為籌集資金向銀行申請貸款的依據(jù)。銀行在接受項目建設(shè)貸款申請叱需對貸款項目進(jìn)行分析評估，在確認(rèn)項目具有償還能力、不承擔(dān)過大風(fēng)險后，才能同意貸款。第二十四頁，共三十七頁，2022年，8月28日③作為項目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)。根據(jù)可行性研究報告和設(shè)計任務(wù)書，項目主管部門可同有關(guān)部門簽訂項目所需的原材料、能源資源和基礎(chǔ)設(shè)施等方面的協(xié)議和合同，以及引進(jìn)技術(shù)和設(shè)備的正式協(xié)議。④作為項目進(jìn)行工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的依據(jù)。按照可行性研究中對產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模、廠址、工藝流激主要設(shè)備選型和總團(tuán)布置等方案的評選論證結(jié)果，在設(shè)計任務(wù)書確認(rèn)后，可作為初步設(shè)計、設(shè)備訂貨和施工準(zhǔn)備工作的依據(jù)。⑤作為項目采用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計劃和補充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗的依據(jù)。⑥作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。⑦作為向項目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。⑧作為項目后評價的依據(jù)。第二十五頁，共三十七頁，2022年，8月28日二、可行性研究的階段劃分投資機會研究階段初步可行性研究階段（項目建議書）詳細(xì)可行性研究階段（可行性研究）國際慣例第二十六頁，共三十七頁，2022年，8月28日工作階段投資機會研究初步可行性研究（項目建議書）詳細(xì)可行性研究（可行性研究）工作性質(zhì)項目設(shè)想項目初選項目擬定投資估算精度±30%±20%±10%費用占總投資額的百分比0.2~1.00.25~1.25大項目0.8~1.0小項目1.0~3.0所需時間（月）1~34~68~12或更長需要注意，本表數(shù)據(jù)是經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并非強制性法律法規(guī)規(guī)定。

第二十七頁，共三十七頁，2022年，8月28日三、可行性研究報告的主要內(nèi)容

國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》規(guī)定，工業(yè)項目可行性研究報告的內(nèi)容如下：1、總論總論部分包括兩個主要內(nèi)容：（1）項目提出的背景（改擴建項目要說明企業(yè)現(xiàn)有的概況），投資的必要性和經(jīng)濟意義；（2）研究工作的依據(jù)和范圍。2、需求預(yù)測和擬建規(guī)模主要包括：（1）國內(nèi)外需要情況預(yù)測；（2）國內(nèi)現(xiàn)有工廠生產(chǎn)能力估計；（3）銷售預(yù)測，價格分析，產(chǎn)品競爭能力，進(jìn)入國際市場前景；（4）擬建項目規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟比較和分析。第二十八頁，共三十七頁，2022年，8月28日3、資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況（1）經(jīng)過儲量委員會正式批準(zhǔn)的資源儲量、品位、成分以及開采、使用條件評述；（2）原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、來源和供應(yīng)可能；（3）所需公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)條件。4、設(shè)計方案（1）項目構(gòu)成范圍（指包括主要單項工程，技術(shù)來源和生產(chǎn)方法，主要技術(shù)工藝和設(shè)備選型方案比較，引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備的來源、國別；設(shè)備的國內(nèi)外分別交付規(guī)定或與外商合作制造的設(shè)想。改擴建項目要說明原有固定資產(chǎn)利用情況）；（2）全廠布置方案的初步選擇和土建工程量估算；（3）公用輔助設(shè)施和廠內(nèi)外交通運輸方式的比較和初步選擇。5、建廠條件與廠址方案（1）建廠地理位置、氣象、水文、地質(zhì)地形條件和社會經(jīng)濟現(xiàn)狀；（2）交通、運輸及水、電、氣的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢；（3）廠址比較與選擇意見。第二十九頁，共三十七頁，2022年，8月28日6、環(huán)境保護(hù)調(diào)查環(huán)境現(xiàn)狀，預(yù)測項目對環(huán)境的影響，提出環(huán)境保護(hù)和“三廢”治理的初步方案。7、企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)（估算數(shù)）8、實施進(jìn)度建議9、投資估算和資金籌措（1）主體工程與協(xié)作配套工程所需的投資；（2）生產(chǎn)流動資金的估算；（3）資金來源，籌措方式及貸款償還方式。10、社會及經(jīng)濟效果評價第三十頁，共三十七頁，2022年，8月28日1、劃撥土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

出讓（一級市場）劃撥（非市場行為）轉(zhuǎn)讓（二級市場）取得土地使用權(quán)的方式補充2：房地產(chǎn)管理法關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)定第三十一頁，共三十七頁，2022年，8月28日下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第三十二頁，共三十七頁，2022年，8月28日2、出讓土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。(1)出讓年限問題土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

①居住用地70年；

②工業(yè)用地50年；

③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

⑤綜合或其他用地50年。（如商住樓用地）第三十三頁，共三十七頁，2022年，8月28日土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

（2）出讓方式：土地出讓方式拍賣出讓招標(biāo)出讓掛牌出讓協(xié)議出讓第三十四頁，共三十七頁，2022年，8月28日

2004年3月31日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件《經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況、執(zhí)法監(jiān)察工作》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓（不允許再協(xié)議出讓）。這就是所稱的“8.31大限”。該文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。通知要求各地要嚴(yán)格按國家政策規(guī)定界定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002年7月1日）實施前