某住宅小區(qū)項目可行性報告

XX鎮(zhèn)XX小區(qū)項目可行性研究報告摘要對XX小區(qū)項目，本報告提供了兩種方案進(jìn)行研究：方案1毛容積率為1.0、方案2毛容積率為1.3。經(jīng)研究，兩種方案都是可行的。方案的選擇最終取決于政府的規(guī)劃容積限制。研究設(shè)定條件：土地投標(biāo)報價暫按65萬元/畝計算，考慮到實際投標(biāo)地價的未確定性，報告對地價進(jìn)行了敏感變動分析。②報告先詳細(xì)研究了方案1即毛容積率為1.0的可行性，然后對方案2進(jìn)行了比較研究?？偰夸浾捻椖扛艣r項目法人概況項目概況項目建設(shè)的必要性市場分析與預(yù)判XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀項目區(qū)域市場分析供需分析及價格預(yù)測建設(shè)方案與市政配套項目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排投資估算與資金籌措項目總投資估算單位成本估算資金籌措項目財務(wù)評價現(xiàn)金流量分析財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率投資回收期風(fēng)險分析盈虧平衡分析敏感性分析其他備選方案結(jié)論項目概況1、項目法人概況XXXXXXXXXXXXX2、項目概況XX小區(qū)項目位于XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)，在XX公路以南、西至XX路、南至XX公路、東至建設(shè)中的XX高速公路。總用地面積1481.57畝，是XX區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。第一期2003年9月底底XX路以北約4779.19畝和小區(qū)外外，撤隊帶征征地112.559畝第二期2004年6月底底XX路以北約5777.35畝。第三期2005年6月底底剩余全部土地約4425.055畝和小區(qū)外外撤隊帶征地地約129.111畝。XX小區(qū)毛容積率控制在1.0——1.3。項目建設(shè)必要性XX外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時期的建設(shè)重點，一城九鎮(zhèn)以及十一個中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對市區(qū)人口進(jìn)行有效的分流。同時，區(qū)域人口的增長將釋放出極大的住宅消費量。XX小區(qū)的開發(fā)和管理，將對XX區(qū)中心城（XX鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn)）以及各集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響，對全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會本著“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為XX鎮(zhèn)（甚至是XX郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。市場分析與預(yù)測1、XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀鄧小平同志南巡講話成為XX市房地產(chǎn)業(yè)第一個發(fā)展周期的動因（1992——1999年）。第一個周期特點是起點低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。經(jīng)歷了5年擴(kuò)張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財政政策成為主要動因，特點是起點高、增速平穩(wěn)，目前市場正處于上升期的平臺中。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前XX房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求都比較旺盛，在XX經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動下，市場將保持一個較高的需求狀態(tài)。總體上看，XX房地產(chǎn)市場依然存在上升空間，XX房地產(chǎn)市場當(dāng)前高位運行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢至少可以持續(xù)至“十五”期末，不會發(fā)生大的波動。2、項目區(qū)域市場分析（1）、XX房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)銷售住宅房地產(chǎn)開發(fā)情況（2）、市場概述“十五”期間，XX區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到XX“圈地運動”中。市場需求旺盛，在未來一段時間內(nèi)，整體市場將處于上行階段，需求的階段性高峰預(yù)計在2005年出現(xiàn)。XX鎮(zhèn)是XX區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在XX區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。3、供需分析及價格預(yù)測（1）、供求分析需求分析影響需求變動的主要因素，可以歸納出以下幾個方面：經(jīng)濟(jì)因素——人均收入水平（房價收入比）、行業(yè)景氣度市場因素——房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價格水平社會因素——人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平政策因素——具體政策措施頒布實施經(jīng)濟(jì)因素XX區(qū)人均年收入及房價收入比人均收入（元）房價收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：XX當(dāng)?shù)氐姆績r收入比維持在相對穩(wěn)定的水平，對消費有很好的促進(jìn)作用。行業(yè)景氣度（萬元）1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。市場因素周期與價格的變動情況直接影響消費需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價格變化成正比關(guān)系。社會因素人口的變動增加以及生活質(zhì)量的提高無疑會刺激消費需求，而城市化水平提高對人口變動和生活水平也起到拉升作用。需求測算按人口變化和需求變化對市場近階段住宅消費的需求量進(jìn)行估算。XX人口變動情況1999年2000年2001年戶籍人口877418888988708常住人口——99307125362人均居住面積情況2000年人均居住面積177.93M22預(yù)測2002年人均居住面積200M2左右需求量估算已知條件：2000年——2001年XX住宅總建筑面積（307萬M2）。需求量=12.5萬*（20/0.7）—307萬=50萬左右注：20/0.7表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與《XX年鑒》。結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，XX當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬左右。供給分析通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計：分類類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運河以南55余萬50-52萬3-4萬30萬（預(yù)計）運河以北15余萬12萬2-3萬10萬（預(yù)計）總計40萬左右從市場現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在40-50萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。再者，雖然目前XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費穩(wěn)定的拉動下，市場將保持繼續(xù)上揚的態(tài)勢。市場小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動和供給量不足雙重影響下，XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。后期市場供給量會有所增大，供求得以基本平衡，促使價格的走勢趨穩(wěn)。但在價格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計，平穩(wěn)期將會出現(xiàn)在2004年到2005年，而后期市場在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動型上揚的狀態(tài)。（2）、價格預(yù)判XX全市商品住宅價格走勢1996年至2002年上半年XX市住宅年平均漲幅2.8%。XX當(dāng)?shù)厥袌銮闆r2001年上半年年2001年下半年年-2002年上半年2002年中期2003年上半年年（預(yù)計）市場均價（元/M2）1800-200002200-230002400-250002800-300002001年–2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費需求的刺激下，價格平均漲幅在400元/M2左右。2003年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計價格走勢將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。價格預(yù)測從市場價格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合XX部分2003年預(yù)推樓盤的價格進(jìn)行預(yù)測。預(yù)計：2003年上半年XX鎮(zhèn)平均價格水平，在正常情況下達(dá)到：2800-3000元/M2。結(jié)合XX全市1996年至今相對完整的價格運作周期，平均年漲幅在3%左右。預(yù)計2005年——2006年市場平均價格水平3500元/M2左右。 （3）小結(jié)就XX小區(qū)項目而言，在XX理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，價格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%區(qū)域行情可行度較高。到2006年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢下利好趨勢，整體價格可保證在3600-3800元/M2左右。建設(shè)方案與市政配套XX小區(qū)項目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計方案》。對于相應(yīng)的市政配套情況如下：公建配套面積不超過15萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積40000平方左右。另農(nóng)貿(mào)市場不小于3600平米，會所不小于3000平米，48班中小學(xué)一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守《XX小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和XX住宅發(fā)展局《關(guān)于XX鎮(zhèn)XX小區(qū)建設(shè)和管理意見》執(zhí)行。項目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排按照項目建設(shè)方案，XX小區(qū)毛容積率按1.0計，小區(qū)建筑面積98.77萬平方米，其中住宅建設(shè)面積83.77萬平方米，公建配套按15萬平方米計（公建配套中包括4萬平方米商業(yè)面積）。項目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場消化能力進(jìn)行合理調(diào)控，按正常需求測算當(dāng)?shù)厥袌鏊?，本項目年消化?0萬平米左右。按施工進(jìn)度每次開工15萬平米，建設(shè)周期以18個月測算。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。建設(shè)進(jìn)度0153045607583.78（萬平米）住宅總建設(shè)量833.78萬平方米，每每年建設(shè)15萬平米，2004年開始0153045607583.78（萬平米）年份030405060708091011121314(年)030405060708091011121314(年)預(yù)期銷售進(jìn)度按平均每年銷售10萬平米計算。05153045607583.78（萬平米）按平均每年銷售10萬平米計算。05153045607583.78（萬平米）六、投資估算與資金籌措1、項目總投資估算投資估算按以下成本構(gòu)成計算：前期工程費用直接投資 土建及建筑安裝工程費用 市政配套工程費用項目總投資 利息項目總投資 稅金 間接投資 銷售費用 管理費用 不可預(yù)見費用項目總投資約26.59億元，其中前期工程費用（主要是土地成本）9.19億元，建安投資8.10億元，應(yīng)繳稅金1.76億元。具體投資費用細(xì)目參見表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示?！?-1—前前期工程費用用估算表序號項目單價工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位一土地費用1出讓地塊費用65萬元/畝1034.44畝67238.600萬元2區(qū)內(nèi)帶征費用31萬元/畝447.13畝13861.033萬元3區(qū)外帶征費用11萬元/畝220畝2420.00萬元二規(guī)劃設(shè)計費用100元/M283.77萬M28377萬元三勘測可研費用四小計91896.633萬元—表6-2—建建筑安裝工程程費用估算表表序號項目單價工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1住宅建安費用900元/M283.77萬M275393.000萬元土建及安裝2商鋪建安費用1400元/M24萬M25600.00萬元土建及安裝3小計80993.000萬元說明①住宅中小高層與多多層量體之比比按0.155控制；②②商鋪面積取取自《控規(guī)》統(tǒng)統(tǒng)計。—表6-3—市市政配套工程程費用估算表表序號項目單價工工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1大市政配套費用220元/M283.77萬M218429.400萬元2基礎(chǔ)設(shè)施配套400元/M283.77萬M233508.000萬元3小計51937.400萬元直接投資合計224827.003萬元—表6-4—項項目間接費用用估算表序號項目標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1貸款利息80元/M283.77萬M26701.60萬元2綜合稅金6%83.77萬M217591.700萬元3項目管理費用1%224827.003萬元2248.27萬元4不可預(yù)見費用2%224827.003萬元4496.54006萬元5營銷費用3%83.77萬M28795.85萬元6小計39833.966萬元—表6-5—項項目投資費用用估算匯總表表序號項目投資資額（萬元）比重（%）備注1直接投資前期工程費用91896.63334.72%2建筑安裝費用8099330.60%3市政配套工程費用用51937.419.62%合計224827.00384.95%4間接投資貸款利息6701.602.53%5應(yīng)繳稅金17591.7006.65%6營銷費用8795.853.32%7其他費用6744.812.55%合計39833.96615.05%8項目總投資264660.999100%2、單位成本估算本報告成本估算方法：將項目各項投資成本費用（包括直接投資和間接投資）測算到項目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。經(jīng)測算，本項目開發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為3116元/m2，投資收益率達(dá)到11%。成本估算表見附表6-6?！?-6—XX小區(qū)項目成成本估算表單位：：萬元、萬平平方米、元//平方米建筑筑面積序號工程費用名稱總金額工程量樓面價格備注一前期工程費用1土地成本83519.63383.77997.01毛容容積率按1..0算2建筑、規(guī)劃設(shè)計費費8377.0083.77100.003勘察測量、可行性性研究等小計計91896.6331097.01二建筑安裝工程費用用1建安成本80993.00087.70923.52包括住宅成本和商商鋪成本小計80993.000923.52三各類配套工程費用用1大配套18429.40083.772202人防工程建設(shè)3350.8083.77403供電站、電力增容容費10890.10083.771304通訊設(shè)備增容費1675.4083.77205有限電視配套837.7083.77106技防智能化3350.8083.77407綠化3350.8083.77408室外總體4188.5083.77509給水排水1675.4083.772010煤氣增容等4188.5083.7750小計計51937.400620.00四直接投資額合計224827.00383.772640.53五相關(guān)稅費（間接投投資）1利息6701.6083.7780.002綜合稅金17591.70083.77210.00總銷金額的6%，預(yù)預(yù)計售價355003項目管理費用2248.2783.7726.84直接投資額的1%%4不可預(yù)見費用4496.5483.7753.68直接投資額的2%%5營銷費用8795.8583.77105.00總銷金額的3%小計39833.966475.52六項目總投資和成本本價格264660.9993116.05七總銷金額及銷售價價格293195.00083.773500市場預(yù)測未來銷售售之平均價格格八投資收益1稅后利潤額285342項目總投資利潤率率10.78%3、資金籌措資本金遵照有關(guān)規(guī)定，本項目由項目法人XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項目資本金5.32億元，并保證在項目運作期內(nèi)及時到位。其中項目一期占地約479.19畝，總投資約10.9億元，項目法人承諾出資2.18億元。項目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。貸款利息本項目計劃向銀行融資6億元，約占直接投資資金的23%，貸款利息為7901.6萬元。2億項目貸款實行滾動貸款，滾動抵押。考慮到銀行的融資制度和運營壓力，計劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為2億元人民幣。圖示（貸款流入示意）2億2億2億2億2億05年04年03年05年04年03年貸款利率三年期為5.49%，五年期為5.58%。制訂分批貸款計劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現(xiàn)金流量分析及建議部分）。預(yù)售款項目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。按市場調(diào)研預(yù)測：項目產(chǎn)品在運作期內(nèi)平均售價3500元/m2（考慮了商鋪部分價格比重）；預(yù)計年銷售量平均在10萬平方米左右，即年銷售額平均在35000萬元。七、項目財務(wù)評價1、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流入在項目運作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。項目現(xiàn)金流入分析見表7-1?！?-1—XX小區(qū)項目現(xiàn)現(xiàn)金流入量分分析表單位：：萬元年序T年限銀行貸款銷售收入當(dāng)年現(xiàn)金流入量備注02003年20000020000經(jīng)分析安排貸款66億元預(yù)算12004年200001750037500銷售5萬平方米22005年200003500055000銷售10萬平方米米32006年03500035000銷售10萬平方米米42007年03500035000銷售10萬平方米米52008年03500035000銷售10萬平方米米62009年03500035000銷售10萬平方米米72010年03500035000銷售10萬平方米米82011年03500035000銷售10萬平方米米92012年03069530695銷售8.77萬平平方米現(xiàn)金流入量總計353195說明：年限指自上上年末到該年年末的年限?，F(xiàn)金流出項目的現(xiàn)金流出是項目在不同運作階段投資支出，包括前期費用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費用支出、稅金支出、管理費用支出等。項目現(xiàn)金流出量分析見表7-2?！?-2—XX小區(qū)項目現(xiàn)現(xiàn)金流出量分分析表單位：萬元元年序T年限直接投資支出間接投資支出當(dāng)年現(xiàn)金流出量備注土地成本支出建安配套投資營銷費用稅金貸款本利其他費用02003年27318000002731812004年3246116435.252510500402.650873.822005年23740.63316435.21050210011116.933805.255247.966償還1億貸款32006年016435.21050210011116.933805.231507.333償還1億貸款42007年016435.21050210022233.877805.242624.277償還2億貸款52008年016435.21050210022233.877805.242624.277償還2億貸款62009年016435.2105021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07920.851841.70706.169664.78現(xiàn)金流出量總計321031.661說明：年限指自上上年末到該年年末的年限。綜上，項目現(xiàn)金流流量分析見表表7-3?？梢钥闯觯喉椖拷?jīng)經(jīng)過近9年的運作，其其凈現(xiàn)金流量量達(dá)到32163萬元。—表7-3—XX小區(qū)項目現(xiàn)現(xiàn)金流量分析析總表單位：萬元元年序T年限當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量備注02003年2000027318-7318-731812004年3750050873.8-13373.88-20691.8822005年5500055247.966-247.96-20939.77632006年3500031507.3333492.67-17447.11042007年3500042624.277-7624.277-25071.33652008年3500042624.277-7624.277-32695.66362009年3500020390.414609.6-18086.00372010年3500020390.414609.6-3476.43382011年3500020390.414609.611133.17792012年306959664.7800821030.22232163.399項目運作終期累計計凈現(xiàn)金流量量32163.399說明：年限指自上上年末到該年年末的年限。2、財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)現(xiàn)金流量分析析表，我們按按現(xiàn)行銀行存存款利率2.79%（5年期）作為為貼現(xiàn)率，將將項目運作期期內(nèi)各年所發(fā)發(fā)生的現(xiàn)金流流入量與現(xiàn)金金流出量差額額進(jìn)行折現(xiàn)，可可以得到項目目的財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值。經(jīng)計算，項目的財財務(wù)凈現(xiàn)值為為21754萬元。項目財務(wù)凈現(xiàn)值計計算表見表7-4?！?-4—XX小區(qū)項目財財務(wù)凈現(xiàn)值計計算表單位：萬萬元年序T年份當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值備注I=2.79%02003年2000027318-73181-7318-731812004年3750050873.8-13373.880.97-13010.880-20328.88022005年5500055247.966-247.970.95-234.69-20563.44832006年3500031507.3333492.670.923215.91-17347.55742007年3500042624.277-7624.2770.90-6829.599-24177.11652008年3500042624.277-7624.2770.87-6644.222-30821.33762009年3500020390.40014609.60.8512386.066-18435.33272010年3500020390.40014609.60.8212049.877-6385.45582011年3500020390.40014609.60.8011722.8005337.3592012年306959664.7821030.211920.7816416.71121754.066項目運作終期累計計凈現(xiàn)值21754.066說明：年份指該年年年末，起始始時間為20003年末。內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是項目目所能接受的的最高貼現(xiàn)率率，也是項目目所能得到的的最高收益率率。項目內(nèi)部收益率計計算表見表7-5。經(jīng)計算，項目的內(nèi)內(nèi)部收益率為為10.7%。—表7-5—XXX小區(qū)項目內(nèi)內(nèi)部收益率計計算表單位：萬元元年序T年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年-731811-7318-731812004年-13373.880.870.91-11629.339-12158.00022005年-247.960.760.83-187.50-204.9332006年3492.670.660.752296.492624.0942007年-7624.2770.570.68-4359.200-5207.48852008年-7624.2770.500.62-3790.611-4734.07762009年14609.6000.430.566316.138246.7472010年14609.6000.380.515492.297497.0382011年14609.6000.330.474775.906815.4992012年21030.2220.280.425978.108918.87項目運作終期累計計凈現(xiàn)值-2425.7884479.74說明：年份指該年年年末，起始始時間為20003年末。因此，項目內(nèi)部收收益率區(qū)間為為10%～15%，插入入法求得為110.7%3、投資回收期靜態(tài)回收期從項目現(xiàn)金流量分分析表（表7-3）上可以看看出，在2011年項目累計計凈現(xiàn)金流量量開始出現(xiàn)正正值。經(jīng)計算，項目靜態(tài)態(tài)回收期為7.23年。動態(tài)回收期從項目財務(wù)凈現(xiàn)值值分析表（表表7-4）可以看出出，在2011年項目累計計凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值開始出出現(xiàn)正值。經(jīng)計算，項目動態(tài)態(tài)回收期為7.54年。4、財務(wù)評價小結(jié)項目在運作終期，凈凈現(xiàn)金流量達(dá)達(dá)到32163萬元，財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值高達(dá)達(dá)21754萬元。項目最高收益率超超過10%。因項目投資較大，預(yù)預(yù)計在7年左右可收收回投資。從財務(wù)狀況上看，項項目獲利狀況況良好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可行。八、風(fēng)險分析1、盈虧平衡分析在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行行的情況下，項項目未來運作作的最大風(fēng)險險來源于產(chǎn)品品的銷售風(fēng)險險。盡可能提高去化率率是項目投資資獲利的根本本落腳點。本項目的盈虧平衡衡分析就是要要確定項目的的保本銷售量量。由項目投資成本估估算表（參見見表6-6）可得，項目保本銷售量度度＝項目總投投資/產(chǎn)品平均售售價經(jīng)計算，保本銷售售量在75萬平方米左左右?？梢钥闯?，本項目目規(guī)模大、投投資量較多，致致使盈虧平衡衡點較高，經(jīng)經(jīng)營運作面臨臨較大壓力。2、敏感性分析項目土地實行公開開招標(biāo)，最終終土地中標(biāo)價價格變動對項項目經(jīng)濟(jì)效益益產(chǎn)生敏感影影響。項目運作時間較長長（8-12年），未來來市場的變化化使項目產(chǎn)品品銷售均價產(chǎn)產(chǎn)生變動，因因此產(chǎn)品銷售售均價亦是重重要的敏感因因素。綜合考慮市場、政政策、經(jīng)濟(jì)和和不確定因素素等風(fēng)險，對對敏感因素分分析取±10%變動幅度加加以研究。設(shè)定投資稅后利潤潤為項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)值。土地價格敏感分析析土地價格敏感分析析如表8-1。當(dāng)土地價格增加或或減少10%時，投資利利潤相應(yīng)減少少或增加25%左右。經(jīng)計算土地價格的的敏感系數(shù)為為2.5。相比之下下，項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)值對土土地價格較為為敏感?！?-1—土地價格格敏感因素分分析表土地投標(biāo)價格（萬萬元）投資稅后利潤（萬萬元）投資回報率平均變動幅度地價變動利潤額變動回報率變動650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價格之敏感系系數(shù)=2.55產(chǎn)品售價敏感分析析敏感分析計算見表表8-2。當(dāng)產(chǎn)品銷售均價增增加或減少10%時，項目投投資稅后利潤潤相應(yīng)增加或或減少接近90%。經(jīng)計算，項目產(chǎn)品品銷售均價之之敏感系數(shù)為為9.2。即