豐泰華園山莊調(diào)研報告

豐泰華園山莊調(diào)研報告1、地理位置豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部——屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內(nèi)具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標(biāo)地段的獨特魅力。2、項目規(guī)模豐泰華園山莊的設(shè)計規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成。設(shè)計總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項目。3、建筑外立面圖7豐泰華園建筑外立面該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽?、社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點（1）建筑規(guī)劃思想：湖光山色，自在自我------主要思想是融合英國泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家；突出表達(dá)人性健康特點的建筑風(fēng)格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導(dǎo)致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。圖8豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點（2）景觀規(guī)劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源------8000畝的水庫和200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設(shè)計上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。景觀綠化上融會多國情調(diào)，形成8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設(shè)，形成郊野公園特色景區(qū)(如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園)。小區(qū)內(nèi)設(shè)置有24個休閑娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風(fēng)土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風(fēng)、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤。（3）建筑布局：根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環(huán)境對項目的影響。從整體看，項目的產(chǎn)品布局基本是合理的。（4）配套設(shè)施規(guī)劃：社區(qū)修建有體育中心：大型室外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場。社區(qū)的文化設(shè)施：雕塑廣場、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進修學(xué)校等。5、豐泰華園山莊戶型比例分析表1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計比例單位建筑面積（平方米）每套售價（萬元）套數(shù)所占比例大兩房兩廳96-10121-302415%小兩房兩廳6519-252415%小三房兩廳117-12229-414931%大三房兩廳14031-42138%小四房兩廳131-14033-472616%大四房兩廳179-18055-692415%合計160100%注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第11、12、13座的戶型面積6、會所的設(shè)計特點會所內(nèi)項目的設(shè)置比較全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項目，會所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務(wù)；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。筆者對國內(nèi)知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施：?1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。2．重點調(diào)整會所商場，側(cè)重居民便利服務(wù)，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。3．將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓(xùn)，側(cè)重中高層次培訓(xùn)，帶動基層培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理水準(zhǔn)，重點開展知識型社區(qū)服務(wù)。7、物業(yè)管理物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶2000元，物業(yè)管理費1.5元/月.平方米。物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設(shè)計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。結(jié)論：一星級的物業(yè)管理水平。以人為本設(shè)計：在設(shè)計上，采用相對較多的智能型的設(shè)置和設(shè)備。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點的方位沒有明確的指示圖）。開通客戶專車：目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路?？傮w看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)項目的影響非常的大，該項目的物業(yè)水平直接影響到項目的后續(xù)知名度和客戶口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應(yīng)該得到滿足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到項目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應(yīng)該成為本項目的重要宣傳渠道之一。8．銷售情況價格定位：小高層的均價在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅的定價6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。一期小高層住宅已全部銷售完畢（總數(shù)400多套），二期銷售過大半（總數(shù)400多套），三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部分銷售不理想。從客戶構(gòu)成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時也有部分臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者,其中各個市場工商戶購買就有50多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購買住房送給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。9、綜合評價該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶型設(shè)計方面，小高層物業(yè)的戶型設(shè)計與市場需求的對接情況較好。該項目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設(shè)主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設(shè)施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領(lǐng)風(fēng)騷。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。因此，長遠(yuǎn)看，該項目的別墅對裕隆花園的影響不大，但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。10.豐泰華園山莊二期豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地35萬平方米，將