某國際項目裝修工程后評估

****項目裝修工程后評估景觀裝飾部2011年元月目錄第一部分工程概況****北塔一、二層大堂裝修工程……….…….……2000㎡二、****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程……….…….10000㎡三、****物業(yè)用房裝修工程……….…….……….…….2000㎡四、****村委會辦公室裝修工程……….…….……….500㎡第二部分裝修前（商業(yè)規(guī)劃、招標）階段工作評估一、裝修前（商業(yè)規(guī)劃）階段工作評估裝修前（招標）階段工作評估第三部分裝修中（工程管理）階段工作評估第四部分裝修工作評估總結第一部分工程概況、****北塔一、二層大堂裝修工程……………2000㎡****北塔一、二層大堂裝修工程公司定位為高檔裝修，吊頂為二級石膏板造型吊頂（含不銹鋼），墻面為銀線米黃大理石材（含造型背景墻），地面為?；卮u拼花。工程涉及：****北塔一、二層的大堂、電梯廳、電梯前室、走廊、衛(wèi)生間等所有功能區(qū)的地面、墻面、天花裝飾工程和電氣、潔具、鋼化玻璃門、欄桿安裝工程。****北塔一、二層大堂裝修工程2009年6-----10月份，約200萬元。****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程……10000㎡****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程公司定位為品質(zhì)裝修，吊頂為二級石膏板吊頂，墻面為玻化磚和乳膠漆，地面為玻化地磚。工程涉及：****北塔8---32層電梯間和公共區(qū)域。****東塔一層，6---32層電梯間和公共區(qū)域。****西塔一層，6---32層電梯間和公共區(qū)域。****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程2009年12月-----2010年8月份，約500萬元。****物業(yè)用房裝修工程……2000㎡****五層物業(yè)用房裝修工程吊頂為礦面板吊頂，墻面為乳膠漆，地面為?；卮u。工程涉及：****北、東、西塔5層一部分（含設備間）區(qū)域。****五層物業(yè)用房裝修工程2010年8月-----2010年11月份底，約60萬元。****村委會辦公室裝修工程………………500㎡****村委會辦公室裝修工程吊頂為礦面板和石膏板平吊頂，墻面為乳膠漆，地面為?；卮u。工程涉及：****北塔5層一部分區(qū)域。****村委會辦公室裝修工程2010年11月-----2011年1月份，約30萬元。第二部分裝修前（商業(yè)規(guī)劃、招標）階段工作評估一、裝修前（商業(yè)規(guī)劃）階段工作評估****在裝修前，涉及的裙樓部分裝修施工，必須經(jīng)過當時商業(yè)規(guī)劃部門的規(guī)劃要求，進行設計方案的改動工作。“****北塔一、二層大堂裝修工程”就是****四項裝修工程中唯一涉及于此，由當時商業(yè)規(guī)劃部門的提出要求，技術中心改設計方案?！?***北塔一、二層大堂裝修工程”方案，就是由商業(yè)規(guī)劃部門給當時的北塔一、二層大堂裝修定位幾經(jīng)修改，在2008年9月份一、二層大堂裝修工程藍圖已下發(fā)的情況下，在兩個月的時間內(nèi)（2009年4月—6月），又經(jīng)過商業(yè)規(guī)劃部門簽字認可的三次的變動，造成給技術中心交圖時間節(jié)點滯后和工作的很大被動（****項目部一直向技術中心催要圖紙），也造成北京住總設計單位要求增加設計費5萬元的情況，而這幾次設計方案的調(diào)整最后也被領導否定，還是按著原先2008年9月的藍圖方案開始了****北塔一、二層大堂裝修工程施工?！?***北塔一、二層大堂裝修工程”竣工一年后又出現(xiàn)了新問題------****北塔二層裝修大部分被拆除！****北塔一、二層大堂裝修工程在竣工一年后，2010年12月****北塔二層裝修部分，有2/3的區(qū)域被拆除（商業(yè)公司招商鑫仕麟進駐），****北塔二層裝修完一年期間內(nèi)，一直未被使用即被拆除，與其中當時商業(yè)規(guī)劃部門過大放寬裝修區(qū)域，定位不準確有直接關系，從而給公司造成不必要的直接的資金浪費，其損失額約占總造價的1/4（總造價約200萬）。給公司造成幾十萬資金白白浪費遠非于此。商業(yè)公司招商“鑫仕麟”進駐后，進行的拆除工作力度很大，大量鋼化玻璃、鋼化玻璃門、筒燈等裝修材料無人管理（本身可以回收再利用），這是公司已付的費用的！其主要原因是“****物業(yè)部門”和“商業(yè)公司”職責不清，無人愿意管理造成的。二、裝修前（招標）階段工作評估1.招標前施工單位和供應商定位評估裝修工程是否按合同完成，往往取決于乙方施工單位合理管理安排下，施工人員專業(yè)能力和資金供應調(diào)配。****裝修工程的乙方施工單位，在制作特殊材質(zhì)和工藝的裝修項目時缺乏一定專業(yè)能力，也制約裝修工程進度。更大的制約是在乙方施工單位本身資金能力上，如“****物業(yè)用房裝修工程”在2010年7月—8月和10月---11月兩度出現(xiàn)因資金問題，造成裝修工程無法正常施工，后由領導親自主導此事，才使裝修工程延續(xù)進行，為此也拖后了****物業(yè)部門入住時間。其中與招采部門合同滯后和現(xiàn)場材料要求（物業(yè)用房裝修材料降低檔次）有一定關系。當合同和招采部門現(xiàn)場要求不一致時，為了加強項目部執(zhí)行的可依據(jù)性，招采部門應給項目部門出具可指導性文件，如****物業(yè)用房裝修材料降低檔次種類做個說明。在供應商的選擇上，希望招采部門在地磚、涂料等裝修主要材料上，直接與高、中、低檔產(chǎn)品廠家建立聯(lián)系，盡量避免中間供應渠道，減少公司成本付出。2.招標中清單和設計結合評估項目部現(xiàn)場控制主要依據(jù)圖紙和合同（合同中往往沒附清單），沒附清單給現(xiàn)場管理造成很大麻煩，就像睜眼瞎，缺乏了監(jiān)管目標。招標合同中的清單和設計圖紙往往會有一定出入（這是成本和設計兩個部門以隨為主結合問題），在現(xiàn)場管理中出現(xiàn)許多不必要的矛盾就出來啦（簽證如何定位）。如：****物業(yè)用房合同清單和圖紙就有一些不相符。3.招標中招采部門和項目部結合評估招標合同工作往往制約著裝修工程施工進度，而合同遠滯后于裝修工程的進度，****四項裝修工程大大小小都存在這種情況，“****村委會辦公室裝修工程”最為嚴重，裝修工程完工了，****項目部多次催促招采部門，合同還沒定（屬于招采部門內(nèi)部交接問題）。給現(xiàn)場管理造成很大難度。第三部分裝修中（工程管理）階段工作評估****北塔一、二層大堂裝修工程****北塔一、二層大堂裝修工程圖紙和合同相對成熟，又在****北塔裙樓土建項目施工完成的情況下，進入裝修項目施工的，其中穿插水、電、暖通、消防等部門協(xié)調(diào)工作相對少一些（水、電、暖通、消防基本完成），只是9、10月份對一、二層大堂電梯間電梯門套石材收口（電梯安裝滯后）進行了完善。****北塔一、二層大堂裝修難點，是把一層大堂扇形拼花石材地面改為800*800的?；卮u扇形拼花（領導節(jié)約裝修成本）。原來的設計方案必須重新現(xiàn)場更改，經(jīng)過十五天圖紙描繪，現(xiàn)場放樣，玻化地磚的異性面水刀切割，最后把異性?；卮u拿到現(xiàn)場拼接。最終達到公司預期的裝飾效果。****北、東、西塔公共區(qū)域裝修工程此項裝修工程由東、西、北三座塔形高層（6--32層）組成，近一萬平方米裝修項目，其中穿插水、電、暖通、消防等部門協(xié)調(diào)工作（交接施工面多），又分為廣建、泰業(yè)兩個裝修單位進行施工，也增大了相應難度。其中總包方控制的“室外垂直運輸”“水”“電”是控制裝飾項目進度和質(zhì)量的瓶頸。****北、東、西塔6—32層的施工區(qū)域是跟總包和各個分包商進行工程的穿插施工，爭奪自身的施工空間。****項目部要求總包和各個分包商必須統(tǒng)一從32層往下施工，要求是正確的，但執(zhí)行力差，總包只是根據(jù)自身的資源（人員和資金），來調(diào)控分包商（由總包制定和執(zhí)行垂直運輸時間分配表，分包商往往被排到晚上8點后用施工電梯）。造成各個施工隊施工無序，嚴重影響項目整體的施工進度。最后在室內(nèi)電梯開通后，這一現(xiàn)象才得到緩解，在總包方未施工完的情況下，裝飾項目先于總包工程結束，這是可喜的一點（很少有最后一道工序裝飾項目早于土建完成），但這也給成品保護造成困難。****北塔總包（一建）的現(xiàn)場管線安裝質(zhì)量很粗糙，也給后序裝修工程造成很大施工難度（盡量保證2200MM高度），為了保證整體裝修效果，****北塔公共區(qū)域鋁格柵吊頂從2200MM的高度降為2170MM，電梯間吊頂從二級吊頂基本變?yōu)槠降蹴敗?***兩家總包單位的50建筑基準線誤差大（手彈的），增大各個分包商保證工程質(zhì)量難度。室內(nèi)電梯、防火門、裝修都做了相應局部調(diào)整（一些防火門底部被切割，室內(nèi)電梯前過門石傾斜抬高等）。****物業(yè)用房裝修工程“****物業(yè)用房裝修工程”從公司招標開始就不順，招采部門招完《****五層物業(yè)用房》標后，乙方不愿進行施工（因造價的問題，乙方7月份準備棄標），為了完成公司8、9份交房目標，項目領導不得已把《****五層物業(yè)用房》合同中的5層東、西、北塔德電梯間施工范圍，從物業(yè)用房裝修合同剝離出來給泰業(yè)裝飾公司施工，名門地產(chǎn)公司的交房目標才得以順利進行?！?***物業(yè)用房裝修工程”因合同滯后和乙方施工單位資金鏈條供應不暢，現(xiàn)場裝修工程一度進度緩慢（2010年7月—8月和10月---11月），后經(jīng)項目領導多方協(xié)調(diào)和努力（主要催促合同和申請合同資金），物業(yè)用房裝修才于12月完工。其中項目領導和招采部門要求裝飾材料降低檔次（合同中未注明）?！?***物業(yè)用房裝修工程”在裝修施工中，因為****的設備，樓面（32層、5層）的排水設施也都積于此，裝修施工難度大，我要求裝修施工單位必須首先滿足功能使用要求的基礎上，再滿足裝修效果。相對前兩項大堂、公共區(qū)域裝修效果差一些，現(xiàn)場改動也多（物業(yè)部門要求）。****村委會辦公室裝修工程“****村委會辦公室裝修工程”是個特例，由聶總負責，項目部、村委會、施工單位三方定設計方案，乙方繪制，招采部門和成本部門審核，簽訂未招標合同（設計方案已定）?！?***村委會辦公室裝修工程”一度進入停工狀態(tài)，造成常寨村委會不滿，****項目部強令乙方裝修施工單位把“****村委會辦公室裝修工程”全部施工完，但招采部門從2010年10月份至2011年一月份合同至今未定。給****項目部現(xiàn)場管理造成無謂難度。第四部分裝修工作評估總結經(jīng)過****村四項裝修工程近一年多施工，使我在設計與管理雙重專業(yè)素質(zhì)思維境界登上一個新的高度，總結幾點，以備往后工作中改進：1.強調(diào)總控，統(tǒng)一整體思維：****項目部可能在垂直運輸、水、電控制力不強（總包調(diào)控），造成分包商的施工進度滯后，從而影響項目整體工程拖后（總包思維多限于自己本身利益）。2貫徹執(zhí)行力：總包在貫徹項目部總體施工方向指標時，思維缺乏完全統(tǒng)一，不是統(tǒng)一一個施工單位朝一個方向走（如施工從32層統(tǒng)一往下走），而是多層次多施工作業(yè)面同時進行，造成大量無形消耗（如窩工，間歇時間）。****項目部現(xiàn)場管理力度需加強，總的思想定下，但執(zhí)行不下去。3.明確目標責任部門：裝修、招采、造價部門各自平行，自成一體，融合協(xié)調(diào)比較難，責任劃分不清，出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，缺乏總體責任承擔部門。4.建立精干的資料庫：招采部門應建立起裝修材料資料庫（主要材料），跳過二、三級經(jīng)銷商和零售商，直接與材料廠家聯(lián)系，減少材料流通渠道，可大大減少裝修成本。5.精選施工單位：招采部門