某地產(chǎn)著名人物戰(zhàn)略演講

XX：看別人看不見的做別人不做的事情2007年12月12日XX：在今天這個住交會上和大家一起討論一下，或者回顧一下我們?nèi)昵案鶻X的合作是非常有意義的一件事情，實際上作為一個地產(chǎn)公司，作為一個地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)，其實最重要的事情我認(rèn)為不是去看地，不是去看窗戶，而應(yīng)該去看別人沒有看見的地方，我做企業(yè)這么多年，一直在想一個事情，我應(yīng)該做什么，我為公司創(chuàng)造價值的地方是什么，我自己給自己規(guī)定了三個工作，最主要的就是看別人看不見的地方，算別人算不清的帳，做別人不做的事情。什么叫看別人看不見的地方，主持人說到，四年前我們開始研究一個問題，四年前中國地產(chǎn)改革的最重要的話題是什么，民營企業(yè)高歌猛進(jìn)，相當(dāng)多的民營領(lǐng)導(dǎo)人認(rèn)為自己的發(fā)展到了巨大的實力，對自己的體制深信不疑，而我們在那個時候除了贊同大家的一些看法之外，也在探討另外的問題，在中國五年、十年以后最大的資源在哪，一個企業(yè)的發(fā)展怎么樣和社會各個方面的體制取得配合，形成主流企業(yè)的位置，我們發(fā)現(xiàn)民營企業(yè)有動力無約束，動力變成追逐暴利，暴利導(dǎo)致瘋狂，國營企業(yè)恰恰相反，有約束無動力，變成了不思進(jìn)取，在這種情況下，我們怎么樣把兩個事情結(jié)合起來，使一個企業(yè)既有動力又有約束，能夠在一個資源配置上取得更廣泛的途徑，于是我們自己決定選擇一個國企做XX的股東，在這之前XX最主要的股東是民營的，我們選擇了XX，同樣出于我們對區(qū)域的安排，到那個時候，到今天來看，事實上所有地產(chǎn)公司在布局的戰(zhàn)略上又有三種安排，一種叫做單一產(chǎn)品，全國性品牌，標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，這就是萬科，這種戰(zhàn)略導(dǎo)致萬科成為全球最大的住宅公司，國內(nèi)市值最高的地產(chǎn)公司；第二個戰(zhàn)略，全國性擴張，多樣化產(chǎn)品，包括富力、合生等等；第三種我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域集中成為一個區(qū)域集中的龍頭企業(yè)，市值和利潤同樣不會遜色，在目前中國，像龍湖、河南建業(yè)(建業(yè)博客|建業(yè)新聞)和萬科都是這樣的戰(zhàn)略，加上體制優(yōu)劣的比較，我們認(rèn)為除了北京之外，我們應(yīng)該在環(huán)渤海地區(qū)集中，于是我們把注意力集中到天津，XX，我們跟XX的合作是自己找XX，而且找之前和XX不認(rèn)識，我們也經(jīng)過了研究，XX是中國在改革開放當(dāng)中發(fā)展起來的國營企業(yè)，具有很好的市場化的經(jīng)驗和區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗，以及國際合作的經(jīng)驗，我們和XX經(jīng)過一年多的時間，達(dá)成了一致，建立了新的合作伙伴關(guān)系，XX成為XX最大的股東。接下來的三四年，我們看到了我們的變化，九月份為止，XX成為環(huán)渤海地區(qū)最大的地產(chǎn)公司，無論是市值，包括總資產(chǎn)還有其他的指標(biāo)，我說的是A股市場，濱海新區(qū)XX也是第一，全國A股市場上XX綜合指標(biāo)排在18位，四年來做了一個決定，就是看見了區(qū)域集中也能帶來和其他的戰(zhàn)略不相上下的結(jié)果，同時區(qū)域集中我們選中了XX，同時我們能夠在濱海新區(qū)預(yù)先做了一些合作的安排，在這個過程中，應(yīng)該說我們達(dá)成了和XX共同發(fā)展的目標(biāo)，取得了雙方共同預(yù)期的成果，這樣一種發(fā)展就是我覺得非常重要的問題，就是我們所有地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)，你們每天都想究竟看到什么別人沒有看到的地方，如果別人瘋狂拿地，你也瘋狂拿地，你只是看到了別人一樣的東西，這樣就有可能你看到的比別人更晚，關(guān)門的時候夾住別人的尾巴，夾住你的頭，所以我非常慶幸XX合作。未來我們?nèi)匀挥幸Φ牡胤?，算別人算不清的帳是什么，第一是時間的帳，沒有辦法計算準(zhǔn)確一塊錢在不同的時間上會發(fā)生什么不同的效果，也不能計算這個錢放在天津、河南二十年，五十年后產(chǎn)生什么結(jié)果，怎么算，跟洋人合作，同樣我們做一個項目，拿洋人的錢，拿政府的錢，銀行的錢或者其他國企的錢，最后出現(xiàn)的東西是不一樣的，也就是說一個姑娘嫁入一個不同的家庭后半生一定不同，所以我們目前在濱海新區(qū)的發(fā)展當(dāng)中，我們又看到了我們未來最重要的一個戰(zhàn)場。濱海新區(qū)最近和新加坡政府簽訂了合約，在離北京將來軌道交通30分鐘區(qū)域內(nèi)規(guī)劃30萬平方公里的國際新城，中方財團(tuán)在十天左右就組建完畢，和新方的合資也快完成，這個區(qū)域離北京多近，大家從東城到西城的距離都比這個遠(yuǎn)，他的概念就是北京人可以住在海邊了，上班的時間比在市區(qū)還方便，品質(zhì)比在中國任何一個地方都好，房價可能比北京低一半，這就是你要看到未來別人看不到的地方，所以我剛才勸任總，一定要把北京的一些企業(yè)，大哥推動到濱海新區(qū)去，不是給濱海新區(qū)找活干，而是給自己找空間。作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)，我們一定要看到未來的發(fā)展，所以我們一直希望在同行當(dāng)中有更多的討論，討論未來的發(fā)展，討論濱海新區(qū)的未來，討論濱海新區(qū)和北京的互動，XX作為北京的企業(yè)，事實上在北京的發(fā)展一刻也沒有停步，最近半年我們有非常多的拓展的行為，作為一個企業(yè)，我越來越感受到，就像一個年輕人，大概要成熟發(fā)力的時間大概是青春期結(jié)束后，萬科今年24年，真正發(fā)展是這幾年的事情，碧桂園，任總都是十七八年以后，懂得企業(yè)怎么一回事，商業(yè)機構(gòu)怎么一回事，都有感覺了，叫做隨心所欲不畏懼。XX同樣在經(jīng)歷了過去三四年和XX的合作之后，我們的戰(zhàn)略非常堅定，還是立足環(huán)渤海地區(qū)，集中所有的資源，發(fā)展我們的業(yè)務(wù)，我們還有一些其他更有前瞻性的安排，我們也希望和大家交流，但是我們真正的開始，我認(rèn)為比較舒服的事情不是今天做的決定，大家要知道，舒服也好，愉快也好，只是結(jié)果，不是原因，原因是在九幾年以來，那時候很多人說別拿地你發(fā)展慢，利用經(jīng)濟周期調(diào)整結(jié)構(gòu)是最聰明的，大家都愿意買東西，你調(diào)整結(jié)構(gòu)，使車從便道到高速公路上，可以告訴大家，現(xiàn)在為止，我們的風(fēng)險可以完全在自己的掌握之中，我們的負(fù)債率不僅低于同行，還低于其他的消費者和優(yōu)秀企業(yè)，但是我們的增長計劃和最近的安排也會進(jìn)入比較好的快跑時期，也就是別人睡覺的時候你在走，別人慢走你快走，別人清醒的時候你和大家同行，這是最重要的，希望大家在一起，在一個安全的車上，既看到前面，又看到后視鏡，一腳在油門上一腳在剎車上，駛向我們最美好的生活，謝謝大家。主持人XXX：剛才馮總講了三年前XX的合作和想法，事實上我們今天很多發(fā)展商，是隨著市場走的，我覺得跟炒股票的人，心情跟著指數(shù)走是一樣的，我跟馮總認(rèn)識這么多年，他從來沒有隨波逐流，總是一個遠(yuǎn)見決定未來的今天，實際上在昨天，XX跟XX發(fā)了公告，XX收購XX房地產(chǎn)的股權(quán)，實際上在這個時候在發(fā)力，思想在企業(yè)經(jīng)營中確實是非常非常重要的。剛才XX老師說，任何言論，甚至是肖像都在被媒體爛用，實際上還有一個人比XX老師被媒體利用的還多，稱號更多，這么高的媒體價值然后被媒體冠以一大堆帶有敵意的稱號，其中一個叫做“人民公敵”阿拉善基金是中國企業(yè)家自發(fā)組織的生態(tài)環(huán)保組織，阿拉善協(xié)會，民主選擇監(jiān)事長的時候，XXX先生當(dāng)時拿了一本會議上發(fā)的雜志，封皮上面寫著人民公敵，然后是他的頭像，他說我頂著這么大的壓力當(dāng)好人民公敵了，還監(jiān)視不好董事會嗎。他問我今天講什么，我想不用問，他講的任何話肯定都是報紙最關(guān)注的東西，下面有請XXX先生。XXX：本來準(zhǔn)備講濱海新區(qū)城市群，XX講了，講講濱海新區(qū)李波比我懂多，講講XX和XX合作，XX自己講了，我沒什么可講的，每年住交會大家都往南邊跑，熱乎乎的，很高興，今天突然到北邊，大家覺得很冷，我連續(xù)幾天參加各種會議，企業(yè)家的領(lǐng)袖年會，財經(jīng)的會議，昨天我和XX主任還在財經(jīng)會議上見了面，今天又跑多住交會了，連續(xù)幾個會說的更多的可能就是“今年冬天比較冷”今年中央工作會議以后，大家都看到了，連續(xù)出臺了一系列的措施，第一個就是會議三天后央行決定提高1%的準(zhǔn)備金率，超過了1993年宏觀調(diào)控的13.5%，到了14.5%，大概凍結(jié)了1000億的資金，第二個動作就是限制了明年的貸款總額增長，而且要求落后銀行按季度控制增長指標(biāo)，現(xiàn)在很多銀行決定一季度沒有貸款了，去年已經(jīng)用完了，一季度已經(jīng)沒有余額了；第三個措施就是昨天晚上央行發(fā)布的關(guān)于第二套住房爭論了很長時間，給不給貸款，怎么給，央行出臺了一系列的措施，比如說必須按戶計算，嚴(yán)格審查收入，必須控制超標(biāo)面積等等，昨天這個會議上XX主任提了一個，如果你買50平米、60平米、40平米算是維持生存，解決住房問題，100平米的房子有一點奢侈，買一個別墅，加一個綠地，就是純奢侈品了，所以國家要控制奢侈品，所以第二套住房嚴(yán)格控制中也對房地產(chǎn)市場可能會是一個信號，剛才有一個記者問我，下一步已經(jīng)得到消息對房地產(chǎn)貸款要提高利率，這個我說我沒有看到文件，但是肯定在中央經(jīng)濟工作會議上確定從緊的貨幣政策以后，一定會出臺一系列的類似的調(diào)控政策，有的針對宏觀經(jīng)濟而言，有的就和房地產(chǎn)有關(guān)系，提高準(zhǔn)備金率不管是不是房地產(chǎn)市場，都是一樣，對所有企業(yè)都是相同的，對消費信貸，特別是第二套住房，以及在住宅的類似政策是專門針對房地產(chǎn)的。在領(lǐng)袖年會和財經(jīng)會議上很多人提出下一步可能是嚴(yán)格從緊的冬天，不是單指房地產(chǎn)，對所有行業(yè)來說都是，年會題目叫繁榮下的領(lǐng)導(dǎo)力，很多人都提出目前的繁榮背后可能就是國家調(diào)控政策認(rèn)為太熱了，防止太熱的唯一辦法就是要他們冷一點，那么我說這個意思是不是表示濱海新區(qū)就不好，恰恰相反。大家都在關(guān)心總的經(jīng)濟形勢，關(guān)于膨脹，貨幣政策，很多人提出冬天了怎么辦，冬天等干什么，這就是XX剛才說的，他們在幾年前確定要找到一個地區(qū)確定自己的發(fā)展，XX講了，區(qū)域群發(fā)展過程中要看好在哪個過程中最有潛力，這就是我們今天關(guān)注的濱海新區(qū)問題。為什么引導(dǎo)濱海新區(qū)這個點上來，我們可以看看，現(xiàn)在我們的宏觀政策是什么，第一要嚴(yán)格執(zhí)行土地的招拍掛，要嚴(yán)格限制外資進(jìn)入中國，嚴(yán)格限制外資引發(fā)的投資增長；第三個嚴(yán)格限制或者禁止土地低成本出讓，這是我們所有開發(fā)商都面臨的問題，但是只有一個地方特殊，就是濱海新區(qū)，可以說是冬天里的一只花，溫總理大筆一揮，就把也三個問題抹了，就出現(xiàn)了生態(tài)城，生態(tài)城居住區(qū)就是我們新的一只花，政府管市場通常不太對，一般管不太好，但是政府要想下決心干一個建設(shè)性的事兒，一定能干好，所以濱海新區(qū)這個事兒剛才李波說孟群要向市長討論濱海新區(qū)的問題，既然是總理的“孩子”一定會干好，不管別的地方下雪不下雪，這個地方肯定會開花，這個地方有一個良好的背景，特殊的環(huán)境，特殊的發(fā)展優(yōu)勢，幾年前我們知道濱海新區(qū)給了很多特殊的政策，關(guān)于基金，香港直通車要在天津落戶等等，雖然直通車到現(xiàn)在還沒有形成，但是您要想出去坐直通車一定要從天津上車，因此這一系列政策都對天津有一個促進(jìn)作用。另外就是一個奧運，奧運和天津有什么關(guān)系，沒有什么賽場，但是當(dāng)北京出現(xiàn)特殊情況的時候，天津是第二所落地點，我剛才問了李總，他說第二條京津塘高速公路6月份就要通車了，這個就是為了保障我們的奧運，這是短期的，長期來說，就是把兩個城市之間的經(jīng)濟利益對進(jìn)了。我們XX主任說大部分紐約人都住在新澤西，華盛頓更多的是住在馬里蘭，從馬里蘭到華盛頓比紐約到新澤西還遠(yuǎn)，紐約到新澤西是一個小時左右，XX說了，我們從北京到天津肯定短與紐約到新澤西的距離，被北京人創(chuàng)造一個在海邊居住的條件。一個新區(qū)的發(fā)展不僅僅是住宅，新區(qū)能不能發(fā)展起來，像XX主任舉例子一樣，關(guān)鍵是每平方公里的產(chǎn)值能不能上去，最典型的是北京的金融街，1.4平方公里，創(chuàng)造了北京市25%的財政收入，這1.4平方公里的財政收入，GDP水平這么高，讓整個區(qū)域人均GDP都超過兩萬美金。第二個典型就是浦東的張薔，浦東進(jìn)入了新的發(fā)展階段，但是真正單位GDP最高的是張薔區(qū)域。這有一個問題，在人口集中的過程中，讓城市群集中從全球來看都是這樣，城市群最集中的地區(qū)是土地單位產(chǎn)值最高的區(qū)，不一定是人口最多，河南人口很多，四川人口很多，但是四川成都農(nóng)業(yè)占了85%，城市覆蓋率比較弱，GDP總量在全國不是領(lǐng)先地位，廣東、山東、珠三角是，這些地區(qū)都是因為我們XX主任剛才說的城市區(qū)域的概念，實際上帶濱海新區(qū)的建設(shè)，除了我們開發(fā)商關(guān)心的住宅、商業(yè)以外，更重要的是這個地區(qū)的產(chǎn)值能不能上去，由于濱海新區(qū)比其他地區(qū)有了更多的優(yōu)惠政策，這些政策恰恰是能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展和調(diào)整的過程，因此在這個區(qū)域可能更具備在別的地方壓縮投資的時候，他是投資高速增長的過程，在別的地方限制土地、現(xiàn)代的時候，他是一個被開放的口子，所以濱海新區(qū)會在別人下雪的時候開出最燦爛的一朵花，濱海新區(qū)在中國現(xiàn)在所處的環(huán)境下，更能吸引外資，像新加坡的高科技園區(qū)，并不是自己獨家完成的，還有別的外資進(jìn)入，所以這些地區(qū)特有的