某廣場佳苑項(xiàng)目精品物業(yè)管理投標(biāo)書

第一部分投標(biāo)人資信部分房地產(chǎn)E網(wǎng)第一章投標(biāo)人簡介[概況]xxxx方圓置業(yè)有限公司，成立于二OO四年四月二日，注冊資本為７０萬人民幣，資質(zhì)三級。公司現(xiàn)有員工１８人，其中管理人員１0人，大專以上文化程度的有8人，具備中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的有５人，全部管理人員擁有物業(yè)管理崗位證書：受委托管理的物業(yè)項(xiàng)倍訊易目1個，面積為2.4萬平方米。［經(jīng)營范圍]物業(yè)管理、建筑裝飾、園林綠化、廣告設(shè)計制作、銷售建筑材料、房地產(chǎn)咨詢、中介代理、百貨零售等為一體的綜合性企業(yè)。［企業(yè)精神]愛國、愛企、團(tuán)結(jié)、服務(wù)、競爭、“沒有最好、只有更好；勇于拼搏、開拓創(chuàng)新、永不言敗”的企業(yè)精神。［服務(wù)理念]堅(jiān)持業(yè)主至上、誠信經(jīng)營，個性服務(wù)，無微不至，盡心盡力，盡善盡美的經(jīng)營宗旨，通過服務(wù)職能社會化，服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)形式規(guī)范化、服務(wù)關(guān)系契約、服務(wù)過程商業(yè)化的服務(wù)品種多樣化地運(yùn)作，為入住受托物業(yè)的全體業(yè)主、物業(yè)使用人提供一個：安全、舒適、整潔、寧靜、文明、方便、溫馨的居家生活和辦公經(jīng)商環(huán)境。［服務(wù)宗旨］業(yè)主的滿意是我們服務(wù)的唯一追求。［服務(wù)目標(biāo)］對每一個受托的服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目，我公司都本著獨(dú)立核算，多種經(jīng)營，自負(fù)贏虧，以區(qū)養(yǎng)區(qū)，適應(yīng)市場變化，多元化發(fā)展，創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)，熱情服務(wù)，回報業(yè)主的方針。嚴(yán)格按然對所管物業(yè)承諾的服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行規(guī)范性的服務(wù)和運(yùn)作，全面提升所管物業(yè)的整體形像，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值保值，并求得自身的生存和發(fā)展。組織機(jī)構(gòu)：xxxx方圓置業(yè)有限公司的組織結(jié)構(gòu)如下圖業(yè)務(wù)部總經(jīng)辦服務(wù)部主任負(fù)責(zé)主持和領(lǐng)導(dǎo)本服務(wù)部的全面工作財務(wù)部行政辦業(yè)主服務(wù)中心各服務(wù)部監(jiān)事會股東會董事長總經(jīng)理董事會業(yè)務(wù)部總經(jīng)辦服務(wù)部主任負(fù)責(zé)主持和領(lǐng)導(dǎo)本服務(wù)部的全面工作財務(wù)部行政辦業(yè)主服務(wù)中心各服務(wù)部監(jiān)事會股東會董事長總經(jīng)理董事會業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)部接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等。物業(yè)秩序維護(hù)部對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的門崗值勤、登記、車輛、消防、巡邏、安防等公共秩序的維護(hù)與管理。工程維修部公共部位、公用設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)、維修。房屋裝飾、裝修監(jiān)管，受理業(yè)主的各項(xiàng)特約服務(wù)。保潔綠化部公共區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、園林綠化維秩序維護(hù)理等工作。業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)組接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等業(yè)主服務(wù)部接等業(yè)主，受理并處理業(yè)主、使用人的投訴等，收費(fèi)工作和行政辦公事務(wù)、財務(wù)管理與會計核算工作等。物業(yè)秩序維護(hù)部對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的門崗值勤、登記、車輛、消防、巡邏、安防等公共秩序的維護(hù)與管理。工程維修部公共部位、公用設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)、維修。房屋裝飾、裝修監(jiān)管，受理業(yè)主的各項(xiàng)特約服務(wù)。保潔綠化部公共區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、園林綠化維秩序維護(hù)理等工作。第二章法定代表人身份證明書單位名稱：xxxx方圓置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)了xx98號成立時間：2004年4月2日營業(yè)期限：2004年4月2日至2024年3月20日姓名：xx性別：男年齡：43職務(wù)：董事長系xxxx方圓置業(yè)有限公司法定代表人。特此證明投標(biāo)人：xxxx方圓置業(yè)有限公司（蓋章）日期：二OO七年八月三十一日第三章投標(biāo)人文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我xx系xxxx方圓置業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托xxxx方圓置業(yè)有限公司的為我公司簽署本項(xiàng)目的投標(biāo)文件的法定代表人授權(quán)委托代理人，我承認(rèn)代理人全權(quán)代表我簽署的本項(xiàng)目的投標(biāo)文件的內(nèi)容。代理人無權(quán)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人：（簽字）性別：年齡：歲身份證號碼：職務(wù)：投標(biāo)人：xxxx方圓置業(yè)有限公司（蓋章）法定代表人：（簽字或蓋章）授權(quán)委托日期：二OO七年八月三十一日第三章投標(biāo)函致：“廣場佳苑”項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)人根據(jù)你方招標(biāo)項(xiàng)目“廣場佳苑”管理招標(biāo)的要求，遵照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場和研究上述招標(biāo)文件后，我方經(jīng)測算后愿意：住宅按￥0.6元/平方米、月，人民幣（大寫）每平方米（建筑面積）每月陸角的投標(biāo)報價并按上述招標(biāo)文件的要求承擔(dān)該物業(yè)服務(wù)工作。我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件。我方同意所提交的投標(biāo)在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標(biāo)，我方將受此約束。除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將成為約束雙方的合同文件組成部分。投標(biāo)人：xxxx方圓置業(yè)有限公司（蓋章）單位地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)了xx98號法定代表人：（簽字或蓋章）郵政編碼：xx電話：xx傳真：xx開戶銀行名稱：xx縣信用聯(lián)社營業(yè)部開戶銀行賬號：xx開戶銀行電話：開戶銀行地址：xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx大道181號第二部分投標(biāo)人商務(wù)部分第一章項(xiàng)目收支預(yù)算第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)測物業(yè)服務(wù)成本匯總表：序號成本項(xiàng)目月支出金額（元）1員工工資44002員工福利及保險18863公共水電費(fèi)2324投入的設(shè)備和低易易耗品的折舊舊/攤銷7455公共部位、公共設(shè)設(shè)備設(shè)施日常常維護(hù)費(fèi)5606行政辦公費(fèi)3507不可預(yù)見費(fèi)1508利潤4169營業(yè)稅及附加524總計9263物業(yè)服務(wù)成本明細(xì)員工工資序號崗位人數(shù)測算依據(jù)月支出（元/月）1物業(yè)管理員1人（主主人）1人×1000元×133月/12月10002物業(yè)秩序維護(hù)員33人3人×700元×133月/12月21003保潔員代綠化1人人1人×600元×133月/12月6004維修工1人1人×700元×133月/12月700合計：（1－4項(xiàng)項(xiàng)）4400員工福利及社保費(fèi)用序號項(xiàng)目測算依據(jù)月支出（元/月）1員工福利4400×8%3522工會經(jīng)費(fèi)4400×2%883職教經(jīng)費(fèi)4400×1.55%664社保費(fèi)用6人×229.91380合計：（1－4項(xiàng)項(xiàng)）1886公共水電費(fèi)序號項(xiàng)目測算依據(jù)月支出（元/月）1安防電費(fèi)0.5KW×244小時×30.5天×0.5855元2142路燈電費(fèi)50個×0.0225KW×6小時×0.5855元4.33綠化用水10噸/月×1..3元134公共能耗合計：（1－4項(xiàng)項(xiàng)）232服務(wù)裝備和低易耗品的拆舊/攤銷1、辦公設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1電腦1臺30003000辦公設(shè)備2打印機(jī)1臺10001000辦公設(shè)備3電話座機(jī)1臺150150辦公設(shè)備4電話手機(jī)1部600600辦公設(shè)備5辦公桌椅1套350350辦公用品6接待業(yè)主專用桌椅椅1組500500辦公用品7保險柜1個600600財務(wù)專用8鐵皮文件柜2組300600業(yè)主檔案資料存放放9通造欄1個50050010交房資料及各類標(biāo)標(biāo)識牌制作500011管理員服裝6套50030003人，每人2套合計：（1－111項(xiàng)）15300按三年折舊后殘值25%測算月平均攤銷為：15300元×（1－25%）÷（3×12）月＝319元/月2、安防設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1對講機(jī)3部13003900秩序維護(hù)員聯(lián)絡(luò)工工具2警棍3根2060警用器械3維護(hù)員服裝6套26015603人，春、夏、秋、冬冬裝2套/人，大衣1件/人。4鋼加上下床1套200200值班用品5維護(hù)員床上用品3套200600值班用品6雨衣、雨具3套60180值班用品7衣柜1組200200值班用品8值班桌椅1套500500值班用品9應(yīng)急燈2臺150300值班用品11電熱水器1臺700700值班用品合計：（1－111項(xiàng)）8200按三年折舊后殘值10%測算月平均攤銷為：8200元×（1－10%）÷（3×12）月＝205元/月3、維修設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1兆母表1臺100100維修工具2槍式疏通器1臺400400維修工具3管鉗2把4080維修工具4雨衣、雨具1套6060維修工具5電鉆1套300300維修工具6電錘1把500500維修工具7壓線鉗1把300300維修工具8鉆頭1套300300維修工具9玻璃槍1把3930維修工具10應(yīng)急燈1臺150150維修工具11萬用表1臺200200維修工具12試電筆1支1010維修工具13人安梯（4米）1把300300維修工具14削線鉗1把2525維修工具15電烙工具1套100100維修工具16PPR熱熔機(jī)1臺300300維修工具17工具柜1套300300維修工具18常用工具及工具包包1套300300維修工具19常用量具1套200200維修工具20臺虎鉗1臺150150維修工具21維修桌1套250250維修工具合計：（1－211項(xiàng)）4355按三年折舊后殘值10%測算月平均攤銷為：4355元×（1－10%）÷（3×12）月＝109元/月4、保潔綠化設(shè)備序號物品名稱數(shù)量單位單價估計（元/每）金額（元）備注1不銹鋼煙灰果削箱箱4個150600環(huán)保設(shè)備2塑料垃圾桶5個80400環(huán)保設(shè)備3垃圾清運(yùn)車1臺300300環(huán)保設(shè)備4雨衣、雨具1套6060員工用具5云石鏟刀1把2020環(huán)保工具6塵推1套100100環(huán)保工具7洗地水管150米2300環(huán)保工具8更衣柜1套150150員工用具9獨(dú)凳1個2020員工用具10剪草機(jī)1臺23002300綠化設(shè)備11噴霧器1臺150150綠化設(shè)備12鋤頭1把2020綠化工具13園鍬1把2525綠化工具14園藝剪1把3030綠化工具合計：（1－144項(xiàng)）4475按三年折舊后殘值10%測算月平均攤銷為：4475元×（1－10%）÷（3×12）月＝112元/月總計：服務(wù)裝備攤銷（1－4項(xiàng)）319元/月＋205元/月＋109元/月＋112元/月＝745元/月日常維護(hù)費(fèi)序號項(xiàng)目說明費(fèi)用估算（元/月）1消防設(shè)施滅火器、消防栓箱箱等502供電設(shè)備變圧器、配電箱、線線路等等703公共照明路燈、樓道燈、開開關(guān)線盒等1004供水系統(tǒng)供水設(shè)備、共用管管道及共用閥閥門等255弱電系統(tǒng)電話、光纖、技防防系統(tǒng)等156共用公共部位土建建維修道路，墻體，樓梯梯間等707化糞池清掏每年以2次記1008農(nóng)藥化肥按植物生長季節(jié)施施放509植物補(bǔ)種移植7010消殺用藥除四害等10合計：（1－9項(xiàng)項(xiàng)）560行政辦公費(fèi)序號項(xiàng)目說明費(fèi)用估算（元/月）1日常辦公用品各種記錄薄、電池池、文件夾、紙紙、筆、耗材材等502通訊費(fèi)手機(jī)、座機(jī)通訊費(fèi)費(fèi)用1003交通費(fèi)開會、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)訓(xùn)等交通費(fèi)用用1004辦公水電費(fèi)200合計：（1－4項(xiàng)項(xiàng)）350不可預(yù)見性開支150元/月酬金（按一至七項(xiàng)之和5%）8323元×5%＝416元/月稅收（按總收入的5.45％）9618元×5.45%＝524元/月收支測算及依據(jù)服務(wù)費(fèi)收入：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入為：住宅物業(yè)服務(wù)收入：（建筑面積約14105平方米）14105平方米×0.60元/平方米.月＝8463元/月露天車位：（約39個）按租金及服務(wù)維護(hù)費(fèi)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)5比5分成，分成用于補(bǔ)充服務(wù)經(jīng)費(fèi)，此地段月平均租為50元計算，露面停車場服務(wù)收入為：39個×50元×50%＝975元/月地下停車場：（約50個）室內(nèi)車庫未出售部分的租金及服務(wù)維護(hù)費(fèi)收取，本作有利調(diào)動極積性提高收費(fèi)率觀點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主３比７分成，分成用于補(bǔ)充服務(wù)經(jīng)費(fèi)，此地段月平均100元及車位逐步遞減綜合測算，地下停車場服務(wù)收入為：12個×50%×100元×30%=180元/月總收入為以上三項(xiàng)目之和：8463元+975元+180元=9618元/月測算依據(jù)一、員工工資根據(jù)勞動法最低工資標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我公司工資發(fā)放情況及成都地區(qū)周邊縣同行業(yè)水平計算。二、崗位人員配置，是依照招標(biāo)文件要求，服務(wù)的工作量，需要達(dá)到的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而制定。三、經(jīng)濟(jì)參數(shù)，以招標(biāo)文件提供的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)為計算依據(jù)，部分未能確定的指標(biāo)，是根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)合理測算。四、法律依據(jù)，國務(wù)院第３79號令《物業(yè)管理?xiàng)l例》;《xx省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)細(xì)則》（川價費(fèi)［2003]294號文件及即將出臺的《物權(quán)法》等。投標(biāo)人將在后期的管理服務(wù)中，本著厲行節(jié)約的原則，努力節(jié)省相關(guān)費(fèi)用開支五、增收節(jié)支措拖1、日常生活1.1衣物方面：為住戶收洗衣物、被褥；提供補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。1.2居住方面：為住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、室內(nèi)裝飾裝修、搬家、管道疏通、更換門鎖心、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)移機(jī)、安裝家庭報警裝置、屋頂及私家花園的設(shè)計施工養(yǎng)護(hù)、租擺室內(nèi)植物，扶老托幼等。1.3出行方面：代購代訂車票、飛機(jī)票、火車票、國內(nèi)旅游、機(jī)動車保養(yǎng)、清洗、維修、裝飾等。1.4商務(wù)服務(wù)：打印、復(fù)印、傳真、電了郵件、商務(wù)會議、產(chǎn)品展示、網(wǎng)頁廣告等。1.5金融服務(wù)：代辦各種保險；設(shè)立銀行代辦點(diǎn)。1.6經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)：房屋代售代銷、二手房買賣、租賃、室內(nèi)裝飾裝修、建筑材料代購代銷、廣告設(shè)計制作發(fā)布、置業(yè)咨詢等。1.7委托性的特約特色服務(wù)：根據(jù)業(yè)主所需，依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù)。如家庭醫(yī)療保健、各種培訓(xùn)服務(wù)、個人網(wǎng)頁制作、美容健身咨詢、婚慶禮儀等。2、服務(wù)部節(jié)約措施2.1嚴(yán)格控制各種費(fèi)用支出，能回收使用的要反復(fù)利用，不能使用后，盡量回收殘值。2.2對服務(wù)中的水、電、氣等能原的消耗制定嚴(yán)格的節(jié)能降耗措施，杜決一切浪耗。2.3教肓員工熱愛公司，團(tuán)結(jié)互助樂觀的團(tuán)隊(duì)精神，愛護(hù)公物，正確使用各類辦公設(shè)備用具，防止物品人為損壞，增加物品使用壽命。3、建立長效的監(jiān)督機(jī)制，確保增收節(jié)支落實(shí)到位。第三部分技術(shù)部份第一章服務(wù)的理念與目標(biāo)根據(jù)“xx廣場佳苑”的基本情況和服務(wù)要求，提出以下的服務(wù)理念與服務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目定位管理定位堅(jiān)持管理職能社會化、管理組織專業(yè)化、管理形式規(guī)范化、管理關(guān)系契約化、管理過程商業(yè)化的原則，充分利用并完善小區(qū)配套系，配置精良高效的管理專業(yè)隊(duì)伍，全方位，無微不致地為入住“xx廣場佳苑”的主業(yè)和物業(yè)使用人服務(wù)，打造一個安全、整潔、溫馨、舒適、甜靜、清心的居家生活環(huán)境。效益定位社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧，充分利用本物業(yè)資源和投標(biāo)人的管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過有效的成本控制和多種經(jīng)營，從而實(shí)現(xiàn)各種效益大豐收。3、服務(wù)定位本著以人為本，服務(wù)第一原則，嚴(yán)格執(zhí)行中國物業(yè)管理協(xié)會制訂的住宅三級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)督，為“xx廣場佳苑”的全體業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。二、管理服務(wù)理念1、管理理念：“依法管理、業(yè)主至上，服務(wù)第一、創(chuàng)建一流社區(qū)”。2、服務(wù)理念：“業(yè)主的滿意度是檢驗(yàn)我們工作的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。三、管理目標(biāo)1、遵循“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，增收節(jié)約,廣開門路，多種經(jīng)營”的經(jīng)營方針，嚴(yán)格按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的往宅三級物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行規(guī)范管理和運(yùn)作，全面提升“xx廣場佳苑”整體形像，提高服務(wù)水平，開源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值、增值，并為自身長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2、在合同期內(nèi)被評為“轄區(qū)安全生產(chǎn)、消防工作先進(jìn)單位”、“成都市優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)”。3、實(shí)現(xiàn)“收支平衡、略有贏余”的經(jīng)營目標(biāo)。四、物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)目標(biāo)承諾序號分項(xiàng)目標(biāo)測算依據(jù)主要措施1公共場所保潔率998%完成保潔的公共場場所、設(shè)施面面積/總公共場所所、設(shè)施面積積×100%保潔員崗位、責(zé)任任區(qū)明確、工工作質(zhì)量要求求具體、嚴(yán)格格，有考核、有有獎罰；每日保潔，休息日日，休息時間間為保潔重點(diǎn)點(diǎn)；保潔員清潔時，以以主動服務(wù)提提示住戶熱愛愛環(huán)境衛(wèi)生；；健全的保潔監(jiān)督機(jī)機(jī)制。2綠化裸土率小于33%，成活率率大于96%%裸土面積/總綠化化面積×1000%成活量/綠化植物物總量×100%綠化制度、工作計計劃行之有效效且有執(zhí)行力力度；公共秩序管理員負(fù)負(fù)責(zé)環(huán)境維護(hù)護(hù)、日常監(jiān)督督工作，靜態(tài)態(tài)措施提示住住戶愛護(hù)環(huán)境境；主管人員及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)綠化問題并并安排解決；；發(fā)動住戶熱愛綠地地，提合理建建議，參與管管理。3管理人員專業(yè)崗位位合格率999%培訓(xùn)合格人員/培培訓(xùn)人員總數(shù)數(shù)×100%人員培訓(xùn)自學(xué)與培培訓(xùn)相結(jié)合，制制度、計劃落落實(shí)；培訓(xùn)考核制度與獎獎罰相結(jié)合，強(qiáng)強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果果。4房屋完好率99%%完好房屋總面積//總建筑面積積×100%建立經(jīng)常性檢查制制度；每半年進(jìn)行一次全全面分項(xiàng)檢修修；嚴(yán)格裝修管理和日日常管理，無無人為損壞事事件。5道路完好率及使用用率98%完好道路總面積//規(guī)劃道路總總面積×100%嚴(yán)格公共設(shè)施管理理養(yǎng)護(hù)制度，公公共秩序管理理員加強(qiáng)巡查查和疏導(dǎo)；向住戶宣傳有關(guān)法法律法規(guī)，培培養(yǎng)熱愛家園園意識，合理理使用道路；；及時整改修補(bǔ)損壞壞路面。6化糞池、雨、污水水井完好率998%完好化糞池、雨、污污水井量/化糞池、雨雨汅水井總數(shù)數(shù)量×100%每日記錄檢查情況況，發(fā)現(xiàn)問題題立即設(shè)計施施工方案，疏疏通處理；化糞池每半年清理理一次；雨水井、污水井每每年全面檢修修一次。7排水管、明暗溝完完好率98%%完好排水管、明暗暗溝長度/排水管、明明暗溝總長度度×100%每日記錄檢查情況況，發(fā)現(xiàn)問題題立即設(shè)計施施工方案疏通通處理；每半年進(jìn)行一次全全面檢修。8路燈、樓道燈燈完好率988%完好路燈、樓樓道燈/路燈、樓道道燈總量×100%每日記錄檢查，及及時更換更換換檢修；維修人員崗位責(zé)任任、維修時效效明確，有槳槳有罰；健全的維修監(jiān)督機(jī)機(jī)制。9大型及重要機(jī)機(jī)電設(shè)備完好好率99%完好的消防設(shè)設(shè)備/小區(qū)管理處處負(fù)責(zé)的消防防設(shè)施總數(shù)××100%指定機(jī)電設(shè)備備及公共設(shè)施施管理維護(hù)，實(shí)實(shí)行巡查制度度，建立文件件記錄，并由由維修主管監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行，以以確保消防設(shè)設(shè)施、設(shè)備完完好無損，正正常使用。10大型及重要機(jī)機(jī)電設(shè)備完好好率100%%完好的大型及及重要機(jī)電設(shè)設(shè)備/大型及重要要機(jī)電設(shè)備總總計×100%建立嚴(yán)格的設(shè)備管管理及日常運(yùn)運(yùn)行操作規(guī)程程；重要設(shè)備責(zé)任到人人；認(rèn)真進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)；按計劃進(jìn)行維護(hù)保保養(yǎng)；加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)業(yè)技能培訓(xùn)，減減少安全隱患患。11業(yè)主投訴處理理率99%已處理投訴//總投訴×100%做好各項(xiàng)管理工作作，創(chuàng)建優(yōu)美美、完善的社社區(qū)；提高員工素質(zhì)，強(qiáng)強(qiáng)化服務(wù)意識識；發(fā)生問題及時處理理，為住戶排排優(yōu)解難；做好解釋工作，與與回訪制度落落實(shí)。12維修服務(wù)回訪訪率60%維修回訪次數(shù)數(shù)/維修服務(wù)次次數(shù)×100%建立健全回訪制度度；做好維修、回訪記記錄；加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)務(wù)意識。13業(yè)主對物業(yè)管管理滿意率885%對管理滿意數(shù)數(shù)＋基本滿意意數(shù)/參加業(yè)主評評議戶數(shù)×100%科學(xué)的住宅管理手手段與溫馨服服務(wù)相結(jié)合，編編制無漏洞的的管理網(wǎng)絡(luò)；；每年進(jìn)行一次業(yè)主主對物業(yè)管理理服務(wù)的意見見征詢，加強(qiáng)強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的的走訪，及時時解決問題；；以優(yōu)良的敬業(yè)精神神不斷改善工工作，贏得業(yè)業(yè)主的支持?？傮w管理方案第一節(jié)整體設(shè)想與機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理整體設(shè)想我公司接管xx廣場佳苑的物業(yè)管理后，將吸收國際上先進(jìn)的管理思想并運(yùn)用我公司多年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合xx廣場佳苑項(xiàng)目的實(shí)際情況和本地人文特點(diǎn)，制定出該小區(qū)管理目標(biāo)，力爭在服務(wù)期內(nèi)達(dá)到區(qū)、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，使居住在小區(qū)內(nèi)的居民享受到高品位的服務(wù)，使物業(yè)保值增值。總體管理方案我公司接管xx廣場佳苑的物業(yè)管理服務(wù)將按照住宅（三）級質(zhì)量級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。除此之外，我公司在服務(wù)上還將體現(xiàn)以下特色：根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，我們經(jīng)過綜合分析，認(rèn)為適合采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)為集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。物業(yè)服務(wù)部在財務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。1、物業(yè)管理服務(wù)部機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)服務(wù)部下設(shè)業(yè)主服務(wù)部、秩序維護(hù)部、清潔綠化部、工程維修部四個部門。各部門職責(zé)如下：業(yè)主服務(wù)部——負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)部行政、總務(wù)、車輛管理工作；——負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)部人事、勞資、培訓(xùn)工作：——負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)部的財務(wù)管理工作：——負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）裝修及其它檔案管理：——負(fù)責(zé)物料采購、供應(yīng)及庫房管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織和開展：——負(fù)責(zé)社區(qū)間文化交流活動的組織開展；——負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；——負(fù)責(zé)對外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。秩序維護(hù)部——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保保衛(wèi)工作；——對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑刑事案件和違違法事件，按按照《治安服服務(wù)部罰條例例》實(shí)施權(quán)限限內(nèi)的處罰，并并配合公安機(jī)機(jī)關(guān)調(diào)查，偵偵破案件；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組組織和防火監(jiān)監(jiān)督管理；——負(fù)責(zé)消防設(shè)施、設(shè)設(shè)備、器材的的巡視檢查和和日常保養(yǎng)工工作；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋二二次裝修管理理；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通組組織和停車場場的經(jīng)營管理理；——參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞勞動和便民服服務(wù)活動；——負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行管理?！?fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)行操作和維維護(hù)：——負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理理各類信息的的記錄、匯集集、整理統(tǒng)計計、分析和及及時傳遞，定定期形成日、月月統(tǒng)計報表，為為管理決策、質(zhì)質(zhì)量分析提供供依據(jù)；——負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶以以及各崗位提提出的服務(wù)申申請，受理投投訴與處理，并并定期進(jìn)行住住戶意見調(diào)查查，回訪統(tǒng)計計分析工作；；——負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)務(wù)部內(nèi)部質(zhì)量量審核、安全全、質(zhì)量大檢檢查，提出質(zhì)質(zhì)量改進(jìn)建議議，負(fù)責(zé)糾正正措施的貫徹徹落實(shí)。清潔綠化部——負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和綠綠化養(yǎng)護(hù)；——負(fù)責(zé)公共設(shè)施和道道路的巡視檢檢查；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠綠化栽培、養(yǎng)養(yǎng)植、造型設(shè)設(shè)計、修剪；；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和居家服服務(wù)攤點(diǎn)的統(tǒng)統(tǒng)一管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服服務(wù)和便民服服務(wù)項(xiàng)目的制制訂、協(xié)調(diào)和和組織開展；；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服服務(wù)人員的統(tǒng)統(tǒng)一管理和培培訓(xùn)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)文化設(shè)設(shè)施場所的運(yùn)運(yùn)行、經(jīng)營管管理和日常維維護(hù)保養(yǎng)；工程維修部——負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修審批批，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)內(nèi)公共設(shè)施及及場所（地）的的維修和定期期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)設(shè)備（消防設(shè)設(shè)備除外）的的運(yùn)行管理、維維修和維護(hù)保保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)房屋本體的維維修和定期保保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端端設(shè)備的設(shè)施施維修和定期期保養(yǎng)。2、物業(yè)服務(wù)部工作作流程人員定崗定編建立機(jī)構(gòu)規(guī)定規(guī)章制度崗位培圳房屋、公用設(shè)施驗(yàn)驗(yàn)收接管住戶入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)人事行政管理財務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理理智能系統(tǒng)管理電梯管理綠化保潔管理交通車輛管理業(yè)主投訴管理信息采集處理環(huán)保管理家政事務(wù)物料供應(yīng)社區(qū)文化服務(wù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完善配套及各部門門工作關(guān)系的的協(xié)調(diào)和控制制3、服務(wù)人員編制（合合計6人）服務(wù)部主任1人、兼兼行政管理員員、出納文員員兼社區(qū)文體體員、兼樓管管理倉管采購購。秩序維護(hù)部3人，其其中部長（兼兼）門崗2人、巡邏車車管１人，兼兼技防系統(tǒng)及及車庫管理綠化保潔部1人工程維修部1人第二節(jié)經(jīng)營指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃與保障障措施一、管理服務(wù)費(fèi)及及代收代繳費(fèi)費(fèi)收取率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收收費(fèi)用總額×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)宣傳，提高高業(yè)主對物業(yè)業(yè)管理的消費(fèi)費(fèi)意識。2、以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)促進(jìn)業(yè)主交交費(fèi)的積極性性。3、采取節(jié)假日照常常辦公、提前前預(yù)約、上門門方式，方便便業(yè)主交費(fèi)。4、由手工收費(fèi)逐漸漸過渡到電腦腦劃帳，并提提供“一本通”服務(wù)。5、對于欠交管理服服務(wù)費(fèi)的行為為，我們將采采取管理公約約中規(guī)定的合合理措施予以催繳，必要時采采用法律手段段作為催繳措措施。二、商業(yè)用房出租租率及租金收收取率承諾指標(biāo)出租率第三年達(dá)95％以以上租金收取率98％測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房房面積/商業(yè)用房總總面積×100％≥95％租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收收租金總額×100％≥95％質(zhì)量保證措施1.制定切實(shí)可行的商商業(yè)用房招租租方案，采取取有效措施吸吸引商家，如如協(xié)助商家辦辦理有關(guān)經(jīng)營營手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精精品物業(yè)，促促進(jìn)廣場佳苑苑小區(qū)的樓盤盤銷售，增強(qiáng)強(qiáng)小區(qū)的消費(fèi)費(fèi)需求，營造造良好的商業(yè)業(yè)環(huán)境。3.與商家簽訂商用房房租賃合同，明明確雙方權(quán)利利義務(wù)，對租租金收取制定定有利于我方的合理規(guī)定定，如簽定租租賃合同時收收取一定押金金以及提前一一個月預(yù)收租金等。4.對小區(qū)內(nèi)外的各類類消費(fèi)需求進(jìn)進(jìn)行充分調(diào)研研，對經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目種類、規(guī)規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定定位和把握，為為商家提供合合理化建議，確確保商家有利利可圖，提高商家交租的積積極性。三、房屋及配套設(shè)設(shè)施完好率

國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好、基本完好房房面積/建筑物面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1．制訂詳細(xì)的房屋屋及配套設(shè)施施維修養(yǎng)護(hù)計計劃，并嚴(yán)格格執(zhí)行。2．房屋及配套設(shè)施施的巡查、保保養(yǎng)頻率及質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化化分解到個人人。日常維護(hù)護(hù)檢查與定期期維修巡查相相結(jié)合，確保保良好狀態(tài)。3．嚴(yán)格二次裝修管管理，建立立立體交叉式的的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對對進(jìn)入小區(qū)的的施工單位實(shí)實(shí)行跟蹤管理理，防止損壞壞結(jié)構(gòu)、危及及配套設(shè)施安安全的行為。四、房屋零修、急急修及時率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)數(shù)/總零修急修修數(shù)×100％≥99％質(zhì)量保證措施1．建立嚴(yán)格的房屋屋修繕制度，實(shí)實(shí)行24小時值班，設(shè)設(shè)立業(yè)主報修修專線電話。2．維修人員應(yīng)在接接到維修通知知單20分鐘內(nèi)到達(dá)達(dá)現(xiàn)場，零修修立即處理，急急修不過夜。3.根據(jù)小區(qū)的功能和和特點(diǎn)，儲備備合理數(shù)量的的常用材料，以以備急用。4.實(shí)行報修填單制，維維修完成后經(jīng)經(jīng)報修人簽字字確認(rèn)后返回回存檔。5.每月對維修及時率率進(jìn)行一次統(tǒng)統(tǒng)計，結(jié)果作作為相關(guān)部門門及個人的考考核依據(jù)。五、維修工程質(zhì)量量合格率及回回訪率（一）維維修工程質(zhì)量量合格率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單單數(shù)/總維修單數(shù)×100％＝100％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)對維修技工工的專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，所有技術(shù)術(shù)人員持證上上崗,嚴(yán)格按照操操作規(guī)程進(jìn)行行維修。2、維修工程實(shí)行業(yè)業(yè)主、業(yè)主質(zhì)質(zhì)量簽收制度度。3、加強(qiáng)外購材料、備備件的驗(yàn)收控控制，確保質(zhì)質(zhì)量，提供維維修安裝服務(wù)務(wù)前由業(yè)主檢檢驗(yàn)確認(rèn)。4、較為復(fù)雜的維修修工程，事先先應(yīng)制訂詳細(xì)細(xì)的工作方案案，同時要求求維修主管到到現(xiàn)場進(jìn)行指指導(dǎo)、監(jiān)督和和驗(yàn)收。（二）維修工程回回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維維修數(shù)×100％＝100％質(zhì)量保證措施1、維修實(shí)行1000％回訪制，采采用電話、上上門、書面征征集等方式進(jìn)進(jìn)行回訪，保保證反饋渠道道暢通。2、每月5日前由維維修主管對上上月維修單進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計、分分析，并提交交分析報告。六、保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保保潔總面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、配備完善的垃圾圾收集及處理理設(shè)施，方便便業(yè)主使用，加加強(qiáng)宣傳教育育，提高業(yè)主主保潔意識。2、垃圾日產(chǎn)日清，封封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜杜絕二次污染染，實(shí)施垃圾圾分類處理。3、每日巡視檢查保保潔情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題立即即處理。4、提倡“全員保潔潔，人過地凈凈”。七、治安案件年發(fā)發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰承諾指標(biāo)0.5‰測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入入住總戶數(shù)×1000‰＜0.5‰質(zhì)量保證措施1、提供24小時秩秩序維護(hù)服務(wù)務(wù)。采用單車車、步行巡邏邏方式，建立立立體交叉式式的安全監(jiān)管管體系。人防防與技防結(jié)合合，充分發(fā)揮揮技防手段的的作用。2、嚴(yán)格控制外來人人員進(jìn)入，外外來施工單位位必須簽訂施施工責(zé)任書，施施工人員掛牌牌上崗，定位位施工。3、樹立“全員防范范”意識，建立“快速反應(yīng)和和快速支援”體系。4、實(shí)行業(yè)主搬出／／入登記制度度，嚴(yán)格控制制物料進(jìn)出。5、秩序維護(hù)員實(shí)行行準(zhǔn)軍事化管管理，定期進(jìn)進(jìn)行軍事素質(zhì)質(zhì)和業(yè)務(wù)技能能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或或突發(fā)事件的的能力。八、火災(zāi)年發(fā)生率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰承諾指標(biāo)0.5‰測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總總?cè)胱魯?shù)×1000‰<0.5‰質(zhì)量保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)消消防員制，建建立一支“消防快速反反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格格的消防管理理制度和詳細(xì)細(xì)的消防應(yīng)急急作戰(zhàn)方案，每每年組織不少少于二次的消消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種形形式的安全用用電、用氣和和防火宣傳，提提高業(yè)主的消消防意識。3、小區(qū)所有動火作作業(yè)，施工單單位必須事先先申報并辦理理動火登記手手續(xù)。施工單單位應(yīng)指定動動火部位監(jiān)控控人，并配備備足夠的消防防器材。4、定期為業(yè)主提供供安全用電檢檢查和煤氣灶灶檢測服務(wù)，及及時消除隱患患。5、加強(qiáng)巡視和維修修養(yǎng)護(hù)工作，確確保消防設(shè)施施設(shè)備的完好好。九、年違章發(fā)生率率與處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1％違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1％計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入入住總?cè)藬?shù)×100％≤1％公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％違章處理率承諾指標(biāo)100％計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違違章數(shù)×100％≥99％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)物業(yè)管理法法規(guī)宣傳，培培養(yǎng)社區(qū)成員員共同參與意意識。2、全員協(xié)調(diào)管理，建建立交叉巡視視制度，及時時發(fā)現(xiàn)及時處處理。3、采用情理手段、經(jīng)經(jīng)濟(jì)手段和法法律手段制止止違章，建立立跟蹤回訪制制度。十、業(yè)主年有效投投訴率和處理理率（一）年有效投訴訴率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)2‰承諾指標(biāo)2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入入住總?cè)藬?shù)×1000‰≤2‰質(zhì)量保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹立立員工的服務(wù)務(wù)意識，為業(yè)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)，使使員工追求業(yè)業(yè)主百分百的的滿意。2、保持業(yè)主和服務(wù)務(wù)部之間溝通通渠道的暢通通，設(shè)立投訴訴電話和投訴訴信箱，不斷斷超越業(yè)主的的服務(wù)需求，及及時改進(jìn)服務(wù)務(wù)部工作中存存在的問題和和缺點(diǎn)。（二）投訴處理率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)數(shù)/有效投訴總總次數(shù)×100％≥99％質(zhì)保證措施1、設(shè)立總服務(wù)臺并并實(shí)行24小時值班，接接受業(yè)主的各各類投訴。值值班員做好投投訴記錄，并并根據(jù)投訴內(nèi)內(nèi)容傳遞至相相關(guān)責(zé)任部門門。2、各責(zé)任部門接到到投訴后應(yīng)立立即采取補(bǔ)救救措施，并在在預(yù)定時間內(nèi)內(nèi)向業(yè)主回復(fù)復(fù)。暫時無法法解決的問題題應(yīng)制訂解決決的計劃并向向業(yè)主進(jìn)行解解釋。3、投訴處理率作為為部門及員工工每月工作考考核的重要指指標(biāo)直接與工工資掛鉤。十一、業(yè)主綜合服服務(wù)滿意率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95％承諾指標(biāo)兩年內(nèi)達(dá)97％以以上測定依據(jù)（滿意戶數(shù)＋基本本滿意戶數(shù)）/入住總戶數(shù)×100％≥97％質(zhì)量保證措施1、實(shí)行開放管理，向向業(yè)主公開服服務(wù)內(nèi)容、服服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使物業(yè)管管理工作始終終處于業(yè)主監(jiān)監(jiān)督之中。2、設(shè)立征詢意見箱箱和投訴受理理電話。每半半年向業(yè)主作作一次業(yè)主滿滿意率調(diào)查，由由服務(wù)部經(jīng)理理主持對調(diào)查查結(jié)果及業(yè)主主反饋意見進(jìn)進(jìn)行分析，及及時調(diào)整和改改進(jìn)管理服務(wù)務(wù)方案。對不不合格項(xiàng)提出出糾正和預(yù)防防措施，并將將實(shí)施結(jié)果向向業(yè)主公布。3、通過每季度召開開一次質(zhì)量分分析會，每半半年組織一次次內(nèi)部質(zhì)量審審核，每年開開展一次管理理評審等活動動，不斷改進(jìn)進(jìn)和完善質(zhì)量量保證體系，確確保業(yè)主滿意意。十二、綠化完好率率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好綠化面積/總總綠化面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、制訂科學(xué)的綠化化養(yǎng)護(hù)計劃，并并嚴(yán)格執(zhí)行。2、物業(yè)主管每周對對綠化養(yǎng)護(hù)情情況進(jìn)行巡視視檢查，并將將檢查結(jié)果作作為園藝工的的考核依據(jù)之之一。3、定期開展環(huán)保宣宣傳，組織園園藝方面的社社區(qū)活動，增增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)護(hù)綠化的自覺性。十三、道路、車場場完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)道路、車場完好房房面積/道路、車場場總面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)護(hù)計劃，定期期巡視和維護(hù)護(hù)。2、市政工程進(jìn)入轄轄區(qū)內(nèi)施工，服服務(wù)部派人跟跟蹤協(xié)助管理理并備案。十四、管理人員專專業(yè)培訓(xùn)合格格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管管理人員總數(shù)數(shù)×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、建立嚴(yán)格的培訓(xùn)訓(xùn)制度并制訂訂詳細(xì)的培訓(xùn)訓(xùn)計劃，配備備專職培訓(xùn)員員以及先進(jìn)的的培訓(xùn)設(shè)施。2、入職培訓(xùn)、崗位位技能培訓(xùn)、素素質(zhì)提高培訓(xùn)訓(xùn)和理論政策策培訓(xùn)相結(jié)合合，采用先進(jìn)進(jìn)的培訓(xùn)方式式確保培訓(xùn)效效果。3、強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐踐相結(jié)合，培培訓(xùn)與考核相相結(jié)合，采取取有針對性的的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不不斷提高員工工的工作能力力與工作績效效。十五、檔案建立與與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)應(yīng)建檔案總量量×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、制訂嚴(yán)密的檔案案管理制度，配配備專職人員員管理，配置置完善的檔案案儲存設(shè)施及及場所，加強(qiáng)強(qiáng)檔案資料的的收集、分類類和歸檔管理理。2、采用原始資料與與電腦磁盤雙雙軌制，確保保檔案資料的的安全可靠，實(shí)實(shí)現(xiàn)檔案資料料儲存方式的的多元化。3、建立辦公自動化化系統(tǒng)，業(yè)主主、服務(wù)部、物物業(yè)服務(wù)部、當(dāng)當(dāng)代投資集團(tuán)團(tuán)、政府主管管部門通過局局域網(wǎng)及互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)聯(lián)，信息共享享。第三節(jié)秩序維護(hù)護(hù)服務(wù)一、崗位工作職責(zé)責(zé)及服務(wù)制度度1.秩序維護(hù)部工作職職責(zé)1.1在服務(wù)部經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開開展工作，負(fù)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍圍內(nèi)24小時秩序維維護(hù)服務(wù)。1.2以“預(yù)防為主，群群防群治”的方針，嚴(yán)嚴(yán)格進(jìn)行小區(qū)區(qū)進(jìn)出人員和和物品出入管管理。1.3協(xié)助、配合合轄區(qū)民警搞搞好小區(qū)治護(hù)護(hù)、暫住人口口管理，確保保小區(qū)正常工工作秩序和良良好的生活環(huán)環(huán)境。1.4隨時保持高高度警惕、積積極參與突發(fā)發(fā)事件，火警警、火災(zāi)搶救救工作。1.5配合有關(guān)政政府部門宣傳傳國家一些方方針、政策，與與政府部門和和小區(qū)住戶實(shí)實(shí)現(xiàn)良好溝通通。1.6作為公司對對外的窗口，依依據(jù)公司儀容容、儀表要求求，講文明、講講禮貌，熱心心為業(yè)主服務(wù)務(wù)，樹立小區(qū)區(qū)文明高尚的的整體形象。1.7協(xié)助、配合合各部門搞好好各項(xiàng)活動及及完成領(lǐng)導(dǎo)交交代的臨時性性任務(wù)。2.秩序維護(hù)部部部長崗位職職責(zé)2.1任職資格2.1.1退伍軍人2.1.2二年以上物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)上崗崗證與安全主主任資格證.2.1.3高中以上文文化2.2崗位職責(zé)2.2.1認(rèn)真貫徹執(zhí)執(zhí)行總公司和和上級領(lǐng)導(dǎo)下下達(dá)的各項(xiàng)任任務(wù)2.2.2積極做好秩秩序維護(hù)員的的思想工作，及及時掌握秩序序維護(hù)員的思思想動態(tài)。2.2.3領(lǐng)導(dǎo)全體秩秩序維護(hù)員做做好小區(qū)的治治護(hù)、交通、消消防等管理工工作。2.2.4編排每月秩秩序維護(hù)員值值班情況表，護(hù)護(hù)排秩序維護(hù)護(hù)員輪班輪休休工作2.2.5處理并上報報秩序維護(hù)員員在工作過程程中遇到各種種問題2.2.6加強(qiáng)對秩序序維護(hù)器材、裝裝備的維修、保保養(yǎng)，貴重物物品應(yīng)妥善保保管并登記造造冊、落實(shí)到到人。2.2.7協(xié)作其他部部門搞好本花花園的物業(yè)管管理工作。2.2.8積極配合轄轄區(qū)民警搞好好小區(qū)內(nèi)治護(hù)護(hù)與暫住人口口管理。2.2.9嚴(yán)格執(zhí)行停停車場收費(fèi)制制度及車輛保保管制度。2.2.10廉潔奉公、不不謀私利。2.2.11定期檢查消消防工作，提提高全體秩序序維護(hù)員的消消防意識。3.秩序維護(hù)部班長崗崗位職責(zé)3.1任職資格3.1.1退伍軍人3.1.2身高1.65M以上3.1.3溝通能力強(qiáng),有管理能力力3.1.4高中文化3.2崗位職責(zé)3.2.1主持召開班班務(wù)會議，準(zhǔn)準(zhǔn)確傳達(dá)上級級工作護(hù)排和和指令，帶領(lǐng)領(lǐng)本班人員搞搞好好護(hù)全保保衛(wèi)工作。3.2.2負(fù)責(zé)對日常常班務(wù)的處理理，負(fù)責(zé)檢查查本班人員執(zhí)執(zhí)勤中的違規(guī)規(guī)行為。3.2.3負(fù)責(zé)本班人人員考勤、考考核等工作，對對不稱職者上上報主任領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。3.2.4負(fù)責(zé)對本班班人員的崗位位培訓(xùn)和軍體體訓(xùn)練及相關(guān)關(guān)記錄的整理理。3.2.5熟悉秩序維維護(hù)各崗位職職責(zé)和任務(wù)，撐撐握本轄區(qū)治治護(hù)保衛(wèi)工作作的規(guī)律和特特點(diǎn)。3.2.6負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本本班與其它班班人員的關(guān)系系，搞好團(tuán)結(jié)結(jié)。3.2.7督導(dǎo)本班人人員的日常工工作，并對因因管理不力造造成的本班人人員工作失誤誤及重大責(zé)任任事故承擔(dān)連連帶責(zé)任。3.2.8帶領(lǐng)本班人人員積極主動動地完成各項(xiàng)項(xiàng)工作任務(wù)。4.秩序維護(hù)員崗位職職責(zé)4.1任職資格4.1.1退伍軍人；；4.1.2身高1.65M以上；4.1.3高中文化；；4.2秩序維護(hù)員員職責(zé)4.2.1堅(jiān)守崗位、服服從指揮、文文明服務(wù)、禮禮貌待人，認(rèn)認(rèn)真做好記錄錄。4.2.2上崗時要認(rèn)認(rèn)真檢查設(shè)備備，認(rèn)真做好好防火、防盜盜、防搶劫工工作，發(fā)現(xiàn)不不護(hù)全因素立立即查明情況況，排除險情情，并及時報報告主任部門門領(lǐng)導(dǎo)確保小小區(qū)的護(hù)全。4.2.3發(fā)現(xiàn)違法犯犯罪份子要堅(jiān)堅(jiān)決設(shè)法抓獲獲。4.2.4熟悉本崗位位的任務(wù)和工工作程序。4.2.5消護(hù)掌材遇件理4.2.6積極向住戶戶進(jìn)行遵紀(jì)守守法和治護(hù)防防范知識的宣宣傳。4.2.7認(rèn)真完成領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其其它任務(wù)。4.3秩序維護(hù)員員巡邏崗位職職責(zé)4.3.1負(fù)責(zé)巡邏轄轄區(qū)范圍，嚴(yán)嚴(yán)防破壞及盜盜竊行為的發(fā)發(fā)生。4.3.2指揮并監(jiān)管管小區(qū)內(nèi)的行行駛車輛，防防止交通事故故發(fā)生，保證證道路的通暢暢。4.3.3行員4.4.4加強(qiáng)對重要要區(qū)域的巡邏邏簽到，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)情況及時處處理并報告上上級領(lǐng)導(dǎo)。4.4.5負(fù)責(zé)檢查治治護(hù)情況及消消防設(shè)備、設(shè)設(shè)施情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時時報告、處理理。4.4.6密切聯(lián)絡(luò)各各崗位，如有有情況，及時時前往協(xié)助處處理，并對可可疑人員時行行堵截。4.4.7助人為樂，積積極幫助業(yè)主主解決問題。4.4.8完成領(lǐng)導(dǎo)交交給的其他工工作任務(wù)。4.5秩序維護(hù)部部門崗崗位職職責(zé)4.5.1按規(guī)定上崗崗交接班，著著裝整齊，佩佩帶工作證。4.5.2當(dāng)值時間，不不準(zhǔn)擅離崗位位、聊天、打打鬧、看書報報、吃喝、睡睡覺或做其他他與工作無關(guān)關(guān)的事項(xiàng)。4.5.3嚴(yán)格遵章守守紀(jì)，文明值值勤、態(tài)度禮禮貌，不得借借故刁難住戶戶。4.5.4認(rèn)真檢查出出入車輛，指指揮車輛按規(guī)規(guī)定路線行駛駛和指定地點(diǎn)點(diǎn)停放，確保保道路通暢。4.5.5嚴(yán)格控制對對外來人員/出入物品的的管理及停車車場收費(fèi)管理理，嚴(yán)禁收錢錢不給票或少少給票。4.5.6履行值班登登記制度，當(dāng)當(dāng)班時間發(fā)生生或處理的各各種情況應(yīng)詳詳細(xì)記錄，交交接班時移交交清楚，責(zé)任任明確。4.5.7密切配合其其他崗位的秩秩序維護(hù)員做做好轄區(qū)內(nèi)的的護(hù)全防范工工作。4.5.8工作時間玩玩忽職守、不不盡責(zé)、造成成損失的，要要追究當(dāng)班秩秩序維護(hù)員的的責(zé)任。4.5.9完成領(lǐng)導(dǎo)交交給的其他工工作任務(wù)。4.6停車場車管管員崗位職責(zé)責(zé)4.6.1按規(guī)定時間間上下班，著著裝整齊，佩佩帶工作證。4.6.2當(dāng)有車輛駛駛進(jìn)停車場時時，應(yīng)迅速指指引車輛慢行行，護(hù)全停放放在指定的車車位上。4.6.3提醒司機(jī)關(guān)關(guān)好車門窗，并并將車內(nèi)的貴貴重物品隨身身帶走。4.6.4發(fā)現(xiàn)車輛漏漏油，未關(guān)好好車門窗、未未上鎖等現(xiàn)象象及時處理并并通知車主。4.6.5發(fā)現(xiàn)無關(guān)人人員或可疑人人員到車場要要及時責(zé)令其其離開。4.6.6嚴(yán)密注視車車輛情況和駕駕駛員的行為為，若遇醉酒酒駕車者應(yīng)立立即勸阻，避避免交通意外外事故的發(fā)生生。4.6.7車輛進(jìn)出時時，應(yīng)仔細(xì)核核對進(jìn)出車輛輛和駕駛員，若若有疑問，應(yīng)應(yīng)有禮貌的詢詢問，發(fā)現(xiàn)問問題應(yīng)立即扣扣留車輛，并并及時通知值值班負(fù)責(zé)人。4.6.8按規(guī)定收取取停車費(fèi)用，嚴(yán)嚴(yán)禁收錢不給給票和少給票票。4.6.9對持月卡業(yè)業(yè)主要核對卡卡號與車牌相相符，禁止一一卡多用。4.6.10留意進(jìn)入停停車場的車輛輛情況，對帶帶有危險品車車輛禁止進(jìn)入入車場。4.6.11禁止司機(jī)在在停車場內(nèi)洗洗車、維修，保保持車場清潔潔衛(wèi)生。4.7中控室秩序序維護(hù)員職責(zé)責(zé)4.7.1消防中心秩秩序維護(hù)員負(fù)負(fù)責(zé)中心內(nèi)設(shè)設(shè)備的清潔、操操作、監(jiān)控、記記錄。4.7.2消防中心內(nèi)內(nèi)要保持干凈凈衛(wèi)生、禁止止吸煙、設(shè)備備無灰塵、不不準(zhǔn)堆放雜物物。4.7.3非值班人員員嚴(yán)禁操作設(shè)設(shè)備，外來人人員嚴(yán)禁進(jìn)入入中控室，特特殊情況，經(jīng)經(jīng)服務(wù)中心主主任或者主管管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方方可入內(nèi)。4.7.4消防中心實(shí)實(shí)行每日二十十四小時有專專人值班監(jiān)控控，嚴(yán)格實(shí)行行交接班制度度，填好消防防中心值班記記錄表。4.7.5每班交接班班時各檢查一一次，各類設(shè)設(shè)備信號是否否正常，并認(rèn)認(rèn)真記錄，如如有異常，要要立即查明原原因。4.7.6出現(xiàn)報警信信號，應(yīng)立即即核實(shí)，屬誤誤報，應(yīng)消除除信號并做好好記錄，屬火火災(zāi)報警確認(rèn)認(rèn)，應(yīng)迅速通通知值班領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及服務(wù)中心心領(lǐng)導(dǎo)組織滅滅火。4.7.7值班時嚴(yán)密密監(jiān)視秩序維維護(hù)對象的各各種情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)有可疑或或不護(hù)全跡象象，及時通知知值班秩序維維護(hù)員就地處處理，并報告告主任及服務(wù)務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)。4.7.8發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)設(shè)備、設(shè)施出出現(xiàn)故障，要要及時報告領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，并通知知當(dāng)值秩序維維護(hù)員。加強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域防范，同同時要求工程程組盡快找原原因，及時修修改設(shè)備，使使之正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。4.8附表4.8.1《更更換錄像帶記記錄表》更換錄像帶記錄表表NO：FY-PJJ001年所換錄像帶號換更換人簽名所換錄像帶號換更換人簽名月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分月日時分5.秩序維護(hù)員值班、交交接班制度及及作業(yè)規(guī)程5.1值班5.1.1嚴(yán)禁值班時時間擅自離崗崗。5.1.2上崗必須著著統(tǒng)一制服，做做到整齊、清清潔，儀容端端莊，精神飽飽滿。5.1.3值班期間不不允許做與工工作無關(guān)的事事（吃零食、抽抽煙、聽音樂樂、看報刊雜雜志等）。5.1.4值班期間必必須保持高度度警惕，嚴(yán)密密注意責(zé)任區(qū)區(qū)域的情況。5.1.5對來訪人員員應(yīng)禮貌熱情情，并做好登登記。5.1.6與其他各崗崗密切配合，共共同完成好各各項(xiàng)工作。5.1.7嚴(yán)格執(zhí)行《車車輛出入、放放行工作細(xì)則則》，控制車車輛出入，確確保區(qū)內(nèi)車輛輛安全。5.1.8發(fā)生意外情情況時，值班班人員應(yīng)保持持沉著冷靜，及及時有效處理理問題。5.1.9嚴(yán)禁易燃易易爆品進(jìn)入物物業(yè)區(qū)域。5.2外來人員控控制5.2.1客人來訪時時，門崗、小小區(qū)值班員主主動使用服務(wù)務(wù)規(guī)范用語詢詢問。5.2.2細(xì)心檢查證證件，將證件件號碼、被訪訪單位、住戶戶姓名、來訪訪原因、時間間記錄在《來來訪登記表》后后給予放行。5.2.3有與業(yè)主直直通對講設(shè)施施的值班崗位位應(yīng)與住戶聯(lián)聯(lián)系，經(jīng)同意意后才給予放放行。5.2.4對形跡可疑疑人員應(yīng)通知知班長或巡查查隊(duì)員，由班班長或巡查隊(duì)隊(duì)員負(fù)責(zé)監(jiān)視視。5.2.5值班秩序維維護(hù)有權(quán)拒絕絕身份不明的的人員進(jìn)入小小區(qū)。5.2.6嚴(yán)禁外來人人員進(jìn)入小區(qū)區(qū)推銷、收廢廢品、拴破爛爛等。5.2.7對不按規(guī)定定強(qiáng)行進(jìn)入人人員必須立即即阻止，報告告班長、服務(wù)務(wù)部主任，必必要時報轄區(qū)派出所所或110報警中心。5.3物品放行控控制5.3.1小區(qū)的門衛(wèi)衛(wèi)值班人員對對物品搬出要要嚴(yán)格控制。5.3.2搬出物品必必須憑服務(wù)部部開出的《放放行條》。5.3.3認(rèn)真核查搬搬出物品名稱稱、數(shù)量是否否與搬出申請請物品相符合合。5.3.4確認(rèn)無誤后后給予放行，在在《放行條》記記錄欄注明搬搬出物品名稱稱、數(shù)量、日日期及簽名確確認(rèn)。5.3.5毒危入序進(jìn)查權(quán)5.4交接班5.4.1接班人員必必須提前十分分鐘到達(dá)崗位位接班。接班班人員未到，交交班人員不能能擅自離開崗崗位。5.4.2交班過程中中若有人員、車車輛出入，應(yīng)應(yīng)先由交班人人員處理，接接班人員需進(jìn)進(jìn)行配合，等事情情處理完后再再交接工作。5.4.3交班人員必必須向接班人人員交清所用用裝備、鑰匙匙、出入證、登登記本等。停停車場交接班班人員還須同同時核實(shí)車輛輛停放數(shù)是否否與記錄本相相符及停車費(fèi)費(fèi)收費(fèi)情況。5.4.4交班人員必必要時須講明明下一班的注注意事項(xiàng)和來來訪人員、車車輛進(jìn)出情況況。5.4.5接班人員如如發(fā)現(xiàn)交班人人員在當(dāng)值期期間應(yīng)處理而而未作處理的的問題時，有有權(quán)拒絕接班班，直至處理理完畢。5.4.6接班人員要要詳細(xì)了解上上一班值勤情情況和本班應(yīng)應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)做到三明：：上班情況明明，本班接辦辦的事情明，物物品、器械清清點(diǎn)明。5.4.7交接必須認(rèn)認(rèn)真細(xì)致，不不得敷衍了事事，雙方必須須按照交接內(nèi)內(nèi)容逐項(xiàng)檢查查記錄。交接接完畢，雙方方在《秩序維維護(hù)部值班交交接班記錄表表》上簽字，互互相敬禮。5.4.8交接班過程程中由交接班班班長組織進(jìn)進(jìn)行，并對交交接班情況負(fù)負(fù)責(zé)。5.5附表:5.5.1《來訪登記記表》5.5.2《秩序維護(hù)護(hù)部值班交接接班記錄表》5.5.3《秩序維護(hù)護(hù)領(lǐng)班交接班班登記表》來訪登記表NO：FY-PJ0022日期來訪人姓名性別工作單位(地址))證件/號碼被訪人住址來訪時間離開時間值班人備注秩序維護(hù)部(保護(hù)護(hù))值班交接記記錄表服務(wù)部崗位年月日NO：FY-PJJ003班次時間7：00—15：0015：00—23：0023：00—7：00交接班交班人接班人交接人接班人交接人接班人值班情況值班器械班長：班長：班長：主任：審批：秩序維護(hù)(保護(hù)))部領(lǐng)班交接接表年月日NO：FY-PJJ004班次時間當(dāng)值領(lǐng)班全班應(yīng)到人，實(shí)到人，其中：：接班情況：值班情況：交班人時間接班人時間6.秩序維護(hù)員員巡邏簽到制制度及作業(yè)規(guī)規(guī)程6.1簽簽到箱的位置置、簽到的路路線、簽到的的頻率由各服服務(wù)部根據(jù)實(shí)實(shí)際情況制定定。6.2秩嚴(yán)路經(jīng)一假6.3檢檢查6.3.1秩秩序維護(hù)(保護(hù))部主任在每每個巡邏班次次時間內(nèi)抽查查不少于一次次，秩序維護(hù)護(hù)部班長全面面檢查不少于于一次，夜間間查崗人員必必須對簽到抽抽查。6.3.2簽簽到人須在卡卡上簽名并注注明時間，檢檢查人發(fā)現(xiàn)不不合格的記錄錄起來，作為為考核依據(jù)。6.3.3秩秩序維護(hù)(保護(hù))部主任定期期到簽到箱收收發(fā)簽到一次次，并整理存存檔。6.4附附表6.4.1《秩秩序維護(hù)(保護(hù))部班長巡查查表》（住宅宅區(qū)適用）6.4.2《秩秩序維護(hù)(保護(hù))員巡邏記錄錄》秩序維護(hù)(保護(hù)))部班長巡查查表年月日NO：FY-PJJ005巡查時間巡查區(qū)域巡查情況異常情況處理巡查人簽名秩序維護(hù)(保護(hù)))員巡邏記錄錄年月日NO：FY-PJJ514交班人接班人交接時間記錄：簽名：交班人接班人交接時間記錄：簽名：交班人接班人交接時間記錄：簽名：領(lǐng)導(dǎo)巡查留言：備注：上一班巡邏邏人員交接清清楚，下一班班巡邏人員方方可簽字，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。巡巡邏內(nèi)容包括括治護(hù)情況，消消防、設(shè)備、設(shè)設(shè)施（消防栓栓、天面、煤煤氣系統(tǒng)等）、車車輛停放情況況等，巡邏頻頻次白天每班班至少一次，夜夜間每2小時一次。7.秩序維護(hù)部查崗制制度7.1目目的為了切實(shí)做做好治護(hù)保衛(wèi)衛(wèi)工作，創(chuàng)造造護(hù)全的工作作、生活環(huán)境境7.2內(nèi)內(nèi)容7.2.1服服務(wù)部經(jīng)理、各各服務(wù)部秩序序維護(hù)(保護(hù))主任（副主主任）為夜間間查崗人。7.2.2服服務(wù)部經(jīng)理每每周不少于一一次對各崗進(jìn)進(jìn)行巡查，秩秩序維護(hù)(保護(hù))部主任每10天不少于1至2次對各崗位位進(jìn)行巡查，并并填寫《查崗崗記錄表》，被被查人員須在在夜間查崗表表上簽名。7.2.3檢檢查時間為不不定時抽查。7.2.4檢檢查部位為所所有崗位。7.2.5對對違規(guī)者，按按公司有關(guān)規(guī)規(guī)定處理。7.3附附表7.3.1《查查崗記錄表》查崗記錄表年月月日NO：FY-PJJ006查崗時間被查部門崗位情況：處理結(jié)果查崗人意見：部門主任意見：服務(wù)部經(jīng)理意見：：備注:8.秩序維護(hù)員員權(quán)限8.1秩秩序維護(hù)班長長權(quán)限8.1.1對對本服務(wù)部物物業(yè)有權(quán)進(jìn)行行護(hù)全監(jiān)督。8.1.2有有權(quán)檢查各秩秩序維護(hù)值勤勤情況，對玩玩忽職守、違違紀(jì)違章人員員有權(quán)進(jìn)行處罰。8.1.3每每月對考核不不合格的秩序序維護(hù)人員有有權(quán)予以處罰罰。8.1.4對對不稱職的秩秩序維護(hù)人員員有權(quán)提出調(diào)調(diào)離和辭退建建議。8.1.5有有權(quán)根據(jù)實(shí)際際需要，對各各崗位秩序維維護(hù)員進(jìn)行調(diào)調(diào)整。8.2秩秩序維護(hù)員權(quán)權(quán)限8.2.1在在執(zhí)行任務(wù)時時，對殺人、放放火、盜竊、強(qiáng)強(qiáng)奸等違法犯犯罪分子，有有權(quán)抓獲并扭扭送公護(hù)機(jī)關(guān)關(guān)，但無實(shí)施施拘留、關(guān)押押、審訊、沒沒收財物和處處罰的權(quán)力。8.2.2對對發(fā)生在責(zé)任任區(qū)內(nèi)的刑事事案件或治護(hù)護(hù)案件，有權(quán)權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保保證證據(jù)，維維護(hù)秩序以及及提供線索。8.2.3按按照規(guī)定，制制止未經(jīng)許可可的人員、車車輛進(jìn)入責(zé)任任區(qū)內(nèi)。8.2.4對對出入責(zé)任區(qū)區(qū)內(nèi)的可疑人人員、車輛及及其攜帶或裝裝載的物品，按按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證、檢查。8.2.5在在執(zhí)勤中，如如遇有不法分分子反抗，甚甚至行兇報復(fù)復(fù)，可采取正正當(dāng)防衛(wèi)。8.2.6對對攜帶匕首、三三棱刀等制刀刀具和自制火火藥槍及其它它形跡可疑人人員有權(quán)盤查查、監(jiān)視，并并報當(dāng)?shù)毓o(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理。8.2.7對對違反“治秩序維護(hù)護(hù)理?xiàng)l例”的人，有權(quán)權(quán)勸阻、制止止和批評教育育，但無處罰罰的權(quán)力。8.2.8對對有違法犯罪罪行為的嫌疑疑分子，可以以進(jìn)行監(jiān)視、檢檢舉、報告，但但無權(quán)偵查、扣扣押、搜查。8.2.9對對公司的制度度執(zhí)行落實(shí)，無無權(quán)對任何事事件私自同意意，必須經(jīng)班班長或主任批批準(zhǔn)。二、治秩序維護(hù)員員常見治護(hù)刑事案件件的處理作業(yè)業(yè)規(guī)程1.1發(fā)生斗毆的的處理1.1.1耐心勸阻斗斗毆雙方離開開現(xiàn)場，緩解解矛盾，有違違反治秩序維維護(hù)理行為甚甚至犯罪傾向向，應(yīng)將行為為人扭送公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理。1.1.2提高警惕，防防止壞人利用用混亂偷拿財財物。1.1.3說服群眾離離開，保證責(zé)責(zé)任區(qū)的正常常治護(hù)秩序。1.1.4協(xié)助公護(hù)人人員勘查打斗斗現(xiàn)場，收繳繳打斗兇器，辯辯認(rèn)為首分子子。1.2盜竊的處理理1.2.1發(fā)現(xiàn)盜竊分分子作案，應(yīng)應(yīng)立即當(dāng)場抓抓獲，報告公公護(hù)機(jī)關(guān)，連連同證物送公公護(hù)機(jī)關(guān)處理理。1.2.2保護(hù)案發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場，不能擅擅自讓他人觸觸摸現(xiàn)場痕跡跡和移動現(xiàn)場場的遺留物品品。1.2.3對重大可疑疑發(fā)現(xiàn)場，可可將事主和目目擊者反映的的情況，向公公護(hù)機(jī)關(guān)作出出詳細(xì)報告。1.2.4對可疑作案案人員，可采采取暗中監(jiān)視視或設(shè)法約束束，并報告或或移交公護(hù)機(jī)機(jī)關(guān)處理。1.3發(fā)生刑事案案件和惡性事事故的處理1.3.1值班員迅速速向服務(wù)部報報告和向公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)報案。如如有傷員迅速速送附近醫(yī)院院救治。1.3.2保護(hù)案發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場，禁止無無關(guān)人員進(jìn)入入現(xiàn)場，以免免破壞現(xiàn)場遺遺留的痕跡物物證、影響公公護(hù)人員勘探探現(xiàn)場，收集集證物和線索索。1.3.3登記發(fā)現(xiàn)人人和事主的情情況，抓緊時時間向發(fā)現(xiàn)人人或周圍群眾眾了解案件發(fā)發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)過，收集群群眾的反映和和議論，了解解情況并做好好記錄。1.3.4向到達(dá)現(xiàn)場場的公護(hù)人員員認(rèn)真匯報案案情，協(xié)助破破案。1.4在執(zhí)勤中遇遇有公開使用用暴力或其他他手段（如打打、砸、搶）強(qiáng)強(qiáng)行掠取或毀毀壞公業(yè)財行切序責(zé)行1.4.1迅速制止犯犯罪，要保持持鎮(zhèn)靜，密切切注視事態(tài)的的發(fā)展，見機(jī)機(jī)行事，設(shè)法法制服罪犯，并并應(yīng)立即發(fā)出出信號，召集集附近的秩序序維護(hù)員或群群眾支援。1.4.2若在樓內(nèi)遇遇到犯罪分子子搶劫，應(yīng)立立即通知大門門或小區(qū)崗嚴(yán)嚴(yán)加防守，若若罪犯逃跑，又又追不上的要要設(shè)法看清人人數(shù)、衣著、面面貌、身體特特征，所用的的交通工具等特征，并及時報報告服務(wù)部或或公護(hù)機(jī)關(guān)，也也可撥打“110”報警。1.4.3有案發(fā)現(xiàn)場場的，要保護(hù)護(hù)好現(xiàn)場，沒沒有案發(fā)現(xiàn)場場的，對罪犯犯遺留的物品品、作案工具等物品，應(yīng)該該用鉗子或其其他工具提取取，然后放在在白紙內(nèi)妥善善保存交公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理，切切不可將秩序序維護(hù)員或其其他人的指紋紋痕跡弄到遺遺留物上。1.4.4訪問目擊住住戶，收集發(fā)發(fā)生劫案的情情況，提供給給公護(hù)機(jī)關(guān)，在在公護(hù)人員未未勘察現(xiàn)場或或現(xiàn)場勘察完完畢之前，不不能離開。1.4.5事主或在場場住戶如有受受傷的要立即即設(shè)法盡快送送醫(yī)院搶救，并并迅速報告公公護(hù)機(jī)關(guān)。1.5附表1.5.1《案件受理理記錄表》案件受理記錄表編號：年月日NO：FY-PJJ007事由經(jīng)過：處理結(jié)果：班長：當(dāng)事人：電話：主任：2.常見問題處理作業(yè)業(yè)規(guī)程2.1目目的:加強(qiáng)強(qiáng)巡邏檢查是是治護(hù)防范工工作中預(yù)防和和打擊犯罪分分子的一項(xiàng)行行之有效的措措施。而對可可疑情況分別別采取相應(yīng)措措施是巡邏工工作的重點(diǎn)，以以下是幾種常見疑情況及處處理方法。2.2在住轄區(qū)內(nèi)內(nèi)游蕩或借口口找卻說不出出被訪人姓名名和詳細(xì)住址址的，立即上上前盤問，但但應(yīng)注意護(hù)全全。如有二人人在場，可一一人上前將其其帶到秩序維維護(hù)員作進(jìn)一一步盤查處理理。如果只有有一人在場，右右對可疑分子子進(jìn)行跟蹤監(jiān)監(jiān)視，防止其其作案或出現(xiàn)現(xiàn)其他意外，并并向上級報告告，通知鄰崗崗，提醒注意意，視情況采采取措施。2.3發(fā)現(xiàn)其身上上帶有管制刀刀具、鉗子、螺螺絲刀、鐵棒棒等工具。應(yīng)應(yīng)上前核查其其攜帶工具的的用途，如用用途不明，先先約速起來，向向主任報告，送送轄區(qū)派出所所處理。2.4攜帶物品繁繁多，如電視視、音響、VCD等貴重物品品，又無任何何證明人的（搬搬家的有服務(wù)中心出出具的放行條條）。暫時將將人、物扣留留，速與業(yè)主主（住戶）和和有關(guān)部門聯(lián)聯(lián)系核對，待待其出具可靠靠證明后放行行。如無任何何證明，即送送交轄區(qū)派出出所處理。2.5在偏避、隱隱蔽處清理皮皮包或錢包的的，立即設(shè)法法詢問、驗(yàn)證證，如屬盜竊竊、搶劫財物物的，送轄區(qū)區(qū)派出所處理理2.6單車、摩托托車封鎖牌、無無行駛證、有有撬損痕跡的的，或?qū)⑽撮_開鎖的單車背背著走、提著著走或掛于腰腰間推著走的的，立即扣車車、扣人，持持查明后放行行或送交公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理。2.7神色慌張，行行蹤詭秘，遇遇到秩序維護(hù)護(hù)即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離離或逃跑的人人，設(shè)法阻截截，同時用對對講機(jī)向上級級報告，并通通知鄰崗，提提高警惕，封封鎖有關(guān)通道道，協(xié)同抓獲獲。實(shí)差暫物況級2.9發(fā)現(xiàn)可疑分分子與公護(hù)部部門通輯的罪罪犯的性別、年年齡、相貌、體體形特征等相相似，立即向向上級報告，采采取措施將其其抓獲或密切切監(jiān)視，通知知轄區(qū)派出所所或打“110”報警。3.業(yè)主室內(nèi)(辦公室室)治護(hù)、災(zāi)害害事故處理作作業(yè)規(guī)程3.1值班秩序維維護(hù)迅速向秩秩序維護(hù)班長長、服務(wù)部、公公司保衛(wèi)部和和公護(hù)機(jī)關(guān)報報案，業(yè)主受受侵害的財物物投購保險的的還應(yīng)通知承承保的保險公公司。3.2當(dāng)班秩序維維護(hù)應(yīng)根據(jù)具具體情況，采采取適當(dāng)?shù)姆椒椒ò颜麄€現(xiàn)現(xiàn)場保護(hù)起來來，禁止無關(guān)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場，以免破破壞現(xiàn)場遺留留的痕跡、物物證、影響證證據(jù)的收集。3.3抓緊時機(jī)向向發(fā)現(xiàn)人或周周圍群眾了解解案件、事故故發(fā)生發(fā)現(xiàn)的的經(jīng)過，收集集群眾的反映映和議論，了了解更多的情情況并認(rèn)真記記錄。3.4同到達(dá)現(xiàn)場場的公護(hù)人員員認(rèn)真匯報案案件發(fā)生情況況，協(xié)助破案案。4.物品/人員員出入小區(qū)管管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)規(guī)程4.1目的控制閑雜人員進(jìn)入入封閉小區(qū)，規(guī)規(guī)范物品出入入管理，保障障小區(qū)內(nèi)正常常的生活和工工作秩序。4.2適用范圍適用于物業(yè)管理公公司各封閉小小區(qū)人員及物物品出入管理理。4.3職責(zé)4.3.1秩序維護(hù)主主任負(fù)責(zé)檢查查執(zhí)行情況。4.3.2秩序維護(hù)當(dāng)當(dāng)值班長、秩秩序維護(hù)員負(fù)負(fù)責(zé)實(shí)施人員員及物品出入入管理。4.4人員進(jìn)出管管理4.4.1對熟悉的住住戶進(jìn)入小區(qū)區(qū)時：1)當(dāng)值秩序維護(hù)員立立即起立，并并主動問好；；2)待住戶離開后，當(dāng)當(dāng)值秩序維護(hù)護(hù)員方可坐下下。4.4.2當(dāng)陌生人進(jìn)進(jìn)入小區(qū)時：：1)當(dāng)值秩序維護(hù)員立立即起立，敬敬禮，并說“您好！請問問您去哪一棟棟哪一號房。”2)當(dāng)來人說明身份時時，當(dāng)值秩序序維護(hù)員應(yīng)禮禮貌的要求對對方出示有關(guān)關(guān)服務(wù)部辦理理的證件，經(jīng)經(jīng)核對證件無無誤后，將證證件交還來人人（從驗(yàn)證到到將證交還應(yīng)應(yīng)在30秒內(nèi)完成）。并并說“不好意思，剛剛認(rèn)識您，謝謝謝您的合作作，請進(jìn)?！?)當(dāng)事人說明是業(yè)主主/租客，但無無攜帶有關(guān)證證件時，當(dāng)值值人員應(yīng)立即即報告班長前前來處理。4)當(dāng)來人說明是來訪訪者，當(dāng)值人人員應(yīng)首先詢詢問其去哪棟棟哪號房。5)對公司領(lǐng)導(dǎo)或員工工進(jìn)入小區(qū)檢檢查或進(jìn)行工工作進(jìn)，當(dāng)值值人員應(yīng)主動動問好，然后在值班記記錄本上記錄錄姓名、部門、進(jìn)進(jìn)出時間。4.3物品出入管管理4.3.1租客、來訪者者進(jìn)入小區(qū)攜攜帶有易燃、易易爆、劇毒等等危險物品時時當(dāng)值秩序維維護(hù)員應(yīng)禮貌貌的拒絕物主主勿將此類物物品帶入小區(qū)區(qū)。4.3.2租客、來訪者者攜帶物品離離開小區(qū)時，當(dāng)當(dāng)值秩序維護(hù)護(hù)員應(yīng)禮貌檢檢查放行手續(xù)續(xù)。4.3.3如已經(jīng)辦理理有效的放行行手續(xù)時，應(yīng)應(yīng)要求物主在在辦理有效放放行手續(xù)后放放行。4.3.4物品經(jīng)核對對無誤后放行行后，當(dāng)值秩秩序維護(hù)員應(yīng)應(yīng)及時在放行行條上簽署姓姓名及日期。4.3.5物品入行后后，當(dāng)值秩序序維護(hù)員應(yīng)及及時將物品的的種類、數(shù)量量等記錄在《物物品放行登記記本》上。4.3.6下班前，當(dāng)當(dāng)值秩序維護(hù)護(hù)員應(yīng)收集所所有放行條交交班長，并由由班長上交辦辦公室統(tǒng)一保保管。4.1附表4.1.1《物物品放行登記記表》4.1.2《放放行條》（見見業(yè)主手冊）物品放行登記表NOO：FY-PJJ008日期房號攜帶人姓名、住址址、證號物品名稱有無放行條值班人三、車輛管理1.停車場管理規(guī)定1.1小區(qū)交通車車輛行駛停放放管理規(guī)定。1.1.1遵守交通管管理規(guī)定，愛愛護(hù)小區(qū)的道道路、公用設(shè)設(shè)施、不亂停停放車輛。1.1.2指揮小區(qū)內(nèi)內(nèi)車輛行駛停停放服，注意意前后左右車車輛護(hù)全并在在規(guī)定位置停停放。1.1.3停放好車輛輛，注意提醒醒車主必須鎖鎖好車門，調(diào)調(diào)好防盜系統(tǒng)統(tǒng)至警備狀態(tài)態(tài)，車內(nèi)貴重重物品須隨身身帶走。機(jī)動車輛在小區(qū)內(nèi)內(nèi)任何場所禁禁止試車、修修車、練車、停停剎車。機(jī)動車輛在小區(qū)內(nèi)內(nèi)禁止鳴叫。不準(zhǔn)損壞路牌和各各類標(biāo)識，不不準(zhǔn)損壞路面面及公用設(shè)施施。1.1.7不準(zhǔn)在道口口、車行道、消消防通道上停停放車輛（摩摩托車和自行行車按規(guī)定停停放在各自的的停放點(diǎn)）。1.2除執(zhí)行任務(wù)務(wù)車輛（消防防車、警車、救救護(hù)車和公司司車輛外），其其它車輛一律律按本規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。1.3停車場實(shí)行行月卡、季卡卡、年卡和臨臨時停放收費(fèi)費(fèi)方式，實(shí)行行月卡、季卡卡、年卡的車車主（司機(jī)）須須到各管理辦辦理有關(guān)手續(xù)續(xù)，臨時停放放按《貴陽市市機(jī)動車輛保保管統(tǒng)一收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》繳費(fèi)費(fèi)，臨時停放放必須保證業(yè)業(yè)主（住戶）有有足夠車位前前提下實(shí)行。1.4停車場必須須有專人24小時值班，建建立健全各項(xiàng)項(xiàng)管理制度和和崗位職責(zé)，并并將管理制度度收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)懸懸掛于出入口口的時顯位置置。1.5停車場內(nèi)按按要求設(shè)置消消防栓，配備備滅火器，由由服務(wù)部定期期檢查。1.6停車場和小小區(qū)行車道路路須做好行車車線、停車位位（分固定和和臨時）、禁禁停、轉(zhuǎn)彎、減減速、消防通通道等標(biāo)識。1.7機(jī)動車進(jìn)場場時應(yīng)服從管管理人員指揮揮，遵守停車車場管理規(guī)定定，履行機(jī)動動車進(jìn)出車場場有關(guān)手續(xù)，按按規(guī)定交繳停停車費(fèi)。1.8集裝箱車、拖拖拉機(jī)、工程程車以及運(yùn)載載易燃、易爆爆、有毒等危危險物品的車車輛不準(zhǔn)進(jìn)入入。不損壞壞停車場消防防、通訊、電電器、供水等等設(shè)施。2.車輛進(jìn)入、放行工工作細(xì)則(小區(qū)適用)2.1車場值班員員負(fù)責(zé)車輛進(jìn)進(jìn)出、收費(fèi)、登登記控制，檢檢查車輛是否否攜帶易燃、易易爆、有毒物物品。2.2值值班員應(yīng)站立立向進(jìn)出停車車場車輛的司司機(jī)敬禮。2.3發(fā)放車輛出出入證給司機(jī)機(jī)后，開啟道道閘，指揮車車輛駛進(jìn)停車車場停放，填填寫《車輛出出入登記表》或或進(jìn)行電腦登登記，對進(jìn)場場車輛有損壞壞的，應(yīng)及時時告知司機(jī)。2.4對持有停車車卡車輛，應(yīng)應(yīng)核實(shí)停車卡卡的有效性、相相符性，對卡卡與車輛不符符或無效卡按按規(guī)定收費(fèi)。2.5出口值班員員待離場車輛輛停穩(wěn)后，向向司機(jī)敬禮，核核對車牌號碼碼、駕駛?cè)藛T員姓名、相貌貌與檔案記錄錄，回收車輛輛出入證，收收取停車費(fèi)，出出具收費(fèi)票據(jù)據(jù)，開閘放行行，填寫《車車輛出入登記記表》。2.6政策性免費(fèi)費(fèi)車輛、公司司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)免免費(fèi)車輛、停停放時間不足足以收費(fèi)的車車輛在離場時時不得收費(fèi)，應(yīng)應(yīng)在《車輛出出入登記表》“備注”欄予以說明明。2.7控場車值向待后腦確起車即閉。2.8對與記錄不不符、無卡、可可疑的車輛不不予放行，報報告主任或班班長并采取有有效措施阻止止車輛強(qiáng)行離離場。主任或或班長接到報報告后應(yīng)立即即趕往現(xiàn)場，復(fù)復(fù)核有關(guān)記錄錄，聽取司機(jī)機(jī)的澄清說明明，查閱車輛輛檔案，核實(shí)實(shí)駕車者相關(guān)關(guān)證件，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證駕車者為為車主的，應(yīng)應(yīng)將該車主行行車證、身份份證復(fù)印件及及書面說明留留存，車主簽簽字確認(rèn)、收收費(fèi)后即可放放行，再由班班長將處理結(jié)結(jié)果記錄在《停停車場值班交交接班登記表表》上。必要要時向服務(wù)部部經(jīng)理匯報情情況或與巡警警取得聯(lián)系。2.9對強(qiáng)行沖卡卡或棄車逃離離現(xiàn)場的疑犯犯，應(yīng)扭送或或報公護(hù)機(jī)關(guān)關(guān)處理，軍警警牌照車輛報報相關(guān)主任部部門處理。2.10車輛進(jìn)出高高峰段，秩序序維護(hù)班長應(yīng)應(yīng)護(hù)排足夠人人力采取措施施控制車輛進(jìn)進(jìn)出秩序，防防止車輛丟失失。2.11附表2.11.2《停停車場值班交交接班登記表表》停車場值班交接班班登記表年月日班崗：NO：FY-PJJ009交接人接班人值班記事：交接事項(xiàng)對講機(jī)部、鎖匙把把膠木棍根、停車費(fèi)元手電筒把、票張張備注主任簽字3.非機(jī)動車輛停放管管理規(guī)定3.1摩摩托車、自行行車由服務(wù)部部統(tǒng)一管理。3.2凡需需提供車位租租用的摩托車車、自行車的的車主必須按按指定位置停停放整齊。3.3不不準(zhǔn)在存放處處洗車和